REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SETTIMA SEZIONE CIVILE
così composta
D.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente est.
Dr.MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.PAOLO MARIANI Consigliere riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 4172/2020 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di n. 6738/2020 vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli PA C.F._1 avv.ti Aurelio Marino (C.F. ) e Gabriele Russo (C.F. C.F._2
, in virtù di procura allegata all'atto di appello, C.F._3 elettivamente domiciliato presso i difensori ai recapiti digitali per essi iscritti al
RE.G.IND.E. (per il primo, per Email_1 il secondo, Email_2
APPELLANTE
E
(C.F. ) Controparte_1 C.F._4
(C.F. ), E_ C.F._5 elettivamente domiciliati in Napoli alla via A. d'Isernia n.24, presso lo studio dell'avv. Umberto Limongelli (C.F. ), dal quale sono C.F._6 rappresentati e difesi, in virtù di procura in calce alla copia notificata dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado
APPELLATI

CONCLUSIONI Con le note scritte ex art.127 ter c.p.c. entrambe le parti concludevano riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni ivi contenute, chiedendone l'accoglimento.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 22 e 23 ottobre 2014 PA conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli e Controparte_1 CP_2
ed esponeva che:
[...]
- in data 7.01.2014, sottoscrivendo l'apposito modulo predisposto dall'agenzia immobiliare Studio Via Libertà s.r.l., affiliata Tecnocasa, proponeva di acquistare, per sé o per persona da nominare, l'appartamento in Portici (NA) alla via Salute,
39, di vani 3 e accessori, di proprietà di e;
E_ Parte_2
- il prezzo d'acquisto veniva pattuito in E.240.000,00, da corrispondere come segue:
▪ E. 5.000,00, contestualmente alla sottoscrizione della proposta d'acquisto, a mezzo assegno intestato ai venditori e rilasciato all'agente immobiliare, con l'incarico di consegnarlo ai venditori all'accettazione della proposta;

▪ E. 35.000,00, da corrispondersi entro il 10.2.2014, con le stesse modalità di cui al precedente punto;

▪ E. 200.000,00, alla firma dell'atto di compravendita da stipulare entro il
30.5.2014;
- all'art. 2 della proposta di acquisto era espressamente pattuito “che le somme versate in acconto dal proponente diverranno caparra confirmatoria (art.1385
c.c.) con l'avvenuta conoscenza da parte dello stesso dell'accettazione della proposta d'acquisto, che costituirà contratto preliminare”;
- contestualmente alla sottoscrizione della proposta, esso istante consegnava all'agente immobiliare l'assegno di conto corrente non trasferibile dell'importo di euro 5.000,00 tratto sulla all'ordine della sola , in CP_3 E_ quanto l'altra comproprietaria, , manifestava l'intenzione di Parte_2
(ri)trasferire la quota dell'immobile di sua proprietà al figlio , Controparte_1 coniuge di;
E_
- con atto per notaio Dott.ssa del 12.02.2014 Persona_1 rep.6226, trascritto ai RR.II. della Conservatoria di Napoli 2 il 05.03.2014 ai nn.ri 16717/6944, e il figlio convenivano di Parte_2 Controparte_1 sciogliere, per mutuo dissenso, la donazione per notaio Dott.ssa Persona_2 dell'8.9.2000, rep. 35618, con cui aveva donato alla madre, Controparte_1 [...]
, i diritti pari ad ½ sull'appartamento oggetto della proposta Parte_2
d'acquisto;
- conseguentemente , con decorrenza dalla sottoscrizione Controparte_1 dell'atto per notaio Dott.ssa , rientrava nella titolarità dei diritti a suo Per_2 tempo donati alla madre;

- alcuni giorni dopo la stipula dell'atto per notaio Dott.ssa l'agente Per_1 immobiliare lo informava che anche aveva accettato la proposta Controparte_1
e che la moglie , a fronte dell'assegno tratto sulla di euro E_ CP_3
5.000,00 dalla stessa incassato, aveva corrisposto ad esso la somma di CP_1 euro 2.500,00;
- su richiesta dei promittenti venditori consegnava all'agente immobiliare due assegni di conto corrente tratti sulla dell'importo di euro 2.500,00 cadauno, CP_3 incassati, rispettivamente, il 6.3.2014 e l'11.3.2014: il primo all'ordine di CP_2
, il secondo all'ordine di;

