R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai SIg.: R.G. 824/2024
Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. R.G. 824/2024, posta in decisione all'udienza collegiale del 01.04.2025,
promossa con ricorso depositato in data 09.09.2024
d a OGGETTO:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2 Risoluzione del
, rappresentate e difese dall'avvocato Giuseppe Candiago (c.f. C.F._2 contratto di
, in virtù di procura rilasciata a margine della comparsa di risposta e C.F._3 locazione per costituzione nel primo grado di giudizio, domiciliate presso il suo studio in Via S. Alessandro n. inadempimento
3 a Bergamo ed in ogni caso presso la casella PEC del medesimo difensore uso diverso
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APPELLANTI
c o n t r o
(C.F. ), quale titolare dell'omonima ditta individuale (P.I. Parte_3 C.F._4
), rappresentata e difesa dall'avv. Antonino Gugliotta (C.F. P.IVA_1
, in forza di procura speciale agli atti del giudizio di primo grado, CodiceFiscale_5
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano (MI), P.za San Pietro in Gessate n. 2 ed in ogni caso presso la casella PEC del medesimo difensore
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APPELLATA
pagina 1 di 16 In punto: appello avverso la sentenza nr. 1557 / 2024 emessa da Tribunale di Bergamo in data
11 luglio 2024 e pubblicata in pari data, notificata a mezzo PEC in data 12 luglio 2024, resa nel procedimento R.G. n. 2262/2021
CONCLUSIONI
dell'appellante come da atto di apello
In via preliminare. Sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza come da istanza in narrativa.
In via preliminare. Dichiarare la carenza di legittimazione passiva in capo alle resistenti per i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, dichiarare l'estinzione del presente procedimento.
In via principale. Respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi di cui in narrativa e per l'effetto dichiarare che il contratto di locazione de quo è in corso di validità e conseguentemente condannare parte convenuta a pagare i canoni scaduti e a scadere, ad oggi quantificati in € 3.500,00.=
In via riconvenzionale. Condannare la ricorrente all'immediato distacco della tubazione che collega la cappa di aspirazione dei fumi della al cavedio di proprietà delle resistenti, per tutti i Parte_4
motivi di cui in comparsa, ed al ripristino dello status quo ante compresa la riparazione del cavedio.
In subordine. Condannare la ricorrente al pagamento delle spese relative da quantificare in corso di causa, anche in via equitativa, sempre e comunque nei limiti dello caglioni di valore individuato.
Condannare altresì la sig.ra al risarcimento del danno relativo alla rottura della caldaia Parte_3
quantificato in € 4.150,00.= oltre IVA come da allegato preventivo.
In via istruttoria ….(omissis)
In ogni caso. Con vittoria di spese anche del primo grado, comprese quelle di CTU.
Dell'appellata come da comparsa di costituzione
In via preliminare: dichiarare l'inammissibilità dell'appello promosso dalle signore e Pt_2

Parte_1
Nel merito: rigettare l'appello confermando la sentenza di primo grado.
In via istruttoria: con ogni riserva per la denegata ipotesi che Codesta Ecc.ma Corte d'Appello ritenga di procedere a riapertura della fase istruttoria, nel qual caso si richiede sin d'ora l'ammissione dei mezzi di prova richiesti in primo grado.
In ogni caso: con vittoria delle spese di lite e del compenso dello scrivente procuratore oltre rimborso forfettario ai sensi dell'art. 2 del D.M. Giustizia n. 55/2014 ss.mm.ii., CPA ed Iva come per legge.
Svolgimento del processo
pagina 2 di 16 Con sentenza n. 1557/2024, il tribunale di Bergamo accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di locazione commerciale sottoscritto in data 08.2.2018, proposta dalla conduttrice,
ritenendo le locatrici, e , responsabili per vizi Parte_3 Pt_1 Parte_2 dell'immobile, riguardanti il sistema di evacuazione fumi e vapori e per la mancata sostituzione di una caldaia e condannava le locatrici alla restituzione dei canoni di locazione dalla proposizione della domanda, nonché al rimborso delle spese di lite.
Le SI.re hanno proposto appello, precisando le conclusioni sopra riportate. Pt_1
La SI.ra si è costituita, chiedendo la pronuncia di inammissibilità o rigetto dell'appello Pt_3
All'udienza del 28.01.2025 la causa è stata rinviata al 01.04.2025, con invito alle parti a conciliare, essendo nel frattempo stato restituito l'immobile e, in caso di mancata conciliazione, con termine per memorie integrative, che entrambe le parti hanno depositato.
All'udienza del 01.04.2025 la causa è stata discussa e la Corte, all'esito della Camera di
Consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
Motivi della decisione
Le appellanti, e , preliminarmente ritengono di dover fare chiarezza Parte_1 Pt_2
sui termini canna fumaria e camino, che affermano essere stati confusi, anche dal CTU: la canna fumaria è la tubazione collegata ad un macchinario per far sfociare in copertura i fumi generati e deve avere le caratteristiche tecniche previste dal costruttore del macchinario;
il camino o cavedio è il tratto in muratura che attraversa un edificio e sfocia in copertura, nel quale è possibile inserire le canne fumarie.
