RG. n. 476/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 1242/2024 del 17/04/2024 del Tribunale di
Genova, promossa da:
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Federica Parte_1 C.F._1
Testini, in forza di procura allegata all'atto di appello, presso la quale è elettivamente domiciliata in Genova, via Colombo 7/6
APPELLANTE contro
(C.F.: ) Controparte_1 C.F._2
APPELLATO CONTUMACE
(C.F.: ) CP C.F._3
APPELLATO CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, in parziale riforma della sentenza n. 1242/24, emessa dal Tribunale di Genova in data 17.04.24,
- accertare e dichiarare che il IG. e la IG.ra , Controparte_1 Parte_2
nonché i figli dei predetti coniugi, e , quantomeno a Parte_3 Parte_4
decorrere dal 1° ottobre 2022, occupano illegittimamente, e comunque indebitamente,
l'immobile sito in Genova, Via Italo D'Eramo n. 2/4 e, per l'effetto condannare il sig. CP_1
(e chiunque occupi l'unità immobiliare de qua) all'immediato rilascio dell'immobile
[...]
medesimo (anche mediante sentenza parziale);
1

- condannare altresì il IG. a corrispondere in favore della sorella IG.ra Controparte_1
, a titolo risarcitorio, la somma di € 550,00 per ogni mese di indebita Parte_1 occupazione dell'immobile in oggetto (incluse le eventuali pertinenze), oltre al pagamento/rimborso delle spese di amministrazione condominiale fino all' effettivo rilascio del bene, ovvero la somma, maggiore o minore, meglio vista dal Giudicante avuto riguardo alla documentazione prodotta;

- accertato altresì come il IG. si sia reso inadempiente rispetto alle Controparte_1
obbligazioni assunte nei confronti della sorella (così come esplicitate sia nella scrittura Pt_1
privata datata 1/10/2021, sia nel contestuale contratto di locazione), confermare la condanna di quest'ultimo al pagamento della somma di € 6.050,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti, condannandolo altresì al pagamento degli oneri condominiali maturati nel corso del 2022 (cfr. doc. n. 25) e maturandi fino all'effettivo rilascio dell'immobile, nonché a rimborsare la conchiudente dell'IMU pagata in relazione all'immobile in oggetto dal 2021 al momento dell'effettivo rilascio, nonché dell'importo da quest'ultima versato al geom. in nome e per conto del fratello, a saldo Controparte_3 delle competenze richieste dal suddetto professionista, pari ad € 99,00 (cfr. doc. n. 26), salvo ulteriori poste di danno e/o ulteriori crediti maturandi in corso di causa;

- condannare infine il resistente a rifondere alla ricorrente la somma erogata, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 c.c., al promissario acquirente ( receduto dal contratto di Per_1 compravendita dell'immobile in oggetto, pari ad € 5.000, oltre a rivalutazione ed interessi;

