Corte di Appello di Messina
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di dott. Giuseppe Minutoli Presidente rel.
dott. Antonino Zappalà consigliere dott.ssa Vincenza Randazzo Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 816/2022 R.G., posta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 24 giugno 2024 e decisa alla scadenza dei termini ex art. 190
c.p.c., vertente
TRA
, nato a [...] il [...], c.f. Parte_1
, e , nata a [...] il [...], c. C.F._1 Parte_2
f. , rappresentati e difesi dall'avv. Maria Claudia Giordano, C.F._2
c.f. per procure in atti, C.F._3
appellanti
contro
nata in [...], il [...], c.f. , CP_1 C.F._4
nella qualità di rappresentante legale della Controparte_2 rappresentata e difesa dall'avv. Filippo Brianni, c.f. per C.F._5
procure in atti,
appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza del 10.11.2022 n. 1896 del Tribunale di
Messina – “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso
diverso”.
Motivi della decisione
1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ai sensi dell'art. 23, comma 2, del D.L. n. 133/2014, notificato in data
24 settembre 2020, i sig.ri e attuali appellanti, hanno adìto il Parte_1 Pt_2
Tribunale di Messina, chiedendo la convalida dello sfratto e la condanna della sig.ra nella qualità di rappresentante legale della CP_1 Controparte_2
al rilascio immediato dell'immobile di loro proprietà, sito in Santa
[...]
Teresa di Riva (ME), via Regina Margherita, n. 206, ubicato al piano terra e ricadente in catasto al foglio 10, particella n. 376, sub. 8, detenuto dalla predetta,
giusto contratto preliminare di compravendita, premettendo che:
a) con contratto del 28 febbraio 2015 gli attori si erano impegnati a vendere l'immobile in questione alla in persona del Controparte_2
legale rappresentante p.t., , cui successivamente subentrava Persona_1
l'attuale appellata, la socia accomandataria IG.ra e che la stessa si era CP_1
impegnata a sua volta ad acquistare l'immobile per il prezzo di € 132.000,00 alla scadenza prevista per la stipula del contratto definitivo, in data 31 marzo 2018 e a versare la somma di euro 1.000,00 mensili, dalla consegna dell'immobile alla data della scadenza menzionata;
b) in data 29 marzo 2019 era stata pattuita la proroga 30 giugno 2019 per la conclusione del definitivo;

c) scaduto anche quest'ultimo termine, la promissaria acquirente non aveva stipulato il contratto definitivo ed anzi, dal mese di aprile 2019 sino ad ottobre
2020, non aveva neanche pagato il canone mensile pattuito, per un inadempimento complessivo di euro 18.000,00.
2. Costituitasi in giudizio ed opponendosi alla convalida, la sig.ra ha CP_1
eccepito l'assenza di sua responsabilità, sia per mancata erogazione del mutuo,
sia per l'errata quantificazione delle somme dovute.

3. Mutato il rito ex art 667 c.p.c., i ricorrenti con memoria integrativa ex art 426
c.p.c. hanno chiesto la risoluzione del contratto, qualificato come rent to buy,
il rilascio dell'immobile,
la condanna di controparte al pagamento dei canoni scaduti per € 18.000,00,
oltre quelli a scadere sino al rilascio.
Da parte sua, la convenuta ha chiesto dichiararsi l'improponibilità del ricorso per errata qualificazione della domanda giudiziale;
nel merito, il rigetto delle domande attoree;
in subordine, dichiararsi risolto il contratto preliminare per recesso di parte promittente venditrice, con la condanna alla restituzione delle somme versate a titolo di acconto, al netto della caparra confirmatoria;
in via riconvenzionale, l'accertamento della proroga del preliminare di compravendita e dell'inadempimento di controparte. Gli attori, in corso di causa, hanno dedotto che, nel rapporto contrattuale, vi fosse stato un subentro mai comunicato: Lo , infatti, risultava Persona_2
titolare dell'attività commerciale svolta nei locali oggetto del giudizio. Frattanto,
invece, la società convenuta era stata cancellata, per scioglimento, in data 17
dicembre 2019.
4. Il Tribunale di Messina, con sentenza 10 novembre 2022 n. 1896, dopo aver qualificato il contratto intercorrente tra le parti come preliminare di vendita,
lo dichiarava risolto per inadempimento della promissaria acquirente,
a) ordinando la restituzione ai promittenti venditori dell'immobile oggetto di causa;

