R.G. 4451/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere
Caterina Garufi Consigliere est. riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 4451 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del
9.1.2025, con assegnazione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ridotti rispettivamente a 30 e
20 giorni, vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Pt_2
(C.F. ) e (C.F.
[...] C.F._2 Parte_3
), elettivamente domiciliati in Roma, Viale C.F._3 delle Milizie n. 22, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Arturi che li rappresenta e difende in forza di procura in atti appellanti
E
(C.F. , Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma,
Via Valsugana n. 3, presso lo studio dell'Avv. Paolo Zompicchiatti che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti appellato
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 3959/2020
– impugnazione delibera assembleare
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. , in qualità di comproprietari dell'unità Parte_1 Parte_2 immobiliare contrassegnata come interno 22, scala A, insieme a
1 proprietaria dell'unità immobiliare contrassegnata Parte_3 come interno 23 scala A, entrambi gli immobili siti nel Condominio di
Via Umberto Cagni n. 21 (di seguito, , in Roma, località CP_1
Ostia Lido, si rivolgevano al Tribunale di Roma per impugnare la delibera condominiale approvata all'adunanza del 15.5.2018, limitatamente ai punti 1) e 2) dell'ordine del giorno, aventi ad oggetto:
“1) esame relazione e conteggi finali redatti dalla DL CP_2 approvazione conteggi finali e decisioni conseguenti;
eventuale approvazione ulteriori lavori richiesti;
2) esame ed approvazione bilancio consuntivo anno 2017 e relativi riparti”. In relazione ai suddetti punti dell'O.d.G., l'assemblea condominiale, con il voto contrario degli attori: approvava il conteggio finale dei lavori per euro
206.411,31, certificando la regolare esecuzione delle opere;
deliberava l'approvazione del bilancio consuntivo relativo all'anno di esercizio 2017. Ciò premesso, deducevano l'invalidità di entrambe le deliberazioni: in ordine ai lavori effettuati, lamentavano sia la realizzazione di interventi diversi rispetto all'originario progetto inadeguati e inidonei dal punto di vista tecnico, sia la mancata esecuzione di opere da parte della ditta appaltatrice secondo le regole dell'arte, nonché tempi di realizzazione superiori rispetto a quelli indicati nel certificato di regolare esecuzione dei lavori;
in ordine al bilancio consuntivo 2017, si dolevano di un errore sul debito risultante a carico dei coniugi , oltre che dell'errata ripartizione Persona_1 delle spese per il consumo dell'acqua e di altri oneri, asseritamente non dovuti. Concludevano chiedendo di accertare la nullità ovvero, in via subordinata, di annullare le deliberazioni adottate nel corso dell'assemblea del 15.5.2018 dal convenuto, CP_1 relativamente ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno. Con vittoria di spese. Si costituiva in giudizio il , eccependo preliminarmente il CP_1 mancato espletamento del tentativo di mediazione obbligatoria. Concludeva chiedendo di “rigettare tutte le domande attoree perché assolutamente inammissibili, generiche ed indeterminate, infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate né dimostrate”, con vittoria delle spese di causa. All'udienza del 18.3.2019, il Giudice rinviava la causa per consentire la mediazione, successivamente conclusasi negativamente. A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 14.11.2019, con ordinanza del 2.12.2019 il Giudice rinviava per la discussione orale e la decisione, assegnando alle parti termine di dieci giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusive. All'udienza del 21.2.2020, la causa veniva discussa e decisa ex art. 281 sexies c.p.c.
2 Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 3959/2020, respingeva la domanda attorea e condannava gli attori a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, liquidate in euro 2.700,00 per competenze professionali, oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali come per legge.

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, Parte_1 Pt_2
e contestavano le conclusioni cui era addivenuto
[...] Parte_3 il Giudice di primo grado. In particolare, criticavano:

