N. R.G. 24/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi ConSIliere Relatore dott. Antonio Picardi ConSIliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 24/2023
promossa da: elettivamente domiciliato in LI presso lo studio degli Avv.ti Parte_1
Rodolfo Misiti e Valerio Misiti , che lo rappresentano e difendono come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro ed , entrambi elettivamente domiciliati in CP_1 CP_2
Pisa presso lo studio dell'Avv. Cinzia Cellerino, che li rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA
e
, elettivamente domiciliata in LI presso lo studio dell'Avv. Controparte_3
Federica Morgantini, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA avverso sentenza n. 870/2022 del Tribunale di LI
CONCLUSIONI
trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “chiede che l'adita Corte d'Appello di Firenze, contrariis reiectis, voglia: in accoglimento del presente gravame, riformare la Sentenza del
Tribunale di LI n. 870/2022 e, per l'effetto, respingere ogni e qualsiasi domanda ed azione della SI.ra e dei SIg.ri e Controparte_3 CP_2 Parte_2
comunque proposte nei confronti di esso appellante;
in subordine, sentire revocare la condanna ivi impartita in via di manleva. Con ogni conseguenziale pronuncia. Con vittoria di spese di lite ed adozione, in ogni caso, di nuova regolamentazione delle stesse, anche in relazione alla fase cautelare di sospensiva, ivi compresi i contributi unificati ut su p ra indicati e versati”.
Per la parte appellata e “Voglia la Corte di Appello di Firenze: In rito CP_1 CP_2 ed in via preliminare: valutata l'ammissibilità dell'appello attesa la genericità dello stesso ex art. 342 cpc;
In tesi nel merito: respingere l'appello proposto dal Geom. avverso la sentenza emessa dal Tribunale di LI n. 870/2022 di cui in Parte_1 narrativa e, per l'effetto, confermare la responsabilità del Geom. e Parte_1
conseguentemente confermare che lo stesso è tenuto a manlevare e ritenere indenni i SIg.ri e di tutte le somme da questi ultimi già pagate CP_2 CP_1 all'Arch. in forza della impugnata sentenza, con ogni consequenziale Controparte_3
pronuncia. Nel merito in via alternativa: Nel caso in cui la Corte di Appello di Firenze ritenesse di accogliere l'appello interposto dal Geom. avverso la sentenza emessa Pt_1
dal Tribunale di LI n. 870/2022 di cui in narrativa - quindi, accertata la piena commerciabilità dell'immobile sito in LI ed oggetto del contratto preliminare concluso tra i SIg.ri e (promittenti venditori) e l'Arch. CP_2 CP_1
(promissaria acquirente) - valutata, quindi, la illegittimità del recesso Controparte_3 dell'Arch. e legittimo il recesso dei e , Voglia la Corte CP_3 Parte_3 CP_1 di Appello di Firenze condannare l'Arch. alla restituzione in favore dei SIg.ri CP_3
e della somma di euro 48.829,90 da questi a lei CP_2 CP_1
corrisposte per compulsum in data 12.07.2023, in forza della sentenza del Tribunale di
LI n. 870/2022, con interessi moratori dalla sentenza al saldo effettivo, con ulteriore condanna dell'Arch. al pagamento delle spese legali di entrambi i gradi di CP_3
giudizio e con condanna della medesima a manlevare e ritenere indenni i comparenti
2 SIg.ri e , di tutte le spese che dovessero corrispondere al CP_2 CP_1
geom. in forza della sentenza di riforma, per entrambi i gradi di giudizio. In tutti i Pt_1
casi: con vittoria di spese di lite di entrambi i gradi di giudizio In via istruttoria: Si insiste nell'ammissione dei mezzi istruttori già richiesti in prime e cure e non ammessi”.
Per parte appellata : “In via preliminare, si rimette a Codesta Ill.ma Corte di CP_3
Appello la valutazione della improcedibilità dell'atto di appello per violazione dell'art
342 C.p.c., che si eccepisce;
In via principale, là dove sia valutata la ammissibilità dell'appello intentato, previa valutazione e previa dichiarazione delle preclusioni in cui il terzo contumace sia incorso, confermi la sentenza di prime cure n° 870/2022 (All. 1) pronunciata dal Tribunale di LI il 28/11/2022 - RG 1243/2020 dal Giudice Istruttore
Dott. Carlo Cardi;
e per l'effetto devolutivo dell'intentato appello piaccia a Codesta ill.ma Corte di Appello adita, accogliere le conclusioni rassegnate nel giudizio di primo grado e, per l'effetto, in via principale - accertata la sussistenza dei vizi del consenso sub specie dell'errore e/o del dolo per le ragioni enunciate in atto di citazione e reiterate nell'atto di costituzione nel giudizio di appello - dichiarare l'annullamento e, quindi, annullare ex artt. 1428 e seg e/o 1439 Cod civ. il contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes, e conseguentemente, condannare i convenuti a restituire alla concludente la somma di Euro 16.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e a risarcire il danno nella misura che risulterà congrua all'esito dell'espletanda istruttoria, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali;
in via alternativa e/o subordinata - accertato che l'immobile promesso in vendita è difforme rispetto a quanto previsto e descritto nel contratto preliminare inter partes in dipendenza dell'esistenza del vincolo storico- artistico e/o delle difformità edilizie e planimetrie e accertato, pertanto,
l'inadempimento dei promittenti venditori circa le qualità promesse delle stesso immobile e, di riflesso, la legittimità del recesso della concludente come enunciato in premessa, dichiarare lo scioglimento e/o la risoluzione dello stesso contratto preliminare ex art. 1385 Cod civi e, conseguentemente, condannare i convenuti a restituire alla concludente il doppio della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria (Euro 32.000,00), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
in via ulteriormente alternativa e/o subordinata - accertato che sull'immobile promesso in vendita grava un onere non apparente , e cioè il vincolo storico-artistico come enunciato in premessa, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes ex art 1489 Cod civ. e, conseguentemente, condannare i prominenti conventi a restituire alla concludente la somma di Euro 16.000,00 ricevuta a titolo di caparra confutatoria e a risarcire il danno nella misura che risulterà congrua all'esito dell'espletando istruttoria, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
- In ogni caso con vittoria e onorari del giudizio di primo
3 grado e del presente giudizio di appello. - In via istruttoria - per il caso in cui Codesta ill.ma Corte di Appello adita- valuti di ammettere mezzi istruttori non ammessi nel giudizio di primo grado, parte attrice insiste per l'accoglimento delle eccezioni e delle richieste istruttorie formulate nella propria memorie istruttoria ex art 183, VI c n° 2 C.p.c del 11.02.2021 e nella memoria ex art 183, VI c n° 3) C.p.c. del 4.03.2021 in cui si è formulata la domanda di ammissione alla controprova a mezzo dell'escussione dei propri testi indicati nelle memoria istruttoria citata”.
MOTIVAZIONE
1) Con atto di citazione ritualmente notificato, ha proposto appello Parte_1
avverso la sentenza n. 870/2022 emessa dal Tribunale di LI (e pubblicata in data
28.11.2022), con la quale erano state parzialmente accolte le domande della SI.ra CP_3
nei confronti dei SI.ri e e, per l'effetto, di costoro
[...] CP_2 CP_1
nei confronti del terzo chiamato (rimasto contumace in primo grado). Parte_1
1.1) La causa era stata instaurata dalla predetta SI.ra , allegando che: CP_3
• all'esito di una proposta di acquisto di un immobile di proprietà dei SIg.ri
(sito a LI in Scali del Ponte di Marmo n. 12), aveva Controparte_4
stipulato con costoro un contratto preliminare, in data 9.12.2019;
• a tale momento, peraltro, la era venuta a conoscenza del fatto che CP_3 sull'immobile in questione gravava un diritto di prelazione a favore dello Stato, ex
D.lgs. 42/2004, pur ribadendosi (come già nella proposta) che l'immobile era libero da vincoli;