- con vittoria di spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., depositato in data 16/01/2023, adiva il Parte_1
Tribunale di Genova al fine di sentir condannare e al Controparte_1 CP rilascio dell'unità immobiliare sita in Genova, via Italo d'Eramo, n. 2/4, e di sentirli condannare al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri maturati nel corso del 2022 nonchè alla corresponsione di una somma pari ad euro 550,00 mensili per l'occupazione senza titolo dell'immobile avvenuta a partire dall'ottobre 2022. La ricorrente, quale proprietaria di detto immobile per la quota di ¾, unitamente al fratello Controparte_1
(proprietario della quota di ¼), precisava di aver concesso in locazione a quest'ultimo l'immobile con contratto ad uso transitorio avente durata dal 1/10/2021 al 30/09/2022, dietro pagamento di un corrispettivo di euro 550,00 mensili. In forza di tale contratto, CP_1
si impegnava a farsi carico delle spese ordinarie e di tutte le imposte gravanti
[...] sull'immobile, in particolare a titolo di IMU. Deduceva, altresì, che in forza di scrittura privata
2 richiamata nel contratto di locazione il fratello si era impegnato a rilasciare a lei e alla NI una procura irrevocabile a vendere l'immobile, riservandosi il diritto di prelazione da esercitarsi entro e non oltre il 30.6.2022, per la cifra di euro 188.000,00; nel caso in cui egli non fosse stato in grado di acquistare l'immobile entro il termine essenziale del 30.9.2022 avrebbe dovuto rilasciare l'immobile entro il termine del 30.9.2022, data coincidente con il contratto di locazione, al fine di consentirne la alienazione a terzi. Aggiungeva di avere ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto dell'appartamento al prezzo di € 195.000,00, con termine per la sottoscrizione dell'atto al 30.6.2023 e di avere notificato al Potestà rituale denuntiatio. Concludeva, pertanto, chiedendo la condanna dei resistenti (a) al rilascio della predetta unità immobiliare, (b) al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri maturati nel corso del 2022, (c) alla corresponsione di € 550 mensili a titolo di indennità per l'occupazione senza titolo dell'appartamento a decorrere dall'1/10/2022, (d) al rimborso dell'IMU anticipata da essa ricorrente, nonchè (e) al rimborso della somma versata a titolo di compenso al professionista che aveva curato la pratica per il bene in esame. Pt_5
Si costituiva nel giudizio , preliminarmente eccependo l'improcedibilità del Controparte_1
giudizio per mancato esperimento del procedimento di mediazione e per la non corretta scelta del rito ed istando per il rigetto dell'avversario ricorso. Nel merito, il convenuto affermava la nullità del contratto di locazione per mancata esplicitazione della ratio posta a fondamento della deroga alla durata del contratto imposta dalla legge.
Si costituiva nel giudizio , chiedendo l'integrale rigetto del ricorso e CP precisando di occupare l'immobile in quanto assegnataria dello stesso in forza di accordi di separazione personale.
Disposta la conversione del rito con ordinanza 14/2/2024, assegnato il termine per il deposito di memorie integrative, il Tribunale di Genova con la sentenza impugnata, respingeva la domanda di rilascio dell'immobile; condannava il resistente Controparte_1 al pagamento a favore della ricorrente della somma complessiva di € Parte_1
9.565,60 (di cui euro 6.050,00 a titolo di canoni;
euro 2.603,60 a titolo di spese condominiali maturate nel 2022; euro 912,00 a titolo di IMU); respingeva le altre domande di parte ricorrente. Condannava al pagamento, a favore della resistente Parte_1 CP
, delle spese di lite, compensando le spese di giudizio tra la medesima ricorrente
[...]
ed il resistente . Controparte_1
Richiamata la normativa in materia di contratti di locazione di natura transitoria, il Tribunale affermava che la clausola del contratto di locazione di cui all'art. 2, non corredata da idonea documentazione, non rispettasse i requisiti previsti dall'art. 5 L. n. 431/98 come integrato
3 dall'art. 2 d.m. avente natura imperativa, di talchè, in ragione della nullità della clausola contrattuale “facendo la stessa riferimento non a precise esigenze abitative transitorie, bensì alla situazione giuridica dell'unità immobiliare”, il contratto doveva essere assoggettato alla disciplina di cui all'art. 2 primo comma L. 431/1998, cioè alla durata quadriennale rinnovabile, salvo motivato diniego ( la prima scadenza doveva essere individuata quindi in data 30/09/2025). Accoglieva la domanda relativa al pagamento dei canoni, liquidando una somma pari ad euro 6.050,00 (550,00 x 11 mesi), e quella relativa al pagamento delle spese condominiali (pari ad euro 2.603,60), nonché al rimborso dell'IMU per euro 912,00, svolte nei confronti di . Rigettava sia la pretesa avente ad oggetto il pagamento Controparte_1 della somma di € 550,00 “per ogni mese di indebita occupazione”, non essendosi appunto tale fattispecie verificata, né la somma avente ad oggetto il rimborso della somma erogata dalla ricorrente al promissario acquirente, stante la data di scadenza del rapporto locatizio.
Alla luce dell'infondatezza della domanda di rilascio respingeva le pretese di Parte_1 relative alla corresponsione dei canoni e degli oneri maturati “fino all'effettivo rilascio dell'immobile”. Rigettava, infine, le medesime domande svolte nei confronti di CP
, che non risultava parte né del contratto di locazione, né della scrittura privata
[...]
azionata dalla ricorrente, che condannava al pagamento delle spese di lite.
Avverso detta sentenza ha interposto appello , chiedendone la riforma e Parte_1
formulando i seguenti motivi di appello:

1. Con il primo motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui non ha riconosciuto la natura transitoria del contratto di locazione intercorso tra la stessa e
. Le parti – afferma - avevano scelto di stipulare detto contratto al fine di Controparte_1
soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o conduttori e la comune volontà di convenire una durata limitata e temporanea del rapporto locatizio, come da clausola specifica, corredata da idonea documentazione, consistente nella scrittura privata stipulata dai due fratelli in merito alla futura gestione dell'immobile.

2. Con il secondo motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui non ha riconosciuto l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento del conduttore. All'art. 7 del contratto di locazione era espressamente prevista la risoluzione del contratto in caso di inadempimento del conduttore nel pagamento di due mensilità del canone, anche non consecutive, pertanto, il giudice avrebbe dovuto dichiarare il contratto risolto di diritto.

3. Con il terzo motivo di appello lamenta la non corretta quantificazione degli importi ad essa spettanti. Pur avendo correttamente quantificato i canoni non corrisposti (pari ad euro
4 6.050,00), il Tribunale non avrebbe erroneamente riconosciuto le mensilità successive alla scadenza del contratto, né le spese condominiali sostenute e avrebbe liquidato una cifra scorretta – in difetto – per il pagamento dell'IMU, che avrebbe dovuto essere versata per la quota di sua competenza anche da . Inoltre, il Tribunale avrebbe Controparte_1
erroneamente mancato di considerare la procura a vendere conferita da a Controparte_1
. Parte_1

4. Con il quarto motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza di primo grado laddove non ha tenuto in considerazione il fatto che si fosse costituita tardivamente CP
in giudizio, con conseguente effetto decadenziale in merito alle eccezioni processuali da questa svolte. Inoltre, l'assegnazione della casa coniugale sarebbe oggetto di un accordo di separazione non opponibile all'odierna appellante. In ultimo, stante il fatto che il contratto di locazione era scaduto in data 30/09/2022 ovvero si era risolto di diritto in data antecedente, non sarebbe potuto rivivere in capo a ai fini dell'assegnazione CP
della casa familiare.
Con ordinanza del 20/11/2024 questa Corte ha dichiarato la contumacia di Controparte_1
e di e ha fissato udienza per la discussione del ricorso in data 18/02/2024, CP
assegnando termine per il deposito di note conclusive. Con ordinanza del 24/2/2025, rilevato il mancato deposito delle note scritte, la causa è stata rinviata ex art. 309 c.p.c. all'udienza cartolare del 11/3/2025. Depositate le note scritte la causa è passata in decisione
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo motivo è fondato.
Va richiamata la normativa già citata dal primo giudice che consente ( legge n. 431 del 1998) la stipula di locazioni ad uso transitorio attraverso la disposizione contenuta nell'art. 5, il quale prevede la facoltà di stipulare “contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti”; la previsione delle locazioni “transitorie” è, inoltre, contenuta nell'art. 2 comma 5 della stessa legge, che stabilisce che i contratti di locazione a canone “concertato” non possono avere durata inferiore a tre anni “ad eccezione di quelli di cui all'art. 5”. Lo stesso art. 5 L.
431/1998 rimette poi al decreto ministeriale previsto dall'art. 4 comma 2 la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula di tali contratti. Il d.m. richiamato dal primo giudice
è quello 20.12.2002, che all'art. 2 stabilisce: “

