REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Maria Rosaria Rizzo Consigliere
dr sa Assunta Marini Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 3842/2021 r.g. vertente tra
, difesa dall'avv. Giancarlo Nunè Parte_1
APPELLANTE
e
, difeso dall'avv. Giancarlo Mancini Controparte_1
APPELLATO
CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 7.5.2025.
1 RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Roma ingiunge a il pagamento della somma di € Parte_1
17.983,02, in favore del , a titolo di contributi di gestione Parte_2
approvati con delibera assembleare in data 30.11.2015.
propone opposizione avverso il decreto ingiuntivo deducendo, in Parte_1
particolare, che: è violato l'art.49 del regolamento di condominio, avente efficacia contrattuale, che esonera la società costruttrice ed originaria proprietaria dell'intero fabbricato da ogni contribuzione per le unità immobiliari rimaste invendute;
l'importo ingiunto è, comunque, superiore a quello richiesto dal Condominio in via monitoria. Impugna, altresì, per nullità e/o annullabilità la delibera posta a fondamento dell'ingiunzione.
Il riconosce l'errore del giudice nella misura del credito e contesta tutti CP_1
i restanti motivi di opposizione.
Nelle more del giudizio, in data 5.4.2016, l'importo dovuto (€ 12.801,63) è pagato.
Con sentenza n. 17921/2020 il Tribunale di Roma revoca il decreto ingiuntivo opposto, in ragione del pagamento sopravvenuto e dell'errore nella determinazione della misura del credito;
è respinta l'impugnazione della delibera assembleare in data 30.11.2015 e le spese processuali sono compensate.
Il Giudice ritiene, al riguardo, infondate l'opposizione e l'impugnazione della delibera condominiale, argomentando, in particolare, che: l'applicazione di un criterio difforme da quello regolamentare nella ripartizione delle spese configura un vizio di mera annullabilità; non è dimostrata la natura contrattuale del regolamento condominiale, difettando la produzione di tutti gli atti di acquisto dei condomini;
l'esonero dalla contribuzione, fondata sulla mera condizione soggettiva di una condomina, è priva di giustificazione causale, avuto riguardo al nesso funzionale e proporzionale tra costi e vantaggi
2 nella ripartizione dei contributi di gestione, con conseguente nullità della convenzione di cui all'art.49 reg. cond..
Avverso la predetta sentenza propone appello concludendo per Parte_1
l'accoglimento dell'originaria opposizione a decreto ingiuntivo e dell'impugnazione della delibera condominiale, oltre alla restituzione della somma di € 12.801,63, con gli interessi e la rivalutazione.
Al riguardo deduce quattro motivi: 1) l'efficacia contrattuale del regolamento di condominio, quanto all'art.49, è stata dimostrata non solo attraverso i contratti di compravendita – prodotti a campione - che a tale regolamento e tale clausola operano espresso riferimento ma anche attraverso la nota di trascrizione del regolamento nei registri immobiliari, con conseguente nullità della delibera assembleare che ha ripartito le spese in violazione della esenzione prevista dall'art.49 reg., così esorbitando dalle attribuzioni dell'assemblea (oggetto impossibile ed illecito); 2) la nullità della convenzione di cui all'art.49
è stata rilevata di ufficio senza il previo contraddittorio previsto dall'art.101, comma 2, c.p.c.; in ogni caso l'esenzione dalla contribuzione può essere legittimamente prevista nel regolamento contrattuale;
3) il , originario proprietario degli immobili invenduti, Persona_1
nell'ambito delle operazioni di liquidazione ha conferito una pluralità di beni immobiliari a a titolo di cessione di ramo di azienda – non di compravendita – così facendo Parte_1
subentrare la cessionaria in tutti i diritti ed gli obblighi del;
4) l'Amministratore ha agito Per_1
per la riscossione di contributi non previsti dal regolamento contrattuale in difetto di alcun mandato da parte dei condomini.
Si costituisce il Condominio contestando l'ammissibilità e la fondatezza del gravame.
La Corte così ragiona.
In ordine ai motivi 1) e 2) l'efficacia contrattuale dell'art.49 del regolamento di condominio, predisposto dall'originario costruttore, può ritenersi dimostrata in ragione 3 dell'espresso richiamo operato nei successivi atti di compravendita delle unità immobiliari, pur riscontrato limitatamente a quelli prodotti in giudizio, oltre che della anteriore trascrizione nei registri immobiliari;
non risultano allegati, infatti, atti di trasferimento che non abbiano richiamato tale regolamento.
