REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Gianmichele Marcelli Presidente
Dott. Pier Giorgio Palestini Consigliere relatore
Dott. Cesare Marziali Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 268/2024RG vertente tra
(p. iva ), rappr. e dif. dall'avv. Francesco Parte_1 P.IVA_1
Gitto, elett. dom. presso lo studio del difensore in Ancona;

-parte appellante e
(c.f. ), rappr. e dif. dagli avv. Emanuela Controparte_1 C.F._1
Ragni ed Ilaria Sbrozzi elett. dom. presso lo studio dell'avv. Emanuela Ragni in Monte Roberto;

-parte appellata
Conclusioni delle parti: come da memoria di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto

1. La presente motivazione, depositata con modalità telematica, è redatta in maniera sintetica secondo quanto previsto dall'art. 132 cpc, dall'art. 118 disp. att. cpc e dall' art. 19 del d.l. 83/2015 convertito con l. 132/2015 che modifica il d.l. 179/2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 221 del 17.12.2012 nonché in osservanza dei criteri di funzionalità, flessibilità, deformalizzazione dell'impianto decisorio della sentenza come delineati da Cass. SU n. 642/2015.

2. ha chiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo n. 514/2018 con cui è Parte_1 stato ingiunto a il pagamento dell'importo di € 45.629,27 a titolo di residuo Controparte_1 corrispettivo dovuto per i lavori eseguiti dalla predetta società in adempimento del contratto di appalto stipulato tra le parti, avente ad oggetto la costruzione di una civile abitazione in Località
Botontano di Cingoli. ha proposto opposizione avverso il predetto decreto ingiuntivo, sostenendo il Controparte_1 minor valore delle opere realizzate, eccependo, in ogni caso, l'inadempimento della società appaltatrice in relazione a vizi e difetti delle opere ed all'illegittimo abbandono del cantiere, causativo di danni risarcibili, e chiedendo, in via riconvenzionale, previa compensazione delle rispettive ragioni di credito, la condanna della società opposta al pagamento della somma di €
14.063,25.
La società opposta, costituendosi in giudizio, ha contrastato le avverse domande, chiedendone il rigetto, ed ha insistito per la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
La causa è stata istruita mediante assunzione di prove orali ed espletamento di consulenza tecnica d'ufficio.
Dopo l'assunzione in decisione, in data 13.10.2023 è stata pronunciata ordinanza di rimessione in istruttoria contenente il rilievo d'ufficio della questione di nullità del contratto di appalto stipulato dalle parti, all'esito della quale, all'udienza cartolare del 30.11.2023, depositate dalle parti memorie sulla predetta questione, la causa è stata nuovamente trattenuta in decisione senza concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

