REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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Corte d'Appello di Catania

Sezione Seconda Civile
_________ composta dai magistrati dr Maria Stella Arena Presidente dr Massimo Lo Truglio Consigliere dr Francesco Billè Giudice Ausiliario rel. est. ha emesso la seguente
Sentenza nella causa civile iscritta al n. 1479/2023 R.G.,
Promossa da
in persona del legale rappresentante pro-tempore (c.f. ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dagli avv.ti Ferdinando Aldo Isaia e Salvatore
A. Raciti;

APPELLANTE
Contro
, nato a [...] il [...] (c.f. ), Controparte_1 CodiceFiscale_1 rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. David Cassaniti;

APPELLATO
***** La causa è stata posta in decisione all'esito dell'udienza di discussione orale del 19 novembre 2024.
La Corte ha osservato:
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 4251, pubblicata il 19 ottobre 2023, il giudice unico del Tribunale di
Catania, sulla domanda proposta da volta ad ottenere la restituzione da Controparte_1 parte di della somma di € 8.589,00, corrisposta a titolo di provvigione
Parte_1 mediatoria ed il risarcimento dei danni, così statuiva: “1) Dichiara non dovuta la provvigione di € 8.589,00 incassata dalla 2) Condanna la alla
Parte_1 Parte_1 restituzione della somma sopra indicata, oltre interessi dall'incasso al soddisfo;
3) Condanna la al risarcimento del danno, pari ad € 369,00, oltre interessi dalla data del
Parte_1 bonifico al soddisfo;
4) Condanna la al pagamento delle spese processuali
Parte_1 in favore dell'attore .....”.
A sostegno di tale pronuncia rilevava il primo giudice che “Nella fattispecie le parti non erano ancora addivenute alla sottoscrizione del preliminare ed il contratto non conteneva tutti gli elementi in quanto l'agente aveva sottaciuto all'acquirente un fatto importante, ovvero la difformità dell'immobile rispetto ai regolamenti vigenti. Di questo fatto
l'acquirente veniva informato successivamente, tanto che le parti stipulavano un ulteriore accordo, che subordinava l'acquisto alla regolarizzazione. Per le superiori ragioni non può ascriversi alla proposta accettata carattere di completezza tale da dire l'affare concluso.
Inoltre della taciuta irregolarità dell'immobile l'agente è responsabile, in quanto poteva conoscere i fatti con la diligenza qualificata dovuta dall'agente immobiliare .….. Il comportamento dell'agenzia è stata anche causa del danno subito dal Sig. , pari CP_1 ad € 369,00, somma che egli ha inutilmente sborsato alla banca che avrebbe dovuto erogare il mutuo e che ha diritto a ripetere dall'agenzia il cui comportamento incauto ha determinato la spesa”.
Avverso tale decisione ha interposto appello con atto di citazione Parte_1 notificato in data 10 novembre 2023, sulla base di tre ragioni di censura.
Si è costituito in giudizio , resistendo al gravame e chiedendone il Controparte_1 rigetto.
La causa è stata posta in decisione all'esito dell'udienza di discussione orale del 19 novembre 2024. Motivi della decisione
Col primo motivo dell'appello viene dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 cpc e 2967 c.c. e censura la sentenza laddove il primo giudice non ha riconosciuto all'agenzia il diritto alla provvigione per avere sottaciuto circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare.
Sostiene che alla non è stato conferito incarico specifico per lo Parte_1 svolgimento di indagini di tipo tecnico-giuridico volte ad accertare preventivamente lo stato di conformità dell'immobile ai regolamenti vigenti, non potendosi, quindi, ritenere alcuna colpevole ignoranza della irregolarità; che il si è impegnato ad acquistare CP_1
l'immobile nello stato di fatto e dritto in cui si trova, libero da iscrizioni, trascrizioni e oneri pregiudizievoli e tale stato di fatto e di diritto (anche urbanistico-edilizio) era perfettamente noto allo stesso, tanto da avere sottoscritto con il promittente venditore un'apposita scrittura privata con cui quest'ultimo si impegnava a rimuovere, entro il 30/04/2020, il vizio dell'immobile; che la mancata rimozione del vizio è dovuta a cause esclusivamente imputabili al promittente venditore e non può in alcun modo comportare l'esclusione del diritto dell'agenzia immobiliare alla provvigione per l'attività di intermediazione svolta tra le parti.
Col secondo motivo la società appellante censura la sentenza nella parte in cui il tribunale ha ritenuto non conosciuta dall'acquirente l'irregolarità urbanistica dell'immobile.
Sostiene che la teste Isaia per mero errore scusabile ha qualificato come abuso una mera irregolarità; il era a conoscenza della irregolarità dell'immobile; che tale CP_1 irregolarità non rendeva l'immobile incommerciabile;
che la mancata conclusione del contratto è dipesa solo e soltanto da un ripensamento dell'attore.
I motivi, che possono trattarsi congiuntamente, siccome connessi, sono infondati.
Ai sensi dell'art. 1759 c.c. il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
E' noto, al riguardo, che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (ex multis, Cass. Ordinanza n.
