N. R.G. 3299/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
Quarta Sezione CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Margherita Monte Presidente dott.ssa Roberta Nunnari Consigliera dott.ssa Cristina Giannelli Consigliera rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3299/2024 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
), (C.F. ), (C.F.
[...] Parte_3 CodiceFiscale_3 Parte_4
, (C.F. ), in proprio e quale CodiceFiscale_4 Parte_5 C.F._5
esercente la potestà genitoriale sul figlio minore tutti con il patrocinio Persona_1 dell'avv. RE MICHELE
APPELLANTI contro
(C.F./P.IVA ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._6
DAMASCELLI GIORGIO
APPELLATO/APPELLANTE INCIDENTALE
OGGETTO: Impugnazione della sentenza del Tribunale di Monza n. 2520/2024 pubblicata il
18/10/2024; materia: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
pagina 1 di 7 Per parte appellante:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano adita, contrariis reiectis, previo ogni accertamento e declaratoria di rito e di merito, in totale riforma dell'impugnata sentenza, accogliere l'appello, sulla base dei motivi di cui al presente atto e, per l'effetto, revocare la sentenza n. 2520/2024 del Giudice del Tribunale Ordinario di Monza Sezione I Civile - Dott.ssa Luisa Berti-, depositata il 15.10.2024 e pubblicata il 18.10.2024, notificata in data 24.10.2024 unitamente all'atto di precetto, emessa nella causa civile n. 2375/2023.
IN OGNI CASO: con favore delle spese competenze e onorari di entrambi i gradi di giudizio e di registrazione della sentenza di primo grado”.

Per parte appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di appello adita, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, 1) Nel merito e in via principale, respingere, perché infondato in fatto e in diritto, l'appello proposto dai SI.ri , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 in proprio e quale esercente la potestà sul minore avverso la sentenza n. Persona_1
2520/2024, resa dal Tribunale ordinario di Monza, Prima Sezione civile, Dott.ssa Luisa Berti;

2) In via incidentale, in riforma parziale della sentenza gravata, accogliere l'appello incidentale proposto dal SI. e per l'effetto condannare gli appellanti, in solido tra loro, Controparte_1 alla rifusione delle spese della negoziazione assistita, in favore dell'appellato, che si quantificano in Euro 2.410,00, oltre accessori, sulla base dei parametri stabiliti nel D.M. Giustizia n. 55/2014, per l'assistenza stragiudiziale, ovvero nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia;

3) In ogni caso, condannare gli appellanti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite del grado, in favore dell'appellato, oltre accessori, sulla base dei parametri stabiliti nel D.M. Giustizia
n. 55/2014, ed oltre alle successive occorrende, da distrarsi direttamente in favore del sottoscritto difensore che si chiara antistatario”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. La sentenza impugnata
Con sentenza n. 2520/2024 pubblicata il 18.10.2024, il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando nella causa promossa da contro i signori , e Controparte_1 Pt_1 Pt_2 Pt_5 accoglieva la domanda proposta dal primo contro i secondi e, per l'effetto, dichiarava la legittimità del recesso esercitato da dal preliminare di compravendita relativo all'immobile di Controparte_1
proprietà di , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Per_1
e , condannando i convenuti a pagare all'attore il doppio della caparra versata,
[...] Parte_5 per € 40.000,00, e a rifondergli le spese di lite.


