CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La corte di appello di OL, così composta: dott. ssa Assunta d'Amore Presidente dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere. rel. est. sul reclamo ex art. 64 disp. att. c.p.c. proposto da
, c.f. ), c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
e c.f. , tutti C.F._2 Parte_3 C.F._3
elettivamente domiciliati in OL alla via Francesco Fracanzano n. 11 presso lo studio dell'avv. Amedeo Caracciolo, c.f. , che li C.F._4 rappresenta e difende con l'avv. Giuseppe Brunelli, c.f. , C.F._5
in virtù di procura redatta su documento separato e da intendersi in calce al reclamo,
Reclamanti
nei confronti di
(c.f. , rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._6 dall'avv. Raffaello Daniele, c.f. ed elettivamente C.F._7
domiciliato presso il suo studio in OL alla via Tito Angelini n. 18
Reclamato avverso il provvedimento di rigetto dell'istanza di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ex art. 1129 c.c., reso dal tribunale di OL al termine del giudizio V.G. n. 11957/2024, comunicato in data 7.11.2024
sentite le parti, osserva:
A) Il tribunale ha respinto la richiesta avanzata dai su indicati ricorrenti, innanzi tutto ritenendo che le contestazioni nei confronti dell'amministratore relative al suo operato per il periodo antecedente il rinnovo della sua nomina, avvenuto con l'assemblea del 2.5.2024 – già oggetto di precedente richiesta di revoca, per la quale vi era stata declaratoria di cessazione della materiale del contendere essendo nel frattempo il cessato dalla carica – non potevano CP_1
fondare il chiesto provvedimento, in quanto relative ad un mandato cessato rispetto al quale i ricorrenti potrebbero agire in via ordinaria per far valere eventuali responsabilità, ma non con lo strumento della revoca azionato.
Pertanto, potevano essere esaminate soltanto le inadempienze riferite al mandato in corso.
Ha, poi, testualmente evidenziato che
“la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio - pure in presenza delle gravi irregolarità descritte dall'art. 1129 c.c. con elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa - costituisce oggetto di un potere discrezionale da parte dell'autorità giudiziaria tenuta a valutare se la condotta del revocando possa essere giustificata, se sia stata causa di pregiudizio per il o comunque Parte_4
rappresenti indizio di gestione impropria o illegittima, militando in tal senso l'allocuzione lessicale “può essere revocato” utilizzata dal comma 4 dell'art. 1131
c.c. proprio in riferimento ad una condotta espressamente tipizzata dal legislatore quale grave irregolarità (art. 1129 comma 11 c.c.) e richiede il riscontro giudiziale sia dell'imputabilità dell'inadempimento ascritto all'amministratore - mandatario per violazione del rapporto di mandato intercorrente tra i condomini e l'amministratore ex art 1218 c.c. - sia la valutazione dell'importanza dello stesso parametrato al criterio - desumibile dal sistema e dalla delineata natura giuridica del rapporto tra condominio ed amministratore - delle incidenza sulla relazione fiduciaria tra la compagine condominiale e l'amministratore.”.
Passando all'esame specifico delle contestazioni riguardanti l'incarico in corso, ha così argomentato:
“ritiene il Tribunale che, innanzitutto, non integra grave irregolarità la dedotta omessa attuazione del regolamento condominiale del 08.04.2013 in relazione all'assegnazione dei posti auto e moto per il periodo di turnazione 1giugno-31 maggio (censurata ai punti 2,4, e 10).
Va infatti rilevato che, sebbene il regolamento condominiale prescriva che entro il
31 marzo di ogni anno i condomini interessati all'assegnazione dei posti devono fare richiesta e che dunque, a tal fine, va indetta un'assemblea condominiale, la tardiva indizione della riunione per il giorno 3.6.2024 non integra inadempimento imputabile all'amministratore.
E' dirimente la circostanza che il ha operato in regime di prorogatio fino CP_1
al 1.5.2024 essendo dunque tenuto al compimento dei soli atti urgenti tra i quali non può annoverarsi l'adozione della delibera di cui si discute. L'avviso di convocazione del 16.05.2024 per la riunione assembleare del

3.06.2024 appare tempestivamente adottato alla luce delle circostanze evidenziate e dall'altra parte non è imputabile all'amministratore la mancata costituzione delle assemblee del 3.6.204 e del 08.5.2024. La successiva riunione del 11.09.2024 ha approvato l'assegnazione dei posti e l'incasso delle quote, dunque la doglianza è insussistente (cfr.doc. in atti).
