REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SETTIMA SEZIONE CIVILE
così composta
D.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente est.
Dr.MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.PAOLO MARIANI Consigliere
riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 4412/2021 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso sentenza n. 1347/2021 del Tribunale di Nola
TRA
ora a seguito di Parte_1 Parte_2 cambio di denominazione sociale con sede in Roma, alla via XX Settembre n. 30, iscritta all'Albo delle Banche n. 543.9.0 (codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle
Imprese di Roma, ), in persona del suo legale rappresentate pro tempore ed P.IVA_1
Amministratore Delegato in virtù di delibera del Consiglio di Amministrazione del 2.4.2021,
Dott. nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), elettivamente domiciliata in Napoli alla Piazza S. Maria degli Angeli C.F._1
a Pizzofalcone n. 1, presso lo studio del Prof. avv. Nicola Rocco di Torrepadula (C.F.:
), dal quale è rappresentata e difesa, in virtù di procura allegata C.F._2 all'atto di appello
APPELLANTE
E ( ), rappresentato e difeso dall'avv. Aurelio CP_2 CodiceFiscale_3
Marino ( ; ufficio: Napoli, Riviera di Chiaia, 263), domiciliato CodiceFiscale_4 presso il difensore al domicilio digitale certificato Email_1
APPELLATO-APPELLANTE INCIDENTALE

NONCHE'

(C.F. ) CP_3 C.F._5
C.F. ) Controparte_4 C.F._6
(C.F. ) CP_5 C.F._7
( C.F. ) CP_6 CodiceFiscale_8
elettivamente domiciliati in San Giorgio a Cremano (NA) alla Via San Giorgio Vecchio n. 1, presso lo studio dell'Avv. Pasquale Federico (C.F. , dal quale sono C.F._9 rappresentati e difesi, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATI
E
Controparte_7
[...]
APPELLATI CONTUMACI
CONCLUSIONI

Con le note ex art.127 ter c.p.c. le parti concludevano riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni ivi contenute, chiedendone l'accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato in data 21.3.2013 conveniva in giudizio innanzi CP_2 al Tribunale di Nola la e Controparte_8 [...]
, e ed esponeva che: CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_6
-in data 14.3.2012 aveva richiesto alla la concessione di una linea di finanziamento Pt_1 al fine di acquistare dai convenuti e un immobile sito in San Sebastiano al CP_3 CP_4
Vesuvio al Viale degli Ulivi, n. 31.
-sulla base di una prima delibera positiva della aveva stipulato in data 24 luglio 2012 Pt_1 mediante scrittura privata un contratto preliminare di vendita con il versamento della complessiva somma euro 90.000,00 a titolo di caparra;
nel contratto era indicato che il prezzo di euro 270.000,00 sarebbe stato versato all'atto della stipula del rogito notarile definitivo di vendita con il netto ricavo di un mutuo ipotecario che la parte promittente acquirente avrebbe contratto con primario istituto Bancario (la ) Controparte_8 contestualmente alla stipula di detto atto definitivo;

- con nota recante data 20.09.2012 la comunicava ai coniugi la sospensione Pt_1 CP_2 del credito messo a loro disposizione in attesa della risoluzione del problema relativo alla pratica di condono pendente sull'immobile compromesso;

-con lettera datata 16 novembre 2012 la promittente venditrice lo invitava a rispettare entro
15 giorni gli impegni presi con la stipula del contratto preliminare;

-seguivano una serie di incontri con i funzionari della che, pur esprimendo Pt_1 formalmente la volontà di concedere il finanziamento, precisavano che, secondo lo schema contrattuale in uso presso l'istituto bancario, la somma mutuata sarebbe stata contestualmente costituita in deposito cauzionale infruttifero presso la Banca mutuante a garanzia dell'adempimento degli obblighi da parte della mutuataria, tra cui quello di completare ed esibire la documentazione comprovante la piena proprietà degli immobili ipotecati, nonché la loro conformità alle norme e alle prescrizioni edilizie, ai vincoli pubblici e privati di qualsiasi genere e chiariva che, soltanto dopo l'adempimento degli obblighi richiamati, la somma sarebbe stata messa a disposizione della parte finanziata;

- con lettera del 21 dicembre 2012, la parte promittente venditrice invitava il a CP_2 comparire dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo. Persona_1
- con lettera del 28 gennaio 2013 invitava la Banca a comparire dinanzi al Notaio per la concessione incondizionata della provvista necessaria a completare il pagamento del prezzo alla parte venditrice, secondo le condizioni generali indicate nella prima delibera di concessione del finanziamento;

- con nota del 30 gennaio 2013 la comunicava l'impossibilità di procedere alla Pt_1 erogazione del finanziamento, rappresentando che non si sarebbe presentato dinanzi al
Notaio per la stipula del mutuo ipotecario;

- il , in considerazione del mancato avveramento dell'evento cui era subordinata CP_2
l'efficacia del contratto preliminare (la stipula del contratto di mutuo), comunicava che non si sarebbe presentato dinanzi al Notaio e contestualmente chiedeva la restituzione della somma versata a titolo di caparra pari ad euro 90.000,00 oltre interessi legali;