2. Il giudizio di primo grado
Il giudice di primo grado ha così riassunto la vicenda giudiziaria: “Con ricorso, ritualmente notificato, il SI. ha convenuto in giudizio i SI.ri , , Controparte_1 Parte_1 Parte_2 Pt_2
pagina 2 di 7 , , per far accertare la legittimità dell'intervenuto Parte_3 Parte_4 Parte_6
recesso dal contratto preliminare di compravendita, concluso fra le parti in data 16.07.2021, nonché per sentirli condannare al pagamento dell'importo di € 40.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre agli interessi dalla domanda al saldo effettivo. In data 29 giugno 2023, è stata dichiarata l'interruzione del giudizio, a causa al decesso del SI. Parte_6
Successivamente, in seguito al deposito di istanza di riassunzione del processo, da parte del ricorrente, nei confronti di , , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5
, i predetti convenuti si sono costituiti in giudizio ed hanno chiesto, in via preliminare,
[...]
l'integrazione del contraddittorio nei confronti del minore, SI. e, nel merito, il Persona_1
rigetto delle domande attoree.
In seguito all'integrazione del contraddittorio, si è costituito il SI. rappresentato Persona_1
dalla madre, SI.ra , chiedendo il rigetto delle domande attoree. Parte_5
Dai documenti acquisiti agli atti (planimetria dell'immobile, proposta di acquisto del 24.04.2021, fattura del 21/21 e copia dell'assegno di € 8.052,00, contratto preliminare del 16.076.2021, copia assegni relativi alla caparra confirmatoria, corrispondenza intercorsa fra le parti) sono emerse le seguenti circostanze.
In data 24.04.2021, i convenuti hanno accettato una proposta di acquisto immobiliare relativa all'immobile posto in Meda, via Naviglio 3, composto da casa indipendente, dotata di cantina, un laboratorio e due box. Con area esterna di pertinenza, ove era posizionato, in località adiacente al laboratorio, un ambiente adibito a servizi igienici;
tale ultimo locale, risultava graficamente indicato sulla planimetria catastale, depositata presso il Catasto Edilizio Urbano.
In data 16.07.2016, le parti hanno concluso un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto il predetto immobile, per il prezzo di € 320.000,00; in tale occasione, il ricorrente ha versato ai promittenti venditori l'importo di € 20.000,00, a titolo di caparra confirmatoria.
Successivamente, è emerso che il locale, adiacente al laboratorio ed adibito a servizi igienici era abusivo, nonché insuscettibile di sanatoria;
per tale motivo, i promittenti venditori, in seguito al ricevimento di un ordine di demolizione da parte del hanno provveduto alla CP_2
eliminazione del manufatto.
Per tale motivo, il ricorrente, accertata la difformità del bene oggetto del contratto preliminare, rispetto alla effettiva consistenza del bene compravenduto, in data 13.06.2022 ha esercitato il recesso dal predetto accordo, in forza dell'intervenuto inadempimento dei promittenti venditori.”
pagina 3 di 7 Il Tribunale, ritenuto che l'inadempimento contestato dall'attore ai convenuti promittenti venditori –
l'avvenuta demolizione del locale adiacente al laboratorio, adibito a servizi igienici- fosse di non scarsa importanza, “in quanto la demolizione del locale adibito a servizi igienici ha privato il laboratorio, posto al piano terra e destinato all'uso commerciale, della sua autonomia funzionale, rispetto alla parte dell'immobile adibita ad uso residenziale (appartamento)”, ha ritenuto legittimo il recesso comunicato dall'attore promissario acquirente e ne ha accolto la domanda di condanna dei promittenti venditori a corrispondergli il doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c.


3. Il presente giudizio di appello
I signori , e hanno proposto appello avverso la predetta sentenza, articolando i Pt_1 Pt_2 Pt_7
due motivi di appello che seguono.
I) Contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di primo grado, la demolizione del locale abusivo posto al piano terra dell'edificio non poteva essere qualificato come inadempimento di non scarsa importanza, posto che: i) nella descrizione dell'immobile promesso in vendita, contenuta sia nella proposta irrevocabile di acquisto, sia nel contratto preliminare, tale locale accessorio non veniva neppure menzionato;
ii) il promissario acquirente ben sapeva che l'edificio promesso in vendita presentava delle difformità urbanistico-catastali, tanto che nel contratto preliminare veniva inserito l'art. 3, che così recita: “la parte promissaria acquirente è a conoscenza che verrà presentata una pratica edilizia in sanatoria a cure e spese della parte promittente venditrice presso l'ufficio competente, per sanare le difformità urbanistiche/catastali, entro la data del rogito notarile”; iii) i promittenti venditori avevano esattamente adempiuto all'obbligo assunto con l'art. 3 del contratto preliminare, avendo provveduto ad ottenere la sanatoria delle difformità, previa demolizione del locale abusivo, ritenuto non sanabile da parte del CP_2
II) Il Tribunale ha erroneamente liquidato le spese di lite poste a loro carico in € 8.166,00 oltre accessori, pari al massimo liquidabile in una causa con valore fino ad € 52.000,00 secondo le tabelle ministeriali, quando invece il sig. non poteva ritenersi totalmente vittorioso, avendo proposto CP_1
istanza ex art. 96 c.p.c. e domanda di rimborso delle spese della fase stragiudiziale, che non erano state accolte.
L'appellato si è costituito, eccependo l'infondatezza dell'appello e facendo rilevare che la pertinenza per cui è causa risultava graficamente indicata sulla planimetria catastale allegata alla proposta di acquisto e al successivo preliminare e che i promittenti venditori l'avevano demolita senza previamente pagina 4 di 7 avvisare, come avrebbe invece imposto l'obbligo di buona fede sancito dall'art. 1375 c.c., il promissario acquirente.
L'appellato ha altresì proposto appello incidentale in relazione alla omessa liquidazione delle spese di negoziazione assistita.
La causa è stata decisa nella camera di consiglio del 4 giugno 2025.


