REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE OTTAVA CIVILE
così composta:
dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Giuseppe Staglianò Consigliere dr. Bianca Maria D'Agostino Giudice ausiliario
Nella causa civile iscritta al n. 5271 Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2022, ha emesso la seguente
SENTENZA

TRA
e , quali eredi di , Parte_1 Parte_2 Persona_1
rappresentate e difese dall' Avv. Colonnelli Cristiano, come da procura in atti
APPELLANTI
E
, Controparte_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Russo Alessandro, come da procura in atti
APPELLATO
r.g. n. 1 Oggetto: appello avverso la sentenza n. 3464/2022 del Tribunale di
Roma, pubblicata il 04.03.2022
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto la vicenda per cui è causa: “ quale procuratore Persona_2
speciale di ha convenuto in giudizio il Persona_1 Controparte_2
, in persona dell'amministratore pro tempore, per sentire
[...]
accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia al Tribunale civile adito, 1) accertare e dichiarare l'illegittimità, la nullità e/o l'annullabilità della delibera assembleare del 6.6.2018, limitatamente al punto 1 dell'ordine del giorno (approvazione consuntivo 2017 con relativa ripartizione, approvazione dell'aggiornamento della situazione contabile 2012); 2) accertare e dichiarare il diritto della IG.ra ad ottenere Persona_1
copia della documentazione condominiale richiesta (giustificativi bilancio
2017, estratto conto condominiale, distinta consumi idrici) e per l'effetto condannare il a Controparte_1
consegnare alla IG.ra , la documentazione condominiale Persona_1
sopra indicata, ovvero: i giustificativi bilancio 2017 (premio assicurazione fabbricato e relativa attestazione di pagamento per € 1.449,25; fattura dell'amministrazione per il compenso e relativa attestazione di pagamento per € 1.000,00+€ 220,00 per iva;
ricevute spese sala assemblea per €
200,00 attestazioni pagamento prima, seconda, terza rata rottamazione cartelle esattoriali per € 414,12; fatture e attestazioni pagamento per la pulizia delle scale per € 1.901,20; fatture per la fornitura dell'energia elettrica condominiale con relative attestazioni di pagamento per € 548,16; fattura e attestazione di pagamento per la fornitura e posa in opera della serratura e delle chiavi della porta condominiale per € 99,00; fattura e
r.g. n. 2 attestazione di pagamento per l'intervento sulla pulsantiera citofoni per €
44,00; fattura e attestazione di pagamento per l'intervento sulla pulsantiera citofoni per € 44,00; fattura e attestazione di pagamento per la riparazione impianto TV/fornitura centralino FAIT per € 187,00; fatture
Acea per consumo acqua e attestazioni di pagamento relative, estratti del conto corrente bancario/postale condominiale dal 2012 al 2018; libro cassa entrate/uscite 1.12017-31.12.2017; distinta consumi idrici, con criteri di ripartizione;
3) con vittoria di spese e compensi, oltre spese generali, cap ed iva di legge.
A sostegno delle proprie ragioni l'attrice ha dedotto: - di aver inviato richiesta via pec, in data 28.5.2018, all'amministrazione per ottenere alcuni documenti necessari, a suo avviso, per la partecipazione all'assemblea indetta per il giorno 6.6.2018 e per richiedere delucidazioni sulla situazione contabile gestione ordinaria 2012; - di non aver ricevuto da parte dell'amministratore i documenti giustificativi, ma solo l'invito a consultare la documentazione presso il proprio studio;
- di non aver potuto deliberare con cognizione di causa sulle spese indicate in bilancio per mancanza della documentazione;
- di ritenere il rendiconto relativo alla gestione 2017 non veritiero essendo incomprensibile il documento
“situazione contabile gestione condominiale 2012” e anomalo
“l'aggiornamento della situazione contabile 2012” che l'amministratore avrebbe sottoposto all'approvazione da parte dell'assemblea.
