REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel. dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1474/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'odierna udienza del 10.4.2025 e vertente
TRA
, c.f. , anche in proprio, quale Parte_1 C.F._1
usufruttuaria
, c.f. Parte_2 C.F._2
entrambi nella qualità di esercenti la responsabilità di genitori sulla minore
, quale nuda proprietaria Persona_1 rappresentati e difesi LLavv.to Roberto Imperiali, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTI
E
, c.f. Controparte_1 C.F._3
, c.f. Controparte_2 C.F._4
rappresentati e difesi LLavv.to Fabrizio Gizzi, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATI

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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 16398/2021, R.G. n. 68649/2016, pubblicata il 20.10.2021, il tribunale di
Roma premetteva quanto di seguito si trascrive:
‹‹1.1. Con atto ritualmente notificato, e – entrambi quali Parte_1 Parte_2 esercenti la potestà genitoriale sulla minore e anche in proprio – Persona_1 Parte_1 hanno citato in giudizio e domandando la condanna di questi ultimi, in via tra Controparte_1 Controparte_2 loro solidale, al pagamento dell'importo di euro 8.590,00 “ai sensi dell'art. 1495 c.c. e art. 2043 c.c.”, nonché dell'ulteriore importo di euro 3.000,00 a titolo di risarcimento danni “ai sensi dell'art. 1453 c.c., per il non corretto adempimento”.
A fondamento delle domande così formulate, gli attori hanno infatti allegato e dedotto:
- di avere acquistato dai convenuti, con atto pubblico del 9.10.2015, la proprietà di un appartamento sito in
Roma;
- di avere appreso, appena quattro giorni dopo la sottoscrizione dell'atto di compravendita e partecipando ad una assemblea condominiale (convocata prima della data del rogito e per la quale ai primi due punti all'ordine del Persona_ giorno era riportato: “Esame dei preventivi raccolti sulla base del capitolato redatto LLCH , scelta della ditta, approvazione dei lavori e della spesa, modalità di riparto- Nomina del direttore dei lavori e resp. Sicurezza...”), che il fabbricato condominiale di cui faceva parte la porzione immobiliare acquistata – ed in particolare il lastrico solare, in quanto interessato da fenomeni di infiltrazione d'acqua – doveva essere oggetto di lavori di straordinaria manutenzione;

- di avere quindi immediatamente formalizzato ai venditori, con comunicazione scritta del 16.10.2015, inviata per conoscenza anche all'amministratore del condominio, la propria volontà di non corrispondere alcunché per i predetti lavori, in quanto necessari a sanare un vizio occulto dell'immobile compravenduto, della cui esistenza peraltro i medesimi convenuti erano a conoscenza da oltre un anno;

- che la quota degli oneri addebitata agli attori per l'esecuzione degli interventi di cui sopra era stata poi quantificata in complessivi euro 8.590,00;
- che ricorreva pertanto un vizio occulto ai sensi dell'art. 1495 c.c., debitamente denunciato nei termini di legge, con conseguente obbligo dei convenuti di sollevare gli attori da ogni spesa di esecuzione dei lavori necessari per l'eliminazione del vizio stesso;

- che i convenuti erano inoltre tenuti al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1453 c.c.;
- che, in ogni caso, gli accordi fra le parti e specificamente l'art. 7 del contratto di compravendita prevedevano una piena assunzione di responsabilità, da parte dei venditori, per gli oneri e le spese relativi al periodo antecedente alla vendita, stabilendo in particolare che essi sarebbero rimasti “ad esclusivo carico della parte venditrice, anche se accertati o liquidati posteriormente”.

1.2. I convenuti si sono costituiti in giudizio, contestando integralmente il fondamento delle avverse domande e concludendo quindi per il rigetto delle stesse.
Hanno infatti tra l'altro eccepito:
pagina 2 di 12 - che le spese di manutenzione straordinaria richiamate dagli attori erano state in realtà deliberate quasi un anno dopo la compravendita dell'immobile;
- che ciò dimostrava anche che i fenomeni di infiltrazione d'acqua, pur se lamentati dai proprietari dell'ultimo piano da epoca antecedente alla vendita stessa e oggetto di discussione da parte dei condomini, non erano di estensione e consistenza tali da giustificare interventi urgenti, trattandosi piuttosto di problematiche, verosimilmente dovute alla vetustà dell'impermeabilizzazione della copertura, la cui soluzione era stata differita nella comune convinzione dei condomini di provvedere alla soluzione della stessa nell'ambito di un futuro e più ampio intervento di manutenzione del fabbricato;

- che in ogni caso occorreva distinguere fra lavori strettamente necessari alla eliminazione del fenomeno infiltrativo e interventi di manutenzione straordinaria incrementativi del valore della proprietà.