• nel gennaio 2020 era venuta a conoscenza del fatto che sull'immobile in questione gravava invece vincolo storico-artistico, di cui nessuno mai aveva in precedenza fatto menzione, neppure il tecnico dei venditori (geom. che nel novembre Pt_1 del 2019 l'aveva contatta per illustrare un possibile intervento di ristrutturazione dell'immobile stesso;

• nell'immobile, proprio in base a quanto affermato dal geom. vi erano delle Pt_1
difformità planimetriche, per le quali non risultava nullaosta della
Sopraintendenza ed in considerazione delle quali il tecnico incaricato dalla stessa
, geom. aveva ritenuto l'immobile non commerciabile;
CP_3 CP_5
• inutili si erano rivelati i tentativi di composizione extragiudiziale della lite;

• il contratto preliminare era dunque annullabile in quanto affetto da errore sulle qualità essenziali del bene, ex art. 1429, n. 2, c.c., peraltro riconoscibile dalla controparte, oltre che per dolo della controparte stessa, ex art. 1439 c.c.;
4 • in ogni caso, l'inadempimento dei promittenti venditori legittimava al recesso ex art. 1385 c.c., o comunque integrava gli estremi per la risoluzione del contratto preliminare, ex art. 1489 c.c.
1.1.2) Sulla base di tali allegazioni, la SI.ra aveva chiesto: “Voglia l'on.le CP_3
Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, previa ammissione dei mezzi di prova dedotti con le memorie ex art. 183, VI° comma c.p.c., accertata la sussistenza dei vizi del consenso sub specie dell'errore e/o del dolo per le ragioni enunciate in atti, dichiarare l'annullamento e, quindi, annullare ex artt. 1428 e seg. e/o 1439 cod. civ. il contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes e, conseguentemente, condannare i convenuti a restituire alla concludente la somma di € 16.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e a risarcire il danno nella misura che risulterà congrua all'esito dell'espletanda istruttoria, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
- in via alternativa e/o subordinata: - accertato che l'immobile promesso in vendita è difforme rispetto a quanto previsto e descritto nel contratto preliminare inter partes in dipendenza dell'esistenza del vincolo storico-artistico e delle difformità edilizie e planimetriche e accertato, pertanto, l'inadempimento dei promittenti venditori circa le qualità promesse dello stesso immobile e, di riflesso, la legittimità del recesso della concludente come enunciato in atti, dichiarare lo scioglimento e/o la risoluzione dello stesso contratto preliminare ex art. 1385 cod. civ. e, conseguentemente, condannare i convenuti a restituire alla concludente il doppio della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria (€ 32.000,00), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
- in via ulteriormente alternativa e/o subordinata: - accertato che sull'immobile promesso in vendita grava un onere non apparente, e cioè il vincolo storico-artistico come enunciato in atti, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes ex art. 1489 cod. civ. e, conseguentemente, condannare i promittenti venditori a restituire alla concludente la somma di € 16.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e a risarcire il danno nella misura che risulterà congrua all'esito dell'espletanda istruttoria, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
- con vittoria di spese e onorari di causa”.
1.2) Si erano costituiti i SIg.ri e , che avevano contestato le CP_2 CP_1
domande attoree ed avevano quindi in particolare esposto che:
o si erano rivolti all'agenzia immobiliare per vendere l'immobile oggetto di Pt_4
causa;
o non avevano mai avuto contatti con la SI.ra , ma solo avevano accettato e CP_3
sottoscritto la proposta di compravendita immobiliare per il prezzo proposto di €
102.000,00;
5 o il geom. era stato proposto dall'agenzia immobiliare ed allo stesso Parte_1
avevano conferito incarico per verificare la regolarità dell'immobile: il predetto geom. aveva riscontrato solo una lieve differenza tra il posizionamento Pt_1
reale della porta e quello indicato sulla pianta catastale e di tale difformità la SI.ra aveva chiesto la regolarizzazione (sì che il aveva presentato alle CP_3 Pt_1
autorità competenti la documentazione per la regolarizzazione, in data 3.12.2019);
o tutta la documentazione utilizzata per la predisposizione del preliminare, redatto dal Notaio (scelto dalla SI.ra ), era stata posta a conoscenza di Per_1 CP_3
parte attrice ed inoltre, alla rilettura del contratto preliminare, il predetto notaio si era specificatamente soffermato sul passaggio nel quale veniva riportato che l'immobile era sottoposto alla disciplina di cui al D.Lgs. 42/2004;
o la SI.ra era a conoscenza del vincolo di cui al D.Lgs.42/2004 e, ove CP_3
avesse avuto perplessità su tale normativa, avrebbe potuto non sottoscrivere il preliminare;