Il si è costituito per resistere alle avverse domande CP_1
chiedendone il rigetto perché ritenute inammissibili e comunque infondate, sia in fatto che in diritto, con richiesta di condanna dell'attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c.(..).
Tanto premesso, la domanda deve ritenersi infondata per le ragioni di seguito esposte.
Quanto al primo motivo di censura, l'attrice lamenta di non aver
r.g. n. 3 potuto visionare ed ottenere copia della documentazione richiesta all'amministratore prima dell'assemblea del 6 giugno 2018.
Sul punto è più volte intervenuta la giurisprudenza di legittimità. Già nel 2003 la Corte di Cassazione (sentenza nr. 11940/03) ha spiegato che il non rendere disponibile ai condomini che lo richiedano la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo comporta la violazione da parte dell'amministratore dell'obbligo di rendiconto e l'invalidità della delibera di approvazione. (… ) Già prima della riforma del 2012 la giurisprudenza si era, comunque, espressa sul punto affermando che “la mancata visione di tali documenti o per un tempo non adeguato, incide sulla formazione della volontà assembleare;
non avendo il condomino una conoscenza completa dei documenti, non potrà esprimere a pieno il suo parere e non potrà influenzare l'orientamento degli altri condomini.
Pertanto, la violazione di tale diritto determina l'annullabilità della delibera assembleare approvata, in quanto risulta viziato il procedimento di formazione della volontà assembleare” (v.si Cassazione Civile,
11.09.2003, n.13350; in tal senso v.si anche Cassazione Civile, 29.11.2001,
n.15159: “In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti”).
La riforma in materia di condominio ha ormai reso evidente quello che era stato già rilevato in giurisprudenza, cioè che l'amministratore è legato al condominio da un particolare rapporto di mandato e che, dunque,
r.g. n. 4 nei rapporti tra condomini e amministratore, sono applicabili, in quanto compatibili, le norme dettate dagli artt. 1703 ss. c.c .(…)
Ovviamente, il potere di controllo trova il suo limite nel principio di buon andamento dell'azione amministrativa, nel senso che la richiesta del
non può essere di ostacolo all'attività di amministrazione, non CP_1
deve essere contraria ai principi di correttezza e non si deve risolvere in un onere economico per il . (…) CP_1
L'art. 1130 bis c.c., invece, prevede espressamente un diritto in capo ai condomini che “possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”.(…)
L'art 1130 bis c.c. fa riferimento, invece, ai documenti giustificativi di spesa, in altri termini, le cosiddette “pezze d'appoggio”. (…)
I due articoli sono molto chiari. Il condomino ha diritto di prendere visione della documentazione gratuitamente ed estrarne copia “a proprie spese”. Ciò significa che possono sia rimborsare l'amministratore delle spese vive sostenute per le copie che estrarne copia personalmente. (..)
.
La giurisprudenza di legittimità, poi, ribadendo il diritto di ciascun condomino a ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta, ha individuato tre limiti fondamentali: 1) che l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione;
2) che non sia contraria ai principi di correttezza;
3) che non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.
r.g. n. 5 Orbene, nel caso di specie se è vero, da un lato, che la condomina ha tempestivamente richiesto all'amministratore la visione e la copia dei documenti riguardanti i bilanci oggetto della imminente assemblea, è anche vero, dall'altro, e ciò è allegato dalla stessa attrice, che
l'amministratore non si è rifiutato né ha omesso di fornire riscontro alla richiesta, invitando la condomina ad accedere al proprio studio per esaminare i documenti (né, comprensibilmente, avrebbe potuto fare diversamente pochi giorni prima dell'assemblea). Non risulta, tuttavia, che vi sia stato seguito all'invito rivolto alla parte attrice, la quale avrebbe ben potuto chiedere un appuntamento presso lo studio dell'amministratore per visionare ed eventualmente estrarre copia, a proprie spese, della documentazione ritenuta utile.