3.Con la sentenza impugnata il Tribunale motivava e decideva come segue:
“Ai fini della decisione della causa è sufficiente (in virtù del principio della ragione 'più liquida') richiamare la questione della nullità del contratto di appalto inter partes stipulato posto dalla società opposta a fondamento della avanzata pretesa monitoria, già oggetto di rilievo d'ufficio con la citata ordinanza emessa il 13.10.2023.
Nella predetta ordinanza sono stati sinteticamente illustrati i passaggi argomentativi che conducono ad affermare la nullità del contratto di appalto per assenza di un titolo abilitativo delle opere da realizzare, ai quali è sufficiente in tal sede fare integrale richiamo, non avendo le parti (e, in specie, l'opposta) – nelle note autorizzate depositate in seguito al rilievo d'ufficio della questione
– offerto argomenti idonei a superare la evidenziata nullità.
Deve peraltro evidenziarsi che “la sentenza la cui motivazione si limiti a riprodurre il contenuto di un altro atto processuale, senza niente aggiungervi, non è nulla qualora le ragioni della decisione siano, in ogni caso, attribuibili all'organo giudicante e risultino in modo chiaro, univoco ed esaustivo” (in tal senso, in relazione a fattispecie di sentenza motivata mediante richiamo ad ordinanza emessa nel corso del medesimo giudizio, CASS., sent. n. 19754/2016), requisiti sicuramente sussistenti nel caso in esame, in cui il provvedimento di riferimento della sentenza è costituito da un'ordinanza emessa nell'ambito del medesimo procedimento dallo stesso giudice, non ponendosi quindi alcun problema né in ordine alla effettiva riferibilità della decisione all'organo giudicante (su cui cfr. CASS, SSUU, sent. n. 642/15), né in ordine alla pronta individuabilità delle ragioni poste a fondamento della motivazione (su cui cfr. CASS., ord. n.
107/15).
Vale comunque la pena approfondire alcuni aspetti della rilevata nullità contrattuale.
La CTU espletata in corso di causa ha consentito di accertare l'assoluta abusività delle opere realizzate dalla società opposta, oggetto del contratto di appalto concluso con il in CP_1 quanto eseguite in assenza di titolo abilitativo e di progetto strutturale: dall'accesso agli atti eseguito dal CTU presso il Comune di Cingoli è emerso, infatti, che il 7.3.2016 era stata presentata al medesimo Comune una richiesta di rilascio del permesso di costruire, che risulta ritirato il
22.9.2017, senza tuttavia che sia mai stato comunicato l'inizio dei lavori, di tal ché il predetto permesso è scaduto un anno dopo il rilascio (il 22.9.2018); inoltre, non è stato depositato alcun progetto strutturale dell'opera, non essendo stati di conseguenza neppure nominati né un direttore dei lavori, né un progettista per la parte strutturale, né un collaudatore statico.
Pertanto, posto che il primo SAL è datato 28.2.2017 ed il secondo SAL 14.4.2017 e che dal comune plesso assertivo delle parti emerge la circostanza per cui nell'aprile del 2017 la società opposta ha lasciato il cantiere, interrompendo i lavori (sia pure per cause che ciascuna parte attribuisce alla responsabilità dell'altra), è evidente come tutti i lavori eseguiti dalla società opposta in esecuzione del contratto di appalto stipulato con l'opponente siano stati realizzati in assenza di titolo abilitativo, che è stato ottenuto soltanto dopo l'interruzione dei lavori e l'abbandono del cantiere da parte della (avvenuti, come detto, nell'aprile del 2017), essendo Parte_1 peraltro nelle more scaduto e, quindi, venuto meno.
Trova, quindi, pertinente applicazione alla presente fattispecie il principio di diritto per cui “il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia è nullo per illiceità dell'oggetto e la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti sin dall'origine, senza che rilevi l'eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, ignoranza comunque inescusabile, attesa la grave colpa di ciascun contraente, che avrebbe potuto verificare, con l'ordinaria diligenza, la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo” (CASS., sent. n. 20301/2012; sent. n. 21418/2018).
Non può nemmeno nella specie invocarsi il principio, precisato dalla giurisprudenza di legittimità, per cui “l'illiceità del contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia sussiste solo qualora l'appalto sia eseguito in carenza di concessione, e non anche nel caso in cui la concessione sia rilasciata dopo la data di stipula ma, comunque, prima della realizzazione dell'opera, non essendo conforme alla 'mens legis' la sanzione di nullità comminata ad un contratto il cui adempimento, in ossequio al precetto normativo, sia stato intenzionalmente posposto al previo ottenimento della concessione o autorizzazione richiesta, e potendosi tale contratto considerare sospensivamente condizionato, in forza di presupposizione, al previo ottenimento dell'atto amministrativo mancante al momento della stipulazione” (così, in massima,
CASS., ord. n. 10173/2018; conforme, CASS., ord. n. 11883/2019): come dianzi evidenziato, infatti, nel caso in esame il titolo abilitativo (permesso di costruire) è stato rilasciato soltanto il 22.9.2017, successivamente quindi non solo alla stipula del contratto di appalto, ma anche all'avvenuta realizzazione di tutte le opere oggetto della richiesta di corrispettivo della società opposta, che
(lungi dall'essere sospese in attesa dell'ottenimento del titolo abilitativo) erano state sicuramente terminate nell'aprile del 2017 (quando la lasciò il cantiere), di tal Parte_1 ché esse sono state indubbiamente realizzate nella totale assenza di titolo abilitativo, ottenuto dopo la loro esecuzione, con conseguente nullità del contratto di appalto inter partes stipulato per illiceità dell'oggetto.
Alla accertata nullità del contratto di appalto posto dalla società opposta a fondamento della avanzata richiesta monitoria conseguono, quindi, il rigetto della domanda di pagamento del residuo corrispettivo proposta dalla predetta società e l'assorbimento dell'eccezione di inadempimento sollevata dall'opponente ex art. 1460 c.c. e della domanda riconvenzionale risarcitoria dallo stesso formulata sul presupposto dell'inadempimento della società appaltatrice: infatti, la validità del contratto costituisce elemento costitutivo della domanda di adempimento del medesimo ed è anche il presupposto sia della eccezione di inadempimento proposta dall'opponente in virtù dell'asserita sussistenza di vizi e difetti dell'opera realizzata, che della domanda di risarcimento danni spiegata dal sempre sulla base dell'inadempimento contrattuale CP_1 della opposta, a sua volta presupponente un contratto valido.
Se, dunque, la nullità del contratto di appalto inter partes stipulato determina la non debenza di alcun residuo corrispettivo da parte del in favore della CP_1 Parte_1 occorre a questo punto verificare se, in conseguenza del rilievo d'ufficio della nullità, le parti abbiano proposto domande volte ad ottenere la restituzione di quanto indebitamente versato in esecuzione del contratto nullo.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità che si è occupata di esaminare la questione del rilievo d'ufficio della nullità ha anche chiarito che, quando il rilievo d'ufficio di una nullità giunga tardivamente, si verifica una situazione del tutto equiparabile alla decadenza in cui la parte sia incorsa per causa ad essa non imputabile, ex art. 153 c.p.c., di tal ché il giudice, oltre a sollecitare il contraddittorio, dovrà consentire alle parti la formulazione di ogni conseguente deduzione, nei limiti del rilievo d'ufficio svolto, rientrando quindi indubbiamente tra le nuove domande consentite sia la richiesta di declaratoria della nullità contrattuale, che quella volta ad ottenere ex art. 2033
c.c. la restituzione di quanto eventualmente corrisposto in esecuzione del contratto nullo, tanto che, laddove tali domande siano proposte, la statuizione su di esse, se non impugnata, avrà effetto di giudicato (tra le altre, CASS., Sez. Un., sent. n.14828/2012; CASS., sent. n. 715/2018; sent. n.
2956/2011).
Ovviamente, la possibilità di disporre le restituzioni conseguenti alla accertata nullità contrattuale
è condizionata alla effettiva proposizione della relativa domanda in virtù dell'esercizio dell'azione di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., in ossequio al principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.
Nel caso di specie, dopo l'ordinanza del 13.10.2023 con cui è stata dal giudicante rilevata d'ufficio la questione della nullità del contratto di appalto posto dalla a Parte_1 fondamento della proposta domanda di condanna all'adempimento, nel termine loro assegnato le parti hanno depositato le rispettive memorie, per poi procedere a precisare le conclusioni
(all'udienza cartolare del 30.11.2023), ma mentre il ha modificato le proprie domande, CP_1 chiedendo la pronuncia della nullità del citato contratto di appalto e la condanna della società convenuta alla restituzione dell'importo di € 34.636,36 dal medesimo indebitamente versatole in esecuzione del predetto contratto, la ha sostenuto la validità del Parte_1 contratto, opponendosi alla declaratoria di nullità, e nel precisare le conclusioni ha richiamato quelle rassegnate nella comparsa conclusionale (dunque, prima del rilievo d'ufficio), instando quindi per la conferma del decreto ingiuntivo opposto e, comunque, per la condanna del al pagamento dell'importo di cui si era riconosciuto debitore;
dunque, la società CP_1 opposta non ha, nemmeno in via subordinata, proposto azione di ripetizione dell'indebito in conseguenza dell'eventuale declaratoria della nullità contrattuale.
Ciò posto, considerato che è pacifico, perché riconosciuto anche dalla società opposta, che il abbia già versato alla l'importo di € 34.636,36 in CP_1 Parte_1 adempimento dell'obbligo di pagamento del corrispettivo insorto a suo carico in virtù della conclusione del contratto di appalto con la predetta società, la declaratoria di nullità del contratto stesso impone di procedere alla restituzione conseguente e, quindi, di accogliere la richiesta avanzata dall'opponente di condanna della opposta alla restituzione della predetta somma, dallo stesso già versata in esecuzione del contratto che in tal sede è dichiarato nullo.
Per contro, malgrado il CTU abbia riconosciuto l'esistenza di un residuo valore delle opere realizzate dalla in assenza di una domanda svolta dalla predetta Parte_1 società a titolo di ripetizione dell'indebito (come detto, non proposta nemmeno in via subordinata)
è preclusa al giudice qualsiasi pronuncia restitutoria avente ad oggetto la corresponsione del predetto residuo valore (se del caso mediante decurtazione dalla somma che la società opposta è tenuta a corrispondere al ex art. 2033 c.c., per compensazione impropria). CP_1
Ne consegue che, accertata la nullità del contratto di appalto stipulato inter partes, posto dalla a fondamento della proposta domanda monitoria, il decreto Parte_1 ingiuntivo va revocato e la società opposta va condannata a restituire a ex Controparte_1 art. 2033 c.c., la somma di € 34.636,36, dallo stesso già versata in esecuzione del contratto nullo;
trattandosi di debito di valuta, vanno riconosciuti gli interessi legali dalla data della domanda al saldo.
La soccombenza della parte opposta comporta la sua condanna alla rifusione delle spese di lite in favore dell'opponente, liquidate come specificato in dispositivo, in relazione alla natura ed al valore della causa, nonché alla qualità e quantità dell'attività prestata, conformemente ai parametri di cui al D.M. n. 147/2022.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa avente n. 2045/2018 R.G.,
Disattesa ogni diversa istanza, eccezione, deduzione, così provvede:
- in accoglimento dell'opposizione, accertata la nullità del contratto di appalto stipulato da e con conseguente non debenza di alcun Controparte_1 Parte_1 corrispettivo da parte di revoca il decreto ingiuntivo opposto;
Controparte_1
- condanna a corrispondere a l'importo di € Parte_1 Controparte_1
34.636,36, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna a rifondere a le spese di lite, che Parte_1 Controparte_1 liquida in € 286,00 per esborsi documentati ed in € 6.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15% del compenso, iva e cap come per legge”.