b) condannando questi ultimi a restituire alla resistente la somma di euro
59.250,00 (versata a titolo di acconto prezzo, e non di canoni di locazione),
detratta la somma di euro 5.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria;

c) rigettando la domanda dei promittenti venditori di condanna della promissaria acquirente al pagamento in loro favore della somma di €. 18.000,00,
per rate impagate, oltre ai canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, non potendosi ipotizzare una locazione.
5. Avverso la sentenza, i signori e hanno proposto appello, Parte_1 Pt_2
sulla base di due motivi di gravame, da affrontarsi congiuntamente.
Gli appellanti, infatti, hanno chiesto la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui ha qualificato il contratto oggetto della disputa in un preliminare di vendita, in luogo di un contratto “rent to buy”. Di conseguenza, alla luce della corretta qualificazione, e in riforma dei soli punti 4) e 5) del dispositivo, hanno chiesto
a) Dichiararsi acquisiti interamente dagli appellanti la somma versata dalla utilizzatrice di € 59.000,00 a titolo di indennità di occupazione (prospettando per la prima volta che parte appellata, immessa nel possesso, con il preliminare in esame, aveva liberamente goduto ed economicamente sfruttato il bene che avrebbe dovuto acquistare);
b) Condannarsi quest'ultima alla corresponsione dei canoni dovuti e non pagati dal mese di aprile 2019 sino all'effettivo rilascio dell'immobile;
c) Regolare le spese in base alla soccombenza.
L'appellata, costituita nel presenta grado, ha contestato nel merito i motivi di gravame, chiedendo l'integrale conferma della sentenza del Tribunale.
5. L'appello è infondato, per le seguenti ragioni.
5.1 - In primo luogo, in ordine alla domanda di riqualificazione del contratto oggetto del giudizio, va precisato quanto segue.
A norma dell'art. 23 d.l. 12 settembre 2014, n. 133, il contratto di rent to buy
o locazione con opzione di acquisto (definito dalla norma come contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) è quello che prevede
a) l'immediata concessione del godimento di un immobile,
b) con facoltà (e non obbligo) per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato
c) imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. La norma, poi, prevede che in contratto le parti definiscano la parte del canone che sarà da imputare quale corrispettivo per il godimento del bene (che non dovrà
comunque essere restituita), e la parte che, invece, sarà da destinare al prezzo di acquisto (già predeterminato al momento della sottoscrizione del contratto) nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all'acquisto: quota,
quest'ultima, che in caso di mancato esercizio dell'opzione di acquisto, dovrà
essere restituita al proprietario. Infine (comma 2) il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni,
determinato dalle parti.
Invece, la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata
integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario;
pertanto,
stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458
c.c. (Cass. 5 marzo 2024, n. 5891).
In caso di inadempimento, l'art. 1526 c.c. prevede che “Se la risoluzione del
contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve
restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa,
oltre al risarcimento del danno. Qualora si sia convenuto che le rate pagate
restino acquisite al venditore a titolo d'indennità, il giudice, secondo le
circostanze, può ridurre l'indennità convenuta. La stessa disposizione si applica
nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che,
al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto
del pagamento dei canoni pattuiti”. 5.2 – Ciò premesso in punto di diritto, a giudizio della Corte il percorso argomentativo seguito dal giudice di prime cure è corretto, avendo inquadrato la fattispecie in esame nel tipo contrattuale del preliminare di vendita.
Infatti, esaminando il documento negoziale, emerge chiaramente, oltre alla qualificazione formale data dalle parti, che anche la configurazione sostanziale del rapporto sinallagmatico corrisponde ad un preliminare di vendita con effetti anticipati. Vi è infatti a) La concessione del possesso anticipato del bene immobile, al momento della conclusione del preliminare stesso, in favore dell'utilizzatore;
b) l'obbligo per il promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo c) la previsione di una caparra confirmatoria di euro 5.000,00;
d) il pagamento anticipato di una parte del prezzo (su un totale di 132.000,00 euro)
attraverso la corresponsione mensile della somma di euro 1.000,00 a titolo di
“acconto prezzo”, da corrispondere sino al momento della stipula del definitivo.
