R.G. n. 943/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei magistrati
- Presidente Dott. Marcello BRUNO
Dott.ssa Valeria ALBINO
- Consigliere
- Consigliere relatore Dott.ssa Maria Laura MORELLO
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile d'appello avverso la sentenza N. 1945/2024 del Tribunale di Genova
promossa da: ^Parte ¹ in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Affinito, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via Savoia n.78, come da mandato in atti
Appellante
contro
Controparte 1
Appellato contumace
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per l'appellante: "Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, previi gli adempimenti di legge e la fissazione dell'udienza, di accogliere il presente ricorso e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza appellata e in accoglimento delle censure spiegate, previo rigetto delle (eventuali) domande e richieste avverse, in accoglimento delle domande originariamente proposte dalla odierna appellante, così disporre: condannare parte resistente al pagamento di ulteriori € 56.524,34 (rispetto alla somma già liquidata di €
133.996,11) fino al 30.06.2024, nonché l'ulteriore importo (mensile) di € 245,49 (rispetto alla somma già liquidata di € 1.155,14 mensili) per le successive indennità di occupazione mensili maturate e maturande sino all'effettivo rilascio dell'immobile, il tutto oltre interessi dalle singole scadenze al saldo;
- in subordine, ed esclusivamente nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della superiore domanda e del primo motivo di appello, condannare parte resistente al pagamento di ulteriori € 24.258,07 (rispetto alla somma già liquidata di €
133.996,11) fino al 30.06.2024, il tutto oltre interessi dalle singole scadenze al saldo;
- condannare parte resistente al pagamento delle spese del presente procedimento di appello;
- confermare nel resto la sentenza appellata. In via istruttoria, qualora il calcolo operato in atti non sia condiviso dalla Corte di Appello di Genova, si reitera la richiesta di
Consulenza Tecnica d'Ufficio volta ad accertare l'importo complessivamente dovuto all'odierna appellante."
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
P^arte_1 conveniva in giudizio,Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. dinanzi il Tribunale di Genova, Controparte 1 er sentirlo condannare al rilascio dell'unità
immobiliare sita nel Fabbricato Viaggiatori della Stazione ferroviaria di Genova Sturla, nonché al pagamento della indennità di occupazione maturata dalla data di scadenza del relativo contratto di locazione, pari alla somma di € 152.818,82, oltre alle successive indennità di occupazione (€4.201,91 per trimestre ovvero € 1.400,63 per mese), maggiorate degli interessi di mora e degli aggiornamenti Istat, fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre rivalutazione monetaria e interessi, o da quantificarsi a mezzo CTU.
La società ricorrente, a sostegno della domanda, deduceva che: -era proprietaria dell'immobile identificato al competente catasto al Foglio 63, particella 43, sub 8, adibito ad uso artigianale e che lo stesso veniva concesso in locazione, con contratto in data
16.05.2011 per il periodo 01.02.2001/31.01.2007 alla parte resistente Contropa^rte 1 -^il contratto di locazione veniva rinnovato alla prima scadenza del 31.01.2007 e cessava di produrre i propri effetti al 31.01.2013 per effetto della nota di disdetta trasmessa dalla società; -il canone era stato pattuito in un importo minimo annuo di € 11.362,05, oltre Iva e oneri accessori, da pagarsi in rate trimestrali anticipate da aggiornarsi alla fine di ogni annualità in misura pari al 75% delle variazioni accertate dall'Istat; ^aControparte_1 dispetto della scadenza contrattuale, non procedeva alla restituzione dell'immobile ed al pagamento dell'indennità di occupazione nelle more maturata, nonostante le plurime richieste della società ricorrente, la quale, pertanto, assumeva di avere diritto all'immediato rilascio e restituzione dell'immobile nonché al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo.
Nonostante la regolarità della notifica, effettuata sia presso l'immobile locato sia presso la residenza del convenuto, questi non si costituiva e, all'udienza del 13.09.2023, veniva dichiarata la sua contumacia.
Il Giudice di primo grado, istruita la causa documentalmente, emetteva l'impugnata sentenza, che così statuiva: "1) Condanna Controparte 1 n proprio e in qualità di titolare della ditta individuale II Gabbiano Blu di ZZ RG al rilascio in favore di [...] libero da cose e/o persone, dell'immobile sito nel Fabbricato Parte 1
Viaggiatori della Stazione ferroviaria di Genova Sturla identificato al Catasto del comune di
Genova sezione urbana GEB al Foglio 63, particella 43, sub 8; 2) Condanna ^CP ¹
[...] al pagamento in favore di Parte 1 della somma di €
133.996, 11, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, a titolo di indennità di occupazione per il periodo dall'1.2.2013 al 30.6.2024, oltre alla somma mensile di €
1.155,14 fino al momento di effettivo rilascio;
3) Condanna Controparte 1 alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte 1 che liquida in € 824,16 per esborsi ed € 4.500,00 per compenso, oltre spese generali nella misura del 15%, Iva e CPA, come per legge."