1.3. Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6 c.p.c., la causa, istruita mediante produzioni documentali e ritenuta matura per la decisione all'esito del deposito delle predette memorie, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra riportate, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190, comma 1 c.p.c.››.
***
Fatta tale premessa, il giudice rigettava le domande e condannava gli attori al rimborso delle spese di lite nei confronti dei convenuti, così motivando:
‹‹2. […] sotto il profilo istruttorio va innanzitutto dichiarata la inutilizzabilità dei verbali di assemblea condominiale del 27.3.2015 e del 20.7.2015, prodotti dagli attori con le note di trattazione scritta trasmesse in data 25.9.2020
e dunque ben oltre la scadenza dei termini ex art. 183, comma 6, c.p.c..
Il deposito dei documenti in questione era stato infatti solo preannunciato con la prima memoria ex art. 183,
comma 6 c.p.c., ma non è stato poi effettuato entro i termini perentori assegnati ai sensi della predetta disposizione.

3. Passando poi all'esame del merito, valgono le seguenti considerazioni.

3.1. In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'articolo 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (cfr. Cass. S.U. 11748/2019) e dunque anche della esatta consistenza e delle caratteristiche degli stessi.
Con specifico riferimento all'ipotesi di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, la giurisprudenza ha peraltro anche avuto modo di precisare che i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti LLart. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi (cfr. Cass. 24343/2017).

3.2. Nel caso di specie e considerata l'epoca di costruzione del fabbricato (antecedente al 1967, come di evince LLatto di compravendita), gli attori avrebbero quindi dovuto provare non solo la deliberazione, da parte dell'assemblea condominiale, di lavori concernenti il terrazzo e il lastrico solare (con conseguente maturazione,
a loro carico, dei relativi oneri condominiali), ma anche il fatto che questi interventi non siano stati posti in essere nell'ambito di un intervento di manutenzione dovuto al fisiologico decadimento delle strutture, ma si siano invece pagina 3 di 12 resi necessari – e nell'intera misura indicata dagli stessi attori – per la presenza di vizi o difetti costruttivi incompatibili con il livello di vetustà e lo stato complessivo di conservazione dell'immobile e tali quindi da non potere essere conoscibili, da parte dei medesimi attori, nonostante lo sforzo di diligenza da loro ragionevolmente esigibile.
La prova in questione non è stata tuttavia offerta (considerando anche che la genericità del capitolo B, formulato con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., non avrebbe comunque consentito di verificare l'entità del fenomeno infiltrativo cui si fa riferimento), motivo per cui va escluso il diritto degli attori ad avvalersi della garanzia di cui agli art. 1490 e ss. c.c..

3.3. La domanda degli attori non può poi trovare fondamento neanche nella clausola del contratto di compravendita (art. 7), che pone a carico dei venditori gli oneri relativi al periodo antecedente alla compravendita, “anche se accertati o liquidati posteriormente”.
Premesso che l'insorgenza dell'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali relativi all'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria su parti comuni dell'edificio si ha con la delibera assembleare che dispone l'esecuzione degli interventi in questione e che, nella specie, non solo non vi è evidenza che tale delibera abbia preceduto la vendita, ma emerge al contrario come alla successiva assemblea del 9.5.2016 (v. doc. 5 del fascicolo di parte attrice) fossero ancora all'ordine del giorno sia l'esame dei preventivi, che la scelta dell'impresa esecutrice e l'approvazione della spesa e delle relative modalità di riparto, si osserva infatti che il richiamo agli oneri non ancora “accertati o liquidati”, contenuto nella predetta clausola, presuppone comunque che si tratti di oneri già sorti (e dunque di obbligazioni di cui siano venuti ad esistenza i relativi fatti costitutivi,
anche se ancora non accertati) e non consente dunque di ricomprendere nel proprio ambito applicativo oneri, come nel caso in esame, non ancora approvati LLassemblea condominiale. … ››.
***
Hanno proposto appello e chiedendo alla Parte_1 Parte_2
Corte di:
‹‹1) Accogliere la domanda appellante e per gli effetti, condannare i Sig.ri e , in solido al Controparte_2 CP_1 versamento dell'intera somma necessaria al per le opere di Controparte_3 ristrutturazione straordinaria necessarie all'immobile, per la relativa quota di €.8.590,00
(eurottomilacinquecentonovanta/00), ai sensi dell'art.1495 c.c. e art. 2043 c.c.;
2) Condannare i convenuti alla somma di €.3.000,00, o in quella minore e/o maggiore che si riterrà di giustizia, a titolo di risarcimento danni, ai sensi dell'art. 1453 c.c., per il non corretto adempimento;

