REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI MESSINA
Sezione II civile
Composta dai magistrati:
dott.ssa Vincenza RANDAZZO Presidente
dott. Giuseppe MINUTOLI Consigliere
dott. Arturo OLIVERI Giudice ausiliario relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al R.G. n. 829 dell'anno 2021 posta in decisione con ordinanza del 13/03/2025 comunicata il 17/03/2025, vertente
TRA
Il in persona dell'amministratore p.t. (cod. fis. Parte_1
, con sede in Vulcano, via Lentia, Comune di Lipari (ME), elettivamente P.IVA_1 domiciliato in Lipari, via Prof. E. Carnevale n. 63 presso lo studio dell'Avv. Antonella
Longo che lo rappresenta e difende per procura in atti
Email_1
APPELLANTE
E
, nata a [...] il [...] (cod. fis. CO C.F._1
elettivamente domiciliata in Messina Via Centonze n. 200 (Studio Avv.ti Giuffrida), recapito professionale dell'Avv. Romeo Palamara ( Email_2
che la rappresenta e difende in virtù di mandato in atti
APPELLATA nata a [...] il [...] (cod. fis. Controparte_2
) rappresentata e difesa dall'Avv. Davide Rossetti ed C.F._2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano Via della posta n. 7
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APPELLATA
Avverso la sentenza n. 1018/2021, resa dal Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto in data 13/10/2021 nel procedimento R.G. 20219/2011.
OGGETTO: impugnazione delibera.
Conclusioni rese in modalità cartolare: i procuratori delle parti chiedono la decisione della causa
Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 28/11/2011 e , proprietari di Parte_2 CO un appartamento posto al piano terra (catasto fg. 4 particella 618 sub. 21) e di un locale al piano interrato (catasto fg. 4 part. 618 sub 19) siti nel Comune di Lipari isola di
Vulcano ed appartenenti al complesso residenziale ” comparto R, esponevano Pt_1 che con delibera del 21/08/2010 l'assemblea del aveva dato Parte_1 mandato all'ing. di predisporre nuove tabelle millesimali;
le suddette Parte_3 tabelle per come redatte dall'incaricato erano poi trasmesse ai condomini prima della loro approvazione, e gli attori, mediante lettera raccomandata A.R. esprimevano il proprio dissenso “… sui modi di determinare i valori millesimali, chiedendone la correzione”. Esponevano inoltre che nonostante tale comunicazione, alla successiva assemblea del 08/10/2011 il approvava a maggioranza le nuove tabelle e il Parte_1 relativo verbale era poi comunicato agli attori con racc. a.r. ricevuta il 03/11/2011, stante la loro assenza nel corso della assemblea medesima.
Gli attori, impugnando detta delibera chiedevano all'adito Tribunale, in via preliminare la sospensione della delibera impugnata;
nel merito “… dichiarare la nullità e/o annullare la delibera assembleare dell'8/10/2011 comunicata il 3/11/2011 con la quale tra l'altro sono state approvate a maggioranza le nuove tabelle “millesimali di gestione delle spese così come presentate dall'ing. oltre che a domandare, in subordine Pt_3 che fosse dichiarata la illegittimità “… della delibera assembleare dell'8.10.2011 nella
pag. 2/11 parte in cui è stata approvata la nuova tabella millesimale redatta dall'ing. che Pt_3 presenta gravi vizi ed evidenti errori …”.