4.Prima dell'esame dei motivi di gravame, si riportano gli esiti dell'accertamento peritale espletato in primo grado con riferimento alla condizione fattuale e giuridica del fabbricato oggetto di causa:
“Il manufatto oggetto della presente perizia si trova in località Frazione Botontano nel Comune di Cingoli (MC). Si tratta di una struttura in costruzione, situata in prossimità dell'immobile di proprietà ; (…) Controparte_1
Il manufatto è situato in zona rurale, su terreno pianeggiante ed è costituito da un solo corpo di fabbrica che poggia su una platea che costituisce la fondazione del costruendo edificio. In elevazione sono state realizzate porzioni di murature perimetrali che, a giudicare da quanto riscontrabile, costituiranno la struttura portante di un edificio realizzato in muratura portante.
Stando agli elementi desumibili dal preventivo (doc 7 voce 27) la struttura sarà da completare con tetto in legno. Il progetto architettonico depositato al comune di cingoli (allegato 3) in effetti mostra un edificio in muratura portante a due piani con tetto in legno. L'intervento si configura come una demolizione con ricostruzione di un manufatto esistente, con realizzazione contestuale di un piccolo piazzale e alcuni parcheggi esterni. (…)
La struttura è incompleta e non si conoscono i dettagli del progetto strutturale (non in atti) che dovrebbe definire gli spessori e le tipologie di elementi in fondazione non visibili. Al fine di rispondere compiutamente al quesito che chiede di valutare le opere effettivamente realizzate, si è ritenuto indispensabile completare l'iter di accesso agli atti.
(…) all'esito dell'accesso agli atti, tuttavia lo scenario appare del tutto diverso: al comune di
Cingoli, infatti, per il permesso presentato il 07/03/2016 (pratica 6/2016) ritirato il 22/09/2017 dal genero del proprietario non risulta mai dato l'inizio dei lavori. In conseguenza di Controparte_2 ciò il permesso risulta scaduto dopo un anno (22/09/2018).
Oltretutto il primo SAL (DOC 10) riporta una data precedente al rilascio del permesso a costruire: tutti i lavori eseguiti al 28/02/2017 sono dunque avvenuti senza alcun titolo abilitativo. Alla data specificata risultano eseguiti pali, getti della platea e ferro per la carpenteria che dunque sarebbe stato eseguito senza la nomina di un progettista strutturale, un direttore dei lavori per le parti strutturali e di un collaudatore statico. All'abuso di natura urbanistica (mancato inizio lavori al comune) si somma un abuso di natura strutturale (da valutare in relazione al fatto che l'edificio non è finito): al momento, infatti, presso il genio civile non risulta depositato alcun progetto, non è stato nominato un progettista né un direttore lavori per le opere strutturali e non è stato nominato un collaudatore statico. Tale fattispecie, oltre a configurare reati di natura penale, rende le opere di fatto inservibili e quindi da demolire completamente. Ad oggi quindi le opere eseguite non possono rappresentare una parte di edificio realizzato e necessitano una demolizione.
Per rispondere al quesito, dunque, confrontando quanto eseguito con quanto esposto nei conteggi relativi al primo ed al secondo SAL emerge una gravissima incongruenza: il SAL descrive opere che non sono autorizzate e non rispondono a nessun progetto, non hanno subito un controllo e non sono collaudabili. Le opere non possono proseguire dallo stato attuale e devono essere demolite oltre che sanate. Relativamente ai tempi di esecuzione, stando ai SAL l'inizio dei lavori risalirebbe a giugno 2016 e alla data di emissione dei SAL le opere non avevano nessun titolo abilitativo.