3) Con Vittoria di spese, diritti e onorari del giudizio, oltre ad Iva e Cap e spese generali, come per legge››.
In via istruttoria, hanno chiesto, ove occorrente, di ammettere l'interrogatorio formale dei convenuti e, nel caso di mancata ammissione del deposito delle delibere del 27.3.2015 e del
20.7.2015, ammettere il giuramento suppletorio ai sensi dell'art. 240 c.p.c.
***
Si sono costituiti, in data 23.5.2022, e chiedendo alla Corte di: CP_1 Controparte_2
‹‹• dichiarare l'inammissibilità dell'appello avversario, ai sensi dell'art. 348-bis, I comma c.p.c.;
pagina 4 di 12 • in ogni caso, rigettare integralmente l'appello avversario perché del tutto infondato in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio ed eventuale condanna degli appellanti, in solido, al risarcimento dei danni in favore dei Signori e per responsabilità CP_1 Controparte_2 aggravata ex art. 96 c.p.c., da liquidarsi equitativamente nella misura che verrà ritenuta di giustizia››.
***
All'udienza del 16.6.2022, la Corte ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
***
Dopo un rinvio d'ufficio, con decreto del 14/17.3.2025 è stata confermata la già fissata udienza del 10.4.2025 ed è stata disposta la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con termine fino a 15 giorni prima dell'udienza per note conclusionali.
I procuratori delle parti hanno tempestivamente depositato le note in data 24 e 25 marzo 2025
e, all'odierna udienza, hanno discusso oralmente la causa, concludendo come da verbale.
***
Preliminarmente, quanto all'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., questa è assorbita dal fatto che la Corte, con delibazione in senso reiettivo, implicitamente resa, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e ha scelto di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (cfr. Cass. n.
37272/2021).
***
Sempre in via preliminare, devono essere disattese le istanze istruttorie, in quanto inammissibili sotto più profili.
Quanto alla produzione delle due delibere assembleari del 27.3.2015 e del 20.7.2015, la stessa parte appellante riconosce la correttezza della decisione del primo giudice, essendo le stesse state allegate tardivamente alle note di trattazione scritta del 25.9.2020.
La parte, tuttavia, non ha mai chiesto in primo grado di essere rimessa in termini, né ha allegato e documentato i fatti che avevano asseritamente impedito la produzione nel rispetto dei termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. per fatto ad essa non imputabile.
Ne discende che, ai sensi del novellato art. 345 c.p.c., non può essere ammesso in questo grado di giudizio il deposito delle due delibere (Cass. n. 6590/2017; Cass. n. 21606/2021).
Inammissibile è anche la richiesta di interrogatorio formale, in quanto la parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo (Cass. n. 15519 del pagina 5 di 12 07/07/2006; Cass. n. 1532 del 22/01/2018), fermo restando che non sono state riprodotte nell'atto di appello le istanze istruttorie e che è inammissibile una riproposizione generica con rinvio agli atti del procedimento di primo grado (Cass. n. 16420/2023).
Inammissibile, infine, è la richiesta di giuramento suppletorio, di cui non viene indicato nemmeno l'oggetto.
***
Venendo al merito, gli appellanti, nella prima parte dell'atto di impugnazione, hanno ribadito che i venditori avevano sottaciuto la prossima realizzazione dei lavori di riparazione, a loro ben nota da tempo in quanto il processo di infiltrazione non poteva essersi verificato a ridosso della compravendita, sicché si sarebbe pienamente realizzata la condizione di “vizio occulto” ex art. 1495 c.c.; hanno richiamato la giurisprudenza in tema di onere della prova e di riparto delle spese condominiali in base all'art. 63 disp. att. c.c.; hanno genericamente dedotto la configurabilità della responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c., avendo i venditori deliberatamente taciuto l'effettuazione di lavori straordinari;
hanno affermato che la garanzia prevista dagli artt. 1490 e 1495 c.c. operava anche in relazione alle parti comuni dell'edificio e, comunque, tale garanzia era prevista nell'atto di compravendita.
Hanno, quindi, articolato tre motivi:

1. con il primo, quanto al capo 3.1 della sentenza (in cui si afferma che il compratore è gravato dell'onere della prova dell'esistenza dei vizi e della loro esatta consistenza), hanno lamentato che non era possibile riscontrare il vizio “in fase di pre-acquisto”, poiché non era riferibile all'interno dell'appartamento, bensì al tetto dello stabile e
“nessuno può pensare di verificare la mera consistenza ed integrità dell'intero immobile, nella specie tetto della palazzina, se non sulla base della segnalazione da parte degli stessi venditori, che già conoscevano tali vizi, ma li hanno taciuti”; la certezza della realizzazione dei lavori era infatti avvenuta all'assemblea del 13.10.2015, dove, pur essendo stato rinviato il primo punto all'ordine del giorno (esame dei preventivi raccolti), il secondo punto riguardava la nomina dell'arch. quale direttore dei lavori e responsabile della sicurezza Persona_2
(con determinazione della parcella) e, dunque, le condizioni per la realizzazione dei lavori straordinari, sulla base di un capitolato precedentemente realizzato dal predetto architetto;
inoltre, si doveva considerare come prova, “il riferimento alle delibere condominiali
(27.03.2015; 20.07.2015), precedenti l'acquisto da parte attrice e la successiva del 13.10.2015 (doc.
n°3, I° grado), che hanno dato prosieguo e conferma della realizzazione dei lavori già determinati e questo, a ns. comune avviso risulta essere piena prova di tali vizi, senza bisogno di provare ulteriormente, in quanto è lo stesso , tramite le sue delibere, che riconosce l'esistenza dei CP_3 pagina 6 di 12 danni. Per tali motivi si ritiene, il richiamo alla sentenza a S.U. N°11748/19, non particolarmente corrispondente al caso di specie”;

2. con il secondo hanno censurato la sentenza nella parte relativa alla esclusione della garanzia in caso di vetustà dell'edificio, asserendo che lo stato di vetustà era stato solo ipotizzato e teorizzato dal primo giudice (in quanto edificio antecedente al 1967); nella specie, il vizio, essendo sul tetto, non era facilmente riconoscibile, né poteva essere
“attentamente esaminato dal compratore”; secondo la giurisprudenza di legittimità, l'onere di diligenza del compratore deve essere apprezzato in concreto, e non in astratto;
in altri termini, solo quando il compratore accerti, ictu oculi, uno stato di degrado dell'immobile, la garanzia ex art. 1491 c.c. non è prevista e non era questo il caso oggetto del contenzioso;