o non poteva prospettarsi l'esistenza di dolo o raggiro, operato dai promittenti venditori nei confronti di controparte, atteso il vincolo in oggetto non era stato taciuto e che, inoltre, tale vincolo in oggetto non impediva la commerciabilità del bene e che poneva problemi di ristrutturazione;

o in denegata ipotesi di ritenuta responsabilità dei convenuti, sussisteva il diritto di costoro ad essere manlevati dal geom. Pt_1
1.2.1) I predetti convenuti avevano quindi chiesto: “Voglia L'ii.mo Tribunale di
LI, IN VIA PREGIUDIZIALE ED IN RITO: Spostare la prima udienza allo scopo di consentire la citazione del terzo individuato in narrativa nel rispetto dei termini di legge;

NEL MERITO Rigettare la domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto e diritto e, per l'effetto, accertare la legittimità del recesso operato dai convenuti e CP_2
. NEL MERITO SUBORDINATO In tutti i casi di accoglimento, totale o parziale, CP_1
delle domande attrici in danno del comparente, dichiarare il geom. Parte_1
tenuto ed obbligato a manlevare e ritenere indenne i comparenti. NEL MERITO IN
ULTERIORE SUBORDINE ED IN ALTERNATIVA Dichiarare la risoluzione del contratto preliminare intercorso con l'arch. per fatto e colpa di parte attrice con CP_3
conseguente condanna della stessa al risarcimento di tutti i danni che saranno provati in corso di causa e, se del caso, previa compensazione giudiziale con la somma di €
16.000,00 già trattenuta dai SIg.ri e IN TUTTI I CASI Con vittoria di CP_2 CP_1 spese e di onorario”.
1.2.2) Autorizzata la citazione del terzo ed espletato tale incombente, il non Pt_1
si era costituito in causa.
6 1.3) Espletata istruttoria esclusivamente mediante produzioni documentali, il
Tribunale di LI aveva infine ritenuto che:
− le domande avanzate da parte attrice dovevano ritenersi proposte in via alternativa, ciò che implicava la possibilità di prenderle in considerazione a prescindere dal loro ordine formale di presentazione;

− era fondata la domanda di accertamento della legittimità del recesso azionato da parte attrice, ex art. 1385, 2° comma, c.c., rilevando in particolare che:
o “Parte conventa rileva che “non consta che l'arch. abbia CP_3 esercitato alcun recesso”, ma in contrario si osserva che il diritto di recesso, effettivamente non esercitato da alcuna delle due parti in sede stragiudiziale, è stato azionato dalla promissaria acquirente con l'atto di citazione”;
o “La domanda ora in esame è stata introdotta sul presupposto che l'immobile promesso in vendita non sia conforme a quanto previsto e descritto in atto “in dipendenza dell'esistenza del vincolo storico-artistico e delle difformità edilizie e planimetriche”.
o “Con riferimento alla questione della sottoposizione dell'immobile alla tutela ex lege (n. 1089/1939, ora d.lgs.) n. 42/2004, di per sé considerata, la domanda non è fondata, perché nel preliminare si dà espressamente atto che “l'immobile è sottoposto alla disciplina del T.U. approvato con il d.lgs.
n. 42/2004”, da cui consegue, per previsione normativa, il diritto di prelazione della P.A. da una parte (questo, espressamente richiamato in atto), e la necessità della autorizzazione, ministeriale o del Soprintendente, per gli interventi di qualsiasi genere sull'immobile (art. 21 d.lgs. n. 42)”;
o “Con riferimento, invece, alle difformità edilizie e planimetriche, invece, la domanda è fondata. Come mette in luce l'attrice, in comparsa conclusionale, effettivamente è provato, sulla base dei documenti prodotti:
- che sono state riscontrate difformità ….edilizie nell'immobile promesso in vendita (lo si ricava dalla relazione tecnica del geometra e dalla Pt_1
relazione del geometra doc. 4 e 6); - che per dette opere non è CP_5
stato richiesto il preventivo nulla osta della Soprintendenza (circostanza questa non contestata ex adverso) che, come noto, deve essere richiesto in relazione ad ogni e qualsivoglia intervento che si esegua su un immobile vincolato;
- che, relativamente alle difformità sopra indicate, è stata erroneamente adottata dal tecnico … geometra la procedura di Pt_1 accertamento di conformità (postuma) di cui all'art. 13 sexies comma 2 a-
7 b-c del Regolamento Edilizio del Comune di LI (v. quanto dichiarato dallo stesso geometra nella relazione tecnica, doc. 4), mentre, ai fini della sanatoria, avrebbe dovuto essere richiesto preordinatamente il
Per_ parere/Nulla della Soprintendenza, non essendo applicabile detta procedura agli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico (v. relazione del geometra doc. 6)”; CP_5
o “In effetti, nella relazione del geom. che la promissaria acquirente Pt_1
ha incontestatamente allegato di avere conosciuto solo dopo la sottoscrizione del preliminare, si dà atto che esistono “difformità planimetriche irrisorie, di prospetto e distributive interne effettuate in corso di costruzione rispetto agli elaborati progettuali”, mentre nell'atto preliminare “la parte promittente venditrice dichiara che il preliminare di cui al presente contratto non è affetto da irregolarità urbanistiche e edilizie di alcun genere”. L'immobile promesso in vendita, dichiarato conforme dal punto di vista edilizio, non lo era, per gli interventi, non autorizzati, in passato eseguiti su di esso dopo l'apposizione del vincolo. Sussiste pertanto il dedotto inadempimento, e si tratta di un inadempimento importante, avuto riguardo all'interesse della promissaria acquirente, poiché le opere, non previamente autorizzate, avrebbero dovuto essere, previa segnalazione e previo conseguimento di autorizzazione, necessariamente eliminate. Ne consegue la legittimità del recesso come sopra esercitato”;
− le ulteriori domande attoree risultavano assorbite;

