R.G. n. 261/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA
nelle persone dei magistrati:
dott. Marcello BRUNO - Presidente
dott. AL ALBINO - Consigliere rel.
dott. Lorenzo FABRIS - Consigliere
riuniti in camera di consiglio,
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa d'appello avverso la sentenza del Tribunale di Genova n. 346/2025 del 7.2.2025 promossa da:
, con sede in Portofino Parte_1
(GE), Via Duca degli Abruzzi n.35, in persona dell'amministratore di comunione p.t. dott.ssa elettivamente domiciliata in Milano, via Olmetto n.3 presso lo studio dell'avv. Parte_2
NI AT, che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di appello;

Appellante
contro
, , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, Controparte_4 CP_5 Controparte_6 [...]
in persona dell'amministratore p.t., CP_7 Controparte_8 Controparte_9 con sede legale in Torremaggiore, via San Severo km. 1500, , CP_10 [...]
, Controparte_11 Controparte_12 CP_13
, , , Controparte_14 CP_15 CP_16 CP_17
, , ,
[...] Controparte_18 Controparte_19 CP_20 CP_21
, , , ,
[...] Controparte_22 Controparte_23 CP_24
1 , , , CP_25 Controparte_26 CP_27 Controparte_28
, , , CP_29 CP_30 Controparte_31 CP_32
, ,
[...] Controparte_33 Controparte_34 CP_35
, , , ,
[...] CP_36 Controparte_37 CP_38 CP_39
, , , ,
[...] CP_40 Controparte_41 Controparte_42
, , , Controparte_43 Controparte_44 CP_45 CP_46
e tutti rappresentati e difesi in virtù
[...] Controparte_47 CP_48 di procura alle liti stesa in calce alla comparsa di risposta del giudizio di appello dall'Avv.
HI SA ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Barletta, via S. Giorgio n.11
Appellati
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE: “…previo rigetto delle eccezioni tutte, anche di inammissibilità, di parte appellata, in riforma totale, per le ragioni ed i motivi in atti, della sentenza n. 346/2025 del GOP del Tribunale di Genova dott.ssa Vaglio Bernè in data 7 febbraio 2025, nel giudizio
RG 9482/2022, notificata il 13 febbraio 2025, respingere le domande tutte ex adverso proposte in quanto infondate in fatto e diritto e per l'effetto dichiarare valide le delibere assembleari del 20.4.2022 di PR . Con vittoria di spese e Parte_1 compensi professionali del doppio grado di giudizio ai sensi del D.M. 55/2014 e D.M. n.
147/2022…”;
PER PARTI APPELLATE: “…in via preliminare: -dichiarare l'inammissibilità dell'appello ai sensi degli artt. 342 e 348 bis c.p.c. e/o la nullità dell'appello per i motivi sopra esposti che si intendono qui per riportati e trascritti. Nel merito: - Rigettare l'appello perché assolutamente infondato sia in fatto che in diritto per le motivazioni esposte nella narrativa del presente atto e confermare la sentenza di primo grado la sentenza n. 346/2025 emessa dal Tribunale di Genova, in persona della Giudice Dott.ssa Maddalena Vaglio Bernè emessa il 7/02/2025. Con vittoria di spese e competenze oltre accessori di legge…”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato , , Controparte_1 Controparte_2
, , , , , CP_3 Parte_3 CP_5 Controparte_6 CP_7 [...]
, , CP_8 Parte_4 Parte_5 CP_13
, , , , ,
[...] Controparte_14 CP_15 CP_16 Controparte_17 CP_18
, , , ,
[...] Controparte_19 CP_20 CP_21 Parte_6
[..
[...] , , , , , ,
[...] CP_49 CP_25 Controparte_50 CP_27 Controparte_28
, , , e CP_51 CP_30 Controparte_31 Controparte_32 CP_33
– premettendo di essere comproprietari del complesso immobiliare
[...] Parte_1
sito in , complesso immobiliare adibito ad albergo via Duca degli
[...] Parte_1
Abruzzi n.35 – citavano in giudizio davanti al Tribunale di Genova la
[...]
chiedendo accertarsi la nullità ovvero annullare la delibera Controparte_52 adottata dall'assemblea dei comproprietari in data 20.4.2022. A fondamento di tale domanda gli attori deducevano una pluralità di vizi quali la carenza degli elementi essenziali del verbale e la sua redazione postuma, l'erronea convocazione dell'assemblea quanto al luogo, l'irregolarità della costituzione in relazione alla impossibilità di determinate i quorum costituti e deliberativi (anche in ragione della previsione regolamentare di rappresentanza attraverso il Delegato Primo o supplente), l'incertezza sulle quote millesimali di oggi Pt_1 di Bizzi Hotel s.p.a.; il conflitto di interessi del team oggi Bizzi Hotel, la quale oltre Pt_1 ad essere un comproprietario è anche gestore di tutte le comproprietà rispetto a quanto oggetto di deliberazione, la non veridicità e trasparenza dei rendiconti oggetto di approvazione, la previsione di spese non di spettanza dei comproprietari, la mancata indicazione del compenso dell'amministratore, l'illegittimità di costituzione di un fondo senza contestuale deliberazione delle opere al quale destinarlo, la violazione del criterio di riparto delle spese e l'adozione di decisioni in pregiudizio ai comproprietari (quali lo “storno” del canone di locazione per l'anno precedente e l'aumento del 15% della Tariffa Alberghiera
Agevolata).
Si costituiva ritualmente in giudizio la Controparte_52 che, contestando in fatto la ricostruzione avversaria, e premettendo che la disciplina applicabile è quella della comunione e non del condominio, chiedeva il rigetto della domanda attorea sul rilievo della piena regolarità gestoria.
Successivamente, spiegando intervento adesivo dipendente alle domande attoree, si costituivano in giudizio , , , Controparte_34 CP_35 Controparte_37
, , , , CP_38 Controparte_39 CP_40 Controparte_41 CP_42
, , , ,
[...] Controparte_43 Controparte_44 CP_45 Controparte_47
e . CP_48
3 Con la sentenza impugnata il Tribunale di Genova, preliminarmente qualificando il complesso immobiliare come multiproprietà alberghiera e ritenendo, di conseguenza, applicabile ad essa la disciplina del condominio, in forza del principio della ragione più liquida accertava la violazione dell'art. 67 disp. att. c.c. - avendo il Primo Delegato rappresentato nell'assise un numero di condomini superiore al 20% - e, per l'effetto, annullava la delibera assunta in data 20.4.2022 dall'assise.
Avverso la superiore sentenza ha interposto appello la Controparte_52
chiedendo l'integrale riforma di quanto statuito e, quindi, il rigetto della
[...] domanda di impugnazione della deliberazione assunta all'assemblea del 20.4.2022, salvo quanto previsto al punto 8 dell'o.d.g. poiché revocato dall'assemblea del 31.7.2023.
In particolare, con il primo motivo di appello la Controparte_52
ha contestato l'erronea qualificazione del complesso immobiliare effettuata dal
[...]
Giudice di prime cure per averlo considerato un condominio anzi che una comunione pro- indiviso sull'intero complesso immobiliare adibito ad albergo. Con il secondo, terzo e quarto motivo l'appellante, riprendendo il primo motivo, ha eccepito l'erronea qualificazione del diritto vantato dai comproprietari sulle singole camere di albergo alla stregua di diritto reale anzi che di diritto personale di godimento, la mancata considerazione da parte del Tribunale del patto di indivisibilità del bene e la falsa applicazione dell'art. 9 del Regolamento di comunione che espressamente fa richiamo alle norme sulla comunione.
Con il quarto motivo la ha eccepito – in CP_52 Controparte_52 stretta consequenzialità ai motivi precedenti - l'erronea motivazione della pronuncia impugnata in quanto fondata sull'applicazione dell'art. 67 disp. att. c.c. non applicabile all'oggetto di causa poiché esclusivamente confacente alla disciplina condominiale.
Infine, con il quinto motivo di appello, la Controparte_52 ha contestato l'omessa applicazione dell'art. 1109 c.c. da parte del Giudice di prime cure, quale unica disposizione disciplinante i vizi delle deliberazioni della comunione che, ove applicata, avrebbe giustificato il rigetto della domanda di annullamento della delibera del
20.4.2022.
Si sono costituiti in giudizio , , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , Controparte_4 CP_5 Controparte_6 CP_7 Controparte_8
in Persona Dell'amministratore P.T., Controparte_9 CP_10 [...]
, , NI Controparte_11 Controparte_12 CP_13 Controparte_14
4 , , CP_15 CP_16 Controparte_17 Controparte_18 Controparte_19 [...]
, , , , , CP_20 CP_21 Controparte_22 Controparte_23 CP_24 CP_25
, , , , , ,
[...] Controparte_26 CP_27 Controparte_28 CP_29 CP_30
, , , Controparte_31 Controparte_32 Controparte_33 Controparte_34
, , , , ,
[...] CP_35 CP_36 Controparte_37 CP_38 CP_39
, , , ,
[...] CP_40 Controparte_41 Controparte_42 CP_43
, , , e
[...] Controparte_44 CP_45 CP_46 Controparte_47
i quali, eccependo in via pregiudiziale la nullità della procura conferita CP_48 dall'amministratore della Comunione all'Avv. NI AT ed in via preliminare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c. ne hanno chiesto il rigetto.
Gli appellati, nel merito, rinnovando l'istanza di applicazione della disciplina condominiale ai fatti oggetto di causa, hanno innanzitutto insistito sulla violazione dell'art. 67 disp. att. c.c., come rilevato dal Giudice di prime cure, richiamandosi in ogni caso a tutte le difese svolte nell'ambito del giudizio di primo grado relativamente agli ulteriori vizi caratterizzanti la deliberazione assunta in data 20.4.2025.
Disposta la sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni con il deposito di note scritte contenenti le conclusioni definitive delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 10.12.2025, con concessione dei termini di legge per conclusionali e repliche. All'esito la causa è stata riservata alla decisione collegiale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente esaminata l'eccezione preliminare sollevata dalla Difesa degli appellati di inammissibilità del ricorso per nullità della procura conferita dall'amministratore all'Avv.
AT sul presupposto che l'amministratore non è stato mai autorizzato né a proporre impugnazione dinanzi a codesta Corte di Appello né tanto meno a nominare l'avv. AT
NI da nessuna assemblea condominiale.
Oppone al riguardo l'appellante che è una comunione, in ogni Controparte_52 caso l'amministratore ha agito, prima costituendosi in primo grado, poi proponendo appello,
a difesa della maggioranza dei comproprietari in conformità del principio della Suprema
Corte secondo cui non è necessaria alcuna autorizzazione nel caso di impugnativa di delibera assembleare (cfr. sebbene in materia condominiale) (cfr. note scritte del 1/7/2025).
Il principio – prosegue parte appellante - vale per la comunione PR CP_52 ove la rappresentanza attiva e passiva dell'amministratore è sancita espressamente dal
5 Regolamento di PR con poteri più ampi di quelli di cui all'art. 1130 c.c (memoria di replica).
Rileva la Corte che ai fini di valutare la fondatezza o meno dell'eccezione proposta non può prescindersi dall'esaminare ed inquadrare la natura del rapporto che le parti hanno costituito in forza degli atti convenzionali stipulati tra comproprietari.
Ciò che viene in rilievo è, in particolare, la necessità di correttamente qualificare la relazione esistente tra gli appellanti, considerati in senso unitario, ed il complesso immobiliare sito in
, via Duca degli Abruzzi n.35, costituendo sostrato dell'odierno petitum Parte_1
l'identificazione di tale relazione alla tregua di comunione ordinaria ovvero di condominio, alla luce dei riflessi che tale ricostruzione determina anche ai fini della validità della procura alle liti.
Il Tribunale, come si è anticipato, ha ritenuto che alla fattispecie in esame sia applicabile la disciplina del Condominio, ricondotta in particolare alla multiproprietà alberghiera
“caratterizzata dall'attribuzione in godimento turnario di unità immobiliari poste in complessi alberghieri appartenenti a più proprietari in comunione indivisa”; ha richiamato a tal fine l'art. 1117 c.c., 1 comma, come modificato dalla L. 220/12, nonché l'articolo 1.2 del regolamento della comproprietà per il quale “l'essenzialità della destinazione esclusiva ad albergo della cosa comune nel suo insieme determina l'indivisibilità della cosa stessa ai sensi di legge”, nonché “l'art. 9 del predetto regolamento che, dopo aver richiamato gli artt. 1105, 1108 e
1109, richiama altresì in via analogica l'art. 1136 c.c. e le altre disposizioni di attuazione”.
Tale ricostruzione convenzionale è contestata dalla parte appellante.
Orbene, in materia giova premettere che, mentre la comunione configura un semplice modo di atteggiarsi del diritto di proprietà per l'eventualità in cui più soggetti siano titolari di quote di quel medesimo diritto su un bene, il è considerabile come comunione CP_53
“speciale”, poiché attinge beni specifici e, precisamente, quelle sole porzioni di un edificio che presentino carattere strumentale e funzionale rispetto ad altre, le quali sono di proprietà esclusiva. In questo senso, mentre la comunione è un “tutt'uno”, poiché i diritti dei comproprietari sono direttamente ed esclusivamente riferiti ad un medesimo bene, il consta della compresenza di beni oggetto di comunione ordinaria, peraltro CP_53 forzosa, e di unità immobiliari in proprietà esclusiva, le quali assurgono a presupposto perché possa sorgere una comproprietà sulle “parti comuni”.
Ed è proprio sulla scorta di tale manifesta differenza tra i due istituti, del resto, che si comprende il divergente regime giuridico a cui sono sottoposti il e la comunione, CP_53 posto che l'iper-formalismo caratterizzante il funzionamento del fa difetto nella CP_53
6 gestione della comunione la quale, tuttavia, dal punto di vista sostanziale presenta una disciplina maggiormente garantista per i singoli comproprietari.
Svolte le superiori premesse, merita osservare come nel caso oggetto di causa, in ragione della peculiare modalità di atteggiarsi del diritto reale acquistato dai comproprietari sull'immobile sito in Via Duca degli Abruzzi n. 35 in , per come si dirà infra, il tenore Parte_1 letterale degli atti di compravendita, in uno con il contenuto del regolamento contrattuale, depongono univocamente per la natura di comunione del complesso de quo.
Prendendo, infatti, in specifica considerazione il contenuto dei rogiti allegati in primo grado dagli stessi appellati, in tutti viene indicato quale oggetto dell'acquisto “…una quota di comproprietà, pari a .../10.000.000 (… decimilionesimi), del complesso immobiliare adibito ad albergo sito in Comune di Portofino (GE), via Duca degli Abruzzi n. 27/29, e denominato
“ . Il complesso è costituito da un fabbricato di quattro piani fuori terra, con CP_52 attigue aree scoperte, posto tra via Duca degli Abruzzi e viale Baratta, nonché da un'area annessa, non contigua, sita tra via Duca degli Abruzzi ed il mare, area su cui insistono piccole costruzioni accessorie…”, facendosi espresso riferimento, quindi, ad una quota, e quindi del diritto, di comproprietà, dell'immobile complessivamente adibito ad albergo, con contestuale diritto nei confronti della società che gestisce l'albergo alla prenotazione ed uso di una camera/suite in periodo determinato. Si evince che gli acquirenti sono comproprietari pro quota dell'intero compendio immobiliare.
Nel regolamento contrattuale – al quale fa espresso richiamo l'atto di compravendita – viene costantemente fatto riferimento alla disciplina della comunione. Invero, oltre ad essere significativo già di per sé il nomen iuris (“regolamento della comproprietà”), all'art. 1 viene richiamato l'art. 1106 c.c. “per disciplinare l'amministrazione ed il miglior godimento della cosa comune…” altresì specificandosi l'indivisibilità del bene (specificazione ultronea ove venisse in rilievo un condominio); all'art. 3 3.1 “Ai fini di cui all'art. 1102C.C. i partecipanti alla comunione prendono atto che la cosa comune è destinata nel suo insieme ad essere locata a soggetti che vi esercitano l'attività alberghiera”; all'art. 4 si menziona l'art. 1101 c.c. per quanto riguarda il contributo alle spese e, in chiusura all'art 9 si specifica che “per tutto quanto non previsto nel presente Regolamento, si renderanno applicabili gli artt. 1105, 1108,
1109 C.C., nonché ad integrazione di questi ed in via analogica, l'art. 1136 C.C., oltre alle diposizioni di attuazione a tali norme afferenti”. Il richiamo all'art. 1136 c.c. è svolto solo in via residuale/analogica e ad integrazione delle norme in materia di comunione.
Le norme regolamentari evidenziano che quanto oggetto di acquisto sia il complesso immobiliare nella sua interezza e non singole unità abitative/camere collocate al suo interno,
7 sicché nessuno spazio residua per poter operare un distinguo tra parti di proprietà esclusiva
(o comunque oggetto di comunione in godimento turnario) e parti oggetto di comunione, quale presupposto perché possa configurarsi un condominio.
In tal senso neppure il riferimento effettuato dal Tribunale all'art. 1117 c.c. depone a favore della ricostruzione dell'assetto convenzionale in termini di condominio (“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: […]”), in quanto il dettato normativo sembra confermare il criterio di distinzione tra comunione e condominio, ossia proprio la sussistenza in capo ai condomini del diritto di proprietà esclusiva su un determinato bene che si inserisce all'interno del condominio, anche se è ad uso turnario con diritto al godimento periodico.
E a ben vedere, è proprio l'esistenza di un diritto di proprietà sul bene, inteso nella sua interezza, che giustifica la previsione del godimento turnario di una determinata stanza all'interno del complesso immobiliare. Al riguardo, nei rogiti viene precisato che, stante la destinazione alberghiera del bene, questo risulta già locato alla medesima società venditrice
(Domina Vacanze s.p.a., oggi Bizzi Hotel s.p.a.) che contestualmente ne cura la gestione alberghiera, obbligandosi ex contracto ad accettare la prenotazione di una determinata stanza di hotel per uno specifico periodo a fronte del pagamento di una tariffa alberghiera agevolata. In questo modo, pertanto, il diritto di proprietà sull'intero bene a vocazione alberghiera viene semplicemente ad essere regolamentato, posto che la moltitudine di comproprietari ne renderebbe fattualmente impossibile il pieno godimento senza una specifica disciplina.
Ciò che viene in rilievo, pertanto, è certamente una comunione avente ad oggetto il complesso immobiliare conformata per mezzo del regolamento contrattuale;
regolamento che, letto in combinato disposto a quanto già previsto negli atti a monte di compravendita ed indipendentemente dalla complessiva meritevolezza causale dell'intera operazione che nel presente giudizio non viene in rilievo, finisce per plasmare in modo peculiare il diritto reale sul bene.
Svolte le predette premesse qualificatorie può a questo punto procedersi all'analisi dell'eccezione preliminare sopra indicata sollevata dagli appellati e diretta a contestare la nullità della procura conferita all'avv. NI AT.
L'eccezione è fondata e, pertanto, deve essere accolta, con conseguente inammissibilità dell'appello nella sua interezza.
8 Osserva la Corte come la procura alle liti, quale atto per mezzo del quale il difensore viene investito dal titolare del diritto oggetto di causa dello ius postulandi, costituisca presupposto indispensabile per la regolare partecipazione al processo. Invero, solamente tramite la formalizzazione del mandato al difensore la parte sostanziale può essere validamente rappresentata nell'ambito del processo e, da ultimo, subire nella propria sfera giuridica gli effetti di una pronuncia giurisdizionale.
È dunque in considerazione della natura stessa della procura alle liti e, soprattutto, della funzionalità rappresentativa che la stessa svolge nell'ambito del processo, che può agevolmente trarsene la nullità laddove rilasciata da soggetto non legittimato a conferirla.
E tale situazione è proprio quella ravvisabile con riferimento alla procura alle liti di parte appellante, il cui difetto è stato immediatamente eccepito dagli appellati, resa oggetto di pieno contraddittorio e non regolarizzata per tutta la durata del processo di secondo grado.
Venendo, infatti, in rilievo la difesa in giudizio di una parte complessa e, in particolare, di una comunione, così come peraltro afferma proprio l'appellante, deve escludersi la possibilità per l'amministratore di autonomamente assumere l'iniziativa processuale.
A differenza di quanto dettato dall'art. 1131 c.c. in tema di condominio in cui viene riconosciuto all'amministratore anche la rappresentanza processuale accanto a quella sostanziale (vds. “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi…”), l'art. 1106 c.c. esclude tale estensione, limitandosi a prevedere la possibilità di nomina di un amministratore-mandatario al quale attribuire specifici poteri (vds.
“…l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore…”) non automaticamente comprensivi anche della rappresentanza processuale.
Come reiteratamente e costantemente affermato dalla Corte Suprema il potere rappresentativo necessita di espresso conferimento da parte dei comproprietari
“L'amministratore della comunione, anche se nominato giudiziariamente ai sensi dell'art.
1105 cod. civ., è privo della legittimazione ad agire in giudizio nei confronti di uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l'amministratore del condominio, dall'art. 1131 cod. civ., che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condomini (Cass. n. 15684/2006; n. 4209/2014).
9 In tal senso anche la giurisprudenza della Corte Suprema più risalente (vds. Cass. Sez. II,
Sent. 25.2.1995 n.2170: “…l'amministratore della comunione va qualificato come un mandatario dei comunisti, al quale - per espresso disposto dell'art. 1106 c.c. - spettano soltanto i poteri e gli obblighi espressamente conferitigli. Tra tali poteri non rientra certamente quello di promuovere giudizi nei confronti dei comunisti. Nè all'amministratore della comunione può applicarsi, per analogia, la disposizione di cui al primo comma dell'art.
1131 c.c., che attribuisce edittalmente all'amministratore del condominio il potere di agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi mancando lo stesso presupposto del ricorso all'applicazione analogica, cioè la mancanza, "ad hoc", di una precisa disposizione, la quale si ricava agevolmente dal confronto tra l'art. 1106 e l'art. 1131. Il legislatore ha attribuito la stessa qualifica di mandatario sia all'amministratore della comunione (art. 1106) sia all'amministratore del condominio (art. 1131), con la differenza però che soltanto al secondo ha riconosciuto in più, "expressis verbis", anche il potere di rappresentanza processuale del condominio: con ciò negando in modo chiaro tale potere al primo, perché, se lo avesse voluto, lo avrebbe detto esplicitamente come per il secondo…”, nonché quella più recente
Cass. Sez. II, Sent. 15.7.2021, n.20230: “…L'amministratore della comunione non può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti, se tale potere non gli sia stato attribuito nella delega di cui all'art. 1106 c.c., comma 2 non essendo applicabile analogicamente - per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati la regola contenuta nell'art. 1131 c.c., comma 1 la quale attribuisce all'amministratore del il potere di agire in giudizio sia contro i condomini che CP_53 contro terzi…”).
Posto che nel caso de quo, né il regolamento della comunione attribuisce all'amministratore tale potere riferendosi l'unica disposizione prevista in materia di rappresentanza sostanziale
(vds, art. 5: “L'amministrazione ordinaria e la rappresentanza attiva e passiva della comunione sono delegate ad un amministratore…”), né lo stesso risulta conferito ad hoc da parte dell'assemblea – e neppure prospettato come oggetto di futura assemblea -, non può che concludersi per l'inammissibilità dell'appello in ragione della nullità della procura conferita all'avv. NI AT spone sua da parte dell'amministratore della comunione.
Infine, osserva la Corte, non vi è spazio per procedere a richiesta di regolarizzazione ex art. 182 c.p.c. da parte della Corte, posto che come anche recentemente stabilito opera solo ove sia il giudice a rilevare il difetto di rappresentanza (cfr. ordinanza n. 12868 del 2025
“laddove, poi, il difetto di rappresentanza sostanziale o processuale venga eccepito dalla controparte, la parte interessata ha l'onere di produrre immediatamente con la prima difesa
10 utile la documentazione necessaria a sanare il difetto o il vizio;
nel qual caso, non opera il meccanismo di assegnazione del termine ai sensi dell'art. 182 cod. proc. civ., prescritto solo per il caso di rilievo officioso (Cass., n. 29244/2021), ma opera, anche in questo caso,
l'efficacia sanante ex tunc della produzione della parte (Cass., n. 23940/2019).

6. In sostanza, nel caso in cui l'eccezione di difetto di rappresentanza di una parte sia stata tempestivamente proposta da altra parte, quella interessata è tenuta ad attivarsi producendo immediatamente la documentazione all'uopo necessaria, non rilevando l'assegnazione, ai sensi dell'art. 182 cod. proc. civ. di un termine perentorio per provvedervi, giacché sul rilievo di parte l'avversario è chiamato a contraddire e attivarsi per conseguire la sanatoria, in mancanza della quale la nullità diviene insanabile”). In tal senso anche (Cass. 22564/2020).
Ne consegue che l'appello va dichiarato inammissibile per difetto di valida procura.
L'accoglimento dell'eccezione in rito preclude l'analisi dei motivi di appello.
Le spese di lite seguono la soccombenza venendo liquidate secondo lo scaglione di valore indicato dal Tribunale, in base al DM n. 55/2014, non oggetto di contestazione, nella misura media, con eccezione della fase di trattazione/istruttoria che viene liquidata ai valori minimi.
Si ravvisano, inoltre, i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 346/2025 resa in data 7.2.2025 dal Tribunale di Genova, così decide:
- dichiara inammissibile l'appello;
-condanna l'appellante a pagare a Controparte_52
, , , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3 Parte_3 CP_5
, , ,
[...] Controparte_6 CP_7 Controparte_8 Controparte_9 Parte_4
, , , , ,
[...] Parte_5 CP_13 Controparte_14 CP_15
, , , , CP_16 Controparte_17 Controparte_18 Controparte_19 CP_20
, , , , CP_21 Parte_6 CP_49 CP_25
, , , , , Controparte_50 CP_27 Controparte_28 CP_51 CP_30 [...]
, e a titolo di spese di lite del CP_31 Controparte_32 Controparte_33 presente giudizio di secondo grado l'importo di € 8.469,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario, IVA e CPA.
Si dà atto, in ragione dell'inammissibilità dell'appello, della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002.
11 Genova, 11/12/2025
Il Consigliere estensore
Dott.ssa AL AL
Minuta redatta dal M.O.T. dott.ssa Altea Deandreis
Il Presidente
Dott. Marcello Bruno
12