REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO di NAPOLI
Sezione Sesta civile composta dai magistrati:
1) dr.ssa Assunta d'Amore - Presidente
2) dott. Giorgio Sensale - ConSIliere
3) dr.ssa Ada Meterangelis - ConSIliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 3844 R.G.A.C. per l'anno 2018, riservata in decisione all'udienza a trattazione scritta del
22.2.2024 (svolta con le modalità previste dall'art. 127 ter cpc), vertente
TRA
( ), rappresentata e difesa in Parte_1 C.F._1 giudizio, congiuntamente e disgiuntamente, per mandato in atti, dagli avv.ti Cristiano La Marca e Donato Bugno, con domicilio eletto in
Qualiano, via Santa Maria a Cubito n. 151;
Appellante
CONTRO
( ), rappresentata e Controparte_1 C.F._2 difesa in giudizio, per mandato in atti, dall'avv. Alessandra Fazio, presso il cui studio in Napoli, via Padova n. 22, è elettivamente domiciliata;

Appellata
OGGETTO: appello contro la sentenza del tribunale di Napoli Nord
n. 960/2018, pubblicata in data 5.4.2018.
CONCLUSIONI: come da rispettive note scritte autorizzate, da intendersi qui richiamate e trascritte.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 29.12.2015, Controparte_1 evocava in giudizio, innanzi al tribunale di Napoli Nord,
[...]
, onde sentir accertare e dichiarare che la convenuta, PT unitamente alla sua famiglia, a far data dal 19.4.2001, occupava sine titulo l'appartamento di proprietà attorea, sito in Giugliano in
Campania (NA), via Gianfelice n. 9, int. 9 (riportato in catasto al foglio 54, p.lla 1187, sub. 10, int. 9, cat. A/2, cl. 6, vani 6,5), con
1 annesso garage, e per l'effetto sentir condannare la al rilascio PT immediato dell'immobile ed al pagamento della somma, da quantificarsi in corso di causa, dovuta a titolo di indennità di occupazione, limitatamente agli ultimi cinque anni. Vinte le spese.
Assumeva l'attrice di essere legittima proprietaria dell'anzidetto appartamento, come da titolo che allegava;
che la , per PT
l'occupazione sine titulo del bene, non aveva corrisposto alcunché, in assenza di richiesta da parte della che era rimasta senza CP riscontro la missiva del 27.11.2015, con cui la convenuta era stata invitata a regolarizzare l'occupazione sine titulo attraverso la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo.
Radicato il contraddittorio, si costituiva in giudizio , Parte_1 contestando l'avversa ricostruzione dei fatti, assumendo di occupare l'immobile rivendicato dalla in virtù di un preliminare di CP compravendita per persona da nominare del 25/11/1998, mai perfezionato, regolarmente sottoscritto tra l'attrice e la ditta Coop.
EDI.COS. a r.l., il cui presidente era , padre della Persona_1 resistente.
Deduceva, in particolare, che quest'ultimo, nell'indicata qualità, sottoscriveva con la un contratto di appalto per eseguire il CP completamento del fabbricato esistente sul suolo di proprietà dell'attrice, sito in Giugliano in Campania alla via Gianfelice (mappa
1187, foglio n. 54), realizzandovi vari appartamenti tra cui quello oggetto di causa;
che la trovandosi in ristrettezze CP economiche, a completamento dell'importo da pagare a favore della ditta appaltatrice, rilasciava a favore di quest'ultima e ai fini del pagamento dei lavori dalla stessa eseguiti, due appartamenti di cui uno attualmente occupato dalla convenuta e l'altro venduto (dalla stessa Coop. EDI. ad un terzo con regolare scrittura CP_2 privata;
che il tutto avveniva in maniera bonaria, nonostante gli innumerevoli inviti della resistente e del padre , nell'indicata ER qualità, ai fini del perfezionamento del preliminare; che mai la aveva messo in dubbio la proprietà dell'appartamento in CP capo alla convenuta;
che, infatti, quest'ultima aveva PT occupato per 15 anni l'immobile senza alcuna contestazione da parte dell'attrice, che, tuttavia, in data 29.6.2015, le inviava una prima missiva, a firma dell'avv. Palumbo, con cui le chiedeva il rilascio dell'immobile detenuto a titolo di comodato precario, di cui però non ha mai esibito copia, e successivamente, con missiva del 24.11.2015, a firma del procuratore costituito in giudizio, le intimava il rilascio dell'immobile detenuto senza titolo, richiedendo la sottoscrizione di un contratto di locazione;
che da ciò poteva evincersi l'infondatezza e la pretestuosità dell'avversa domanda.