− la domanda riconvenzionale dei convenuti era infondata, quale effetto diretto dell'accoglimento della domanda di accertamento della legittimità del recesso della
; CP_3
− “La domanda di manleva esercitata nei confronti del geom merita Pt_1
accoglimento, per le ragioni sopra esposte e, specificamente, per avere attestato nella relazione che l'immobile fosse commerciabile, pur in assenza del previo nulla osta del Soprintendente rispetto agli effettuati interventi”.
1.3.1) Sulla base di tali considerazioni era stata emessa la seguente statuizione: “1) in parziale accoglimento della domanda sub n. 2 delle conclusioni, accerta lo scioglimento del contratto preliminare inter partes in conseguenza del legittimo recesso operato, per le causali di cui in motivazione, a parte attrice, e per conseguenza condanna parte convenuta a pagare a favore di parte attrice la somma di € 32.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
2) condanna parte convenuta a rimborsare a parte attrice
8 le spese processuali, che liquida in € 545,00 per spese, € 1.620,00 per la fase di studio della controversia, € 1.147,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.200,00 per la fase istruttoria ed € 2.905,00 per la fase decisoria, oltre 15% spese generali ex art. 2 d.m.
55/14, I.V.A. e C.P.A. come per legge;
3) in accoglimento della domanda esercitata nei confronti del terzo chiamato, dichiara il geom obbligato a tenere indenni Parte_1
e dal pagamento delle somme di cui ai capi 1 e 2; 4) CP_2 CP_1
condanna il terzo chiamato a rimborsare a parte convenuta le spese processuali, che liquida in € 1.620,00 per la fase di studio della controversia, € 1.147,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.200,00 per la fase istruttoria ed € 2.905,00 per la fase decisoria, oltre 15% spese generali ex art. 2 d.m. 55/14, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello il geom. Pt_1
2.1) Tale gravame non è stato articolato in motivi separati e specifici, essendo invece strutturato secondo una variegata congerie di argomentazioni, nel cui ambito è dato in particolare ravvisare i rilievi secondo cui:
a) “...in caso di preliminare di vendita di immobile, costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso da contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, solo il comportamento del promittente alienante che promette in vendita un immobile abusivo e privo dei requisiti richiesti per la sua commerciabilità, in quanto costruito in violazione del vincolo di inedificabilità assoluta a al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione”, così come ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità (invocando Cass. 27129/2006);
b) la disciplina apprestata dall'art. 1385, 2° comma, c.c. non derogava alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, “...consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente” e dunque,
“...nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio ( Cass. 12549/2019 )), con evidente riferimento al più volte citato contratto preliminare 9.12.2019, notaio (doc. n. 2 attore), Per_1
atto registrato e mai trascritto come risulta da visura catastale Agenzia Entrate di
LI 2 2.12.2022, dalla quale si evince l'attuale proprietà e quelle precedenti
9 (doc. n. 2 ); con altrettanto evidente riferimento all'atto di provenienza 16.7.2003 di cui alla stessa relazione;
Pt_1
c) “Dovrà, ancora, aversi riguardo all'analisi della espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri e diritti di godimento altrui: per giurisprudenza di legittimità ormai consolidata deve ritenersi esclusa la responsabilità del venditore nel caso in cui il compratore (n.d.r. come nella fattispecie) abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sull'immobile
(vedasi ut supra D.Lgs. 42/2004), presumendosi validamente che egli lo abbia accettato con tal e peso”;
d) doveva farsi applicazione del criterio interpretativo delineato dalla Suprema Corte, laddove aveva ritenuto che “il promissario acquirente non può valersi della disciplina relativa alla garanzia dei vizi della cosa venduta (art. 1490 e segg) né di quella di cui all'art. 1497 relativa alla garanzia per mancanza di qualità della cosa venduta, perché esse presuppongono la conclusione del contratto definitivo e sono estranee al contratto preliminare, che ha per oggetto non un dare ma un facere (l'obbligo di concludere un contratto successivo definitivo di compravendita) in ordine al quale quelle garanzie non trovano giustificazione
(Cass. 16969/2005; 2500/2013)”;
e) la responsabilità del era esclusa anche dal fatto che nel contratto preliminare Pt_1 era dato espressamente atto (all'art. 4) che “trattandosi di bene vincolato ai sensi del T.U. 29 ottobre 1999 n. 490 il presente atto verrà notificato al
[...]
e per esso alla Soprintendenza dei Beni Architettonici Controparte_6 competente. Durante i due mesi concessi dalla legge per l'eventuale esercizio del diritto di prelazione, il presente atto non produrrà effetti traslativi”, sì che
“Nessuno può, quindi, addurre a propria discolpa di non aver avuto conoscenza del vincolo che all'epoca gravava sull'immobile, tanto più ed è questione rilevante ai fini di questo giudizio che lo stesso geometra nella propria relazione di Pt_1 assistenza all'atto ha fatto espressa menzione della provenienza del bene all'atto di compravendita del 16.7. 2003 a ministero del notaio di cui sopra è Per_3 cenno”;
f) “Altro elemento che cozza con la motivazione del primo Giudice, anche essa erronea sulla non commerciabilità dell'immobile de quo, è rappresentato dal nuovo negozio perfezionato successivamente (2 6.1.2021) a ministero del lo stesso notaio che aveva già redatto quello inter partes precedente , come Per_1
emerge inconfutabilmente dagli atti di causa (acquirente ). Persona_4
Pertanto, se il cespite non avrebbe potuto essere alienato con la richiesta di
10 garanzia ex lege, il rogitante non si sarebbe prestato a stipulare un atto illegittimo ed illecito”, rilevando come il giudice di prime cure non avesse preso in considerazione tale circostanza;

