Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Rosanna De Rosa – consigliere all'udienza del 21.10.2025 ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento n. 3396\2022 RG in materia di rilascio di immobile detenuto senza titolo e indennità di occupazione (appello avverso sentenza del Tribunale di Napoli 27.06.2022 n.
6439) vertente tra
, c.f. e p.iva con sede legale in alla Via Comunale Parte_1 P.IVA_1 Pt_1
del Principe n. 13/A, in persona del Direttore Generale p.t., , rappresentata e Parte_2
difesa in virtù di deliberazione del Direttore Generale n. 1304 del 18/07/2022 U.O.C. Affari
Giuridico Legali e Contenzioso e di procura su foglio separato dal quale è stata estratta copia informatica per immagine inserita nella busta telematica contenente il ricorso in appello, dall'avv. Mariapina Nunziata, c.f. con studio in Palma Campania alla C.F._1
Via Nola n. 75, fax 081-5122858, domicilio digitale Email_1
appellante e
con sede in lla Via S. Giacomo n. 15, p.iva , in persona del le- CP_1 Pt_1 P.IVA_2
gale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dall'avv. Andrea Sepe, c.f. CP_2
, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in alla Via del C.F._2 Pt_1
Parco Margherita n. 24, in virtù di mandato in calce al D.I. n. 5592/2018, fax 081.409077, domicilio digitale appellata Email_2
1 Conclusioni
Come da verbale di udienza del 21.10.2025.
Ragioni della decisione
1. Premesso di avere acquistato nel giugno 2013 una palazzina in Via Vicinale Campanile già concessa in locazione alla e di essere perciò subentrata nel rapporto Parte_1
locatizio originato da scritture private del 1988 e 1990, la chiese e ottenne decreto CP_1
ingiuntivo n. 5592 del 6.07.2018 nei confronti della conduttrice per la somma di € 71.202,40 oltre interessi e spese per dieci ratei consecutivi del canone (ciascuno pari a € 7.120,24) da luglio 2017 ad aprile 2018. Part
L propose opposizione asserendo che con mandato n. 2707802 del 10/05/2018, emes- so dalla Centrale Unica di Pagamento SoReSa, allegato con la relativa ricevuta applicativa che comprova la ricezione del versamento in data (valuta) 16/05/2018, aveva eseguito il paga- mento all'Impat dell'importo di € 42.721,44 come da fatture n. 4 del 29/12/2017 e n. 1 del
2/03/2018 relative ai canoni delle sei mensilità da ottobre 2017 a marzo 2018, pagamento
Part peraltro riconosciuto dalla stessa creditrice all'atto della notifica all del decreto ingiunti-
Part vo. L produsse altresì il mandato n. 2798219 del 6/10/2017 emesso dalla Centrale Unica di Pagamento SoReSa con la relativa ricevuta applicativa di pagamento, che comprova l'av- venuto incasso in data (valuta) 12/10/2017 di € 21.360,72 (fattura n. 3 del 5/7/2017, emessa dalla in relazione alle mensilità del terzo trimestre del 2017: luglio, agosto e settem- CP_1
bre). Residuerebbe soltanto il rateo di aprile 2018 pari ad € 7.120,24.
Part
L dedusse inoltre di avere inoltrato, il 5/01/2016, in qualità di conduttrice, alla locatrice formale disdetta del contratto, pervenuta all' in data 11/01/2016 come da ricevuta di CP_1
ritorno in atti;
e di avere inoltre provveduto allo sgombero totale dei locali. L'opponente ag- giunse che le parti, a seguito di incontro tenutosi il 13/03/2018, avevano concordemente fis- sato la data del 29/03/2018 per la restituzione formale dell'immobile e tuttavia la ave- CP_1
Part va poi rifiutato, di fatto, il rilascio, sebbene l avesse più volte invitato e sollecitato la so- cietà a fissare nuova data per la consegna delle chiavi.
