REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte D'Appello di Venezia, in persona dei magistrati: dott.ssa Clotilde Parise Presidente dott. Marco Campagnolo Consigliere dott. Gianluca Bordon Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 438/2025 R.G. promossa da
(C.F. ), assistito e Parte_1 C.F._1 difeso dall'Avvocato domiciliatario PAOLO POZZA, con studio in CONTRA'
SANTO STEFANO n. 15, VICENZA
PARTE APPELLANTE contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. ), assistiti e difesi dagli Controparte_2 C.F._3 avvocati domiciliatari ENRICO VITACCHIO e , con Controparte_3 domicilio presso la Corte d'appello di Venezia in San Marco 4066,
Venezia
PARTI APPELLATE

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Vicenza 6 febbraio 2025, n. 197
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE: in via preliminare-
Accertarsi e dichiararsi la nullità anche parziale degli artt. 3 e 4 del contratto di locazione 26.6.2013 sottoscritto dalle parti per violazione artt. 32 e 79 L.392/78 e, per l'effetto, dichiararsi non dovuto l'aumento
ISTAT nella misura superiore al 75% ed il canone di locazione nella misura superiore ad euro 900,00 mensili. -Disporsi la compensazione tra le somme indebitamente pagate da ai locatori e quelle Parte_1 effettivamente dovute a titolo di canone di locazione per i mesi da dicembre 2023, gennaio-febbraio-marzo-aprile-maggio 2024 da a e . - Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
Accertarsi e dichiararsi la tardività della costituzione dei convenuti- opposti e, per l'effetto, l'inutilizzabilità dei documenti depositati e l'inammissibilità delle istanze istruttorie formulate. -Accertarsi e dichiararsi, in applicazione dell'art.418 c.p.c., la decadenza dei convenuti opposti alla formulazione di domande riconvenzionali. In via principale e di merito Accogliersi l'opposizione e, per l'effetto revocarsi il decreto ingiuntivo n. 398/2024 ING - n. 765/2024 R.G. - emesso dal
Giudice del Tribunale di Vicenza dr.ssa Caparello Stefania in data
13.03.2024 per i motivi in atti e, per l'effetto, accertarsi e dichiararsi che nulla è dovuto dall'opponente e Parte_1 CP_4
. Respingersi in toto le domande
[...] Controparte_2 formulate dagli opponenti. In via riconvenzionale Accertata la nullità dell'art. 3 del contratto di locazione 26.6.2013, condannarsi
[...]
(C.F: ) e CP_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F: ) in solido tra loro al pagamento a favore di C.F._3
(P.IVA: ) della somma di euro Parte_1 P.IVA_1
15.800,00 a titolo di indebito pagamento dei canoni di locazione o di quella somma diversa, minore o maggiore, che dovesse essere accertata in corso di causa come effettivamente dovuta, oltre agli interessi ex art. 1284 comma 4° c.c. dal giorno del pagamento indebito pag. 2/10 ed alla rivalutazione monetaria dal giorno della domanda sino a quello del saldo effettivo.

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA: 1) respingersi l'appello proposto da con ricorso notificato in data Parte_1
19/03/2025 avverso la sentenza del Tribunale di Vicenza n. 197/2025 del 06/02/2025 e confermarsi la stessa (con riserva di parte appellata di proporre ricorso per errore materiale a sensi dell'art. 288 c.p.c) per l'inammissibilità dei motivi di impugnazione per le causali di cui in premessa e specificatamente perché contrari alle decisioni giurisprudenziali di legittimità; 2) spese e compensi di primo e secondo grado rifusi;
3) sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 197/2025 il Tribunale di Vicenza, revocato il decreto ingiuntivo n. 389/24, ha condannato il conduttore CP_5 al pagamento in favore dei locatori e
[...] Controparte_1
della somma di euro 2.949,50 per canoni di Controparte_2 locazione, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Il decreto ingiuntivo era stato emesso per euro 3.488,10 per i canoni di locazione relativi ai mesi di dicembre 2023, gennaio-febbraio 2024. Le domande riconvenzionali dei locatori sono state ritenute inammissibili perché il difensore non aveva richiesto lo spostamento dell'udienza.
1.1 Il Tribunale si è pronunciato sulle clausole 3 e 4 del contratto di locazione d'immobile a uso non abitativo 26.6.2013. Ha confermato la validità della clausola sul canone a scaletta e accertato la nullità parziale della clausola 4 nella parte in cui indica, nella percentuale del 100%,
pag. 3/10 anziché del 75%, l'adeguamento Istat. Per la clausola 3: “Il canone annuo di locazione viene così concordato ed accettato: € 10.800,00.=
(diecimilaottocento/00) annui da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 900,00.= (novecento/00) per il periodo dal 01/08/2013 al 31/07/2014; € 12.000,00.= (dodicimila/00) annui da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 1.000,00.= (mille/00) per il periodo dal
01/08/2014 al 31/07/2015; € 13.200,00.= (tredicimiladuecento/00) annui da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 1.100,00.=
(millecento) per il periodo dal 01/08/2015 al 31/07/2016”. La successiva clausola 4 dispone: “A partire dal 01/08/2016, il canone di locazione verrà aggiornato ad adeguamento ISTAT nella misura del
100% della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati verificatosi nell'anno precedente, con adeguamento annuale sulla base dell'ultimo canone corrisposto pari ad € 1.100,00.= (millecento/00) mensile. La variazione opererà automaticamente senza necessità di specificare richiesta o messa in mora, con rinuncia espressa già fin da ora da parte del conduttore, dell'invio della raccomandata”. In data 1.8.2014, le parti avevano sottoscritto un accordo di riduzione del canone per il periodo
1.8.2014-31.7.2015.