g) “Infine, la riprova della totale alienabilità del bene nello stato di fatto e di diritto era stata ulteriormente dimostrata dalla comunicazione con cui lo Stato aveva dichiarato di non voler esercitare la prelazione”, rilevando come la relativa documentazione in atti (docc. 5, 6 e 7 dimessi dai convenuti in prime cure) ed il decorso di quasi sedici anni “...legittimamente aveva fatto propendere il tecnico a ritenere l'avvenuto perfezionamento del procedimento autorizzativo della
Sovrintendenza; pertanto, in data 5.12.2019, prot. 158732 era stata depositata presso il relazione tecnica per Controparte_7
l'aggiornamento conoscitivo dell'immobile ex art. 13 sexies comma 2 del
Regolamento Edilizio vigente. Il che avrebbe dovuto legittimamente far ritenere la commerciabilità e la regolarità urbanistica del cespite, anche sotto l'aspetto di opere edilizi e non soggette a sanatoria , malgrado quanto asserito dal geom. nella propria memoria del 3.3.2020, che si rifà sebbene in maniera CP_5
completamente erronea alla relazione per concludere altrettanto Pt_1 erroneamente circa la incommerciabilità dell'immobile”.
Sulla scorta di tali rilievi, il ha infine concluso nei termini indicati in Pt_1
epigrafe.
2.2) Si sono costituiti nel presente grado di giudizio i SIg.ri e CP_2 CP_1
(con comparsa dimessa in data 21.2.2024), che hanno contestato integralmente quanto dedotto dall'appellante ed hanno in particolare esposto che:
− il giudice di primo grado aveva escluso la rilevanza del vincolo gravante sul bene e, non essendo stato proposto appello sul punto dalla , ciò era ormai CP_3
coperto da giudicato, sì che erano prive di rilievo tutte le argomentazioni del imperniate sulla conoscenza – in capo alle parti – in ordine all'esistenza del Pt_1
vincolo storico-artistico in questione;

− il non aveva sollevato alcuna eccezione rispetto alla manleva nei confronti Pt_1
dei predetti sì che anche tale aspetto era ormai coperto da Controparte_4
giudicato;
− il giudice di prime cure aveva attribuito rilevanza alla CTP di parte attrice, che avrebbe invece dovuto considerarsi mera allegazione.
I predetti appellati hanno quindi concluso nei termini indicati in epigrafe.
2.3) Si è infine costituita in giudizio anche la SI.ra , che ha integralmente CP_3
contestato il contenuto del gravame proposto dal in particolare rilevando che: Pt_1
11 − le argomentazioni dell'appellante erano caratterizzate da un'esposizione priva di specifici riferimenti alle parti della sentenza impugnate;

− l'appellante aveva erroneamente individuato il titolo addotto dalla , in CP_3
prime cure, a fondamento del proprio recesso, non trattandosi di accertare l'astratta legittimità dello stesso, ma degli specifici presupposti in base al quale il recesso stesso era stato esercitato (mancata conoscenza dell'esistenza del vincolo, sino al momento della stipula del preliminare, unitamente alla rassicurante, quanto infondata, attestazione circa la conformità urbanistica del bene);
− neppure in sede di gravame, poi, il aveva dichiarato che le difformità Pt_1
sarebbero state sanate;

− il aveva introdotto in appello fatti e circostanze nuove, la cui prospettazione Pt_1
gli era preclusa nonostante la contumacia nel giudizio di primo grado;

