Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d'appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere -
- dr.ssa Maria Luisa Arienzo - Consigliere relatore - ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G 240/2018, riservata in decisione all'udienza del
12.3.2025, con concessione alle parti dei termini ordinari di cui all'art.190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali, e vertente
TRA
Avv. (c.f. ), procuratrice di sé medesima, Parte_1 C.F._1
e (c.f. ), rappresentata e difesa, giusta procura Parte_2 C.F._2 allegata all'atto di appello, dall'avv. (c.f. , Parte_1 C.F._1 presso il cui studio, sito in Castellamare di Stabia (NA) alla Via Vena della Fossa n.10, sono elettivamente domiciliate
APPELLANTI
CONTRO
Meta di RE (NA), in persona Controparte_1
dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Viviana Ventrella (c.f.
e dell'avv. Riccardo Ventrella (c.f. , presso C.F._3 C.F._4 il cui studio, sito in Napoli al Corso Umberto I n. 22, è elettivamente domiciliato
APPELLATO
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
RGn°240/2018-sentenza
- 1 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

1. Con ricorso e pedissequo decreto ritualmente notificati in data 8.5.2013 e Parte_2 convenivano innanzi al Tribunale di Torre Annunziata il Condominio Parte_1 di Via I Traversa Amuri n. 2 in Meta di RE onde sentir annullare il capo 2 della delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 5.3.2013, in quanto approvata a maggioranza e non all'unanimità nonché in assenza dei presupposti richiesti per la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.

1.2 Instaurato ritualmente il contradditorio, si costituiva in giudizio il CP_1
convenuto, eccependo l'inammissibilità e, in subordine, l'infondatezza della domanda;
chiedeva, nel merito, accertare le modifiche apportate dalle ricorrenti all'immobile di loro proprietà ed i relativi titoli abilitativi;
in via gradata, chiedeva l'approvazione giudiziale delle tabelle millesimali previa indagine tecnica su quelle redatte dal tecnico designato dal
Condominio geom. CP_2

1.3 Denegata la CTU, il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza n. 1739/2017, ha rigettato l'impugnativa ex art. 1137 c.c. proposta dalle ricorrenti e ha dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale formulata dal Condominio, compensando integralmente le spese di lite.
In particolare, il Tribunale ha escluso il vizio di legittimità della delibera di revisione sotto il profilo della sua approvazione a maggioranza e non già all'unanimità, richiamando il più recente orientamento della Suprema Corte secondo cui le tabelle millesimali, che siano, come pacifico nella specie, meramente ricognitive dei criteri legali sul rapporto di proporzionalità tra le singole unità di piano e l'edificio nel suo complesso, non hanno natura negoziale, sicché la loro modifica ben può essere approvata a maggioranza dai condomini.
In relazione al secondo profilo il giudice a quo ha parimenti escluso la denunciata invalidità sul presupposto che le germane non abbiano contestato, in sé, le intervenute Pt_1
trasformazioni nell'unità immobiliare di loro proprietà addotte dal a CP_1 fondamento della necessità della revisione approvata (parziale chiusura di un terrazzo a livello, realizzazione di due balconi, apertura di una seconda porta di accesso funzionale ad un frazionamento interno dell'appartamento), ritenendo, poi, che siffatte trasformazioni abbiano determinato una notevole alterazione del valore proporzionale dell'unita immobiliare in rapporto ai millesimi complessivi dell'edificio, sì da imporre una revisione delle tabelle millesimali non più rispondenti alla situazione di fatto del fabbricato
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- 2 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda condominiale. Infine, il Tribunale ha dichiarato l'inammissibilità del capo di domanda riconvenzionale proposta in subordine dal condominio per l'approvazione giudiziale di nuove tabelle millesimali sulla scorta di quelle predisposte dal tecnico incaricato geom.
affermando che il sindacato sulla delibera impugnata ai sensi dell'art. 1137 c.c è CP_2 di mera legittimità e non anche di merito;
è stato, altresì, dichiarato inammissibile il capo di domanda riconvenzionale diretto ad accertare lo stato attuale degli immobili di proprietà delle ricorrenti rispetto all'originaria consistenza, con accertamento delle modifiche eseguite e delle relative autorizzazioni amministrative, difettando un interesse ad un tale accertamento in capo all'ente di gestione.