L'esenzione dalla contribuzione relativa alle “unità immobiliari invendute” è da ritenersi compatibile con la disciplina legale di ripartizione delle spese condominiali in quanto lo stesso art. 1123, comma 1, c.c. consente espressamente che una “diversa convenzione” deroghi ai criteri ex lege sul riparto dei contributi di gestione;
tale derogabilità implica, quindi, necessariamente che sia pienamente disponibile quel “nesso funzionale e proporzionale tra costi e benefici” che, secondo il Tribunale, contrassegna, sotto il profilo causale, la disciplina contrattuale tra i condòmini.
Lo squilibrio pattuito nelle posizioni attive e passive potrebbe assumere eventualmente rilievo solo nell'ambito dei singoli atti di compravendita laddove talune clausole risultino, in ipotesi, incompatibili con la tutela del consumatore ai sensi dell'art. 33
d.lvo n. 206/2005 (in tal senso, Cass. 21 giugno 2022 n. 20007).
La giurisprudenza di legittimità, tuttavia, si è ormai orientata nel senso che se , come nel caso di specie, la delibera si sia limitata a ripartire le spese di determinati periodi di gestione (bilanci), senza innovare anche per il futuro la disciplina legale o convenzionale, il vizio denunciato è qualificabile come ragione di mera annullabilità, da far valere, a pena di decadenza, nel rispetto delle modalità temporali di cui all'art.1137 c.c., essendo la deliberazione comunque riconducibile alle attribuzioni dell'assemblea ai sensi dell'art.1135, comma 1, c.c. (in tal senso Cass. sez. un. 14 aprile 2021 n. 9839).
L'eccezione di decadenza dall'impugnazione, formulata dal nella CP_1
rispettiva comparsa in primo grado, non è però sostenuta dalla dimostrazione della comunicazione del verbale assembleare ed è, comunque, inammissibile in quanto la
4 costituzione in giudizio è avvenuta in data 7.2.2017 e, quindi, senza l'osservanza del termine di gg 20 anteriori alla prima udienza fissata al 9.2.2017 (artt. 166 e 167 c.p.c.).
In ordine al motivo 3) è da ritenere che gli immobili in proprietà a Parte_1
siano “le unità immobiliari invendute”, espressamente esonerate da “ogni contribuzione” ai sensi dell'art.49 reg. cond., in quanto sono le stesse già in proprietà al , nella cui Persona_1
titolarità è subentrata nell'ambito delle operazioni di liquidazione del Fondo Parte_1
comune di investimento immobiliare di tipo chiuso e non all'esito di un contratto di scambio a titolo oneroso o, comunque, di un titolo suscettibile di escludere che gli immobili siano rimasti
“invenduti”.
Quanto al motivo 4) l'amministratore del è senz'altro legittimato ad CP_1
agire in giudizio per la riscossione dei contributi di gestione in virtù delle attribuzioni spettanti ex lege (artt. 1130, comma 1, 1131, c.c.; art. 63, comma 1, disp. att. c.c.) anche in difetto di specifico incarico da parte dell'assemblea.
In conclusione, la delibera assembleare in data 30.11.2015 è da annullare, per violazione dell'art. 49 reg. cond., con conseguente revoca del decreto opposto che su tale delibera si fonda e condanna alla restituzione della somma di € 12.801,63, già corrisposta in corso di causa, con gli interessi legali dal 5.4.2016 nella misura prevista dall'art.1284, comma
4, c.c..
La controvertibilità delle questioni in diritto giustifica la compensazione delle spese processuali di entrambi i gradi.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza del tribunale di Roma n. 17921/2020 :
- annulla la delibera assembleare in data 30.11.2015 in ordine alla ripartizione delle spese e revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 4843/2016;

5 - dichiara compensate tra le parti le spese processuali di entrambi i gradi;

- condanna il alla restituzione della somma Controparte_1
di € 12.801,63, in favore di , con gli interessi legali dal 5.4.2016 nella misura Parte_1
prevista dall'art.1284, comma 4, c.c..
Roma, 8.7.2025
IL PRESIDENTE est.
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