- con lettera del 12 febbraio 2013, i promittenti venditori comunicavano la volontà di recedere dal contratto preliminare di compravendita e di trattenere le somme versate a titolo di caparra.
Tanto premesso, chiedeva nei confronti dei sig.ri , , CP_3 Controparte_4
e : “1a. accertare e dichiarare lo scioglimento del contratto CP_5 CP_6 preliminare di compravendita sopra descritto, stipulato il 24.7.2012 tra i sig.ri CP_3
in proprio e nella qualità di rappresentante volontaria dei figli e
[...] CP_1 CP_5
e , in conseguenza della mancata erogazione del CP_6 CP_2 finanziamento da parte della di Santa Maria Capua Vetere Controparte_8
S.p.A. ovvero per effetto dell'atto di recesso comunicato in data 4.2.2013; 1b. in subordine, risolvere il suddetto contratto preliminare di compravendita in ragione del mancato verificarsi del presupposto obiettivo, comune ad entrambe le parti e determinante ai fini del permanere della vincolatività del contratto, consistente nella stipula del contratto di mutuo tra il promittente acquirente e l'istituto di credito;
1c. in ogni caso, condannare i sig.ri CP_3
, e , in solido tra loro o ciascuno
[...] Controparte_4 CP_5 CP_6 per la quota di propria spettanza, alla restituzione della somma di €uro 90.000,00 versata dall'attore a titolo di caparra confirmatoria, oltre rivalutazione monetaria ed interessi sino al dì dell'effettivo pagamento”
Chiedeva inoltre nei confronti della conto e Conti Correnti di Santa Maria Capua CP_8
Vetere S.p.A.: “2.1 accertare e dichiarare la responsabilità, ex art. 1337 c.c. e/o ex art. 2043
c.c., della per Controparte_9
l'ingiustificato recesso dalle trattative tendenti alla conclusione del contratto di mutuo fondiario indicato in premessa e/o per avere colpevolmente indotto l'attore a concludere il contratto preliminare di compravendita e/o per averne impedito il corretto adempimento;
2.2 per l'effetto, condannare la Banca convenuta al risarcimento di tutti i danni derivati e derivandi per effetto della sua condotta illecita, danni da individuarsi in €uro 735,00 (o in quella diversa somma, maggiore o minore, che l'Ecc.mo Tribunale, eventualmente anche all'esito di valutazione equitativa riterrà di giustizia) in caso di accoglimento della domanda di condanna capitolata sub 1c ovvero in €uro 90.735,00 (o in quella diversa somma, maggiore o minore, che l'Ecc.mo Tribunale, eventualmente anche all'esito di valutazione equitativa riterrà di giustizia) in caso di rigetto della domanda di condanna capitolata sub 1c, oltre rivalutazione monetaria ed interessi sulla somma via via rivalutata, dal fatto al soddisfo;

3. condannare i convenuti, in solido tra loro o ciascuno per il proprio titolo come per legge, alla refusione delle spese e competenze di causa, con le maggiorazioni dovute per accessori previdenziali ed accessori tributari, con distrazione in favore del sottoscritto avvocato per anticipo fattone.”
Si costituivano i convenuti , e CP_3 Controparte_4 CP_5
, i quali contestavano la domanda e ne chiedevano il rigetto. CP_6
In particolare deducevano che, successivamente alla stipula del preliminare oggetto di causa, essa si era impegnata per l'acquisto di un ulteriore immobile da tali CP_3
e corrispondendo a sua volta una caparra Controparte_7 Controparte_7 confirmatoria;
che a fronte dell'inadempimento dell'odierno attore la stessa, in data
21.12.2012, inoltrava a raccomandata A/R, laddove veniva invitato a CP_2 presentarsi innanzi al Notaio per la stipula del rogito il giorno 05.02.2013 CP_10 pena la risoluzione unilaterale del contratto di compravendita e conseguente perdita della caparra;
che alla data indicata nessuno si presentava innanzi al notaio e che, pertanto, i convenuti legittimamente trattenevano la caparra. I convenuti richiamavano il termine essenziale di adempimento di cui all'art 1457 c.c. Essi contestavano all'attore la dedotta subordinazione del contratto preliminare alla clausola del ricavato mutuo deducendo, inoltre, che la promittente alienante aveva più volte rinviato la data del compromesso con CP_2
in modo da permettere a quest'ultimo di ottenere il parere favorevole della Banca e
[...] che, pertanto, il ben avrebbe potuto chiedere, nell'arco temporale dei sei mesi, CP_2
l'erogazione del mutuo ad altro istituto bancario. I predetti convenuti, ancora, deducevano che gli abusi rilevati, come pacificamente riconosciuto anche dal promittente acquirente, non impedivano la stipula del contratto di compravendita, trattandosi di mere irregolarità parziali e sanabili, e che gli stessi, pertanto, non legittimavano il promissario acquirente a recedere dal contratto. Essi deducevano, infine, l'esclusiva responsabilità della CP_8 la quale, con la propria condotta
[...] Controparte_9 commissiva e omissiva, aveva integrato gravissime negligenze nonché palesi violazioni del dovere di buona fede da osservare nel corso delle trattative.
Concludevano chiedendo, “Dichiarare risoluto il contratto di compravendita del 24 luglio
2012 ex art.1453 tra l'attore SI. e la convenuta SI.ra ; CP_2 CP_3
Accertare l'inadempienza del SI. ai sensi dell'art.1385 c.c. ritenendo la caparra in CP_2 favore dei SI.ri , , e , in CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_6 solido tra loro o ciascuno per la quota di propria spettanza, di Euro 90.000,00 versata dall'attore a titolo di caparra confirmatoria;
Accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità della e , unica responsabile in Pt_1 CP_8 Controparte_9 relazione all'inadempimento del contratto preliminare di compravendita oggetto di tale giudizio; In via subordinata nella denegata ipotesi di inammissibilità della declaratoria della nullità del contratto preliminare di compravendita, indurre i SIg.ti di Controparte_7
e alla restituzione della caparra al SI. ; Condannare CP_7 Controparte_7 CP_2
i convenuti al pagamento delle spese di giudizio da distrarsi in favore del procuratore, oltre competenze ed onorari, nonché al rimborso forfettario di IVA e cpa”
Si costituiva altresì la che Controparte_11 contestava la pretesa avanzata ex art.1337 c.c. sostenendo che il recesso dalle trattative era avvenuto per giusta causa (ovvero per le riscontrate regolarità urbanistiche) e che, pertanto, non poteva integrare gli estremi della invocata responsabilità precontrattuale.
Contestava, inoltre, la richiesta di risarcimento del danno formulata dall'attore, mancando la prova delle spese sostenute per intraprendere le trattative, nonché, la effettiva corresponsione della caparra per il dichiarato importo di euro 90.000,00.
Chiedeva dunque accogliersi le seguenti conclusioni: “Si rigetti la domanda perché infondata in fatto ed in diritto con ogni conseguenza di legge. In via subordinata, e salvo gravame, si accolga la domanda nella misura equa e giusta che risulterà a seguito dell'istruttoria della causa. In ogni caso vittoria di spese e competenze di giudizio e/o compensazione totale o parziale delle stesse.”
Con comparsa depositata in data 25.6.2013 intervenivano volontariamente in causa
, con i quali aveva CP_7 Parte_3 Controparte_7 CP_3 stipulato contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in S.Sebastiano al
Vesuvio alla via RR n.13 di loro proprietà. Acquisita la documentazione, espletati l'interrogatorio formale e la prova per testi, precisate le conclusioni, il Tribunale di Nola con sentenza n.1347/2021 così provvedeva: “

