N. R.G. 857/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli
sezione terza civile composta da:
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese Consigliere
Dott.ssa Maria Casaregola Consigliere rel. ed est.
all'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 857/2020 R.G. promossa da
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Alessandro Parisi (C.F.: ) per procura a margine dell'atto di appello C.F._2
- APPELLANTE -
CONTRO
(C.F.: , rappresentato e difeso dall'Avv. Lucio Controparte_1 C.F._3
Erra (C.F.: , dall'Avv. Mauro Marinelli (C.F.: ) e C.F._4 C.F._5
dall'Avv. Tommaso Caramanna (C.F.: ) per procura allegata alla comparsa C.F._6
di costituzione in appello
- APPELLATO -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 10920/2019 del Tribunale di Napoli RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Il giudizio di primo grado.
Con atto di citazione ritualmente notificato, evocava Controparte_1 Parte_1
davanti al Tribunale di Napoli, esponendo che, dopo avere da lui acquistato l'unità immobiliare sita in Galluccio (CE) alla Via Sessa Mignano, distinta in catasto al foglio 17, p.lla 742/3, cat. C/3,
classe 1, al fine di destinarla a studio medico dentistico, e presentato la per le opere di CP_2
ristrutturazione, aveva appreso che il fabbricato ove essa era ubicata era stato realizzato in difformità dalla concessione edilizia, in quanto il piano terra si trovava rialzato a m. 1,5 dal suolo e la cassa scala esterna presentava una tompagnatura, con conseguente aumento di volumetria;

inoltre, il cambio di destinazione d'uso da deposito a laboratorio non era mai stato oggetto di assenso da parte del Tali abusi e difformità erano stati taciuti all'atto della stipula, avendo CP_3
il venditore dichiarato nel rogito che l'immobile era pienamente conforme alla concessione edilizia n. 26 del 29.10.1990 e che era censito come C/3, ossia laboratorio.
L'attore rassegnava, pertanto, le seguenti conclusioni: “

1. Accertata e dichiarata la sussistenza di
gravi vizi del bene venduto, ai sensi degli artt. 1489 e 1490 c.c., imputabili al venditore
[...]
e non conosciuti dall'attore al momento della stipula del contratto, dichiarare la già Parte_1
intervenuta risoluzione del contratto di vendita indicato in premessa per esclusiva responsabilità
del venditore;

2. In subordine, e per le causali esposte in premessa, dichiarare comunque nullo,
inefficace, improduttivo di effetti e comunque risolto il contratto di vendita stipulato dalle parti
meglio identificato in premessa;

3. Conseguentemente, condannare il convenuto Parte_1
alla immediata restituzione in favore dell'attore del prezzo versato, pari
[...] Controparte_1
ad euro 70.000,00, oltre interessi e rivalutazione dalla data del versamento al soddisfo, nonché al
pagamento di tutte le spese ed i pagamenti da questi effettuati per la vendita, ai sensi dell'articolo
1493 c.c.; 4. Accertata e dichiarata la responsabilità del venditore nella fase Parte_1 precontrattuale, contrattuale e post-contrattuale, per aver mentito su circostanze giuridiche
rilevanti quali la sussistenza di una regolare concessione edilizia, condannare genericamente
quest'ultimo al risarcimento di tutti i danni morali e materiali patiti dall'attore in ragione e
conseguenza dell'acquisto, da determinarsi in separata sede;

