R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce - Sezione Prima Civile - composta dai Signori: dott. Riccardo MELE - Presidente
dott. Maurizio PETRELLI - Consigliere
dott.ssa Crescenza DONGIOVANNI - Giudice Aus. estensore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 390 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2022,
T R A
(p.i. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Capoccia, come da mandato in atti;

- APPELLANTE -
E
(c.f. ), in persona dell'amministratore p.t., Controparte_1 P.IVA_2
rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Tommaso De Mauro, come da mandato in atti;

- APPELLATA -
All'udienza del 18 settembre 2024 le parti hanno precisato le conclusioni mediante note di trattazione scritta, il cui contenuto deve intendersi qui integralmente richiamato e trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, il propose op- Controparte_1
Proc. n. 390/2022 RG - 1 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. posizione avverso il DI n.2025/2019, del Tribunale di Lecce, con il quale, su istanza della si ingiungeva il pagamento della somma di € Parte_1
35.981,17, richiesta a titolo di pagamento per l'esecuzione di lavori ulteriori ri-
spetto a quelli previsti nel contratto di appalto del 20/01/2012 e a titolo di diffe-
renze TOSAP.
L'opponente dedusse che: la pretesa si era estinta avendo egli versato somme in eccesso rispetto a quanto pattuito con il contratto di appalto;
l'impresa aveva eseguito opere mai commissionate;
l'importo della tassa TOSAP era stato pattui-
to forfettariamente nel contratto e quindi non modificabile. In via subordinata chiese fosse operata la compensazione con il controcredito derivante dalla penale maturata a carico dell'impresa per il ritardo della consegna dei lavori rispetto al termine pattuito.
Si costituì la contestando l'opposizione e chiedendone il ri- Parte_1
getto.
La causa, istruita a mezzo produzione documentale e prove orali, veniva decisa con sentenza n. 3471/2021, pubblicata in data 07/12/2021, con la quale il Tri-
bunale di Lecce accolse l'opposizione.
Il giudice rilevò che le parti avevano sottoscritto un contratto di appalto in data
20/01/2012 determinando il prezzo dell'opera nell'importo di € 69.707,00 com-
presa iva al 10%; le parti medesime avevano espressamente convenuto che il cor-
rispettivo era determinato a corpo e che non sarebbe stato sottoposto ad alcuna revisione fino alla consegna. Il Giudice specificò che “dette disposizioni contrattuali
evidenziavano la volontà delle parti di includere nel prezzo determinato a corpo tutte le opere da
eseguirsi secondo il dettato del progettista senza alcuna possibilità di inserire opere extracontrat-
Proc. n. 390/2022 RG - 2 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. tuali in assenza di espressa revisione”.
Precisò che l'opposta asseriva di avere eseguito in corso di opera lavori extracon-
trattuali approvati dal Condominio ed offriva alla valutazione del giudice unica-
mente una tabella di giorni lavorativi, da cui non era possibile evincere quali la-
vori extra contrattuali erano stati eseguiti oltre a misure e costi. Precisò inoltre che il teste – d.l. riferiva di avere dato disposizioni all'impresa per Tes_1
l'esecuzione dei lavori sul terrazzo dell'avv. Paolo FE ma di non ricordare chi gli avesse conferito l'incarico.
Infine il Giudice, quanto al credito vantato dall'opposta a titolo di TOSAP, rilevò
che l'art. 3 del contratto aveva previsto forfettariamente in € 4.500,00 la tassa
TOSAP per l'intera durata delle opere e che la tassa dovuta per il procrastinarsi della durata dei lavori per cause non imputabili alla committente sarebbero state a carico dell'impresa.
Per il Tribunale era, quindi, evidente che ogni pretesa creditoria per i lavori extra contratto (sia asseritamente eseguiti su parti condominiali che su porzioni dell'edificio di proprietà di singoli condomini) e per la tassa di occupazione di suolo pubblico non poteva trovare accoglimento.
Avverso la sentenza non notificata ha proposto appello con Parte_1
atto di citazione del 02/05/2022 chiedendone la riforma con 4 motivi.
Si è costituito il resistendo al gravame. Controparte_1
All'udienza Collegiale del 18 settembre 2024 le parti hanno precisato le conclu-
sioni mediante note di trattazione scritta e la Corte ha trattenuto la causa in deci-
sione con assegnazione dei termini ex art. 190 cod. proc. civ..
Proc. n. 390/2022 RG - 3 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, l'appellante censura la sentenza perché il giudice non avrebbe colto l'oggetto del contendere non comprendendo che i lavori, per i quali si chiedeva il pagamento, erano lavori attinenti alla manutenzione del lastri-
co solare, che costituivano una variazione al progetto originario, riguardante la manutenzione delle facciate e oggetto del contratto scritto;
perciò la revisione del prezzo di appalto era legittima e le opere eseguite in più rispetto a quelle riporta-
te nel contratto scritto andavano compensate.
Con il secondo motivo censura la sentenza laddove il Giudice afferma che unico documento probatorio offerto dall'opposta era una tabella giorni lavorativi dai quali non era dato evincere quali lavori extracontrattuali erano stati eseguiti oltre a misure e costi. Sostiene l'appellante che nel ricorso per ingiunzione era presen-
te il quadro contabilità finale depositato con le note di trattazione scritta del