1.4 Avverso tale pronuncia, pubblicata in data 13.6.2017, con atto di citazione, notificato l'8.1.2018, e hanno proposto appello, affidato ad un Parte_1 Parte_2 unico articolato motivo di gravame. Esse impugnano la decisione con cui il Tribunale ha ritenuto sussistenti i presupposti per la revisione delle tabelle millesimali approvata con la delibera impugnata;
protestano di non aver mai riconosciuto di aver apportato alla loro unità immobiliare le variazioni dedotte dal che resta(va) quindi onerato di CP_1 fornire la relativa prova, invece del tutto mancata;
in particolare, negano la parziale chiusura del terrazzo a livello, sostenendo che nessuna opera è intervenuta ad alterare, mutare o modificare l'aspetto e la struttura del fabbricato, come avvalorato dalla documentazione in atti, che attesta solo la preesistenza di una pensilina sostituita, in virtù di autorizzazione comunale, con altra a “coppi”; altrettanto è a dirsi per la presunta apertura di due balconi originariamente inesistenti, smentita dalla documentazione fotografica prodotta a dimostrazione che il prospetto del fabbricato è rimasto inalterato sin dalla sua costruzione;
con riguardo, infine, all'apertura di una seconda porta di accesso all'unità immobiliare di loro proprietà lamentano che l'unica prova fornita da controparte concerne un varco dalle modeste dimensioni pari a 75x1,80, senza che dalla stessa sia derivato un incremento di valore e/o un mutamento di destinazione dell'immobile.

1.5 Con comparsa depositata in data 14.5.2018 si è costituito in giudizio il
[...]
in Meta di RE (NA), eccependo preliminarmente Controparte_1
l'inammissibilità e, in subordine, l'infondatezza nel merito del gravame, di cui ha chiesto il rigetto, con vittoria di spese e competenze di lite.
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1.6 All'esito di una prima riserva della causa in decisione, con ordinanza del 10.7.2023,
l'intestata Corte ha rimesso la causa sul ruolo disponendo una consulenza tecnica d'ufficio.

1.7 Espletato l'incombente istruttorio, all'udienza del 12.3.2025 la Corte, sulle conclusioni in epigrafe, ha riservato la causa in decisione, assegnando alle parti i termini ordinari ex art.190 c.p.c. per lo scambio degli scritti conclusionali.

2. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito della verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con citazione notificata in data 8.1.2018, nel rispetto del termine di decadenza di sei mesi di cui all'art. 327 c.p.c., decorrente dalla pubblicazione della sentenza impugnata, non notificata, avvenuta in data 13.6.2017, tenuto conto della sospensione feriale.
È, infatti, destituita di fondamento l'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione sollevata dal odierno appellato, per cui, essendo stato il giudizio introdotto in CP_1
primo grado con ricorso, analoga forma avrebbe dovuto rivestire l'atto introduttivo del gravame. Sul punto, ormai già da tempo, la Suprema Corte ha chiarito che l'appello avverso la sentenza che abbia pronunciato sull'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea di condominio, ai sensi dell'art. 1137 c.c., va proposto, in assenza di specifiche previsioni di legge, mediante citazione in conformità alla regola generale di cui all'art. 342 cod. proc. civ.
e ciò anche laddove in primo grado la domanda sia stata (erroneamente) proposta con ricorso, sicché la tempestività del gravame va verificata in base alla data di notifica dell'atto e non a quella di deposito dello stesso nella cancelleria del giudice "ad quem" (Cass. n.
23692 del 6.11.2014; Cass. 5.4.2017, n. 8839; Cass. 30044/2017).