5. Spese vinte”.
Si costituiva il convenuto deducendo di non aver compiuto abusi edilizi e chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa di e , suoi danti causa, al fine Controparte_4 Persona_1
di essere manlevato nell'ipotesi di accoglimento dell'avversa pretesa, di cui chiedeva, in via principale, il rigetto.
Disattesa l'istanza di chiamata in causa dei terzi con ordinanze del 6.6.2013 e del 16.7.2013, istruita la causa mediante documenti e prova testimoniale, con sentenza n. 10920 pubblicata il 9.12.2019 il
Tribunale di Napoli dichiarava la risoluzione del contratto di compravendita e condannava il convenuto alla restituzione della somma di euro 70.000,00, oltre interessi legali dal pagamento al soddisfo;
quanto alla domanda risarcitoria, condannava il convenuto alla restituzione delle spese sostenute da controparte per le opere realizzate all'interno dell'immobile, per la presentazione della
SCIA e per gli interessi passivi di cui al mutuo contratto con il Banco di Napoli per l'acquisto del bene, da liquidarsi in separata sede, e la rigettava per il resto;
compensava le spese di lite per un terzo e condannava il convenuto al pagamento degli altri due terzi, liquidati in euro 443,00 per spese ed in euro 8.954,00 per compenso, con gli accessori di legge, oltre alle spese per la procedura di sequestro conservativo in corso di causa, liquidate in euro 406,50 per spese ed in euro 3.980,00
per compensi, oltre accessori.
Il primo giudice perveniva al suddetto esito motivando, in sintesi, che costituiva fatto pacifico che,
al momento della vendita, l'immobile era difforme per volumetria rispetto alla licenza edilizia in forza della quale era stato realizzato: invero, il convenuto non aveva negato tale circostanza, ma aveva dedotto soltanto di non essere il responsabile dell'abuso, a suo dire realizzato dal suo dante causa. Ebbene, la circostanza che, all'atto della vendita, avesse taciuto gli Parte_1 abusi gravanti sull'immobile, tali da renderlo inutilizzabile da parte dell'acquirente, determinava la violazione dell'art. 1490 c.c., con diritto dell'acquirente alla risoluzione del contratto ed alla restituzione del prezzo, posto che il convenuto non aveva provato che l'abusività fosse stata determinata da terzi;
in ogni caso, eventuali diritti risarcitori verso questi ultimi non limitavano la responsabilità per i vizi della cosa alienata.
Quanto dalla domanda di risarcimento dei danni, dovevano riconoscersi all'attore le spese sostenute per le opere realizzate all'interno dell'immobile, per la presentazione della SCIA e per il pagamento degli interessi sul mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile, il cui importo andava determinato in separata sede, come richiesto dall'interessato; per converso, erano da escludersi il diritto al ristoro per il mancato utilizzo dell'immobile per lo svolgimento dell'attività lavorativa, le spese necessarie per reperire un nuovo locale, il mancato guadagno e la perdita di chances, di cui non era stata offerta la relativa prova.
Le spese di lite dovevano essere compensate per un terzo in ragione della parziale soccombenza e poste a carico del convenuto per la restante parte, liquidata come in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014.
Il convenuto era, altresì, tenuto al pagamento delle spese del procedimento cautelare.
§ 2. Il giudizio d'appello.
Con atto notificato il 21.2.2020 ed iscritto a ruolo il 2.3.2020 proponeva Parte_1
gravame avverso la suddetta pronuncia, notificata il 24.1.2020, affidandolo ai motivi che saranno di seguito esaminati e chiedendo, in sua riforma, previa autorizzazione alla chiamata in causa di e , suoi danti causa, di accertare e dichiarare l'infondatezza Controparte_4 Persona_1
dell'avversa domanda, con condanna di controparte al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, da distrarsi in favore del difensore ex art. 93 c.p.c.
L'appellato, costituendosi, chiedeva, in via preliminare, di dichiarare il gravame inammissibile ai sensi degli artt. 342 e 348-bis c.p.c. e, nel merito, di rigettarlo, con vittoria di spese e clausola di attribuzione.
All'udienza ex art. 350 c.p.c. del 16.7.2020, la causa veniva rinviata al 15.9.2022 per la precisazione delle conclusioni.
Dopo vari rinvii, con provvedimento della Presidente della Corte in data 30.12.2024 il fascicolo era trasmesso alla terza sezione civile, siccome rientrante nell'arretrato rilevante ai fini del raggiungimento degli obiettivi del P.N.R.R.
All'udienza del 26.2.2025 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di giorni quaranta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per le note di replica.
§ 3. Questione preliminare.
Va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 348-bis c.p.c. Invero, poiché la norma mira a filtrare gli appelli che non hanno ragionevole possibilità di accoglimento in limine litis,
ovvero alla prima udienza di trattazione, il rinvio per la precisazione delle conclusioni disposto all'udienza ex art. 350 c.p.c. importa che il gravame abbia già superato il vaglio di ammissibilità.
§ 4. Analisi dei motivi di appello.
L'appello è stato affidato a due motivi.
Con il primo ha censurato la pronuncia impugnata lamentando che il Parte_1
Tribunale:
a) aveva rigettato l'istanza di autorizzazione alla chiamata in causa di e Controparte_4 Per_1
senza alcuna motivazione;

[...]
b) aveva affermato che il venditore, violando gli artt. 1489 e 1490 c.c. ed il principio generale di correttezza e buona fede, aveva taciuto gli abusi insanabili gravanti sull'immobile, malgrado l'asserita conoscenza, in capo ad esso appellante, dei vizi lamentati da controparte non fosse suffragata né dalle risultanze della prova per testi, né dall'istruttoria preliminare alla stipula, atteso che le anomalie tecnico-urbanistiche non erano state rilevate né dal notaio, né dal perito nominato dalla Banca mutuante;
per converso, la prova per testi aveva dimostrato che esso appellante ignorava i vizi dell'immobile, da lui destinato ad attività commerciali;

