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RG.nr. 943/24
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA Sezione Civile Riunita in camera di consiglio del 3.12.2025 e composta dai seguenti Magistrati: dott. Francesco Salvatore Filocamo Presidente dott. Silvia Rita Fabrizio Consigliere dott. Federico Ria Consigliere rel. ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di appello n. 943/2024 R.G., trattenuta in decisione con ordinanza del 26/11/25 promossa da e , rappresentati e difesi dall'Avv. Andrea ZO del Parte_1 Parte_2 Foro di Vasto (CH) in virtù di procura alle liti rilasciata su foglio separato, allegata e spedita in via telematica unitamente al presente atto ex art. 10 DPR n.123/2001, ed elettivamente domiciliati in Cerignola (FG) alla via Luigi Barriello n. 1 Appellanti contro rappresentati e difesi CP_1 Parte_3 Parte_4 dall'Avv. Fabrizia Carugo e Avv. tutti rappresentati e difesi in forza di procura Parte_4 speciale rilasciata a margine nella comparsa di costituzione e risposta di primo grado, dall'avvocato domiciliati presso lo studio dell'Avv. Michele Del Borrello del Parte_4 Foro di Vasto Appellati
, rappresentato e difeso dall'Avv. Carlo Colantonio del Foro di Vasto (CH) CP_2 virtù di delega allegata alla comparsa di risposta ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Vasto, via Bachelet, 2 Appellato e , rappresentati e difesi dall'AVV. CAROLINA CP_3 Controparte_4 MARCHETTI del Foro di L'Aquila elettivamente dom.ti a L'Aquila - Via Pescara n.ro 29, presso e nello studio dell'Avv.to, dalla quale sono rappresentati e difesi in virtù della procura apposta in calce alla comparsa di risposta in appello su foglio separato, allegato e spedito telematicamente Appellati- Appellanti incidentali avverso la sentenza n. 297/2024 del Tribunale di Vasto, pubblicata in data 23/09/2024, notificata il 26.9.2024, avente ad oggetto la proprietà del locale sottotetto sito nel condominio “Gabbiano” di Vasto (CH), Via Gargano n. 6.
CONCLUSIONI:
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Appellante: Voglia l'On.le Corte d'Appello di L'Aquila, reietta ogni contraria istanza ed eccezione, previa riforma totale dell'impugnata sentenza, inter partes, così provvedere: – IN via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;
- NEL MERITO, accogliere l'appello e, previa dichiarazione di modifica dei fatti ricostruiti dal giudice di primo grado, per l'effetto riformare la sentenza di primo grado, perché infondata in fatto e in diritto e accogliere le conclusioni rassegnate in primo grado;
- condannare , , CP_2 CP_1 Parte_3
e al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa oltre IVA, CNA,
[...] Parte_4 per il doppio grado di giudizio
Appellati e : “Tanto premesso i sigg.ri Parte_4 Parte_3 CP_1 [...] e come in epigrafe rappresentati e difesi, si costituisce Pt_4 Parte_3 CP_1 nel presente giudizio di appello, chiedendo per tutti i motivi ex ante rappresentati: In via preliminare che il Giudice adito dichiari la decadenza dell'appello proposto dagli appellanti, in quanto decorso il termine di 30 giorni per proporlo in violazione dell'art. 325 c.p.c. ovvero a causa della violazione dell'art. 434 c.p.c. come spiegato in atti, ordinando l'archiviazione del ricorso e condannando la controparte alle spese di lite. Nel merito Rigettare il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto, confermando la sentenza di primo grado;
In via subordinata Nella denegata ipotesi il giudicante ritenga comunque di voler riformare la sentenza appellata, si chiede di valutare ed accogliere tutte le domande ed eccezioni formulate da questa difesa nel giudizio di primo grado ritenute assorbite ovvero superate per incompatibilità logico-giuridica dalla sentenza in parola. 4) Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali” Appellato: : “voglia la Corte adìta: -in via preliminare dichiarare improponibile o CP_2 inammissibile l'appello proposto perché tardivo;
-in via graduata, nel merito, respingere l'appello proposto perché infondato;
-in via ulteriormente graduata, in subordine, per mero scrupolo difensivo, disporre la integrazione del contradditorio nel confronti di tutti i condomini quali litisconsorti necessari. Vittoria di spese e competenze di lite del grado di giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA a) Si produce mediante deposito copia atto di appello notificato. b) Copia fascicolo di parte del primo grado di giudizio;
c) File formato eml attestante la data della prima notifica della sentenza appellata ai fini della decorrenza del termine breve per la sua impugnativa.
Appellante incidentale, appellato: “Piaccia alla ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata e riformare la stessa sentenza n. 297/2024, pubblicata il 23.9.2024, rg. 265/2023, emessa dal tribunale di vasto in pari data e notificata il 26.9.2024, per gli esposti motivi, si chiede, quindi di ammettere e considerare tutte le istanze istruttorie formulate in primo grado e condannare per l'effetto, gli appellati al rimborso delle spese, comprese quelle generali, ed al pagamento delle competenze e degli onorari conseguenti al presente grado di giudizio;
con ogni salvezza;
” SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO .

1.Il giudizio definito con la sentenza qui appellata è stato introdotto da e Parte_1 [...]
, che hanno convenuto in giudizio i condomini Pt_2 CP_1 Parte_3 [...]
, e chiedendo al Tribunale di Vasto Pt_4 CP_2 CP_5 Controparte_4 di accertare la natura condominiale del locale sottotetto sito nel condominio “Gabbiano” di Vasto (CH), Via Gargano n. 6.
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1.1.Gli attori sostenevano che il sottotetto, di circa 250 mq, fosse destinato a servizi comuni dell'edificio, in quanto:
-Non risultava alienato nei titoli originari.
-Presentava elementi strutturali comuni, come tiranti in acciaio.
-Era accessibile da parti comuni e non da proprietà esclusive. I condomini, convenuti, si costituivano in giudizio, contestando la domanda e sostenendo che il sottotetto fosse di proprietà esclusiva di alcuni condòmini, in virtù di atti notarili e dell'uso continuativo e indisturbato.

1.2.Con sentenza n. 297/24 del 23/09/2024, il Tribunale di Vasto rigettava la domanda, rilevando che il sottotetto non fosse destinato all'uso comune, ma servisse esclusivamente gli appartamenti dell'ultimo piano e che non avesse caratteristiche strutturali tali da renderlo un vano autonomo a servizio dell'intero condominio, in considerazione del fatto che l 'accesso al sottotetto avveniva da proprietà private, non da parti comuni e che l'uso del sottotetto fosse limitato ed individuale, non collettivo. Rilevava inoltre che alcuni atti notarili indicherebbero che il sottotetto fosse stato escluso dalla vendita o attribuito in proprietà esclusiva. Riteneva perciò il giudice che, in presenza di titoli chiari, non si dovesse applicare la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. Riteneva altresì il Tribunale che la domanda giudiziale fosse diversa da quella proposta in sede di mediazione e pertanto inammissibile. Poneva le spese di lite a carico degli attori, in via solidale.

2. Avverso la sentenza propongono appello principale gli originali attori, chiedendo la riforma integrale e articolando 6 motivi, che si vanno, di seguito, ad esaminare.