2.a) erronea e/o omessa valutazione delle risultanze documentali in atti. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel rigettare la domanda attorea di nullità e/o annullamento della deliberazione assembleare impugnata, nella parte relativa all'approvazione del bilancio consuntivo relativo all'esercizio 2017. Nel corso del primo grado di giudizio, i coniugi avrebbero fornito prova di tutti i bonifici Persona_1 eseguiti in favore del nel corso dell'esercizio finanziario CP_1
2017, da cui emergerebbe un loro credito pari a euro 284,92, in luogo della posizione debitoria per l'importo di euro 433,33 di cui al bilancio contestato. Sarebbe stato sufficiente – deducevano gli appellanti – “che il Giudice di prime cure, senza necessità di una consulenza sul punto, avesse confrontato gli importi versati nel corso dell'esercizio 2017 con quelli imputati agli attori in sede di bilancio, relativo al medesimo esercizio finanziario”. In merito all'imputazione delle spese asseritamente non dovute, affermavano che “in assenza di una decisione giudiziale che condanni un condomino al pagamento di determinate spese, sussiste, in capo all'assemblea condominiale, il potere di imputazione, al singolo partecipante, di spese inerenti la gestione, manutenzione e conservazione dei beni comuni, solo per la quota di relativa spettanza, essendo, pertanto, affetta da nullità la delibera che addebiti, al singolo condomino, spese individuali, in difetto di un connesso potere assembleare” (cfr. pagg.

5-6 atto di citazione in appello);

2.b) motivazione omessa e/o carente e/o insufficiente. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel rigettare la domanda attorea di nullità e/o annullamento della deliberazione assembleare impugnata relativa all'approvazione del conteggio finale dei lavori per euro 206.411,31. Riproponendo la domanda già proposta in primo grado, richiamavano la deliberazione assembleare del 6.6.2017 nella quale erano state approvate le varianti suggerite dalla ditta appaltatrice;
le relazioni redatte dal Geom. Dott. e dall'Arch. CP_3 Controparte_4 fornirebbero la prova di quanto dedotto circa l'inadeguatezza delle varianti e la mancata esecuzione dei lavori da parte della ditta appaltatrice secondo le regole dell'arte.
3 Concludevano chiedendo di dichiarare la nullità ovvero, in via subordinata, di disporre l'annullamento delle deliberazioni assembleari del 15.5.2018. Con vittoria di spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio.

3. Si costituiva in giudizio il Condominio di Via Umberto Cagni n. 21, eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'appello per l'estrema genericità delle doglianze formulate dagli appellanti in violazione dell'art. 342 c.p.c. Concludeva chiedendo di rigettare il gravame in quanto destituito di fondamento giuridico e fattuale e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata.
Dopo lo scambio di note di trattazione scritta, la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 9.1.2025, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ridotti rispettivamente a 30 e 20 giorni.
MOTIVI DELLA DECISIONE

4. Va premessa l'ammissibilità, a norma dell'art. 342 c.p.c., del gravame che individua le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, le relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuta e contrasta le ragioni addotte dal primo Giudice (conformemente all'orientamento prevalente della Suprema Corte: v. sentenza n. 2681/2022).