1.2 Sulla base di ampi richiami giurisprudenziali relativi all'art. 32 l. n.
392 del 1978, il Tribunale ha osservato:
- che il limite quantitativo della disposizione concerne unicamente la regolamentazione negoziale dell'aggiornamento del canone di locazione al mutato potere d'acquisto della moneta, non risultando d'ostacolo alla predeterminazione di aumenti del canone in corso di rapporto mediante una determinazione differenziata legata al decorso del tempo (Cass., sez. 3, sent. n. 910 del 03/02/1999; Cass., sez. 3,
pag. 4/10 sent. n. 5168 del 12/06/1987 e Cass., sez. 3, sent. n. 3372 del
05/06/1984);
- che, qualora il conduttore deduca che una clausola del contratto di locazione, formalmente valida, abbia lo scopo di eludere una norma imperativa e quindi si ponga in frode alla legge, incombe su quest'ultimo l'onere di provare tale assunto (Cass., sez. 3, sent. n.
16759 del 21/07/2006). Spetta al conduttore dimostrare che la previsione di un canone "a scaletta" non è finalizzata a distribuire, nell'arco della durata del rapporto, l'importo complessivamente dovuto dal conduttore secondo una logica di crescente impegno economico, bensì ad aggirare la regola posta dall'art. 32;
- che l'indicazione dei motivi giustificativi della scelta della maggiorazione periodica del canone aiuta il contratto a resistere alla denunciata illiceità della pattuizione, senza che tale esplicitazione costituisca una condizione di validità della pattuizione. Il principio generale è quello della libera determinazione del canone.
1.3 Il contratto prevede tre maggiorazioni per i primi tre anni. Dal quarto anno prevede un aggiornamento ISTAT del 100%. Il ricorrente si
è limitato a dichiarare che tale previsione avrebbe comportato sic et simpliciter l'elusione di una norma imperativa ma è pacifico che, su richiesta del per il periodo 01/08/2014 - 31/07/2015, stante Parte_1 le sue difficoltà economiche, vi fosse stata una riduzione del canone. Il canone a scaletta sembra essere pattuito per sostenere il conduttore nel periodo iniziale del rapporto e, in tal senso, si spiega la proroga del regime di favor per il conduttore.
1.4 La domanda monitoria di pagamento dei canoni dei mesi di dicembre 2023, gennaio 2024 e febbraio 2024 deve essere accolta, sia pag. 5/10 pure con il temperamento del limite dell'aumento del 75% per l'aggiornamento ISTAT. Nei casi di applicazione dell'aggiornamento
ISTAT oltre i limiti previsti dalla legge, l'aggiornamento del canone deve essere eseguito entro il limite stabilito dalla legge, come previsto dall'art. 1339 c.c.. Partendo dal canone annuo pari a euro 13.200,00, si ha che ad agosto 2023, la variazione annuale dell'indice ISTAT era pari al 5,2% (il cui 75% è pari a 3,9%) e pertanto per tale mensilità
l'aumento è di euro 42,90. L'aumento vale per l'anno di vigenza contrattuale e quindi da agosto 2023 a luglio 2025 [rectius luglio 2024].
I locatori hanno applicato per i mesi di dicembre 2023, gennaio 2024 e febbraio 2024 un aumento totale di euro 188,10 a fronte della minor somma dovuta di euro 128,70 (euro 42,90 X 3). Inoltre “sono agli atti i bonifici … i quali danno conto che il conduttore ha corrisposto l'aumento
Istat dal mese di agosto 2023 al mese di novembre 2023 compresi, per euro 650,80 (=162,70X4), a fronte del minor dovuto di euro 171,60”.
La somma complessiva corrisposta e non dovuta è pari a euro 479,20 e il credito dei locatori si riduce a euro 2.949,50 (euro 3.488,10 – euro
188,10 – euro 479,20 + euro 128,70).