2.1.Con primo motivo di appello contestano la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. Gli appellanti confutano la decisione del Tribunale di non riconoscere la natura condominiale del sottotetto, sostenendo che il giudice abbia erroneamente escluso l'applicazione dell'art. 1117 c.c., che stabilisce la presunzione di condominialità per alcune parti dell'edificio, tra cui il sottotetto, in assenza di titoli contrari. I titoli di proprietà esaminati, secondo parte appellante, non attribuiscono chiaramente la proprietà esclusiva del sottotetto a singoli condomini. In particolare l'atto di donazione del 1966 e quelli successivi non contengono clausole esplicite di alienazione. Il sottotetto presenta caratteristiche strutturali e funzionali comuni, come: La presenza di tiranti in acciaio che contribuiscono alla stabilità dell'edificio; l'accesso da parti comuni del condominio;
L'assenza di divisioni fisiche o giuridiche che ne indichino l'uso esclusivo. In base all'art. 1117 c.c., secondo la prospettazione dell'appellante, il sottotetto deve essere considerato bene comune se serve all'uso collettivo e non è oggetto di titoli che ne escludano espressamente la condominialità. Sul punto argomentano affermando che la giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che la presunzione di condominialità può essere superata solo da titoli chiari e univoci, che in questo caso non sussistono.

2.2. Con secondo motivo gli appellanti sostengono che il Tribunale abbia erroneamente interpretato gli atti di proprietà, in particolare l'Atto del 1976, che, secondo il Tribunale, attribuirebbe la proprietà esclusiva di una porzione del sottotetto ai Pt_4 Gli appellanti contestano questa lettura, sostenendo che l'atto non attribuisca un diritto reale, ma descriva una divisione fisica per uso interno, priva di effetti giuridici sulla titolarità. Inoltre affermano che nessuno degli atti prodotti dagli appellati contenga una clausola chiara e inequivoca che attribuisca la proprietà esclusiva del sottotetto e che la semplice menzione di pagina 3 di 19 4
“uso” o “porzione” non equivalga a trasferimento di proprietà. Inoltre, gli atti di acquisto iniziali non includono il sottotetto tra i beni alienati, né lo qualificano come pertinenza esclusiva. Argomentano affermando che in base alla giurisprudenza consolidata, la proprietà esclusiva di una parte dell'edificio condominiale deve risultare da titoli chiari e specifici. In mancanza di tali titoli, il bene deve essere considerato comune, soprattutto se ha funzione strutturale o non è divisibile.

2.3. Con terzo motivo gli appellanti contestano la valutazione del Tribunale secondo cui il sottotetto sarebbe una pertinenza privata degli appartamenti dell'ultimo piano, priva di funzione comune. In particolare affermano che il sottotetto ospita tiranti in acciaio e altri elementi che contribuiscono alla stabilità dell'edificio e che dunque la sua presenza è necessaria per l'equilibrio statico della struttura e non può essere considerata accessoria o secondaria. Anche se non direttamente utilizzato da tutti i condomini, il sottotetto serve l'intero edificio in quanto parte integrante della copertura: La sua funzione è quindi collettiva, non individuale. A tal proposito rilevano che la Corte di Cassazione ha più volte affermato che un bene può essere considerato comune anche se non utilizzato da tutti, purché serva l'edificio nel suo complesso in quanto la funzione oggettiva del bene prevale sull'uso soggettivo.

2.4. Con quarto motivo contestano la sentenza di prime cure laddove il Tribunale ha ritenuto che la domanda proposta in sede giudiziale fosse diversa da quella formulata in sede di mediazione e ha considerato tale incongruenza come motivo di rigetto della domanda. Gli appellanti sostengono che il Tribunale abbia erroneamente valutato la corrispondenza tra le due fasi, in quanto in entrambe le sedi (mediazione e giudizio), gli appellanti hanno chiesto il riconoscimento della natura condominiale del sottotetto. La finalità conciliativa della mediazione (che è uno strumento pre-processuale, non un vincolo sostanziale) non implica una modifica della domanda, ma solo una diversa formulazione per favorire l'accordo e affermano che il rigetto per incongruenza tra mediazione e giudizio leda il diritto di azione garantito dall'art. 24 Cost. Argomentano a tal proposito sostenendo che la giurisprudenza afferma che la diversa articolazione della pretesa in mediazione non incide sulla validità della domanda giudiziale, se il bene giuridico tutelato è lo stesso.

2.5. Con quinto motivo gli appellanti lamentano che il Tribunale abbia violato i principi di valutazione delle prove sanciti dagli articoli 115 e 116 del codice di procedura civile, ritenendo che gli atti notarili dimostrassero la proprietà esclusiva del , senza verificarne il Parte_5 contenuto in modo critico. Gli appellanti asseriscono che il giudice abbia omesso di considerare elementi oggettivi come: La funzione strutturale del sottotetto (es. tiranti in acciaio);L'accesso da parti comuni;
L'assenza di divisioni fisiche o di titoli chiari che ne attribuiscano la proprietà esclusiva. Argomentano affermando che la presunzione di condominialità non possa essere superata da indicazioni generiche o da comportamenti materiali, confondendo altrimenti l'uso di fatto con il diritto di proprietà.

2.6.Con sesto motivo chiedono alla Corte d'Appello di sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, in attesa della definizione del giudizio di appello.

3.Si costituiscono tutti gli appellati, depositando comparse di risposta con cui contestano l'appello chiedendo in via preliminare di dichiarare improponibile o inammissibile l'appello proposto, perché tardivo e chiedono, nel merito il rigetto. In particolare, gli appellati fanno rilevare che il sottotetto non sia destinato all'uso comune, ma abbia funzione di isolamento termico per gli appartamenti dell'ultimo piano e che la presunzione di condominialità non opera in presenza di titoli contrari. pagina 4 di 19 5

4. I condomini e propongono appello incidentale, articolando CP_5 Controparte_4 tre motivi con i quali chiedono la riforma della sentenza nella parte in cui ha rigettato le loro domande riconvenzionali e il riconoscimento della proprietà esclusiva della porzione di sottotetto da loro utilizzata.

4.1.Lamentano, con primo motivo, la mancata corretta applicazione delle norme sulla proprietà condominiale e sulla valutazione dei titoli di proprietà.

4.2.Asseriscono gli appellanti incidentali ,con secondo motivo, che la sentenza presenti motivazioni contraddittorie o lacunose, soprattutto in relazione alla funzione del sottotetto e alla sua destinazione d'uso e che non sia stata adeguatamente considerata la documentazione prodotta.

4.3. In particolare gli appellanti incidentali contestano, con terzo motivo, che il giudice abbia trascurato elementi probatori rilevanti, come gli atti notarili che indicano l'uso esclusivo del sottotetto, nonché le testimonianze e i documenti che dimostrano l'accesso esclusivo e la manutenzione da parte di e CP_5 CP_4 Sulle conclusioni come innanzi precisate la causa è stata riservata a decisione.