5. Nel merito, però, l'appello va rigettato.
Sul motivo di appello sub 2.a) e con particolare riguardo alla contestazione relativa all'asserita erronea imputazione, nel bilancio 2017 approvato con la delibera del 15.5.2018, di un debito a carico degli appellanti di circa 400,00 euro (vantando invece gli appellanti, a loro dire, un controcredito di circa euro 200,00 nei confronti del
), la doglianza è infondata. Dalla lettura del bilancio CP_1 emerge che i condomini e Parte_1 Parte_2 Pt_3 avevano maturato debiti nei precedenti esercizi, tutti
[...] regolarmente approvati con delibere assembleari che non risultano impugnate. La domanda degli appellanti, quindi, non è meritevole di accoglimento perché i condomini, non avendo tempestivamente impugnato le delibere che imputavano loro dei debiti nei confronti del
(che il bilancio 2017 qui impugnato si limita a riportare, CP_1 stante il mancato adempimento degli interessati), sono decaduti dal potere di sollevare contestazioni in merito, ex art.1137 c.c.
In ordine alla imputazione agli appellanti di spese asseritamente non dovute per “oneri individuali”, la doglianza è inammissibile per genericità. La giurisprudenza richiamata in gravame presuppone che l'interessato individui, con precisione, la causale e i versamenti che
4 sarebbero stati richiesti indebitamente dal Condominio, mentre nel caso di specie non vi è alcuna indicazione in tal senso. Sulla ripartizione delle spese per il consumo dell'acqua, va confermato quanto già ritenuto dal Tribunale sul difetto di interesse ad agire. La delibera impugnata, in parte qua, rinviava a successiva assemblea per la ripartizione delle spese per il consumo dell'acqua tra i condomini e, quindi, i condomini non risultano pregiudicati dalla delibera impugnata che, per tale profilo, ha natura interlocutoria.
Passando alla censura sub 2.b), i lavori straordinari di cui alla delibera del 15.5.2018 relativi a opere di “trattamento ferri colonne, con rimozione e riposizionamento/riparazione della cortina” (v. atto di appello pag. 6), risultano regolarmente approvati. Le contestazioni degli appellanti in ordine alla esecuzione dei lavori alternativi rispetto al capitolato “di 'inghisaggio e punzonatura'”, asseritamente
“inadeguati ed inidonei, dal punto di vista tecnico, ovvero difformi dalle regole dell'arte” (pag.2 dell'atto di citazione in primo grado) risultano sollevate, anche in tal caso, tardivamente. Nel dettaglio, la modifica dell'iniziale progetto era stata illustrata ed approvata nel corso di una precedente assemblea del 6.6.2017 (“il rappresentante della ditta espone il lavoro fatto sulla cortina dicendo che è stata sostituita la voce del capitolato con una più favorevole che ha riguardato l'ancoraggio della cortina stessa come da scheda tecnica con un risparmio di circa 10000€ ferma la garanzia contrattuale. L'impresa riferisce di aver trattato a sua cura e spesa con idoneo sigillante sulle due facciate di
Via Cagni e via Vincon.”: v. verbale delibera del 6.6.2017), senza che la relativa delibera fosse impugnata dagli odierni appellanti i quali ultimi, quindi, non possono più sollevare contestazioni in merito.
Peraltro, le varianti al progetto iniziale risultano aver comportato un risparmio di spesa, a vantaggio anche dei condomini appellanti.
Quanto ai lavori già presenti nel progetto originario che, secondo gli appellanti, sarebbero stati eseguiti in modo difforme alle regole dell'arte, la doglianza è solo genericamente prospettata ed è priva di riscontro. A conferma di tale conclusione, si rappresenta che la stessa perizia del geom. prodotta dagli appellanti a sostegno delle loro CP_2 pretese, esclude vizi o difetti dell'opera consegnata (“Ogni tipologia di lavoro alternativo e migliorativo, rispetto a quanto previsto dal contratto d'appalto dell'Arch. Mazza, è stato spiegato in assemblea con adeguata relazione. Poi i signori condomini hanno deciso, autonomamente, in base alle proprie convenienze economiche.
Nonostante le molteplici difficoltà operative, a mio avviso i lavori sono stati svolti correttamente senza poi contare che, come anzi detto, ogni variante o modifica è stata proposta ai signori condomini”; con
5 riguardo alle ringhiere, “il capitolato dei lavori prevedeva una lavorazione più consistente che però, per motivi di economia, il
ne ha chiesto il completo annullamento”). Inconferente CP_1 risulta, invece, il richiamo alla relazione dell'arch. , nella CP_4 quale sono espresse valutazioni che non riguardano gli interventi oggetto dell'impugnata delibera (relativi, essenzialmente, al fissaggio della cortina dello stabile condominiale), ma a problematiche diverse.
Risulta indeterminata e priva di prova anche la doglianza sulla
“dilatazione” dei tempi di realizzazione dei lavori. Pertanto, gli appellanti non hanno fornito idoneo riscontro in ordine ai vizi che inficerebbero i lavori di cui alla delibera impugnata. Ne consegue la mancata ammissione, anche in questa sede, delle istanze istruttorie richieste in gravame, dovendosi confermare che la richiesta della CTU per verificare la corretta esecuzione delle opere è meramente esplorativa e, quindi, da rigettarsi, al pari delle residue domande - come quella di interrogatorio formale dell'amministratrice dello stabile- del tutto superflue ai fini del decidere.

6. Le spese processuali di fase sono poste a carico degli appellanti in virtù della loro soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i parametri medio/ minimi delle controversie dal valore indeterminabile di modesta complessità.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 Pt_3 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 3959/2020, nei
[...] confronti del Controparte_5
Condanna gli appellanti, in solido, al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell'appellato in € 6900,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e CP_1 accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 22.4.2025.
La Consigliera est.
Caterina Garufi La Presidente
Franca Mangano
La decisione è stata redatta con il contributo dell' dott.ssa CP_6
Sarah Varlese.
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