Avverso la pronuncia proponeva appello, con ricorso secondo il rito locatizio, [...] domandando condannareParte 1 Controparte_1 al pagamento di ulteriori € 56.524,34 (rispetto alla somma già liquidata di € 133.996,11) fino al 30.06.2024, nonché l'ulteriore importo (mensile) di € 245,49 (rispetto alla somma già liquidata di €
1.155,14 mensili) per le successive indennità di occupazione mensili maturate e maturande sino all'effettivo rilascio dell'immobile, il tutto oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.
In subordine, ed esclusivamente nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della superiore domanda e del primo motivo di appello, domandava condannare parte resistente al pagamento di ulteriori € 24.258,07 (rispetto alla somma già liquidata di € 133.996,11) fino al 30.06.2024, il tutto oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, confermando nel resto la sentenza appellata.
In particolare, parte appellante, censurava la statuizione di primo grado lamentando: 1)
Erroneità manifesta e difetto di presupposto - Errata e/o omessa valutazione delle risultanze e delle evidenze di giudizio - Violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. – Violazione
e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c. ^{Contraddittoriet}à Difetto di motivazione;
2)
- -
Erroneità manifesta e difetto di presupposto – Errata e/o omessa valutazione delle risultanze e delle evidenze di giudizio - Violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. - Violazione
e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c. - ^{Contraddittoriet}à - ^Difetto ^di ^motivazione.
Dato atto della mancata costituzione in giudizio dell'appellato Controparte 1 il Collegio dichiarava la sua contumacia e, viste le note depositate sostitutive dell'udienza del
29.04.2025, veniva fissata udienza per la discussione in data 07.10.2025, con termine per il deposito di memorie conclusive fino a quindici giorni prima della fissata udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo d'appello, Parte 2 lamenta l'erroneità della sentenza di prime cure sotto il profilo dell'omessa valutazione delle risultanze di causa, in violazione degli artt. 115
c.p.c. e 1591 c.c., avendo il Tribunale pronunciato la condanna per le minori somme che non tenevano conto degli aumenti conseguenti agli aggiornamenti ISTAT del canone pattuito.
L'appellante sostiene dunque la parziale nullità, illegittimità ed erroneità della sentenza impugnata, soffermandosi in particolare "[sul]/'iter logico-motivazionale adottato dal Giudice di prime cure [che] palesa l'erroneità della ricostruzione operata dal Tribunale di Genova", laddove esclude dalla liquidazione operata il maggior canone e le maggiori indennità di occupazione corrispondenti all'adeguamento ISTAT, non ritendo sussistere la prova della richiesta da parte del locatore di tale aumento nel corso del rapporto locativo.
In particolare, parte appellante lamenta che la sentenza non avrebbe tenuto conto del fatto
"che le rivendicazioni economiche della società attengono al periodo successivo alla scadenza del contratto di locazione", richiamando nel dettaglio la contabilità allegata e i relativi conteggi in atti (cfr. pag. 9 appello e doc. 6) e sostiene che, nel difetto di contestazione in relazione alla quantificazione delle indennità di occupazione, le proprie ragioni risultano fondate essendo l'indennità dovuta al canone locatizio convenuto. La doglianza è infondata.
La Corte osserva che parte appellante, nel riportare testualmente i capi impugnati della sentenza, ha fatto riferimento all'iter motivazionale della stessa nello specifico punto in cui ha considerato l'allegazione del "mancato pagamento del corrispettivo per tutto il periodo di occupazione senza titolo" al fine di liquidare le relative somme dovute (cfr. pag. 5 appello e pag. 3 sentenza impugnata).
Questa Corte ritiene che la motivazione della sentenza di primo grado circa il quantum liquidato sia da individuare anche con riguardo al successivo capo impugnato, che evidenzia la mancanza della dimostrazione in giudizio della richiesta annuale di aumento secondo
ISTAT da parte di Parte 2
La giurisprudenza di legittimità richiamata dal Tribunale di Genova (Cass. 1290/1998,
15799/2003, 2417/2005, 2527/2006, 27287/2021) viene posta a fondamento del decisum nel punto in cui sostiene, sulla base del combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone, che il predetto aumento non può essere automatico. Al contrario, questo ^deve essere preceduto da una "specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto), la certezza dell'entità dell'obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica
(e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all'avvenuta variazione degli indici ISTAT".
Tale giurisprudenza evidenzia la ratio della disciplina legislativa, volta a proteggere il c.d. contraente più debole del rapporto sinallagmatico.
Invero, nel caso di specie, il contratto di locazione prevede espressamente, all'art. 4, che
"Alla scadenza di ogni anno contrattuale, il canone di 11.362,05 euro, su richiesta del locatore, verrà aggiornato in misura percentuale pari al 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT". Questo si pone in linea con la citata giurisprudenza, che ritiene necessaria la previsione, nel contratto di locazione, di una clausola in cui le parti convengano l'aggiornamento del canone dovuto non automaticamente ma a seguito di richiesta annuale del locatore.