5. L'appello principale è fondato e deve essere accolto.

5.1 Tempestività dell'appello proposto da (C.F. ), nato Parte_1 C.F._1 a Carapelle (FG) il 27/06/1947 e di (C.F. ), nata a [...]_2 C.F._2 (CB) il 14/01/1948 entrambi residenti in [...]. In caso di mandato alle liti conferito a più difensori ciascuno di essi, in difetto di una espressa ed inequivoca volontà della parte circa il carattere congiunto e non disgiunto del mandato, ha pieni poteri di rappresentanza processuale (Cass., Sez. 2, n. 7697/2007). In particolare, la nomina, come nella fattispecie al vaglio ora della Corte, nel corso del giudizio, di un secondo procuratore non autorizza, di per sé sola, in difetto di univoche espressioni contrarie, a presumere che la stessa sia fatta in sostituzione del primo, dovendosi, invece, presumere che ne sia stato aggiunto a questi un altro, e che ognuno di essi sia munito di pieni poteri di rappresentanza processuale della parte, in base al principio del carattere ordinariamente disgiuntivo del mandato stabilito dall'art. 1716 c.c., comma 2" (, Cass. sez. 2, 31 marzo 2017 n. 8525; conformi Cass. sez. L, 4 maggio 2005 n. 9260 e già Cass. sez. 3, 13 febbraio 2002 n. 2071 e Cassazione civile sez. III, 17/11/2021, (ud. 30/04/2021, dep. 17/11/2021), n.34800). L'esame allora deve essere rivolto al contenuto della procura rilasciata in favore del secondo difensore e non certo al contenuto dell'atto di costituzione redatto da questi e depositato all'atto di costituzione (atto depositato dal difensore degli appellanti unitamente alle note in data 11.3.2025). A prescindere allora dal fatto che lo stesso atto di costituzione datato 13.6.2023 a firma dell'avv. ZO non indicasse affatto la natura congiunta del mandato in forza del quale si stava costituendo (altra cosa essendo evidentemente la neutra indicazione del costituirsi “, UNITAMENTE all'avv. SANDRO STIVALETTA”, che evidentemente depone solo per la manifestazione di una volontà del rappresentato di non revocare il primo), il riscontro della volontà del mandante non può che passare per l'esame della procura rilasciata in favore dell'avv. ZO e sottoscritta quindi dalla parte. Doverosamente attingendo dal fascicolo di primo grado, la Corte è in grado di ricostruire la portata di quel mandato. Nel caso deciso dalla recente Cassazione civile sez. I, 19/03/2024, (ud. 27/10/2023, dep. 19/03/2024), n.7257, l'esame della Corte si attestava proprio sul contenuto della procura speciale alle liti ed aveva condotto a rilevare come quella (e non la comparsa di costituzione) non contenesse alcuna specificazione in ordine al conferimento di poteri congiunti ai due difensori nominati. pagina 5 di 19 6
Come si evince allora dal contenuto della procura depositata in data 16.6.23, gli attori conferivano mandato in favore dell'avv. ZO “congiuntamente” all' avv. Stivaletta. Tanto rilevato, non resta allora che fare applicazione del principio in forza del quale in caso di mandato ad litem conferito a più difensori congiuntamente la notifica della sentenza di primo grado effettuata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata di uno dei difensori, non è idonea a determinare la decorrenza del termine breve di impugnazione di cui all'art. 325 c.p.c. (cfr. altresì Sez. L, Sentenza n. 2774 del 04/02/2011, Rv. 615984 01; Sez. 3, Sentenza n. 1311 del 09/04/1975, Rv. 374828 – 01 nonché Cassazione civile sez. VI, 15/10/2019, (ud. 16/05/2019, dep. 15/10/2019), n.26076). Avendo gli odierni appellanti notificato l'atto di appello in data data 25/10/24, ne va rilevata la tempestività dovendosi assumere quale dies a quo del termine breve ex art. 325 cpc non la notifica effettuata in data 23.09.2024 a cura del difensore dei sigg. all'Avv. Sandro Pt_4 Stivaletta, ma (anche) la successiva notifica effettuata in data 26/09/2024 al codifensore ZO.

5.2 Inammissibilità dell'appello per asserita violazione dell'Art. 434 c.p.c.. L'eccezione è incomprensibile in quanto richiama disposizioni applicabili in materia di processo del lavoro 5.3 Ritiene la Corte, nell'esaminare il merito della vicenda, necessario, ma davvero sufficiente, ripercorrere le indicazioni esposte dalla recente Cassazione civile sez. II, 17/02/2020, (ud. 03/12/2019, dep. 17/02/2020), n.3860. Si controverte di un sottotetto compreso nell'edificio meglio indicato in atti. Tale bene non era effettivamente nominato in modo espresso nell'elenco esemplificativo contenuto nell'art. 1117 c.c., stando alla formulazione applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. Secondo, tuttavia, la consolidata interpretazione di merito e di legittimità, sono comunque oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (Cass. Sez. 6-2, 14/02/2018, n. 3627; Cass., Sez. 6 - 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5335; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764). Soltanto ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall'art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, giacchè lo stesso sottotetto assolve all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. Ove dunque il sottotetto dell'edificio de quo, risulti destinato, per sue caratteristiche funzionali e strutturali, all'uso comune, occorrerà verificare il momento di costituzione del con CP_6 riferimento all'atto con cui l'originario unico proprietario ne operò il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione.
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In presenza di un sottotetto posto in rapporto di accessorietà con l'intero edificio o parte di esso, e dunque di uso comune, e non invece destinato pertinenzialmente ad una determinata unità immobiliare di proprietà individuale, per escluderne la condominialità si deve allora accertare che il titolo costitutivo del condominio, ovvero il primo atto di trasferimento di una porzione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, rechi una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al venditore o ad uno dei condomini la proprietà di detta parte, sì da escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766; Cass. Sez. 2, 19/11/2002, n. 16292). La circostanza che gli atti di vendita, come le correlate note di trascrizione, non contenessero espressa menzione del trasferimento della comproprietà dei sottotetti, se destinati all'uso comune, non è in alcun modo sufficiente a superare la presunzione posta dall'art. 1117 c.c., la quale, al contrario, comporta che all'atto stesso consegua l'alienazione, unitamente alla porzione esclusiva, della corrispondente quota di condominio su dette parti comuni. Stando, infatti, al consolidato orientamento della Corte di legittimità, una volta accertata la sussistenza di una situazione di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio "accessorium sequitur principale", alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria (Cass. Sez. 2, 06/03/2019, n. 6458; Cass. Sez. 6 - 2, 26/10/2011, n. 22361; Cass. Sez. 2, 27/04/1993, n. 4931). Spetta allora al singolo condomino, che pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un sottotetto destinato all'uso comune, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall'art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti, a tal fine, nè le risultanze del regolamento di condominio, nè l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, nè i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini. Ma, e tale dato sembra non essere stato colto dal Giudice di prime cure, la prova del titolo contrario non va individuata nella prova desumibile dal contenuto del proprio immediato titolo di acquisto (su cui si è lungamente quanto inutilmente allora soffermato quello), ma la prova del titolo contrario deve far riferimento al titolo costitutivo del condominio ovvero al primo atto di trasferimento di una porzione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto e occorre verificare se, in relazione a quel bene destinato all'uso comune, ne sia stata voluta, chiaramente ed univocamente, una riserva di proprietà esclusiva in capo al venditore o ad uno dei condomini, sì da escluderne gli altri. Solo dopo tale verifica può allora assumere una qualche rilevanza nella corretta vicenda traslativa il titolo immediato di acquisto del singolo condomino.

5.3.1.Sulla funzione del sottotetto de quo. Costituiscono circostanze sostanzialmente incontestate e comunque acquisite agli atti le seguenti: il sottotetto de quo cd a cupolone ha un unico accesso proprio dalle scale condominiali ed è caratterizzato dalla presenza al proprio interno di numerosi tiranti di acciaio di diametro di circa 4 cm installati per garantire la tenuta della copertura a botte (in ragione dell'originaria destinazione a cinema) e quindi della struttura intera dell'immobile. In particolare, come emerge dai rilievi fotografici depositati nel giudizio di primo grado e dalla CTU in atp a firma geom i tiranti in questione sono stati incernierati nelle due pareti Per_1 (est e ovest) e agiscono a mo' di scatola assorbendo i carichi orizzontali, mentre le due travi di bordo sostengono i carichi verticali.
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Proprio la conformazione del locale “a botte” e la sua originaria destinazione (“cinema”) – si veda sul punto la citata CTU in atp - portano ulteriormente a confermare che quello spazio non poteva essere proprio stato concepito come destinato pertinenzialmente ad una determinata unità immobiliare di proprietà individuale, ma svolgeva ontologicamente, quale locale tecnico destinato alla presenza dei tiranti orizzontali, oltre che delle travi di bordo, la funzione principale di alloggio delle predette al fine di garantire la tenuta della copertura “a botte” e dunque della intera struttura. D'altra parte, nonostante la presenza dei suddetti tiranti, ma oltretutto in presenza di un accesso dalla scala condominiale, tenuto conto dell'altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità appunto di accesso (si vedano le foto in atti), della presenza anche di almeno una finestra è evidente che tale locale integrasse al contempo un volume già di per sé utilizzabile, praticabile ed accessibile, quantomeno come deposito o soffitta, compatibilmente con la presenza di quei tiranti. E' manifesto dalle foto in atti (allegato 6 di parte attrice) come quel locale si presti, anche solo potenzialmente, a essere utilizzato come un autonomo vano, ad esempio per finalità di deposito o magazzino, come stenditoio o soffitta o anche per ospitare cisterne o centrali termiche dell'edificio. Resta pertanto escluso che lo spazio in oggetto assolvesse solo all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità (cd camera d'aria) l'ultimo piano.