L'Impat replicò che entrambi i pagamenti erano stati esegui in ritardo, che la disdetta non indicava la data di riconsegna dei locali, avvenuta solo il 28/03/2019, a seguito di rituale of- ferta per intimazione notificata tramite Ufficiale giudiziario il 19/02/2019, e dunque tre anni dopo il recesso del gennaio 2016.
2 2. Con sentenza del 27.06.2022 n. 6439, il Tribunale di Napoli ha così deciso:
«a) accoglie parzialmente l'opposizione e per l'effetto revoca integralmente il decreto ingiun- tivo opposto;

b) accoglie parzialmente la domanda di pagamento formulata in sede monitoria e per l'ef- fetto condanna la al pagamento in favore della della somma Parte_1 CP_1
di euro 7.120,24 oltre agli interessi legali a far data dall'1/8/2018 fino al soddisfo;

c) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna la al rimborso in favore della Parte_1
delle spese di giudizio, che si liquidano in complessivi euro 4.835 per compensi, ol- CP_1
tre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore dell'avv. Andrea Sepe (…) quale distrattario».
3. L ha proposto appello. Parte_1
3.1. Con il primo motivo ha censurato la sentenza nella parte in cui il Tribunale, pur rite- Par nendo che non fosse configurabile la mora dell ha considerato legittimo il rifiuto di Im- pat di accettare la riconsegna dell'immobile locato, ascrivendo i danni riscontrati – secondo la quantificazione compiuta in sede di ATP – alla condotta della conduttrice. Ha assunto che non può trovare applicazione l'art.1590 c.c. poiché i danni riportati dall'immobile non sareb- bero imputabili ad essa conduttrice, bensì alla condotta della locatrice e al suo immotivato
Par rifiuto di ricevere l'offerta non formale compiuta ex art.1220 c.c. dall in dal mese di mar- zo 2018 per la riconsegna del compendio. In proposito ha precisato che i danni riportati dagli immobili non erano dovuti a una cattiva manutenzione ascrivibile ad essa conduttrice, bensì
a episodi di vandalizzazione compiuti da ignoti nelle more della riconsegna dei locali, come da denuncia del 3.8.2008 in atti, consegnata al c.t.u. in sede di primo accesso, il 13.09.2018, nel procedimento di accertamento tecnico preventivo (cfr. denuncia sporta da Persona_1
da, direttore amministrativo di alla stazione dei CC di Pianura). A riprova Parte_1
Part di tale assunto l' ha fatto presente che tali danni non erano stati riscontrati alla data del
29.03.2018, fissata per la riconsegna dell'immobile; né al 22.05.2018, come si evince dalle comunicazioni intercorse tra le parti, nelle quali non vi è alcun riferimento a presunti danni all'immobile, laddove la scoperta degli episodi di vandalizzazione sarebbe avvenuta soltanto Par in data 25.07.2018 da parte di un tecnico dell Ha evidenziato pertanto che non può tro- vare applicazione l'art.1590 c.c., atteso che alla data fissata per la restituzione dell'immobile questo si presentava nello stato di normale usura dopo un uso trentennale. Inoltre il primo
3 incontro fissato dalle parti per il 29.03.2018 era stato rinviato, su richiesta della “per CP_1
sopravvenute esigenze improscrastinabili di salute e personali” del suo legale rappresentan- te;
in quell'occasione la locatrice nulla aveva eccepito in merito alla presenza dei danni. Per- tanto il rifiuto opposto dalla locatrice non era ispirato a correttezza e buona fede, in quanto aveva rifiutato la riconsegna delle chiavi e non aveva più fissato un'altra data, senza CP_1
Par mai comunicare all la propria intenzione di instaurare un procedimento ex art.696 bis
c.p.c., laddove avrebbe potuto comunque accettare la restituzione dell'immobile con riserva. Part
3.2. Con il secondo motivo d'appello, l' ha dedotto l'erronea interpretazione del Tribu- nale sulla portata della clausola contenuta nel contratto di locazione, ritenuta in sentenza – in quanto limitativa della responsabilità del debitore quantomeno per colpa grave – affetta da nullità ex art. 1229 c.c. La questione non si attaglierebbe al caso in esame, tenuto conto Part del comportamento della conduttrice, sempre improntato a correttezza e buona fede. L' ha precisato inoltre che detta clausola non poteva essere qualificata come vessatoria, sotto- posta alla disciplina di cui all'art.1341 c.c. tenuto conto del lungo rapporto contrattuale in- tercorso tra le parti, durante il quale erano stati stipulati ben quattro contratti di locazione,
Par rinnovati dalla locatrice (dal 1988 al 4.01.2016, data il cui era stata inviata disdetta dalla .