[...] Controparte_1
- in data 13.2.2014 corrispondeva all'agente immobiliare, sulla provvigione pattuita di euro 5.500,00, l'importo di euro 3.000,00, a mezzo assegno tratto sulla e, successivamente, in più riprese, in contanti, il saldo dovuto di CP_3 euro 2.500,00;
- d'accordo con i promittenti venditori incaricava il notaio Dott.ssa di Persona_3 predisporre l'atto pubblico di trasferimento dell'immobile;
- il notaio con lettera del 2.04.2014, lo informava che, dall'ispezione Per_1 ipotecaria eseguita il 31.03.2014, emergeva che in data 20.2.2014 la ED
NO S.p.A., in forza di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, iscriveva ipoteca giudiziale dell'importo di euro 360.000,00 sull'appartamento promesso in vendita;

- apprendeva dall'avv. Massimo Ferrari, difensore del ED NO s.p.a., che
, e , con il patrocinio dell'avv. Parte_3 Parte_4 Parte_2
Michele Trematerra, avevano proposto opposizione avverso il predetto decreto e avevano depositato istanza per la sospensione della provvisoria esecuzione;
- fidando nell'accoglimento della richiesta di sospensione e sulla cancellazione dell'ipoteca ed ottemperando a quanto disposto nel preliminare di vendita, esso attore convocava, a mezzo lettera raccomandata con a/r del 13.05.2014, i coniugi e per il giorno 30.05.2014, presso lo studio del notaio per CP_1 CP_2 Per_1 procedere alla stipula dell'atto di compravendita;

- la promittente venditrice , con raccomandata del 21.05.2014, E_ aderiva alla richiesta, chiedendo, però, di anticipare o posticipare, per motivi personali, la data fissata;

- di contro, l'avv. Trematerra, in nome e per conto di e Controparte_1 [...]
, con lettera del 27.05.2014, chiedeva di rinviare la stipula a dopo Parte_2
l'udienza del 3.07.2014, fissata dal giudice per decidere sull'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo;

- esso istante, con successiva raccomandata del 7.06.2014, nuovamente invitava i promittendi venditori a presentarsi presso lo studio del notaio per Per_1 sottoscrivere l'atto di compravendita per il giorno 18.07.2014, da considerarsi come termine essenziale e improrogabile;

- alla predetta data nessuno dei promittenti venditori si presentava per sottoscrivere l'atto di compravendita;

- vano risultava anche il tentativo di ottenere dai promittenti venditori quantomeno la restituzione della somma di euro 15.500,00, corrisposta in parte ad essi (euro
10.000,00) ed in parte all'agente immobiliare a titolo di provvigione (euro
5.500,00).
Tanto premesso chiedeva: “dichiarare la risoluzione del preliminare di vendita dell'appartamento sito in Portici (NA) alla via Salute n. 39, per inadempimento dei coniugi e e, per l'effetto, condannarli, in solido, Controparte_1 E_
o chi di ragione tra loro, al pagamento in favore dell'istante della somma di euro
20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed al pagamento della somma di euro
5.500,00 a titolo di risarcimento danni (pari alla somma corrisposta dall'istante all'agente immobiliare a titolo di provvigione), oltre al pagamento, sempre a titolo di risarcimento danni, di una somma che il Giudice riterrà di liquidare in via equitativa, oltre interessi e spese di giudizio da attribuirsi al difensore anticipatario”. Si costituivano i convenuti e , i quali Controparte_1 E_ contestavano la domanda sostenendo che:
- il ritardo nella stipula del contratto definitivo era imputabile in primo luogo proprio a , il quale, dopo aver sottoscritto il preliminare con PA CP_2
e , per garantire all'atto da stipulare maggiore stabilità
[...] Parte_2 giuridica nel tempo, chiedeva per il tramite dell'agente immobiliare la preventiva risoluzione del contratto di donazione precedentemente stipulato tra
[...]
e il figlio avente ad oggetto la quota del 50% della Parte_2 Controparte_1 proprietà dell'immobile sito in Portici (NA) alla via Salute n.39;
- l'ipoteca giudiziale veniva iscritta dalla Banca di ED NO contro
[...]
, esclusivamente sulla quota pari alla metà dell'immobile oggetto del Parte_2 preliminare, sicchè nessuna responsabilità poteva essere addebitata a CP_2
per un fatto non attinente alla sua sfera giuridica;

[...]
- analogamente nessuna responsabilità era addebitabile a Controparte_1 perché l'ipoteca era iscritta a danno di , la quale, peraltro, Parte_2 ometteva ogni informazione sull'esistenza di un precedente titolo esecutivo giudiziario quando in data 12.02.2014 stipulava con il contratto Controparte_1 che risolveva quello precedente di donazione intercorso tra le parti;

