REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile La Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Magistrati: Dott. Paola BARRACCHIA - Presidente rel Dott. Antonello VITALE - Consigliere Dott. Maristella SARDONE - Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. R.G. 1661/2024, avverso la sentenza n. 1635/2024 emessa dal Tribunale di Trani, emessa il 25.11.2024 e pubblicata in pari data tra ( ) rappresentato e difeso dall' avv.to Cosimo Damiano Parte_1 C.F._1 Curiello giusta mandato in calce al ricorso in appello, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Daniela Ciruzzi in Bari al Corso Sonnino n. 47
- -Appellante-
e ( rappresentata e difesa dall'avv. Patrizia Aboreo, Controparte_1 C.F._2 giusta mandato allegato alla comparsa di costituzione in appello, presso la quale è altresì domiciliata nel suo studio in Trani alla via Bebio n. 86
-Appellata–
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 12/7/19, il sig. conveniva in giudizio Parte_1 la sig.ra rassegnando le seguenti conclusioni: “1) ex art. 1578 c.c., accertata Controparte_1 l'esistenza dei gravi vizi e difetti presenti nell'appartamento condotto in locazione dal ricorrente, e l'inidoneità dello stesso per l'uso convenuto (abitativo), così come meglio esplicitati nella CTU in atti redatta dal geom. , nominato CTU nel procedimento ex art. 696 e 696 bis c.p.c. CP_2 rubricato al n. R.G. 5720/2017 svoltosi innanzi il Tribunale di Trani tra le odierne parti processuali, condannare la resistente sig.ra al pagamento, in favore del ricorrente, della somma Controparte_1 di €.7.187,09 per le causali ed i titoli di cui alla narrativa del presente ricorso (riduzione del canone di locazione e conseguente ripetizione delle somme versate in esubero, e risarcimento danni) così come precisata ai paragrafi 14 e16); 2) con vittoria di spese e compenso di causa da distrarsi in favore dell'erario stante l'ammissione del ricorrente al beneficio del patrocinio a spese dello Stato”. Con l'atto introduttivo il premetteva di aver stipulato un contratto di locazione in data 1/7/2016 Pt_1 per uso abitativo con la resistente avente ad oggetto l'appartamento sito in Barletta al terzo piano di via Gorizia n. 33, appartamento da destinarsi all'alloggio della sua famiglia composta anche dalla moglie e dalle due figlie minori. Sosteneva che dall'inizio della stagione invernale, nell'appartamento condotto in locazione si verificavano fenomeni di condensa occultati dalla conduttrice mediante tinteggiatura delle pareti prima della locazione. Sosteneva, altresì, che era stato redatto un ATP (n.5720/17 R.G. Tribunale di Trani) che aveva accertato che i fenomeni di condensa erano dovuti all'assenza di interventi mirati all'isolamento termico pagina 1 di 4 dell'appartamento e che l'impianto elettrico, in uso all'appartamento, non era conforme alla normativa vigente e che l'inadeguatezza dell'impianto elettrico unitamente al fenomeno della condensa avevano reso l'appartamento inidoneo all'uso convenuto. Affermava, quindi, di aver rilasciato l'immobile nella disponibilità della locatrice in data 15/12/18 e di aver sempre versato il canone di locazione fino all'effettivo rilascio. Alla luce di quanto esposto nel ricorso, il ricorrente adiva il Tribunale di Trani per chiedere la riduzione al 50% del canone di locazione, pattuito nella misura di €.380,00 nonché la ripetizione della somma di
€.5.220,00 versata a titolo di canone di locazione in supero nonché la somma di €.1.987,09 (€.1.220,00 per le spese di trasloco, €.88.54 per contratto ENEL, €.230,20 per contratto NI ed €.448,35 per compenso dovuto al C.T.P. geom. MO). Si costituiva in giudizio la sig.ra , la quale contestava quanto dedotto dal ricorrente e Controparte_1 chiedeva il rigetto della domanda con vittoria di spese e competenze del giudizio. Istruita la causa con prove orali e documentali, il Tribunale di Trani con sentenza n.1635/2024 rigettava la domanda e condannava il ricorrente alle spese di lite
Avverso la predetta sentenza ha proposto tempestivo appello il articolando cinque motivi e Pt_1 chiedendo l'accoglimento della domanda, vinte le spese del doppio grado del giudizio Si è costituita ritualmente la , chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza CP_1 gravata, con vittoria di spese All'udienza del 17.09.2025 la causa è stata decisa con dispositivo depositato telematicamente.
MOTIVI DELLA DECISIONE In sintesi il Tribunale ha rigettato la domanda sulla considerazione che «il bene locato, al momento della consegna, risultava idoneo all'uso pattuito, come si evince dalla clausola n. 11) del contratto di locazione (“Il conduttore dichiara di aver visitato l'immobile e di averlo trovato adatto all'uso convenuto e -così- di prenderlo in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento del medesimo cu stode”)». Pertanto, prosegue il Tribunale «Il conduttore, quindi, prima di sottoscrivere il contratto e di ricevere in consegna il bene ha avuto modo di visionare l'immobile e lo ha trovato adatto all'uso abitativo (cfr. clausola 11 del contratto di locazione ed Ape energetica allegata)».