1- accoglie la domanda proposta da nei confronti della CP_2 [...]
e, affermata la responsabilità di quest'ultima ai sensi Controparte_9 dell'art 1337 c.c., la condanna a risarcire all'attore la complessiva somma di € 90.000,00, oltre interessi dal pagamento al saldo;

2- rigetta la domanda proposta da nei CP_2 confronti di , e;

3- CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_6 condanna la al Controparte_9 pagamento, in favore di , delle spese di lite liquidate in complessivi € 7.795,00 CP_2 oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore,
Aurelio Marino, dichiaratosi anticipatario;

4- condanna al pagamento, in CP_2 favore di , e della CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_6 complessiva somma di € 7.795,00 oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore, Pasquale Federico, dichiaratosi anticipatario.
Avverso tale sentenza con atto notificato in data 20.10.2021 proponeva appello
[...]
in qualità di cessionaria, in virtù di contratto di cessione di ramo d'azienda Parte_1 del 16.7.2021, sostenendo l'erroneità della decisione del giudice di primo grado sulla base dei seguenti motivi così rubricati: 1) “Sull'erroneità della sentenza: la legittimità dell'operato della;
2) Sull'erronea interpretazione del Tribunale della documentazione peritale;
Pt_1
3) Sulla colpevole induzione della a deliberare la concessione del mutuo e l'intervento Pt_1 del Notaio 4) sull'insussistenza dei requisiti di cui all'art.1337 c.c.; 5) Sul Persona_2 comportamento del SI. e la rilevanza ai sensi dell'art.1337, 1338, 1427 c.c.; 6) CP_2
Sull'assenza del nesso di causalità e l'erronea quantificazione del risarcimento del danno;

