REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Laura Sara Tragni Presidente dr. Maria Grazia Federici Consigliere rel.
dr. Silvia Maria Russo Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 2293/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
MARIA CRISTINA MONTANARO, elettivamente domiciliato in VIA SAMPIETRO N. 1 27026 GARLASCO (PV) presso il difensore
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 C.F._1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 C.F._2
ALESSANDRO BONGIOVANNI, elettivamente domiciliati in VIA PORTA LODI N. 12 MONZA presso il difensore
APPELLATI
Conclusioni:
Per l'Appellante : Parte_1 n. r.g. 2293/2024
“Piaccia alla Corte d'Appello Adita respinta ogni contraria istanza, riformare l'impugnata sentenza e per l'effetto rigettare la domanda di annullamento della deliberazione adottata dall'assemblea condominiale in data 26.5.2023 al punto 2 dell'ordine del giorno. Con vittoria di spese, competenze e onorari di entrambi i giudizi”.
Per gli Appellati : Controparte_1 Controparte_2
“In via principale:
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano adita, rigettate le avverse istanze, confermare la Sentenza n. 1027/2024 del Tribunale di Pavia, per tutte le motivazioni esposte in atti;

In via subordinata:
Nella denegata e francamente non creduta ipotesi in cui l'Ill.ma Corte adita non ritenesse di accogliere l'istanza principale sopra esposta, si chiede sin da ora che l'Ill.ma Corte Voglia confermare l'annullamento della delibera assembleare del 26.05.2023, punto n. 2 OdG, per tutte le motivazioni esposte in atti.
In via istruttoria:
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita dichiarare l'inammissibilità del documento n. 1 dedotto dagli odierni attori, in quanto tardivo, per tutte le ragioni esposte in atti”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
I coniugi e , comproprietari di un immobile Controparte_1 Controparte_2 facente parte del di TA (PV), composto da tre unità Parte_1 abitative, hanno impugnato la delibera adottata dall'organo assembleare in data 26.5.2023, chiedendone la declaratoria di nullità o l'annullamento per illegittima modifica del Regolamento condominiale attuata con l'approvazione a maggioranza (per millesimi 684,93) dei punti 1, 2 e 3 dell'ordine del giorno, riguardanti, rispettivamente, l'uso del cortile comune quale posteggio, l'introduzione del potere sanzionatorio dell'assemblea e l'esecuzione di opere di trattamento dei muri della scala condominiale con prodotti antimuffa.
Costituitosi il , che ha insistito per il rigetto della pretesa avversaria, il Parte_1
Tribunale di Pavia, con sentenza n. 1027/2024 in data 21.6.2024, ha accolto parzialmente la domanda, annullando la delibera assunta dall'assemblea relativamente al solo punto 2 dell'ordine del giorno ed ha compensato le spese per 1/3, con condanna della parte attrice a rifondere al convenuto i residui 2/3, liquidati nell'importo già ridotto di € 5.077,33, oltre spese generali (15%), Cpa e Iva, se prevista, secondo le aliquote di legge.
pagina 2 di 7 n. r.g. 2293/2024
Avverso tale pronuncia, il ha interposto tempestivo Parte_1 appello, deducendo “errata interpretazione della natura “contrattuale” della previsione introdotta nel regolamento condominiale all'art. 15” e “contraddittorietà della motivazione”.
Ha quindi rassegnato le conclusioni in epigrafe trascritte.
e , costituendosi, hanno contestato la Controparte_1 Controparte_2 fondatezza del gravame ed insistito per il relativo rigetto.
Alla prima udienza del 14.1.2025, il Consigliere Istruttore ha fissato per la rimessione al Collegio l'udienza del 16.9.2025, con contestuale assegnazione alle parti dei termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
A tale udienza, svoltasi in modalità cartolare, la causa è stata quindi assegnata in decisione.
***
Va dato preliminarmente atto che la pronuncia di rigetto della domanda con cui i condomini e avevano chiesto che si Controparte_1 Controparte_2 accertasse e dichiarasse la nullità, o comunque si annullasse, la delibera assunta dall'assemblea del di TA il 26.5.2023 relativamente Parte_1 alle decisioni di cui ai punti n. 1 e 3 dell'ordine del giorno (sull'uso del cortile comune quale posteggio e sul trattamento dei muri della scala condominiale con prodotti antimuffa) è da intendersi definitiva, non essendo stato proposto appello incidentale sul punto dagli odierni appellati ed essendo quindi intervenuta formazione di giudicato interno, in parte qua, della gravata sentenza n. 1027/2024 del Tribunale di Pavia.
Quanto, invece, all'annullamento della medesima delibera relativamente all'approvazione del punto 2 dell'ordine del giorno (“Proposta di modifica del regolamento del : Parte_1 inserimento clausola sanzionatoria prevista dall'art. 70 Disposizioni per l'attuazione del codice civile”), l'appellante con lo sviluppo di un unico Parte_1 motivo, articolato in due punti, denuncia l'errore in cui sarebbe incorso il Giudice di prime cure per aver ritenuto che l'introduzione nel regolamento condominiale, all'art. 15, della possibilità, precedentemente non contemplata, di stabilire sanzioni pecuniarie per infrazioni allo stesso regolamento fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800 (da devolvere al fondo spese ordinarie nella disponibilità dell'amministratore) ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c., richiedesse l'unanimità dei condomini e non la maggioranza qualificata degli stessi prevista dall'art. 1136 c.c.
La censura è infondata. pagina 3 di 7 n. r.g. 2293/2024
Il Giudice di prime cure ha ritenuto che, contenendo il Regolamento “clausole inerenti all'utilizzo dei beni comuni e clausole inerenti all'utilizzo delle proprietà private”, ed avendo queste ultime “natura contrattuale la cui approvazione è avvenuta da parte dei singoli condomini mediante manifestazioni di volontà inseriti nei singoli contratti di acquisto”, la delibera in questione, con la modifica introdotta nel regolamento sotto il profilo in esame, “ha finito per incidere sulle facoltà dei singoli proprietari senza però garantire una corretta manifestazione di volontà così come avvenuto per la sua prima approvazione”.
Ne ha quindi ravvisato la contrarietà alla legge “nella misura in cui prevede un potere sanzionatorio circa le violazioni di divieti incidenti sulle facoltà esclusive dei singoli proprietari …”.
Si tratta di rilievi condivisibili.
Va osservato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, le clausole dei regolamenti condominiali “hanno natura contrattuale … qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare;
ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma c.c.” (così Cass., sez. un., n. 943/1999).
Tali essendo i principi applicabili, non v'è dubbio che, per aggiungere la facoltà di comminare sanzioni, il regolamento debba essere modificato con il consenso di tutti i proprietari.
L'introduzione o la modifica della facoltà per l'amministratore di sanzionare i condomini va infatti ad incidere sulla sfera giuridica dei diritti individuali dei singoli ed è quindi equiparabile ad una restrizione sull'uso della proprietà privata.
Per questo motivo non può essere imposta dalla sola maggioranza, ma deve essere accettata da tutti i condomini.
La norma di cui all'art. 70 cit., infatti, dotata di natura eccezionale in quanto contempla la possibile comminatoria di una c.d. pena privata, non deroga al principio generale per cui le limitazioni ai diritti individuali devono essere accettate da tutti i condomini, ma stabilisce solo che l'irrogazione in concreto di sanzioni specifiche debba essere decisa con la pagina 4 di 7 n. r.g. 2293/2024
maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136 cod. civ. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), una volta che il Regolamento la preveda.
In altri termini, l'introduzione ex novo della possibilità di sanzioni nel Regolamento, essendo una modifica che incide sui diritti individuali, richiede l'unanimità.
Tali considerazioni inducono a ritenere superata anche l'obiezione dell'appellante, secondo cui il ragionamento del primo Giudice non consente di comprendere “se per l'introduzione delle sanzioni sarebbe necessaria la unanimità solo ove tali sanzioni siano idonee ad incidere sull'uso del bene privato, con la conseguenza che la delibera è legittima nella misura in cui introduce sanzioni che non interessano comportamenti di utilizzo del bene del singolo, ovvero se, in caso di regolamento contrattuale, la “astratta idoneità” delle sanzioni a colpire anche comportamenti di utilizzo dei beni del singolo imponga la introduzione alla unanimità …”.
Secondo il , vi sarebbe al riguardo una contraddittorietà insita nel fatto che Parte_1
“sembra delinearsi una differente regola (unanimità/maggioranza) a seconda della norma del regolamento cui la sanzione condominiale è destinata ad accedere …”, mentre “nel dispositivo il Tribunale ha annullato la deliberazione tout court, travolgendo quindi anche gli effetti, del tutto legittimi, prodottisi con riferimento a comportamenti eclatanti, reiterati e che durano tuttora … di violazione dell'utilizzo del bene comune”.
Il rilievo non è condivisibile.
Più che di distinzione tra clausole contrattuali e clausole disciplinanti l'uso delle cose comuni, a cui il nuovo art. 15 del Regolamento condominiale si riferirebbe, vale infatti il rilievo che l'introduzione di tale nuovo articolo non risulta approvata all'unanimità e, senza una modifica all'unanimità del Regolamento di condominio (di natura contrattuale), la facoltà di applicare le sanzioni di cui all'art. 70 disp. Att. C.c. non può che considerarsi generalmente preclusa, essendo appunto ipotizzabile solo in presenza di una sua esplicita previsione, a monte, nel regolamento stesso.
Deve quindi condividersi la decisione del Tribunale, che ha appunto pronunciato l'annullamento della delibera con cui l'assemblea del il Parte_1
26.5.2023 ha approvato il punto 2 dell'ordine del giorno non all'unanimità, ma a maggioranza.
Il mancato accoglimento del primo mezzo di gravame comporta l'inevitabile rigetto anche del secondo, con cui gli appellanti si dolgono della mancata condanna dei signori
[...]
e da parte del Tribunale, all'integrale rimborso delle spese di giudizio CP_1 CP_2
pagina 5 di 7 n. r.g. 2293/2024
in proprio favore ad opera di controparte, risultando la compensazione in misura di 1/3, e la conseguente imposizione a carico degli attori dei residui 2/3, come coerente rispetto all'esito del giudizio di primo grado, tenuto conto della parziale soccombenza del
. Parte_1
Deriva dalle considerazioni svolte il rigetto dell'appello e la conferma, per l'effetto, della sentenza n. 1027/2024 del Tribunale di Pavia.
Le spese del presente grado, in applicazione dell'art. 91 c.p.c., vanno poste integralmente a carico dell'appellante e, in base al D.M. n. 147/2022, Parte_1 tenuto conto del valore della causa (indeterminabile – complessità bassa), si liquidano in complessivi € 8.469,00, di cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 3.470,00 per la fase decisionale (parametri medi) ed € 1.523,00 per la fase di trattazione/istruttoria (parametro minimo, dato il mancato svolgimento di attività istruttoria nel presente grado), oltre rimborso forfettario spese generali in misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
A carico del grava anche, ex art. 13 comma 1 - quater Parte_1 Parte_1
D.P.R. n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24.12.2012 n. 228, il versamento in solido dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando;
ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta l'appello proposto dal nei confronti di Parte_1 [...]
e e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza n. CP_1 Controparte_2
1027/2024 emessa dal Tribunale di Pavia il 20.6.2024 e pubblicata il 21.6.2024;
2) condanna il a rifondere agli appellati Parte_1 CP_1
e le spese del presente grado di giudizio, liquidate in
[...] Controparte_2 complessivi € 8.469,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali (15%), IVA e CPA come per legge;

3) ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater D.P.R. n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24.12.2012 n. 228, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del dell'ulteriore importo a titolo di Parte_1 contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo.
pagina 6 di 7 n. r.g. 2293/2024
Così deciso in Milano nella Camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte il 23 Settembre 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Grazia Federici Laura Sara Tragni
pagina 7 di 7