- l'attore era stato gravemente inadempiente agli obblighi PA scaturenti dal contratto preliminare, in quanto non versava in data 10.02.2014 (e quindi anteriormente sia alla stipula dell'atto del 12.02.2014, sia all'iscrizione dell'ipoteca giudiziale) l'ulteriore importo di E. 35.000,00, come pattuito, limitandosi, sia pur con notevole ritardo, a versare solo la somma di E. 5.000,00.
Proponevano inoltre domanda riconvenzionale volta ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento di PA
, con contestuale accertamento e declaratoria del loro diritto a ritenere le
[...] somme versate a titolo di caparra confirmatoria.
Chiedevano, pertanto: “a) in via preliminare, autorizzare, ai sensi dell'art. 269
c.p.c., la chiamata in causa nel presente giudizio della sig.ra Parte_2
(...), e del notaio (...); b) nel merito, rigettare la Persona_1 domanda attorea perché inammissibile, improponibile, irricevibile e, comunque, infondata sia in fatto che in diritto;
c) sempre nel merito, accogliere la spiegata domanda riconvenzionale e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita in parola per grave inadempimento del sig. PA ed accertare e dichiarare il diritto dei convenuti-attori in riconvenzionale a ritenere le somme loro versate a titolo di caparra confirmatoria;
d) in via gradata, e nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda attorea, condannare la sig.ra ed il notaio in Parte_2 Persona_1 solido tra loro, a manlevare e tenere indenni i sigg.ri e Controparte_1 CP_2
rispetto a quanto possano eventualmente essere condannati a pagare in
[...] favore di parte attrice;
e) condannare parte attrice ovvero, in caso di accoglimento della subordinata domanda di manleva, le parti a chiamarsi in causa, al pagamento delle spese e dei compensi del giudizio”.
Depositata documentazione, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con sentenza n. 6738/2020 il Tribunale di Napoli rigettava la domanda attorea;
accoglieva la domanda riconvenzionale spiegata da e Controparte_1 CP_2
e, per l'effetto, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare inter
[...] partes con conseguente diritto dei convenuti-attori in riconvenzionale, a ritenere le somme loro versate a titolo di caparra confirmatoria;
condannava PA
alla refusione in favore dei convenuti delle spese di lite, liquidate in
[...] complessivi E.2.750,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie, iva e cpa come per legge.
Avverso tale sentenza con atto notificato in data 16.11.2020 proponeva appello
, sulla base di un unico articolato motivo e per duplice ragione: 1) PA motivi di carattere istruttorio, in quanto nel decidere la causa il Tribunale non valutava il contenuto della II memoria ex art. 183. Co. 6, c.p.c. - con cui il deducente documentava ciascuno degli asserti in fatto della domanda giudiziale e avanzava richiesta di prova per testi e per interpello – e della III memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., benché tali memorie fossero state ritualmente e tempestivamente depositate in giudizio;
2) violazione o falsa applicazione delle regole in punto di esatto adempimento, tolleranza, buona fede, recesso e risoluzione. Chiedeva in totale riforma dell'impugnata decisione: “in via preliminare e istruttoria, ammettere la prova per testi articolata da in seconda PA memoria ex art.183, co.6, c.p.c.; nel merito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare il grave inadempimento dei promittenti venditori e accogliere la domanda di risoluzione promossa da;
per l'effetto, condannare PA
e , in solido tra loro o ciascuno per il proprio titolo E_ Controparte_1 come per legge, a restituire a la complessiva somma di euro 10 PA mila da essi percetta come caparra confirmatoria, nonché a risarcire il danno che il loro inadempimento ha arrecato a , pari ad euro 10 mila (ossia PA all'importo versato per caparra confirmatoria ove dovesse esserne negata la restituzione quale conseguenza dello scioglimento ex tunc del vincolo contrattuale) e ad ulteriori euro 5.500,00 (pari alle provvigioni, al loro dell'imposta sul valore aggiunto, corrisposte all'agente immobiliare Studio Via Libertà s.r.l.) ovvero a quelle diverse somme, maggiori o minori, che l'Ecc.ma Corte, anche all'esito di valutazione equitativa, riterrà di giustizia;
il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria dal fatto al soddisfo;
e condannare e E_
, in solido tra loro o ciascuno per il proprio titolo come per legge, Controparte_1 alla refusione delle spese e dei compensi del doppio grado, con le maggiorazioni dovute per rimborso forfettario, accessori previdenziali ed accessori tributari”.
Si costituivano gli appellati, i quali eccepivano in via preliminare l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art.345 c.p.c., nonché per indeterminatezza della domanda come formulata in grado di appello;
nel merito contestavano l'appello e ne chiedevano il rigetto con conferma dell'impugnata sentenza.
Acquisito il fascicolo di primo grado, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art.345 c.p.c.. Deve escludersi che sia intervenuto in grado di appello un mutamento della domanda, atteso che in primo grado chiedeva non soltanto la PA risoluzione del contratto con risarcimento dei danni, ma anche la condanna delle controparti al pagamento del doppio della caparra versata.
Invero è pacifico in giurisprudenza che “non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio della caparra indebitamente cumulata con una domanda di risoluzione per inadempimento di un preliminare e conseguente risarcimento del danno, condanni la parte inadempiente alla restituzione di detta caparra, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto "ab initio" richiesto e non sussistendo più alcun titolo della controparte a trattenere la somma versata” (Cass. n. 11012/2018; n.