Sostengono che la locazione ha riguardato i soli muri, dunque il camino, ma non anche le canne fumarie, ritenute invece, erroneamente, dal tribunale addizioni dell'immobile.
Col 1^ motivo di impugnazione contestano l'errata interpretazione degli artt. 1575 ss. c.c., in relazione agli obblighi del locatore.
Riguardo ai contestati problemi strutturali alle tubazioni, citano giurisprudenza a sostegno della tesi per cui al locatore non compete alcuna attività volta all'adeguamento degli immobili locati alle esigenze del conduttore, salvo il caso di espressa garanzia al riguardo, che non risulta dal contratto tra le parti (Cass. civ. n. 11113/2015; Cass. Civ. Ord. n. 9670/2020)
Precisano che l'art. 3 della locazione prevede: “L'immobile sarà destinato per l'attività di pizzeria, nonché per qualsiasi altra attività esercitata dal conduttore”: il termine “sarà” introduce una rottura col passato e il riferimento generico a “qualsiasi altra attività” evidenzia pagina 3 di 16 che il conduttore ha la piena libertà di operare nei locali locati come ritiene, dunque spettava alla verificare lo stato dei luoghi per il rispetto delle norme di settore e un'eventuale loro Pt_3
garanzia avrebbe dovuto essere espressa e con riferimento a una specifica attività.
Peraltro, segnalano che la aveva già modificato lo stato dei luoghi, per cui la verifica del Pt_3
CTU ha riguardato la tubazione installata dalla e non l'impianto presente al momento della Pt_3
stipula della locazione.
Riguardo alla rottura della caldaia, asseriscono che il giudice ha omesso ogni indagine sulla cattiva manutenzione ordinaria imputabile alla conduttrice, che non è avvenuta ogni 24 mesi, come appurato dal CTU, che, però ha sorvolato sulle conseguenze.
Col 2^ motivo di impugnazione contestano l'errata interpretazione della dichiarazione del conduttore circa l'idoneità dei locali e affermano che tale dichiarazione costituisce una confessione stragiudiziale: la ha dichiarato che il locale era “adatto all'uso convenuto” , Pt_3
senza fare alcuna eccezione, dunque comprendendo gli impianti e le canne fumarie.
Col 3^ motivo di impugnazione contestano l'erronea interpretazione di fatto, rispetto alla modifica dello stato dei luoghi e ricordano che
- la canna fumaria del forno a legna è stata fatta installare dalla precedente inquilina, sig.ra che pure esercitava attività di pizzeria da asporto e la Persona_1 Controparte_1
attestava l'installazione a regola d'arte il 15.02.2016, come da certificato
[...]
consegnato alla quando ha sottoscritto il contratto di locazione;
Pt_3
- la sig.ra non ha mai lamentato alcun malfunzionamento;
Per_1
- nel corso dell'estate del 2018, la comunicava l'intenzione di commissionare alla ditta Pt_3
Brevi-ma di Breviario Marco la sistemazione del raccordo intubato nella canna fumaria e consegnava loro una copia del preventivo, ma, dopo l'effettuazione di questi lavori, hanno chiesto alla sig.ra di fornire la dichiarazione di conformità, senza ottenere alcun riscontro. Pt_3
Affermano che, come confermato dal CTU, la ha modificato parzialmente gli impianti Pt_3
rendendosi poi conto di non poterli raccordare con queLL preesistenti e solo nel 2020, dopo la modifica, ha eccepito i presunti vizi.
Osservano che la sentenza, sul punto, conclude, senza alcun appiglio nella CTU, che sarebbe
“ragionevole ritenere” che il vizio aveva comunque consentito alla controparte di lavorare per un certo periodo, senza considerare l'ampiezza del periodo.
pagina 4 di 16 Col 4^ motivo di impugnazione contestano l'erronea interpretazione di fatto in merito al vizio asseritamente occulto e l'erronea applicazione dell'art. 1578 c.c.
Ricordano che si definisce occulto il vizio che non può essere rilevato con la normale diligenza, ma la ha verificato lo stato dei luoghi prima della stipula del contratto, dichiarandoli Pt_3
idonei, e, se non ha fatto eseguire una videoispezione, è stata negligente.
Ricordano, comunque, che, in data 16.06.2020, in occasione dei lavori di sostituzione della caldaia del loro appartamento al primo piano, veniva riscontrato all'interno del cavedio condominiale, l'innesto non a norma e non autorizzato dello scarico di fumi oleosi della cappa di aspirazione della friggitrice in uso alla pizzeria, dunque sono state loro ad accorgersi di quanto riferito e le tubazioni non raccordate con quelle dei piani superiori erano quelle inserite dalla

Pt_3
Aggiungono che l'affermazione della per cui non avrebbe potuto portare al colmo la nuova Pt_3
canna fumaria del forno a legna, inserita a seguito della modifica apportata, perché le sarebbe stato impedito dall'inquilino del secondo piano è stata riportata dal CTU senza alcuna verifica.