2- indichi l'ammontare delle opere realizzate, tenuto conto dei costi dei materiali e della manodopera, effettuando un duplice calcolo, tenendo conto – nel primo calcolo – degli importi oggetto del preventivo del 28.2.2016 (doc. n. 7 di parte opposta), ed utilizzando – nel secondo calcolo – il prezziario regionale vigente nell'anno 2016; dall'accesso agli atti emerge la grave irregolarità amministrativa legata al mancato inizio dei lavori e al mancato deposito al genio civile nonché alla mancata nomina delle figure preposte alla vigilanza e controllo. Se ne deduce che nessun prelievo di calcestruzzo sia stato fatto (i prelievi vanno richiesti formalmente dal Direttore dei Lavori al laboratorio incaricato) e così nessuna barra di armatura.
Ad oggi poi non si comprende la funzione dei 15 pali da 50 per una lunghezza complessiva di
34.50m e non si ha modo di valutare la loro funzione mancando completamente un progetto strutturale o di assetto e sistemazione del piazzale. Mancano altresì i progetti delle reti di sevizi come lo scolo delle acque piovane e non è possibile valutare se siano o meno conformi. Il lavoro eseguito veniva iniziato (PRIMO SAL) ben prima del rilascio del permesso a costruire. C'è di più: il titolo ritirato nel settembre 2017 non ha mai avuto formale inizio lavori e quindi ad oggi presso il comune di Cingoli l'opera è da ritenersi del tutto abusiva: è certo infatti che, rispetto al vecchio progetto si debba ad oggi procedere ad un nuovo permesso. Si trattava per di più di una demolizione con ricostruzione e piano casa: il volume risulta però demolito e il nuovo manufatto è del tutto abusivo: questo potrebbe in futuro far addirittura venir meno possibili ulteriori rilasci di permessi e quindi l'opera di cui si tratta potrebbe non essere più autorizzata avendo demolito il volume esistente senza autorizzazione.
Per rispondere al quesito relativo, dunque, al valore delle opere realizzate ci si deve interrogare sulla possibilità di sanare le opere stesse e valutare eventuali costi. Da qui potrebbe emergere un valore residuo di tali opere.
Tralasciando e dando per scontata la possibilità di avere dal comune di Cingoli un nuovo permesso a costruire per il medesimo intervento e tralasciando anche i costi di una possibile sanzione amministrativa si considera il costo di una eventuale sanatoria strutturale. La parte in elevazione non risulta autorizzata e non ha progetto, non vi sono certificati del materiale e si ritiene ad oggi necessaria una completa demolizione di un manufatto che risulta chiaramente abusivo. (,…) (…) In relazione all'opera eseguita quindi, tolto il costo della demolizione che si ritiene assolutamente indispensabile per sanare un'opera priva di qualsiasi autorizzazione e di fatto completamente abusiva (stante il decadimento del titolo abilitativo ritirato), considerando le parti interrate come opera il cui smaltimento non è necessario, si ritiene ad oggi l'opera costruita priva di qualsiasi valore, stante l'impossibilità di un qualsiasi RI-utilizzo della stessa.
Riassumendo: le opere realizzate non hanno alcun valore perché prive di autorizzazione urbanistica e strutturale. (…)