2 Concludeva, pertanto, chiedendo al tribunale adito di rigettare le pretese attoree, dichiarando la convenuta assegnataria PT dell'appartamento da parte di , padre, nell'indicata Persona_1 qualità di presidente della Coop. EDI.COS. a r.l., con vittoria delle spese di lite e condanna dell'attrice ai danni per lite temeraria ex art. 96 cpc.
Acquisita la documentazione in atti, preso atto dell'esito negativo della disposta mediazione e disattese le istanze istruttorie, il tribunale di Napoli Nord definiva la lite con sentenza n. 960/2018, pubblicata in data 5.4.2018, così statuendo: “- dichiara tenuta e condanna Parte_1
a rilasciare immediatamente l'immobile sito in Giugliano in C.
[...]
(NA) alla via Gianfelice 9 int. 9 (NCEU al foglio 24 part.7, sub 10 int
9 cat A/2 cl.6 vani 6,5 ed annesso e pertinente garage cat C/6, libero da persone e cose;
- rigetta la domanda di condanna al pagamento dell'indennità; - condanna al pagamento in favore di Parte_1
delle spese del presente grado di giudizio che Controparte_1 liquida complessivamente in € 3.237,00 di cui € 237,00 per spese ed € 3.000,00 per compensi, oltre IVA e CPA, se dovute come per legge”.
Contro tale sentenza, non notificata, con atto di citazione notificato in data 10.7.2018, proponeva appello , lamentando, con un Parte_1 unico articolato motivo di gravame: “Erroneo inquadramento del rapporto intercorso tra le parti - Difetto di motivazione - Omessa pronuncia ed errata applicazione del parametro normativo da adottare”.
Concludeva, pertanto, chiedendo alla Corte adita, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della pronuncia gravata ed in totale riforma della stessa, di rigettare ogni domanda ed eccezione avanzata in primo grado dall'attrice in quanto infondata in fatto e in diritto, con vittoria delle spese del doppio grado.
Con comparsa depositata il 27.11.2018, si costituiva
[...]
concludendo per l'integrale rigetto dell'avverso gravame, CP con conferma in ogni suo punto della pronuncia impugnata, estendendo la condanna al rilascio dell'immobile all'intero nucleo familiare della Vinte le spese. Parte_1
Sospesa l'efficacia esecutiva della pronuncia gravata, la causa, assegnata (in data 1.3.2023) al conSIliere relatore dr.ssa Ada
Meterangelis, all'udienza cartolare del 22.2.2024, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle rispettive note scritte autorizzate, veniva riservata in decisione, previa concessione dei termini di legge ex art. 190 cpc per il deposito degli scritti difensivi.
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I. In via preliminare, in rito, si osserva che il fascicolo d'ufficio di primo grado risulta interamente digitalizzato, il che consente l'esame di tutti i relativi atti e verbali di causa.
3 II. Nel merito, l'appello va rigettato per le considerazioni che ci si accinge a precisare.
Con un unico articolato motivo di gravame, l'appellante contesta essenzialmente al tribunale di non aver correttamente inquadrato il rapporto intercorso tra le parti, avendo omesso di soffermarsi sulla circostanza, specificamente dedotta dalla , che ella aveva PT acquisito la piena e legittima disponibilità del conteso appartamento
(con annesso garage) dalla Coop EDI.COS. a r.l., in virtù di un pregresso preliminare di vendita per persona da nominare, stipulato dalla con il presidente della Cooperativa, CP ER
, padre della convenuta il quale, difatti, a dire di
[...] PT quest'ultima, nel 2001, aveva consentito la occupazione di tale immobile in piena intesa con la proprio in virtù di quel CP titolo rappresentato dal preliminare stipulato il 25.11.98 per persona da nominare.