Sottolineano, peraltro, che non sono proprietarie delle canne fumarie: la ha acquistato le Pt_3
attrezzature della pizzeria dalla precedente inquilina ed è evidente che l'acquisto comprendeva anche la canna di esalazione dei fumi del forno a legna, che è ad uso esclusivo dell'attività esercitata dalla dunque non può essere considerata una miglioria o addizione Pt_3 dell'immobile.
Ritengono irrilevante anche l'affermazione del Tribunale per cui la “dichiarazione conformità canna fumaria”, da loro prodotta, non era redatta secondo le modalità previste dal DPR 47/2008, perché detto documento era stato fornito dalla precedente inquilina e ciò conferma che è onere del conduttore adottare le precauzioni necessarie in relazione alla propria attività, perciò la Pt_3
non avrebbe dovuto accontentarsi di ricevere detto documento, ma fare le opportune verifiche.
Col 5^ motivo di impugnazione contestano l'erronea interpretazione dei presupposti per la risoluzione.
Ricordano che, ex art 1455 c.c., l'inadempimento deve essere grave, determinando una situazione di fatto incompatibile con la causa del contratto, ma la conduttrice nel proporre la domanda di risoluzione, non ha specificato in che misura le asserite inadempienze abbiano impedito la prosecuzione dell'esercizio di pizzeria, esercizio che era possibile senza usufruire del condotto condominiale in cui corrono le canne fumarie, avvalendosi di un forno elettrico.
pagina 5 di 16 Ricordano che l'ipotesi era stata valutata come tecnicamente possibile anche dal CTU.
Precisano che la friggitrice, che la aveva comprato nuova, sostituendo quella a gas della Pt_3
precedente inquilina, avrebbe potuto essere acquistata dotata di filtri a carboni attivi, che neppure necessitano di tubazioni di esalazione dei fumi.
Affermano che la chiusura della pizzeria non è dipesa da loro, ma il Comune di Bonate Sotto ha disposto la sospensione dell'attività dopo aver chiesto invano alla (e non alle locatrici) di Pt_3 esibire l'attestazione di conformità alle norme tecniche vigenti dei dispositivi di esalazione dei fumi del forno a legna e della cappa di aspirazione della friggitrice.
Col 6^ motivo di impugnazione contestano la CTU, che, innanzitutto, ritengono non dovesse essere disposta, perché relativa a beni non oggetto del contratto di locazione (che riguardava solo i muri) e, comunque, modificati dalla conduttrice.
Affermano che la CTU sconta svariati errori:
- ha dato per scontato che loro dovessero compartecipare alla sistemazione delle canne fumarie;

- ha ammesso di non aver verificato l'esatta consistenza delle canne fumarie nel camino condominiale e non ha eseguito alcuna videoispezione;

- ha sostenuto che non sarebbero oggetto di causa le apparecchiature per lo svolgimento di attività di pizzeria vendute alla dalla precedente inquilina, mentre la causa verte proprio su Pt_3
alcuni impianti acquistati dalla cioè il forno a legna e la friggitrice-cappa di aspirazione, Pt_3
di cui le canne di esalazione sono parte integrante;

- ha trascurato la mancanza della necessaria documentazione attestante la manutenzione delle canne fumarie.
Le appellanti ricordano di avere documentato, tramite le relazioni della ECOCALOR del
10.06.2020 e della del 2.11.2020 la mancanza della canna fumaria a norma della CP_2
cappa friggitrice.
Sottolineano che le manutenzioni ex lege avrebbero comportato esecuzione di videoispezioni, il che avalla la loro tesi per cui la avrebbe dovuto conoscere lo stato dei luoghi. Pt_3
Riguardo alla caldaia, ricordano che dai documenti e libretto si evince che la manutenzione era stata eseguita in data 08.04.2016 dalla precedente inquilina e quella successiva è stata eseguita dalla solo il 15.11.2018, quindi dopo quasi 3 anni, contro i 2 di legge. Pt_3
pagina 6 di 16 Precisano che il CTU afferma che i fumi della caldaia defluiscono direttamente nell'asola, ma il distacco della canna fumaria della caldaia non può che essere avvenuto, da parte della Pt_3
dopo il 15.11.2018, altrimenti la ditta manutentrice non avrebbe rilasciato il benestare.
Insistono perché la CTU venga stralciata dal giudizio, o, in subordine, non vengano considerate le valutazioni di carattere giuridico espresse dal CTU, in quanto non demandabili al medesimo e, nel merito, non si faccia affidamento sulle sue conclusioni.