Nell'instaurato giudizio R.G. 20219/2011 si costituiva il che Parte_1 contestava quanto sostenuto dagli attori e chiedeva che l'azione fosse dichiarata inammissibile ed infondata, con riferimento alla “… pretesa nullità o annullabilità della delibera impugnata, poiché la stessa è stata regolarmente adottata con le maggioranze di legge”; inoltre rilevava “… l'inammissibilità del presente giudizio per difetto di integrità del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini”; . chiedeva inoltre che fosse rigettata la domanda anche sotto i “presunti vizi ed errori nei parametri di valutazione e nella determinazione del valore millesimale attribuito alle unità immobiliari degli attori, per tutti i motivi esposti in narrativa” e chiedeva infine la chiamata in causa di , precedente amministratore, “affinché risponda nei Controparte_3 confronti del Condominio, nella denegata ipotesi di soccombenza, per l'omessa comunicazione all'assemblea ed al nuovo amministratore, dei rilievi svolti dagli attori alle tabelle millesimali predisposte dall'ing. …”. Pt_4
Si costituiva il terzo chiamato in causa con comparsa del 12/11/2012 con cui chiedeva che fosse dichiarata inammissibile la chiamata in causa svolta dal e Parte_1 quindi “… la domanda di manleva nei confronti del geom. per i motivi CP_4 detti e quant'altro il corso della causa dimostrerà, rigettandola di conseguenza;
rigettare e dichiarare inammissibile ed infondate in fatto e diritto le domande tutte svolte dagli attori”.
La causa non era istruita essendo di natura documentale e, fissata la udienza di precisazione era poi decisa ex art. 281 sexies c.p.c..
Con sentenza del 13/10/2021 il Tribunale ha così deciso;
“1. Accoglie la domanda principale degli attori e per l'effetto dichiara nulla la impugnata delibera condominiale dell'8.10.2011; 2. Rigetta le altre domande degli attori;

3. Rigetta la domanda del
convenuto verso il terzo chiamato in causa;

4. Compensa le spese fra gli Parte_1 attori e il convenuto, ricorrendo l'ipotesi dell'art. 92 comma 2 cpc;

5. Parte_1
Condanna il convenuto alle spese di lite verso il terzo chiamato in causa Parte_1 che liquida complessivamente in €. 2.738,00 per compensi sulla base dei valori minimi
pag. 3/11 dello scaglione dichiarato dalla parte convenuta riferito al valore fino a €. 26.000,00 oltre spese generali e oneri fiscali”.
Il Giudice di prime cure ha ritenuto che la deliberazione in questione fosse nulla in quanto per la modifica delle tabelle millesimali si rendeva necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini.
Avverso la suddetta sentenza il ha proposto impugnazione;
Parte_1 nell'instaurato giudizio in secondo grado si sono costituite e CO
, entrambe quali eredi di e la prima anche in Controparte_2 Parte_2 proprio, chiedendo il rigetto dell'appello.
La causa era rimessa al collegio e veniva poi assegnata in decisione con ordinanza del
13/03/2025 comunicata il 17/03/2025 con successivo deposito di scritti conclusionali.
Motivi della decisione
1) Viene preliminarmente all'esame della Corte l'eccezione di estinzione del giudio avanzata dagli appellati per intempestiva riassunzione del processo dichiarato interrotto in ragione del decesso della parte in causa;
gli appellati invocano l'art. 305 c.p.c. secondo cui Parte_2
il processo deve essere proseguito o riassunto entro il termine perentorio di tre mesi dall'interruzione, altrimenti si estingue e sostengono che costituisce ormai ius receptum il principio secondo cui il termine di tre mesi per la riassunzione ex art. 305 c.p.c. decorre dalla conoscenza legale dell'evento interruttivo che nella fattispecie per cui è causa dovrebbe decorrere dal 16/03/2022, e cioè dalla costituzione dell'appellata e non dal successivo Pt_2 provvedimento giudiziale dichiarativo dell'interruzione del processo (04/04/2024), avente natura meramente ricognitiva. Quanto sopra in considerazione del fatto che, secondo gli appellati, a determinare l'interruzione avrebbe dovuto già essere la semplice indicazione del fatto che la sentenza appellata era stata notificata dal difensore per conto della sua assistita
, anche nella qualità del defunto marito . CO Parte_2
L'eccezione è infondata e va rigettata.