3- confronti l'importo così determinato con quello richiesto dalla parte opposta con il primo ed il secondo SAL (totali €. 80.265,63) e determini le somme eventualmente ancora dovute dall'opponente, tenuto conto degli importi già versati, pari ad €. 34.636,36; alla luce di quanto emerso gli importi corrisposti per il primo SAL risultano non dovuti perché corrisposti per opere mai autorizzate (addirittura alla data del primo SAL il permesso a costruire non era stato ancora ritirato, ma le opere erano iniziate a giugno e contabilizzate a febbraio 2016, fatto che configura anche reati di altro genere).
Allo stesso modo sono da ritenersi non dovuti costi relativi al secondo SAL, relativo ad una data
(15/04/2017) anche essa antecedente il rilascio del Permesso a Costruire (22/09/2017). Si osserva come i SAL in effetti facciano riferimento solo ad un permesso genericamente indicato come
6/2016.
Si tratta in effetti di un numero pratica assegnato dal comune di Cingoli relativo alla mera richiesta di permesso del 7/3/2016. In nessun modo però il deposito della richiesta di permesso autorizzava l'inizio dei lavori e non autorizzava nemmeno la demolizione dell'edificio: aver demolito l'edificio ad oggi farebbe addirittura perdere i diritti di volumetria e quindi come detto, non è certo che il proprietario possa riuscire allo stato attuale a vedersi rilasciato un ulteriore permesso, qualora voglia dar nuovamente seguito (fatte le demolizioni del caso) alla costruzione dell'immobile ex novo.
Per rispondere al quesito, in relazione a quanto esposto, si osserva come l'importo di 80.265,63 € non fosse in alcun modo dovuto e come il valore delle opere realizzate ad oggi sia invece un valore in negativo, in forza della demolizione da effettuare. Neppure le demolizioni possono essere riconosciute in quanto l'averle fatte senza titolo farebbe ad oggi perdere i diritti edificatori e i vantaggi del piano casa per la ricostruzione e ampliamento come previsto dal progetto (creando un danno e non un valore). Alla luce di quanto esposto è quindi chiaro che gli importi versati non abbiano un controvalore nelle opere realizzate che invece ad oggi cagionano danni in forza delle sanatorie da svolgere. Per il conteggio dei danni ci si è attenuti al ripristino di una situazione originaria che risolve l'abuso, non considerando rilascio di nuovi permessi e non considerando gli oneri esborsati (che per la verità potrebbero essere chiesti indietro al comune non avendo dato corso al permesso approvato).
Non vi sono ulteriori somme dovute quindi per le opere effettuate, vi sono però costi per la demolizione e smaltimento delle opere realizzate che sono da sostenere senz'altro, avendo perso titolo per eseguire gli interventi e fermo restando altri reati che si potrebbero configurare.
Risposte alle osservazioni di parte
Alla data prevista sono pervenute solo le osservazioni di parte convenuta, inviate via pec dal CTP
Ing. Di seguito si riportano le risposte alle osservazioni seguendo lo stesso Persona_1 schema per punti seguito dal CTP (le osservazioni di parte sono riportate integralmente in allegato
04 alla presente relazione).
Risposte alle osservazioni del CTP Ing. per conto di Persona_1 Parte_2

1-In merito alle Osservazioni di carattere generale: il CTP riporta nelle osservazioni di carattere generale una serie di fatti di cui non si ha notizia in atti, che non sono stati discussi in contraddittorio, che non sono oggetto del quesito e che non trovano ovviamente risposta in osservazioni di parte opposta. Stando agli atti acquisiti con accesso ai pubblici uffici e leggendo gli atti di causa, le uniche ricostruzioni sono quelle offerte. Per tutto il resto non si ritiene di dover aggiungere nulla a quanto già specificato.
Sempre nelle osservazioni di carattere generale si fa riferimento a soggetti (direttore dei lavori e progettista delle opere strutturali) che non sono coinvolti nel presente procedimento e addirittura il nominativo del progettista delle opere strutturali compare per la prima volta, non essendo disponibile alcun documento presso i pubblici uffici o in atti e non si hanno riscontri circa il suo coinvolgimento.
In merito alle attività svolte dalla che rientrerebbero in “attività edilizia Parte_3 libera” o come opere di “messa in sicurezza” relative alla demolizione dell'edificio, non si hanno elementi per entrare nel merito delle motivazioni per cui siano stati eseguiti tali lavori di demolizioni in anticipo rispetto alle autorizzazioni e non si è a conoscenza del motivo per cui non sia stata fatta presso il comune di Cingoli nessuna comunicazione per questi lavori, anche solo di
“messa in sicurezza”. Il si vuole precisare infatti che, pur trattandosi di interventi in attività edilizia libera, si è tenuti a comunicare al comune l'inizio delle attività, anche solo con una semplice CILA, comunicando in ogni caso la data di inizio lavori, i nominativi delle ditte, i DURC e tutta la documentazione richiesta in tali casi. Una pratica di questo tipo era dovuta per tutte le attività, ricordando che devono comunque essere corredati dagli adempimenti del caso, con riferimento alla normativa sulla sicurezza nei cantieri edili (d.lgs 81/08) (almeno la notifica preliminare si ritiene un atto dovuto presso il comune e gli uffici competenti di ASL e INAIL).
Anche nel caso di interventi di urgenza che siano necessari nei casi in cui sia messa a rischio la pubblica incolumità, si ricorda che prima dell'inizio dei lavori è indispensabile far presentare una comunicazione, spesso presentabile su apposito stampato predisposto dal Comune o dalla Regione, ove è ubicato l'immobile, corredata da una breve perizia redatta da un tecnico abilitato (ingegnere se l'intervento riguarda opere strutturali, geometra o architetto) che attesti la sussistenza del pericolo e le opere necessarie per il suo immediato superamento, oltre alla documentazione fotografica relativa allo stato di fatto precedente agli interventi.
In questo caso una documentazione del genere risultava ancora più importante alla luce del fatto che l'intervento partiva da un immobile esistente, di cui invece oggi si sono perse le tracce.
Procedure di questo tipo, ad esempio, opere di consolidamento provvisorio, distacco o smontaggio di porzioni pericolanti, installazione di pensiline di protezione dagli agenti atmosferici, puntellamenti, sono semplici e fattibili in poche ore se gli interventi sono urgenti. Date le tempistiche di presentazione dei progetti e di inizio e svolgimento dei lavori, si ritiene che le tempistiche di lavori consentisse un normale svolgimento della pratica. Quello che è invece avvenuto è uno svolgimento delle attività in totale spregio di tutte le regole e le procedure, operando in tutto e per tutto al di fuori delle regole più basilari. Sentire poi che la ditta esecutrice dei lavori sarebbe stata ignara di tutto è un aspetto difficile da credere: se non altro per il mancato rispetto dei basilari adempimenti di comunicazione relativa almeno alla sicurezza nei cantieri, fatto che richiede la verifica dei titoli abilitativi e le comunicazioni anche al comune che a quel punto avrebbe bloccato le attività. Inoltre, nel SAL si riporta un espresso riferimento al permesso di costruire, non al rilascio però, ma alla domanda inoltrata. Questo si ritiene dimostri che l'impresa sapeva perfettamente come si stavano svolgendo le attività. Non risulta quindi strano che i SAL non fossero vidimati dal DL come di consueto si richiede: il fatto è che non esisteva nessuna DL operante (mancando l'inizio formale dei lavori in comune). Il passaggio successivo poi, quello per cui la platea di fondazione, eseguita su progetto dell'Ing. sarebbe una attività edilizia libera Per_2
è del tutto paradossale visto che l'opera non è certo urgente, necessita di permessi e le attività come il prelievo dei materiali da sottoporre a prova sono atti formali che devono essere eseguiti nel rispetto delle normative vigenti dai tecnici nominati.
Sul perché si sia proceduto in questo modo e sugli accordi presi dalle parti non si ritiene di dover aggiungere nulla, ma un tale modus operandi non trova giustificazione e non trova scusanti di alcun tipo. Il risultato è ben chiaro e non sovvertibile: il manufatto eseguito risulta un totale abuso e l'unico modo di sanarlo si ritiene sia la sua demolizione.