Proprio in un'ottica di contemperamento di interessi e di salvaguardia della regolare gestione del condominio, la messa a disposizione dei documenti anche presso il proprio studio, da parte dell'amministratore, deve ritenersi una condotta legittima che soddisfa gli obblighi prescritti dalla legge, non potendo il condomino pretendere
l'estrazione di copia e la spedizione dei documenti richiesti prima dell'imminente svolgimento dell'assemblea, poiché, come chiarito dalla giurisprudenza sopra richiamata, il diritto del condominio incontra quale unico limite che il suo esercizio non deve creare intralcio alla gestione condominiale;
si tratta di un limite di buon senso che impedisce l'abuso di questo strumento da parte di condomini avversi all'amministratore, spinti
a formulare continue richieste di copie e documenti per ostacolarne
l'attività o, piuttosto, a precostituirsi un motivo di impugnazione della futura delibera.
Non basta, dunque, inoltrare una richiesta di accesso prima dell'assemblea se poi, a fronte di un espresso invito alla consultazione, tale invito non viene coltivato dal condomino.
r.g. n. 6 L'attrice deduce, inoltre, l'illegittimità della delibera impugnata per violazione dell'art 1130 bis c.c. in relazione ai documenti allegati al consuntivo 2017, censurando in particolare che: “al rendiconto 2017 è allegato un documento denominato "situazione contabile gestione condominiale 1.1.2012-31.12.2012" con il riparto relativo, senza che si comprenda di cosa si tratti;
esso non è riportato nella gestione 2017 ( lett a pag. 8); il convenuto sul punto ha spiegato che “nella precedente assemblea tenutasi il 21.06.2017 la situazione contabile dal 1.2.2012 al
31.12.2012 era stata allegata all'avviso di convocazione, unitamente al bilancio 2016 e 2017” e che “il documento allegato al rendiconto 2017 nell'avviso di convocazione dell'assemblea del 6.6.2017, identico a quello allegato al rendiconto di cui all'avviso di convocazione dell'assemblea del
21.06.2017 , attiene alla situazione patrimoniale del condominio per il periodo antecedente all'insediamento dell'attuale amministratore, ereditata e approvata in data 10.12.2014. Non avendo adempiuto il precedente amministratore all'obbligo di consegnare la documentazione completa contabile del , l'attuale amministratore è stato CP_1
costretto a ricostruire la situazione contabile con i documenti che aveva a disposizione e l'assemblea, consapevole di queste difficoltà, ha approvato il rendiconto così come predisposto dall'attuale amministratore. Poiché non tutti i condomini hanno provveduto al pagamento degli importi dovuti per la gestione 2012 l'amministratore, di volta in volta, quando si devono approvare i bilanci, allega anche la situazione contabile relativa alla gestione 2012 per rendere edotti i condomini sul punto”.
L'allegazione di tale documento ai bilanci successivi, per quanto esposto, ha solo funzione di riepilogo di quanto già approvato in passato (e non impugnato dai condomini), non costituisce argomento da sottoporre ulteriormente all'approvazione assembleare e non incide sui prospetti contabili nuovi, oggetto di esame assembleare.
r.g. n. 7 L'attrice lamenta, altresì, che “nella situazione patrimoniale della situazione contabile gestione condominiale 1.1.2017-31.12.2017, tra le
"passività" manca l'elenco dei "debiti verso terzi accesi nella gestione corrente" (è indicato un debito di € 3.511,20, senza l'elenco dei debiti con
l'indicazione specifica dei relativi creditori)”: tale elenco, però, risulta allegato al verbale assembleare;
allo stesso modo, a fronte dell'assunto attoreo secondo il quale: “nella situazione patrimoniale della situazione contabile gestione condominiale 1.1.2017-31.12.2017, tra le "attività" manca l'indicazione del credito (con il relativo elenco) da incassare dai condomini, relativo alla gestione 2012", in relazione al "fondo di
€5.029,20", il ha evidenziato come, invece, il credito relativo CP_1
alla gestione 2012 da incassare dai condomini sia indicato chiaramente
“nel prospetto riparto consultivo gestione 1.01.2012 – 31.12.2012 2012
(cfr. allegato sia nella convocazione dell'assemblea del 6.6.2018 doc. 2, sia nella convocazione in precedenza dell'assemblea del 21 giugno 2017, doc, 5)”.