Contestano il compenso liquidato al CTU, per violazione del DM 30.05.2002 artt. 10 e 11.
L'appellata, precisa che, nel luglio 2020, a seguito di lavori di ristrutturazione Parte_3 nell'unità immobiliare (anch'essa di proprietà delle signore ) soprastante la pizzeria da Pt_1
lei gestita riscontrava un peggioramento della già rilevata difficoltà di tiraggio dei fumi e constatava l'inidoneità della canna fumaria per l'uscita dei fumi dei macchinari aziendali.
Comunicava tali circostanze alla proprietà il 10.7.2020, evidenziando: “il difetto di tiraggio della canna fumaria nel tratto del piano secondo, in cui è stato negato l'accesso per effettuare interventi di pulizia, manutenzione e in cui si sono evidenziati mediante l'accesso tramite sonda dei grossi difetti strutturali che vi sono già stati fatti presenti verbalmente”.
La video ispezione eseguita il 7.9.2020 rivelava numerose anomalie, sia riguardo alla canna fumaria della friggitrice, che riguardo alla canna fumaria del forno, che, dopo il tratto iniziale, si divideva in due più piccole tubazioni, una delle quali ostruita.
Il successivo mese di ottobre si rompeva la vetusta caldaia a servizio del locale e le proprietarie rifiutavano di intervenire, sia per le canne fumarie che per la caldaia.
Afferma di avere avviato il giudizio, il 18.3.2021, per chiedere l'adempimento. In corso di causa la sua attività è stata chiusa, da parte del , in data 24.10.2022, a seguito Controparte_3
di esposto della proprietà, ma ha interrotto il pagamento del canone solo il 29.02.2024, quando, all'esito della CTU, ha modificato la sua domanda in quella di risoluzione del contratto, alla luce della riscontrata inidoneità oggettiva del cavedio di cui è dotato l'immobile ad ospitare una tubazione idonea all'aspirazione dei fumi prodotti da un forno professionale.
Per favorire la soluzione conciliativa, afferma di essersi dichiarata disponibile a tenere parzialmente a suo carico spese che non le competevano, per la creazione di una nuova canna fumaria esterna al fabbricato, ipotesi, però, avversata dalle locatrici.
Quanto alla premessa terminologica fatta dall'appellante, precisa che il tribunale non ha confuso canne fumarie e camino, ma ha ben motivato la conclusione per cui le canne fumarie pagina 7 di 16 costituivano addizioni all'immobile di proprietà delle signore e, comunque, i vizi Pt_1 contestati riguardano anche il camino facente parte della struttura dell'immobile.
Sottolinea, peraltro, che le appellanti non hanno svolto alcun motivo di appello avverso il capo della sentenza che ha rigettato la loro eccezione di difetto di legittimazione passiva, fondata sulla circostanza che gli impianti della cui inidoneità si discute non potessero considerarsi di loro proprietà, la questione deve quindi reputarsi coperta da giudicato interno.
Ritiene l'appello inammissibile, per acquiescenza, dato che in esecuzione della sentenza impugnata, di risoluzione del contratto, le parti locatrici hanno preteso ed ottenuto la restituzione dell'immobile, in data 29.08.2024, senza effettuare, in tale occasione, alcuna riserva di impugnazione e per violazione dei requisiti di specificità di cui all'art. 434 c.p.c.
Riguardo al primo motivo di impugnazione, afferma che la giurisprudenza citata dall'appellante per sostenere che non compete al locatore alcuna attività finalizzata all'”adeguamento dei locali alle esigenze dei conduttori” è riferita a casi in cui l'immobile locato non aveva l'agibilità o mancava l'autorizzazione amministrativa all'esercizio dell'attività, ma, nel caso di specie, non c'erano problemi di agibilità e l'autorizzazione amministrativa per l'attività di pizzeria era stata rilasciata, stante l'attestazione -risultata poi non veritiera- consegnata dalle circa la regolare esecuzione delle canne fumarie. Solo in corso di Pt_1
contratto, a seguito di esposto delle stesse locatrici, il comune ha disposto la sospensione
(finalizzata alla revoca) dell'autorizzazione amministrativa, il cui ri-ottenimento risulta impedito dalle problematiche, strutturali e preesistenti, rilevate in corso di causa.
Afferma che la più recente giurisprudenza consente di ritenere che, sebbene sul locatore non incomba, di regola, l'onere di porre in essere attività di trasformazione del proprio immobile per far conseguire al conduttore autorizzazioni amministrative, egli deve essere ritenuto responsabile se l'immobile sia strutturalmente inidoneo al conseguimento dell'atto amministrativo e sostiene che questo è il caso di specie (Cass. civ. sent. n. 13651/2014 e n. 15377/2016).