Non si ravvisano, al contrario, gli estremi del contratto “rent to buy” e, in particolare, l'indicazione della parte del prezzo mensile imputata a canone di locazione, e di quella imputata al pagamento anticipato del prezzo;
non vi è
nemmeno la previsione della facoltà del promissario acquirente di scegliere, entro un termine, se acquistare, o meno, l'immobile. L'impegno assunto con il contratto di cui si discute è, infatti, vincolante, e ciò viene confermato dalla previsione del pagamento di una somma, poi effettivamente versata, a titolo di caparra confirmatoria, solitamente assente in un contratto rent to buy.
5.3 - Alla luce della corretta qualificazione giuridica del contratto oggetto del giudizio, deve darsi atto della giurisprudenza di legittimità secondo cui, nei contratti a prestazioni corrispettive, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, avendo efficacia retroattiva e facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza,
a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento. Ne consegue che la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promittente venditore determina l'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione del medesimo (Cass. 30 novembre 2022, n.
35280; Cass. 14 ottobre 2021, n. 28218; Cass. 30 settembre 2016, n. 19403).
Ed infatti, a conferma della sentenza impugnata sul punto, deve darsi atto che la mancata stipula del contratto definitivo sia dovuta a inadempimento della promissaria acquirente. Infatti, la mancata conclusione del contratto, dovuta alla mancata erogazione del finanziamento per carenza dei requisiti finanziari, è
imputabile a quest'ultima, senza contare che, anche a seguito dell'acclarata impossibilità di accedere al finanziamento, e quindi di procedere alla compravendita, la promissaria acquirente non ha lasciato l'immobile sino all'ordine di rilascio del giudice. Il fatto, poi, che la stessa abbia invitato i venditori a stipulare nuovo preliminare con un diverso soggetto ( coniuge della ER
, dimostra evidentemente la volontà di non eseguire il contratto CP_1
preliminare in oggetto.
6. Quanto al motivo di appello inerente la mancata valutazione da parte del
Tribunale dell'indennità di occupazione, osserva la Corte che trattasi di domanda nuova la quale, pur se tacitamente accettata dall'appellata (che ha contestato nel merito il quantum debeatur), può essere dichiarata inammissibile ex art. 345, co. 1, c.p.c. anche d'ufficio (Cass. SSUU 9 gennaio 2020, n. 157,
secondo cui il divieto di proporre domande nuove in appello è posto a tutela di un interesse di natura pubblicistica, sicchè la relativa violazione è rilevabile in sede di legittimità anche d'ufficio, senza che possa spiegare alcuna influenza l'accettazione del contraddittorio). Infatti (Cass. SSUU 15 novembre 2022, n.
33645) in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, è onere del proprietario allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato). Ciò che non è stato tempestivamente fatto dagli attori/appellanti.
7. In conclusione, il gravame va rigettato, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
8. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, tenuto conto del valore della causa ed ai minimi tabellari (come prospettato anche dall'appellata nella richiesta di liquidazione del patrocinio a spese dello Stato), nella misura di €
7.160,00 per compensi (fase di studio € 1.489,00, fase introduttiva € 956,00, fase di trattazione € 2.163,00, fase decisoria € 2.552,00), oltre spese generali al 15
%, c.p.a. ed iva.
9. Deve darsi atto che sussistono i presupposti previsti dall'art. art. 13, co. 1
quater, d.p.r. n. 115/2002 (t.u. spese giustizia), modificato dalla legge 24
dicembre 2012, n. 228, per il pagamento da parte dell'appellante soccombente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte di appello di Messina, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 816/2022 R.G. sull'appello proposto da e contro Parte_1 Parte_3 Controparte_3
avverso la sentenza del Tribunale di Messina del
[...] CP_1
10.11.2022, n. 1896:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2. condanna gli appellanti in solido a pagare all'appellata (e per essa, ammessa al patrocinio a spese dello Stato, all'Erario) le spese processuali del grado,
liquidate in € 7.160,00 per compensi, oltre spese generali al 15 %, c.p.a. ed iva.

3. dà atto che sussistono i presupposti previsti dall'art. art. 13, co. 1 quater, d.p.r.
n. 115/2002 (t.u. spese giustizia), modificato dalla legge 24 dicembre 2012,
n. 228, per il pagamento da parte dell'appellante soccombente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello, il 12 febbraio 2025.
Il Presidente est.
(dott. Giuseppe Minutoli)