5.3.2.Tanto accertato, e ritenuto pertanto l'immobile sussumibile nell'ambito di operatività dell'art. 1117 cc, occorre allora scendere a verificare se, come sostenuto dai convenuti, la presunzione di proprietà condominiale del bene de quo possa essere vinta da un contrario titolo, ma nel senso sopra indicato (titolo costitutivo del condominio) e non in quello invece ritenuto dal Giudice di prime cure (successivo asserito titolo di acquisito dei singoli condomini). Quale atto costitutivo del la parte attrice/appellante indica a tale fine l'Atto di CP_6 Donazione del 31/12/1966 (cfr. doc. 1) con il quale il dott. donava ai figli, CP_2 CP_7
e , gli appartamenti contraddistinti dai numeri di interno 1, 4, 5 e 7
[...] CP_8 ( ) e nn° 8, 2, 3 e 6 ( ). Controparte_7 CP_8 In realtà, leggendo l'atto de quo, sembrerebbe che, prima della donazione in oggetto, il CP_2 avesse già donato parte dello stesso immobile con precedente atto di donazione del il 13 Aprile 1961 al n. 1628/vol.204, all'altro figlio e tuttavia, non avendo alcuna delle parti appellate Pt_6 diversamente dedotto e comprovato nulla in ordine all'esistenza di un atto avente contenuto diverso, per quanto in questa sede interessa (destinazione del sottotetto), da quello del 1966, di quest'ultimo questa Corte deve tener conto;
anche dovendosi tenere conto che ogni onere della prova sul punto ricade sul condomino che invoca il riconoscimento della proprietà in via esclusiva di un bene ricompreso nell'ambito di operatività del disposto di cui all'art. 1117 cc cit. Sotto tale profilo anzi è ancora il caso di sottolineare che sarebbe stato onere dei condomini convenuti di indicare il titolo del loro acquisto, cioè di individuare quale fosse stato l'atto costitutivo del condominio, in occasione del quale evidentemente quel bene sarebbe stato sottratto alla proprietà comune. Nulla oltretutto avendo comprovato sul punto quella parti, può allora – a conferma dell'inesistenza di un tale atto – utilizzarsi invece a tal fine l'atto di donazione del 1966, da cui si ricava come alcuna riserva di proprietà esclusiva o attribuzione di proprietà esclusiva sia stata ivi formalizzata, con la conseguenza che all'atto stesso era conseguita la donazione, unitamente alla porzione esclusiva non comprendente però alcuna quota del sottotetto, della corrispondente quota di condominio sulle parti comuni, tra cui il sottotetto.
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5.4 Tanto chiarito, non si comprende neanche l'affermazione resa dagli appellati CP_9 secondo cui “anche la ricostruzione riguardo il primo atto dispositivo rappresentato dall'Atto di Donazione del 31.12.1966 (doc. 1 in atti di controparte e che quindi si riconosce essere il primo atto costituto del condominio de quo) non tiene conto della odierna normativa, ut supra esposta, nè di quella vigente al tempo della donazione, che tra l'altro non prevedeva la menzione dei sottotetti nel rogito appunto per il principio di presunzione del sottotetto in favore dei proprietari sottostanti”. L'affermazione della difesa secondo cui con quest'atto nulla sarebbe mutato, in quanto CP_2 all'originario unico proprietario sarebbero solo subentrati “ e (sono) divenuti CP_8 CP_7 comproprietari dell'intero stabile e con i successi atti loro hanno ceduto le unità immobiliari oggi intestate ai sigg. e con il relativo sottotetto soprastante ben potendolo Pt_4 CP_2 evidentemente fare”, non coglie proprio la questione e cioè che con il frazionamento da un unico proprietario si passa ad un regime condominiale, in cui alla proprietà in via esclusiva di alcune u.i. si affianca la comproprietà di altre al servizio o in uso comune. Il bene era condominiale attesa la sua struttura e funzione;
i singoli condomini non hanno comprovato l'esistenza di un titolo contrario, nei sensi di cui sopra;
i successivi singoli atti di acquisto che fanno più o meno riferimento ad una proprietà esclusiva del sottotetto in capo ad alcuni condomini o addirittura la negano rappresentano in parte qua atti nulli, in quanto adottati in manifesta violazione del principio nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet.