Ritiene, altresì, che il locatore abbia assunto un obbligo di garanzia riguardo all'uso di pizzeria, perché è pacifico che nei locali in questione fosse già previamente esercitata attività di pizzeria e tale uso costituiva, oltre che la destinazione contrattualmente convenuta, anche un evidente presupposto della stessa conclusione del contratto, inoltre furono le locatrici a produrre la certificazione delle condotte di scarico fumi, così garantendo la conformità dei locali ai requisiti tecnici occorrenti all'uso come pizzeria.
pagina 8 di 16 Contesta, altresì, che sia a lei addebitabile la rottura della caldaia, per asserita omessa manutenzione ordinaria, perché la manutenzione è stata eseguita nel 2018 e nel 2020, come da certificati, ma, come rilevato dal CTU, l'apparecchio avenva smesso di funzionare per vetustà.
Riguardo al secondo motivo di impugnazione: afferma di aver rilasciato la dichiarazione di idoneità dei locali all'uso pattuito con riferimento alle caratteristiche che aveva potuto constatare, in occasione del sopralluogo pre-contrattuale ed alle circostanze riferite dalle locatrici, che avevano consegnato la falsa attestazione di conformità delle canne fumarie, ma la dichiarazione non poteva coprire l'idoneità delle canne fumarie rispetto all'attività di pizzeria, verificabile solamente mediante operazioni di carattere tecnico e la giurisprudenza citata dalla controparte non giustifica una conclusione contraria.
Riguardo al terzo motivo di appello, ribadisce che la modifica dello stato dei luoghi è contestata. Ricorda che, già nel 2018, aveva segnalato alle locatrici difetti di tiraggio della canna fumaria del forno, quindi aveva interpellato la ditta Brevi-ma, al fine di raccogliere un preventivo, trasmesso alle proprietarie e loro hanno commissionato alla ditta un intervento di sistemazione incompleto e non risolutivo.
Sottolinea che, all'esito di due CTU, è risultato che l'impianto di smaltimento fumi non è conforme alla normativa di sicurezza e non risulta possibile adeguarlo per carenza strutturale dell'immobile e per il rifiuto della proprietà all'installazione esterna.
Riguardo al quarto motivo di appello, nega che i vizi fossero riscontrabili con la normale diligenza. Afferma che il camino/cavedio non fu oggetto di ispezione, perché stipulò il contratto di locazione a seguito di esibizione di certificazione di conformità da parte della proprietà e non le si può addossare alcuna responsabilità per non aver sospettato che la documentazione presentata dalle locatrici attestasse una circostanza falsa.
Riguardo al quinto motivo di appello, contesta l'affermazione delle appellanti, fatta, inammissibilmente, per la prima volta con l'atto di gravame e in assenza di qualsivoglia dimostrazione al riguardo, per cui, come ha sostituito la friggitrice a gas con una elettrica, ugualmente avrebbe potuto fare col forno e tale sostituzione sarebbe stata risolutiva.
Afferma che i macchinari per la preparazione professionale di cibi cotti – elettrici, a gas o a legna
- devono essere dotati di un impianto di aspirazione e smaltimento fumi mediante canne fumarie che rilascino i fumi al di sopra del colmo della copertura del fabbricato e non risulta in alcun modo agli atti (né mai controparte ha avanzato istanza istruttoria a tal fine) che le canne fumarie pagina 9 di 16 per lo smaltimento fumi generate da un forno elettrico abbiano una dimensione inferiore e siano, dunque, installabili nel contesto delle strutture dell'immobile locato.
Ricorda che la situazione avrebbe, invece, potuto essere risolta con un nuovo percorso di smaltimento fumi esterno alla sagoma del fabbricato, ma le appellanti hanno rifiutato.
Riguardo al sesto motivo di appello, nega che vi siano errori nella CTU.
Ritiene irrilevante la mancata esecuzione di una videoispezione da parte del CTU, perché una videoispezione era agli atti del giudizio e l'inidoneità dell'impianto di smaltimento dei fumi è stata, in ogni caso, accertata, non solo dal CTU ma anche dal CTU ausiliario Per_2 Per_3
del giudice cautelare, la cui relazione è pure agli atti di causa e non contestata.
Sottolinea che l'affermata proprietà degli impianti in capo alla locatrice risulta conforme alla legge, trattandosi di impianti che risultano indissolubilmente connessi all'immobile.
Quanto alla caldaia, il CTU ha correttamente rilevato che si è rotta per vetustà.
Evidenzia l'inammissibilità della critica relativa alla liquidazione del compenso del CTU, che deve svolgersi mediante lopposizione al decreto di liquidazione ex art. 170 D.P.R. 115/2002.
Nelle memorie integrative:
Le appellanti negano che la presa in consegna dell'immobile costituisca acquiescenza alla sentenza. Sottolineano che la restituzione non è stata “pretesa e ottenuta” dalla proprietà, ma concordata tra le parti, esclusivamente al fine di evitare ulteriori motivi di contesa ed attrito.
Dato che sulla sentenza impugnata la controparte fonda anche la sua pretesa di ulteriori danni, non può darsi per rinunciata l'impugnazione della sentenza, in nessuno dei suoi effetti, espliciti o impliciti.