Smentita è anche la doglianza relativa alle passività (“nella situazione patrimoniale della situazione contabile gestione condominiale
1.1.2017-31.12.2017, tra le "passività" manca l'indicazione del debito (con il relativo elenco) da restituire ai condomini, relativo alla gestione 2012") in quanto il relativo importo è chiaramente indicato nella situazione contabile 2012 (“documento allegato sia nella convocazione dell'assemblea del 6.6.2018, doc.2 , sia nella convocazione in precedenza dell'assemblea del 21 giugno 2017, doc 5”, come evidenziato dal convenuto).
L'attrice lamenta, ancora, che l'importo di € 1.816,72 indicato nelle entrate non sarebbe veritiero “perché riporterebbe un debito del condominio verso l'amministrazione anziché l'esistenza di liquidi in cassa, per effetto delle somme di cui ai fondi sopra indicati” (“nelle "passività"
r.g. n. 8 della situazione patrimoniale della situazione contabile gestione condominiale 1.1.2017-31.12.2017, manca l'elenco dei "fondi" ( cfr. citazione pag. 9 punto e”); il convenuto ha chiarito, però, come tale voce non indichi un debito verso “l'amministratore” - altrimenti sarebbe stato indicato nella voce debiti verso terzi - ma una anticipazione contabile del
fatta alla gestione condominiale ordinaria 2017. CP_1
Per tali ragioni, anche sotto i suesposti profili, l'impugnativa non può essere accolta.
Né infine può essere accolta la richiesta di condanna del CP_1
a consegnare la documentazione richiesta, non risultando che, dopo la pec inviata tre giorni prima dell'assemblea, la condomina abbia richiesto di accedere ai documenti indicati nell'atto di citazione e vi sia stata una colpevole omissione o un ingiustificato rifiuto all'ostensione da parte dell'amministrazione.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.”
Sulla base di tali argomentazioni, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso: “rigetta le domande attoree.
Condanna la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 4.890,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 15% per spese generali.”
Avverso tale sentenza hanno proposto appello e Parte_1 [...]
, rassegnando le seguenti conclusioni: “1) Riformare la sentenza Parte_2
di primo grado n. 3464/2022 del 4.3.2022, emessa dal Tribunale di Roma,
e per l'effetto accertare e dichiarare l'illegittimità, la nullità e/o
l'annullabilità della delibera assembleare del 6.6.2018, limitatamente al punto 1 dell'ordine del giorno (approvazione consuntivo 2017 con relativa ripartizione, approvazione dell'aggiornamento della situazione contabile
2012); 2) accertare e dichiarare il diritto della IG.ra ad Persona_1
ottenere copia della documentazione condominiale richiesta (giustificativi
r.g. n. 9 bilancio 2017, estratto conto condominiale, distinta consumi idrici) e per
l'effetto condannare il a Controparte_1
consegnare alla IG.ra , la documentazione condominiale, Persona_1
ovvero:
a) giustificativi bilancio 2017 (premio assicurazione fabbricato e relativa attestazione di pagamento per € 1.449,25; fattura dell'amministratore per il compenso e relativa attestazione di pagamento per € 1.000,00 + € 220,00 per iva;
ricevute spese sala assemblea per €
200,00; attestazioni pagamento prima, seconda, terza rata rottamazione cartelle esattoriali per € 414,12; fatture e attestazioni pagamento per la pulizia delle scale per € 1.901,20; fatture per la fornitura dell'energia elettrica condominiale con relative attestazioni di pagamento per € 548,16; fattura e attestazione di pagamento per la fornitura e posa in opera della serratura e delle chiavi della porta condominiale per € 99,00; fattura e attestazione di pagamento per l'intervento sulla pulsantiera citofoni per €
44,00; fattura e attestazione di pagamento per la riparazione impianto
TV/fornitura centralino FAIT per € 187,00; fatture Acea per consumo acqua e attestazioni di pagamento relative;

b) estratti del conto corrente bancario/postale condominiale dal 2012 al 2018;
c) libro cassa entrate/uscite 1.12017-31.12.2017;
d) distinta consumi idrici, con criteri di ripartizione.