10953/2012; n. 21838/2010).
Più specificamente, nel caso di specie, avrebbe potuto scegliere PA per il ristoro dei danni derivati dall'inadempimento della controparte due rimedi alternativi e non cumulabili tra loro ai sensi dell'art.1385 c.c. : recedere dal contratto e esigere il doppio della caparra confirmatoria avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt.
1453, 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art.1223 c.c.. (così Cass. 20.9.2004 n.18850).
Il invece proponeva domanda di risoluzione del contratto preliminare con Pt_1 conseguente richiesta del risarcimento dei danni, nonché domanda di condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria (che come è noto consegue al recesso dal contratto).
Il giudice di prime cure correttamente qualificava la domanda come di risoluzione ordinaria, considerando illegittima la pretesa di ottenere il doppio della caparra.
Tuttavia, la illegittima richiesta del doppio della caparra versata quale conseguenza della risoluzione non costituisce ostacolo a che il giudice disponga la restituzione della stessa, non sussistendo più, essendo venuto meno il contratto, alcun titolo per trattenerla.
Peraltro, al giudice d'appello è preclusa, ai sensi dell'art.345 c.p.c., la possibilità di prendere in esame la domanda restitutoria avanzata per la prima volta in grado di appello, trattandosi di domanda nuova, ove in primo grado sia stata proposta soltanto domanda di risoluzione del contratto con richiesta di risarcimento danni
(Cass. n.2562/2009), ma non allorquando, come nel caso di specie, sia stata proposta non solo la domanda di risarcimento dei danni ma anche la domanda di condanna al pagamento del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria.
Non è ravvisabile, pertanto, un inammissibile mutamento della domanda con conseguente rigetto della eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 345 c.p.c..
Ancora in via preliminare va dichiarata l'inammissibilità della richiesta di ammissione di prova testimoniale articolata dall'appellante in primo grado e riproposta in grado di appello - volta a dimostrare che versò in PA più riprese all'agente immobiliare dello Studio via Libertà S.R.L. la somma di euro
2.500,00 in contanti - in quanto non reiterata all'udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado.
Invero, secondo gli orientamenti della giurisprudenza sul punto (cfr.da ultimo
Cass. n.33103/2021; n.15029/2019; n.5741/2019) le istanze probatorie disattese dal giudice istruttore debbono intendersi rinunciate e pertanto non riproponibili in appello se non reiterate in sede di precisazione delle conclusioni.
Peraltro, deve escludersi che risulti idoneo a comportare la reiterazione delle richieste istruttorie il richiamo generico al contenuto dei precedenti atti difensivi, atteso che la precisazione delle conclusioni deve avvenire in modo specifico, coerentemente con la funzione sua propria di delineare con precisione il thema sottoposto al giudice e di porre la controparte nella condizione di prendere posizione in ordine alle sole richieste - istruttorie e di merito - definitivamente proposte.
La surriferita interpretazione “è pure rispondente al valore costituzionale del contraddittorio tra le parti e dello svolgimento dello stesso nel pieno dispiegamento del diritto di difesa, coordinato con la lealtà necessaria per
l'esplicazione della difesa della controparte (art.111 Cost.). L'importanza della precisazione delle conclusioni sta nel fatto che, in ossequio al principio del contraddittorio, ciascuna parte ha l'esigenza di conoscere la formulazione definitiva e non più mutabile delle posizioni assunte dalle altre parti. Allora, ciò che è omesso nella precisazione della conclusioni è corretto che si intenda rinunciato, rispetto alla controparte che non avrà l'esigenza di controdedurre su quanto non espressamente richiamato, e rispetto al giudice, al quale l'art. 356 cod. proc. civ., assegna il compito di decidere se assumere una prova illegittimamente negata dal giudice di primo grado, determinandone le modalità con ordinanza e fissando un'udienza collegiale istruttoria" (Cass. n. 9410/2011;
n. 10748/2012).
Nel merito l'appello è fondato e merita pertanto accoglimento.
Prima di esaminare i motivi posti a sostegno dell'appello proposto e le censure avanzate avverso la sentenza di primo grado occorre premettere brevi puntualizzazioni.
È pacifico tra le parti che in data 17 gennaio 2014 proponeva PA irrevocabilmente alle allora proprietarie e di E_ Parte_2 acquistare per sé o persona da nominare l'appartamento sito in Portici (NA), alla
Via Salute, 39, a condizione che fosse “libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi” (cfr. art. 1, lett. l, della proposta di acquisto immobiliare). In particolare,
l'art.3 della proposta, rubricato “Atto notarile e consegna dell'immobile”, prevedeva che: “l'immobile in oggetto verrà trasferito, al momento dell'atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova […]. L'immobile sarà altresì trasferito con tutti i diritti, accessioni, accessori, dipendenze e pertinenze, servitù attive e passive, franco e libero da qualsiasi peso od onere pregiudizievole […].”