2-Sulle Osservazioni sulla Sanatoria dell'edificio
Al contrario di quanto riportato nelle osservazioni, si ritiene che le opere eseguite non siano sanabili: la questione è di natura economica, per cui vale la pena demolire quanto realizzato per ripartire ex novo. i principali 2 argomenti che fanno protendere per questa scelta sono 2:

1- decadenza del titolo abilitativo per mancato inizio lavori. Ad oggi si tratta di dare corso ad una nuova autorizzazione per lavori ma il vecchio volume (che si doveva demolire per poi ricostruire con i relativi benefici del piano casa) non esiste più. Al suo posto c'è invece un manufatto che risulta privo di qualsiasi autorizzazione. La demolizione della parte in elevazione in Poroton consente di fatto di estinguere l'abuso. A questo punto si tratta di depositare una nuova richiesta, dimostrando l'esistenza e la consistenza del vecchio volume demolito (anche in virtù dell'autorizzazione concessa) e ripartendo con un nuovo e identico permesso. La demolizione del costruito consente di evitare oneri e costi aggiuntivi presso il comune di Cingoli.

2- Mancato deposito al genio civile, mancanza di un progettista, di un progetto strutturale e mancata nomina del DL e Collaudatore Statico. La procedura di sanatoria delle opere strutturali eseguite è teoricamente percorribile ma svantaggiosa sul piano economico e procedurale.(…)
Sulle responsabilità che hanno portato a tale problematica non si ritiene di dover entrare, ma risulta inverosimile che l'impresa esecutrice non fosse a conoscenza del fatto di operare in assenza di qualsiasi autorizzazione e in spregio di ogni procedura e normativa vigente, comprese le norme di sicurezza relative alla D.lgs 81/08. La questione appare ancora più paradossale visto che gli attori sono stati informati del fatto che si sarebbe provveduto ad una verifica presso i pubblici uffici e ciò nonostante non si sono preoccupati della questione e non sono riusciti a raggiungere un accordo.(…)

3-Sulle Osservazioni Specifiche alla Relazione CTU
Si risponde per punti a quanto osservato:
a- Sull'esistenza di un progetto e di tecnici incaricati per DL ed altro si ribadisce che esiste un progetto architettonico depositato al comune redatto da un professionista e approvato dal comune.
Non esiste presso il comune un progetto strutturale. Non è mai stato dato inizio ai lavori, dunque, la nomina del tecnico DL è solo potenziale ma tale tecnico non risulta mai aver formalmente iniziato la sua attività. A riprova lo stesso DL non verifica alcun SAL (doc 10 e Doc14). Lo stesso dicasi per il progetto strutturale mai depositato al genio civile per il quale manca del tutto la nomina del DL strutturale e del collaudatore statico.
b- L'opera eseguita è del tutto abusiva. Tale circostanza è stata confermata anche da colloqui con l'ufficio tecnico del comune di Cingoli, che resta possibilista rispetto al fatto di presentare un nuovo permesso per le opere nonostante la demolizione del volume esistente ma ritiene indispensabile la demolizione dei manufatti abusivi prima della presentazione della nuova domanda.”