7) Sul concorso di colpa del creditore ai sensi dell'art.1227 c.c.; 8) Sulla ripartizione dell'onere probatorio e l'irrilevanza della prassi Bancaria.
Concludeva chiedendo “accogliere il presente appello, e per l'effetto annullare e/o revocare
e/o modificare e/o dichiarare nulla e/o inefficace la sentenza impugnata;
dichiarare inammissibili in rito, infondate nel merito e, comunque, rigettare le avverse domande;
dichiarare che nulla è dovuto dalla al sig. per qualsiasi titolo o causale Pt_1 CP_2
o in subordine rideterminare l'effettivo importo dovuto nella misura equa e giusta in base a quanto emerso dall'istruttoria compiuta;
condannare il sig. , al pagamento CP_2 delle spese e competenze professionali del doppio grado di giudizio”. Si costituiva che in primo luogo eccepiva il difetto di legittimazione attiva della CP_2 appellante;
nel merito contestava l'appello e ne chiedeva il rigetto;
contestava la Pt_1 statuizione di rigetto della domanda proposta nei confronti di , CP_3 CP_4
e proponeva appello incidentale condizionato
[...] CP_5 CP_6 all'accoglimento dell'appello principale.
Concludeva chiedendo “ancora in via preliminare, II. accertare e dichiarare che la
[...]
(codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese presso la Parte_1
C.C.I.A.A. di Roma: ) manca della legittimazione all'appello e, comunque, P.IVA_2 della titolarità del rapporto giuridico controverso;
per l'effetto, rigettare l'appello perché improcedibile, inammissibile, nonché infondato, in fatto e in diritto;
in caso di rigetto di quanto sub II;
nel merito, III. rigettare ogni motivo del gravame promosso dall'appellante principale, perché improcedibile, inammissibile, nonché infondato, in fatto e in diritto;
in caso di rigetto dell'appello principale, IV. condannare la alla refusione delle spese e Parte_1 dei compensi del giudizio, con le maggiorazioni dovute per rimborso forfettario, accessori previdenziali e accessori tributari, con loro distrazione in favore del sottoscritto avvocato per anticipo fattone;
condizionatamente all'accoglimento dell'appello principale, V. accogliere
l'appello incidentale e per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del
24/7/2012; VI. condannare e CP_3 Controparte_4 CP_5
, in solido tra loro o, in subordine, ciascuno per il proprio titolo come per CP_6 legge, alla restituzione in favore di degli euro 90 mila da questi versati per CP_2 caparra confirmatoria e acconto prezzo, oltre rivalutazione monetaria ed interessi dal dì dei singoli pagamenti sino all'effettivo soddisfo;
VII. condannare , CP_3 CP_4
e alla refusione delle spese e dei compensi legali
[...] CP_5 CP_6 del doppio grado di giudizio, con le maggiorazioni dovute per rimborso forfetario, accessori previdenziali e accessori tributari, con distrazione in favore del sottoscritto difensore, perché antistatario.
Si costituiva , e , i quali CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_6 chiedevano il rigetto dell'appello principale e, in caso di accoglimento, il rigetto dell'appello incidentale.
Acquisito il fascicolo di primo grado, la causa era assegnata in decisione con la concessione dei termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Va preliminarmente dichiarata la contumacia di Controparte_12 CP_7
, i quali benchè regolarmente citati non si costituivano in giudizio.
[...]
2. Va rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva della Parte_1 sollevata dall'appellato per mancato subentro della cessionaria odierna CP_2 appellante nella titolarità passiva del rapporto giuridico.
Sostiene l'appellato che nelle more del giudizio, in data 16.7.2021, quest'ultima, in qualità di cedente, ha stipulato un contratto di cessione di ramo d'azienda con la Parte_1 cessionaria;
che dall'avviso pubblicato in Gazzetta Ufficiale si evince “il Cedente ha
[...] ceduto al Cessionario il ramo d'azienda […] descritto nella situazione patrimoniale provvisoria di cessione redatta con riferimento alla data del 30 giugno 2021” e, per l'altro, che sono totalmente estranei alla cessione “i beni ed i rapporti giuridici, attivi e passivi, non indicati nella situazione patrimoniale” predetta;
che al 30.6.2021, il debito della era Pt_1 partita illiquida non censibile nella situazione patrimoniale della cedente perché non ne era stata ancora determinata né l'esistenza né la consistenza, risalendo a successiva data di calendario (6/7/2021) la sentenza di accertamento e condanna.
Verosimilmente, quindi, conclude l'appellante, il debito di cui si discute, è al di fuori del perimetro della cessione.
In realtà, nessun dubbio vi è in ordine alla successione a titolo particolare nella posizione debitoria del rapporto giuridico di cui si discute.
Dall'avviso pubblicato in G.U. in data 24.7.2021, il Cedente ha ceduto alla Cessionaria il
Ramo d'Azienda descritto nella situazione patrimoniale provvisoria di cessione redatta con riferimento alla data del 30.6.2021 allegato all'Atto di Cessione ed è costituito, tra gli altri, da “accordi stragiudiziali, i reclami, i ricorsi pendenti e i contenziosi indicati nell'elenco allegato all'Atto di Cessione, di cui la è parte” Controparte_8
Alla data del 30.6.2021 il giudizio di primo grado era dunque pendente, per cui deve presumersi che la sia succeduta nel rapporto controverso in primo Parte_1 grado di quel giudizio e che abbia pertanto adempiuto a corrispondere l'importo cui è stata condannata come risulta comprovato dalle copie dei bonifici disposti dalla Parte_1
al .
[...] CP_2 L'eccezione è dunque infondata.
3. Ciò premesso occorre ricordare che il giudice di primo grado rigettava la domanda attorea nei confronti dei convenuti , e CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_6
ritenendo non condivisibile quanto sostenuto dall'attore ovvero che la erogazione del
[...] mutuo da parte della e di Santa Maria Capua Vetere Controparte_8 CP_9 costituisse una condizione risolutiva del preliminare intervenuto tra le parti né che potesse essere qualificata quale presupposizione.
Pertanto rigettava la domanda volta alla condanna dei convenuti alla CP_13 restituzione dell'importo di euro 90.000,00, corrisposto a titolo di caparra confirmatoria,
“dovendo, piuttosto, dichiararsi la risoluzione del contratto oggetto di causa in virtù del recesso legittimamente esercitato dalla promittente alienante con conseguente ritenzione della caparra nelle more incamerata”.