2. L'appellante chiede che, in parziale riforma Parte_1 della sentenza, gli sia riconosciuto un credito di euro 15.800,00 da compensare parzialmente con il credito di euro 2.949,50 liquidato dal giudice. Con un unico motivo lamenta la violazione dell'art. 32 l. n. 392 del 1978 per il rigetto della domanda con cui aveva chiesto di accertare la nullità del canone a scaletta. L'aumento a scaletta del canone e l'adeguamento al 100% dell'ISTAT celano la volontà delle parti di affidare “alla scaletta” l'adeguamento del canone, non avendo altra spiegazione il contestuale omesso adeguamento ISTAT. Per i primi tre anni le parti hanno voluto sostituire l'adeguamento ISTAT previsto nella pag. 6/10 misura massima del 75% con l'aumento del canone da euro 900,00 mensili ad euro 1.100,00 mensili, per poi continuare con l'elusione della norma, stabilendo nel 100% l'aumento ISTAT. L'assenza nel contratto di riferimenti oggettivi alla riduzione e l'imposizione del 100% dell'aumento ISTAT dal quarto anno in poi dimostrano la volontà di eludere l'art. 32. Le motivazioni fornite dal Tribunale non sono convincenti, in quanto non è provato essersi trattato di un aiuto al conduttore, come potrebbe invece rappresentare la modifica del 2014, sia perché non è espressamente indicato, sia perché la riduzione del
2014 è stata richiesta dal conduttore dopo l'inizio dell'attività e non prima dell'inizio della stessa.
3. e hanno chiesto la conferma Controparte_1 Controparte_2 della sentenza di primo grado, salvo segnalare un errore materiale nei conteggi (la differenza fra il dovuto e il pagato per i quattro mesi compresi fra agosto e novembre 2023 è pari a euro 79,20 anziché euro
479,20), riservandosi di presentare una richiesta di correzione. Che il contratto di locazione, che prevede un canone a scaletta, sia privo di elementi oggettivi e predeterminati per giustificare tale tipo di canone è circostanza priva di rilevanza. Il canone a scaletta, oltretutto, era stato chiesto dal conduttore con la giustificazione che egli era solito Parte_1 applicare lo stesso canone locativo nei confronti dei propri conduttori, per non gravare l'avvio dell'attività commerciale con l'immediato pagamento dell'intero canone oggetto di accordo. Dopo i primi anni il contratto ha previsto l'applicazione dell'indice ISTAT appunto per ovviare alla svalutazione monetaria.
4. L'unico motivo di appello sulla violazione dell'art. 32 l. n. 392 del
1978 è destituito di fondamento. Le regole giurisprudenziali applicabili pag. 7/10 ricordate dal Tribunale non sono contestate e sono confermate anche dal precedente (Cass., sez. 3, ord. n. 3399 del 6/2/2024) ricordato dalla difesa dell'appellante.
4.1 Anche se nella clausola contrattuale non sono specificate le ragioni per cui nei primi tre anni le parti avessero concordato un canone a scaletta, rimane fermo il principio generale della libertà del canone e quindi è il conduttore a dover dimostrare che l'accordo raggiunto fosse finalizzato a perseguire lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla legge sull'equo canone.
4.2 L'importo degli aumenti del canone nei primi tre anni appare prima facie molto più consistente di quello che avrebbe potuto essere un adeguamento automatico per neutralizzare l'inflazione e la previsione per il periodo successivo dell' “adeguamento ISTAT nella misura del
100%” può essere letto esattamente nel senso opposto a quello proposto dalla difesa dell'appellante: i locatori si preoccupavano di neutralizzare l'inflazione per il periodo successivo a quello in cui, secondo gli accordi, avrebbero raggiunto la remunerazione che si attendevano dal contratto di locazione. Se l'obiettivo fosse stato quello di eludere il tetto massimo di aumento dall'art. 32, anche per i primi tre anni del rapporto le parti avrebbero applicato la regola stabilita per gli anni successivi.
4.3 Il patto integrativo 1° agosto 2014 per una riduzione temporanea di un anno del canone non influisce sull'interpretazione dell'art. 3 del contratto. Risponde ad un'esigenza sopravvenuta del conduttore rispetto a cui locatori e conduttore trovarono un accordo.
pag. 8/10 5. Le spese processuali, liquidate sulla base del d.m. 10 marzo 2014,
n. 55, seguono la soccombenza di Considerando le tre Parte_2 fasi svolte, il compenso è determinabile nella somma di euro 3.966,00 nel rispetto dei parametri medi (euro 1.134,00 + euro 921,00 + euro
1.911,00) dello scaglione applicabile (euro 5.201,00 – euro 26.000,00).
6. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.
7. Ai sensi dell'art. 52 d.lgs. 30 giugno 2003 n. 196, si dispone che, in caso di diffusione del presente provvedimento, siano omesse le generalità e gli altri dati identificativi delle parti e dei soggetti menzionati nel medesimo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Controparte_2
Vicenza 6 febbraio 2025 n. 197/2025, così provvede:
1) rigetta l'appello, confermando la sentenza impugnata;

2) condanna al pagamento, in favore di Parte_1
e , delle spese Controparte_1 Controparte_2 del presente grado di giudizio, liquidate nella somma di euro 3.966,00 per compensi, oltre spese generali (15%), i.v.a. e c.p.a.;
3) è obbligato a versare un ulteriore importo Parte_1
a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115 del 2002;
pag. 9/10 4) in caso di diffusione della sentenza devono essere omesse le generalità delle parti gli altri dati identificativi delle parti e dei soggetti menzionati, a norma dell'art. 52 d.lgs. n. 196 del 2003.
Venezia, 7/5/2025
il Consigliere estensore la Presidente dott. Gianluca Bordon Dott.ssa Clotilde Parise
pag. 10/10