Avverso tale sentenza con il primo motivo di appello il sig. lamenta la violazione degli artt. Pt_1
115 e 116 c.p.c. per aver il Tribunale errato nell'esame e nella valutazione della documentazione versata in atti, delle risultanze dell'attività istruttoria compiuta nonché per aver omesso di considerare gli esiti della A.T.P.; con il secondo motivo eccepisce la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per aver il Tribunale, evidenziato che la prima contestazione dei vizi è avvenuto nove mesi dopo la consegna tramite la lettera del 27/2/17; con il terzo motivo lamenta la violazione degli artt. 416 e 447 bis c.p.c. per aver il Tribunale riportato nella motivazione della sentenza il contenuto della clausola n. 11 del contratto di locazione sottoscritto tra le parti;
con il quarto motivo rileva la violazione degli artt. 115 e
116 c.p.c. e dell'art. 1578 c.c.; infine con il quinto motivo si duole della condanna, posta a suo carico, delle spese di lite. L'appello merita accoglimento nei limiti …. essendo fondato il primo motivo che assorbe gli altri motivi di gravame Dall'istruttoria svolta nonché da argomentazioni di ordine logico emerge che sia i fenomeni di condensa, sia i vizi dell''impianto elettrico (risultato non a norma e pericoloso) siano emersi e dunque conosciuti dal conduttore a distanza di 5-6 mesi dalla consegna dell'appartamento. I problemi afferenti l'impianto elettrico sono emersi solo quando vi è stato il principio di incendio provocato dal corto circuito in una cassetta di derivazione dietro al pensile della cucina. E la
, in sede di interrogatorio formale (udienza del 7 marzo 2023) ha confermato la circostanza CP_1 ed aggiunto «mi rifiutai di mandargli l'elettricista in quanto ritenevo che non fosse una spesa di mia pagina 2 di 4 competenza»; e la circostanza dell'incendio è stata confermata anche dai testi (udienza Testimone_1 del 20.06.2023 e (udienza del 12/02/2024) E che non fossero vizi visibili al momento della Tes_2 consegna dell'immobile, si deduce dagli esiti della CTU: al riguardo Il CTU Geom. in sede di CP_2 ATP rilevava che «L'impianto elettrico dell'intero appartamento è molto datato come si può notare dalle foto alle gate, esso è in cattivo stato di conservazione, ed è privo di requisiti di sicurezza imposti dalle normative in vigore. Infatti, le cassette di derivazione dell'impianto risultano molto strette per il numero dei cavi presenti, sono prive di morsetti di collegamento e protezioni, i giunti tra cavi sono realizzati con nastro isolante». Trattasi – c o m e o s s e r v a c o r r e t t a m e n t e l ' a p p e l l a n t e - di dettagli non visibili se non svitando le viti dei coperchi delle cassette di derivazione Tant'è che le condizioni dei cavi e dei loro giunti è stata rilevata solo in sede di ATP. Né può soccorrere al riguardo l'APE (attestazione energetica) perché questa non riguarda l'impianto elettrico o la condensa. Q u a n t o a i f e n o m e n i d i c o n d e n s a il CTU riferisce che «Entrando, nella cucina-pranzo, ha potuto con- statare che sia a soffitto che sulle pareti perimetrali, sono ben visibili notevoli fenomeni di condensa e muffa, infatti la cucina è la stanza con più concentrazione di vapori ed è più esposta alle avversità meteorologiche, in quanto trovasi esposta ad angolo del fabbricato. (Allegato N.3 foto n.1-2- 3). Proseguendo anche nella camera da letto matrimoniale vi sono notevoli tracce di condensa e muffa sia a pareti che a soffitto come dimostrato dalle foto (Allegato N.3 foto n.4-5-6). Stesso discorso vale anche per la camera da letto dei figli, anche se in uno stato di minore entità rispetto alle precedenti stanze. (Allegato N.3 foto n.7-8). Il bagno è completamente interessato dai fenomeni di muffa, causati oltre da un cattivo stato dei materiali anche da un'inadeguata ventila- zione/areazione del vano stesso, in quanto la finestra presente, si affaccia nel vano scale condominiale, quindi in un ambiente chiuso. (Allegato N.3 foto n.9-10-11)». Sul punto l'istruttoria ha confermato (cfr. deposizioni delle testi e ) che la condensa/umidità si era manifestata dopo l'inizio della locazione (diversi Testimone_1 Tes_2 mesi dopo) con l'arrivo della stagione fredda, in inverno. In particolare la teste all'udienza del 20.06.2023 ha confermato il capitolo di prova n. 2 Testimone_1 («2. Già all'inizio dell'inverno del 2016, dopo pochi mesi dall'instaurazione del rapporto contrattuale e dall'occupazione dell'alloggio da parte della famiglia del ricorrente, si