Riteneva invece fondata la domanda ex art. 1337 c.c. proposta nei confronti della convenuta
. Controparte_14
Sul punto, dopo aver premesso che “ai fini della configurazione della invocata responsabilità precontrattuale, come noto, è necessario che tra le parti siano in corso trattative;
che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo”, riteneva sussistenti nella vicenda in esame tutti i suddetti profili.
In particolare, sosteneva che “le trattative tra le parti, ai fini della concessione del richiesto finanziamento, erano pervenute ad uno stadio senz'altro avanzato”, evidenziando in proposito che “è documentalmente provato che, con missiva del 29.6.2012 – 2.7.2012, la
Banca, a seguito di ben due perizie effettuate da funzionari dalla stessa incaricati sull'immobile oggetto di causa, comunicava di avere deliberato l'emissione del finanziamento in favore del , dichiarandosi, pertanto disponibile alla erogazione del CP_2 mutuo e determinandone precisamente l'importo (€ 270.000,00), le modalità del rimborso
(ammortamento nei 20 anni), le garanzie (ipoteca di primo grado sull'immobile periziato in
San Sebastiano al Vesuvio in catasto al foglio 7, p.lla 994, sub. 2, 5 e 7), e le condizioni
(tasso variabile parametrato all'Euribor 6m/365 maggiorato di uno spread di 3,50 punti percentuali, con un tasso minimo per tutta la durata dell'ammortamento pari al 5%). Riteneva pertanto “ragionevole l'affidamento del il quale, infatti, solo a seguito della CP_2 missiva contenente la concessione del finanziamento, procedeva alla stipula del contratto preliminare di compravendita confidando nella formalizzazione del contratto di finanziamento già assentito con delibera regolarmente comunicata”.
Rilevava inoltre che “prima di dichiarare la propria incondizionata disponibilità alla erogazione del mutuo la aveva provveduto ad effettuare, a mezzo di funzionari dalla Pt_1 stessa incaricati, ben due perizie sul bene da compravendere: una del 14.03.2012, a firma della ed un'altra del 12.06.2012, a firma del geom. ”. CP_15 CP_16
Riteneva inoltre non “idoneo ad integrare gli estremi di un “giusto motivo” escludente la responsabilità ex art. 1337 c.c. la sopravvenuta conoscenza di una pratica di condono edilizio pendente sull'immobile oggetto di causa,”
4. Contesta tale decisione l'appellante . Parte_1
5. Con il primo motivo, rubricato “sull'erroneità della sentenza: la legittimità dell'operato della
e le fallaci perizie commissionate dal ”, l'appellante contesta l'affermazione del Pt_1 CP_2 giudice di primo grado secondo cui le trattative tra la e il fossero ad uno stadio Pt_1 CP_2 avanzato all'esito di “ben due perizie effettuate dai funzionari dalla stessa incaricati sull'immobile oggetto di causa”.
A sostegno del motivo di gravame l'appellante adduce che le perizie furono effettuate per incarico e nell'interesse del che si era rivolto alla al fine di ottenere un CP_2 Pt_1 finanziamento per l'acquisto di un immobile dietro concessione di ipoteca di primo grado sullo stesso e che sia nella perizia del 12.3.2012 che in quella del 12.6.2012 commissionate dal e consegnate alla non vi era alcuna indicazione circa l'esistenza di abusi CP_2 Pt_1 sul cespite periziato.
Di tale circostanza la è stata portata a conoscenza solo nel mese di settembre 2012 Pt_1
a seguito dei rilievi del notaio il quale, come confermato durante il giudizio di primo Per_2 grado, avvertiva la dell'esistenza di una pratica di condono pendente sul cespite. Pt_1
Pertanto la prima delibera era viziata perché basata su perizie che riproducevano elementi non conformi alla realtà dello stato del bene.
Il motivo è infondato. In primo luogo, deve evidenziarsi che la delibera di concessione del mutuo fondiario richiesto dal è stata adottata all'esito di due perizie, la prima datata 14 marzo 2012 CP_2
a firma della la seconda a firma del Geom. , datata 12.06.2012. CP_15 CP_16
Entrambe sono state commissionate dalla come facilmente verificabile dalla lettura Pt_1 della documentazione.
A nulla rileva che il richiedente indicato sia l'odierno appellato in quanto è l'Istituto Bancario ad avere individuato i tecnici incaricati di svolgere la perizia estimativa del bene immobile oggetto del contratto preliminare e della garanzia ipotecaria a corredare il mutuo fondiario.
Risulta infatti da entrambe le perizie indicate che il committente è la Controparte_8
(frontespizio relazione peritale a firma frontespizio relazione peritale
[...] CP_15
a firma Geom. che altresì asserisce di essere stato incaricato dalla CP_16 Controparte_8 di Santa Maria Capua Vetere “di redigere relazione tecnica di stima
[...] dell'immobile della proprietà della SI.ra e germani . Parte_4 CP_4
Il primo motivo è, dunque, privo di pregio.
6. Con secondo motivo di appello rubricato “sull'erronea interpretazione del Tribunale della documentazione peritale”, la censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha Pt_1 ritenuto che “già prima della formale deliberazione della linea di credito a favore dei richiedenti (ved. racc. a/r del 29.6.2012) deve, pertanto, ritenersi che la fosse a Pt_1 conoscenza, o comunque fosse nelle condizioni di conoscere, della parziale irregolarità urbanistica del bene”.
L'appellante deduce che la presunzione di conoscenza è priva di supporto probatorio.
Nella documentazione consegnata non vi era traccia della domanda di condono depositata presso il Comune di San Sebastiano al Vesuvio.
Diversamente, è provato che il secondo perito incaricato dalla ha avuto evidenza Pt_1 dell'esistenza degli abusi solo in data 2.10.2012
Pare evidente, sostiene l'appellante, che il non abbia consegnato precedentemente CP_2 la documentazione attestante la pratica di condono gravante sul cespite.
Anche tale affermazione è distonica rispetto a quanto risulta dagli atti di causa, per cui il motivo è destituito di ogni fondamento. Il , infatti, ha provveduto a fornire ai periti copia dell'atto di provenienza degli immobili CP_2 da cui si evincevano tutte le informazioni necessarie, ivi compresa l'esistenza della parziale difformità urbanistica.
Infatti, nel titolo di provenienza degli immobili (contratto di compravendita stipulato il