− nessuna delle allegazioni dell'appellante poteva condurre a superare il fatto che, nella propria relazione, il aveva attestato la conformità del bene che, invece, Pt_1 tale non era, sì che “Il focus dirimente, quindi, non è la sanabilità o meno delle difformità tra il contratto preliminare e la stipula del contratto definitivo, ma la valutazione dei i fatti e gli atti cristallizzati nel giudizio di primo grado, che sono stati impeditivi della stipula la della compravendita fissata da notaio il
29.02.2020. Segnatamente è opportuno porre l'attenzione sulla Relazione per la compravendita redatta dal Geom in cui egli -errando- qualificava Pt_1
difformità planimetriche irrisorie, poi risultanti invece difformità di prospetto e distributive interne rispetto alle quali avrebbe dovuto procedere a sanatoria;
e certamente - in presenza delle quali - il Geom non doveva dichiarare il Pt_1 bene “conforme” e idoneo per la stipula”.
Su tali basi la SI.ra ha formulato le conclusioni in epigrafe trascritte. CP_3
3) Ciò premesso, deve in primo luogo prendersi in considerazione la questione concernente l'inammissibilità del gravame, sollevata da entrambe le parti appellate adducendosi la genericità dello stesso (secondo gli appellati e ) e CP_2 CP_1
l'assenza di riferimenti alle parti della sentenza impugnata (secondo l'appellata ). CP_3
3.1) In proposito occorre ricordare come il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità sia attestato nel senso che “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di
12 particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (cfr Cass. 13535 del 30.5.2018; nello stesso senso: Cass. 27199 del
16.11.2017; Cass. 10916 del 5.5.2017), valorizzando il ricorso a modalità non rigidamente formali nella proposizione di atti di gravame ed evidenziando dunque che “Non può considerarsi aspecifico e deve, quindi, essere dichiarato ammissibile, il motivo d'appello che esponga il punto sottoposto a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica, non occorrendo, tuttavia, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata”
(Cass. 7675 del 19.3.2019). Infine, è stato precisato che “In materia di appello,
l'inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 342 c.p.c. sussiste solo quando il vizio investa l'intero contenuto dell'atto, mentre quando sia possibile individuare motivi o profili autonomi di doglianza, sufficientemente identificati, è legittimo scrutinare questi ultimi nel merito, resecandoli dalle ragioni d'impugnazione viziate da genericità, sicché, ove la suddetta opera selettiva e l'esame che ne è derivato siano stati compiuti correttamente, l'eventuale errore del giudice sul tipo di formula adottata all'esito dello scrutinio dei motivi (dichiarati inammissibili o rigettati) non integra ragione di nullità della sentenza, risolvendosi in una irregolarità non incidente sul diritto di difesa” (così
Cass. 20124 del 7.10.2015).
3.2) In quest'ottica deve quindi ricordarsi come il gravame in analisi non contenga, come detto, un'elencazione dei motivi di gravame, essendo invece articolato in una sequenza di argomentazioni e rilievi esposti a sostegno del gravame stesso.
Rilevato preliminarmente che tale metodologia redazionale non comporta, di per sé, alcuna inammissibilità, ciò che invece occorre porre nella dovuta evidenza è il fatto che tale corpus di argomentazioni non risulta correlato alle parti della sentenza che, con i rilievi di volta in volta esposti, si intenderebbe sottoporre a censura.
Così è, ad es., per i rilievi svolti dall'appellante e sopra ricordati ai punti a), b), c),
d) ed e) del paragrafo 2.1.
Tali rilievi, in effetti, risultano prospettati nei termini di una argomentazione a difesa della posizione del SI. con riferimento alla tipologia di responsabilità Pt_1 ascritta nei confronti di quest'ultimo, ma non si confrontano (e, a monte, richiamano) gli
13 specifici capi della decisione oggetto dell'impugnazione (come richiesto dall'art. 342
c.p.c., vigente ratione temporis).
In quest'ottica, dunque, il gravame deve essere considerato inammissibile con riferimento alle censure sopra indicate.
Questo, all'evidenza, assorbe ogni rilievo in ordine all'ammissibilità (anche in questo caso altrimenti da escludere) delle argomentazioni difensive variamente svolte dall'appellante in ordine alle ricadute derivanti dalla consapevolezza, in capo alla SI.ra
, dell'esistenza di un vincolo ex D.lgs. 42/2004, trattandosi di profilo che il CP_3
Tribunale di LI ha già ritenuto non suscettibile di costituire un fondamento delle domande della stessa SI.ra e nei cui confronti, quindi, non è dato proporre CP_3
gravame (quantomeno non dal . Pt_1
3.3) In aderenza alle indicazioni interpretative delineate dalla Corte di Cassazione
(in particolare nella sopra menzionata pronuncia 20124 del 7.10.2015) occorre tuttavia rilevare come la sanzione dell'inammissibilità non attinga l'intero atto di gravame proposto dal SI. Pt_1
3.3.1) Deve infatti osservarsi che quantomeno i rilievi critici esposti dall'appellante ai sopra ricordati punti f) e g) del paragrafo 2.1 risultino espressamente correlati alla
“motivazione del primo Giudice....sulla non commerciabilità dell'immobile de quo” e presentino dunque un'indicazione specifica del capo della sentenza che, con tali rilievi, si
è inteso impugnare.
Dunque, il gravame deve essere ritenuto ammissibile con riferimento a tali precipue argomentazioni critiche, in relazione alle quali occorre quindi procedere all'analisi del relativo merito.
4) Per quanto concerne il perimetro di tale analisi, occorre peraltro sin d'ora evidenziare come le argomentazioni ed i rilievi dell'appellante siano suscettibili di essere presi in considerazione esclusivamente nei limiti di quanto esposto nell'atto di appello e degli scritti conclusionali.
Non può invece essere oggetto di valutazione il contenuto delle note dimesse in data 8.7.2024, dal momento che:
− tali note sono state dimesse in forza del decreto ex art. 127 ter c.p.c., depositato in data 4.6.2024, con cui è stata disposta la trattazione (anche) della presente causa con il deposito di note scritte;