manifestarono fenomeni di condensa, che erano stati occultati dalla locatrice mediante tinteggiatura delle pareti prima della locazione»). E certamente la teste sapeva come era stato consegnato l'appartamento al momento della locazione perché ha riferito «ho fatto l'accesso nella casa occupata da mio fratello nel mese di luglio dell'anno 2016, quando erano appena entrati»; anche lei ha visto l'appartamento senza condensa all'inizio della locazione perché l'ha vista manifestarsi mesi dopo, vale a dire «all'inizio dell'inverno del 2016». Anche la teste ha confermato tali circostanze (cfr. verbale udienza del 12.02.2024) Tes_2 Ebbene, se i fenomeni di condensa si sono manifestati ben 5-6 mesi dopo, con l'inverno, è evidente che quando il ha visionato ed accettato l'appartamento, la condensa non c'era, perché era coperta Pt_1 dalla tinteggiatura come riferito dalle testi e . Testimone_1 Tes_2 E la circostanza che la sig.ra , nell'occasione del corto circuito lamentato dal CP_1 Pt_1 abbia successivamente risarcito il danno nella misura di €.300,00 e sostenuto direttamente le spese dell'elettricista (tanto viene dichiarato dal teste alla udienza del 12/2/24) dimostra che quei Tes_3 danni fossero imputabili all'appellata, e non, come ritenuto da quest'ultima, imputabili all'appellante quale custode dell'immobile.
Orbene, secondo il costante insegnamento della Corte di cassazione, “Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consen- tendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la
pagina 3 di 4 destinazione contrattuale, anche se eli- minabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di loca- zione (Cass. civ. Sez. III Sent., 21/11/2011, n. 24459). Sicchè, in forza dell'art. 1578 cod. civ. il conduttore poteva chiedere la risoluzione del contratto e la ripetizione di tutti i canoni pagati, stante l'esistenza di detti vizi occulti e l'inidoneità assoluta dell'immobile all'uso abitativo come rilevato dal CTU (:«l'immobile si presenta in uno cattivo stato di conservazione molto evidente, tale da far perdere, quelle condizioni minime igienico sanitarie, per dichiarare abitabile un'abi- tazione»); tuttavia, non avendo intenti speculativi, il conduttore ha limitato la domanda alla richiesta di riduzione del canone di locazione del 50% da euro 380,00 mensili versati, alla minor somma di euro 190,00 mensili. Peraltro risulta non contestato tra le parti che il contratto di locazione si sia risolto;
che l'immobile sia stato rilasciato e che sino al rilascio il conduttore abbia regolarmente pagato il canone. Pt_1

Per questi motivi

l'appellante ha chiesto e chiede la ripetizione della somma di € 5.220,00 pari alla metà dei canoni complessivamente versati alla locatrice (380,00/2x29 mesi = 5.220,00). A tale somma vanno aggiunti € 1.220,00 per spese di trasloco (doc. 11); € 88,54 contratto allacciamento energia elettrica (doc. 13); € 230,20 contratto NI (doc. 12); € 448,35 per compenso ctp geom. MO (doc. 14) Pertanto, l'appellata andrà condannata al pagamento, in favore dell'appellante, della somma complessiva di € 7.187,09, oltre interessi dalla domanda al soddisfo
Le spese di entrambi i gradi del giudizio vengono poste a carico dell'appellata e a favore dell'appellante, secondo il criterio della soccombenza e sono liquidate con le tariffe di cui al DM n.147/2022

P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sull'atto di appello proposto con ricorso da
[...]
nei confronti di vverso la sentenza n. 1635/2024 Parte_1 Controparte_3 emessa dal Tribunale di Trani e pubblicata il 25.11,2024 cosi provvede: l) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza gravata, condanna CP_1 al pagamento, in favore di della somma di € 7187,09 oltre
[...] Parte_1 interessi dalla domanda al soddisfo;
2) condanna al pagamento delle spese di entrambi i gradi del Parte_2 giudizio in favore di e che liquida: Parte_1 per il primo grado in complessivi € 2540,00, per compensi. professionali oltre € 1170,00 per la fase di ATP, oltre IVA, CAP e rimborso forfettario spese generali al 15% come per legge;
per il secondo grado in complessivi € 1984,00 per compensi professionali oltre €1170,00 per la fase di ATP, oltre IVA, C AP e rimborso forfettario spese generali al 15% come per legge: Pone definitivamente a carico della parte appellata le spese di CTU n.ell.a ATP nella misura già liquidata Così deciso in Bari, in data 17.09.2025
Il Presidente estensore
Dott.ssa Paola Barracchia
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