Assume, in particolare, che all'esito della stipula del preliminare, pur non avendo in tale atto previsto espressamente la concessione anticipata del possesso del bene in favore del compromissario acquirente (come attentamente rilevato dal Giudice di primo grado), le parti (e quindi la ed il presidente della Cooperativa de CP qua) convennero consensualmente - seppur tacitamente - di consentire
l'introduzione in tale abitazione della , che, pertanto, Parte_1 dall'aprile del 2001 l'ha occupata stabilmente, nella condizione di
“comodataria” precaria, come espressamente riconosciuto dalla stessa SI.ra (cfr. missiva in atti dell'Avv. Palumbo del CP
29.6.15), essendo rimasta, per anni, in attesa della formalizzazione di quel rogito, che le avrebbe, poi, consentito di regolarizzare la propria posizione.
Deduce, altresì, che con tale accordo le parti si erano impegnate a riconoscere quale utile soluzione alla accertata morosità della
la cessione di due immobili in sostituzione dei pagamenti CP per il saldo dell'opera prestata, dando corpo ad un contratto atipico
(riconosciuto dalla stessa attrice nella sua precedente missiva del
29.6.15) che dava alla la facoltà di adibire tale costruzione a PT casa familiare senza alcun corrispettivo, contratto atipico meritevole di tutela ex art. 1322 cod. civ., ulteriormente evidenziando che si era trattato di un contratto verbale, pienamente riconosciuto dalla appellata, con effetti meramente obbligatori, non soggetto a oneri di forma o pubblicità, in cui il corrispettivo per il diritto personale di godimento concesso alla appellante per le sue eSIenze abitative era da individuarsi nella realizzazione della costruzione di quel fabbricato da parte della Cooperativa di cui era Presidente ER
, in virtù di specifico contratto di appalto con la
[...] CP
Quest'ultima condizione, unica vera spiegazione dei comportamenti
4 avuti dalle parti in oltre 15 anni, ha completato gli accordi intercorsi tra le parti, sebbene non fosse mai stata formalizzata per iscritto. …
Nel caso di specie, la appellante assume la figura giuridica del terzo in buona fede (figlia del costruttore), che si trova nella legittima convinzione di essere stato autorizzato a godere del bene, in virtù della tacita autorizzazione della proprietaria (cfr. pagg. 11-12 dell'atto di appello).
Assume, conclusivamente, che in base agli accordi comprovati dai fatti e dai comportamenti delle parti deve ritenersi che l'appartamento occupato - che è, per l'operare del principio di accessione, ab origine di proprietà della - era ed è momentaneamente vincolato CP dalla destinazione d'uso provvisorio di abitazione familiare per la
, finché non si proceda alla stipula, o diversamente non PT venga estinto il debito con il costruttore, altrimenti si determinerebbe un ingiustificato arricchimento della e che, dunque, CP emergevano chiari ed inequivoci elementi [ben più che indiziari] atti
a far ritenere che la avesse effettivamente concesso il CP bene de quo a titolo di comodato precario e che, all'occorrenza, seppur avesse voluto riottenerne la restituzione, avrebbe dovuto attivare altro giudizio: rivendica (cfr. pag. 15 dell'appello).
Chiede, dunque, di rigettare la domanda attorea di rilascio sull'assunto che la è legittimata alla detenzione dell'immobile in virtù del PT preliminare di compravendita tra l'appaltatore e l'appaltante che vede presunta l'immissione anticipata nel possesso da parte della persona poi nominata dal promissario acquirente quale così costituendo un titolo valido ed efficace al fine di rendere legittimo il godimento del bene (cfr. pag. 17 dell'appello).