Come argomentato dall'appellante, il procuratore di controparte ha fatto riferimento al decesso del soltanto per inciso, limitandosi a richiamare, in premessa, la notifica della Pt_2 sentenza per conto degli eredi del “defunto” e senza mai formalizzare la Parte_2
dichiarazione di morte finalizzata a provocare l'evento interruttivo. Osserva correttamente pag. 4/11 l'appellante che secondo l'ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la dichiarazione del procuratore relativa al verificarsi in capo al proprio assistito di uno degli eventi interruttivi che giustificano l'applicazione dell'art. 300 c.p.c., deve essere finalizzata al perseguimento di tale effetto, mentre non rileva a tal fine la dichiarazione resa a scopo puramente informativo, in difetto del sopra indicato elemento intenzionale, dei requisiti di forma prescritti (formulazione in udienza o in atto notificato alle parti) e della astensione dall'attività difensiva. (in tal senso per tutte, Cass 19319/2015).
2) Con la propria impugnazione l'appellante contesta il fatto che il Giudice di Parte_1 primo grado ha accolto la domanda di parte attrice ritenendo che le tabelle millesimali, di natura contrattuale, dovessero essere modificate con l'unanimità dei consensi, avendo erratamente ritenuto che il avesse derogato ai criteri legali di cui all'art. Parte_1
1123 cod.civ. di ripartizione delle spese. Afferma l'appellante che la controparte non ha mai contestato che le vecchie o le nuove tabelle avessero inteso derogare ai criteri di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 cod.civ., adottando criteri diversi dalla valutazione della proprietà, ma semmai ha contestato che l'ing. nella redazione dele nuove tabelle, ha Pt_3 applicato alla stima basata sui metri quadri di proprietà un unico coefficiente correttivo, ovvero il coefficiente di utilizzo e non invece ulteriori coefficienti correttivi, quali la luminosità, la panoramicità ecc., valutando in modo uniforme i diversi locali dell'unità immobiliare e quindi sono state contestate le operazioni tecniche di stima della proprietà, non l'applicazione convenzionale di criteri di ripartizione diversi dalla stima della proprietà. Sempre secondo l'appellante, il Giudice ha confuso le contestazioni relative ai criteri di stima della proprietà, quindi l'asserita erroneità delle tabelle, invocata da pare attrice e contestata dal Condominio, con l'esistenza di una convenzione in deroga all'art. 1123 cod.civ., che ponga alla base delle tabelle di ripartizione delle spese, criteri diversi dalla valutazione della proprietà. Aggiunge
l'appellante che le originarie tabelle millesimali redatte dal costruttore del Parte_1
ed allegate al regolamento, tenevano conto della superficie degli edifici;
successivamente alla predisposizione delle originarie tabelle, diversi condomini hanno ampliato le proprie unità immobiliari, sia eseguendo scavi nell'area di sedime, sia realizzando manufatti esterni su terreno di pertinenza sicché, essendo evidente l'alterazione dei rapporti millesimali originari di compartecipazione alle spese, l'assemblea dei condomini, nella seduta del 21/08/2010 ha deliberato il rifacimento delle tabelle millesimali conferendo all'uopo incarico all'Ing. Pt_3
pag. 5/11 L'assemblea dei condomini tenutasi in data 08/10/2011 ha approvato le tabelle revisionate che, come si evince anche dalla relazione alle stesse allegata, non hanno fatto altro che fotografare la realtà esistente, provvedendo a misurare tutte le unità immobiliari esistenti con loro pertinenze (manufatti), oltre i patii, e quindi a sommare le quadrature così ottenute ed a riportarle a mille, così da identificare i valori millesimali da attribuire a ciascuno per la ripartizione delle spese.
In conclusione l'appellante evidenzia che la modifica delle tabelle si è resa necessaria proprio per ripristinare la proporzione tra i valori della proprietà per la corretta applicazione corretta dell'art. 1123 cod.civ. e non certo per la sua deroga;
per tale ragione era sufficiente alla loro approvazione la maggioranza dei condomini ex art. 1136 cod. civ. e non già l'unanimità, ed all'uopo si sofferma sul contenuto dell'art. 69 Disp. att cod. civ. ed afferma che la sentenza di primo grado è pertanto assolutamente illegittima, illogica ed immotivata e pertanto dovrà essere riformata, con il rigetto dell'opposizione proposta da parte attrice e con il conseguente riconoscimento della validità della delibera impugnata.