3) con vittoria di spese e compensi, del doppio grado di giudizio, oltre spese generali, c.a.p. ed .i.v.a di legge.”
Il , ha rassegnato le Controparte_1
seguenti conclusioni:
“- Confermare la sentenza impugnata previo rigetto dell'appello perché inammissibile e/o infondato in fatto e in diritto.
- Condannare parte attrice ai sensi dell'art 96 c.p.c.
r.g. n. 10 Con vittoria di spese competenze ed onorari da distrarsi in favore del procuratore antistatario.”
La causa, all'udienza del 12 dicembre 2024, è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Con il primo motivo di appello, intitolato “Illegittimità della sentenza n. 3464/2022 emessa dal Tribunale civile di Roma per erronea valutazione del fatto, del materiale probatorio, violazione ed erronea interpretazione di norme di legge (art. 1129 cc, settimo comma, art. 115 cpc)”, e Parte_1
hanno censurato la sentenza per non aver considerato che Parte_2
i medesimi non hanno comunicato all'amministratore di volere accedere, genericamente, alla documentazione condominiale per estrarre copia di quella che (all'esito dell'esame) sarebbe risultata utile, ma hanno fatto espressa richiesta di ottenere, attraverso l'invio tramite pec, copia di documenti specificatamente indicati, come emerge dalla pec del
29.5.2018, versata in atti, con cui sono stati richiesti: - a) copia dei giustificativi di spesa del bilancio 2017, che si sarebbe dovuto approvare nella seduta del 6.6.201; b) copia degli estratti conto del 2017 e del 2018.
In sostanza, ad avviso degli appellanti, l'amministratore a fronte di una richiesta dettagliata di consegna della documentazione, non avrebbe potuto limitarsi a manifestare una generica disponibilità all'accesso per la presa visione dei documenti ed eventuale estrazione di copia, ma avrebbe dovuto, via pec, trasmettere gli atti richiesti, anche tenuto conto del fatto che ciò non avrebbe determinato un aggravio di costi e di tempo.
La censura è infondata.
Nessun diritto sussiste in capo ai condomini di ottenere l'invio della documentazione condominiale e ciò a prescindere dal mezzo di invio richiesto.
L'art. 1130 bis, comma 1, per quel che qui interessa, dispone: “(…) I
Condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari r.g. n. 11 possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese (…)”
Tale normativa è stata introdotta con la legge n. 220 dell'11.12.2012, che sostanzialmente ha recepito, come esattamente evidenziato dal
Tribunale, il consolidato orientamento giurisprudenziale, che, al fine di garantire il diritto di ciascun condomino ad una gestione trasparente e chiara, aveva delineato il diritto all'informazione, ponendo a carico dell'amministratore l'obbligo di mettere a disposizione dei condomini la documentazione condominiale, avendo però cura di precisare che ciò non avrebbe potuto costituire un intralcio all'amministrazione e né tanto meno un aggravio per il . CP_1
Per tal motivo, la giurisprudenza aveva ritenuto che il non CP_1
potesse pretendere la trasmissione di copia dei documenti condominiali, ma avrebbe dovuto richiedere un appuntamento all'amministratore, al fine di consultarli o eventualmente estrarne copia a sue spese presso la sede del medesimo.
Il legislatore, come su detto, ha codificato quanto già espresso dalla giurisprudenza.