L'assunto è infondato.
Giova innanzitutto richiamare i passi contestati della sentenza impugnata, con cui il tribunale così motivava l'accoglimento della domanda attorea di rilascio: <…la domanda di condanna al rilascio dell'immobile per cui è causa è fondata. Ed invero risultano provati la titolarità dell'immobile per cui è causa in capo all'attrice attraverso il contratto di vendita con cui l'attrice ha acquistato nel 1986 la proprietà del terreno sul quale poi, come risulta dalla visura catastale in atti, è stato costruito l'immobile per cui è causa;
peraltro, tale circostanza non è smentita dalla convenuta che ritiene di vantare un diritto sul predetto immobile in ragione del contratto preliminare di vendita stipulato tra l'attrice e la coop.
Edi Cos a r.l. del 25/11/1998 con cui la parte venditrice prometteva di cedere e vendere la proprietà dell'immobile per cui è causa senza tuttavia che fosse previsto quale effetto anticipato l'immediata immissione nel possesso;
è altresì dimostrato il perdurare, al momento dell'instaurazione del giudizio, dell'occupazione dell'immobile de quo vertitur, circostanza incontestata dalla convenuta;
quest'ultima nelle sue difese ha sostanzialmente ricondotto la sua legittimazione alla detenzione dell'immobile al contratto preliminare
5 di compravendita che tuttavia non solo non è stato seguito dal definitivo ma soprattutto non ha previsto l'immissione anticipata nel possesso da parte del promissario acquirente - che poi avrebbe potuto trasferire legittimamente tale possesso all'attuale convenuta - e che pertanto non costituisce un titolo valido ed efficace al fine di rendere legittimo il godimento del bene. Ne deriva che deve essere accolta la domanda di condanna al rilascio>>.
Orbene, deve premettersi che l'azione volta ad accertare l'occupazione sine titulo di un bene immobile, in termini astratti, può essere proposta o come azione di rivendicazione o come azione di restituzione. Trattasi di azioni che, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non avendone la disponibilità, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa.
L'inquadramento dell'azione proposta nell'una o nell'altra fattispecie presenta importanti implicazioni in punto di onere della prova, in quanto solo per la rivendica si richiede che l'attore provi il diritto di proprietà sulla cosa, risalendo anche attraverso i propri danti causa ad un acquisto a titolo originario o provando di aver egli stesso posseduto fino al compimento dell'usucapione (cd. probatio diabolica), laddove, di contro, nell'azione personale di restituzione, l'attore non ha l'onere di dimostrare il diritto di proprietà sul bene, spettando al convenuto provare il titolo che ne legittima il possesso.
Va, peraltro, qualificata come azione di rivendica, di carattere reale, anche l'azione diretta al rilascio di immobile occupato, nell'assenza, anche originaria, di alcun titolo (Cass., S.U., 7305/2014; nello stesso senso, Cass. 1210/2017 e Cass. 18050/2023), di talché non può seriamente dubitarsi, tenuto conto della inequivoca prospettazione della che la stessa, diversamente da quanto sembra CP ritenere l'appellante, abbia agito in rivendica (art. 948 c.c.), come peraltro già correttamente rilevato dal primo giudice con provvedimento reso all'udienza del 15.6.2016 (ove si legge che trattasi di occupazione sine titolo in cui l'attore agisce in rivendica dell'immobile che assume essere occupato illegittimamente dal convenuto).
Rivendica accolta dal tribunale con motivazione condivisa dalla Corte, che va qui confermata perché conforme a diritto, oltre che
6 minimamente scalfita dalle obiezioni dell'appellante, che, a ben vedere, in tal sede, ha in parte modificato l'originaria impostazione difensiva, introducendo fatti nuovi, mai specificamente allegati in prime cure, ove, in particolare, alcun cenno faceva all'esistenza, specificamente dedotta solo con l'atto di gravame (pag. 13), di un accordo intercorso tra le tre parti consistente in un contratto atipico avente ad oggetto la concessione di un diritto personale di godimento, accordo in base al quale la proprietaria non avrebbe avuto titolo alcuno per chiedere ad la restituzione Parte_1 dell'appartamento fino all'integrale pagamento di quanto pattuito con il costruttore.