− dunque, ai sensi del primo comma del predetto art. 127 ter c.p.c., le note in questione potevano contenere unicamente “...le sole istanze e conclusioni...” della parte;

14 − nel caso di specie, invece, le note in questione (26 pp.gg.) contengono argomentazioni a sostegno della posizione dell'appellante ed a contestazione delle posizioni delle controparti e, dunque, si connotano per un contenuto distonico rispetto alle previsioni della normativa di riferimento, con conseguente inammissibilità delle note stesse nella parte esorbitante rispetto alla mera esposizione delle istanze e delle conclusioni della parte.
4.1) Passando all'analisi del merito del gravame, in ordine ai profili ritenuti ammissibili, deve osservarsi come il abbia anzitutto contestato la conclusione Pt_1
raggiunta dal Tribunale di LI di ritenere non commerciabile il bene in questione in base al fatto che, successivamente (in data 26.1.2021), lo stesso Notaio contattato dalle odierne parti in causa aveva proceduto alla stipula di altro contratto concernente il bene immobile oggetto della presente controversia.
Dunque, argomenta il “...se il cespite non avrebbe potuto essere alienato Pt_1
con la richiesta di garanzia ex lege, il rogitante non si sarebbe prestato a stipulare un atto illegittimo ed illecito”.
L'assunto è radicalmente infondato.
4.1.1) Il rilievo difensivo dell'appellante è infatti strutturato nel senso che, dato che il (medesimo) Notaio aveva poi stipulato un contratto di compravendita avente ad oggetto il bene immobile in questione, allora doveva ritenersi priva di fondamento la decisione del
Tribunale di LI che aveva ritenuto tale bene non commerciabile.
L'infondatezza del rilievo è:
− formale, in quanto non si confronta in alcun modo con la valutazione specificamente esposta dal giudice di prime cure in ordine ai motivi per cui il bene immobile in oggetto è stato ritenuto non commerciabile e che, come in precedenza ricordato (al paragrafo 1.3), risultano imperniati sull'esistenza di difformità edilizie
(come “... si ricava dalla relazione tecnica del geometra e dalla relazione Pt_1 del geometra doc. 4 e 6”) in relazione alle quali non era mai stato CP_5
chiesto il rilascio del preventivo nulla osta della Soprintendenza (circostanza indicata come non contestata dal giudice di prime cure e che lo stesso odierno appellante non risulta, peraltro, contestare) indicato come necessario per “...ogni e qualsivoglia intervento che si esegua su un immobile vincolato”;
− sostanziale, trattandosi della valorizzazione di una massima di esperienza
(improntata all'attribuzione di una attendibilità maggiorata alle valutazioni del
Notaio, rispetto a quelle dell'organo giudicante) non fondata sull'id quod plerumque accidit ed integrante, in definitiva, una petizione di principio.
15 4.2) L'odierno appellante ha quindi ulteriormente contestato la decisione del
Tribunale di LI (di ritenere non commerciabile il bene in oggetto) adducendo che
“...la riprova della totale alienabilità del bene nello stato di fatto e di diritto era stata ulteriormente dimostrata dalla comunicazione con cui lo Stato aveva dichiarato di non voler esercitare la prelazione. Il tutto come incontestabilmente dimostrato dalla documentazione allegata agli atti dai SIg.ri e (docc. 5, 6 e 7 della stessa CP_2 CP_1 parte convenuta.”.
Anche il rilievo in oggetto non può ritenersi condivisibile.
4.2.1) Preliminarmente, si impongono alcuni chiarimenti.
A) Nella seconda memoria ex art. 183, VI° comma, c.p.c., dimessa in prime cure da parte attrice era (tra l'altro) stata chiesta l'ammissione del capitolo di prova per interpello formale del SI. del seguente tenore: “Dite come vero che, all'interno Pt_1 dell'immobile per cui è causa, sussistono difformità planimetriche, id est modifiche interne, per le quali non risulta rilasciato il Nulla Osta della Soprintendenza dei Beni
Architettonici”.
Nella terza memoria ex art. 183, VI° comma, i SIg.ri si erano Controparte_4 opposti all'ammissione di tale capitolo di prova adducendo che “Il capitolo 4 è sconfessato dalla documentazione che si allega oggi, poiché formatasi a valle dello spirare dei termini per le deduzioni istruttorie (doc.7)”.
Il predetto doc. 7, dimesso in allegato alla memoria da ultimo menzionata, risulta costituito da un atto del Controparte_8
, del 3.2.2021, riferito all'atto di compravendita tra i
[...]
SIg.ri quali venditori, e la SI.ra , quale acquirente, del bene Controparte_4 Per_4
immobile oggetto di causa.
Con tale atto la predetta Soprintendenza ha comunicato di non ritenere opportuno l'esercizio del diritto di prelazione in ordine all'acquisto del bene stesso.
B) L'odierno appellante, nell'esporre le censure qui prese in considerazione, ha fatto riferimento al predetto documento che, come visto sopra, è stato richiamato quale diretto elemento di riscontro alla prospettata libera e completa alienabilità del bene in questione.
4.2.2) In questa prospettiva deve tuttavia rilevarsi come la predetta comunicazione della Soprintendenza di non contenga, in radice, alcun elemento che possa CP_8 indurre a ritenere che il bene immobile oggetto di causa era “totalmente” alienabile.
In effetti, la prospettazione difensiva dell'appellante risulta formalizzata in termini alquanto anodini, non essendo indicato quale sarebbe l'elemento dirimente (contenuto in tale atto) idoneo a consentire di pervenire alla conclusione auspicata dall'appellante stesso.
16 Ciò, a meno che si intenda che il solo fatto che la Soprintendenza non abbia voluto esercitare la prelazione, non esponendo tuttavia nel contempo rilievi ostativi alla libera commerciabilità del bene, rappresenterebbe di per sè un'idonea conferma di tale libertà di commercio.
Ora, a prescindere dal fatto che tale prospettazione non risulta specificamente esposta dall'appellante e che essa rappresenta unicamente un'ipotesi ricostruttiva della volontà dell'appellante, va rilevato come tale assunto non potrebbe comunque trovare accoglimento, trattandosi della valorizzazione di un comportamento negativo (non aver sollevato questioni sulla commerciabilità) del tutto insuscettibile di essere valorizzato in termini univoci ai fini della decisione della presente causa.
4.2.3) Appare invece non trascurabile il fatto che, nel ritenere di non esercitare la prelazione, la predetta Soprintendenza abbia comunque tenuto a ribadire (nella parte finale dell'atto) che “Alla parte acquirente in indirizzo, si notifica la conferma del vincolo gravante sul bene in oggetto per effetti del Decreto Ministeriale in data 05/02/1958 regolarmente trascritto presso la competente Conservatoria dei RR.II., ai sensi dell'ex legge 1089/39, avente efficacia come disposto dall'art.128 del citato D .Lgs., per gli effetti del quale il bene in questione rimane sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nella Parte Seconda D.Lgs.4210e4 s s.mm.ii. che impegnano tra l'altro:
a) A sottoporre a questa Soprintendenza i progetti di opere di qualunque genere, che si intendono eseguire sull'immobile soggetto a tutela, al fine di ottenere la preventiva autorizzazione;