Precisano che nel verbale di riconsegna non c'è una riserva di impugnazione, perché non era quella la sede, invece, hanno debitamente contestato la pretesa avversaria di restituzione dei canoni dalla data della domanda originaria, non effettuando il richiesto pagamento.
Ribadiscono che la ha modificato lo stato dei luoghi e contestano che non poté concludere Pt_3
i lavori di modifica, poiché le venne impedito di accedere ai piani superiori.
Quanto alla asserita proposta di realizzare una canna fumaria esterna, affermano di aver contestato la fattibilità tecnica dell'intervento, ma negano che sia stato proposto da controparte
(o dal CTU) un progetto di questa portata.
L'appellata, in ordine all'inammissibilità dell'appello per acquiescenza, ribadisce che le appellanti hanno chiesto la restituzione del bene e allega corrispondenza a conferma.
pagina 10 di 16 Sottolinea che tale richiesta (ma anche, a tutto voler concedere, l'intesa circa la restituzione) elide l'interesse rispetto alla riforma della sentenza che ha dichiarato la risoluzione del contratto e rende l'odierno appello inammissibile: l'effetto della riforma della sentenza impugnata sarebbe quello del rigetto della domanda della signora e della manutenzione del contratto, obiettivo Pt_3
rispetto al quale la presa in consegna dell'immobile (e la sua locazione a terzi, già avvenuta!) risulta del tutto incompatibile.
Riguardo alla contestata modifica dello stato dei luoghi, ribadisce che l'intervento è stato commissionato dalle , come proprietarie, che non hanno fornito prova contraria. Pt_1
Ritiene che l'insistenza di controparte sul punto meriti sanzione, ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
La Corte ritiene l'impugnazione ammissibile, in quanto le censure mosse sono sufficientemente chiare e la richiesta di restituzione o, comunque, la presa in consegna dell'immobile in data 29.08.2024 non è un atto assolutamente incompatibile con la volontà di impugnare, perché dimostra accettazione della chiusura del rapporto alla data della restituzione, ma non della anteriore risoluzione del contratto per inadempimento delle locatrici, che, infatti, hanno rifiutato la restituzione dei canoni, chiesta dalla conduttrice in forza della sentenza.
Ovviamente, il fatto che l'immobile sia tornato nella disponibilità delle locatrici, influisce sulle loro domande, che possono essere prese in considerazione solo nei limiti in cui sono compatibili con la chiusura del rapporto al 29.08.2024, ma non rende inammissibile l'appello.
Nel merito, la Corte ritiene, comunque, l'appello infondato, per i seguenti motivi:
1) la dichiarazione di accettazione dell'immobile (art. 9 del contratto di locazione) può avere effetto solo per ciò che era visibile in sede di sopralluogo pre-contrattuale. Un controllo delle canne fumarie e del camino avrebbe richiesto l'intervento di un tecnico e l'ordinaria diligenza non rendeva esigibile un tale controllo da parte della conduttrice, nella fattispecie.
Se il locale oggetto del contratto di locazione non è già adibito alla specifica attività che il conduttore intende svolgere, con la debita autorizzazione, il conduttore deve adottare particolare cautela, perché il locatore non è tenuto ad apportare modifiche per consentirgli di ottenere l'autorizzazione, ma, considerato che, nel caso di specie, il locale era già adibito a pizzeria, con le stesse apparecchiature che la aveva acquistato dalla precedente conduttrice, è Pt_3 giustificato che il conduttore abbia fatto affidamento sull'idoneità del locale stesso per la medesima attività, a maggior ragione a fronte della consegna, da parte delle locatrici, del certificato della ditta F.LL Buono, datato 15.02.2016, che appariva idoneo a garantire la pagina 11 di 16 conformità della canna fumaria del forno a legna (si veda la dichiarazione delle SI.re Pt_1
nella raccomandata 15.07.2020).
2) La suddetta canna fumaria è proprietà delle locatrici, considerato che è stata installata dalla precedente conduttrice, (come conferma l'art. 20 del contratto di locazione Persona_1
, che recita: “ Il conduttore dichiara, a propria cura e responsabilità, che tutti Parte_5
i lavori eseguiti sull'immobile oggetto del presente contratto, saranno svolti in conformità alle
Normative vigenti e più nello specifico, con riguardo alla canna fumaria , lo stesso dichiara che otterrà il Certificato di Conformità dell'impianto e che ne effettuerà tutte le manutenzioni necessarie a mantenerla tale nel corso di tutta la locazione” …..) e non è asportabile, quindi è divenuta proprietà delle locatrici ex art. 10 del citato contratto (“….Tutte le migliorie e addizioni apportate, al termine del contratto di locazione, diverranno gratuitamente proprietà del locatore……”), altrettanto dicasi della canna fumaria della friggitrice, che è preesistente alla locazione della dato che la friggitrice era già in uso alla precedente conduttrice e la Pt_3
relativa cappa era collegata al cavedio e regolarmente funzionante (CTU pag. 4) e non vi è prova di un intervento della sulla stessa. Pt_3
In ogni caso, come rilevato dall'appellata, le appellanti non hanno specificamente impugnato il capo della sentenza che ha rigettato la loro eccezione di difetto di legittimazione passiva, fondata sulla circostanza che gli impianti della cui inidoneità si discute non potessero considerarsi di loro proprietà, la questione deve quindi reputarsi coperta da giudicato interno.