In proposito, inoltre, occorreva tener conto della qualità delle funzioni rivestite dalle parti in causa – una società e un'azienda sanitaria – entrambe operanti nel settore commerciale, sic- ché non poteva valere il meccanismo di cui all'art. 1341 c.c. preordinato, per sua natura, alla tutela del contraente più debole (e nessuna delle parti può considerarsi tale). Infondato sa- rebbe infine l'assunto di secondo il quale si sarebbe trattato “di un contratto inte- CP_1
Par gralmente redatto dall on l'unica facoltà per Impat di sottoscriverlo”: prospettazione re- sistita dal fatto che il contratto non poteva essere qualificato come “modulo o formulario” e dalla menzione nella scrittura privata del comune accordo delle parti nella stipulazione del contratto, oggetto di trattativa. Dal che il contratto non poteva essere inquadrato nello schema del contratto per adesione predisposto unilateralmente da un contraente e sottopo- sto alla disciplina di cui all'art.1341 c.c..
L'appellante ha concluso chiedendo la riforma della sentenza impugnata e il rigetto inte- grale della domanda azionata da con il ricorso monitorio. CP_1
4. Si è costituita la chiedendo il rigetto del gravame, con vittoria di spese. Ha con- CP_1
testato la prospettazione dell'appellante rilevando che: - i locali erano stati consegnati solo il
4 Par 28.03.2019; - la denunzia del 3.08.2018, tardivamente prodotta dall era finalizzata solo a conseguire un'esimente in danno di essa - la scelta di tutelarsi attraverso un accerta- CP_1
mento tecnico preventivo all'esito di un lungo rapporto di locazione doveva ritenersi del tut- to legittima al fine di poter riscontrare la presenza di danni. In relazione al secondo motivo di gravame, ha dedotto che, a fronte dell'uso non conforme e indiscriminato del bene locato da Par parte dell correttamente il Tribunale, sul presupposto dell'illegittimità della clausola di cui all'art.8 del contratto (limitativa di responsabilità in ipotesi di dolo o colpa grave), ha ri- chiamato la sanzione prevista dall'art. 1129 c.c.. Ha precisato inoltre l'appellata che la men- Par zionata clausola era stata imposta unilateralmente dall' e accettata dalla locatrice;
e che in ogni caso, in ragione della limitazione di responsabilità ex latere conductoris, necessitava delle garanzie in favore della controparte attraverso le doppie sottoscrizioni del caso.