Pacifico inoltre tra le parti che la proposta, intervenuta l'accettazione della controparte, costituisse contratto preliminare di vendita. Sul punto all'art. 2 della proposta veniva espressamente pattuito che “le somme versate in acconto dal proponente diverranno caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l'avvenuta conoscenza da parte dello stesso dell'accettazione della proposta d'acquisto, che costituirà contratto preliminare”.
Non è contestato inoltre il versamento da parte di di una caparra PA confirmatoria pari complessivamente all'importo di E.10.000,00, di cui E.
5.000,00 versati, come pattuito, al momento della sottoscrizione della proposta con assegno non trasferibile intestato a;
E. 2.500,00 versati in E_ data 03.03.2014 con le stesse modalità a ed E. 2.500,00 versati E_ alla stessa data con assegno intestato a - che nel frattempo era Controparte_1 rientrato nei diritti donati alla madre pari a ½ dell'appartamento Parte_2 oggetto della proposta di acquisto.
Ciò premesso, oggetto di contestazione tra le parti è la questione relativa all'imputabilità dell'inadempimento contrattuale, che l'appellante PA riconduce agli appellati e per la mancata stipula E_ Controparte_1 dell'atto notarile di compravendita dell'immobile in oggetto, che doveva essere trasferito libero da pesi e gravami entro il 31.05.2014, termine poi differito, su istanza del , al 18.07.2014; mentre gli appellati considerano essere stato CP_1
gravemente inadempiente agli obblighi scaturenti dal contratto PA preliminare per non avere nel termine del 10.02.2014 versato l'importo di
E.35.000,00, pattuito a titolo di caparra confirmatoria, limitandosi, con notevole ritardo, a versare solo l'ulteriore importo di E. 5.000,00.
Il giudice di prime cure, dopo aver rilevato che aveva PA erroneamente cumulato la richiesta di pagamento del doppio della caparra confirmatoria con la domanda di risoluzione del contratto, e dopo aver statuito che “tuttavia in astratto non sussisterebbe violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio della caparra indebitamente cumulata con una domanda di risoluzione per inadempimento di un preliminare, condanni la parte inadempiente alla restituzione di detta caparra, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppur ridimensionato, rispetto a quello “ab initio” richiesto e non sussistendo più alcun titolo della controparte e trattenere la somma versata” (Cass. n. 1102/2018), riteneva che, nel caso di specie, “la domanda di risoluzione formulata da parte attrice si profila indimostrata e infondata”.
In particolare, riteneva che “agli atti di causa non risulta depositato alcun documento, infatti nell'indice della produzione che l'attore ha provveduto a depositare all'atto dell'iscrizione della causa a ruolo, risulta indicato soltanto l'atto di citazione” e che “dal fascicolo telematico non risulta depositata alcuna memoria
o documentazione”:
Rigettava quindi la domanda attorea perché sfornita di prova e accoglieva la domanda riconvenzionale dei convenuti, volta ad ottenere la risoluzione del medesimo contratto per inadempimento di e l'accertamento del PA diritto di e alla ritenzione delle somme loro E_ Controparte_1 versate a titolo di caparra confirmatoria, ritendendo che “in assenza di una prova contraria”, non avendo provveduto al versamento dell'ulteriore PA importo di E. 35.000,00, era possibile accertare “l'inadempimento della parte attrice rispetto all'obbligazione di versamento della seconda tranche convenzionalmente prevista” e, conseguentemente, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare e il diritto dei convenuti-attori in riconvenzionale a ritenere le somme loro versate a titolo di caparra confirmatoria.
Contesta tale decisione l'appellante, con un unico motivo di appello che si articola in due distinte censure: la prima inerente a “motivi di carattere istruttorio” e la seconda ad una “questione di diritto”.
Con la prima censura lamenta che il giudice di prime cure “non PA si è avveduto che il 3 aprile 2015 l'attore aveva depositato nel fascicolo telematico la II memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., e tutti i documenti in essa richiamati”, sui quali si fondavano gli asserti in fatto della domanda giudiziale, né tantomeno aveva valutato il contenuto della III memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., benché entrambe fossero state ritualmente e tempestivamente depositate in giudizio dalla parte attrice.
In particolare, l'appellante ritiene che i dodici documenti allegati, ove ponderati, avrebbero dimostrato “irrefutabilmente che i promittenti venditori lasciarono inadempiuta l'obbligazione principale su di essi gravante, essendo venuti meno all'obbligo di vendere al Sig. la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile Pt_1 in Portici, che doveva essere trasferito, libero da pesi e gravami, entro il 30 maggio 2014, termine poi differito, su istanza del Sig. , al 18 luglio 2014”. CP_1
Sostiene l'appellante in proposito che
1) la proposta di acquisto di in combinazione con l'accettazione PA dei convenuti “dimostra che per patti contrattuali, l'immobile oggetto del preliminare di vendita doveva essere trasferito libero da pesi e gravami” (cfr. art. 1, lett. l e art. 3 della proposta);
2) la copia della nota di ispezione ipotecaria effettuata in data 31/03/2014, dimostra che, in data 20/02/2014 – cioè a dire prima della data fissata per la stipula della compravendita - la Banca di ED NO aveva iscritto ipoteca giudiziale dell'importo di euro 360.000,00 sull'immobile promesso in vendita in relazione alla quota del 50% appartenente a;
Parte_2
3) le copie degli assegni dimostrano i pagamenti eseguiti dal a beneficio Pt_1 dei promittenti venditori, per la somma di E. 10.000,00, e, per la somma di E.
3.000,00, in favore dell'agenzia immobiliare;