1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie - con
5 particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative … 4. I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto
– …”.
L'art. 2 del contratto di locazione del 1/10/2021 intercorso tra e Parte_1 CP_1
(“Esigenza della transitorietà”) prevede: “Le parti … dichiarano che la transitorietà
[...] del contratto dipende dall'esigenza di definire le sorti dell'immobile oggetto di locazione
(acquisto da parte del comunista/conduttore o alienazione a terzi), siccome in comunione ereditaria le quali sono accordate come da scrittura privata che si allega e che costituisce parte integrante del presente contratto”.
Osserva la Corte, in primo luogo, che la scrittura privata citata nel contratto di locazione datata 1/10/2021 è richiamata ed allegata al contratto, di tal chè risulta soddisfatto il requisito previsto dalla normativa per cui la esigenza transitoria va supportata da idonea documentazione. In secondo luogo, da essa si evince che: a decorrere dal 1° ottobre 2021
, comproprietaria per la quota di 3/4 concedeva in locazione al fratello , Parte_1 CP_1
comproprietario per la residua quota di 1/4 - con contratto ad uso transitorio avente scadenza il 30/9/2022 l'immobile sito in Genova (GE), in Via Italo d'Eramo n. 2/4 con le relative pertinenze, affinché lo stesso vi potesse abitare unitamente al proprio nucleo familiare, a fronte di un corrispettivo mensile convenuto in € 550,00, oltre alle spese ordinarie e alle imposte;
che , in forza di una prelazione da esercitarsi entro CP_4
30/6/2022 aveva la possibilità di acquistare l'immobile entro la data del 30/9/2022, ovvero, in difetto della facoltà di acquisto, si impegnava al rilascio libero da persone e cose entro la medesima data. Per tale ipotesi, la locatrice poteva utilizzare la procura a vendere nel frattempo rilasciatagli dal conduttore al fine di reperire un acquirente per la stipula di un atto di vendita che non poteva essere formalizzato prima del 30/9/2022.
Pertanto, alla data di sottoscrizione del contratto e della contestuale scrittura privata di accordo entrambe le parti intendevano prevedere un contratto di durata annuale al fine di, alla scadenza del contratto, consentirne la vendita a decorrere dal 30/9/2022, esigenza rispondente all'interesse delle parti, salvo che nel frattempo il conduttore non avesse esercitato l'opzione di acquisto del bene in suo favore. In entrambe le ipotesi il rapporto locatizio doveva cessare perché il bene veniva compravenduto.
6 Risultano, pertanto, enucleate sia nel contratto che nella scrittura privata richiamata e allegata le ragioni per cui il contratto doveva avere natura temporanea, precisamente annuale, ossia quelle rispondenti, oltre che alla volontà, anche alle esigenze sia del locatore che del conduttore di ancorare la durata del contratto all'esigenza, appunto, temporalmente definita e certa (del 30/9/2022) al fine di disporre dell'immobile in vista della vendita a terzi o dell'acquisto da parte dello stesso conduttore. Del resto, nel corso del Controparte_1
primo grado di giudizio non ha contestato le ragioni temporanee della locazione, previste anche nel suo interesse, né ne ha sostenuto la natura simulatoria, limitandosi ad invocarne la nullità che tuttavia dovrebbe essere genetica e strutturale, laddove egli invece non ha mai negato la sussistenza delle ragioni indicate nel contratto e nella coeva scrittura privata, circostanza da cui si evince che l'interesse del resistente a proseguire la locazione – rispetto alla quale peraltro risulta, altresì, inadempiente nel pagamento del Controparte_1 corrispettivo per oltre due mensilità– in quanto sopravvenuto rispetto agli accordi originari e da questi non disciplinato, non può trovare tutela, di tal chè non si ravvedono le ragioni per negare la prevista transitorietà.
Ne consegue che, poiché la scadenza naturale del contratto è da individuarsi in quella annuale stabilita del 30/9/2022, va accolta la domanda di rilascio dell'immobile libero da persone e cose proposta dall'appellante nei confronti di . Il termine per Controparte_1
l'esecuzione può essere fissato in trenta giorni dalla notificazione della presente sentenza.
Il secondo motivo è assorbito.