25/06/2020 nel quale si elencavano specificatamente i lavori di appalto proprietà
generale per € 62.061,52, opere e importi lavori extra contratto di proprietà gene-
rale per € 21.513,92, quelli extra contratto di proprietà esclusiva per € 450,00 e le opere a esclusivo carico FE per € 14.017,00.
Test Con il terzo motivo l'appellante nega che la testimonianza del non ab- Tes_1
bia dimostrato nulla laddove il teste ha dichiarato di non ricordare chi avesse da-
to incarico per i lavori sul terrazzo dell'avv. FE. Il teste si sarebbe trovato in imbarazzo rispetto al Condominio suo datore di lavoro “ma è evidente che non poteva
che essere il condominio e l'amministratore per esso, a disporre l'esecuzione dei lavori ulteriori”.
Aggiunge di avere rinvenuto nuova documentazione, che allega in appello a comprova di chi avesse disposto l'esecuzione dei lavori extra contratto.
Proc. n. 390/2022 RG - 4 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. Con il quarto motivo si censura la sentenza in ordine alla decisione di rigettare la differenza costi a titolo di TOSAP in quanto la differenza costi sarebbe giustifi-
cata dal prolungarsi dei lavori non previsti in contratto.
I motivi, esaminabili congiuntamente, sono infondati.
Preliminarmente si rileva che la documentazione, precostituita al giudizio di pri-
mo grado, prodotta per la prima volta in sede di gravame, risulta inammissibile ai sensi dell'art. 345 co. III cod. proc. civ., non avendo parte appellante né allegato né provato che la mancata produzione nel giudizio di primo grado sia dipesa da causa a essa non imputabile.
In base a quanto espressamente richiesto dall'appellante e rilevato dal primo giu-
dice, le somme richieste nel presente giudizio riguardano espressamente lavori extracontrattuali, non oggetto del contratto scritto del 20/01/2012.
L'appellante chiede quindi la condanna del condominio al pagamento di lavori eseguiti extra contratto sul terrazzo condominiale, e quindi in assenza di contrat-
to formale, deducendo l'avvenuta esecuzione di opere a beneficio del
[...]
. CP_2
Tuttavia, la domanda non può trovare accoglimento in quanto, secondo conso-
lidato orientamento giurisprudenziale, il non può ritenersi obbli- CP_1
gato nei confronti dell'esecutore dei lavori in mancanza di una preventiva
e valida delibera assembleare di approvazione degli stessi, approvazione che l'opponente ha negato esservi stata. Nella specie, non risulta fornita prova dell'adozione, da parte dell'assemblea condominiale, di alcuna delibera autorizza-
tiva o ratificativa dell'intervento, né è stata documentata una situazione di urgen-
za tale da giustificare l'esecuzione dei lavori in assenza di previa approvazione.
Proc. n. 390/2022 RG - 5 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. Come affermato dalla Cassazione l'effettuazione di lavori straordinari su parti comuni non può comportare obbligazioni in capo al , se non previa CP_1
delibera assembleare e in difetto, non può configurarsi alcun diritto al compenso nei confronti dell'ente di gestione (cfr. sentenza n. 25839/2019). Ha anche af-
fermato che l'amministratore non ha il potere di impegnare il condominio per la-
vori straordinari senza autorizzazione dell'assemblea, salvo casi di urgenza e ne-
cessità, che devono essere rigorosamente provati (cfr. sentenza n. 2807/2017 “In
tema di condominio, qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135,
comma 2, c.c., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria
amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l'amministratore ne ab-
bia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall'urgenza, mentre, in mancanza di que-
st'ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio mede-
simo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in
essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni”).
Pertanto, in assenza della prova dell'approvazione assembleare o di condizioni eccezionali di urgenza, la richiesta di pagamento, al pari di quanto statuito dal primo giudice, deve ritenersi infondata. Ne consegue che anche la differenza di spese TOSAP, collegata ai pretesi lavori extra contratto, non può trovare acco-
glimento.
La sentenza non merita perciò riforma.
Ne deriva il rigetto dell'appello e la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di questo grado in favore dell'appellato.
Poiché il presente giudizio è iniziato innanzi a questa Corte successivamente al
30/01/2013, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 1, co. 17, della
Proc. n. 390/2022 RG - 6 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. Legge 24/12/2012, n. 228, che ha aggiunto il co. I-quater all'art. 13 del D.P.R.
30/05/2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (Cass. Civ. SSUU, 18/02/2014, n. 3774)


P.Q.M.


La Corte,
rigetta l'appello;
condanna al pagamento in favore del Parte_1 Controparte_1
delle spese di questo grado che liquida in complessivi € 5.000,00 oltre IVA, CAP
e RF al 15%;
dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, co. I-quater, del DPR n.
115/2012 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unifica-
to, pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Lecce, nella camera di consiglio dell'8 ottobre 2025.
Il Giudice Aus. estensore Il Presidente
(dott.ssa Crescenza Dongiovanni) (dott. Riccardo Mele)
Proc. n. 390/2022 RG - 7 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est.