Nel caso di specie, non è emerso un ingiustificato rifiuto da parte dell'amministratore di far consultare la documentazione, anzi, al contrario, questi ha invitato la condomina a recarsi presso il suo studio per esaminare i documenti e a tale invito non è seguito alcun riscontro.
Con il secondo motivo di appello, intitolato. “Illegittimità della sentenza n. 3464/2022 emessa dal Tribunale civile di Roma per erronea valutazione del fatto e del materiale probatorio, violazione ed erronea interpretazione di norme di legge (art. 1130 bis cc, art. 115 cpc); mancanza di motivazione in ordine alle eccezioni sollevate dall'attrice al bilancio
2017”, e hanno censurato la sentenza, per Parte_1 Parte_2
avere omesso di motivare in merito alla incongruenza e r.g. n. 12 all'incomprensibilità di alcune voci del bilancio 2027 da loro lamentate, essendosi il Tribunale limitato a recepire acriticamente le difese del
. CP_1
In sostanza, ad avviso degli appellanti, i motivi di illegittimità del bilancio 2017 da loro evidenziati non sono stati esaminati dal Tribunale.
La censura è fondata.
Il Tribunale effettivamente si è limitato a recepire le argomentazioni del in modo acritico e non ha dato un'effettiva risposta alle CP_1
censure mosse dall'attrice in merito alle modalità di redazione del bilancio ritenute inidonee a rendere chiaro e comprensibile il bilancio de quo.
Tanto detto, si osserva che l'attrice aveva dedotto: a) incomprensibilità ed incongruenza del documento denominato “situazione contabile gestione condominiale 1.1.2012-31.12.2012”, allegato con il relativo riparto al bilancio relativo alla gestione 2017, ma non riportato in tale gestione;
tale documento indicava tra le “uscite” del “rendiconto di cassa”, l'importo di € 2.360,86, sotto la voce “debiti verso fornitori gestioni precedenti”, senza tuttavia elencare specificatamente i debiti, tra le
“passività” della “situazione patrimoniale”, indicava l'importo di €
5.029,00, sotto la voce “debiti verso terzi accesi nelle gestioni precedenti”, ma anche in tal caso non indicava i titoli dei debiti;
il bilancio 2012 sarebbe dovuto confluire nel bilancio 2017, non essendo ammissibile che la contabilità condominiale consti di due distinti bilanci, per l'assorbente rilievo che non può aversi una contabilità “parallela e distinta” rispetto al bilancio (2017) da approvare, donde sarebbe stato necessario far confluire nel bilancio 2017 ed anche nei precedenti bilanci redatti dal 2013 in poi i residui attivi e passivi del bilancio 2012; b) mancanza nella situazione patrimoniale della situazione contabile gestione condominiale 1.1.2017-
31.12.2017 dell' “elenco dei debiti verso terzi accesi nella gestione corrente” tra le passività, risultando solo un debito complessivo di €
r.g. n. 13 3.511,20, che non poteva ritenersi chiaro sol perché il condominio ha dedotto di aver allegato l'elenco dei debiti al verbale assembleare, a seguito dell'espressa richiesta della IG.ra , essendo rimasta tale Per_1
deduzione priva di sostegno probatorio, posto che nel verbale assembleare non si dà atto di tale allegazione (e il non prova la circostanza), CP_1
ma solo della richiesta di allegazione da parte del rappresentante della
IG.ra ; c) mancanza nella situazione patrimoniale della Per_1
situazione contabile gestione condominiale 1.1.2017-31.12.2017, tra le
“attività”, dell'indicazione del credito (con il relativo elenco dei creditori), in relazione al fondo di € 5.029,20; tale mancanza è stata riconosciuta dal
, che tuttavia ha ritenuto legittimo il suo operato in quanto i CP_1
creditori erano stati indicati nel prospetto di riparto consuntivo 1.1.2012-
31.12.2012, mentre, al contrario, non risulta allegato ad esso nessun elenco dei condomini creditori del , in relazione al credito di € CP_1