2.1 L'appello è altresì ammissibile ai sensi dell'art. 342 c.p.c.
Si premette che l'impugnazione in esame è regolata dal regime delineato dall'art. 342 c.p.c. come modificato sia dall'art. 54 D.L. n.83 del 2012, sia dalla legge di conversione n. 134 del 2012, in vigore dall'11 settembre 2012 e applicabile “ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.”
In particolare, l'art. 342 c.p.c., in tale formulazione, prevede(va) che “L'appello deve essere motivato. La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità: 1)
l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che
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vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;
2)
l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata”.
In definitiva, per effetto della novella, bisogna indicare nell'atto di appello esattamente quali parti del provvedimento impugnato si intendono sottoporre a riesame e, per tali parti, indicare quali modifiche si richiedono rispetto a quanto ha formato oggetto della ricostruzione del fatto compiuta dal primo giudice.
Va nondimeno chiarito, al fine di evitare di ricadere in pronunce di tipo esclusivamente formalistico, che occorre che il giudice verifichi in concreto il rispetto della norma.
In particolare, secondo quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. SU
n.27199/2017) gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012, n. 134, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
In forza di tali principi l'appello deve essere dichiarato ammissibile, dal momento che le appellanti hanno, in ossequio al disposto dell'art. 342 c.p.c. nella formulazione ratione temporis vigente, chiaramente indicato le parti della sentenza che intende censurare e le ragioni per le quali ritiene di non condividere la decisione del primo giudice.

2.2 Ancora, non sussistevano i presupposti per una declaratoria di inammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., avendo le appellanti addotto ragionevoli argomentazioni logico- giuridiche a sostegno del gravame interposto, meritevoli di un approfondimento decisionale.