4) le comunicazioni tra le parti dimostrano innanzitutto la tolleranza piena ed incondizionata dei promittenti venditori nei suoi confronti rispetto al ritardo nel pagamento del secondo acconto e in secondo luogo le reiterate richieste di convocazione delle controparti dinanzi al notaio per la stipula dell'atto di vendita alle condizioni pattuite (per il giorno 30.05.2014 e per il giorno 18.07.204), che non si ebbe per fatto e colpa esclusiva dei promittenti venditori, che non si presentarono, evidentemente perché non riuscirono a liberare l'immobile dall'ipoteca gravante sul 50% di esso.
La censura è fondata.
Esaminato il fascicolo cartaceo e telematico, appare del tutto evidente che il giudice di prime cure sia incorso in errore nel ritenere che agli “atti di causa non risulta depositato alcun documento” oltre all'atto di citazione e che “dal fascicolo telematico non risulta depositata alcuna memoria o documentazione”.
Infatti, i termini di cui all'art.183, co 6 c.p.c. venivano concessi dal giudice con provvedimento del 5 febbraio 2015 e la II memoria ex art. 183, co. 6 veniva depositata tempestivamente dal nel fascicolo telematico il 3 aprile 2015, Pt_1 con i dodici documenti in allegato. Ritiene pertanto la Corte che la decisione del primo giudice di rigettare la domanda attorea sulla base dell'asserita mancata prova da parte del PA
del fatto costitutivo del diritto fatto valere non risulti corretta, avendo lo
[...] stesso omesso di valutare nel loro complesso ai fini della decisione, secondo i criteri di cui agli artt. 115 e 116 c.p.c., le prove documentali ritualmente e tempestivamente acquisite al processo, circostanza che avrebbe consentito di ritenere raggiunta la prova del diritto azionato dal e fondata la domanda Pt_1 proposta.
Dai documenti depositati emerge infatti che i promittenti venditori lasciarono inadempiuta l'obbligazione principale su di essi gravante, essendo venuti meno all'impegno assunto di vendere al la piena ed esclusiva proprietà Pt_1 dell'immobile in Portici, che doveva essere trasferito, libero da pesi e gravami, entro il 30 maggio 2014, termine poi differito, su istanza del , al 18 luglio CP_1
2014.
Con la seconda censura l'appellante contesta la sentenza del giudice di prime cure nella parte in cui accoglie la domanda riconvenzionale dei convenuti riconoscendo, “in assenza di una prova contraria”, “l'inadempimento della parte attrice rispetto all'obbligazione di versamento della seconda tranche convenzionalmente prevista” (E. 35.000,00 da versarsi entro il 10.02.2014), deducendo che il primo giudice “violando e/o falsamente applicando le regole in punto di esatto adempimento, di tolleranza, di buona fede, di recesso e di risoluzione, ha escluso l'esistenza di inadempimento colpevole e grave dei promittenti venditori e, all'inverso, ha accolto le infondate domande riconvenzionali che questi avevano promosso in giudizio, ascrivendo ad esso attore un inadempimento affatto inesistente ovvero, in subordine, quando esistente, tollerato e comunque di scarsa importanza e giustificato”.
In particolare, il deduce che la dimostrata dinamica degli eventi – Pt_1 dall'iscrizione di ipoteca giudiziale sull'immobile il 20.02.2014, alla corrispondenza intercorsa tra le parti, all'accettazione non tempestiva della proposta da parte del , al differimento della stipula del contratto definitivo CP_1 di compravendita in attesa dello svolgimento dell'udienza del 03.07.2014 fissata per decidere sull'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo – era stata tale da far “collassare il programma dei pagamenti riportato nella proposta del 17 gennaio 2014, per l'effetto non più vincolante quanto al termine mediano del secondo acconto”; inoltre con le comunicazioni del 21 e 27 maggio 2014, i promittenti venditori ribadivano la volontà di vendere l'immobile in oggetto al manifestando inequivocamente la propria tolleranza verso Pt_1 qualsiasi ipotetico ritardo dello stesso nel versamento della caparra.
A fortiori, l'appellante contesta che dal 20 febbraio 2014 (data dell'iscrizione dell'ipoteca sulla quota di proprietà di ) alcun inadempimento è Parte_2
a lui imputabile perché egli aveva formulato la proposta di acquisto in relazione ad un immobile privo di pesi e di gravami.
La Corte ritiene fondata anche questa seconda censura.
Occorre premettere che, come correttamente rilevato nella sentenza di primo grado, l'appellante non ha versato nel termine pattuito del 10.02.2024 l'ulteriore importo di E.35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, limitandosi a versare solo altri E. 5.000,00, ulteriori rispetto a quelli versati al momento della sottoscrizione della proposta. E tale inadempimento si colloca anteriormente sia alla stipula dell'atto del 12.02.2014 di scioglimento per mutuo dissenso della donazione di alla madre , e dunque al ripristino del Controparte_1 Parte_2 CP_1 nella proprietà e nel possesso di metà dell'appartamento, sia rispetto all'iscrizione dell'ipoteca giudiziale da parte della banca ED NO
(avvenuta il 20.02.2014).
Tuttavia, dalla corrispondenza tra le parti risulta la tolleranza di E_
e rispetto al ritardo della controparte nel versamento della Controparte_1 caparra residua;
infatti, con le comunicazioni del 21 e 27 maggio 2014 gli appellati rinnovavano la manifestazione di volontà di trasferire l'immobile a PA
, e addirittura il , nel chiedere il differimento del rogito ad una data
[...] CP_1 successiva all'udienza del 3 luglio 2014 innanzi al Tribunale di Reggio IA (in cui si sarebbe discussa la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto), invitava l'appellante a “pazientare al fine di procedere quanto prima al trasferimento dell'immobile”, dichiarandosi disponibile “a restituire al sig. Pt_1
