R.G. n.582/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, nelle persone dei seguenti magistrati: dr.ssa AR Balletti Presidente rel.est. dr.ssa Giuliano Giuliana Consigliere dr. Guerino Iannicelli Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n.582/2024 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili vertente TRA
elettivamente domiciliata in via Livatino snc, Parte_1 Battipaglia, presso lo studio dell'avv.to Michela Capozzolo che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- appellante - E
in Liquidazione coatta Controparte_1 amministrativa giusta decreto del 28.06.2000 del
[...]
in persona del Commissario Controparte_2 Liquidatore p.t., elettivamente domiciliata in Salerno – via Gen. Armando Diaz n.32 presso lo studio dell'avv.to Carlo Omero che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- appellata –
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n.1902/2024 pubblicata in data 09/04/2024 nel procedimento RG n. 138/2021 CONCLUSIONI
➢ Parte appellante precisava le conclusioni conformemente a quelle rassegnate nell'atto di appello
➢ Parte appellata precisava le conclusioni conformemente a quelle rassegnate nella comparsa di intervento Svolgimento del processo Con atto di citazione ritualmente notificato in data 30.12.2020 esponeva che risultava aggiudicataria degli Parte_1 immobili venduti all'asta senza incanto - siti in Montecorvino Pugliano, alla via Monte Terminillo, Parco San Matteo, rispettivamente ai lotti identificati con il numero 4 e 7 - tenutasi in data 29.10.2018 e indetta dal Commissario Liquidatore della che i suddetti immobili le erano stati Controparte_1 trasferiti per mezzo dell'atto di compravendita stipulato dal notaio in data 28.12.2018 – rep.12454 / racc. 8018 - e registrato Per_1 in Salerno il 28.12.2018, n.17016 serie IT, ivi trascritto il 02.01.2019, n.15 d'ordine / n.14 trascrizione;
che parte venditrice aveva provveduto alla cancellazione della sola ipoteca gravante sugli immobili, mentre non aveva provveduto alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. in data 17.11.2017 nn. 43663-4/33522-3, cui si era obbligata ai sensi dell'art. 6 del rogito notarile;
che in data 24.05.2019 aveva costituito in mora la Società in L.C.; che in data 9.09.2019 aveva intimato alla controparte di adempiere entro il termine essenziale di 15 giorni, decorso il quale il contratto avrebbe dovuto dichiararsi risolto di diritto;
che la mancata cancellazione costituiva un grave inadempimento contrattuale e un impedimento alla libera disponibilità dei beni acquistati, tanto è vero che essa attrice non aveva potuto ottenere un finanziamento di Euro 100.000,00 dalla non potendo dare in garanzia i CP_3 cespiti stante l'esistenza della trascrizione pregiudizievole, come attestato dal notaio in data 14.10.2019.. Pertanto, conveniva Per_2 in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno la
[...]
chiedendo dichiararsi l'intervenuta Controparte_4 risoluzione del contratto, previo accertamento della grave inadempienza contrattuale da parte della venditrice per non avere provveduto alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale;
chiedeva inoltre la restituzione di tutte le somme già versate da parte attrice, oltre la condanna di parte convenuta al risarcimento dei danni per avere impedito a parte attrice l'erogazione di un finanziamento e la possibilità di vendita dei beni acquistati al giusto prezzo di mercato, con vittoria di spese di lite. Si costituiva la convenuta, deducendo che la ricostruzione del fatto così come esposta da parte attrice era incompleta;
che la domanda giudiziale in forma specifica era stata proposta da ex CP_5 socio della in qualità di parte Controparte_1 promissaria acquirente in forza di un preliminare di vendita intercorso tra le parti relativo alle unità immobiliari in parola;
che, in particolare, - con atto di citazione del 20.04.2005, introduttivo del giudizio RG.707/2005 successivamente riunito al n. RG 703/2005 – il aveva convenuto in giudizio innanzi al CP_5 Tribunale di Salerno, la , già in persona del Commissario CP_1 Liquidatore, al fine di ottenere una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., che facesse luogo del definitivo non stipulato relativamente agli immobili promessi in vendita;
che il Tribunale di Salerno con sentenza n.5374/2016, pubblicata in data 13.10.2016, aveva rigettato la domanda di per difetto della produzione CP_5 del titolo prenotativo in originale;
che avverso la CP_5 sentenza di primo grado, aveva proposto appello per mezzo dell'avv. Antonio Amatucci, chiedendo la riforma della sentenza impugnata e una pronuncia sostitutiva del rogito per gli immobili di cui si era reso prenotatario;
che la Corte di Appello di Salerno si era riservata per la decisione;
che successivamente alla notifica dell'impugnazione, era stata trascritta la domanda introduttiva del giudizio di primo grado a favore di - nota di CP_5 trascrizione reg. gen.43663 - reg. part. 33522 - presentazione n. 64 del 17.11.2017; che nelle more del giudizio in appello, il compendio immobiliare, già posto in vendita senza incanto dal Commissario, era stato aggiudicato a parte attrice e trasferitole successivamente con atto del notaio del 28.12.2018; che in Per_1 seguito, con Decreto Direttoriale di cancellazione dei gravami del 20.03.2019 prot.64201, emesso dal Ministero dello Sviluppo Economico, Direzione Generale per la Vigilanza sugli Enti, il Sistema Cooperativo e le Gestioni Commissariali, ai sensi dell'art. 5 L.400/75, era stata cancellata la sola iscrizione ipotecaria e non anche la trascrizione della domanda giudiziale a favore di
. CP_5 Tanto premesso in fatto, la convenuta deduceva: A) che a far data dal 28.06.2000, la Cooperativa veniva posta in scioglimento d'ufficio ex art. 2544 c.c. e art. 18 L.59/1992, dal Controparte_2 applicandosi, pertanto, tutto il sistema degli effetti contemplati dalla legge fallimentare – artt. 42,44,45,46,47, segnatamente dell'art. 45 L.f., in forza del quale la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica(trascrizione del 17.11.2017) era inopponibile e inefficace nei confronti della procedura, in quanto successiva all'apertura della procedura;
che dalla data del provvedimento Ministeriale di scioglimento, non potevano essere intraprese azioni individuali sui beni della liquidazione;
che, di conseguenza, la mancata cancellazione della suddetta trascrizione, non costituiva grave inadempimento contrattuale;
che in esatto adempimento delle obbligazioni assunte nel rogito notarile, precisamente all' art. 6, veniva cancellata ai sensi dell'art. 5 L. 400/75 l'iscrizione ipotecaria gravante sugli immobili, mentre non poteva essere cancellata la trascrizione della domanda giudiziale in quanto successiva rispetto all'apertura della procedura, stante la non applicabilità dell'art. 5 della L. 400/75 a detta trascrizione successiva;
B) che, in ogni caso, la questione del trasferimento dell'immobile, gravato della trascrizione di cui si discute, era sub iudice e, comunque, non era nella disponibilità della comparente;
C) che la domanda sia stata promossa senza la normale prudenza, e, pertanto, sussisteva la responsabilità dell'attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c., primo e terzo comma, anche per abuso del processo, da liquidarsi in via equitativa. Concludeva come comparsa di costituzione e risposta. All'esito del giudizio, il Tribunale, con la sentenza indicata in epigrafe, rigettava le domande e condannava parte attrice al rimborso, in favore della società Controparte_1
in liquidazione coatta amministrativa, delle spese di lite,
[...] che liquidava in euro 9.142,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge. Avverso tale sentenza proponeva appello Parte_1 convenendo dinanzi a questa Corte nella qualità di CP_6 Commissario Liquidatore e legale rapp.te della società
[...]
presso il domicilio digitale del suo Controparte_1 procuratore avv. Carlo Omero – carlo. .salerno.it., dinanzi a questa Corte. Email_1 CP_7 Deduceva i seguenti motivi di doglianza:
1) erronea valutazione del Tribunale, nella parte in cui aveva ritenuto soggetti diversi e separati, il liquidatore e l'autorità di Vigilanza e nella parte in cui aveva ritenuto che il liquidatore fosse soggetto diverso dall'alienante, non considerando che il Commissario liquidatore era organo della procedura, che procede a tutte le operazioni di liquidazione secondo le direttive dell'Autorità di Vigilanza. Il giudice di prime cure non aveva esaminato la documentazione versata in atti ove era specificato che il commissario liquidatore interveniva nel rogito definitivo di compravendita su autorizzazione dell'Autorità di Vigilanza: pertanto, era evidente che lo stesso, quale organo della procedura, aveva concluso la vendita su autorizzazione dell'Autorità di Vigilanza, non come soggetto estraneo alla procedura, ovvero all'Autorità di Vigilanza;
altresì, nella propria qualità, aveva assunto l'impegno a cancellare le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli successivamente alla stipula dell'atto di compravendita;

2) violazione degli artt. 101 e 112 cpc e violazione del divieto della c.d. “terza via”, in quanto il Tribunale, rilevando che il commissario liquidatore era soggetto distinto dall'Autorità di Vigilanza, aveva deciso la controversia sulla base di una questione mai sollevata dalla convenuta, senza previamente stimolare il dibattito su punto;

3) erronea valutazione da parte del Giudice di prime cure della clausola inserita nel contratto di vendita all'art. 6, laddove essa testualmente riportava: “all'uopo le parti comparenti, come sopra costituite e rappresentate, si danno reciprocamente atto che nell'autorizzazione dell'Autorità di Vigilanza sopra citata è precisato che le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni pregiudizievoli saranno cancellate successivamente alla vendita ai sensi dell'art. 5 Legge 400/1975”. Infatti, contrariamente a quanto affermato in sentenza, dal testo della clausola emergeva chiaramente che la Procedura si era espressamente impegnata a cancellare le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni pregiudizievoli successivamente alla vendita ai sensi dell'art.

5. L.400/75; tale obbligazione era posta in capo alla parte venditrice, vale a dire al Commissario senza operare alcuna distinzione tra trascrizioni efficaci e/o inefficaci;

4) erronea interpretazione da parte del Tribunale sull'applicabilità dell'art. 45 L.F. nei confronti dell'odierna appellante: tale norma disciplina l'inefficacia rispetto ai creditori e non anche verso l'avente causa che è terzo rispetto alla procedura, non rivestendo il ruolo di creditrice. Risultava altresì inapplicabile l'art. 51 L. fall., il quale sancisce il divieto delle sole “azioni esecutive e cautelari individuali”, con la conseguenza che la trascrizione in parola, poteva ritenersi inefficace per i creditori ma opponibile e pregiudizievole per l'odierna acquirente. Conseguentemente la trascrizione era e restava pregiudizievole per la che, Parte_1 in ogni caso, non poteva cancellarla.
5) erronea valutazione da parte del Giudice di prime cure circa il difetto di interesse ad agire della procedura di liquidazione, in ordine alla cancellazione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., in favore di . CP_5 Assumeva la deducente, che a causa della trascrizione della già menzionata domanda, l'immobile acquistato non poteva essere oggetto di vendita né tanto meno posto in garanzia per un eventuale concessione di finanziamento, così come veniva precisato nella relazione notarile. Dunque, nonostante l'obbligo assunto da controparte alla cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli gravanti sull'immobile acquistato, quest'ultima, alcuna prova aveva fornito su una eventuale emissione di un provvedimento ai sensi dell'art. 5 L. 400/75 né tanto meno avanzava richiesta per l'ottenimento di una declaratoria di inefficacia ovvero di inopponibilità della trascrizione della domanda giudiziale;

6) erronea valutazione da parte del Tribunale nella parte in cui non aveva ritenuto sussistere un grave inadempimento imputabile in capo al commissario liquidatore per l'obbligazione assunta nel rogito definitivo di compravendita, considerato che l'acquirente aveva subito un danno rilevante per non avere potuto mettere in vendita l'immobile a un prezzo di mercato maggiore rispetto al prezzo di aggiudicazione e per il diniego del finanziamento Cont richiesto alla
7)omessa ed errata valutazione da parte del Giudice di prime cure nella parte in cui aveva ritenuto di non ammettere le prove testimoniali così come richiesto dalla deducente. Tali testimonianze risultavano utili al fine di completare l'onere probatorio documentale relativo al danno patito dalla a Parte_1 causa del grave inadempimento della controparte, in quanto i testimoni avrebbero potuto rendere dichiarazioni dirimenti per la decisione;
precisamente, in qualità di dipendente Testimone_1 Cont della che curava la pratica di finanziamento e il Parte_2 notaio che aveva redatto la relazione notarile;
Persona_3
8) erronea applicazione da parte del Tribunale degli artt. 91 e 92 c.p.c., in tema di spese processuali. Invero, il Giudice di prime cure aveva riconosciuto che parte attrice aveva provato l'inadempimento della controparte e che in astratto la trascrizione poteva risultare lesiva per i diritti della stessa, ammettendo implicitamente che le domande attrici non risultavano del tutto infondate, dovendosi applicare, al più, il criterio della compensazione. Concludeva per la riforma della decisione come da atto di appello, chiedendo: 1) In via preliminare, dichiarare nulla e/o annullabile la sentenza n. 1902/2024 per violazione del divieto della c.d. “terza via” per i motivi innanzi dedotti;
2) In via principale e nel merito, in riforma della sentenza impugnata, accertata e dichiarata la grave inadempienza contrattuale di parte venditrice per non aver provveduto - pur essendosi a ciò espressamente impegnata contrattualmente – alla cancellazione della trascrizione di domanda giudiziale gravante sugli immobili aggiudicati dichiarare con sentenza parziale ex artt. 277, 279, comma 2 c.p.c. l'intervenuta risoluzione del contratto di compravendita, condannandola alla restituzione del prezzo pagato dalla attrice in pagamento dei due immobili, pari ad € 91.000,00 oltre poi alla restituzione della somma di € 4.550,00 versate per spese ed oneri di asta ed alle spese e competenze pagate al notaio per il rogito di vendita pari ad € 2.800,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del versamento all'effettivo soddisfo;

3) In via istruttoria, ammettere ed espletare la prova testimoniale così come articolata dall'allora attrice nella propria memoria ex art. 183, comma VI, n. 2 c.p.c.;
4) condannare poi la convenuta al risarcimento dei danni causati e causandi avendo impedito: a) alla attrice l'erogazione di un finanziamento di € 100.000,00 che le avrebbe consentito di reinvestire detta somma nella sua attività commerciale traendone indubbi vantaggi economici in relazione ai ricarichi medi del settore;
b) per averle impedito, comunque, di porre in vendita gli immobili ai prezzi correnti di mercato, consentendole un guadagno di almeno 40.000,00 euro e/o la somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di giudizio. Il tutto oltre interessi e rivalutazione dalla data della diffida al soddisfo. 5) In ogni caso con vittoria di spese e competenze di giudizio del doppio grado di giudizio, pronunciandosi espressamente sulla restituzione di quanto già corrisposto a controparte in forza della sentenza. Si costituiva in giudizio la Controparte_1 in scioglimento d'ufficio in persona del Commissario Liquidatore p.t, che, in rito, eccepiva l'inammissibilità del gravame per la formazione del giudicato interno nella parte in cui il Giudice di prime cure aveva escluso la sussistenza dell'obbligo di cancellazione in capo al Commissario Liquidatore - e nel merito, contestate specificamente le avverse deduzioni, chiedeva il rigetto dell'appello proposto, richiamando sostanzialmente le deduzioni svolte in primo grado. Con ordinanza del 26.06.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, il Consigliere istruttore riservava la causa al Collegio per la decisione. Motivi della decisione
§1. Preliminarmente va esaminato il secondo motivo di gravame, con cui la sig.ra ha chiesto dichiararsi la nullità della Parte_1 sentenza di primo grado per violazione del divieto della c.d. “terza via”. L'appellante ha dedotto che il Tribunale, rilevando che il commissario liquidatore era soggetto distinto dall'Autorità di Vigilanza e che solo questa aveva il potere di cancellazione della trascrizione della domanda, aveva deciso la controversia sulla base di una questione mai sollevata dalla convenuta, senza previamente stimolare il dibattito su punto. Com'è noto, il suddetto principio impone al giudice, che si avveda, al momento della decisione, di dover porre a fondamento della medesima una questione rilevabile d'ufficio, di riservarsi la decisione e segnalare la questione alle parti, concedendo loro un termine non inferiore a venti giorni e non superiore a quaranta, per il deposito di una memoria contenente eventuali osservazioni sulla questione. Nella specie non è ravvisabile il vizio denunziato. La titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio, è un elemento costitutivo della domanda e attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto. Essa rappresenta una questione di diritto, che compete al giudice di risolvere sulla base del materiale probatorio, prodotto dalle parti. Trattasi dell'esercizio di un potere-dovere del giudice, necessario per addivenire alla decisione della causa, che non può essere censurato come vizio procedurale per violazione del divieto della c.d. “terza via”. Sul punto va richiamato il consolidato orientamento della S.C., secondo cui l'obbligo del giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d'ufficio si estende solo alle questioni di fatto, che richiedono prove dal contenuto diverso rispetto a quelle chieste dalle parti o alle eccezioni rilevabili d'ufficio, e non anche ad una diversa valutazione del materiale probatorio già acquisito, né tanto meno alle questioni di diritto, come nel caso di specie, non potendosi in tal senso ravvisare alcuna violazione del contradditorio così come disciplinato dall'art. 101 c.p.c. ovvero della c.d “terza via” (cfr. ex plurimis Cass. civ., Sez. I, Sentenza, 16/02/2016, n. 2984 - rv. 638556 - Cass. Civ., sez. UU, del 30/09/2009, n. 20935).
§2. Tanto chiarito, va osservato che la sentenza impugnata è sorretta da una pluralità di rationes decidendi, ciascuna delle quali è di per sé idonea a giustificare il rigetto della domanda. I motivi di gravame che investono la motivazione, così come articolata, sono tutti infondati. Col primo motivo di appello, la sig.ra si duole che il Parte_1 giudice di prime cure abbia ritenuto la non imputabilità del lamentato inadempimento alla parte alienante sull'erroneo presupposto che l'effettiva attività di cancellazione era nel potere di un soggetto distinto dall'alienante, vale a dire dell'Autorità di Vigilanza. Il motivo non è condivisibile. Com'è noto, nell'ambito della procedura di liquidazione coatta amministrativa occorre effettuare un netto distinguo tra le figure del Commissario Liquidatore e dell'Autorità di vigilanza. Il primo è la figura centrale della procedura, che assume la rappresentanza legale e processuale dell'impresa. Il commissario liquidatore, analogamente al curatore nel fallimento, è l'organo operativo e tecnico della liquidazione coatta amministrativa, legittimato a porre in essere tutti gli atti necessari al fine di effettuare la liquidazione dei beni e il pagamento dei creditori. L'Autorità di Vigilanza, ai sensi dell'art. 201, comma 2, l. fall., svolge le stesse funzioni che nel fallimento sono attribuite al giudice delegato. Essa si trova al vertice della struttura organica della procedura e riveste un ruolo fondamentale, con rilevanti poteri di controllo e di indirizzo allo scopo di coordinare gli sviluppi della procedura con l'interesse pubblico per la cui tutela è prevista la l.c.a. stessa. L'autorità di vigilanza non svolge atti gestori, né direttamente, né indirettamente, per il tramite del commissario, né ha il potere di sostituirsi ad esso. Gli atti dell'autorità di vigilanza, in quanto atti amministrativi, sono soggetti all'impugnativa dinanzi al giudice amministrativo. Tanto chiarito, appare coerente con il ruolo e i compiti attribuiti all'Autorità di Vigilanza (Ministero dello Sviluppo Economico) il potere di procedere con decreto, avvenuto il versamento del prezzo da parte dell'acquirente e la stipula dell'atto di vendita, alla cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, nonché delle trascrizioni dei sequestri e delle domande giudiziali, esonerando i conservatori dei pubblici registri da ogni responsabilità (art. 5 L. 400/1975). Come si evince dal chiaro tenore letterale della norma, trattasi di un potere/dovere direttamente esercitabile dall'Autorità di Vigilanza, sebbene su richiesta del commissario liquidatore e previo visto del comitato di sorveglianza, e che pertanto non può essere riferito al Commissario Liquidatore, quale rappresentante legale della procedura e parte alienante nella compravendita per notar del 28 dicembre 2018. L'attività dei due organi Per_1 (Commissario Liquidatore, quale parte contraente, in qualità di rappresentante legale della L.C.A. e Autorità di Vigilanza, quale soggetto che deve emettere il decreto di cancellazione), come sopra si è evidenziato, non è assolutamente sovrapponibile e pertanto, non può imputarsi all'uno l'inadempimento di un impegno che la legge pone a carico dell'altra. Di tanto le parti erano pienamente consapevoli, tanto è vero che nell'art. 6 del contratto il Commissario Liquidatore si limitava a ribadire l'esistenza delle due formalità pregiudizievoli, già ampiamente pubblicizzate nel corso delle operazioni di vendita senza incanto, e a richiamare, quanto alla cancellazione, senza assumere alcuna obbligazione in prima persona, il predetto art. 5, che poneva a carico dell'autorità di Vigilanza il relativo obbligo. L'esplicito riferimento a tale norma (“all'uopo le parti comparenti come sopra costituite e rappresentate, si danno reciprocamente atto che nell'autorizzazione dell'Autorità di Vigilanza sopra citata è precisato che le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni pregiudizievoli saranno cancellate successivamente alla vendita ai sensi dell'art. 5 legge 400/1975”) e a un'attività di esclusiva pertinenza dell'autorità di Vigilanza, escludono, così come correttamente ritenuto dal primo giudice, che possa configurarsi un inadempimento imputabile alla parte contraente, trattandosi di attività ad essa non riferibile e che, secondo i canoni di correttezza e di buona fede nell'interpretazione del contratto, non poteva essere pretesa nei suoi confronti dalla controparte.
§3. Col terzo motivo di appello la sig.ra ha sostenuto Parte_1 che il Giudice di prime cure abbia erroneamente valutato la clausola inserita nel contratto di vendita all'art. 6. Infatti, contrariamente a quanto affermato in sentenza, la violazione dell'obbligazione di cancellare le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni pregiudizievoli successivamente alla vendita ai sensi dell'art.

5. L.400/75, a suo dire espressamente assunta dalla parte alienante, costituirebbe un grave inadempimento contrattuale. Il motivo non è fondato. E invero, fermo restando che già alla stregua della ratio decidendi, sopra esaminata, non è riferibile alla parte contraente l'obbligo di cancellazione, nel merito, neppure è corretto affermare che la omissione di tale attività integri un inadempimento contrattuale. Occorre premettere che nel contratto di vendita per notar Per_1 del 28.12.2018, all'art. 6 si precisava che: “la parte venditrice, come sopra rappresentata, garantisce la piena e libera disponibilità di quanto alienato, la sua libertà da pesi, oneri, vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per le seguenti formalità:
1) domande giudiziali per esecuzione in forma specifica trascritte a Salerno il 17 novembre 2017 ai nn. 43663-4/33522-3;
2) ipoteca iscritta a Salerno il 04 agosto 1989 al n. 2349 particolare, annotata di frazionamento in quota il 20 maggio 1998 ai nn.15400/954, rinnovata il 18 giugno 2009 ai nn. 28141/3262; all'uopo le parti comparenti, come sopra costituite e rappresentate, si danno reciprocamente atto che nell'autorizzazione dell'Autorità di Vigilanza sopra citata è precisato che le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni pregiudizievoli saranno cancellate successivamente alla vendita ai sensi dell'art. 5 Legge 400/1975”. Anche negli atti relativi alla vendita senza incanto, tenutasi il 29.10.2018, all'esito della quale la si aggiudicava i Parte_1 cespiti, si rendeva noto che sui lotti 4 e 7, gravavano le formalità pregiudizievoli sopra indicate e che queste sarebbero state cancellate successivamente alla vendita ai sensi dell'art. 5 L.400/75. Dalla documentazione versata in atti risulta che il Ministero dello Sviluppo Economico, dopo la vendita, “vista l'autorizzazione ministeriale del 07.03.2018 e relativa proroga del 25.07.2018” relativa agli immobili posti in vendita e “l'istanza del commissario liquidatore ad ottenere, ai sensi dell'art. 5 L.400/75, l'emanazione del provvedimento di cancellazione dei vincoli gravanti sull'immobile oggetto di vendita” - ordinava la cancellazione dell'iscrizione (ipotecaria) pregiudizievole e non anche delle trascrizioni delle domande giudiziali, gravanti sugli immobili venduti. Trattasi delle domande proposte con atto di citazione del 20.04.2005, da ex socio prenotatario, nei confronti CP_5 della innanzi al Tribunale di Salerno Controparte_1 (giudizio RG. N. 707/2005 successivamente riunito al n. RG 703/2005) al fine di ottenere una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., che facesse luogo del contratto definitivo non stipulato relativamente agli immobili promessi in vendita. Il Tribunale di Salerno con sentenza n.5374/2016, pubblicata in data 13.10.2016, rigettava la domanda del per difetto della CP_5 produzione del titolo prenotativo in originale. Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello CP_5 per mezzo dell'avv. Antonio Amatucci ed emerge dagli atti di causa che la Corte di Salerno con sentenza n. 543/2021, pubblicata il 20.04.2021, riformando in punto di motivazione la sentenza di primo grado, dichiarava inammissibile la domanda ex art. 2932 cc, proposta dal sig. . CP_5 Non vi è agli atti alcuna attestazione del passaggio in giudicato della sentenza, anzi, come dichiarato dalla odierna appellata, la sentenza è stata impugnata con ricorso per Cassazione (giudizio n. 17395/2021). Tanto premesso, va osservato che il rinvio alla disposizione di cui all'art.

5. L.400/75, contrattualmente effettuato, non significa tout court l'assunzione incondizionata dell'impegno a cancellare ogni gravame pregiudizievole, atteso che ovviamente l'Autorità di Vigilanza poteva procedere ex officio a tale attività solo ove la cancellazione fosse “giuridicamente possibile”. Cosa che l'organo ha puntualmente fatto per l'ipoteca, già insistente sugli immobili. L'Autorità di Vigilanza non aveva, invece, alcun potere di procedere alla cancellazione delle domande giudiziali, iscritte contro la procedura, che, al momento della vendita, non erano state definite con pronunzia di rigetto passata in giudicato. Com'è noto, l'art. 2668 c.c., che disciplina per l'appunto la cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali, statuisce al comma 1 che essa possa avvenire solo in due casi:
• con un atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio) che attesti il consenso alla cancellazione della trascrizione da parte di chi ha trascritto la domanda;

• con una sentenza passata in giudicato che contenga l'ordine del giudice al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla cancellazione della trascrizione nel caso in cui la domanda dell'attore sia stata respinta o se il processo si sia concluso per rinuncia o inattività delle parti. Ragion per cui, in base alla normativa vigente e inderogabile, parte acquirente/odierna appellante, sin dal momento della pubblicazione del bando di vendita, preso atto che gli immobili erano gravati da iscrizioni e trascrizioni e che le stesse sarebbero state cancellate secondo le modalità disciplinate nella Legge 400/75, norma che disciplina la procedura di liquidazione coatta amministrativa degli enti cooperativi, doveva essere pienamente consapevole che l'Autorità di Vigilanza non avrebbe mai potuto procedere unilateralmente alla cancellazione di una domanda ex art. 2932 c.c., iscritta contro la procedura, allorchè essa era ancora sub iudice, essendo pendente il giudizio di appello. Tale profilo è stato evidenziato dal difensore della il CP_1 quale, nel rispondere alla lettera di messa in mora con contestuale diffida ad adempiere, inviata in data 9.09.2019 dall'avv. Michela Capozzolo, difensore della sig.ra precisava che non era Parte_1 configurabile alcun inadempimento contrattuale a carico della in quanto la cancellazione delle domande Parte_3 giudiziali ai sensi dell'art. 5 della legge n. 400/1975 “sarebbe potuta intervenire solo in forza di atto notarile che avesse raccolto il consenso delle parti che avevano proposto l'azione giudiziaria (rispetto al quale non è stato assunto alcun impegno negoziale) o con il passaggio in giudicato della sentenza di rigetto della domanda ovvero, ancora con l'estinzione del giudizio” (v. nota del 23.09.2019 a firma dell'avv. Carlo Omero nella produzione di parte di primo grado della sig.ra . Parte_1 Tanto è ribadito dalla Cooperativa nella comparsa di risposta di primo grado, ove si sottolinea che l'impegno alle cancellazioni riguardava solo quelle “possibili” e nella prima memoria depositata dalla convenuta ai sensi dell'art. 183 co. 6 cpc.. Ne deriva che alcun inadempimento colpevole è imputabile alla Autorità di Vigilanza, stante la impossibilità di procedere essa stessa ex officio e direttamente alla cancellazione della trascrizione di una domanda relativa a un giudizio proposto a carico della procedura e ancora pendente.
§4. Col quarto motivo di appello, la sig.ra ha sostenuto Parte_1 in primo luogo, che, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, l'art 45 L.F. non sarebbe applicabile nei suoi confronti, atteso che tale norma, disciplinando l'inefficacia rispetto ai creditori, non riguarderebbe essa appellante, che è terza rispetto alla procedura, non rivestendo il ruolo di creditrice. L'assunto è privo di pregio, dal momento che la sig.ra è Parte_1 avente causa dalla procedura concorsuale e, pertanto, può giovarsi del regime di inopponibilità stabilito dalla norma a favore della massa dei creditori. In secondo luogo l'appellante ha criticato la sentenza di primo grado laddove ha affermato, a suo dire erroneamente, che, essendo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. successiva al sorgere della procedura, essa era del tutto inefficace e quindi priva di pregiudizio per l'aggiudicataria dell'immobile posto in vendita. Col quinto motivo di gravame, che può essere congiuntamente esaminato con quello precedente, perché logicamente connesso, la sig.ra si duole che il giudice di primo grado, in Parte_1 conseguenza della pretesa inopponibilità, abbia addirittura rilevato l'assenza di un suo interesse ad agire per dolersi della mancata cancellazione. Le doglianze non sono fondate. In riferimento alla trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., per cui è causa, è utile ribadire in questa sede che l'art.45 della l.fall., applicabile al caso di specie, prescrive che le formalità necessarie per rendere un atto opponibile ai terzi, se compiute dopo la dichiarazione del fallimento non spiegano effetti nell'ambito della procedura fallimentare.
Per formalità si intendono sia le modalità previste dalla legge per l'espressione della volontà individuale in un atto o contratto (ad es. la forma scritta, per i contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili) sia le formalità pubblicitarie di atti e contratti già esistenti (ad. es. la trascrizione di una compravendita immobiliare ovvero di un preliminare), per cui la ratio della norma, risiede, ancora una volta, nella necessità di cristallizzare il patrimonio del fallito, preservandolo anche dagli atti che per ipotesi precedano il fallimento, ma richiedano formalità pubblicitarie eseguite solo successivamente, in sostanziale continuità logica con le previsioni di cui all'art. 44 legge fall. (Cass. 08/08/2013, n. 19025 e Cass. 04/04/2019, n. 9530). Nel caso in esame la domanda giudiziale, risalente al 20 ottobre 2005, è stata trascritta in data 17 novembre 2017 e, pertanto, successivamente al provvedimento Ministeriale di scioglimento d'ufficio del 28.06.2000. Ne consegue che essa è del tutto priva di efficacia e inopponibile nei confronti della procedura di liquidazione. E invero, in tema di opponibilità della domanda ex art. 2932 c.c., la S.C. ha affermato che: “il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese” (Sez. U, Sentenza n. 18131 del 16/09/2015 - Rv. 636343). Al contrario, i giudici di legittimità hanno specificato che il curatore può non dare seguito al preliminare di vendita nell'ipotesi in cui la domanda in esecuzione in forma specifica sia stata trascritta dopo la dichiarazione del fallimento, in quanto in tal caso alcun diritto potrebbe vantare il promissario acquirente. Pertanto, alcuna ipotesi di efficacia nel caso de quo è possibile attribuire alla trascrizione della domanda relativa all'esecuzione in forma specifica, in quanto a prescindere dalla circostanza che essa è stata rigettata e, quindi, manca una successiva sentenza costitutiva, va ribadita la sua incontrovertibile inopponibilità alla procedura di liquidazione in ragione della non tempestività della trascrizione medesima, non potendo in tal senso il CP_5 vantare alcuna pretesa in forza del precedente preliminare di vendita. Sull'eccezione, sollevata dalla , inerente alla contezza Parte_1 della esistenza della procedura liquidatoria, è bene chiarire che, sebbene non esista per il decreto di liquidazione coatta amministrativa lo stesso regime pubblicitario previsto per le sentenze dichiarative di fallimento, imperniato sul duplice binario del deposito in cancelleria e nel registro delle imprese, lo stesso, in quanto assunto con le vesti formali di un decreto ministeriale, è soggetto a pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale e deve intendersi assistito da una presunzione di conoscenza assoluta e, dunque, non superabile da prova contraria. Va da ultimo segnalato che la stessa sig.ra quale avente Parte_1 causa dalla procedura, dopo il passaggio in giudicato della sentenza di rigetto della domanda ex art. 2932 c.c., potrebbe chiedere al Tribunale un provvedimento di cancellazione ai sensi dell'art. 2668 c.c. (secondo un orientamento giurisprudenziale potrebbe applicarsi la semplicissima procedura di correzione di errore materiale).
§5. I motivi sei e sette rimangono assorbiti, in quanto la decisione sui motivi precedenti e dunque l'accertata assenza di qualsivoglia inadempimento da parte del commissario liquidatore, fa sì che non debbano essere esaminati la richiesta del risarcimento del danno, nonché la richiesta della prova testimoniale.
§6. Neppure il settimo motivo di gravame può trovare accoglimento, giacché diversamente da quanto prospettato dall'appellante, il Giudice correttamente ha condannato alle spese la parte soccombente. In tema di spese processuali, soltanto la parte completamente vittoriosa non può essere condannata, nemmeno in minima quota, al pagamento delle spese stesse (ex multis Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 21/02/2025, n. 4582 - Cass. civ., Sez. V, 21/10/2013, n. 23719 - Cass. civ., Sez. I, 04/11/2013, n. 24683).
§7. In conclusione, alla stregua delle considerazioni che precedono, non è possibile riscontrare alcuna violazione o mancato adempimento di una obbligazione contrattuale da parte del dante causa, ovvero da parte di nella qualità di commissario CP_6 liquidatore della Controparte_4 L'appello va dunque rigettato con la conseguente condanna di al pagamento delle spese di questo grado in virtù Parte_1 del principio della soccombenza. La reiezione della impugnazione impone, ai sensi dell'articolo 13, comma primo quater, del decreto del Presidente della Repubblica numero 115 del 2002, come integrato dall'articolo 1, comma diciassettesimo, della legge numero 228 del 2012, entrata in vigore in data 31 gennaio 2013, di dare atto della sussistenza dei presupposti richiesti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari all'ammontare già dovuto da porre a carico dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunziando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta l'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Salerno n.1902/2024, pubblicata il 09/04/2024 nel procedimento RG 138/2021;
- condanna al rimborso delle spese processuali Parte_1 del presente grado in favore della parte appellata che liquida in € 9.991,00 per onorari di difesa, oltre al rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al difensore avv.to Carlo Omero per dichiarato anticipo;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, comma primo quater, del decreto del Presidente della Repubblica numero 115 del 2002, ai fini del versamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione Salerno 26 giugno 2025
Il Presidente est.
D.ssa AR Balletti