6.Come si evince dal contenuto della sentenza, in primo grado si erano costituiti, in data 12.6.2023 i sigg.ri e i quali tra le altre cose CP_1 Parte_4 Parte_3 avevano in via riconvenzionale eccepito di aver usucapito ai sensi dell'art. 1159 C.C. il detto locale per acquisto fattone in buona fede ed in virtù del decorso del termine di 10 anni dalla trascrizione del loro acquisto ovvero ex art. 1158 cc e avevano chiesto integrarsi il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari dei beni. Si era costituito anche il quale aveva tra l'altro evidenziato il possesso esclusivo CP_2 dell'immobile da parte di esso convenuto e l'assolvimento degli oneri di pagamento ad esso connessi. Sulla esplicita domanda riconvenzionale formulata dai primi, il Giudice di prime cure aveva così motivato “la domanda subordinata in riconvenzionale formulata dai sigg.ri non può Pt_4 essere delibata in quanto la stessa è stata tardivamente proposta. La costituzione tempestiva del convenuto ex art. 166 e 167 c.p.c. deve perentoriamente avvenire almeno 20 giorni prima – 10 giorni nel caso di abbreviazione di ter-mini ex art 163 bis c.p.c. – dell'udienza di comparizione delle parti indicata da parte attrice nell'atto di citazione. Qualora decorra infruttuosamente tale termine, il convenuto decade dalla possibilità di proporre, nella propria comparsa di costituzione e risposta, do-manda riconvenzionale, eccezioni di rito e di merito non rilevabili d'ufficio nonché la chiamata in causa di un terzo. Orbene nel caso oggi in esame la comparsa di costituzione con- tenente la domanda riconvenzionale è stata depositata in data 12.06.2023 a fronte della udienza fissata in citazione del 30.6.2023 con conseguente mancato rispetto del termine di 20 gg. prima della detta udienza e con ulteriore conseguenza della tardività della proposi- zione della domanda riconvenzionale che ne ha determinato la decadenza di parte convenuta in ordine alla sua proposizione”. In questa sede gli appellati, si limitano giustamente a meramente riproporre la questione, in quanto al di là di questa statuizione contenuta nella parte motiva, l'adozione di una pronuncia di rigetto della domanda aveva reso assorbita la relativa questione dall'individuazione di un titolo di proprietà esclusiva in capo agli appellati stessi.
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Assume allora sul punto la parte appellata che in primo grado, l'udienza indicata in citazione era stata differita dal Giudice - ex art. 168, quinto comma, c.p.c. - al 03 luglio 2023, con la conseguenza che, in virtù del disposto dell'art. 166 c.p.c. in vigore sino al 28.02.2023, la costituzione dei convenuti fosse da ritenersi del tutto tempestiva, avendo avuto tempo gli stessi sino al 13 giugno 2023 (e non 09 giugno 2023) per costituirsi regolarmente in giudizio formulando domanda riconvenzionale. L'assunto non corrisponde a verità. Come si evince infatti dall'esame del fascicolo di primo grado, il differimento era stato disposto d'ufficio ex art. 168 quarto co e non in seguito ad un provvedimento del giudice ex art. 168 quinto co.; con conseguente irrilevanza dello stesso sui termini di costituzione ex art. 166 ult. co.. Entrambi i convenuti si erano costituiti tardivamente, essendosi costituiti rispettivamente in data 12/06/2023 (avv. F. Carugo + 2) ed in data 14/06/2023 (avv. C. Colantonio). Va pertanto confermata la tardività della proposizione della domanda riconvenzionale di usucapione anche qualora si volesse ritenerla mera eccezione riconvenzionale di usucapione. Anche la formulazione dell'eccezione riconvenzionale di usucapione, in quanto paralizzatrice della domanda principale - per essere ammissibile e, quindi, per valutarne conseguentemente l'eventuale fondatezza nel merito, previa ammissione delle conferenti prove valutate come ammissibili e rilevanti -deve essere comunque proposta con la comparsa di risposta tempestivamente depositata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18322 del 27/06/2023, Rv. 668272-01; v. anche Cass. n. 10206/2015 e da ultimo Cassazione civile sez. II, 02/07/2024, (ud. 07/03/2024, dep. 02/07/2024), n.18108. 6.1 Solo allora per mera completezza espositiva, ed in presenza di non recenti contrari arresti (Cassazione civile sez. VI, 04/03/2020, (ud. 04/12/2019, dep. 04/03/2020), ritiene la Corte di esporre sul punto quanto segue. Hanno proposto domanda/eccezione riconvenzionale di usucapione ordinaria e breve CP_1
(C.F. ), nata a [...] il [...] e residente in [...]
[...] C.F._3 (CG) alla Via Gargano n. 6, ( ), nata a [...]_3 CodiceFiscale_4 (FG) il 11/11/1956 e residente in [...], e C.F. Parte_4
), nato a [...] il [...] e residente in [...] Nuvolari, 16. A fondamento della relativa allegazione assumono quanto segue: accedono al locale attraverso una porta le cui chiavi sono da sempre state nel possesso esclusivo degli stessi, hanno - sin dalla data di costituzione del e comunque dalla data di acquisto (1976) - goduto e godono CP_6 tutt'ora dello spazio posto all'ultimo piano dello stabile (in relazione al quale hanno provveduto anche alla relativa manutenzione ordinaria e straordinaria supportando in via esclusiva i relativi costi), senza che sia mai loro pervenuta alcuna contestazione (stragiudiziale o giudiziale) a riguardo, né alcuno ha mai rivendicato la proprietà prima dell'azione promossa da parte attrice con notifica dell'atto di citazione (cfr. doc. 8 in atti di 1°grado). Inoltre: hanno provato di essere proprietari del sottotetto per cui si discute in forza di atto di compravendita del 02 ottobre 1976, nel quale si legge testualmente (così come nella relativa nota di trascrizione): “la vendita stessa è comprensiva della proprietà esclusiva della parte di sottotetto di spettanza degli appartamenti n. 2 e 3 che dovrà a spese e pro quota dei compratori essere divisa dalla proprietà del Signor
” e seguente successione per la morte del Sig. marito della Controparte_7 Persona_2 Sig.ra e padre dei Sig.ri e (cfr. docc. 3, 4 e 5 in atti di primo CP_1 Pt_3 Parte_4 grado). E' noto che chi agisce in giudizio per sentir dichiarare l'intervenuta usucapione in suo favore, deve, dopo averlo chiaramente allegato, dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva a titolo originario e, in particolare, ha l'onere di provare sia il momento pagina 10 di 19 11
iniziale del possesso ad usucapionem sia la decorrenza del ventennio nonché di aver acquistato il possesso di cosa altrui in modo pacifico, pubblico, inequivoco e di averlo esercitato in continuità per almeno venti anni, senza interruzione, ponendo in essere tutte quelle attività corrispondenti al diritto di proprietà o di altro diritto reale, tramite il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene, tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, un'indiscussa e piena signoria. Non solo. L'attore deve, anche, dopo averlo compiutamente allegato, fornire una prova certa e rigorosa del diritto affermato, che non può lasciare spazio a perplessità sulla veridicità e attendibilità delle circostanze asserite, sulla concludenza e sufficienza delle medesime a dimostrare un costante comportamento corrispondente all'esercizio del diritto reale affermato, occorrendo, altresì, che gli atti compiuti, in relazione alle concrete particolarità, inequivocabilmente rivelino l'intenzionalità del possesso e che i fatti siano tali da apparire per il titolare della cosa come inequivocabilmente diretti a far sorgere, a favore di chi li compie, un diritto reale sulla cosa stessa. Ne consegue che l'attore, per vedere accolta la domanda proposta, ha l'onere di provare tanto il "corpus" quanto l'"animus" in quanto solo la sussistenza di un corpus, accompagnata dall'animus possidendi, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, che si protrae per il tempo previsto per il maturarsi dell'usucapione, raffigura il fatto cui la legge riconduce l'acquisto del diritto di proprietà Conformemente “per la sussistenza del possesso utile per usucapire occorre il riscontro di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo prescritto dalla legge, l'esercizio di un potere corrispondente a quello del proprietario;
la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato deve attuarsi attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene” (vedi ex multis sent. Cass. 18.2.1999 n. 1367; sent. Cass. 15.6.2001 n. 8152; sent. Cass. 20.9.2007 n. 19478; sent. Cass. 27.7.2009 n. 17462; sent. Cass.

1.3.2010 n. 4863). D'altra parte, in tema di usucapione, l'esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone al giudice nazionale l'impiego di un particolare rigore nell'apprezzamento – anche (e quindi unitamente al piano dell'iniziale allegazione ndr) sul piano probatorio - della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale (Cass., Sez. 2 -, Sentenza n. 20539 del 30/08/2017). In altri termini, il particolare rigore della prova dell'usucapione non può non tener conto del fatto che, nella fattispecie, si tratta pur sempre di un comportamento (quello dell'usucapente) che priva il legittimo proprietario di un bene che gli appartiene, talché le prove dovranno essere tali da giustificare la perdita della proprietà altrui. Dunque, la valutazione di adeguatezza ai fini de quibus della allegazione fattuale prima e probatoria poi conduce alla affermazione della certa "non sufficienza dell'inerzia del proprietario", in quanto anche il non uso è una modalità di godimento del bene, essendo piuttosto necessario che, parallelamente ad esso, si affermi un utilizzo uti dominus di un terzo, con rilievo esterno e tale da dimostrare un'indiscussa e piena signoria di fatto contrapposta all'inerzia del titolare (Corte d'Appello Napoli, sez. 6, 26.6.2018, n. 3151 e Corte di Appello di Reggio Calabria
– Sent. n. 102/2023 ). Nella fattispecie al vaglio peraltro si verterebbe in ipotesi di pretesa usucapione, anche breve, di un bene in comunione. Per quanto allora sia ammissibile che il comproprietario possa usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso, è altrettanto vero che il comproprietario che intenda usucapire il bene comune (ovvero una quota dello stesso) è tenuto ad estendere tale possesso in temi di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo pagina 11 di 19 12
inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus". È affermato, infatti, dalla giurisprudenza di legittimità che, a tal fine, non può considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune (cfr Cass. n. 23539 del 10/11/2011), giacché
- è stato ancora osservato - in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem" e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore. Risulta invece necessario, a fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res communis" attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (cfr. Cass. n. 19478 del 20/09/2007). E ciò dovendosi considerare che, ai sensi del primo comma dell'art. 1102 c.c., l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è legittimo purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso da parte degli altri (Corte appello Bari, sez. II, 12/12/2012, n. 1325). Ai fini della prova dell'usucapione del bene in comunione quindi non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall'uso del bene, né che l'istante abbia compiuto atti di gestione consentiti al singolo comproprietario, oppure atti che comportando solo il soddisfacimento di obblighi, o erogazioni di spese per il miglior godimento della cosa comune, ovvero per la sua manutenzione, non possono dar luogo ad un'estensione del possesso, occorrendo per contro la prova che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, un'inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri comproprietari ogni atto di godimento, o di gestione (vedi Cass. 18.6.2007 n° 14171; Cass. 23.10.1990 n° 10294; Cass.