c) aveva errato perché l'attore non aveva provato il danno sofferto.
La prima doglianza è manifestamente priva di fondamento perché entrambe le ordinanze, firmate da diversi giudicanti, enunciano le ragioni per cui l'istanza di chiamata in causa formulata dal convenuto doveva essere disattesa, avendo motivato detta conclusione, da un lato, escludendo trattarsi di un'ipotesi di litisconsorzio necessario, e, dall'altro, richiamando l'esigenza di garantire il rispetto del canone costituzionale della ragionevole durata del processo.
In ogni caso, nella motivazione della sentenza di primo grado, il decidente, affermando che
“eventuali rivendicazioni di ordine patrimoniale tra il e il suo dante causa non Parte_1
limitano la responsabilità del primo in ordine alle garanzie che ogni venditore deve dare alla parte
acquirente”, ha inteso evidenziare che la posizione processuale del non sarebbe Parte_1
mutata, facendo venire meno le sue responsabilità, anche qualora la chiamata del terzo fosse stata autorizzata, essendo il venditore tenuto a garantire, in ogni caso, l'acquirente in forza del contratto di vendita.
A ciò va aggiunto che, per costante giurisprudenza di legittimità, “il provvedimento del giudice di
merito che concede o nega l'autorizzazione a chiamare in causa un terzo ai sensi dell'art. 106
c.p.c., coinvolge valutazioni assolutamente discrezionali che, come tali, non possono formare
oggetto di appello e di ricorso per cassazione” (cfr., tra le più recenti, Sez. 2 -, Sentenza n.
2331 del 26/01/2022).
La seconda censura è inammissibile, prima ancora che infondata, atteso che il primo giudice ha riconosciuto che il venditore era responsabile non avendo negato che, all'atto del trasferimento,
l'immobile era difforme per volumetria rispetto a quella assentita con la concessione edilizia, per cui la suddetta circostanza costituiva “dato pacifico e incontroverso” (v. sentenza, pag. 2). Ebbene,
poiché il decidente ha fatto derivare la conoscenza dell'aumentata volumetria, in capo al venditore, dalla sua mancata specifica contestazione, la quale rendeva incontroverso detto fatto oggettivo, con conseguente superfluità della prova, la doglianza non si confronta con la pronuncia gravata che, a norma dell'art. 342 c.p.c., costituisce l'indefettibile punto di partenza nell'indicazione dei motivi di gravame.
La terza censura è parimenti inammissibile perché l'appellante non ha indicato in quale misura l'errore commesso dal primo giudice determini la riforma della sentenza gravata, essendo stata pronunciata una sentenza di condanna generica al risarcimento di determinate voci di danno, la cui quantificazione va effettuata in altro giudizio.
Con il secondo motivo ha attinto la sentenza di primo grado nella parte Parte_1
relativa alle spese di lite, assumendo che esse “andavano semmai compensate, attesa la parziale
fondatezza dell'an debeatur e la “asserita” mancata prova del “quantum”. Ragioni di equità e
giustizia avrebbero dovuto indurre il Giudice di Primo Grado a compensare tra le parti le spese del
giudizio” (v. atto di appello, pag. 4).
Il motivo è inammissibile, in quanto il primo giudice ha compensato le spese processuali nella misura di un terzo in considerazione della parziale soccombenza, per cui l'appellante avrebbe dovuto indicare le ragioni con la loro precisa scaturigine normativa che imponevano la compensazione totale. In ogni caso, il motivo è inammissibile per difetto di interesse, in quanto l'appellante non ha concluso per la compensazione delle spese del giudizio di primo grado, ma per la vittoria delle stesse.
§ 5. Le spese di lite.
Il governo delle spese del presente giudizio segue il principio della soccombenza di cui all'art. 91
comma 1 c.p.c. e la relativa liquidazione va compiuta come in dispositivo, applicando i parametri medi previsti dal D.M. 147/2022 per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, tranne che per la fase istruttoria, per la quale si reputano congrui i parametri minimi atteso che l'udienza ex
art. 350 c.p.c. del 16.7.2020 si è risolta in un mero rinvio per la precisazione delle conclusioni. Va disposta la distrazione a favore dei difensori dell'appellato, che ne hanno fatto richiesta.
Va dato atto in dispositivo della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater
D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/2012, per il pagamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione del gravame.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli – III Sezione civile – nella composizione collegiale in epigrafe,
definitivamente pronunziando, così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna al pagamento, in favore di controparte, delle spese di lite Parte_1
liquidate in euro 8.469,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, c.p.a. ed i.v.a., con attribuzione agli Avv. Lucio Erra, Mauro Marinelli e Tommaso Caramanna;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello.
Napoli, 14.5.2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente
Dott.ssa Maria Casaregola Dott. Giulio Cataldi