5.In punto di diritto, sulla nullità dell'appalto per violazione di norme imperative urbanistiche- edilizie, la Corte condivide i principi applicati dal Tribunale che, per completezza, si richiamano:
• “Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia è nullo per illiceità dell'oggetto e la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti fin dall'origine, senza che rilevi l'eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, ignoranza comunque inescusabile, attesa la grave colpa di ciascun contraente, che avrebbe potuto verificare, con l'ordinaria diligenza, la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo.” (Cass. sez.2, sent. n.21418 del30/08/2018)
• “Il contratto di appalto per la costruzione di un'opera senza la concessione edilizia è nullo, ai sensi degli art.1346 e 1418 cc, per illiceità dell'oggetto, sicchè non è suscettibile di convalida stante il disposto di cui all'art.1423 cc, nè tale nullità è sanabile retroattivamente in virtù di condono edilizio, onde l'appaltatore non può pretendere, in forza di quel contratto, il corrispettivo pattuito” (Cass. sez.1 sent.7961 del 20/04/2016).
• Cass. 11883/2019: “(…) l'ipotesi in cui la concessione sia rilasciata dopo la stipula del contratto, ma, comunque, prima della realizzazione dell'opera, non rientra nelle ipotesi di nullità del contratto di appalto per mancanza di concessione edilizia (Cass. n.10173/2018).
Ebbene, come si evince dall'ar.17, l. n.47/85 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) il momento storico rilevante per la verifica della nullità del negozio, in difetto di un elemento essenziale della fattispecie quale la concessione edilizia, è quello del trasferimento dei diritti reali su edifici o loro parti;
effetto che nell'appalto di edificio su terreno di proprietà del committente si realizza con il completamento dell'opera, in virtù di accessione, ex art.934 cc (Cass.
3913/2009)”; • Cass.30703/2019: “(…) il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt.1346 e 1418 cc, avendo un oggetto illecito per violazione di norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall'origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce la convalida ai sensi dell'art.1423 cod civ (Cass. n.4015 del
2007, cfr anche Cass. n.21475 del 2013; Cass. n.21398 del 2013; Cass. n.20301 del 2012).
Tale nullità si verifica anche ove il contratto abbia ad oggetto immobili da costruire o costruiti in modo difforme alla concessione edilizia rilasciata: se la difformità è totale (cioè ove si intenda realizzare un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche rispetto a quello assentito), l'opera difforme è equiparata a quella priva di concessione. …in tema di contratto di appalto aventi ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti in difformità rispetto alla concessione edilizia, occorre distinguere a seconda che tale difformità si totale o parziale: nel primo caso (art.7 della legge 28 febbraio 1985 n.47)
– che si verifica quando è stato realizzato un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie – l'opera è da equiparare a quella costruita in assenza di concessione, con la conseguenza che il relativo contratto di appalto è nullo per illiceità dell'oggetto e violazione delle norme imperative in materia urbanistica;
detta nullità, invece, non sussiste nel secondo caso (art.12 della legge n.47 del 1985) che si verifica quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto (Cass. n.2187 del
2011)”.

6.L'applicazione degli enunciati principi e la valorizzazione in funzione probatoria e decisoria della relazione peritale, consentono di dare adeguata risposta ai motivi di gravame che censurano la dichiarazione di nullità dell'appalto pronunciata di primo grado sotto tre profili:
(a) l'efficacia “sanante” del successivo rilascio della concessione edilizia,
(b) la non necessità di concessione per i lavori realizzati in edilizia libera e da messa in sicurezza;

(c) la non necessità del provvedimento concessorio trattandosi di opere di mera ristrutturazione.

7.Sotto il primo profilo il Tribunale ha ben chiarito che:
• in data 7.3.2016 era stata presentata al Comune di una richiesta di rilascio del permesso di costruire;

• il permesso risulta ritirato il 22.9.2017; • poiché non è stato mai comunicato l'inizio dei lavori, il predetto permesso è scaduto un anno dopo il rilascio e dunque il 22.9.2018;
• non risulta depositato alcun progetto strutturale dell'opera;
• non sono stati di conseguenza neppure nominati né un direttore dei lavori, né un progettista per la parte strutturale né un collaudatore statico;

• il primo SAL è datato 28.2.2017 ed il secondo SAL 14.4.2017;
• nell'aprile del 2017 la società opposta ha lasciato il cantiere, interrompendo i lavori.

8.Correttamente,dunque, il Tribunale ha ritenuto come eseguiti in assenza di titolo abilitativo, tutti i lavori della società opposta traenti titolo dal contratto di appalto stipulato con l'opponente.
La concessione è stata infatti ottenuta soltanto dopo l'interruzione dei lavori e l'abbandono del cantiere da parte della nell'aprile del 2017. Parte_1

