Sentenza n. 35/2026
Depositata il 19/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 1, riunita in udienza il
01/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CA BE ZO, Presidente
CHITI ALFREDO, Relatore
BOLOGNESI MAURO, Giudice
in data 01/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 252/2025 depositato il 20/03/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova - Via Fiume 2 16100 Genova GE
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 794/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez. 3
e pubblicata il 13/09/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2019GE0130587 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 732/2025 depositato il 09/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: L'Agenzia delle Entrate chiede la riforma della sentenza appellata e la piena conferma dell'avviso di accertamento. Vinte le spese di entrambi i gradi di causa.
Resistente/Appellato: Resistente_1 Spa chiede il rigetto dell'appello confermando così la nullità dell'avviso di accertamento. Vinte le spese di entrambi i gradi di causa.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Resistente_1 Spa impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2019GE0130587 Atto n. 2023GE0077199 relativo all'unità immobiliare foglio GEA/98 part. 577 sub 22 Indirizzo_1 piani S1-T-S2-S3 con il quale l'Ufficio rettificava il valore finale della U.I. in euro 3.321.930,00 con una rendita di euro 6.400,00 a fronte di un valore determinato dalla società nelò DOCFA in euro 1.721.929,00 e rendita in euro 34.438,58.
Nel ricorso introduttivo la società eccepiva la illegittimità e infondatezza dell'avviso di accertamento per carenza di motivazione ed eccessività della rendita attribuita dall'Ufficio utilizzando un criterio di ordinarietà non applicabile alla unità immobiliare in questione trattandosi di un immobile con caratteristiche di unicità e particolarità non compatibili con altri immobili ubicati in loco.
L'Ufficio si costituiva in giudizio e contestava il ricorso della società e ribadiva la legittimità dei criteri di valutazione dell'immobile.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado annullava l'avviso di accertamento condannando l'Ufficio alle spese di lite.
Avverso detta sentenza propone appello l'Agenzia delle entrate che ne denuncia l'erroneità per non aver dato rilevanza i primi giudici al principio di ordinarietà applicato dall'Ufficio. Sostiene, inolttre l'appellante
Agenzia che, pur trattandosi di un immobile a destinazione speciale "D5" non presenterebbe i caratteri di unicità riferibili ad un polo industriale o di una centrale elettrica, bensì con caratteristiche di uno stabile con appartamento adibito ad uso ufficio che può ben essere comparato con immobili di analoghe caratteristiche e ubicati nelle vicinanze,
Ritiene, infine, che la valutazione sia stata correttamente eseguita in base ad un prezziario contenente le linee guida per la determinazione delle rendite catastali speciali e particolari. L'immobile di particolare pregio costruttivo é stato progettato da Nominativo_1 figura di rilievo nel panorama dell'architettura nazionale per il particolare valore qualitativo nel contesto urbano della sede della Banca_1 detto " Palazzo di Cristallo" e compreso nel catalogo generale dei Beni Culturali Italiani.
Nel costituirsi in giudizio la società contesta i motivi esposti in atto di appello dall'Ufficio e ribadisce come sia legittima l'applicazione del metodo del costo di costruzione con deprezzamento vista la particolarità e singolarità dell'immobile in questione.
Pertanto appare piu verosimile il metodo del costo rispetto a quello di mercato.
L'Ufficio non avrebbe documentato la correttezza dei valori utilizzati con la comparazione di compravendite di immobili similari relative agli anni 1988-89.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La questione centrale della presente controversia riguarda la corretta applicazione del metodo di valutazione dell'unità immobiliare di proprietà della società Siat.
Orbene é fatto incontestato che tale complesso immobiliare costituisca un edificio con i caratteri di unicità
e particolarità nell'architettura genovese dell'epoca, tanto da essere qualificato "Palazzo di Cristallo" progettato da un architetto, Nominativo_1, professionista di rilevante fama nazionale.
Il criterio di valutazione usato dalla società appare legittimo proprio alla stregua delle specifiche e particolari caratteristiche dell'unità immobiliare.
L'applicazione del metodo del "costo di costruzione con indice di deprezzamento" appare legittimo in base a quanto disposto dall'art-28 DPR n.

1.142 che stabilisce : "...di regola devono tenersi in considerazione i prezzi correnti delle unità immobiliari analoghe...qualora non sia possibile determinare il capitale sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore si stabilisce con riguardi al costo di costruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari ".
Peraltro tale metodo é ripreso espressamente nel Prezziario dell'Agenzia delle Entrate, dove al Paragrafo
n.

3.1.2.6 pag. 21 viene indicato un "costo di costruzione" in una forbice da 155,00 euro a 310,00 a mq.
La società ha, infatti, applicato il valore massimo con una riduzione del 10% per vetustà e precarietà dello stato dell'immobile. A conferma della correttezza di tale metodo pare rispondere anche la Circolare n.
6/2012 che prevede che la valutazione tecnico-estimativa venga effettuata con applicazione del costo di costruzione.
Nel caso di specie l'Ufficio ha determinato il valore sulla stima di normali immobili adibiti ad uso ufficio sulla base del Prezziario ma senza una indicazione precisa dei valori di tali immobili nel pòeriodo 1988-89
e senza una dettagliata indicazione delle caratteristiche specifiche di tali immobili.
Quanto, poi, al diritto del contribuente di poter procedere ad una richiesta di rideterminazione della rendita la Suprema Corte é intervenuta con la recente Ordinanza n. 7309/2025 per affermare che "al contribuente deve essere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale la rendita con procedura
Docfa, quando la situazione di fatto e di diritto ab origine denunziata non sia veritiera".
Tale diritto può essere legittimamente esercitato anche dall'Ufficio.
Per quanto sopra l'appello deve considerarsi infondato e andrà respinto. La controvertibilità della materia giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Respinge l'appello, conferma la sentenza impugnata. Spese compensate.