5.029,20; d) mancanza nella situazione patrimoniale della situazione contabile gestione condominiale 1.1.2017-31.12.2017, tra le “passività”, dell'indicazione del credito (con il relativo elenco dei creditori), in relazione al fondo di € 5.029,20, posto che alla voce fondi era riportato il valore zero, nonostante fosse emersa, nella seduta assembleare del
6.6.2018, l'esistenza di un fondo di € 5.029,20 e di un fondo di €
10.000,00, per un importo complessivo di € 15.029,20; il sul CP_1
punto si era limitato a dichiarare che “il relativo importo è chiaramente indicato ella situazione contabile 2012”, mentre in realtà i fondi sono indicati in modo incongruente;
e) mancanza nella situazione patrimoniale della situazione contabile gestione condominiale 1.1.2017-31.12.2017, dell'elenco dei fondi, per un importo complessivo di € 15.029,20 (€
5.029,20 + 10.000,00), con la conseguenza della non veridicità dell'importo di € 1.816,72 indicato nelle entrate del rendiconto di cassa al
31.12.2017, atteso che, in ragione dell'esistenza dei fondi per un importo r.g. n. 14 di € 15.029,20, l'importo doveva essere pari a € 13.212,48 (ovvero €
15.029,20 – 1.816,72); nel costituirsi in giudizio controparte ha dedotto che l'importo di € 1.816,72, nonostante sia stato riferito alla voce
“amministrazione c/anticipi a fine gestione” non indica un debito verso l'amministratore, ma una anticipazione contabile del fatta alla CP_1
gestione condominiale ordinaria 2017, senz'altro aggiungere in merito alla mancata contabilizzazione del fondo di € 15.029,20, sulla cui esistenza non vi possono essere dubbi, perché è stato lo stesso amministratore a dichiarare nella seduta assembleare del 6.6.2018 (come si evince dal verbale) che nel condominio esiste un fondo di € 15.029,20 (costituito dal fondo cassa di € 5.029,20 e del fondo di € 10.000,00), ma ciononostante esso non è stato riportato nel bilancio 2017, ove nella situazione patrimoniale tra le attività si legge “avanzo di cassa contabile a fine gestione” pari a zero.
Le censure sono fondate.
Deve premettersi che, ai sensi dell'art.1130-bis c.c., il rendiconto condominiale deve contenere, in primo luogo, le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
E' necessario, dunque che nel bilancio emerga un dettagliato ed intelligibile elenco dal quale risultino le spese sostenute per il condominio, con l'indicazione delle singole sottovoci nell'ambito di ogni gruppo di spesa, la suddivisione di esse fra i vari condomini sulla base delle differenti tabelle millesimali (di proprietà, riscaldamento, ecc.) nonché, infine, le entrate, i residui attivi e passivi della gestione.
r.g. n. 15 Con la riforma del condominio è stato delineato in modo specifico il contenuto del rendiconto condominiale.
L''art. 1130 bis c.c., oltre a prevedere l'obbligo di indicare le effettive voci di entrate e di uscite ( criterio di cassa), da annotarsi nel registro di contabilità, al fine di assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile, ha esteso l'obbligo di rendicontazione ad ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , ai fondi disponibili ed alle CP_1
eventuali riserve, introducendo in tal modo accanto al criterio di cassa anche il criterio di competenza. Nel bilancio non dovranno, quindi, essere indicate solo le entrate effettivamente riscosse e le uscite effettivamente pagate, ma tutte le entrate in relazione alle quali è nato l'obbligo di riscossione nel corso dell'esercizio, a prescindere dalla loro effettiva riscossione nello stesso esercizio o in esercizi successivi, e tutte le uscite in relazione alle quali è nato l'obbligo di effettuare il pagamento nel corso dell'esercizio, a prescindere dal loro pagamento nello stesso esercizio o in esercizi successivi. Dal rendiconto devono emergere, quindi, non solo le reali entrate e uscite, ma anche i debiti e i crediti del a CP_1
prescindere dal fatto che siano stati riscossi o pagati.