l'importo di E.10.000” qualora lo stesso non fosse disposto ad attendere. Dai documenti prodotti risulta altresì l'inadempimento da parte dei promittenti venditori dell'obbligazione principale sugli stessi gravante di trasferire al Pt_1 la proprietà piena ed esclusiva dell'immobile in Portici libero da pesi e gravami.
Infatti, malgrado l'accoglimento della richiesta di differimento proveniente dal
, il 18 luglio 2014 il contratto definitivo non veniva stipulato perché i CP_1 promittenti venditori non si presentavano dinanzi al notaio, non essendo evidentemente riusciti a liberare l'immobile dall'ipoteca gravante sulla metà dello stesso ed essendo la libertà dell'immobile da ipoteche e pregiudizi condizione della proposta d'acquisto.
Ciò premesso, trattandosi, nella specie, di reciproche condotte inadempienti relative ad un contratto con prestazioni corrispettive - secondo l'opinione consolidata della Suprema Corte, condivisa anche da questo Collegio - ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, in tali evenienze, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio - incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato - di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti - tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto - si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale (cfr. Cass.
n. 13840/2010).
In altri termini, il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente ma esige un apprezzamento complessivo. Ne consegue, pertanto, che nel delibare la fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di risoluzione contrattuale per inadempimento, il giudice deve tener conto, anche in difetto di una formale eccezione ai sensi dell'art.1460 cod. civ., delle difese con cui la parte contro la quale la domanda viene proposta opponga a sua volta l'inadempienza dell'altra.
Venendo al caso in esame, all'esito del giudizio di comparazione degli inadempimenti, la Corte ritiene essere prevalente l'inadempimento dei coniugi e , in quanto l'iscrizione di ipoteca giudiziale da parte della banca CP_2 CP_1
ED NO sulla metà dell'appartamento oggetto del preliminare è successiva alla conclusione del preliminare stesso, integrando una violazione, da parte dei promittenti venditori, dell'obbligo ex art. 1477 c.c. di consegnare la cosa promessa in vendita nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto (cfr. Cass. n. 14532/2000).
Per quanto sin qui detto, la valutazione comparativa del comportamento delle parti compiuta onde stabilire quale di esse abbia fatto venire meno l'interesse dell'altra al mantenimento del contratto, dimostra l'infondatezza delle domande riconvenzionali promosse dai convenuti e, al contrario, la totale fondatezza della domanda di risoluzione promossa dall'attore, in ragione dell'inadempimento dei promittenti venditori rispetto alla loro obbligazione principale, essendo pacifico che essi siano venuti meno all'obbligo di vendergli la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile, che doveva essere a lui trasferito libero da pesi e gravami.
Come è noto, a seguito della pronuncia di risoluzione del contratto, in forza della operatività retroattiva di essa, stabilita dall'art.1458 c.c., si verifica per ciascuno dei contraenti ed indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempienza, rilevante ad altri fini, una totale "restitutio in integrum" e, pertanto, tutti gli effetti del contratto vengono meno e con essi tutti i diritti che ne sarebbero derivati e che si considerano come mai entrati nella sfera giuridica dei contraenti stessi (Cfr. ex multis Cass. 4 giugno 2001, n.7470; Cass. 27.1.1996 n.639, 21.2.1994 n.1648.
27.12.1993 n.12804, 3.6.1993 n. 6207, 14.8.1992 n.9579, 12.3.1991 n.2566).
L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c..
Alla stregua delle considerazioni che precedono, merita accoglimento la domanda proposta dall'appellante volta ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare quale conseguenza dell'accertamento del grave inadempimento dei promittenti venditori, avendo l'appellante formulato la proposta di acquisto in relazione ad un immobile privo di pesi e di gravami, che così gli doveva essere trasferito, e non avendo gli appellati provveduto alla cancellazione dell'ipoteca iscritta il 20 febbraio 2014 (peraltro per l'importo, non irrisorio avuto riguardo al valore dell'immobile, di E. 360.000,00) e alla conseguente stipula del contratto di compravendita.
Gli appellati e vanno pertanto condannati, in E_ Controparte_1 solido tra loro, alla restituzione a della complessiva somma di PA
E.10.000,00 ad essi versata come caparra confirmatoria, nonché al pagamento a titolo di risarcimento danni che a causa del loro inadempimento ha subito
, che va quantificato nella misura di E.3.000,00, quale importo PA corrisposto all'agente immobiliare Studio Via Libertà S.R.L.. a titolo di pagamento delle provvigioni, il cui esborso è provato alla stregua della documentazione prodotta.
Sulle dette somme sono dovuti gli interessi dalla domanda all'effettivo soddisfo.
L'accoglimento dell'appello e la riforma della sentenza impone di provvedere anche d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese, quale conseguenza della pronuncia adottata, dovendo il relativo onere essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite (Cass.13.7.2020 n.14916; 14.10.2013
n.23226; S.U.17.10.2003 n.15559).
E' noto, infatti, che, in caso di riforma, totale o parziale, della sentenza di primo grado, il giudice di appello deve procedere ad un nuovo regolamento delle spese, liquidando e rideterminando quelle di entrambi i gradi, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale. Difatti, in base al disposto dell'art.336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese, non risultando invece possibile ritenere una parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice nel grado successivo, nemmeno quando nel giudizio d'appello abbiano trovato pieno accoglimento tutti i presentati motivi di gravame (Cass.