b) A denunciare, entro trenta giorni dalla stipula, gli atti che trasferiscono in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di Beni Culturali;

c) A comunicare qualunque variazione dell'identificazione catastale del bene”.
Dunque, nella parte in questione, la Soprintendenza ha ribadito che qualunque opera sull'immobile in oggetto avrebbe dovuto essere preventivamente autorizzata dalla stessa Soprintendenza.
Ciò, dunque, conferma l'assunto del giudice di prime cure secondo cui le opere eseguite nell'immobile in questione non potevano considerarsi regolari in quanto poste in essere in assenza dell'autorizzazione della CP_8
4.2.4) Dunque, il documento valorizzato dall'appellante non solo non conforta le tesi difensive di quest'ultimo, ma, per converso, ulteriormente rafforza la decisione raggiunta dal Tribunale di LI.
4.3) Infine, nessun rilievo possono assumere ai fini della decisione della presente causa le argomentazioni dell'appellante secondo cui “Detta circostanza ha indotto il geometra a non curare il giudizio di primo grado (erroneamente) ritenendo che le Pt_1
17 controversie inter partes fossero state già risolte e transatte. Detto riferimento temporale
(ben 16 anni di distanza) legittimamente aveva fatto propendere il tecnico a ritenere l'avvenuto perfezionamento del procedimento autorizzativo della Sovrintendenza;
pertanto, in data 5.12.2019, prot. 158732 era stata depositata presso il Comune di
LI Ufficio Privata relazione tecnica per l'aggiornamento conoscitivo CP_7 dell'immobile ex art. 13 sexies comma 2 del Regolamento Edilizio vigente. Il che avrebbe dovuto legittimamente far ritenere la commerciabilità e la regolarità urbanistica del cespite, anche sotto l'aspetto di opere edilizi e non soggette a sanatoria, malgrado quanto asserito dal geom. nella propria memoria del 3.3.2020, che si rifà sebbene in CP_5
maniera completamente erronea alla relazione per concludere altrettanto Pt_1 erroneamente circa la incommerciabilità dell'immobile”.
Il fatto che il lungo periodo di tempo avesse, erroneamente, indotto il a Pt_1
ritenere che non vi fossero problemi appare (ed è quasi ridondante osservarlo) ininfluente ai fini della decisione della causa, mentre non è ben chiaro (non essendo fornita ulteriore indicazione esplicativa) per quale motivo ciò “...avrebbe dovuto legittimamente far ritenere la commerciabilità e la regolarità urbanistica del cespite, anche sotto l'aspetto di opere edilizi e non soggette a sanatoria”.
5) In applicazione del principio della soccombenza le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere poste a carico della parte appellante e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M.
55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra
€ 26.000,01 ed € 32.000,00 (in considerazione del valore della causa) di cui alla tabella 12 allegata al predetto D.M..
5.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 870/2022 del Tribunale di LI, così statuisce: Parte_1
1) dichiara in parte inammissibile il gravame, nei termini indicati in parte motiva, e respinge per il residuo l'appello;
18 2) condanna parte appellante a rifondere a parte appellata Parte_1 CP_2
e le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per CP_1 compenso, di cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, €
3.045,00 per la fase di trattazione ed € 3.470,00 per la fase decisoria, da maggiorare del
15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

3) condanna parte appellante a rifondere a parte appellata Parte_1 CP_3
le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compenso, di
[...] cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 3.045,00 per la fase di trattazione ed € 3.470,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

4) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante
[...]
, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, Pt_1
per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di conSIlio del 2.7.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il ConSIliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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