I dati contabili devono essere espressi in modo da consentirne l'immediata verifica.
Il rendiconto condominiale, in sostanza, deve essere composto da un registro di contabilità (entrate e uscite), da un riepilogo finanziario (crediti,
debiti, fondi di riserva) e da una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il legislatore, quindi, ha ritenuto di abbandonare, in nome di una maggiore trasparenza, quei criteri di semplicità e snellezza che presiedevano alle vicende dell'amministrazione condominiale.
r.g. n. 16 Tale disciplina non è un puro formalismo, rispondendo al diritto dei condomini di poter contare su una gestione ispirata a criteri di trasparenza e quindi immediatamente verificabile anche dai non addetti ai lavori.
In sostanza, la validità di un bilancio è da ricollegare alla sua chiarezza e trasparenza.
Tanto detto, si osserva che il bilancio del 2017 non è chiaro e trasparente.
In primo luogo, perché ha omesso di indicare i dati contabili illustrati dalle appellanti.
Il si è difeso sostenendo che tali dati sono rinvenibili nella CP_1
situazione contabile 2012 allegata al bilancio 2017.
Tale modus operandi non rende il bilancio 2017 chiaro e trasparente, perché, al fine di ricostruire la reale situazione contabile e patrimoniale, bisogna far riferimento a dati inseriti in pregressi bilanci ma non riportati nel bilancio da approvare.
Invece, il bilancio da approvare deve riportare, pena la sua invalidità per mancanza di trasparenza e chiarezza, i dati contabili delle precedenti gestioni, e, segnatamente, i residui attivi e passivi delle precedenti gestioni, indicando specificatamente i debiti e i crediti pregressi.
Solo in tal modo il è in grado di verificare la reale situazione CP_1
contabile e patrimoniale del . CP_1
Ed inoltre, le voci inserite in bilancio devono essere di immediata comprensione, donde, nello specifico, l'inserimento dell'importo di €
1.816,72, peraltro tra le attività, sotto la voce “amministrazione c/anticipi a fine gestione”, quando in realtà, come dedotto dal condominio, si riferiva r.g. n. 17 non a un debito verso l'amministratore, ma ad “una anticipazione contabile del fatta alla gestione condominiale ordinaria 2017”, non può CP_1
che incidere negativamente sulla trasparenza del bilancio.
Per quanto fin qui detto, in riforma della sentenza di cui in epigrafe, deve accogliersi la domanda proposta in primo grado dall'attrice.
Il terzo motivo di appello, intitolato “Illegittimità della sentenza n.
3464/2022 emessa dal Tribunale civile di Roma per erronea valutazione del fatto, del materiale probatorio, violazione ed erronea interpretazione di norme di legge (art. 1129 cc, settimo comma, art. 115 cpc)”, non verrà
esaminato perché sostanzialmente riproduce le censure di cui al primo motivo di appello già esaminate.
Per quanto fin qui detto, in riforma della sentenza di cui in epigrafe,
deve accogliersi la domanda di annullamento della delibera del 6.6.2018,
limitatamente al punto 1 dell'ordine del giorno (approvazione consuntivo
2017 con relativa ripartizione, approvazione dell'aggiornamento della situazione contabile 2012).
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo sia in relazione al giudizio di primo grado che al presente giudizio.

PQM

r.g. n. 18 La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in riforma della sentenza di cui in epigrafe, così
provvede:
annulla la delibera assembleare del 6.6.2018, limitatamente al punto 1
dell'ordine del giorno;

condanna il in persona Controparte_3
dell'amministratore pro tempore, al pagamento delle spese di lite, in favore di e , che liquida per il giudizio di primo grado Parte_1 Parte_2
in € 4.890,00, oltre spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A., e, per il presente giudizio, in € 6.946,00, oltre spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A.
Roma, 12 marzo 2025.
Il Presidente estensore
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 19