CORTE DI APPELLO DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Salerno, seconda sezione civile, riunita in Camera di
Consiglio nelle persone dei Sigg. Magistrati: dr. Vito COLUCCI Presidente dr.ssa Maria Assunta NICCOLI Consigliere Relatore dr.ssa Giulia CARLEO Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 705/2023 del Ruolo Generale Affari Contenziosi Civili,
TRA
c.f , c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, c.f. e C.F._2 Parte_3 C.F._3
c.f. , Parte_4 C.F._4 congiuntamente rappresentati e difesi, giusta procura allegata all'atto di appello, dagli avv. Dario Lisanti e Sara Lisanti
APPELLANTI
E
1
CONDOMINIO ZZ DE AR - VIA SS. MARTIRI SALERNITANI N. 31
, c.f. in persona del legale amm.re p.t. CP_1 P.IVA_1 Controparte_2 rappresentato e difeso dagli avvocati Remigio Fiorillo e Vincenzo Fiorillo in virtù di procura su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATO

avente ad oggetto: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 407/2023 pubblicata in data 27.01.2023 (Impugnazione di delibere condominiali). sulle seguenti conclusioni: per gli appellanti (come da precisazione delle conclusioni) – “l'adita Corte di Appello, dichiarata l'ammissibilità e la procedibilità del gravame ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., voglia, in via principale e nel merito - respinta e disattesa ogni avversa deduzione ed eccezione - in riforma della sentenza n. 407/23 del Tribunale di Salerno, accertare e dichiarare l'invalidità, ai sensi dell'art. 1137 c.c., delle impugnate deliberazioni adottate nell'adunanza del 20.10.27 e 05.05.18 in palese violazione dei principi di legge, relativamente agli ordini del giorno “approvazione bilancio consuntivo 2016 e preventivo 2017” e “ripartizione lavori urgenti di spicconamento frontalini e balconi”, con vittoria di spese e compenso di causa, comprensive di quelle di mediazione, oltre al rimborso forfettario ed oneri previdenziali e fiscali, del doppio grado di giudizio, con distrazione in favore dei procuratori antistatari”; per l'appellato (come da precisazione delle conclusioni) – “Piaccia all'adita Corte di appello: 1) Dichiarare inammissibile l'appello e comunque rigettarlo nel merito, rigettando le avverse domande mirate ad ottenere la declaratoria di invalidita delle delibere impùgnate; 2) Condannare gli appellanti al pagamento delle spese con distrazione in favore dei difensori che le hanno anticipate”; riservata al Collegio per la decisione con provvedimento del Consigliere Istruttore del
12.06.2025
2
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 20.02.2018 , , Parte_1 Parte_2
e proponevano impugnazione dinanzi al Tribunale Parte_3 Parte_4 di Salerno avverso le deliberazioni adottate in data 20 ottobre 2017, 10 gennaio 2017 e 24 febbraio 2017 dall'assemblea del Condominio Palazzo De Martino via SS. Martiri
Salernitani n. 31, , deducendo: CP_1
• di essere comproprietari di un'unità immobiliare sita al piano terra dell'edificio condominiale, ubicato in alla via SS. Martiri Salernitani n. 31, corrispondente CP_1 alla scala “A” di un fabbricato costituito da tre scale (A, B e C), con riferimento alla quale nelle tabelle millesimali non era espressamente prevista alcuna partecipazione alle spese di portineria di portone, androne, luci e custodia parti comuni;

• che in data 25 gennaio 2018 avevano ricevuto il verbale dell'assemblea condominiale del
20 ottobre 2017, alla quale non avevano preso parte, unitamente al regolamento condominiale e al riparto preventivo delle spese per lavori di “spicconamento”, con contestuale richiesta di pagamento dell'importo di € 636,09;
• che in tale sede assembleare erano state adottate, tra l'altro, le seguenti deliberazioni: approvazione del bilancio consuntivo 2016 e preventivo 2017; rinnovo dell'incarico all'amministratore; riparto delle spese per lavori urgenti di spicconamento dei frontalini e balconi;

• che tali deliberazioni erano invalide o comunque annullabili per violazione dell'art. 1136
c.c., per difetto di quorum costitutivo ovvero per difetto di quorum deliberativo;
• che, in particolare, le spese relative al servizio di portierato non potevano essere loro richieste sia per l'assenza di obbligo contributivo dell'unità immobiliare di loro proprietà, che era sita al piano terra con accesso dall'esterno dell'edificio e non fruiva del predetto servizio, sia per l'inapplicabilità dell'art. 35 del regolamento condominiale richiamato nella delibera, in quanto detto regolamento era rimasto inapplicato da oltre cinquant'anni;
• che inoltre i lavori deliberati avevano riguardato lo spicconamento di frontalini di balconi aggettanti di proprietà privata, la cui manutenzione doveva gravare sui singoli condomini e non sull'intero condominio;

