REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 5309/2021 r.g. vertente tra
, difeso dagli avv. Massimo Nardozza e Silvia Amati Parte_1
APPELLANTE
e difesa dall'avv. Francesco Annarumma Controparte_1
APPELLATA
CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 9.7.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE Il Tribunale di Roma con decreto n. 23051/2019 in data 25.11.2019 ingiunge ad il pagamento della somma di € 6.408,00, in favore di a titolo di Controparte_1 Pt_1
canoni residui dovuti nel periodo da giugno 2018 a novembre 2019 per il contratto di locazione dell'immobile in Roma, via dei Serlupi 21 pal. A int.8, ad uso abitativo/foresteria, stipulato in data 23.1.2008 al canone mensile di € 1.456,00.
propone opposizione deducendo che: sin dal marzo 2017, a Controparte_1
causa di infiltrazioni, è stato impedito il godimento di due stanze ed il bagno e aveva, Pt_1
pertanto, concesso la riduzione del canone mensile ad € 1.100,00 a partire da giugno 2018;
a seguito del recesso dal contratto comunicato dal locatore per la scadenza del 31.1.2020, le parti avevano raggiunto un accordo transattivo prevedendo, da un lato, la riduzione del canone ad € 1.100,00 da giugno 2018 fino al rilascio, dall'altro la rinuncia della conduttrice al rimborso delle spese sostenute per i lavori eseguiti ed al risarcimento del danno.
Conclude, quindi, per il rigetto della domanda e, in via subordinata e riconvenzionale, la condanna di al rimborso delle spese di € 2.630,00 ed all'indennizzo per il mancato Pt_1
pieno godimento dell'immobile da marzo 2017.
contesta i motivi di opposizione e chiede, altresì, la condanna della Pt_1
conduttrice al pagamento della somma di € 759,93 a titolo di oneri accessori maturati fino al rilascio nel gennaio 2020.
Con sentenza del Tribunale di Roma n. 8166/2021 è revocato il decreto ingiuntivo opposto;
è accertato sia l'obbligo della conduttrice al pagamento del canone residuo di € 6.408,00, oltre interessi legali dalle scadenze dei singoli ratei, sia l'obbligo del locatore al rimborso della spesa di € 2630,00 ed al pagamento di € 3.778,00 a titolo di equo indennizzo per il ridotto godimento dell'immobile; è dichiarata l'integrale compensazione tra i due reciproci crediti oltre che delle spese processuali;
è dichiarata inammissibile la nuova domanda introdotta dal locatore per il pagamento degli oneri accessori. Avverso la predetta sentenza propone appello concludendo per il rigetto Pt_1
integrale dell'opposizione al decreto ingiuntivo e la condanna al pagamento della somma di € 759,93 a titolo di oneri accessori.
Al riguardo deduce tre motivi: 1) il Tribunale ha errato nel considerare come pacifica la sussistenza dei presunti vizi dell'immobile locato in base alle unilaterali e generiche allegazioni della conduttrice che erano state tempestivamente contestate dalla concedente;
2) il tribunale ha erroneamente sovrapposto la disciplina prevista per la manutenzione del bene locato (artt. 1575 n. 2; 1576 c.c.) e quella relativa ai vizi del bene stesso (artt.1578, 1581 c.c.); presunti vizi sono stati genericamente lamentati per la prima volta dalla conduttrice con mail in data 5.10.2018 mentre i lavori documentati dalle fatture sono tutti di epoca anteriore e sono stati, quindi, eseguiti senza darne previa comunicazione ai sensi dell'art.1577 c.c.; tali lavori rientrano, comunque, nella manutenzione ordinaria posta a carico della conduttrice;
la stessa alla data del CP_1
rilascio (5.02.2020) dichiara che l'immobile si trova in condizioni di normale usura e, pertanto, deve essere esclusa la sussistenza di qualunque tipo di vizio nell'immobile locato;

3) la domanda relativa agli oneri accessori (quarta, quinta e sesta rata 2019; metà della prima rata 2020) non è nuova in quanto attiene alla stessa causa petendi del giudizio tra le parti.
Si costituisce contestando l'ammissibilità e la fondatezza del Controparte_1
gravame ed instando anche per la condanna ex art.96 c.p.c..
Nelle more con sentenza del Tribunale di Roma n. 2319/2024, passata in giudicato, è accolta la domanda di condanna della conduttrice al pagamento degli oneri accessori 2019/2020 pari ad € 759,93.
La Corte così ragiona.
In ordine ai motivi 1) e 2) è da riconoscere che le domande riconvenzionali svolte dalla conduttrice sono state integralmente contestate nei loro presupposti sin dalla costituzione nel giudizio di opposizione. A fronte di tale integrale contestazione la conduttrice non ha dimostrato che gli allegati interventi di riparazione/manutenzione straordinaria (v. fatture sub docc. 4bis) fossero stati preceduti dal necessario avviso al locatore ai sensi dell'art.1577, comma 1, c.c. ed avessero natura di opere di carattere straordinario contrattualmente a carico del concedente;
non può, quindi, essere rimborsata la relativa spesa pari ad € 2630,00 a titolo di presunta anticipazione.
Parimenti inidoneo è l'assolvimento dell'onere probatorio per quanto riguarda i dedotti vizi dell'immobile suscettibili di incidere sul godimento contrattualmente pattuito e, quindi, sul corrispettivo dovuto ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c.; al riguardo, infatti, le allegazioni della relazione tecnica di parte non trovano ulteriori riscontri obiettivi per quanto concerne l'epoca, la causa e l'effettivo pregiudizio arrecato al godimento dell'immobile; appaiono, inoltre, smentite dal verbale di rilascio dell'immobile in data
5.2.2020, laddove le condizioni dei locali sono complessivamente qualificate come
“normale usura” senza alcuna contestazione, al riguardo, da parte della conduttrice nonostante all'epoca la concedente avesse già da tempo richiesto sia stragiudizialmente
(racc. in data 20.7.2019) sia in via monitoria l'integrale pagamento del canone nella misura prevista nel contratto del 2008.
In tal senso non può essere condivisa la lettura riduttiva operata in primo grado, secondo cui l'attestazione della “normale usura” sarebbe stata formulata solo per esonerare la conduttrice da ogni responsabilità in sede di rilascio e sarebbe, quindi, non suscettibile di fornire elementi obiettivi di prova anche a vantaggio della controparte;
lettura che finisce, invero, per assegnare un improprio ruolo dirimente ad un presunto motivo dell'attestazione.
Non può, quindi, essere riconosciuto neppure il postulato indennizzo da mancato godimento dell'immobile locato, con conseguente integrale rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo.
Il motivo 3) – da considerare solo ai fini della regolazione delle spese in ragione del giudicato esterno medio tempore maturato – è invece infondato in quanto il credito relativo agli oneri accessori introduce una causa petendi ulteriore rispetto quella formulata con riguardo sia al credito per i canoni dedotti in via monitoria sia ai controcrediti postulati dalla conduttrice.
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza della conduttrice per due terzi, restando compensate per il residuo.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 8166/2021 respinge l'opposizione di al decreto ingiuntivo n. 23051/2019; Controparte_1
- condanna al rimborso delle spese processuali, in favore di Controparte_1
nella misura di due terzi, liquidata in € 1.800,00 per compensi in primo Parte_1
grado ed in € 2.000,00 per compensi in appello, oltre ad € 250,00 per esborsi, spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge, compensando la residua misura.
- conferma nel resto l'appellata sentenza n. 8166/21.
Roma, 9.10.2025
IL PRESIDENTE est.