9.4.1990 n° 2944). Per far decorrere il termine ventennale dell'usucapione ordinaria su un bene in comunione a favore di uno solo dei comproprietari è necessario che questi compia un atto, o tenga un comportamento che per un verso realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri comproprietari di proseguire un rapporto materiale col bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formale, la volontà di possedere in via esclusiva (vedi Cass.

9.4.1990 n° 2944). E' necessaria pertanto almeno la prova di un contegno atto a dimostrare inequivocabilmente l'intervenuto mutamento nell'"animus possidendi", diretto ad esercitare il diritto in via esclusiva, escludendo la possibilità per gli altri coeredi di instaurare un analogo rapporto con il bene medesimo (Cassazione civile, sez. II, 25/09/2002, n. 13921). Il comproprietario quindi deve fornire la prova di avere sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile all'usucapione e deve cioè provare una condotta univocamente diretta a rivelare che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso e non provare il mero non uso della cosa da parte degli altri comproprietari ( Cassazione civile, sez. II, 26/04/1984, n. 2622). Tanto premesso allora, appare evidente come tale prova non sia stata fornita dai convenuti. Risultano invece acquisiti agli atti elementi di prova in senso contrario alla loro allegazione. Parte attrice aveva in particolare allegato e comprovato documentalmente che in merito al controllo dei la stessa assemblea condominiale nel corso degli anni aveva deliberato, Pt_7 anche con il voto dei convenuti, in merito alla manutenzione degli stessi e, più volte richiesto specifici interventi e, più precisamente ciò era avvenuto nelle assemblee del 23.03.2001 (all. 4) e quella del 14.06.2002 (all. 5 avente ad oggetto proprio la REGISTRAZIONE DEI TIRANTI - pagina 12 di 19 13
MANUTENZIONE E RIPARAZIONE DEL TETTO ED ALTRO) in occasione della quale l'assemblea aveva deliberato di incaricare un tecnico (Ing. al fine di valutare lo stato Per_3 dell'arte dei tiranti ed eventualmente procedere con i necessari interventi manutentivi. Ciò che conta rilevare è che nell'occasione l'assemblea manifestò l'intenzione di accedere presso quei locali in quanto evidentemente ritenuti nella disponibilità del né CP_6 tantomeno i condomini convenuti opposero la necessità di un loro consenso per l'accesso all'area da loro oggi rivendicata in proprietà esclusiva. La fattispecie dell'usucapione abbreviata. In astratto configurabile anche nella fattispecie de qua (Cass.nr. 40835/21) costituisce un modo di acquisto della proprietà di beni immobili, beni mobili registrati e universalità di mobili che si realizza in presenza di ulteriori elementi rispetto ai suesposti elementi costitutivi dell'usucapione ordinaria (possesso e decorso del tempo), ovvero la buona fede, il titolo astrattamente idoneo, l'acquisto a non domino e la trascrizione (trascrizione che, si noti, deve riguardare tutti gli atti antecedenti quello immediato di acquisto). Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, per "titolo astrattamente idoneo", ai sensi dell'art. 1159, c.c., si intende un titolo che, se fosse stato posto in essere dal soggetto legittimato a disporre del bene, sarebbe idoneo a trasferire la proprietà del bene. Tale assunto, per opinione largamente condivisa, trae argomento, sul piano dell'interpretazione letterale, dal rilievo per cui, ai sensi del predetto art. 1159, il titolo deve essere idoneo "in astratto" e non "in concreto" al trasferimento della proprietà. La giurisprudenza della Cassazione è, infatti, costante nell'affermare che il titolo astrattamente idoneo può consistere anche in un atto idoneo invalido o proveniente a non domino (Cass. 16 marzo 2022, n. 8596). Il principio è stato di recente ribadito con riferimento al contratto di donazione di un bene altrui, in relazione al quale la Cassazione, pur argomentando nel senso della sua nullità, ha cionondimeno ritenuto che tale titolo sia comunque idoneo ad integrare la fattispecie dell'usucapione abbreviata, non rappresentando la validità del titolo un antecedente logico per la circolazione a non domino del diritto sulla cosa, posto che "la provenienza dell'attribuzione dal non legittimato, se intacca la validità della donazione (...), non inficia la sua astratta idoneità ad inserirsi in una più complessa fattispecie acquisitiva a non domino" (Cass. 5 maggio 2009, n. 10356). Da quanto osservato discende che la valutazione circa la validità del titolo ad usucapionem deve essere effettuata in astratto, astraendo quindi dal difetto di legittimazione dell'alienante che impedisce, nel concreto, l'efficacia dispositiva del negozio. (Cass. 5 maggio 2022, n. 40835 e da ultimo Consiglio di Stato sez. IV, 04/09/2024, (ud. 27/06/2024, dep. 04/09/2024), n.7401). Perché possa realizzarsi la fattispecie acquisitiva a non domino, è necessaria però anche la contemporanea ricorrenza anche dei seguenti requisiti: che l'acquirente abbia acquistato il possesso in buona fede e che vi sia stata la trascrizione del titolo La questione relativa alla sussistenza della buona fede in capo all'acquirente è peraltro rilevabile d'ufficio , trattandosi di elemento inerente al fatto costitutivo del diritto azionato ai sensi della previsione di cui all'art. 1159 c.c. . Le eccezioni non rilevabili di ufficio sono solo quelle nelle quali la manifestazione della volontà della parte sia strutturalmente prevista quale elemento integrativo della fattispecie difensiva, ovvero quando singole disposizioni espressamente prevedano come indispensabile l'iniziativa di parte, dovendosi in ogni altro caso ritenere la rilevabilità d'ufficio dei fatti modificativi, impeditivi o estintivi risultanti dal materiale probatorio legittimamente acquisito. Non può condividersi la tesi secondo cui sarebbe da qualificare come eccezione pagina 13 di 19 14
non rilevabile di ufficio quella che, essendo diretta a superare la presunzione (relativa) di buona fede del possesso (art. 1147 c.c.), renderebbe necessaria la contestazione della controparte. Occorre chiarire che le presunzioni legali operano sul piano probatorio e quelle relative, stabilendo l'inversione dell'onere della prova, esonerano la parte da quello da cui altrimenti sarebbe gravata. Peraltro, la esistenza di circostanze di fatto contrarie alla presunzione, che sia emersa nel processo, deve essere verificata e rilevata di ufficio dal giudice alla stregua degli elementi probatori ritualmente acquisiti. Ed invero, il rilievo d'ufficio delle eccezioni in senso lato non è subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte, non è soggetto alle preclusioni di cui agli art. 183 ed è ammissibile anche in appello, dovendosi ritenere sufficiente che i fatti risultino documentati "ex actis", in quanto il regime delle eccezioni si pone in funzione del valore primario del processo, costituito dalla giustizia della decisione, che resterebbe svisato ove anche le questioni rilevabili d'ufficio fossero subordinate ai limiti preclusivi di allegazione e prova previsti per le eccezioni in senso stretto ( e Cassazione civile sez. II, 05/12/2013, n.27296). Controparte_10 La buona fede deve essere allora intesa quale stato soggettivo che consiste, secondo la definizione di cui all'art. 1147, del c.c., nell'ignoranza di ledere l'altrui diritto, ovvero, in relazione all'istituto di cui all'art. 1159, come ignoranza di acquistare da chi non è proprietario, ovvero da soggetto privo della legittimazione a trasferire o costituire il diritto oggetto dell'atto negoziale. Nelle ipotesi de quibus poi, la buona fede di chi ne acquista la proprietà in forza di un titolo astrattamente idoneo è esclusa quando sia in concreto accertato che l'ignoranza di ledere l'altrui diritto dipenda da colpa grave ai sensi dell'art. art. 1147 c.c." (Cass. civ., Sez. II, 20 luglio 2005, n. 15252). Ciò posto appare evidente come la buona fede in capo agli odierni convenuti debba essere esclusa, essendovi agli atti almeno la prova della ignoranza di ledere l'altrui diritto dipendente da colpa grave. Come tempestivamente allegato dalla difesa degli attori sin dalla prima memoria ex art. 183 cpc: in occasione della presentazione delle domande da parte degli odierni convenuti per il recupero del sottotetto secondo la L.R. L.R. 15/04 art. 85, le stesse non sono andate a buon fine perche' prive di regolare documentazione ed in particolare del titolo di proprietà e della firma dell'amministratore per il condominio. La relazione per ATP conferma siffatta circostanza ossia la presentazione di ben Parte_8 due pratiche distinte per il recupero abitativo del sottotetto dell'edifico: la prima del 18/07/2007 (prot. N. 30892) quale Committente il Sig. , per il tramite dell'Ing. CP_2 ; la seconda formulata dalla Sig.ra in data 28/08/2007 Persona_4 CP_1 (prot. N. 35938) sempre per il tramite dell'Ing. , che non risultano essere stata Persona_4 definite. Trattandosi allora di beni soggetti alla presunzione ex art. 1117 cc, una condotta maggiormente prudente e diligente avrebbe dovuto indurre quei condomini a verificare, a prescindere dal contenuto del proprio atto di acquisto, i titoli di provenienza della pretesa proprietà esclusiva sugli stessi;
titolo che, come visto, non sarebbe stato minimamente riscontrato e ciò li avrebbe resi subito edotti che si trattava di un trasferimento (quello a loro favore) radicalmente a non domino.