4. Decisione


4.1. Infondatezza dell'appello principale
Ritiene la Corte che correttamente il giudice di primo grado abbia qualificato come inadempimento di non scarsa importanza l'avvenuta demolizione, ad opera dei promittenti venditori senza alcun previo avviso al promissario acquirente, del locale adibito a servizi igienici posto al piano terra dell'edificio promesso in vendita, a servizio del locale adibito a laboratorio.
Anzi tutto, infatti, detta pertinenza compariva nelle planimetrie catastali (cfr. doc. 1 appellato) e, pertanto, deve ritenersi che fosse pienamente consapevole del fatto che detta pertinenza CP_1 faceva parte delle varie porzioni immobiliari di cui era composto l'immobile promesso in vendita.
Inoltre, deve ritenersi che non fosse affatto consapevole, al momento della stipula del CP_1
preliminare, che la pertinenza in parola avrebbe potuto essere ritenuta insanabile dal Comune e dunque potenzialmente demolita: nel contratto preliminare i promittenti venditori danno atto, all'art. 3, che le difformità urbanistico-catastali rilevate sarebbero state sanate, entro la data del rogito notarile, mediante apposita pratica edilizia in sanatoria che sarebbe stata presentata dai promittenti venditori
(doc. 6 appellanti).
Del resto, dalla perizia di stima versata in atti (doc. 5 appellanti), effettuata su incarico dei promittenti venditori prima della stipula del preliminare per cui è causa, emerge che i promittenti venditori non si preoccuparono (colpevolmente) di verificare la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile e, dunque, la sanabilità o meno di eventuali irregolarità, tanto che il tecnico incaricato dichiara, sul punto:
“Per quanto concerne l'aspetto urbanistico ed ipotecario non sono state compiute indagini in quanto non espressamente richiesto dai committenti. La presente perizia si basa esclusivamente, oltre che all'accertamento mediante sopralluoghi dello stato di conservazione dell'immobile, sulla documentazione catastale allegata alla presente”. Quanto alla conformità o meno dello stato di fatto con le risultanza catastali, il perito dichiara, con riferimento al locale servizi igienici a servizio del laboratorio, che lo stesso risultava non conforme (alle planimetrie catastali) sotto il solo profilo pagina 5 di 7 dell'assenza del tavolato di divisione tra l'antibagno e la zona turca (cfr. doc. 5, pag. 5) e, in generale con riferimento all'intero immobile, che le difformità riscontrate dovevano ritenersi “presumibilmente sanabili” (cfr. doc. 5, pag. 3).
Ciò detto, la demolizione del locale adibito a servizi igienici – resasi necessaria a seguito dell'accertamento, da parte del dell'insanabilità della costruzione abusiva- è stata eseguita dei CP_2 promittenti, in violazione dell'obbligo di buona fede, senza previamente avvisare il promissario acquirente.
Tale demolizione del locale adibito a servizi igienici, come correttamente osservato dal Tribunale, ha privato il laboratorio - posto al piano terra dell'edificio ed ontologicamente destinato all'uso commerciale- della sua autonomia funzionale.
La condotta colpevole posta in essere dai promittenti venditori deve pertanto reputarsi di non scarsa importanza, con conseguente legittimità del recesso comunicato dal promissario acquirente ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385, comma 2, c.c.
Il primo motivo d'appello è dunque infondato.
E' peraltro infondato anche il secondo motivo di appello principale: i compensi liquidati dal Tribunale
(€ 7616,00) corrispondono ai parametri medi dello scaglione di riferimento in relazione al valore della causa - € 40.000,00- (da € 26.001 a € 52.000), né vi erano ragioni per compensare, neppure in parte, le spese di lite: la domanda di è stata integralmente accolta, avendo il giudice semplicemente CP_1
ritenuto di non liquidare le richieste spese per la negoziazione assistita.


4.2. Infondatezza dell'appello incidentale
Anche l'appello incidentale va respinto.
Come chiarito dalla Corte di Cassazione, le spese stragiudiziali, quando si riferiscono ad attività ritenuta utile o indispensabile (come nel caso di negoziazione assistita o mediazione obbligatoria) devono essere liquidate sotto la voce danno emergente: “Le spese sostenute per l'assistenza stragiudiziale hanno natura di danno emergente, consistente nel costo sostenuto per l'attività svolta da un legale nella fase pre-contenziosa, con la conseguenza che il loro rimborso è soggetto ai normali oneri di domanda, allegazione e prova e che, anche se la liquidazione deve avvenire necessariamente secondo le tariffe forensi, esse hanno natura intrinsecamente differente rispetto alle spese processuali vere e proprie” ( Cass. n. 24481/2020; conf. Cass. n. 16990/2017).
pagina 6 di 7 Ciò detto, parte non ha in alcun modo provato di aver sostenuto spese per la negoziazione CP_1 assistita, limitandosi ad affermare che le spese di tale fase dovevano essere quantificate “in euro
2.410,00, oltre accessori sulla base dei parametri stabiliti nel D.M. Giustizia n. 55/2014”.
L'istanza non poteva e non può, pertanto, essere accolta.


5. Conclusioni
In definitiva, sia l'appello principale sia l'appello incidentale devono essere respinti.
Le spese del presente grado d'appello, stante l'infondatezza dell'appello principale e la marginalità dell'appello incidentale proposto, devono essere integralmente poste a carico degli appellanti principali
(Cass. 18173/2008) e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono altresì i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte sia degli appellanti principali sia dell'appellante incidentale, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. respinge l'appello principale;

2. respinge l'appello incidentale;
per l'effetto:
3. conferma integralmente la sentenza impugnata;

4. condanna gli appellanti principali a rimborsare a le spese di lite del presente Controparte_1
grado di giudizio, che liquida in € 5.211,00 per compenso professionale, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
5. dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte sia degli appellanti principali sia dell'appellante incidentale, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 4 giugno 2025.
La Cons. rel. La Presidente
Cristina Giannelli Margherita Monte
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