È altresì pacificamente proprietà delle locatrici il cavedio dove sono inserite le canne fumarie sia delle apparecchiature della pizzeria che della caldaia dell'appartamento al piano 1^delle stesse
SI.re . Pt_1
3) Consegnando alla il certificato di conformità della ditta F.LL Buono, le locatrici hanno Pt_3
garantito che la canna fumaria del forno a legna fosse a norma, ma dalla CTU (pag.4) è emerso che il suddetto certificato “non è chiaro e neppure esaustivo circa le caratteristiche dei materiali usati ed i criteri intorno alla dichiarazione della posa e nemmeno redatto secondo le modalità previste dal DPR 47/2008 che regolamenta appunto il Certificato di Conformità”
4) La SI.ra rilevava problemi di tiraggio del forno a legna e, come si legge nella CTU Pt_3
(pag.5): “nell'Agosto del 10/08/2018, chiede alle resistenti di intervenire, per migliorare il tiraggio dei fumi, con l'inserimento nel cavedio di un unico tubo di pari diametro, come quello in testata tra la cappa del forno pizze di 20 cm. ed il foro d'innesto dell'asola, dimensione che
pagina 12 di 16 risulta essere anche il massimo possibile ….. Le proprietarie, sorelle TT, concedono di fatto l'esecuzione, alla Conduttrice d'intervenire con deduzione del costo, in Parte_3
quota parte, dal canone di locazione, come dichiarato dalla Ricorrente. In verità la sostituzione della tubazione per tale miglioria viene realizzata solo per i primi 4 mt. in altezza a partire a circa mt.

1.00 della parte alta del soffitto del piano terra, sino circa a lambire l'altezza del soffitto del piano 1°”
Nella citata racc. 15.07.2020 delle SI.re , si trova la conferma di quanto esposto e l' Pt_1 ammissione delle locatrici di avere negato l'accesso al piano secondo per completare l'intervento di sostituzione della canna fumaria “con relativi lavori di demolizione e ripristino all'interno di un appartamento affittato a terza persona”, si legge altresì che le SI.re negano Pt_1
l'esistenza dei lamentati “grossi difetti strutturali”, facendo riferimento al certificato di conformità consegnato.
5) In realtà i gravi problemi strutturali, nel tratto della canna fumaria che la non ha Pt_3
modificato (per divieto delle locatrici), sono stati confermati dal Geom. infatti il Per_2
tratto iniziale, sostituito, ha un diametro di 20 cm, corretto, ma poi si congiunge alla canna fumaria preesistente, costituita da 2 canne affiancate, ciascuna del diametro di 12 cm. e, come rileva il CTU (pag.5): “la somma della relativa area risulta solo di 226 cm2 , anziché di 314 cm2 rispetto ad un'unica canna di diam. 20 cm. per cui le due esistenti risultano essere sottodimensionate ai fini di un buon tiraggio per l'evacuazione dei fumi in tubazione ed inoltre dovrebbero essere d'acciaio e non di alluminio.”
6) la CTU in primo grado ha evidenziato problemi a tutto il sistema di evacuazione fumi nel cavedio, in quanto, come già evidenziato dal CTU Dott. nella perizia (non contestata) Per_3 resa nel giudizio cautelare RG 2436 / 2022, promosso dalle contro la “Una asola Pt_1 Pt_3
(cavedio) ricavata nello spessore del muro divisorio delle due stanze in cui si svolge l'attività di pizzeria, accoglie - raccoglie - mescola i fumi della caldaia murale di parte attrice, rientrante come impianto nel contratto di locazione tra parte attrice e parte convenuta, con i vapori grassi provenienti dalla cappa di aspirazione della friggitrice della pizzeria e con i tubi caldi di esalazione fumi sia del forno pizze, gestito da parte convenuta, che di una ulteriore caldaia, posta in uno degli appartamenti soprastanti la pizzeria, sempre di proprietà di parte attrice.
Questa commistione di fumi caldi - vapori - canne fumarie calde non è ammissibile creando pericolo di incendio…. Tale situazione impiantistica a servizio della porzione di edificio
pagina 13 di 16 interessata dal presente procedimento è fuori norma. Costituisce un potenziale pericolo che può essere risolto solo dopo i necessari interventi murari sull'edificio di proprietà di parte attrice con la prioritaria separazione fisica dei condotti dei fumi da queLL dei vapori e con il solo successivo rifacimento e/o creazione di canne fumarie e canne di evacuazione vapori indipendenti e dotate di relativo comignolo di diffusione”.