7.Sull'improcedibilità e/o inammissibilità dell'atto di introduttivo di primo grado per asserita asimmetria rispetto a quanto in oggetto nel tentativo obbligatorio di mediazione. Lamenta la parte appellata che la domanda di mediazione, non prodotta da controparte ma pervenuta ai Sigg.ri e così recita: “(…) le parti invitate ritengono di essere CP_1 Pt_4 proprietarie del locale sottotetto, cd “cupolone” ma, di tale presupposto diritto, sebbene più pagina 14 di 19 15
volte chiesto, anche in sede assembleare, non hanno voluto fornire prova né, tanto meno, esibire gli atti di proprietà. Si chiede la verifica della proprietà esclusiva e/o condominiale del detto “cupolone” (doc. 2 in atti del 1°grado). A suo dire, le domande dell'atto introduttivo del presente giudizio (rivendica della proprietà condominiale del locale sottotetto con conseguente rilascio dello stesso da parte dei convenuti) sono del tutto differenti ed asimmetriche rispetto a quella oggetto del procedimento di mediazione (verifica della proprietà esclusiva e/o condominiale del sottotetto). Tale allegazione è infondata, a prescindere da quanto – peraltro solo incidentalmente – affermato dal Giudice di prime cure. Ai sensi infatti del comma 2 dell'art. 4 d.Lgs. 28/2010, i contenuti essenziali dell'istanza di mediazione sono: l'indicazione dell'organismo, delle parti, dell'oggetto e delle ragioni della pretesa. Come si evince allora dal mero esame comparativo tra l'istanza di mediazione e le conclusioni dell'atto di citazione, per come riportate dalla stessa difesa degli appellati, sussiste piena corrispondenza tra personae, petitum e causa petendi (Corte appello Milano sez. III, 05/05/2022, (ud. 27/04/2022, dep. 05/05/2022), n.1493), costituendo la domanda di rilascio mera conseguenza del pure richiesto accertamento della proprietà non idonea ad ampliare/innovare l'originaria pretesa.

8.Sull'eccezione di pretesa nullità della sentenza per omessa integrazione del contraddittorio, Co sollevata dalla difesa nei seguenti termini: “In via meramente subordinata, qualora la Corte dovesse ritenere l'appello proponibile e fondato si osserva che l'odierna parte appellata ha sollevato in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado eccezione di difetto di litisconsorzio necessario. A parere di questa difesa infatti l'azione andava proposta necessariamente nei confronti di tutti i condomini vertendo sull'accertamento di parti comuni di un condominio, trattandosi dunque di una azione che ,se fondata, andrebbe ad intaccare o modificare diritti di proprietà di ciascun condomino”. L'eccezione è manifestamente infondata. Qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto, come nel caso in esame, eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare un'apposita (e tempestiva) domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione -con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato- la comproprietà degli altri soggetti partecipanti al (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 25454 del 13/11/2013, Rv. CP_6 628056, cit.; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21685 del 14.10.2014, non massimata). Una questione di necessaria integrazione del contraddittorio avrebbe potuto essere sollevata solo qualora fosse stata scrutinata nel merito la domanda di usucapione (mentre, come visto, a tanto si è proceduto solo per mera completezza espositiva). Mentre d'altra parte, ai fini della adozione di una pronuncia di inammissibilità della domanda (per tardività della relativa proposizione) non era certo necessario disporre l'integrazione del contraddittorio, non restando le parti pretermesse minimamente pregiudicate da tale decisione (Cass. nrr. 800/20 e 11171/15).

9.L'appello proposto da deve pertanto trovare accoglimento. Parte_9 9.1 Le spese seguono la soccombenza in relazione ad entrambi i gradi e si liquidano come in dispositivo in base al valore effettivo (terzo scaglione), per il presente grado pure per la fase di trattazione, sia pure per i soli minimi, anche in assenza di istruttoria ( Cass. n. 30219/23 e n. 18723/24 ), mentre secondo valori di poco superiori ai medi per le altre fasi, in ragione del notevole numero di questioni sollevate dai convenuti/appellati, tutte rivelatesi infondate.
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Va poi esclusa la maggiorazione prevista dall'art. 4, co.