2.3 Nel merito l'appello è fondato.
Giova preliminarmente evidenziare che il tema devoluto al Collegio con il gravame investe unicamente il rigetto dell'impugnazione della delibera di revisione delle tabelle delle tabelle millesimali, non avendo il , a sua volta, interposto appello CP_1
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- 5 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda incidentale avverso la declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale formulata per la revisione giudiziale delle tabelle. Le due domande perseguono, invero, scopi diversi: la prima ha uno scopo precipuamente caducatorio, la seconda ha una valenza costitutiva, volta appunto a determinare nuovi valori proporzionali, a cui deve attenersi il riparto delle spese, alla stregua dell'effettivo stato dei luoghi.
Tanto chiarito in premessa, si rammenta che, a norma degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alla riforma introdotta con legge n. 220/2012 in vigore dal
18.06.2013, applicabile ratione temporis al giudizio de quo, incardinato con ricorso depositato in data 08/04/2013, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. Detti valori, che devono essere ragguagliati in millesimi a quello dell'intero edificio ed espressi in una apposita tabella allegata al regolamento, possono essere riveduti e modificati, anche nell'interesse di un solo condomino: “1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra
i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
Segnatamente, il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno od entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c.. la cui ricorrenza va dimostrata, in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio, da chi intende modificare le tabelle (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25790 del 14/12/2016; 21950 del
25/09/2013). E ciò anche laddove il giudizio verta sull'impugnativa di delibera assembleare di approvazione della revisione delle originarie tabelle, poiché, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, spetta al che abbia adottato la relativa delibera CP_1
dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustificano e non già sul condomino impugnante fornire la prova dei fatti negativi, cioè della mancanza di errori nelle precedenti tabelle o dell'assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. 25790/2016 cit.)
Ebbene, nella specie, il ha addotto, a giustificazione dell'approvazione della CP_1 revisione tabellare, l'alterazione del rapporto originario dei valori millesimali provocata
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- 6 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda dalle modifiche asseritamente apportate dalle germane alla unità immobiliare di loro Pt_1 proprietà.
Ribadito, allora, che incombe sull'ente di gestione l'onere probatorio del presupposto legittimante la modifica delle tabelle, coglie nel segno la doglianza delle appellanti, secondo cui il giudice a quo, nel reputare fornita siffatta prova in virtù della non contestazione della circostanza dedotta ex adverso, ha travisato il tenore dei loro scritti difensivi.
Dalla lettura della memoria depositata dalle germane ex art. 183 VI comma n. 1 Pt_1
c.p.c. si ricava, invero, che costoro hanno negato di aver realizzato, nell'appartamento di loro proprietà, le modifiche sostenute da controparte, come evincibile chiaramente da alcuni stralci che di seguito opportunamente si ritrascrivono: “..non sono state specificate le tipologie dei lavori presumibilmente eseguiti ed oscuro è il periodo in cui i medesimi sarebbero stati realizzati. I fatti non sono stati specificati nelle loro modalità essenziali di tempo luogo e svolgimento..” (vedi pag. 2 della succitata memoria).
Nel contegno difensivo richiamato non si ravvisa, cioè, alcuna ammissione dei fatti dedotti dal , né esplicita né tacitamente desumibile dal riconoscimento di circostanze CP_1 incompatibili con la loro negazione, affinché possa operare la relevatio ab onere probandi incombente sull'ente di gestione, ché, anzi, le odierne appellanti hanno apertamente disconosciuto che l'unità immobiliare di loro proprietà fosse stata interessata dalle modifiche asserite dall'ente di gestione.
Un riconoscimento di intervenute trasformazioni nemmeno si rinviene nella delibera del
13.10.2002, con cui l'assemblea, con il voto favorevole del condomino , diede CP_3
incarico ad un tecnico di “redigere le nuove tabelle”, poiché dalla lettura completa delle posizioni assunte dai condomini sulla questione, ivi incluso il condomino risulta Pt_1 chiaramente che fosse preliminare la funzione di “verificare” la rispondenza delle tabelle vigenti allo stato dei luoghi esistente a quella data, su cui i condomini nutrivano ancora dubbi e in relazione al cui presupposto si profilava la necessità di un accertamento propedeutico.
Nel quadro così delineato il Collegio ha disposto un approfondimento istruttorio omesso in primo grado, demandando al CTU nominato di accertare, sulla scorta della documentazione prodotta e della obiettiva ispezione dei luoghi, se l'immobile di proprietà fosse stato Pt_1
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- 7 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda interessato da modifiche tali alterare notevolmente il rapporto originario di valore del singolo piano rispetto all'intero fabbricato.
Dall'indagine espletata è emerso, allora, che, allo stato, la seconda porta di caposcala- funzionale, secondo la prospettazione del condominio, a dotare di un autonomo accesso l'appartamento originariamente unico e poi frazionato in due distinte porzioni- è chiusa e l'unità immobiliare si presenta unica, con vani tra loro tutti collegati mediante porte interne che collegano la zona giorno alla zona notte (foto 10); quanto al terrazzo con affaccio vista mare, il CTU ha rappresentato che, alla data del sopralluogo, il vano cucina, di cui il ha sostenuto la realizzazione mediante chiusura di una porzione di terrazzo, non CP_1
è stato rinvenuto.
Alla luce degli esiti peritali, attestanti la situazione dei luoghi all'attualità, la delibera impugnata risulta illegittima, in quanto priva dei presupposti invocati dal a CP_1
sostegno della necessità di revisionare le tabelle millesimali.
L'illegittimità della delibera assembleare, quale condizione dell'azione di impugnativa ex art. 1137 c.c., deve permanere alla data della decisione e, avendo riguardo allo stato dei luoghi accertato come esistente all'attualità, la delibera va annullata perché le tabelle
“revisionate” non rispondono all'attuale rapporto proporzionale di valori millesimali tra le porzioni di piano solitarie e l'edificio nel suo complesso.
La verifica sul se siffatta condizione sussistesse, invece, alla data di introduzione del giudizio rileva al solo fine del governo delle spese processuali, posto che l'accertamento di una eventuale modificazione dei luoghi sopravvenuta in corso di causa integrerebbe una giusta causa di compensazione, anche alla stregua del più rigoroso ambito applicativo dell'art. 92 c.p.c. nella formulazione novellata dall'art. 45, comma 11, l. 18 giugno 2009, n.
69 (“altre gravi ed eccezionali ragioni, esplicitamente indicate nella motivazione”), ratione temporis applicabile alla fattispecie in esame in considerazione della data di introduzione del giudizio, nell'interpretazione derivante dalla pronuncia della Corte Costituzionale n.
77/2018.
Ebbene, quanto alla seconda porta di caposcala, in ipotesi funzionale ad un frazionamento interno dell'appartamento in due unità immobiliari separate, dotate di autonomi servizi igienici, idrici ed elettrici, risulta assorbente la considerazione che, in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna
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- 8 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari (Cass. 24/06/2016, n. 13184; Cass. 17/10/1967, n. 2493). Il frazionamento, dunque, quand'anche originariamente effettuato, non costituisce, di per sé, prova delle condizioni per procedere alla revisione dei valori tabellari (Cass. 15109/2019).
Circa la parziale chiusura del terrazzo lato mare al fine di ricavarne un vano cucina, se è vero che risulta attendibile la ricostruzione eseguita dal CTU fondata oltre che da alcune tracce ancora visibili alla data dell'ispezione (predisposizione dell'impianto carico/scarico lavello e carico/scarico lavatrice con tre prese elettriche sulla parete, interruzione del rivestimento e del battiscopa, zone del pavimento con differenza cromatica), non vi è prova che l'aumento di volumetria derivatone fosse di proporzione tale da alterare “notevolmente” il preesistente rapporto di valori, e ciò anche ove si consideri che le hanno contestato Pt_1
i coefficienti applicati dal geom. per nella redazione delle “nuove” tabelle ed alcun CP_2
riscontro è stato acquisito sull'ulteriore “alterazione” addotta dal , asseritamente CP_1 consistita nell'apertura di due balconi nell'appartamento di proprietà Pt_1