23/11/1988), il Notaio rogante attesta che -nell'esecuzione dei lavori di costruzione del fabbricato sono state realizzate opere in difformità della richiamata licenzia edilizia;
che tali opere sono sanabili ai sensi della richiamata legge 47/85; che in conseguenza hanno inoltrato al Comune di San Sebastiano al Vesuvio domanda di condono in data 30.12.1986, numero di protocollo 11300; che hanno corrisposto l'oblazione dovuta in tre rate (ultima pagina)
La prova della consegna dell'atto pubblico in questione si evince anzitutto dalla menzione del predetto titolo di provenienza dell'immobile nell'allegato della prima perizia a firma e altresì alla voce “elenco dei beni oggetto di stima” di cui alla perizia a firma CP_15
Geom. , entrambe, si ripete, commissionate dalla CP_16 Pt_1
Ancora, durante l'escussione del teste all'udienza dell' 11.7.2017, al capo che così Tes_1 recitava “vero è che nei due sopralluoghi effettuati nei mesi di aprile e maggio del 2012 da parte di due tecnici della di Santa Maria Capua Vetere Controparte_8
Spa, in particolare alla e al TR , venivano consegnati CP_15 Controparte_17 loro le planimetrie, i dati catastali, gli atti di provenienza dell'immobile e certificato di congruità relativo all'immobile sito in San Sebastiano al Vesuvio al foglio 7, p.lla 994, sub 2 di viale degli Ulivi n° 31”, rispondeva affermativamente, così come conformemente assentiva il teste RR alla medesima udienza, entrambe le circostanze non specificamente contestate dall'odierna appellante.
Dal quadro probatorio così delineatosi all'esito delle prove di diversa natura prodotte in primo grado, emerge che la documentazione era completa in quanto menzionante anche la presenza di una parziale regolarità urbanistica, che era stata trasmessa ai periti incaricati dalla che la pertanto era a conoscenza dell'abuso edilizio sull'immobile Pt_1 Pt_1 oggetto di garanzia ipotecato.
Tale conclusione non è scalfita dal fatto che risulta compiegato alla seconda relazione peritale un contratto preliminare, datato 3/2/2012, che recita testualmente “parte promittente venditrice ( ) dichiara inoltre che non sono state realizzate opere murarie e CP_3 poste in essere fattispecie di alcun genere senza le regolari licenze edilizie o autorizzazioni amministrative e che l'intera unità immobiliare è pienamente conforme alle disposizioni delle norme e dei regolamenti urbanistici ed edilizi”.
La scrittura privata in esame è stata tempestivamente disconosciuta dal alla prima CP_2 udienza utile in primo grado e non è ad essa seguita un'istanza di verificazione da parte della per cui correttamente il giudice di prime cure ha ritenuto la medesima priva di Pt_1 qualsiasi valenza dimostrativa.
Il secondo motivo è, quindi, infondato.
7. Con terzo motivo d'appello rubricato “sulla colpevole induzione della a deliberare Pt_1 la concessione del mutuo e l'intervento del Notaio Dott.ssa ” l'appellante ritiene errata Per_2 la decisione del primo giudice che non considerava che la era stata indotta a Pt_1 deliberare la concessione del finanziamento sulla base di informazioni errate o parziali e addirittura su documenti poi disconosciuti dalla stessa parte che li aveva prodotti.
A corroborare la fondatezza del terzo motivo la evidenzia gli elementi idonei a Pt_1 comprendere come la sia stata indotta suo malgrado ad una espressione di volontà Pt_1 viziata.
Infatti, solo l'intervento del notaio ha impedito che venisse stipulato un atto viziato a danno dell'istituto e dell'intero mercato creditizio, in quanto il notaio, dott.ssa Persona_3
, rilevato che nella documentazione trasmessa era stata occultato ogni
[...] riferimento al reale stato dell'immobile e presumendo che il parere della fosse stata Pt_1 viziato da tale circostanza, ha prontamente interessato gli uffici della stessa.
Il terzo motivo non è meritevole di apprezzamento.
Infatti, tale affermazione non depone in senso contrario a quanto fino ad ora argomentato perché deve ritenersi sufficientemente corroborata da elementi probatori precisi e concordanti, sopra riportati, la circostanza dell'avvenuta trasmissione ai periti della documentazione completa, e quindi prima della adozione della delibera collegiale di concessione della linea di finanziamento.
Il terzo motivo è pertanto privo di pregio.
8. Con quarto motivo di appello rubricato: “sull'insussistenza dei requisiti di cui all'art.1337
c.c.” deduce l'erroneità della decisione censurata nella parte in cui il giudice di primo grado ha ritenuto sussistenti i requisiti della fattispecie di cui all'art.1337 c.c. sul presupposto che le trattative tra le parti erano pervenute ad uno stadio senz'altro avanzato, che vi fosse il ragionevole affidamento dell'attore nella formalizzazione del contratto di finanziamento e che non vi fosse un giusto motivo per recedere dalle trattative.
Sostiene l'appellante che non ha mai operato alcun recesso dalle trattative.
Infatti, “dopo essere stata informata dal notaio della pendenza di una pratica di condono,
l'istituto ha immediatamente comunicato ai promissari acquirenti di aver incaricato il perito di approfondire la problematica emersa e che il credito “resta sospeso in attesa della risoluzione del problema relativo alla pratica di condono” (cfr. racc. del 19.9.2012).
Ulteriormente sollecitata, la ha chiaramente esposto che la stipula dell'atto di mutuo Pt_1 prevedeva espressamente l'impegno della parte finanziata di garantire la conformità dei beni ipotecati rispetto alle norme ed alle prescrizioni edilizie nonché ai vincoli pubblici e privati di qualsiasi genere (cfr. racc. del 25.10.2012). La quindi, non ha mai interrotto le Pt_1 trattative ma ha correttamente comunicato al mutuatario le condizioni per addivenire alla stipula ovvero la risoluzione della problematica riguardante gli abusi.
Per tutte le circostanze addotte, l'appellante afferma che:
-la Banca non ha mai interrotto le trattative, ma ha ritardato l'erogazione del credito in attesa che il rendesse possibile la stipula dell'atto di mutuo sanando i vizi gravanti sul bene;
CP_2
-la sospensione dell'erogazione del credito non è stata né arbitraria né ingiustificata avendo la Banca comunicato approfonditamente i motivi ostativi alla stipula ed essendosi prodigata in ogni modo per consentire un proficuo esito delle trattative;