3 • che alcun onere economico poteva essere posto a carico di essi attori, attesa la circostanza che l'immobile di loro proprietà non disponeva di balconi.
In forza di tali deduzioni, gli attori chiedevano al Tribunale: in via principale,
l'annullamento delle deliberazioni condominiali adottate nelle assemblee del 20 ottobre
2017, 10 gennaio 2017 e 24 febbraio 2017 per violazione dell'art. 1136, comma 3 c.c.; in via subordinata, qualora l'assemblea dovesse ritenersi validamente costituita,
l'annullamento delle deliberazioni relative alla nomina dell'amministratore, all'approvazione dei bilanci 2016 e 2017 e al riparto delle spese per i lavori urgenti di messa in sicurezza dei balconi;
in ogni caso, la condanna alle spese di lite con attribuzione.
Si costituiva il Condominio Palazzo De Martino di via SS. Martiri Salernitani n. 31,
, che preliminarmente eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato CP_1 esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria ex art. 5, D.Lgs. n. 28/2010 e, in subordine, l'intervenuta cessazione della materia del contendere, in quanto, con delibera assembleare del 05 maggio 2018, adottata alla presenza di quattordici condomini per complessivi 633,79/1000, in integrale sostituzione della delibera del 20 ottobre 2017 era stato rinnovato l'incarico all'amministratore dott. , riapprovato il Parte_5 bilancio consuntivo 2016 e preventivo 2017, unitamente ai relativi riparti, approvato il criterio di ripartizione delle spese sostenute per i lavori urgenti di spicconatura.
Nel merito, contestava la fondatezza dell'impugnazione, sostenendo la correttezza della permanenza in carica dell'amministratore e la legittimità della ripartizione delle spese di portierato, qualificabili come spese generali ai sensi dell'art. 1123 c.c.; la prevalenza delle previsioni del regolamento condominiale vigente sulle prassi invocate dagli attori;
la natura condominiale delle spese di spicconatura, in quanto relative a parti comuni
(facciate, frontalini, intradossi dei balconi), ex art. 1117 c.c.; la nullità dell'impugnazione per violazione degli artt. 163 e 164 c.p.c., nonché la tardività della stessa, in quanto proposta oltre il termine di decadenza. Rilevava altresì l'incomprensibilità del richiamo alle delibere del 10.01.2017 e del 24.02.2017. Concludeva per il rigetto della domanda, con condanna alle spese di lite con distrazione.
Il procedimento veniva iscritto al n. r.g. 1777/2018.
4 Successivamente, con atto notificato e depositato in data 25 luglio 2018, i medesimi attori impugnavano anche la delibera assunta dall'assemblea condominiale del 05 maggio 2018, reiterando le medesime censure di merito già sollevate con la precedente impugnazione.
In particolare deducevano l'invalidità delle delibere adottate in assenza della loro partecipazione, pur in presenza di 14 condomini su 33 (633,79/1000); l'illegittimità della riproposizione delle delibere relative ai bilanci 2016 e 2017 e al riparto delle spese urgenti imposte dai Vigili del Fuoco;
la non applicabilità dell'art. 35 del regolamento condominiale del 1966; l'assenza di utilità del servizio di portierato per i locali a piano terra con accesso autonomo, come previsto dall'art. 16 dello stesso regolamento;