5. L'appello è fondato.
Dagli atti di causa è emerso che: con raccomandata A/R del 5.01.2016 l Parte_1
ha inviato formale disdetta dei contratti di locazione aventi a oggetto il compendio immobi- liare sito in Via Vicinale Campanile 156, e ha provveduto allo sgombero dell'immobi- Pt_1
le; in data 13.03.2018 le parti si sono incontrate presso l'immobile locato, redigendo verbale e fissando per la riconsegna la data del 29.03.2018; in data 28.03.2018 il legale rappresen- tante dell ha chiesto di rinviare l'incontro per motivi di salute;
in data 15.05.2018 e CP_1
Par 22.05.2018, a mezzo pec, l ha sollecitato nuovamente la locatrice per la riconsegna dell'immobile, chiedendo di fissare a breve gli incontri e facendo presente che decorso il termine del 31.05.2018, non avrebbe accettato richieste di pagamento per canoni di locazio- Par ne;
rimaste senza riscontro dette comunicazioni, l attesa l'impossibilità di procedere alla materiale consegna dell'immobile, previa formale intimazione, ha attivato la procedura pre- vista dall'art.1216 c.c., conclusa il 28.03.2019 con la consegna delle chiavi al legale rappre- sentante dell come da verbale dell'Ufficiale giudiziario in atti. CP_1
Giova evidenziare che in tema di riconsegna di immobile concesso in locazione, la giuri- sprudenza di legittimità, con orientamento oramai consolidato, ha chiarito che “mentre l'a- dozione della complessa procedura di cui agli art. 1216 e 1209, comma 2, c.c., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere tale consegna nelle forme stabilite per gli atti giudi- ziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i re- lativi effetti (art. 1207), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità purché serie,
5 concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per con- segnargli le chiavi dell'immobile e redigere il verbale di consegna) aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea a evitare la mora del conduttore circa l'esecuzione della sua prestazione e a produrre ogni altro effetto, connesso alla dichiarazione di volontà da lui espressa sostanzialmente”
(Cass. 17.03.1999 n. 2419). E che “l'offerta seria e affidabile, sebbene non formale, della pre- stazione idonea a escludere la mora del conduttore può essere contenuta nella raccomanda- ta di recesso del conduttore dal contratto di locazione ovvero mediante messa a disposizione delle chiavi” (Cass. 15433/2013; Cass. 1337/2011). E che, “in tema di locazione, il conduttore non può essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'art. 1220 c.c., un'offerta seria e affida- bile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locato- re abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 c.c., non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi in- teressi” (Cass. 21004/2012).
Pertanto il conduttore che intenda riconsegnare l'immobile locato all'esito di un'offerta non formale, ma che presenti le caratteristiche della serietà e affidabilità ex art. 1220 c.c., può ritenersi liberato tranne che vi sia un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore alla riconsegna. E il giudizio sulla legittimità di tale rifiuto presuppone una valutazione compara- tiva della condotta delle parti, improntata alla verifica del rispetto del principio della buona fede;
così il rifiuto del locatore è da ritenersi ingiustificato sulla base del dovere di buona fe- de ex art. 1375 c.c., quando l'accettazione non comporterebbe per il locatore alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi.
Invero l'art. 1590 c.c. , in tema di restituzione della cosa locata, va coordinato con l'art. 1227, comma 2, c. c., secondo cui il creditore – in virtù della regola dell'ordinaria diligenza – ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subìto.
Applicando i suddetti principi al caso in esame, questa Corte ritiene che la conduttrice ab- bia fatto un'offerta seria e affidabile, ancorché non formale, di restituzione dell'immobile e che la locatrice non avesse un serio motivo per rifiutare tale offerta, come si rileva dal-CP_1
6 le comunicazioni intercorse tra le parti a partire dal 13.03.2018 (allorquando le stesse si era- no accordate per la materiale riconsegna dell'immobile). Comunicazioni nelle quali non era fatto cenno all'esistenza di gravi danni occorsi all'immobile, ulteriori rispetto a quelli nor- malmente dovuti all'usura e al degrado conseguenti a un rapporto di locazione trentennale, ovvero danni che potessero giustificare il rifiuto della riconsegna dell'immobile.
Deve poi considerarsi che la prospettazione della conduttrice – in relazione ai danni – ap- pare confortata dalla denuncia sporta il 3.08.2018 dal direttore amministrativo della Asl Na- poli 1 Centro ai competenti carabinieri di Pianura, in merito a episodi di vandalizzazione compiuti da ignoti nelle more della riconsegna dei locali. Tale denuncia, consegnata al c.t.u. in sede di primo accesso nel procedimento di ATP instaurato da (in data 13.09.2018) CP_1
trova riscontro nella descrizione dell'immobile compiuta dal tecnico, là dove si dà atto dello stato di abbandono in cui versa l'immobile “che è stato oggetto di intrusioni ed atti vandalici come da denuncia del 3.08.2018 e del perdurare di tali intrusioni con finalità vandaliche”
(cfr. pag. 9 dell'elaborato dell'ing. ). Per_2
In ogni caso, per quanto concerne i danni lamentati da va tenuto conto della CP_1
clausola contenuta nelle scritture private intercorse tra le parti, nelle quali era stato espres- samente convenuto che “a fine locazione l'immobile verrà restituito, nello stato di fatto, senza che il locatore possa vantare pretese di sorta, rinunciando fin d'ora ad ogni azione nei confronti del locatario” (art. 8 della scrittura privata del 3.10.1988 e art. 6 della scrittura del
27.12.1990).