-l'unico motivo per il quale le trattative sono arrivate in fase avanzata è imputabile alla circostanza che solo in prossimità della prevista stipula il notaio ha fatto emergere
l'esistenza di circostanze ostative al buon esito del finanziamento.
Circostanza mai comunicata dal sig. .” CP_2
Conclude quindi la che il comportamento tenuto è stato conforme ai principi di buona Pt_1 fede e correttezza, per cui alcuna responsabilità precontrattuale ai sensi dell'art.1337 c.c. può imputarsi ad essa.
Quanto dedotto nella censura articolata non è meritevole di essere condiviso.
In primo luogo occorre evidenziare che la ricorrenza degli elementi probatori idonei a fondare la conoscenza o la conoscibilità della circa la pendenza di una pratica di Pt_1 condono travolge anche il quarto motivo di appello perché comprova la contrarietà a buona fede del comportamento della Banca.
Giova ricordare che la Banca fa leva sulla sopravvenuta conoscibilità delle condizioni dell'immobile promesso in vendita e posto a garanzia nel contratto di mutuo per dimostrare, non l'avvenuto recesso dalle trattative, bensì un legittimo mutamento delle condizioni generali cui è subordinato l'erogazione del mutuo.
Invece, la provata circostanza di segno opposto induce ad affermare che la si è Pt_1 determinata all'adozione della delibera di finanziamento avendo già la piena cognizione o, perlomeno, la conoscibilità della situazione urbanistica dei beni offerti in garanzia.
Quindi, con comunicazione del 29.6.2019 la così riferiva: “Con riferimento alla Vs. Pt_1 richiesta, Vi informiamo che i nostri Organi competenti hanno deliberato in Vs. favore la seguente linea di credito: Euro 270.000,00: Concessione mutuo fondiario “casa” con ammortamento nei 20 anni, Garanzie: ipoteca di I grado sull'immobile periziato in
Sebastiano al Vesuvio, in catasto al foglio 7 p.lla 994 subalterni 2, 5 e 7, polizza incendio con vincolo a favore della Banca, Condizioni: tasso variabile parametrato all'Euribor 6m/365 maggiorato di uno spread di 3,50 punti percentuali, con un tasso minimo per tutta la durata dell'ammortamento pari al 5% istruttoria pratica euro 400,00, perizia.
Nessuna riserva di eventuali successive verifiche è stata ivi formulata.
Pertanto, la concessione incondizionata del finanziamento ha generato in capo al promissario acquirente il legittimo affidamento in ordine alla formalizzazione dell'assentito contratto di mutuo fondiario, rafforzato altresì dalla indicazione nella predetta delibera dei suoi elementi essenziali, tale da determinare il Maisto alla conclusione del contratto preliminare con la promittente venditrice.
Tenuto conto di quanto appena affermato, la successiva comunicazione di sospensione dell'erogazione del finanziamento, prima, e la comunicazione contenente la volontà di non presentarsi dinanzi al Notaio per la stipula del contratto di mutuo motivata dalla mancata regolarizzazione dell'abuso edilizio, poi, hanno tradito l'affidamento ingenerato in capo al
, traducendosi anzitutto in una modifica delle condizioni di erogazione del mutuo, poi CP_2 in un recesso dalle trattative in stadio avanzato, non giustificabile, alla luce di quanto fino ad ora dedotto, in difetto di prova in ordine alla circostanza che la abbia avuto soltanto Pt_1 in seguito conoscenza dell'irregolarità urbanistica e in ordine alla malafede del con CP_2 riguardo alla documentazione consegnata ai periti. Come correttamente accertato dal primo giudice, il comportamento della che non si Pt_1
è presentata nella data indicata dinanzi al Notaio per la stipula del contratto di mutuo viola tutti i profili indicativi di una condotta non conforme ai principi di correttezza e buona fede, configurandosi pertanto una responsabilità precontrattuale ex art.1337 c.c.
Il quarto motivo è anch'esso infondato.
9. Con quinto motivo rubricato: “Sul comportamento del SI. e la rilevanza ai sensi CP_2 degli artt.1337, 1338 e 1427,” la appellante si duole della mancata considerazione Pt_1 del contegno assunto dal nell'ambito delle trattative per la concessione del CP_2 finanziamento, che ha condotto, continua l'appellante, ad una sentenza viziata basato sull'errato convincimento che la Banca fosse nelle condizioni di conoscere “quanto non comunicatogli tanto dal cliente quanto dai periti” (pag.21 atto di appello)
In particolare, sostiene l'appellante che “la condotta ed il contegno assunto dal CP_2 integra, infatti, la violazione del generale dovere di buona fede in sede di stipulazione del contratto, che ricorre anche nel caso di omessa comunicazione di circostanze significative rispetto alla economia del contratto e da luogo, quella sì,ad una responsabilità precontrattuale, ai sensi degli artt. 1337, 1338 e 1427 c.c.12.”
Anche tale motivo è infondato.
Come innanzi evidenziato, il ha fornito completa documentazione comprovante la CP_2 situazione urbanistica oggetto dell'immobile oggetto di ipoteca, per cui la ne era a Pt_1 conoscenza o, comunque, era nelle condizioni di poter conoscere dell'assetto in cui versava l'immobile.
Inoltre, la come dall'esito dell'interrogatorio formale deferito al legale rappresentante Pt_1 all'udienza dell' 1.12.2016, non ha avuto remore ad erogare mutui e a consentire il libero impiego del finanziamento anche allorché la garanzia fosse costituita da ipoteche su immobili oggetto di domande di condono edilizio.
Pertanto, non v'è alcun elemento che dimostri che la sia stata indotta in errore dal Pt_1