3. La riforma della sentenza impugnata impone la rideterminazione delle spese di lite, che tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio, seguono la soccombenza del CP_1
(cfr., ex multis, Cass. 6259/2014 secondo cui la soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese, deve essere stabilita in base ad un criterio unitario e globale, sicchè viola il principio di cui all'art. 91 c.p.c. il giudice di merito che ritenga la parte come soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado;
peraltro, il criterio di individuazione della soccombenza deve essere unitario e globale anche qualora il giudice ritenga di giungere alla compensazione parziale delle spese di lite per reciproca parziale soccombenza, condannando poi per il residuo una delle due parti;
in tal caso, l'unitarietà e la globalità del suddetto criterio comporta che, in relazione all'esito finale della lite, il giudice deve individuare quale sia la parte parzialmente soccombente e quella, per converso, parzialmente vincitrice, in favore della quale deve essere liquidata quella parte delle spese processuali che sia residuata all'esito della disposta compensazione parziale).
Esse si liquidano in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022.
E, invero, in tema di spese processuali i parametri introdotti da una nuova disposizione, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti, trovano applicazione ogni qual
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- 9 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda volta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione (Cass. 19989/2021).
Tali compensi sono determinati con riferimento allo scaglione delle cause di valore entro €
5.200,00, tenuto conto dell'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.
Le spese di CTU residuano definitivamente a carico dell'appellato.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del Tribunale di
Torre Annunziata n. 1739/2017, così provvede:
1) accoglie l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma del capo a) della statuizione impugnata, annulla il capo 2) della delibera assembleare del 5.3.2013;
2) condanna il condominio appellato alla refusione, in favore di e Parte_2
in solido tra loro, delle spese di lite del doppio grado, che Parte_1
liquida, per il primo grado, in € 93,00 per spese ed € 2.000,00 per compensi professionali, nonché, per il presente grado, in € 239,50 per spese ed € 1.700,00 per compensi, il tutto oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge;

3) pone le spese di CTU a carico del condominio appellato;

4) conferma per il resto la sentenza impugnata.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio dell'1.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Maria Luisa Arienzo dr.ssa Alessandra Piscitiello
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