3. con il terzo hanno contestato il punto 3.3 della sentenza (in cui si afferma che l'insorgenza dell'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali relativi all'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria si ha con la delibera che ne dispone l'esecuzione); secondo il primo giudice, l'esecuzione non era ravvisabile né nelle delibere che avevano preceduto la vendita, né nelle successive (del 13.10.2015 e del 9.5.2016), mentre, in realtà le assemblee, dal 27.3.2015 in poi, erano “non delle mere assemblee di carattere esplorativo, ma di perfezionamento e di scelte per l'esecuzione dei lavori già
Persona_ determinati, compreso l'ammontare del compenso dell'arch. (6%) sui lavori da eseguire ed oltre il compenso per la predisposizione del capitolato di Appalto, precedentemente commissionatogli, successive ad una scelta già prevista ed approvata”; tale ricostruzione sarebbe, tuttavia, in totale contrasto con gli atti e i documenti offerti dagli attori, poiché, anche a voler considerare valide le argomentazioni sulla garanzia e sulla vetustà dell'edificio, valevano comunque le clausole contenute nel preliminare di vendita dell'8.5.2015 (doc.
n. 8, art. 4) e nel successivo rogito del 9.10.2015 (doc. n. 2, art. 7), con le quali i venditori offrivano “piena copertura e garanzia sulle spese da effettuare dal sia ordinarie CP_3 che straordinarie”, riferendosi ad “ Parte_3
ovvero già decisi e già sorti con le precedenti delibere assembleari, che avevano
[...] deciso tali lavori straordinari nella totale insaputa degli odierni appellanti, senza per questo averne determinato le somme da attribuire ai vari condomini”.
***
I motivi, che in quanto connessi saranno trattati congiuntamente, sono infondati.
Muovendo dalla dedotta operatività della garanzia e dalla asserita configurabilità del vizio occulto, va detto che le censure e le difese degli appellanti non superano il ragionamento del pagina 7 di 12 primo giudice, da condividersi appieno in quanto aderente alle risultanze istruttorie e in linea con l'orientamento della Suprema Corte.
E infatti, la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l'acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo inficia sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè, individuabile con l'ordinaria diligenza;
è, pertanto, ragionevole ritenere che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione (il quale è fisiologicamente maggiormente sensibile all'usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d'impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che eventualmente lo inficino;
la circostanza che la parte degradata e bisognosa di ristrutturazione possa, eventualmente, riguardare parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, a titolo d'esempio, il tetto, i solai o le fondamenta, appare, di conseguenza, irrilevante (cfr. Cass. n. 13425/2024;
Cass. n. 3348/2018).
Correttamente, dunque, il giudice di primo grado ha ritenuto l'insussistenza della natura occulta del vizio denunciato, ponendo in luce che lo stabile era di costruzione antecedente al
1967, sicché gli attori avrebbero dovuto provare, come era loro onere, che gli interventi sul tetto non erano da inquadrare nell'ambito degli interventi di manutenzione dovuti al fisiologico decadimento delle strutture, ma presentavano vizi indipendenti dallo stato di vetustà e tali quindi da non poter essere riconoscibili.
Quest'ultimo passaggio motivazionale non è stato neppure sottoposto a critica, non avendo gli appellanti dedotto (né tanto meno provato) che si trattava di un vizio costruttivo che non dipendeva dalla vetustà del fabbricato, vetustà che, lungi LLessere stata soltanto ipotizzata dal tribunale, deve ritenersi accertata in concreto in base all'epoca di costruzione del fabbricato.
In sostanza, gli acquirenti erano ben consapevoli di acquistare un'unità immobiliare, nel 2015, sita in uno stabile costruito prima del 1967, sicché, in difetto di prova su uno specifico vizio costruttivo, deve ritenersi che l'eventuale vizio fosse agevolmente riconoscibile.
La riconoscibilità del vizio (equiparata alla conoscenza) esclude il sorgere della garanzia, cosicché l'acquirente non può ottenere né la risoluzione del contratto né la riduzione del pagina 8 di 12 prezzo, né, conseguentemente, il risarcimento del danno previsto LLart. 1494 c.c. (Cass. n.
3644/2007), che è quello fatto valere nella specie.
L'esclusione della garanzia, in altri termini, è dovuta all'inosservanza di un onere di diligenza da parte del compratore.
Deve pertanto ritenersi, con riguardo a una possibile responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c., che l'omissione di informazioni da parte dei venditori rimanga assorbita dal sopra delineato difetto di diligenza da parte degli acquirenti, per le ragioni già spiegate in punto di garanzia per i vizi della cosa venduta, dal momento che gli artt. 1337 e 1338 c.c. mirano a tutelare nella fase precontrattuale il contraente di buona fede che sia stato ingannato o fuorviato dalla ignoranza del dedotto vizio che gli è stato sottaciuto e che non era nei suoi poteri conoscere (cfr. Cass. n. 3272/2001, sia pure in diversa fattispecie).
Se, per un verso, i venditori avevano omesso di fornire le informazioni in ordine alla possibilità di effettuare in futuro lavori al tetto (di cui già si discuteva), per altro verso, era preciso onere degli acquirenti verificare lo stato delle parti comuni e non solo lo stato della porzione immobiliare ad uso esclusivo, tanto più in considerazione del fatto che, come già detto, si trattava di stabile la cui vetustà era dichiarata.
E allora, deve osservarsi che l'aver taciuto quanto sopra è privo di efficienza causale, a fronte della mancata diligenza degli acquirenti, trattandosi di condizioni dai medesimi conoscibili con l'ordinaria diligenza.