l'illegittimità della ripartizione delle spese di spicconatura in capo alla generalità dei condomini, in quanto relative a parti di proprietà esclusiva;
l'esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione conclusosi il 17 luglio 2018 per mancato accordo;
la sussistenza dei presupposti per la sospensione cautelare delle delibere impugnate, per rischio di pregiudizio grave e irreparabile. Chiedevano pertanto al Tribunale di annullare la delibera del 05 maggio 2018 e di condannare il Condominio alle spese processuali, da distrarsi in favore degli avvocati anticipatari.
Si costituiva anche in tale giudizio il Condominio, che, chiedeva in via preliminare, la riunione al procedimento n. r.g. 1777/2018 per connessione oggettiva e soggettiva e, nel merito, ribadiva la legittimità della ripartizione delle spese di portierato secondo la tabella generale, la natura comune dei frontalini e intradossi oggetto dei lavori di messa in sicurezza, l'infondatezza delle doglianze in ordine all'esito negativo della mediazione,
l'insussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora, trattandosi di somme di modesto import e concludeva chiedendo il rigetto dell'impugnazione, con condanna alle spese da distrarsi in favore dell'avvocato anticipatario.
Il nuovo procedimento, iscritto al n. r.g. 6816/2018, veniva successivamente riunito al n.
r.g. 1777/2018.
All'udienza del 13 ottobre 2022 la causa era riservata in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Con sentenza n. 407/2023 il Tribunale dichiarava la cessazione della materia del contendere in relazione alla impugnazione delle delibere assembleari del 20 ottobre 2017,
5 10/01/2017 e 24/02/2017; rigettava l'impugnazione della delibera del 05 maggio 2018 e compensava le spese di lite.
Avverso la a sentenza hanno interposto appello i sigg. , articolando tre motivi Pt_1 di gravame e rassegnando le conclusioni di cui all'epigrafe.
Si è costituito il Condominio, che ha resistito ai motivi di gravame e rassegnato le conclusioni qui riportate in epigrafe.
Il C.I. ha concesso i termini di cui all'art. 352 cpc per la precisazione delle conclusioni ed il deposito degli scritti conclusionali, rinviando all'udienza del 09 ottobre 2025 davanti a sé per la rimessione della causa in decisione. Successivamente, sulle note scritte depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter cpc, con provvedimento del 17.10.2024 ha riservato la causa al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di gravame --cessata materia del contendere nel giudizio n. r.g.
1777/2018 – violazione e falsa applicazione degli artt. 2377 – 1137 c.c. –
contraddittorietà e divergenza tra motivazione e dispositivo -- gli appellanti censurano la sentenza per avere il Tribunale di Salerno erroneamente “dichiarato la cessazione della
materia del contendere per l'impugnazione delle delibere adottate nelle assemblee del
20.10.2017, 10.01.2017 e 24.02.2017”, a tal fine facendo rilevare che le delibere del
10.01.2017 e del 24.02.2017 non avevano costituito oggetto di impugnazione e che la sopraggiunta delibera del 05.05.2028 aveva reiterato i difetti decisionali in ordine all'approvazione del bilancio consuntivo 2016 e preventivo 2017 in ordine alle spese di portierato ed al riparto delle spese urgenti per lo spicconamento dei frontalini dei balcony, per cui la materia del contendere non era venuta meno.
Il motivo è infondato.
Premesso che, in ordine alle delibere del 10.01.2017 e del 24.02.2017, la pronuncia deve ritenersi erroneamente emessa avendo gli attori precisato in corso di causa di non avere
6 interesse alla relativa impugnazione ed avendo precisato le conclusioni con esclusivo riferimento alle delibere del 20.10.2017 e del 05.05.2018, ritiene la Corte che la declaratoria di cessazione della materia del contendere sulla delibera del 20.10.2017 sia stata correttamente adottata giacché in data 05.05.2018 l'assemblea, con la partecipazione di quattordici condomini rappresentanti complessivi 633,79 millesimi e con voto unanime dei presenti, aveva provveduto al rinnovo dell'incarico di amministratore in favore del dott. , alla riapprovazione del bilancio consuntivo per l'anno 2016 e del Parte_5
bilancio preventivo per l'anno 2017, unitamente ai relativi riparti ed all'approvazione del criterio di ripartizione delle spese relative ai lavori di spicconatura eseguiti in somma urgenza, così riproducendo integralmente il contenuto della delibera del 20.10.2017, che era stata integralmente sostituita.
La pronuncia appare pertanto coerente con il consolidato principio, espresso dalla giurisprudenza di legittimità, secondo il quale “la sostituzione della delibera impugnata
con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la
specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del
contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c., dettato in
tema di società di capitali (Cass. Sez. 2, 10/02/2010, n. 2999; Cass. Sez. 2, 28/06/2004, n.
11961), rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese (…) La cessazione
della materia contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata
dà luogo, perciò, all'inammissibilità dell'impugnazione ex art. 1137 c.c. per
sopravvenuto difetto di interesse, in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve
valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della
decisione.” ( cfr. Cass. 2017 n.20071; 2004 n.11961).
7 Di tanto, del resto, erano ben consapevoli gli attori, odierni appellanti, che, impugnando la successiva delibera del 05.05.2018, che aveva integralmente sostituito quella viziata,
hanno fatto valere il proprio interesse al relative annullamento.
2. Con il secondo motivo di gravame -- sul giudizio n. r.g. 6816/2018 – sulla fondatezza
dell'impugnazione delle delibere del 05.05.2018 – violazione e falsa applicazione
dell'art. 112 c.p.c. – violazione e falsa applicazione dell'art. 1123 c.c. – violazione falsa
applicazione dell'art. 68 disp. att. c.c. – contraddittorietà e divergenza tra motivazione e
dispositivo -- gli appellanti censurano la sentenza per avere Tribunale rigettato l'impugnazione della delibera del 05.05.2018 nella parte in cui si disponeva che le spese relative al servizio di portierato gravavano su tutti i condomini in proporzione alla propria quota millesimale generale, senza possibilità di esonero. Deducono che il primo giudice sia incorso in un vizio di ultrapetizione avendo affermato che, per legge, la ripartizione delle suddette spese dovesse avvenire secondo i millesimi generali di proprietà, mentre, al contrario, la delibera impugnata aveva previsto la partecipazione dei medesimi nella sola misura di un terzo, in conformità a quanto stabilito dall'art. 35 del regolamento condominiale, e rivendicano un integrale esonero dall'obbligo di contribuzione alle spese relative al servizio di portineria sul rilievo che tale esonero troverebbe fondamento nelle tabelle millesimali predisposte dall'originario unico proprietario dell'immobile e che il regolamento condominiale, nella parte in cui prevedeva una partecipazione pari a un terzo, essendo stato approvato a maggioranza, non poteva modificare i criteri di riparto di natura contrattuale.
Il motivo è infondato.
8 Il Tribunale non è incorso in ultrapetizione, essendosi limitato a rigettare la domanda di impugnazione della delibera del 05.05.2018 senza sindacare il criterio adottato dall'assemblea, che aveva previsto la partecipazione dei medesimi alle spese di portierato nella misura di un terzo della quota millesimale complessiva. La sentenza si è dunque correttamente pronunciata sulla legittimità della deliberazione impugnata, che costituiva l'oggetto della domanda proposta dai . Pt_1
Il motivo di gravame è poi infondato anche nel merito.
Ed infatti, come correttamente eccepito anche dal Condominio, non è stato provato dagli appellanti che le tabelle millesimali da essi prodotte, che escludono i condòmini
proprietari dei locali terranei dal riparto delle spese di portierato, siano state redatte dall'originario unico proprietario dello stabile, né tantomeno che esse siano state richiamate o accettate negli atti di trasferimento delle unità immobiliare a uso esclusivo.
In ogni caso, a tutto voler concedere, va rilevato che anche le tabelle millesimali devono ritenersi inapplicabili per le medesime ragioni per le quali il Tribunale ha ritenuto non applicabile il regolamento condominiale del 1966, e cioè per il fatto di essere state adottate “quando il Condominio Palazzo De Martino di SS. Martiri Salernitani n. 31 di
era unico, ovvero antecedentemente alla scissione dello stesso da quello di via CP_1
SC AN n. 11” ( cfr. sentenza, pag.11).
La Corte non deve esaminare invece i rilievi sollevati dagli appellanti nell'atto di appello e, irritualmente, anche negli scritti conclusionali in ordine al regolamento condominiale del 1966, non essendovi impugnazione della sentenza nella parte in cui il primo Giudice
ha ritenuto che lo stesso non fosse applicabile.
9 3. Con il terzo motivo -- violazione e falsa applicazione dell'art. 832, 1117 e 1123 c.c. --
gli appellanti impugnano la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto correttamente posta anche a loro carico una quota delle spese relative agli interventi di spicconatura eseguiti in via d'urgenza sui frontalini dei balconi, all'uopo articolando due argomentazioni: a) i balconi, inclusi i frontalini, costituiscono pertinenze esclusive delle singole unità immobiliari e, pertanto, non sono da qualificarsi come parti comuni dell'edificio; b) in ogni caso, il deterioramento dei frontalini è stato causato dalla mancata manutenzione dei piani di calpestio da parte dei proprietari dei balconi, i quali non hanno provveduto alla necessaria impermeabilizzazione, determinando così l'ammaloramento delle strutture sottostanti.
La censura va rigettata.
- Ed infatti, a fronte della motivazione espressa nella sentenza impugnata, ove, sul richiamo fatto a Cass. 2018/27414 ( che a sua volta richiama la consolidata giurisprudenza delle proprie precedenti pronunce Cass. 2000 n. 568; 2004 n.14576; 2012
n. 6624/2012 e 2017 n. 30071), il Tribunale ha ritenuto che i frontalini dei balconi,
svolgendo una “funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro del fabbricato”, erano “da
considerare parti comuni ai sensi dell'art.1137, comma 3, cc per cui le spese per la loro
riparazione o per il loro rifacimento ricadono su tutti i condomini in proporzione al
valore della proprietà di ciascuno“ ( cfr. sent. pag. 12), gli appellanti hanno chiesto la riforma della decisione limitandosi ad affermare che, nella specie, questa funzione decorativa o estetica non era svolta ed a richiamare uno stralcio della relazione dell'ing.
tecnico del Condominio, che tuttavia era stata elaborata ad altri fini e non Per_1
riporta nulla di specifico sul punto.
10 Il motivo di gravame, pertanto, è generico e inidoneo a contrastare la decisione.
- Rileva altresì la Corte che, in ogni caso, indipendentemente dalla natura comune o esclusiva dei frontalini sotto il profilo architettonico, occorre considerare che nella specie le spese da ripartire hanno riguardato interventi finalizzati alla messa in sicurezza della
facciata dell'edificio, attraverso lavori di spicconatura urgenti finalizzati ad eliminare
parti ammalorate e pericolanti dei frontalini.
La circostanza che la problematica abbia riguardato le facciate dell'edificio e gli intradossi ed i frontalini dei balconi si rileva dalla relazione Scheda Statistica- Rapporto
d'intervento del Vigili del Fuoco del 19.07.2017, dall'ordine di servizio del 09.10.2017
del Direttore dei Lavori , dalla relazione del tecnico in caricato dal Condominio, arch.
che ha redatto una relazione sulle condizioni manutentive delle facciate Persona_2
condominiali.
In siffatte evenienze le spese necessarie alla rimozione degli elementi pericolosi
(intonaci, cemento, frontalini, cornicioni) rientrano nell'ambito degli obblighi di conservazione delle parti comuni cui è tenuto l'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c.
e devono essere sostenute dal condominio anche qualora gli elementi in questione insistano su strutture in proprietà esclusiva.
Pertanto, anche laddove gli appellanti avessero offerto elementi idonei ad escludere la natura comune dei frontalini sotto il profilo estetico, la finalità degli interventi effettuati,
consistenti in lavori urgenti di messa in sicurezza della facciata per la rimozione di una condizione di pericolo per condòmini e terzi, giustificava l'imputazione delle spese
all'intera compagine condominiale.
Ne consegue la correttezza della delibera impugnata.
11 - Anche l'ulteriore profilo di doglianza va disatteso.
Ed infatti, l'asserita responsabilità dei singoli proprietari per la mancata impermeabilizzazione dei piani di calpestio non è stata in alcun modo dimostrata dagli appellanti. In ogni caso, anche laddove si fosse dimostrata una corresponsabilità per omessa manutenzione, ciò non avrebbe comunque potuto escludere il concorso di tutti i condòmini alla spesa, giacché, per quanto testé rilevato, gli interventi di spicconatura hanno interessato parti comuni.


4. La sentenza va pertanto confermata, con la precisazione che la cessazione della materia del contendere va riferita alla sola delibera del 20.10.2017 giacché che le altre delibere del 10.01.2017 e del 24.02.2017, di cui alla controversia n. 1777/2018 r.g.
Tribunale di Salerno, non avevano costituito oggetto di impugnazione.
5. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, secondo i criteri stabiliti dal D.M. n. 55/2014 e successive modifiche,
tenendo conto del valore dichiarato della causa (€ 6.000,00) e dell'attività difensiva effettivamente svolta, con applicazione dei parametri medi e per le fasi di studio,
introduttiva e decisionale, con riduzione del compenso del 30% stante l'assenza di particolari questioni di fatto e/o di diritto .


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Salerno, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , , Parte_1 Parte_2
e nei confronti del CONDOMINIO Parte_3 Parte_4
ZZ DE AR via SS. Martiri Salernitani n. 31, avverso la sentenza del
12 Tribunale di Salerno n. 407/2023, ogni diversa domanda o eccezione reietta, così
provvede:

1. RIGETTA l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata relativamente alle delibere del 20.10.2027 e del 05.05.2028;

2. AN gli appellanti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in favore del Condominio, a titolo di compenso, in complessivi € 2.776,20, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione agli avv. Remiglio Fiorillo e Vincenzo Fiorillo, dichiaratisi antistatari.
La Corte da atto che sussistono le condizioni di cui all'art. 1, co.17 e 18, L. n. 228/2012 (13, co.1quater, del dPR n.115/2002 ) per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.
Così deciso in Salerno, nella camera di consiglio del 24 settembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Maria Assunta NICCOLI dott. Vito COLUCCI
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