Parimenti, non integra gli estremi delle “gravi irregolarità” l'omessa esecuzione dell'accordo di mediazione del 13.7.2023 nella parte in cui si deducono riflessi sul preventivo anno 2024.
Ebbene i rilievi formulati - attinenti alla riproposizione nel preventivo per le quote di riscaldamento delle somme a consuntivo riferite al periodo 2012-2013 ed all'inserimento di voci di spesa a carattere straordinario- potrebbero astrattamente integrare vizi della delibera di approvazione del rendiconto non certo fondare le irregolarità che giustificano la revoca giudiziale dell'amministratore.
Ogni altra censura (punti da 9) a 14)) è priva di rilievo dirimente ai fini di causa.”, regolando le spese secondo soccombenza, come da dispositivo.
B) I reclamanti avversano la decisione 1) innanzi tutto lamentando che il giudice della prima fase ha omesso ogni motivazione relativamente alle doglianze da 9 a 14, neppure contestate dal resistente, ripercorrendole singolarmente da pag.
4 a pag. 13; 2) inoltre, dolendosi della erroneità pure di quanto argomentato rispetto alle doglianze da 2 a 5, su cui pure si era soffermato, relative i) all'omessa attuazione del regolamento condominiale in materia di posti auto, da considerarsi, per la specificità e le peculiarità del condominio oggetto di amministrazione, quali attività di carattere urgente, da adempiere sollecitamente;

ii) all'omessa attuazione dell'accordo di mediazione del 13.7.2023; iii) riproponendo l'assunto della rilevanza anche delle irregolarità commesse prima della nuova nomina, da considerarsi quale prosecuzione, quindi rinnovo del precedente incarico, domandando, con l'accoglimento del reclamo, il vantaggio delle spese della doppia fase del procedimento e così concludendo:
“1) accogliere lo spiegato reclamo e per l'effetto riformare il provvedimento del
Tribunale di OL (V.G. 11957/2024 comunicato in data 7.11.2024) per tutti i motivi di cui in narrativa e disporre la revoca del sig. , dalla sua Controparte_1
carica di amministratore p.t. del Condominio via Gabriele Jannelli 45-C in OL , per tutte le gravi e documentate ragioni di cui in atti;
2) con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio calcolati ex d.m.
55/2014, oltre rimborso spese forfettarie pari al 15% dei compensi ex art. 2, comma
2, d.m. 55/2014 IVA e C.P.A. come per legge.”.
C) Si è costituito il resistendo al reclamo, di cui ha chiesto il rigetto, CP_1
con conferma del provvedimento gravato e vittoria di spese da distrarsi.
D) Preliminarmente si evidenzia che i reclamanti, in un passaggio delle loro contestazioni, paiono mettere in discussione quanto affermato dal tribunale circa il fatto che, anche in presenza di irregolarità che il legislatore ha indicato come gravi, l'autorità giudiziaria è sempre chiamata a verificare che la condotta sia causa di pregiudizio per la compagine condominiale, sintomo di gestione impropria o illegittima, riscontrando l'imputabilità dell'inadempimento ascritto all'amministratore e l'incidenza nel rapporto fiduciario tra condomini.
D.i.) Sul punto, si ritiene che quanto espresso in termini generali dal tribunale
è da condividere.
Come già argomentato in altre occasioni questa corte ha già avuto modo di evidenziare che la revoca dell'amministratore è rimessa all'assemblea condominiale, che può procedervi in ogni tempo e senza alcuna giustificazione,
trattandosi di mandato fiduciario intuitu personae.
Pertanto, il diritto potestativo del alla revoca è, evidentemente, Parte_4 un'eccezione in quanto può portare alla sostituzione della volontà assembleare.
Tanto, del resto, seppure ad altro fine (scrutinare la possibile posizione degli altri condomini all'interno del procedimento ex artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c. e la relativa partecipazione) è chiaramente espresso dal giudice di legittimità, secondo il quale:
< dell'amministratore di condominio, che può essere intrapreso su ricorso di ciascun condomino, riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed
efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a
fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore>> (corsivo aggiunto;
sul punto anche Cass. n. 15706 del
2017, che si esprime in senso analogo). Quanto appena rilevato consente di affermare che, anche nel caso in cui si ravvisi una condotta che il legislatore ha compreso tra quelle esemplificativamente contenute nell'elencazione fatta al comma 12, ciò non esonera dalla verifica della gravità e lesività, in concreto, della condotta dell'amministratore.
In altri termini esse possono dar luogo alla revoca perché si fondano su di una presunzione della gravità della condotta tenuta, selezionate, peraltro, avendo a parametro la giurisprudenza formatasi in base alla norma precedentemente in vigore.
D'altro canto, che non sussista il detto automatismo è risolutivamente reso manifesto, secondo i consueti canoni interpretativi, proprio – come opportunamente rimarcato dal tribunale – dal verbo “Può” che 'regge' l'intera proposizione e quindi il potere di revoca dell'autorità giudiziaria;
se così non fosse, si tratterebbe di un singolare strumento di ricorso al giudice, il quale dovrebbe 'semplicemente' limitarsi ad una presa d'atto della violazione, senza nessuna discrezionalità valutativa, ove si consideri, sotto altro profilo, che anche le ipotesi espressamente previste contemplano condotte di per sé capaci di connotarsi tra loro di maggiore o minore gravità.
D.ii.) Fatta questa necessaria premessa, deve condividersi l'affermazione – la questione è nuovamente riproposta sul finire del reclamo – del primo giudice secondo cui le violazioni imputate al asseritamente ascrittegli in CP_1 relazione all'incarico prestato prima del 2.5.2024, quando egli è stato
(nuovamente) nominato amministratore, non possano fondare il provvedimento di revoca richiesto.
La lettura data dai reclamanti della norma che prevede il “rinnovo” dell'incarico, da considerarsi quale prosecuzione di quello precedente, è in contrasto con la lettera della legge che chiaramente prevede un incarico della durata di un anno ed un solo rinnovo tacito, ad esso essendo collegato il termine
“rinnovo”, disposizione, del resto, originata dal disfavore verso il fenomeno del possibile perdurare indefinito nella carica di amministratore senza una nuova deliberazione, ove si consideri, altresì, la proposizione immediatamente successiva, che postula la convocazione per la nomina del nuovo amministratore. Del resto, anche il precedente comma 8 dell'art. 1129 c.c., nel prevedere che l'amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, collega ciò “Alla cessazione dell'incarico”,
verbo atto a comprendere genericamente, appunto, ogni ipotesi di cessazione, in connessione anche con l'effetto automatico derivante dall' 'unico' tacito rinnovo previsto dal successivo comma 10, oltretutto con la specificazione che tale attività debba essere eseguita “senza diritto ad ulteriori compensi”, che manifesta proprio la cessazione del rapporto (su tale ultimo punto si tornerà successivamente ad altro fine).
Sicché, se sul precedente rapporto, allo scadere del secondo anno, a seguito del quale cessa l'incarico, non si innesta una nuova contestuale volontà dell'assemblea ed un nuovo incarico, proseguendo l'amministratore in regime di prorogatio, è evidente che le eventuali inadempienze riguardano il precedente rapporto, rispetto alle quali è stata dichiarata cessata la materia del contendere, e, considerato che lo strumento di cui all'art. 64 disp. att. c.c. è stato previsto non per affermare la responsabilità dell'amministratore, ma per rimuoverlo dall'incarico, ontologicamente siamo al di fuori dell'ipotesi regolata dalla citata disposizione, cosa che, del tutto condivisibilmente, ha portato il tribunale ad affermare che ciò ovviamente riguarderà il diverso piano dell'azione di responsabilità a cognizione piena e non il procedimento di volontaria giurisdizione.
D'altro canto, ci si è posti il problema del se sia possibile azionare l'art. 64 disp. att. c.c. nel caso dell'amministratore che agisce in prorogatio, è ciò è stato negato proprio sul presupposto che non ha senso revocare un amministratore che
è già cessato dall'incarico e che, tautologicamente, verrebbe revocato per continuare, in caso di perdurante inerzia dell'assemblea circa la nomina di un nuovo amministratore, ad agire in regime di prorogatio.
E) Si può ora passare ad esaminare le contestazioni sollevate dai reclamanti,
che, come si è visto, si dolgono del fatto che il tribunale, in maniera tranciante e immotivata, ha affermato che “Ogni altra censura (punti da 9 a 14) è priva di rilievo dirimente ai fini di causa”.
E.i.) Circa la prima “inadempienza” ascritta all'amministratore – omessa verbalizzazione delle sedute di prima convocazione ed omessa tenuta del registro nomina/revoca amministratori – si osserva che, il comma 12 dell'art. 1129, al numero 7, contempla come grava irregolarità l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130 n. 9), che prevede, appunto, quanto indicato dai reclamanti.
Alla luce, però, di quanto si è esposto in apertura, l'irregolarità deve essere tale da recare pregiudizio alle ragioni del condominio e al suo andamento, soprattutto
alla luce anche della normale pratica di gestione.
Revocare, come vorrebbero i reclamanti, un amministratore perché non ha riportato che le assemblee in prima convocazione sono andate deserte in assenza di condomini, senza che sia stato mai neppure prospettato che nel condominio si è soliti, a differenza dalla prassi generale, da parte di alcuni, presentarsi anche alle sedute di prima convocazione, o perché non vi è stata una annotazione degli amministratori, senza dedurre che ciò ha generato confusione nella gestione, è
conseguenza formalistica che esorbita dallo scopo della norma, che, d'altro canto, come detto, di per sé prevede quali gravi irregolarità presunte condotte o omissioni che si differenziano per rilevanza e consistenza in maniera anche netta.
E.ii.) Strumentale è la contestazione di cui al motivo sub 13 – carenza dei requisiti professionali per svolgere l'attività di amministratore di condominio – innanzi tutto perché viene da chiedersi come il sia stato nominato CP_1
amministratore una prima volta e se gli odierni reclamanti avessero già in passato dubitato del fatto che egli fosse abilitato.
Si sostiene che l'attestato riguarderebbe soltanto il 2023 e che non sarebbe stata provata la frequenza di un corso iniziale.
Ma se è stata rilasciata l'attestazione relativa al corso di aggiornamento di
“AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO”, che è obbligatorio, è perché, evidentemente, il è stato ammesso a parteciparvi, quale già abilitato CP_1 all'amministrazione di condomini, da un'associazione che si occupa della formazione e aggiornamento con formatori e responsabili scientifici, come prescritto dalla legge, conseguendo il relativo attestato.
Inoltre, l'attività di aggiornamento avviene alla fine dell'anno, tanto che l'attestazione è della fine del mese di novembre del 2023 e il è stato CP_1
nominato amministratore nel maggio del 2024, sicché un nuovo corso di aggiornamento si sarebbe completato col concludersi del 2024. E.iii.) Per quel che concerne l'asserito diniego di accesso alla documentazione condominiale per non avere concesso di visionare e acquisire “copia conforme da lui firmata del verbale assembleare del 3.6.2024”, si evidenzia che l'art. 1129 comma 2 c.c. prevede che, all'atto di assunzione della nomina, l'amministratore comunica i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso delle spese, copia da lui firmata, della documentazione.
Nel caso in esame, premesso che non è stato contestato che l'amministratore abbia assolto a quanto prescritto dal citato comma 2, all'atto di CP_1
assumere la carica, la richiesta – unica documentata – inoltrata dai ricorrenti, è posta presupponendo l'obbligo dell'amministratore di inviare quanto richiesto, non certo indicando il giorno o l'ora in cui si sarebbero recati per estrarre copia o domandando che venisse fissato uno specifico appuntamento per farlo.
Sicché, non sussiste alcuna pretermissione o diritto di accesso negato.
E.iv.) La doglianza di cui al punto 14 si riferisce a presunte inadempienze antecedenti alla nomina del 2.5.2024 (in ogni caso non è stato dedotto che la nomina dell'amministratore, si ripete relativa al precedente incarico, fosse stata subordinata alla presentazione di una polizza di assicurazione).
E.v.) L'addebito dei costi della raccomandata di convocazione dell'assemblea del 10/11 settembre 2024, inviata nonostante questa fosse già stata ritirata in portineria, appare comportamento che, in assenza di effettivi elementi che possano consentire di affermare che l'amministratore abbia fatto ciò con intenti discriminatori, mai potrebbe giustificare la sua revoca.
E.vi.) Riguardo alla comunicazione di presunte morosità dei condomini a terzi estranei esposte in bacheca, dalle foto prodotte si ricava soltanto un elenco generale e indistinto rivolto alla riscossione delle “bollette”.
E.vii.) Circa l'omessa rendicontazione sul presupposto che la convocazione per l'approvazione del bilancio 2023 sarebbe stata inoltrata senza che il bilancio fosse stato effettivamente redatto, come sarebbe provato dal fatto che il rendiconto non era allegato alla convocazione stessa e che, in ragione di ciò,
l'assemblea dell'11 settembre non avrebbe provveduto all'approvazione del bilancio, si osserva, innanzi tutto che tale ultima affermazione è smentita dall'esame del verbale da cui emerge che il differimento avvenne a causa dell'ora tarda, essendo “abbondantemente arrivati a mezza notte”; né è stato documentato che ciò non sia successivamente avvenuto per non essere, come sostenuto, il rendiconto mai stato redatto, circostanza che viene ricavata, come detto,
'induttivamente' dalla mancata allegazione del rendiconto alla comunicazione.
Però, con la convocazione era stato comunicato che tutta la documentazione sarebbe stata disponibile in visione fino a 48 ore prima, dovendo considerarsi che in base a quanto statuito dal giudice di legittimità (Cass. n. 25693/2018; vds.
anche Cass. n. 23893/2024 in cui pure i bilanci non erano stati allegati) non è configurabile un obbligo per l'amministratore, anche in caso di convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei rendiconti, di accludervi i bilanci stessi e la relativa documentazione giustificativa, fermo restando l'obbligo di renderla disponibile, come ha dichiarato di fare il con detta convocazione, CP_1
obbligo il cui mancato assolvimento spetta al condomino dimostrare, mentre nel caso in esame non è stato neppure allegato che i reclamanti si siano avvalsi di tale facoltà.
E.viii.) Anche in relazione all'omesso recupero degli oneri condominiali, si evidenzia che non consta che l'amministratore non si sia attivato, visto che le questioni relative a soluzione bonarie o transattive, comunque sono state portate in assemblea, e diversamente da quanto prospettato dai reclamanti, non erano state ancora definitivamente negate, mentre per il credito sub iudice vantato nei confronti della IN , era già stata chiesta ingiunzione di Pt_5
pagamento, oggetto di opposizione, però oramai revocata in ragione della incompetenza per valore del gdp che l'aveva emessa, con prosecuzione del giudizio innanzi al giudice ritenuto competente.
E.ix.) Premesso che il relativamente all'omessa attuazione del CP_1
regolamento condominiale dei posti auto si è, comunque, attivato, già prima di essere nominato in data 2.5.2024 e lo ha poi fatto immediatamente dopo convocando specifiche assemblee – cosa del resto desumibile dalla stessa missiva datata 7.6.2024, inoltratagli dall'avv. Caracciolo per conto dei reclamanti, in cui il ritardo, peraltro, era imputato all'inerzia dell'assemblea – deve concordarsi con quanto espresso dal tribunale circa il fatto che ciò non può annoverarsi nell'ambito degli atti urgenti. Gli atti urgenti sono specificamente connotati dal pregiudizio agli interessi comuni e come si è visto l'amministratore vi è tenuto “senza diritto ad ulteriori compensi”, previsione che è stata interpretata nel senso che egli prosegue per le sole attività urgenti senza diritto ad alcun compenso;
ulteriori si intende, essendo cessato l'incarico, nel senso di successivi compensi, altrimenti significherebbe che egli prosegue nell'attività sic et simpliciter, venendo per questo sempre remunerato, privando di logica la disposizione.
Ciò impone di interpretare la norma in maniera conseguente, collegando l' obbligo di “eseguire” – termine significativo, non essendo stato utilizzato quello di “proseguire”, cosa che conferma una volta di più che il precedente incarico è cessato – alle attività connotate dal carattere dell'urgenza proprio perché pregiudizievoli per gli interessi dei condomini, cosa che deve necessariamente assumere il carattere della particolare rilevanza, tra cui non può annoverarsi la disciplina dei posti auto, non dubitandosi, infatti, che in generale ogni attività in ambito condominiale, inerente la convivenza tra persone, può comportare disservizi o inconvenienti più o meno accentuati, ma non potendosi pretendere che, per questo, l'amministratore cessato si faccia lo stesso carico di ogni incombenza che li possa generare come quando era nel pieno esercizio della carica.
E.x.) Relativamente poi alla omessa esecuzione dell'accordo di mediazione del
13.7.2023 si osserva che eventuali vizi della delibera derivanti da detta pretesa omissione, non costituisce oggetto d'esame, e non sono tali, per come dedotti e come ha rilevato il tribunale, da poter far ritenere sussistente la grave irregolarità
necessaria per giungere alla revoca.
In conclusione, il reclamo deve essere disatteso.
E) Anche le spese della presente fase vanno regolate secondo soccombenza, in misura prossima ai minimi, considerati i complessivi comportamenti delle parti, sussistendo, altresì, i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico dei reclamanti, dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..


P.q.m.


a) rigetta il reclamo;
b) condanna i reclamanti al pagamento delle spese processuali, che liquida,
con attribuzione al procuratore del reclamato, in euro 1.300,00 per compensi professionali, oltre spese generali in misura del 15%, IVA, CPA come per legge;

c) dà atto che, per effetto della odierna decisione, sussistono i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico dei reclamanti, dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..
OL, nella camera di consiglio del 20 marzo 2025
La Presidente
dott. ssa Assunta d'Amore