Basti pensare che nella conclusionale depositata in primo grado (in data 19.2.2018), la difesa della , dopo essersi riportata alle PT difese svolte nella comparsa di costituzione (ove concludeva chiedendo di rigettare l'avversa pretesa, dichiarando Parte_1 assegnataria dell'appartamento da parte di , padre, Persona_1
n.q. di presidente della Coop. EDI.COS. a r.l.), così deduceva (pag. 2):
“Alla luce della documentazione agli atti, appare chiaro come sia da confermare il nostro assunto già ampiamente spiegato nella memoria di costituzione, dove emerge la cattiva fede dell'attrice che solo dopo tanti anni le viene in mente di riappropriarsi di un immobile che è stato oggetto di una vendita a favore di , titolare Persona_1 della ditta appaltatrice dei lavori di costruzione dell'intero fabbricato sito in Giugliano in Campania, alla via Gianfelice 9, il quale a titolo di soddisfacimento del lavoro svolto e a saldo riceveva l'appartamento in oggetto attualmente occupato dalla figlia . ... La Parte_1 buona fede del convenuto sta nel non aver mai perfezionato il preliminare, ma da sempre anche nella documentazione condominiale risulta legittimo proprietario dell'appartamento sito Persona_1 al 3 piano int. 9 di via Guglielmo Sanfelice in Giugliano in Campania.
Lo stesso geometra , da noi indicato come teste e mai CP_3 ascoltato, ha comprovato l'effettiva compravendita a parola avvenuta tra la e il SI. ”. CP PT
Manca, dunque, qualsivoglia riferimento al consenso verbale asseritamente prestato dalla per consentire l'introduzione CP in tale abitazione della , che, pertanto, dall'aprile del Parte_1
2001 l'ha occupata stabilmente, nella condizione di “comodataria” precaria; consenso allegato solo in sede di gravame, per contrastare la motivazione del primo giudice che correttamente rilevava che la
“nelle sue difese ha sostanzialmente ricondotto la sua PT legittimazione alla detenzione dell'immobile al contratto preliminare di compravendita che tuttavia non solo non è stato seguito dal definitivo ma soprattutto non ha previsto l'immissione anticipata nel possesso da parte del promissario acquirente - che poi avrebbe potuto trasferire
7 legittimamente tale possesso all'attuale convenuta - e che pertanto non costituisce un titolo valido ed efficace al fine di rendere legittimo il godimento del bene”.
Motivazione che, dunque, lungi dall'essere erronea e/o carente, risulta fondata sull'esame dei fatti specificamente allegati in prime cure dalla convenuta e correttamente valutati dal tribunale, che li riteneva inidonei a comprovare l'esistenza di un titolo valido ed efficace, opponibile all'attrice, che potesse legittimare l'occupazione del bene da parte della , che, in definitiva, tenta di far valere posizioni PT di credito/debito eventualmente azionabili e tutelabili solo dal padre
, quale presidente della Coop EDI.COS a r.l., perché Persona_1 aventi causa nel diverso rapporto intercorso (esclusivamente) tra l'anzidetta Cooperativa, soggetto terzo ed estraneo al presente giudizio, e la che, peraltro, in appello, negava CP fermamente di aver prestato il proprio consenso verbale all'occupazione del bene da parte dell'appellante.
Sulla scorta di quanto precede, alcun dubbio può seriamente sussistere sul legittimo accoglimento dell'azione di rivendica esperita in prime cure dell'attrice, che ha assolto all'onere probatorio su di ella gravante, dimostrando, attraverso la produzione dell'atto di vendita per notar del 27.11.1986, di aver acquistato la piena proprietà Per_2 della zona di terreno (p.lla 1187 del foglio di mappa 54) sulla quale veniva poi realizzato il fabbricato comprensivo dell'appartamento per cui è causa, di cui, pertanto, diveniva proprietaria a titolo originario, per accessione.