Anche il CTU ha evidenziato la necessità di installare una nuova canna fumaria per la Per_2
friggitrice e per la caldaia, che ne era sprovvista e immetteva i fumi direttamente nel cavedio e di sostituire parzialmente la canna fumaria del forno a legna, nel tratto verticale, ma ha anche evidenziato una difficoltà legata allo spazio limitato nel cavedio, che non consente di ospitare tutte le suddette canne fumarie, oltre a quella della caldaia dell'appartamento al piano primo delle locatrici, mantenendo le dovute distanze, dunque ha proposto di “installare una nuova canna, ancorata alla parete esterna interno di Sud/Ovest.” (la carenza di spazio nel cavedio è confermata anche nelle osservazioni alla CTU del CT di parte – pag.3) Pt_1
7) La proprietà avrebbe dovuto intervenire per l'eliminazione dei vizi, in primo luogo riguardo alla canna fumaria del forno a legna, perché ne aveva garantito la conformità, contrariamente a quella che poi si è rivelata la situazione di fatto e, comunque , perché, per consentire alla conduttrice di ottenere nuovamente l'autorizzazione all'attività, dopo la sospensione con provvedimento del Comune di Bonate Sotto 24.10.2022 (su esposto delle stesse locatrici) erano necessari interventi strutturali sull'immobile, di sua competenza (Cass. civ. sentenza 16.6.2014
n. 13651: “Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto - in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto - le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito” – cfr. anche Cass. Civ. 26.7.2016, n. 15377), ma non è intervenuta.
Non possono esaminarsi, nel presente grado, soluzione diverse da quelle valutate in sede di CTU
(come la sostituzione dei macchinari della pizzeria, proposta dalle locatrici).
8) Anche la sostituzione della caldaia è un intervento straordinario di competenza delle locatrici.
Riguardo alla manutenzione, il CTU ha ritenuto tempestiva quella fatta dalla in data Pt_3
15.11.2018 (v. chiarimenti del CTU 30.4.2024), in occasione della quale, del resto, la caldaia pagina 14 di 16 funzionava, infatti la rottura denunciata è intervenuta due anni dopo, a ottobre 2020, prima dello scadere del termine per il successivo intervento di manutenzione e il tecnico chiamato il
22.10.2020 dalla ha trovato la caldaia non funzionante. Pt_3
In proposito il CTU scrive: “Data l'età della caldaia sarebbe comunque soluzione ragionevole e saggia sostituirla, indipendentemente di poterla riparare, installando la succitata nuova scheda elettronica, poiché essendo in essere dal 26/02/1999 al 2020 (ca. 21 anni) questo intervallo operativo in effetti corrisponde circa alla durata media di questi modeLL di caldaie murali.”, perciò, essendo la sostituzione resa necessaria dalla vetustà, l'intervento era competenza delle locatrici.
Stante la perdurante inadempienza della proprietà, rispetto ai vizi contestati, correttamente il
Tribunale ha accolto la domanda della di risoluzione del contratto. Pt_3
9) La contestazione delle appellanti riguardo al compenso liquidato al CTU è generica e, comunque, inammissibile, dovendosi svolgere in via esclusiva mediante l'opposizione al decreto di liquidazione da proporsi ai sensi dell'art. 170 del D.P.R. 115/2002.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nel rispetto dei parametri di cui al D. M.
55/2014 e successive modifiche, considerando lo scaglione di valore da € 5.201 a € 26.000, in quanto, è vero che per il valore della causa di risoluzione del contratto si fa riferimento alla parte del rapporto in contestazione, ma l'immobile è stato restituito il 29.08.2024, prima del deposito del ricorso in appello, dunque l'ipotetico accoglimento della domanda dell'appellante non avrebbe comunque potuto portare alla manutenzione del contratto sino all'8 febbraio 2030, come asserito dall'appellata per l'indicazione del valore nella nota spese.
Non si ritiene sussistano i presupposti per la responsabilità aggravata delle appellanti, ex art.96
c.p.c., vista la complessità della questione.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da e avverso la sentenza n. 1557/2024 del Parte_1 Parte_2
Tribunale di Bergamo.
Condanna le appellanti a rimborsare all'appellata le spese di lite del presente grado, che liquida in € 5.809, per compensi professionali, di cui € 1.134 per la fase di studio, € 921 per la fase introduttiva, € 1.843 per la fase di trattazione ed € 1.911 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge.
pagina 15 di 16 Sussistono i presupposti perché le appellanti siano tenute a pagare il doppio del Contributo
Unificato ex art. 13 comma I quater T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito della lettura del dispositivo in udienza
Brescia, collegio del 01.04.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Bruzzese Dott. Maria Grazia Domanico

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