34503 dell'11/12/2023).
Ha, altresì, puntualizzato la Suprema Corte che - in tema di responsabilità del mediatore - la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, legittima il rifiuto dello stesso promissario di corrispondere la provvigione, in quanto la medesima irregolarità urbanistica sia agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi (cfr. Cass. 16.7.2010, n.
16623).
Ciò posto, è condivisibile, alla luce delle emergenze istruttorie, l'apprezzamento del primo giudice in ordine alla violazione, da parte della degli obblighi Parte_1 informativi imposti al mediatore dalla norma di cui all'art. 1759 c.c..
Invero, è stata escussa la teste , qualificatasi socio della Testimone_1 Parte_1
[...
la quale ha riferito quanto segue: “Noi subito gi abbiamo dato i documenti della casa
(visura, atto di provenienza, atto di provenienza, planimetria) e questo dopo la sottoscrizione della proposta. Subito dopo la sottoscrizione della proposta ho comunicato al CP_1
l'esistenza dell'abuso”.
La perizia prodotta dal documenta che a giudizio del consulente “... CP_1 possiamo sostenere che la situazione documentale non sia conforme, né alla normativa esistente (assenza di nullaosta da parte della sovrintendenza dei beni culturali ed ambientali, Cambio di destinazione d'uso della veranda in cucina non dichiarato, e non sanabile), né allo stato di fatto (cucina al posto della veranda, un sottoscala dichiarato come
“angolo cottura”). L'immobile, infine, non appare regolarizzabile se non attraverso delle modifiche “fisiche” (demolizione dell'unica cucina attualmente posizionata in veranda e realizzazione di una nuova cucina in altra stanza, diversa dal sottoscala), che porterebbero ad un'alterazione totale dell'appartamento, rendendolo, in conclusione, diverso dall'immobile visto e piaciuto dal Sig. stesso”. CP_1
Tale situazione di abuso risulta anche nella relazione del tecnico incaricato dalla banca presso cui il si era rivolto ai fini dell'ottenimento del mutuo per l'acquisto CP_1 dell'immobile, ove è evidenziato che “rispetto alle tavole di progetto nella veranda (terrazza chiusa) è stata realizzata una cucina in muratura .... per sanare la situazione attuale è necessario presentare al comune una sanatoria (se possibile) per un costo totale di circa
2.000,00 €. Il costo per il ripristino allo stato ante abuso e aggiornamento catastale per l'allineamento con la situazione edilizia stimato in circa 5.000,00 €”.
E' palese, quindi, la responsabilità della a cagione della mancata Parte_1 informazione del promissario acquirente sull'esistenza dell'abuso ed a nulla vale in contrario, come invocato, dalla società appellante la sottoscrizione in data 6 febbraio 2020 dell'accordo tra il ed il proprietario dell'immobile, con cui quest'ultimo si CP_1 impegnava a sanare l'abuso edilizio entro il 30 aprile 2020, atteso che l'irregolarità urbanistica è risultata insanabile, come riconosciuto dalla stesso proprietario dell'immobile con “scrittura privata di transazione” del 20 luglio 2020 nella quale si dava atto che “la irregolarità non avrebbe potuto essere sanata” e veniva restituito al l'assegno di CP_1
€ 26.000,00, consegnato contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto a titolo di caparra confirmatoria.
Attesa la responsabilità contrattuale dell'agenzia immobiliare, condivisibilmente il primo giudice ha riconosciuto il diritto del alla rifusione, a titolo di risarcimento CP_1 danni, della somma di € 369,00 che “ .... egli ha inutilmente sborsato alla banca che avrebbe dovuto erogare il mutuo”, discendendone, così, il rigetto anche del terzo motivo dell'appello
(col quale si doleva dell'accoglimento della domanda risarcitoria) e Parte_1
l'integrale conferma della sentenza impugnata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, siccome in dispositivo, in base al d.m. n. 55/2014, come integrato dal D.M. Giustizia 13.08.2022 n. 147, tenuto conto del valore della controversia (fascia euro 5.200,01-26.000,00) e dell'attività difensiva effettivamente svolta. Ritiene la Corte di liquidare i compensi della fase istruttoria e di trattazione in prossimità dei minimi di tariffa, avuto riguardo alla limitata attività difensiva svolta.


P.Q.M.


La Corte di Appello, definitivamente decidendo sul gravame proposto da Parte_1
[... avverso la sentenza n. 4251, pubblicata il 19 ottobre 2023, del giudice unico del Tribunale di Catania, rigetta l'appello.
Condanna a rifondere, in favore di , le spese del Parte_1 Controparte_1 grado, che liquida in complessivi € 4916,00 (ivi compresi €. 1134,00 per la fase di studio, €.
921,00 per la fase introduttiva, € 950,00 per la fase istruttoria e di trattazione e € 1911,00 per la fase decisoria), oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettarie nella misura del 15%.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Catania, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della
Corte, il 18 febbraio 2025.
Il Giudice Estensore Il Presidente
Dott. Francesco Billè Dott. Maria Stella Arena