1-bis, D.M. n. 55/2014, essendo sì presenti, nel ricorso, collegamenti ipertestuali, ma essendo in concreto risultati gli stessi di nessuna utilità concreta nella redazione del presente procedimento. Va in parte riconosciuto l'aumento per la pluralità delle parti, tutt'altro che obbligatorio, apparendo le recenti statuizioni rese sul punto dalla stessa Corte di legittimità non pienamente corrispondenti al recente intervento del legislatore, che in realtà, in relazione a tale capo, ha confermato il “può” ed ha addirittura eliminato il “di regola”. Il richiamo all'obbligatorietà dell'aumento effettuato nelle decisioni in oggetto è invece alla disposizione che ha fissato l'obbligatorietà dell'aumento in materia di collegamenti ipertestuali – ove ritenuti, come visto di utilità concreta -. Laddove ad esempio nella recente Cassazione civile sez. III, 17/04/2024, (ud. 20/12/2023, dep. 17/04/2024), n.10367 si legge “4.10. La seconda questione (se l'aumento per l'assistenza di più parti sia obbligatoria o facoltativo) è stata risolta dal legislatore: l'aumento previsto dall'art. 4, comma 2, d.m. 55/14 nel caso di assistenza di più parti deve applicarsi obbligatoriamente a tutte le prestazioni professionali completate dopo il 23.10.2023, in virtù del combinato disposto degli artt. 2, comma 1, lettera (b), 6 e 7 d.m. 13.8.2022, n. 147”, non pare – osserva sommessamente questa Corte di merito - si tenga nel debito conto che tale ultimo rimando è proprio invece all'obbligatorietà dell'aumento in caso di utilizzo di collegamenti ipertestuali e non invece all'ipotesi di assistenza di più parti. Non sussiste allora ragione per riconoscere il predetto aumento, essendo la posizione delle parti difese dall'avv. del tutto sovrapponibile, mentre l'aumento deve essere riconosciuto in Pt_4 relazione all'altro appellato difeso dall'avv. Colantonio.

9.2 L'appello incidentale dei nato a [...], il [...], C.F. CP_3
residente in [...] – Vasto (CH) e C.F._6
, nata a [...], il [...], C.F. residente in [...] C.F._7 Lungomare E. Cordella n. 76 è tardivo. L'appello incidentale tardivo deve essere dichiarato inammissibile. Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la disciplina dell'art. 334 cod. proc. civ. - che consente l'impugnazione incidentale tardiva nei confronti di qualsiasi capo della sentenza impugnata "ex adverso" (per svolgere, cioè, ragioni di impugnazione ulteriori, anche se, eventualmente, comuni alla posizione della parte impugnante in via principale) - è applicabile solo all'impugnazione incidentale in senso stretto, che si identifica con quella proveniente dalla parte contro la quale è stata proposta l'impugnazione principale o che sia stata chiamata ad integrare il contraddittorio, ai sensi dell'art. 331 cod. proc. civ. , e non è, pertanto, estensibile all'impugnazione incidentale di tipo adesivo (ossia a quella diretta a chiedere la riforma della sentenza per gli stessi motivi già fatti valere con l'impugnazione principale), che resta soggetta ai termini ordinari (Cass. n. 6264/2008). L'impugnazione è qualificata di tipo adesivo allorquando non è affatto diretta a contestare il ricorso principale, (a cui indubbiamente aderisce e in un certo qual modo lo rafforza, con ulteriori motivi d'impugnazione), ma è rivolto contro la parte investita dell'impugnazione principale (Cass. n. 24627 del 27. 11. 2007; Cass. 26505 del 17. 12. 09; Cass. n. 13644/2010). A differenza dell'appello incidentale in senso stretto – formulato dalla parte contro cui è stata proposta l'impugnazione o quella chiamata ad integrare il contraddittorio ex art. 331 c.p.c., per la quale l'interesse ad impugnare sorge dalla proposizione dell'impugnazione principale – che può essere proposto anche tardivamente ai sensi dell'art. 334 c.p.c., l'appello incidentale meramente adesivo, definibile come quello diretto a chiedere la riforma della sentenza per le stesse ragioni già fatte valere dall'appellante principale, senza la prospettazione di critiche avverso la sentenza di primo grado specifiche ed autonome rispetto a quanto già fatto dall'appellante principale, l'interesse ad impugnare sorge non dall'impugnazione principale ma pagina 16 di 19 17
dalla pubblicazione della sentenza e, pertanto, è soggetto ai termini ordinari di impugnazione, non potendo trovare applicazione l'art. 334 c.p.c. (cfr. tra le tante, Cass. n. 2248/2018, Cass. n. 13644/2010, Cass. n. 6284/2008, Cass. n.7339/1996).
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Anche l'appello incidentale tardivo tra l'altro come quello in senso stretto di tipo meramente adesivo, presuppongono la tempestiva costituzione in giudizio da parte dell'appellante. Nella fattispecie al vaglio della Corte, con valutazione che assorbe ogni altra considerazione, gli appellanti nato a [...], il [...], C.F. CP_3 C.F._6 residente in [...] – Vasto (CH) e , nata a [...], il [...], C.F. residente in [...] C.F._7 risultano essersi costituiti con memoria depositata solo in data 11.3.2025, il giorno prima dell'udienza di comparizione fissata per il 12.3.2025. L'appello da loro proposto deve essere pertanto dichiarato inammissibile. Anche nel rapporto de quo, le spese non possono che seguire la soccombenza, tenuto conto della scarsa complessità delle relative questioni trattate (terzo scaglione – minimi)

P.Q.M.

accoglie l'appello proposto da C.F. ), nato a [...]_1 C.F._1 (FG) il 27/06/1947 e di (C.F. ), nata a [...] il Parte_2 C.F._2 14/01/1948 entrambi residenti in [...] e per l'effetto, in totale riforma della sentenza n. 297/2024 pubbl. il 23/09/2024 (RG n. 265/2023) Repert. n. 507/2024 del Tribunale Ordinario di Vasto, in accoglimento della originaria domanda, previo riconoscimento della proprietà condominiale del locale sotto tetto con copertura a botte, mq 250 circa del ubicato in Vasto (Ch) alla via Gargano n° 6, Controparte_12 ordina ai convenuti (C.F. ), nata a [...] il CP_1 C.F._3 17.08.1931 e residente in [...], Parte_3 ( ), nata a [...] il [...] e residente in [...] F. Ingegnoli, 9, e (C.F. ), nato a [...] il Parte_4 C.F._5 20.06.1965 e residente in [...], , residente in CP_2 Vasto, CF l'immediato rilascio del predetto immobile con ordine al C.F._8 Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio, ed esonero dello stesso da ogni responsabilità, di cancellazione delle trascrizioni effettuate dai convenuti con gli accatastamenti del 05/12/2005 e 04/08/2008; dichiara l'inammissibilità dell'appello incidentale proposto da nato a [...], il [...], C.F. residente in Via Lungomare E. Cordella n. 76 – C.F._6 Vasto (CH) e , nata a [...], il [...], C.F. Controparte_4 C.F._7 residente in [...]; condanna (C.F. ), nata a [...] il [...] e CP_1 C.F._3 residente in [...], Parte_3 ( ), nata a [...] il [...] e residente in [...] F. Ingegnoli, 9, e (C.F. ), nato a [...] il Parte_4 C.F._5 20.06.1965 e residente in [...], , residente in CP_2 Vasto, CF in solido tra loro al pagamento delle spese processuali in C.F._8 favore di da C.F. ), nato a [...] il [...] Parte_1 C.F._1 e di (C.F. ), nata a [...] il [...] entrambi Parte_2 C.F._2 residenti in Trezzano sul Naviglio (MI) alla Via Gioberti, 10 in solido tra loro, che liquida: per il primo grado negli esborsi sostenuti e documentati e in euro 8,000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15% iva e cassa come per legge;
per il presente grado in euro 550,00 e 27,00 per esborsi e in euro 7,200,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15% iva e cassa come per legge;

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condanna , nato a [...], il [...], C.F. residente CP_3 C.F._6 in Via Lungomare E. Cordella n. 76 – Vasto (CH) e , nata a [...], il Controparte_4 3.10.1960, C.F. residente in [...] al pagamento C.F._7 delle spese processuali relative al presente grado che si liquidano in euro 2.906,00 oltre spese generali al 15% iva e cassa come per legge, in favore sia degli appellati – – CP_1 Pt_4 n solido nei rapporti interni sia per uguale cifra dell'appellato Pt_4 CP_2
Così deciso nella camera di consiglio del 3.12.2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE Federico Ria Francesco S. Filocamo
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