Circostanza espressamente riconosciuta dalla stessa , i cui PT assunti, di contro, sono rimasti privi di adeguato riscontro probatorio, vieppiù che il richiamato preliminare per persona da nominare del
25.11.1998, mai seguito dalla stipula del definitivo, fa riferimento (al pari della piantina ad esso allegata) ad un appartamento al terzo piano del fabbricato, laddove quello oggetto di causa è pacificamente ubicato al secondo piano dell'edificio (cfr. anche visura catastale in atti).
Né rileva la (prima) missiva del 29.6.2015, a firma dell'avv. Palumbo, che dichiarando di agire in nome e per conto della (che, CP tuttavia, contrariamente a quanto ivi si legge, non sottoscriveva la missiva), chiedeva alla l'immediato rilascio PT dell'appartamento sito in Giugliano in Campania alla via Gianfelice
n. 9 piano secondo int. 9 nonché del box auto di pertinenza, da lei detenuti in virtù di contratto di comodato precario, senza alcuna altra precisazione.
Non può infatti sottacersi che tale rapporto veniva inizialmente contestato dalla stessa , che, ricevuta nuova missiva del 24- PT
27.11.2015, a firma dell'avv. A. Fazio, con cui veniva invitata alla
8 stipula di un regolare contratto di locazione ad uso abitativo, onde legittimare la persistente occupazione del bene, ad essa replicava con missiva a firma dell'avv. Donato Bugno del 22.12.2015, con cui, lungi dall'opporre l'esistenza di un comodato precario intercorso direttamente con la rappresentava, testualmente, che: “la CP SI.ra , figlia del SI. detiene l'appartamento in Parte_1 ER virtù di un preliminare di vendita con prezzo già quietanzato e di un atto di permuta per avere eseguito in nome e per conto della sua assistita gli edifici ove è ubicato l'immobile de quo. Nel contempo, la invito ad indicarmi presso quale notaio di sua fiducia verrà stipulato il contratto definitivo. Per mera erudizione si comunica che la S.V. è il quinto avvocato al qual è la SI.ra si rivolge per Controparte_1 una definizione erronea e non correttamente rappresentata al proprio difensore”.
Fermo restando che, in ogni caso, anche a voler ipoteticamente ritenere (e non si può) che la abbia consentito alla CP
l'occupazione del bene a titolo di comodato, il decisum PT finale non muterebbe, atteso che, trattandosi di comodato c.d. precario, senza determinazione di durata, ex art. 1810 c.c., con conseguente facoltà del comodante di recedere ad nutum dal rapporto, la richiesta di restituzione del bene, inoltrata dalla CP avrebbe in ogni caso determinato la risoluzione del contratto, rendendo di conseguenza priva di titolo l'occupazione successiva. Conclusivamente, dunque, sulla scorta di quanto precede, l'appello va rigettato, con conseguente integrale conferma della pronuncia in parte qua gravata.
Ogni ulteriore questione resta assorbita.
II. Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellante e si liquidano, nella misura indicata in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto della natura della lite, delle questioni trattate e dell'attività concretamente espletata.
Ricorrono i presupposti per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13 comma
1 quater T.U. n. 115/02, come modificato dall'art. 1 comma 17 L.
228/12.


P. Q. M.


La Corte di Appello di Napoli, VI sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con citazione notificata in data
5.4.2018, da nei confronti di contro Parte_1 Controparte_1 la sentenza del tribunale di Napoli Nord n. 960/2018, pubblicata in data 5.4.2018, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
9 1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la pronuncia impugnata;

2. condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellata, delle spese del grado, che si liquidano in € 3.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge;

3. da atto della sussistenza dei presupposti di legge per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Napoli, in data 27.6.2024.
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
dr.ssa Ada Meterangelis dr.ssa Assunta d'Amore
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