Venendo al terzo motivo, esso è parzialmente fondato. In primo luogo è fondato nella parte in cui l'appellante lamenta il mancato riconoscimento di una somma a titolo di indebita occupazione dell'immobile da parte di , somma che può essere parificata Controparte_1 all'importo pattuito a titolo di canone di locazione, pari ad euro 550,00 a partire dal mese successivo alla scadenza del contratto, ossia dal 1/10/2022 fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Quanto alle spese condominiali riconosciute dal primo giudice nell'importo di euro 2.603,60
(doc. 25), va accolta la domanda di condanna al pagamento del maggior importo di euro
3.000,00 (come comprovate dai doc. 11 e 32), non potendo riconoscersi la maggior somma reclamata di euro 4.831,45 (doc. 32) riferita indistintamente sia a spese straordinarie – domanda non proposta in giudizio - che ordinarie, né ulteriori somme a titolo di spese condominiali rispetto a quelle documentate, non risultando la prova dei pagamenti da parte dell'appellante.
7 Quanto all'IMU, in luogo della somma riconosciuta dal Tribunale di euro 912,00 spetta alla parte appellante, come previsto negli accordi, la prima rata del 2021 (euro 673,00), nonché le rate di dicembre 2021, giugno 2022, e fino a settembre 2022 (in proporzione quantificata in euro 168,25), e quindi in totale euro 2.187,25 (euro 673,00 x 3 + euro 168,25), somme di cui risulta la prova del pagamento (doc. 10), non potendo riconoscersi ulteriori somme a tale titolo posto che, scadendo il contratto, le relative somme a titolo di imposta gravano sulla appellante quale comproprietaria.
Non può essere riconosciuta la somma di euro 99,00 in quanto non risulta provato che l'esborso sia in eccesso a quanto dovuto dalla stessa appellante, né l'importo di euro
5.000,00 a titolo di danno quale importo corrisposto a tal sig. a seguito del recesso Per_1 di quest'ultimo dalla promessa di acquisto dell'immobile a causa dell'impossibilità per l'appellante di garantire la liberazione dell'immobile entro una data certa, in difetto di prova sufficiente (doc. 27) per mancata produzione della proposta di acquisto.
Non vi è luogo a provvedere sul quarto motivo avendo la parte appellante dichiarato nella comparsa conclusionale depositata il 2/2/2025 di aver raggiunto un accordo transattivo con
, di non aver interesse a coltivare le domande formulate nei confronti della CP
predetta, domande alle quali la appellante espressamente rinuncia mediante Parte_1
la sottoscrizione delle note conclusive 1/2/2025. Sul punto va quindi dichiarata la cessazione della materia del contendere a spese compensate del grado di appello.
Le spese di lite nei rapporti fra l'appellante e l'appellato seguono la Controparte_1
soccombenza, e sono liquidate ai sensi del DM. N. 55/2014 come in dispositivo.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 1242/2024, del
17/04/2024, del Tribunale di Genova, così provvede: in parziale riforma della sentenza impugnata:
- condanna l'appellato all'immediato rilascio dell'immobile sito in Genova, Controparte_1 via Italo d'Eramo, n. 2/4 libero da persone e cose, fissando per il rilascio il termine di 30 giorni dalla notifica della presente sentenza;

-condanna l'appellato al pagamento in favore dell'appellante Controparte_1 Parte_1 della somma di € 550,00 per ogni mese di indebita occupazione dell'immobile in oggetto fino all' effettivo rilascio del bene;

-condanna l'appellato al pagamento in favore dell'appellante Controparte_1 Parte_1
delle seguenti somme: euro 3.000,00 (in luogo di euro 2.603,60 stabilite dal Tribunale) a
8 titolo di spese condominiali ordinarie ed euro 2.187,25 (in luogo di euro 912,00 stabilite dal
Tribunale) a titolo di IMU;

-respinge ogni altra domanda;

-conferma nel resto la sentenza (in particolare per quanto riguarda la condanna di CP_1
al pagamento della somma di euro 6.050,00 a titolo di canoni non pagati);
[...]
-condanna al pagamento delle spese di lite dei due gradi del giudizio che Controparte_1
liquida, quanto al primo grado in euro 3.500,00 per compensi, oltre spese forfetizzate, iva e cpa e, quanto al presente grado, in euro 2.500,00 per compensi, oltre spese forfetizzate, iva e cpa.
-dichiara cessata la materia del contendere a spese compensate del grado fra l'appellante e l'appellata . Parte_1 CP
Genova, 12/03/2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno
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