9.Si è già chiarito che il contratto non può produrre alcun effetto sin dall'origine allorché al momento del trasferimento dell'opera al committente - che si realizza in virtù di accessione ex art. 934 c.c. – manchi il titolo autorizzativo (v. Cassazione n. 20102/2022).
10.Ritiene la Corte che nella presente fattispecie l'abbandono del cantiere e l'interruzione dei lavori abbiano determinato il trasferimento dell'opera al committente (per accessione) indipendentemente dal suo completamento.
In altri termini l'interruzione dei lavori, l'abbandono del cantiere, il definitivo blocco delle opere
(mai ultimate), hanno comportato che le opere già realizzate sul suolo del proprietario sono divenute di proprietà del proprietario del terreno per accessione.
Con tali precisazioni vanno condivise le conclusioni raggiunte sul punto dal Tribunale:
“Non può nemmeno nella specie invocarsi il principio, precisato dalla giurisprudenza di legittimità, per cui “l'illiceità del contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia sussiste solo qualora l'appalto sia eseguito in carenza di concessione, e non anche nel caso in cui la concessione sia rilasciata dopo la data di stipula ma, comunque, prima della realizzazione dell'opera, non essendo conforme alla 'mens legis' la sanzione di nullità comminata ad un contratto il cui adempimento, in ossequio al precetto normativo, sia stato intenzionalmente posposto al previo ottenimento della concessione o autorizzazione richiesta, e potendosi tale contratto considerare sospensivamente condizionato, in forza di presupposizione, al previo ottenimento dell'atto amministrativo mancante al momento della stipulazione” (così, in massima, CASS., ord. n. 10173/2018; conforme, CASS., ord. n. 11883/2019): come dianzi evidenziato, infatti, nel caso in esame il titolo abilitativo (permesso di costruire) è stato rilasciato soltanto il 22.9.2017, successivamente quindi non solo alla stipula del contratto di appalto, ma anche all'avvenuta realizzazione di tutte le opere oggetto della richiesta di corrispettivo della società opposta, che (lungi dall'essere sospese in attesa dell'ottenimento del titolo abilitativo) erano state sicuramente terminate nell'aprile del 2017 (quando la Parte_1 lasciò il cantiere), di tal ché esse sono state indubbiamente realizzate nella totale assenza di titolo abilitativo, ottenuto dopo la loro esecuzione, con conseguente nullità del contratto di appalto inter partes stipulato per illiceità dell'oggetto”.
11.D'altra parte:
• se si volesse ritenere ancora in corso il contratto di appalto,
• se si volesse fare esclusivo riferimento al fatto che attualmente le opere edili non sono state completate le opere edili,
• se di conseguenza si volesse ritenere non operante il principio dell'accessione perché l'opera non è stata interamente realizzata come da contratto, se ne dovrebbe trarre la conclusione dell'attuale perdurante nullità del contratto di appalto perché avente ad oggetto un bene attualmente: (a)privo di copertura autorizzativa (concessione), (b) non più sanabile, (c)privo di un progetto strutturale e delle autorizzazioni del genio civile.
12.Quanto all'assunto di parte appellante secondo cui
“(..)la maggior parte delle opere oggetto della ristrutturazione, possono essere eseguite in assenza di titolo abilitativo, poiché si tratta di opere che non rappresentano nuovi volumi, e si possono realizzare come Attività Edilizia Libera (Riferimento normativo TUE (Dpr 380/2001) art. 6 comma
1 e Legge Regionale n. 17/2015 art. 4), ed opere che riguardano la messa in sicurezza di edifici pericolanti” esso è chiaramente smentito dagli accertamenti del Ctu da cui si evidenzia che l'unitario progetto di appalto ed anche i lavori effettivamente realizzati:
• hanno carattere demolitorio, invasivo e strutturale,
• necessitavano di adeguata progettazione strutturale,
• non erano di modesta entità, • erano indubbiamente impattanti sull'assetto urbanistico o strutturale dell'edificio.
13.Analogamente è a dirsi con riferimento alle argomentazioni di parte appellante secondo cui non c'era necessità di ottenere la concessione edilizia perché:
• i lavori comportavano allegate (e non provate) necessità di messa in sicurezza di edifici pericolanti;

• i lavori dovevano considerarsi di mera ristrutturazione di fabbricato esistente.
14.Che tali assunti siano infondati si ricava dall'esame compiuto dal Ctu e dagli accertamenti svolti sulle opere realizzate che non sono ascrivibili ad attività edilizia libera, a necessità di messa in sicurezza, a mera ristrutturazione.
In realtà si tratta di un complesso unitario di lavori di demolizione e riedificazione in cui si è persino realizzata una platea di fondazione che non è certo attività libera o urgente o mera ristrutturazione bensì opera strutturale soggetta a particolari procedure autorizzative con concessione di permessi comportanti anche atti formali eseguiti nel rispetto delle normative vigenti dai tecnici nominati come il prelievo dei materiali da sottoporre a prova.
15.A conferma di tali considerazioni sta il fatto che nel SAL si riporta un espresso riferimento al permesso di costruire (non al rilascio però ma alla domanda inoltrata) a conferma del fatto che l'impresa sapeva perfettamente come si stavano svolgendo le attività e la necessità del titolo autorizzativo.
16.In definitiva, integrata la motivazione della sentenza impugnata con le argomentazioni che precedono, l'appello è respinto.
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza, liquidate come da dispositivo.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnativa, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

PQM

LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA definitivamente pronunziando, ogni ulteriore o difforme istanza assorbita o disattesa, così provvede:

1- respinge l'appello;

2-condanna l'appellante a rifondere all' appellato le spese del presente grado di giudizio liquidate in euro 9991,00 per compensi professionali oltre magg. spese forfett., cap e iva come per legge;

3-ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.
Così deciso in Ancona nella Camera di consiglio della Prima Sezione Civile della Corte di Appello in data 1° luglio 2025.
IL PRESIDENTE
Dott. Gianmichele Marcelli
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
Dr. Pier Giorgio Palestini