5.4.2022 n.10985).
Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza degli appellati.
Alla liquidazione delle stesse si provvede in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n.55/2014, così come modificato dal D.M. 147/2022 e l'aggiornamento tabellare ivi previsto, ancorché la prestazione professionale abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione, perché a tale data la prestazione non era ancora completata. (Cass. 26.10.2018 n.27233;
17.10.2019 n.26297; 20.05.2020 n.9263).
In considerazione del valore della causa, delle questioni trattate e dell'attività svolta la liquidazione va effettuata secondo i valori tabellari medi di cui al richiamato D.M., con esclusione dei compensi per la fase istruttoria che non ha avuto luogo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 4172/2020 del Tribunale di Napoli nei PA confronti di e , con atto notificato in data E_ Controparte_1
16.11.2020, così provvede:
a) accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento dei promittenti venditori e E_ [...]
; CP_1
b) condanna e al pagamento in favore di E_ Controparte_1
della somma di E. 13.000,00, oltre interessi legali PA decorrenti dalla domanda all'effettivo soddisfo;

c) condanna, inoltre, e al pagamento in E_ Controparte_1 favore di delle spese di entrambi i gradi del giudizio, che PA liquida quanto al primo grado in complessivi E.3.634,00, di cui E.237,00 per esborsi ed E. 3.397,00 per compensi, e quanto al secondo grado in complessivi E.4.321,5, di cui E.355,50 per esborsi ed E.3.966,00 per compensi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali.
Così deciso in Napoli, addì 26.6.2025
LA PRESIDENTE ESTENSORE
D.ssa Aurelia D'Ambrosio