D'altro canto, benché la richiesta di aggiornamento possa essere formulata anche implicitamente o per facta concludentia (cfr. Cass. 30817/2023, Cass. 16068/2012), è altrettanto vero che non si ravvisano elementi per cui il conduttore fosse a conoscenza della richiesta del locatore di maggiorare il canone agli indici ISTAT. Ciò anche alla luce della mancanza dei pagamenti dovuti dallo stesso conduttore nel periodo di morosità (2013- 2024), le cui risultanze contabili avrebbero potuto fare ipotizzare la comprensione da parte di quest'ultimo della volontà del locatore di richiedere l'indennità di occupazione.
La richiesta del locatore in tal senso non si ravvisa neppure nei documenti allegati dall'odierna appellante, né nei solleciti inviati all'appellata, né nelle risultanze contabili, posto che i solleciti non fanno alcun riferimento all'aggiornamento degli indici ISTAT, né le somme riportate permettono di desumere alcuna volontà del locatore.
Con specifico riferimento alla doglianza dell'appellante circa l'indennità di occupazione per il periodo successivo alla scadenza del contratto, Parte_2 richiama la pronuncia della
Corte di Cassazione n. 18318/24, laddove statuisce la debenza degli aggiornamenti ISTAT
a contratto scaduto anche senza espressa e specifica richiesta del locatore. A ben vedere, la stessa sentenza condiziona però il riconoscimento di tali maggiorazioni sulle somme dovute a titolo di indennità di occupazione alla circostanza per cui già il canone dovuto in costanza di rapporto fosse maggiorato sulla base degli aggiornamenti ISTAT. L'indennità da riconoscere ai sensi dell'art. 1591 c.c. e il relativo danno da occupazione sine titulo sono parametrati al canone dovuto: laddove non si riconosca una maggiorazione derivante dagli indici ISTAT del canone, non sarà possibile riconoscere la medesima maggiorazione neppure per le somme dovute a titolo di indennità di occupazione.
Va altresì aggiunto che la contumacia della parte appellata esclude possa farsi applicazione del principio di non contestazione, in quanto, come rilevato da Cass. 18666/2023," l'art. 115
c.p.c. impone al giudice di porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati "dalla parte costituita"; il principio di non contestazione, quindi, non viene esteso alla parte che non si è costituita: la contumacia esprime un silenzio non soggetto a valutazione, non vale a rendere non contestati i fatti allegati dall'altra parte, né altera la ripartizione degli oneri probatori tra le parti;
in particolare, la contumacia del convenuto non esclude che l'attore debba fornire la prova dei fatti costitutivi del diritto dedotto in giudizio
(da ultimo Cass. n. 42035 del 2021, che richiama Cass. SS.UU. n. 2951 del 2016)."
Va quindi rigettata la prima censura avanzata dalla Società appellante.
Il rigetto della prima doglianza impone di esaminare il secondo motivo di appello proposto in subordine da Parte 2
L'appellante lamenta l'erroneità del quantum liquidato in suo favore nella minor somma di euro 133.996,11anzichè nell'importo di euro 158.254,18, alla luce dell'indennità mensile calcolata dovuta in euro 1.155, 14 per il periodo di occupazione dell'immobile (137 mensilità), deducendo la contraddittorietà della motivazione.
La censura è fondata. La sentenza di primo grado ha effettuato un calcolo erroneo in relazione all'indennità mensile dovuta e riconosciuta per le 137 mensilità che compongono il periodo di occupazione sine titulo dell'immobile. Considerata infatti, come dalla stessa sentenza indicata senza doglianza nel presente grado di giudizio, la somma mensile di euro 1.155,14 per il periodo dal dall'1.2.2013 al 30.6.2024, si addiviene alla individuazione della debenza dell'importo di euro 158.254,18.
Va quindi rideterminata la somma dovuta a titolo di nell'importo di euro 158.254,18, la somma dovuta dall'appellato in favore di Parte 1 133.996, 11, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, a titolo di indennità di occupazione per il periodo dall'1.2.2013 al 30.6.2024.
Non si provvede alla liquidazione delle spese di lite, atteso l'esito della stessa nel presente grado di giudizio e la contumacia della convenuta.
Si da atto della sussistenza del presupposto processuale per il raddoppio del contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 a carico della parte appellante giacché è stato riconosciuto unicamente l'errore materiale.

P.Q.M.

La Corte d'Appello
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando,
Parte 1 avverso la sentenza n nel giudizio di appello proposto da
1945/2024 del Tribunale di Genova,
ridetermina la somma dovuta da Controparte 1 a Parte 1 nella misura di euro 158.254,18, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, a titolo di indennità di occupazione per il periodo dall'1/2/2013 al 30/6/2024; rigetta per il resto l'appello.
Nulla per le spese del grado.
Da atto della sussistenza del presupposto processuale per il raddoppio del contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 a carico di parte appellante.
Così deciso in Genova, nella Camera di Consiglio del giorno 14/10/2025.
Il Consigliere relatore
Dott.ssa Maria Laura Morello
Il Presidente
Dott. Marcello Bruno