Va innanzi tutto esaminato il disposto dell'art. 69 Disp att. cod. civ, che nell'attuale formulazione dispone: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento
o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.
pag. 6/11 Il suddetto testo è stato in tal modo riformulato dall'art. 23 della Legge 11/12/2012, n. 220 ed il testo previgente, applicabile ratione temporis alla fattispecie per cui è causa, recitava: “I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano». La modifica è entrata in vigore il 18 giugno 2013”.
In passato, sia per la formazione ex novo come pure per la modifica successiva delle tabelle millesimali è stata molto discussa la questione se fosse o meno indispensabile il consenso unanime dei condomini.
Fino all'intervento delle Sezioni Unite del 2010, la giurisprudenza di legittimità era abbastanza costante nell'affermare la necessità della deliberazione unanime di tutti i partecipanti al condominio, sicché la decisione di modifica delle tabelle adottata a maggioranza, esorbitando dalle attribuzioni dell'assemblea, circoscritte, ai sensi dell'art. 1135 cod.civ., all'amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini, era considerata invalida (per tutte, tra le tante, Cass. II, n.
641/2003; Cass. II, n. 13631/2001; Cass. II, n. 2301/2001 e Cass. II, n. 126/2000).
Del resto, la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio era, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che doveva ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nella deliberazione dell'assemblea approvata, però, da tutti i condomini.
Lo stesso dicasi per le tabelle millesimali predisposte dal venditore-costruttore, allegate ai singoli contratti di vendita, in quanto l'accettazione dei condomini comportava una convenzione vincolante tra le parti ai sensi dell'art. 1372 cod.civ., non modificabile se non con il consenso unanime di tutti i condomini (ex multis Cass. II, n. 1028/1995), e che conservava piena efficacia e validità, quali leggi del condominio, sino a che non intervenisse una rituale modifica delle stesse.
Un successivo orientamento sembrava tuttavia introdurre un principio innovativo a cominciare soprattutto da Cass. II, n. 11960/2004, seguita, tra le altre, da Cass. II, n. 4219/2007, secondo pag. 7/11 le quali, ove le tabelle millesimali avessero natura non convenzionale, ma«deliberativa (perché approvate con deliberazione dell'assemblea dei condomini), potevano essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell'art. 1136 cod. civ.; su tale scia la
Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. S.U., n. 18477/2010) è intervenuta per affermare che non solo per l'approvazione, ma anche per la modifica delle tabelle millesimali fosse sufficiente il quorum di cui al combinato disposto degli artt. 1136, comma 2, e 1138, comma 3, cod.civ. (la metà del valore dell'edificio), e non più l'unanimità del consenso dei condomini.
Tuttavia, a distanza di soli due anni, tale tesi sembra aver trovato una smentita dalla Legge n.
220 del 2012 di riforma della normativa condominiale, la quale, innovando il disposto del comma 1 dell'art. 69 Disp. att. cod.civ., ora prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui al precedente art. 68 “possono essere rettificati o modificati all'unanimità”.
In ogni caso, come precisato dalla Suprema Corte, le tabelle millesimali, pur vincolando l'amministratore nella redazione del riparto delle spese tra i condomini esonerandolo dall'esame dei titoli di acquisto dei singoli condomini, hanno natura valutativa e non attributiva della proprietà (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 18/08/2005 n. 16982).
Sulla scorta di tale principio va richiamata la sentenza della Suprema Corte sez. II, 30/01/2023,
n. 2712, per cui “la natura contrattuale del regolamento condominiale non si estende alle tabelle millesimali, le cui finalità è quella di tradurre la proprietà in frazioni millesimali”. Si veda anche Corte Cassazione sez. II, 23/01/2023, n. 1896, per cui solo ed esclusivamente qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell'art. 1118 c.c. e art. 68 Disp. att. cod.civ., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all'art. 1123 cod.civ., comma 1, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo: diversamente, di regola, ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi, compreso quello in esame), non già modificare la portata dei loro pag. 8/11 rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale.