La Corte ritiene che la clausola in esame è legittima e vincolante per i contraenti. Il suo uni- voco tenore letterale esprime la volontà delle parti, frutto di contrattazione rinnovata ripe- tutamente nel corso di un trentennale rapporto contrattuale, di limitare la responsabilità del conduttore al termine del rapporto di locazione. Essa si riferisce a diritti disponibili delle par- ti, nel caso di specie della parte locatrice: contrariamente a quanto prospettato in sentenza, non vi è stata alcuna violazione del disposto dell'art. 1229 c.c. (che sancisce la nullità di qual- siasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o colpa grave). Invero le circostanze emerse nel corso del giudizio di primo grado, non conte- state nella loro ricostruzione fattuale e cronologica da parte della locatrice, portano a esclu- dere la configurabilità dell'elemento del dolo o della colpa grave nella condotta tenuta dell'appellante, che appare invece conforme ai criteri della correttezza e della buona fede
7 nelle diverse fasi del lungo rapporto contrattuale.
Sotto altro profilo, diversamente da quanto addotto dall'appellata, deve escludersi che la citata clausola integri una clausola vessatoria, richiedente un'apposita sottoscrizione delle parti ai sensi dell'art.1341 c.c.. La clausola de qua deve ritenersi valida in quanto: a) non ri- chiedeva la specifica approvazione per iscritto, giacché era frutto della libera contrattazione tra parti in posizione di sostanziale equilibrio;
b) nel corso della durata trentennale della lo- cazione non era stata modificata;
c) non è individuabile nel caso in esame alcun pubblico in- teresse che osti alla deroga concordata da parte dei contraenti. Da ultimo va evidenziato che il contratto di locazione per cui è causa non rientra fra i contratti conclusi su moduli o formu- lari, perché è stato stipulato all'esito di una libera trattativa fra le parti e non è provata la sua predisposizione unilaterale da parte dell e/o che tale predisposizione Parte_1
fosse destinata a servire a una serie indefinita di rapporti. Si ritiene, pertanto, che non possa essere invocata la disciplina dell'art. 1341 c.c.. Tanto basta a escludere che la clausola doves- se essere approvata specificamente per iscritto, indipendentemente da ogni altra indagine sul modo della sua formazione.
Pertanto, in presenza di un'offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) e in mancanza di un valido motivo di rifiuto, va esclusa la mora del conduttore e va respinta la domanda per il pagamento dei canoni maturati dopo l'offerta e dunque dopo il mese di marzo 2018.
Ne consegue l'accoglimento dell'appello e l'integrale rigetto dell'originaria domanda for- mulata da nel ricorso monitorio. CP_1
Spese secondo soccombenza in base ai parametri di cui al DM 55/2014 e successive modi- ficazioni, scaglioni ragguagliati al valore dell'originaria domanda (€ 71.202,40) per il primo grado e del residuo disputatum in appello (€ 7.120,24).


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto dalla nei confronti della avverso la sentenza del Tri- Parte_1 CP_1
bunale di Napoli 27.06.2022 n. 6439, così provvede:
- in accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta inte- gralmente l'originaria domanda proposta dalla in sede monitoria;
CP_1
- condanna la alla rifusione, in favore della delle spese proces- CP_1 Parte_1
suali, liquidate per il primo grado in € 7.000,00 per compensi ed € 1.050,00 per rimborso for-
8 fetario di spese generali al 15%; per il presente grado in € 3.000,00 per compensi ed €
450,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15%; oltre IVA e CPA.
Così deciso in Napoli il 21 ottobre 2025
Il consigliere est. Il Presidente dr. Massimo Sensale dott. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
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