Da ultimo, la gravata sentenza va condivisa anche con riguardo alla clausola sub art. 7 del contratto di compravendita.
Infatti, in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione;
di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (Cass. n. 10235/2013).
pagina 9 di 12 Spiega la Corte che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per CP_3
l'approvazione dei predetti interventi.
In tal senso è anche l'ordinanza della Suprema Corte n. 11199 del 28/04/2021, citata da parte appellante nelle note conclusionali, con la quale si ribadisce la consolidata interpretazione giurisprudenziale, secondo cui in tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione.
Nella specie, è pacifico ed emerge documentalmente, che come rilevato dal tribunale,
l'esecuzione dei lavori non è stata deliberata prima della compravendita del 9.10.2015, né all'assemblea del 13.10.2015 (in cui, esaminati quattro preventivi, è stata rinviata la discussione) né all'assemblea del 9.5.2016 (in cui, essendo stato consegnato un preventivo di una ulteriore impresa, si delibera di chiedere a questa un sopralluogo e altri preventivi e informazioni, rinviando a una nuova assemblea per deliberare in merito).
A nulla rileva, pertanto, che fosse stato in precedenza determinato, in percentuale, il compenso da corrispondere al direttore dei lavori, poiché è da escludere che ciò “rende tali lavori necessari e da eseguire, quindi di fatto approvati” (cfr. note conclusionali di parte appellante).
Concludendo, prima della compravendita non è stata adottata LLassemblea condominiale una delibera che abbia disposto l'esecuzione dei lavori, individuando l'entità e la natura degli stessi e le spese conseguenti e, quindi, una delibera pienamente vincolante per il condominio e produttiva di effetti giuridici per i singoli condomini da individuare come tali al momento della sua approvazione.
Ne discende che, al momento dell'atto di trasferimento dell'immobile, nessuna obbligazione era sorta in capo ai venditori, di talché condivisibilmente il primo giudice, senza incorrere in pagina 10 di 12 alcun errore, ha concluso che non poteva trovare applicazione la clausola che poneva a carico degli alienanti gli oneri non ancora accertati e liquidati, clausola che presuppone, logicamente, che detti oneri fossero venuti ad esistenza.
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Per i motivi sin qui esposti, l'appello deve essere rigettato.
***
Difettano, i presupposti per la condanna degli appellanti ai sensi dell'art. 96 c.p.c., posto che non si ravvisa l'esercizio, ad opera della parte soccombente, delle sue prerogative processuali in modo abusivo, cioè senza tener conto degli interessi confliggenti in gioco, sacrificandoli ingiustificatamente o sproporzionatamente in relazione all'utilità effettivamente conseguibile, da desumersi in termini oggettivi dagli atti del processo o dalle condotte processuali e senza che il giudizio sulla antigiuridicità della condotta processuale possa farsi derivare automaticamente LLinfondatezza delle azionate pretese (cfr. Cass. n. 26545 del
30/09/2021).
***
Gli appellanti devono essere condannati, secondo il principio della soccombenza, in solido, a rifondere agli appellati le spese del presente grado di giudizio, che si liquidano in complessivi
€ 4.888,00 secondo i valori medi dello scaglione da € 5.201,00 a € 26.000,00, per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, e nei valori minimi per la fase istruttoria/trattazione, stante la ridotta attività processuale svolta.
Non possono essere tenuti in considerazione i valori indicati nella nota spese allegata alle note conclusionali di parte appellata, dal momento che detta nota, pur richiamando il D.M. n.
55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, e pur indicando correttamente il valore della causa, contiene, tuttavia, importi che non trovano riscontro nel suddetto decreto, neppure ove si volessero considerare i valori massimi e ove si volesse ipotizzare la maggiorazione del 30
% per il numero dei soggetti (due) aventi la stessa posizione processuale, ex art. 4, comma 2, ultimo periodo, decreto citato.
Quanto a quest'ultimo aspetto, fermo restando che non vi è ragione per discostarsi dai valori medi, si osserva comunque che, ove si applicasse su tali valori l'aumento, dovrebbe applicarsi anche la riduzione del 30%, ex art. 4, comma 4, del menzionato D.M., in quanto la linea difensiva è pacificamente unica e non ha comportato l'esame di specifiche e distinte questioni di fatto e di diritto (Cass n. 10367/2024; Cass. n. 15946/2024).
pagina 11 di 12 Così facendo, si otterrebbe però una somma inferiore a quella spettante senza l'aumento suddetto.

Per questi motivi

, ritiene la Corte di doversi discostare dalla nota spese e di liquidare i compensi come sopra indicato.
***
Va dato atto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del
2002, nel testo introdotto LLart. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, in tema di raddoppio del contributo unificato, che l'impugnazione è stata integralmente rigettata (cfr. Cass. n.
26907/2018; Cass. S.U. n. 4315/2020).


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 16398/2021, R.G. n. 68649/2016, pubblicata il 20.10.2021, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna , anche in proprio, e Parte_1 Parte_2
entrambi nella qualità di esercenti la responsabilità sulla minore al Persona_1
pagamento, in solido, in favore di e delle spese del Controparte_1 Controparte_2 presente grado di giudizio, che liquida in € 4.888,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto LLart. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, per il versamento del doppio del contributo unificato da parte degli appellanti.
Roma, 10.4.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
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