Il Giudice di prime cure era in effetti partito da una premessa corretta ritenendo che l'ago della bilancia tre unanimità e maggioranza qualificata, ai fini approvativi e di revisione delle tabelle, risiede nel rispetto e quindi nella mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese condominiali, ma è poi giunto ad una conclusione che non appare condivisibile.
Nel caso di specie, come risultante in atti, la modifica delle tabelle originarie, approvate con il regolamento condominiale e ad esso allegate, si è resa necessaria in quanto, nel corso del tempo è significativamente variata la situazione proprietaria con alterazione del rapporto tra le superfici di pertinenza dei singoli condomini al punto che le tabelle millesimali originarie non rispecchiavano più il rapporto tra le superfici occupate dai condomini, con conseguente sperequazione nella ripartizione delle spese comuni.
Come affermato dall'appellante, le nuove tabelle redatte dall'ing. come si evince anche Pt_3 dalla relazione alle stesse allegata, non hanno fatto altro che fotografare la realtà esistente, provvedendo a misurare tutte le unità immobiliari esistenti con le loro pertinenze e modifiche effettuate negli anni, così da attribuire a ciascuno la ripartizione delle spese, applicando i coefficienti correttivi alla stessa stregua dei canoni utilizzati dalla società costruttrice;
non è stata apportata quindi alcuna deroga ai criteri legali, in quanto sia nelle vecchie tabelle che nelle nuove è stato preso in considerazione il valore della proprietà in relazione all'estensione di ciascuna unità.
Sul punto l'appellante richiama il contenuto di Cass. sez. II, 10/03/2020. n. 6735, secondo la quale “per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse,
è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, cod.civ., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all'art. 1123, comma 1, cod.civ., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini.
pag. 9/11 La modifica delle tabelle si è resa necessaria per ripristinare la proporzione tra i valori della proprietà, per la corretta applicazione corretta dell'art. 1123 cod.civ. e non certo per la sua deroga o per la deroga ai principi di legge dispostivi dei criteri in materia.
In ragione di quanto sopra può quindi affermarsi che per la corretta deliberazione assembleare non era necessaria l'unanimità dei consensi ma la sola maggioranza ex art. 1136 cod. civ., risultante rispettata;
peraltro, contrariamente a quanto inizialmente affermato dall'originario opponente, la deliberazione riporta i nominativi dei condomini presenti con i relativi millesimi ed il conseguenziale calcolo dei voti necessari alla maggioranza.
In conclusione può affermarsi che l'impugnata delibera andava e va considerate valida e quindi l'opposizione alla stessa andava rigettata.
L'appello è quindi fondato e va accolto e l'impugnata sentenza va pertanto riformata.
Spese e compensi dei entrambi i gradi del giudizio, liquidati come da dispositivo sulla scorta del
D.M. Ministero della Giustizia n.55 del 10/03/2014 e dello scaglione per cause del valore dichiarato seguono la soccombenza.


P. Q. M.


La Corte di Appello di Messina, Sezione II civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal avverso la sentenza n. 1018/2021, resa dal Tribunale di Parte_1
Barcellona Pozzo di Gotto in data 13/10/2021 nel procedimento R.G. 20219/2011, così provvede:
1) Accoglie l'appello e per l'effetto in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta l'opposizione proposta da e avverso la delibera assembleare del CP_1 CO Parte_2
08/10/2011 di approvazione tabelle millesimali;

2) Condanna e , in solido fra esse, al rimborso in CO Controparte_2
favore del in persona del legale rappresentante p.t. di spese e compensi di Parte_1
entrambi i gradi del giudizio che liquida per il primo grado in Euro 3.000,00 per compensi e per il secondo grado in Euro 810,00 per spese ed Euro 3.500,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A..
Messina, camera di consiglio del 07/07/2025
pag. 10/11 Il Giudice ausiliario estensore
Dott. Arturo Oliveri
Il Presidente
Dott.ssa Vincenza Randazzo
pag. 11/11