, il cui comportamento è stato improntato a trasparenza e correttezza. CP_2
Piuttosto è emerso in tutta evidenza che è stata la a tenere una condotta non Pt_1 conforme ai principi di buona fede e correttezza.
10. Va pertanto dichiarato assorbito il settimo motivo rubricato “Sul concorso di colpa del creditore ai sensi dell'art.1227 c.c. 11. Va inoltre dichiarato infondato l'ottavo motivo di appello rubricato “Sulla ripartizione dell'onere della prova e l'irrilevanza della prassi bancaria” con il quale parte appellante ripropone in termini diversi le medesime doglianze enunciate nelle precedenti censure.
Da ultimo occorre esaminare il sesto motivo di appello rubricato “Sull'assenza del nesso di causalità e l'erronea quantificazione del risarcimento dei danni”, con il quale la Pt_1 denuncia l'erroneità della decisione del Tribunale che ha condannato la a risarcire Pt_1 all'attore la complessiva somma di euro 90.000,00 ritenendo che “le spese che l'attore ha provato di aver sostenuto quale diretta conseguenza delle avanzate trattative raggiunte con la e Conti Correnti ammontano a Controparte_8 Controparte_9 complessivi € 90.000,00 corrisposti a titolo di caparra confirmatoria per la compravendita oggetto di causa”.
Sostiene l'appellante che il risarcimento dei danni non può che essere valutato entro i limiti dell'interesse negativo;
l'unico ammontare riconoscibile sarebbe rappresentato dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative (ovvero le perizie commissionate dal ) CP_2
e dalla perdita di ulteriori occasioni per la stipulazione con altre banche di un contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso.
Il motivo non è meritevole di apprezzamento.
È indubbio che se la non avesse deliberato la concessione incondizionata del Pt_1 finanziamento richiesto il non avrebbe concluso il contratto preliminare o, comunque, CP_2 non lo avrebbe concluso alle condizioni riferite in contratto.
In particolare, se non avesse confidato, del tutto incolpevolmente, nella conclusione del contratto di mutuo, che alla luce della comunicazione positiva della Banca, appariva del tutto certa alla data della stipula del preliminare, egli non avrebbe versato una caparra confirmatoria dall'importo di novantamila euro.
Il risarcimento deve quindi essere limitato sì all'interesse negativo ma quest'ultimo non deve identificarsi nelle sole spese di istruttoria invano sostenute dal , bensì anche in quelle CP_2 invano sostenute per l'impegno assunto con il preliminare del 24.7.2012 a seguito dell'assenso incondizionato trasmesso dalla Banca il 29.6.2012 e ricevuto dai destinatari l'11.7.2012.
Correttamente, dunque, il Giudice di prime cure ha quantificato il risarcimento del danno nella somma corrispondente all'importo di Euro 90.000,00. Anche il sesto motivo deve ritenersi infondato
12. Alla stregua delle considerazioni che precedono va rigettato l'appello principale.
Rimane quindi assorbito l'appello incidentale proposto da condizionato CP_2 all'accoglimento dell'appello principale.
Va quindi confermata l'impugnata sentenza.
13. Segue per rigore di soccombenza la condanna dell'appellante al pagamento delle spese del presente grado del giudizio sostenute da . CP_2
Alla liquidazione delle spese si provvede in dispositivo, in considerazione del valore della causa, delle questioni trattate e dell'attività svolta, con esclusione dei compensi per l'attività istruttoria che non ha avuto luogo in grado di appello, ed in applicazione dei parametri di cui al D.M. n.55/2014, così come modificato dal D.M. 147/2022, secondo l'aggiornamento tabellare ivi previsto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione, purché a tale data la prestazione professionale non sia stata ancora completata. (Cass.26.10.2018 n. 27233; 17.10.2019 n. 26297;
20.05.2020 n. 9263).
14. Vanno invece interamente compensate le spese del grado in ordine al rapporto processuale tra e , e CP_2 CP_3 Controparte_4 CP_5
. CP_6
15. Infine, si evidenzia che, a norma dell'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. n.115 del 2002, introdotto dall'art.1, comma 17, della legge n. 228 del 24.12.2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti a partire dal 31.1.2013, quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis.
La Corte dà atto che sussistono i presupposti di cui alla norma citata.


P.Q.M


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
con atto notificato in data 20 ottobre 2021, avverso la sentenza n. Parte_1 1347/2021 del Tribunale di Nola, nei confronti di , , CP_2 CP_3 CP_4
e , e sull'appello incidentale condizionato
[...] CP_5 CP_6 proposto da nei confronti di , CP_2 CP_3 Controparte_4 CP_5
e , così provvede:
[...] CP_6
a) rigetta l'appello principale;

b) dichiara assorbito l'appello incidentale condizionato;

c) conferma l'impugnata sentenza;

d) condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellato delle CP_2 spese del presente grado del giudizio, che liquida in E.8.433,00 per compensi, oltre
I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali;

e) dichiara interamente compensate le spese in ordine al rapporto processuale tra e , e CP_2 CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_6
;
[...]
f) dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 comma 1 quater del
D.P.R.n.115/2002, per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Napoli, addì 13.06.2025
LA PRESIDENTE ESTENSORE
Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio