N.R.G. 3429/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Cesira D'Anella Presidente
Dott.ssa Maria Elena Catalano Consigliere
Dott.ssa Natalia Imarisio Consigliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.r.g. 3429/2023 promossa in grado d'appello
DA
(c.f.: ), nato a [...] il [...], residenze in Parte_1 C.F._1
ZZ (MI) in via Cristoforo Colombo n.1, rappresentato e difeso dall'Avvocato Karim Ivan
Garola (c.f.: – pec: del Foro C.F._2 Email_1 di Milano, presso il cui studio in Milano, corso di Porta Vittoria 28 è elettivamente domiciliato per procura in atti.
APPELLANTE
CONTRO
(c.f. ), nata a [...] il [...], Controparte_1 C.F._3 ai fini del presente procedimento, elettivamente domiciliata a Milano in Via Bianca di Savoia n. 6, pagina 1 di 16 presso lo studio legale e la persona dell'Avv. Riccardo de Lodi (c.f. ) il C.F._4 quale in giudizio la assiste, rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'Avv. Giammatteo
Rona (c.f. , entrambi del Foro di Milano i quali autorizzano la C.F._5 trasmissione delle comunicazioni e degli avvisi di cancelleria, quanto al primo, al numero di fax
0245471187 e/o al domicilio digitale di cui all'indirizzo PEC
e quanto al secondo al numero di fax 0245471187 e/o al Email_2 domicilio digitale di cui all'indirizzo PEC giusta procura Email_3 alle liti allegata telematicamente 19031/2020
APPELLATO
E
(C.F. nata a [...] il [...] e CP_2 C.F._6 residente in [...], rappresentata e difesa, in forza di procura alle liti in atti, dall'Avvocato Giorgio Licitra (C.F. ) del foro di C.F._7
Imperia ed elettivamente domiciliata presso e nello studio di quest'ultimo in Imperia, Piazza Dante
Alighieri n.11.
APPELLATA
avente ad oggetto: Mandato
PER LA RIFORMA della sentenza n. 6739/2023 del Tribunale di Milano, emessa nell'ambito del procedimento sub. rg. 19031/2020, pubblicata in data 10 agosto 2023, e notificata in data 3 novembre 2023.
Conclusioni:
Per : Parte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, in integrale riforma della sentenza n.
6739/2023 del Tribunale di Milano, accogliere il presente atto d'appello e, per l'effetto, rigettare le domande proposte dalla sig.ra Controparte_1
Con vittoria di spese e relativi ad entrambi i gradi di giudizio”
pagina 2 di 16 Per : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, confermare la sentenza di primo grado, ovvero, volendo diversamente giudicare rispetto al giudice di primo grado, accogliere gli appelli incidentali condizionati, e in ogni caso contrariis reiectis, per le causali di cui in narrativa così giudicare:
IN VIA PREGIUDIZIALE
− quanto all'appello del signor iscritto con R.G. 3429/2023 avanti Codesta Corte d'Appello: Parte_1 ammettere e accertare l'estensione del contraddittorio della appellata nei confronti Controparte_1 dell'altra appellata signora ai fini dell'accoglimento anche nei confronti di quest'ultima delle CP_2 domande ivi formulate e delle conclusioni ivi rassegnate dalla appellata nonché Controparte_1
− quanto all'appello della signora iscritto con R.G. 3456/2023 avanti Codesta Corte CP_2
d'Appello: ammettere e accertare l'estensione del contraddittorio della appellata nei Controparte_1 confronti dell'altro appellato signor ai fini dell'accoglimento anche nei confronti di quest'ultimo delle Parte_1 domande ivi formulate e delle conclusioni ivi rassegnate dalla appellata e con esonero Controparte_1 della signora dal versamento del contributo unificato per la causa R.G. 3456/2023 Controparte_1 avanti Codesta Corte d'Appello;
IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO rigettare gli appelli del signor e della signora e confermare integralmente la sentenza del Parte_1 CP_2
9 agosto 2023 n. 6739/2023, pubblicata il 10/08/2023 con n. di repertorio 7255/2023 del 10/08/2023, resa inter partes dal Tribunale Ordinario di Milano Sezione 5^ Civile, in persona del Giudice Unico Dott.
Marcello Piscopo nella causa civile di I° Grado iscritta al n. R.G. 19031/2020.
IN VIA SUBORDINATA E INCIDENTALE nella denegata ipotesi di riforma della sentenza e/o di rimessione della causa in istruttoria, in accoglimento degli appelli incidentali condizionati della signora accogliere in ogni caso le conclusioni dalla Controparte_1 stessa rassegnate in primo grado, come di seguito integralmente ritrascritte e da intendersi confermate, fatte salve, non abdicate né rinunciate:
IN OGNI CASO con vittoria di spese e competenze professionali per il doppio grado di giudizio, determinate ai sensi del D.M. n.
55/2014 e ss. mm., oltre al rimborso spese forfetarie nella misura del 15%, c.p.a. ed i.v.a. di legge e successive spese occorrende”.

Per CP_2
pagina 3 di 16 “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, disattesa ogni contraria istanza, eccezione o deduzione di parte avversa, in integrale riforma della sentenza n. 6739/2023 del Tribunale di Milano, accogliere il presente atto
d'appello e, per l'effetto, rigettare tutte le domande proposte dalla SI.ra . Controparte_1
Con vittoria di spese, diritti ed onorari relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Nell'anno 2002 i coniugi e acquistavano un immobile sito nel Parte_1 Controparte_3 comune di ZZ (MI), in via Cristoforo Colombo n. 1, riservandosi il diritto di usufrutto vitalizio con diritto di accrescimento e cedendone la nuda proprietà al loro figlio sig. Parte_2
In data 13/09/2007, a seguito di dissidi familiari, quest'ultimo donava la nuda proprietà dell'immobile alla propria sorella, la quale provvedeva, contestualmente, Controparte_1
a rilasciare al padre una procura speciale a vendere l'edificio.
In esecuzione di tale mandato, in data 28/12/2017, alienava la nuda proprietà Parte_1 dell'immobile alla propria convivente (ed oggi coniuge) sig.ra per il prezzo di € CP_2
90.000,00. Di questi, € 20.000,00 venivano corrisposti prima del rogito alla proprietaria, mentre i restanti € 70.000,00 avrebbero dovuto essere versati in n. 140 rate mensili da € 500,00 ciascuna, con pagamento previsto entro l'ultimo giorno di ogni mese a decorrere dal 31/01/2018 fino al
30/09/2028.

2. Ritenendosi lesa da tale operazione, conveniva dinnanzi al Tribunale Controparte_1 di Milano il proprio padre e chiedendo: in via principale ed ai sensi dell'art. 1439 CP_2
c.c. e/o 1394 c.c., l'annullamento del contratto di mandato nonché del contratto di compravendita concluso in sua esecuzione;
in via subordinata, il risarcimento del danno nella misura di €
302.500,00 ed, in ulteriore subordine, la condanna, in via solidale, dei convenuti a versare la somma di € 90.000,00 o quella maggiore o minore risultante all'esito del giudizio.
Nello specifico, l'attrice evidenziava come il proprio padre avesse agito dolosamente ed in conflitto d'interessi, effettuando, in violazione del mandato ricevuto, una cessione immobiliare ad un prezzo inferiore al valore di mercato, contravvenendo alla diligenza richiesta al mandatario ex art. 1710 c.c.
Si costituiva in giudizio sostenendo la piena validità del mandato e rivendicando la Parte_1 propria buona fede, unitamente alla congruità del prezzo di vendita, nonché all'avvenuto corretto trasferimento delle somme pattuite.
pagina 4 di 16 Costituitasi in data 9 novembre 2020, sollevava preliminarmente la prescrizione CP_2 dell'azione di annullamento in riferimento tanto al contratto di mandato quanto alla conseguente compravendita. Nel merito, lamentava l'infondatezza di tutte le domande proposte dall'attrice, opponendosi alla richiesta di annullamento dei contratti nonché alle subordinate pretese risarcitorie e di adempimento.
Nella prima udienza il Giudice concedeva i termini per le memorie istruttorie. Successivamente, riservata ogni valutazione sull'eccezione di prescrizione, dichiarava chiusa l'istruttoria ritenendo inammissibili le prove dedotte. All'udienza conclusiva dell'11.11.2021, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle eventuali repliche.

3. Il Tribunale di Milano con sentenza n. 6739/2023, pubblicata il 10 agosto 2023, provvedeva, quindi, ad annullare il contratto per violazione dell'art. 1394 c.c. avendo il sig. agito in Parte_1 conflitto di interessi nell'alienare l'immobile oggetto di procura speciale all'allora convivente (ed oggi moglie e madre della sua ultima figlia, ad un prezzo nettamente inferiore Parte_3
a quello di mercato concedendole, altresì, una dilazione di pagamento di quasi undici anni, con rinunzia all'ipoteca legale e senza alcuna garanzia di natura personale.
In particolare, il corrispettivo pattuito per la cessione appariva in contrasto con il valore effettivo dell'immobile il quale, utilizzando i parametri dell'Agenzia delle Entrate, risultava avere un valore di mercato pari ad € 452.175,00. L'immobile, proseguiva il Tribunale di Milano, acquisito nel 2002 per un importo prossimo ai € 320.000,00, aveva raggiunto nel 2017 una valorizzazione, ricorrendo agli indici ISTAT, stimata intorno agli € 408.000,00. Ove la compravendita fosse avvenuta ad un prezzo equo, in riferimento alla nuda proprietà, avrebbe, pertanto, richiesto un corrispettivo oscillante tra gli € 180.000,00 e gli € 202.000,00, quantomeno il doppio della somma effettivamente concordata.
Ulteriormente lesiva doveva, poi, reputarsi la generosa dilazione di pagamento ultradecennale, sprovvista di qualsivoglia cautela a tutela del cedente.
Riguardo, infine, alla riconoscibilità del conflitto di interessi da parte della sig.ra il CP_2
Tribunale forniva risposta affermativa al quesito, fondando il proprio convincimento sui legami familiari ed affettivi intercorrenti tra costei ed il mandatario, nonché sul rilievo che l'intera operazione – per esplicita ammissione delle parti convenute – fosse finalizzata ad assicurare un'abitazione alla figlia nata dalla loro unione.
pagina 5 di 16 4. Avverso tale pronuncia proponeva appello censurando, anzitutto, la sentenza del Parte_1
Tribunale di Milano per vizi di illogicità, contraddittorietà e omessa valutazione di elementi essenziali.
Sosteneva l'appellante che, pur riconoscendo l'esistenza della procura speciale rilasciata dalla figlia, il Tribunale avesse omesso di considerarne il contenuto e la portata nella propria motivazione. Tale procura, valida e conferita anche nell'interesse del mandatario ai sensi dell'art. 1723 c.c., attribuiva, infatti, al sig. ampi poteri discrezionali nella vendita dell'immobile, inclusa la facoltà di Pt_1 determinare liberamente il prezzo, concedere dilazioni senza garanzie ed individuare a propria discrezione l'acquirente.
Come secondo motivo di appello, parte appellante rilevava una carente istruttoria, avendo il
Giudice di prime cure respinto tutte le prove dedotte ed avendo proceduto autonomamente ed apoditticamente alla valutazione dell'immobile senza l'ausilio di perizie, invertendo l'onere della prova – dovendo tali calcoli spettare alla parte che allegava la sproporzione del prezzo - ed omettendo di considerare il doppio usufrutto vitalizio gravante sull'immobile.
Infine, quale terzo motivo di appello, veniva rilevata la buona fede dell'acquirente – cittadina kazaka – la quale si era affidata ad una legittima procura notarile ed all'ausilio di professionisti che le confermavano la sussistenza di validi poteri rappresentativi. Essa, inoltre, faceva affidamento sul fatto che il prezzo di vendita fosse stato ritenuto condivisibile dall'Agenzia delle Entrate che, peraltro, non aveva notificato alcun tipo di accertamento in rettifica del valore del prezzo della compravendita. Veniva, infine, sottolineato come, in primo grado, fosse stata domandata dalla sig.ra la condanna a versare il prezzo della compravendita in una prospettiva di CP_1 convalida tacita del contratto.
Si costituiva quindi ribadendo la correttezza della sentenza di primo Controparte_1 grado ed evidenziando, altresì, come il conflitto d'interessi rilevato dal Tribunale risultasse palese in considerazione del fatto che vendita era stata effettuata a un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato, con modalità di pagamento dilazionate in 140 rate mensili prive di garanzie.
Parte appellata contestava, altresì, l'asserita carenza di istruttoria, ricordando di aver prodotto una perizia estimativa a supporto delle proprie tesi e rilevando come l'eccezione sulla doppia titolarità dell'usufrutto fosse tardiva e inammissibile, oltre che estranea al thema decidendum, attesa la sua incapacità di influire sulla valutazione economica operata dal Tribunale.
pagina 6 di 16 Quanto al terzo motivo di appello proposto dal sig. veniva ribadito come l'affidamento Pt_1 riposto nella procura dalla sig.ra non fosse altro che un mero tentativo di eludere la CP_2 realtà dei fatti, sottolineando che la mancata contestazione del prezzo da parte dell'Agenzia delle
Entrate fosse irrilevante ai fini della determinazione del valore commerciale dell'immobile.
Quale motivo di appello incidentale, condizionato alla riforma della sentenza di primo grado, la sig.ra chiedeva l'accoglimento delle domande già articolate in primo grado, CP_1 invocando, altresì, l'estensione del contraddittorio nei confronti della sig.ra CP_2 nonché la riunione del presente giudizio con un differente procedimento promosso da quest'ultima.

5. Con provvedimento reso all'udienza del 17 settembre 2024, il Consigliere Istruttore, dott.ssa
Manuela Andretta, riuniva la causa R.G. n. 3456/2023, instaurata da nei confronti CP_2 di e di al presente giudizio (R.G. n. 3429/2023), stante Controparte_1 Parte_1
l'identità della sentenza oggetto di impugnazione.
Con il suo appello, lamentava come il Tribunale fosse incorso in un'omissione di CP_2 pronuncia sulla preliminare domanda di annullamento del contratto di mandato, violando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Veniva contestato il fatto che il giudice avesse annullato il contratto di cessione della nuda proprietà senza pronunciarsi sulla validità della procura a vendere, che ne costituiva l'antecedente logico-giuridico. Si argomentava, altresì, sul fatto che la procura speciale fosse sufficientemente dettagliata da escludere qualsiasi conflitto d'interessi in quanto autorizzava il sig. – nel cui interesse era stata, in parte, rilasciata – a vendere Parte_1
“a chiunque”, per il prezzo ritenuto opportuno e con possibilità di concedere dilazioni.
Riguardo al secondo motivo di appello, relativo all'erronea valutazione circa il valore di mercato dell'immobile, la sig.ra criticava l'illogica valutazione operata dal Tribunale laddove aveva CP_2 autonomamente determinato il prezzo di mercato senza l'ausilio di un consulente tecnico d'ufficio.
Veniva, inoltre, contestata l'affermazione del Tribunale secondo cui i parametri OMI utilizzati si riferissero all'intero territorio comunale, quando invece riguardavano unicamente la zona centrale di ZZ e non quella extraurbana/rurale dove l'immobile effettivamente era ubicato, con conseguente mancato dimezzamento del valore dell'immobile.
Veniva criticata la conclusione del Tribunale – effettuata senza specificare gli indici ISTAT ed i calcoli utilizzati – secondo cui, essendo stato l'immobile acquistato nel 2002 per 620 milioni di lire, non potesse oggi valere meno di € 408.000,00.
pagina 7 di 16 Infine, parte appellante evidenziava come il Tribunale avesse omesso di considerare la presenza di due usufruttuari, circostanza che riduceva significativamente il valore della nuda proprietà, di talché, applicando i corretti criteri di calcolo, il valore risultava prossimo agli € 90.000,00 pattuiti.
Tale prezzo, secondo quanto affermato dalla giurisprudenza maggioritaria, non poteva comunque considerarsi vile, essendo comunque espressione di una seria valutazione economica.
Con riferimento al terzo motivo di appello, concernente la riconoscibilità del conflitto di interessi da parte del terzo, l'appellante sottolineava come avesse troncato i rapporti con il CP_1 padre da circa dieci anni e non avesse mai manifestato pretese sull'immobile prima dell'introduzione del giudizio. In assenza di comunicazioni da parte dell'appellata, sarebbe stato impossibile per un soggetto terzo riconoscere l'esistenza di un conflitto d'interessi. Sottolineava la sig.ra inoltre, come essa avesse agito al fine di garantire alla figlia CP_2 Parte_3 nata dall'unione con , pari diritti successori rispetto agli altri figli del marito. Parte_1
Con un quarto motivo, si doleva dell'omessa valutazione del Tribunale dell'ipotesi di CP_2 convalida tacita, sostenendo che essa poteva desumersi sia dal fatto che la prima contestazione era avvenuta solo tre anni dopo il rogito, sia dalla domanda subordinata di pagamento del prezzo formulata dall'appellata, implicante anch'essa una convalida della vendita.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo di appello risulta infondato.
Com'è noto, il conflitto d'interessi è una fattispecie qualificata di abuso di rappresentanza, per integrare la quale non è sufficiente che il rappresentante operi in contrasto con l'interesse del rappresentato ma occorre, altresì, che lo faccia in quanto portatore di un interesse alieno, incompatibile con l'interesse di quest'ultimo. Ciò viene a configurarsi, essenzialmente, quando tale interesse risulti non perseguibile senza sacrificare l'interesse del rappresentato.
Com'è stato affermato dalla giurisprudenza, “affinché sussista un conflitto di interessi idoneo ad annullare il contratto, è necessario che il rappresentante persegua interessi suoi personali o anche di terzi, inconciliabili con quelli del rappresentato, di modo che all'utilità conseguita o potenzialmente conseguibile del rappresentante o del terzo faccia riscontro un danno del rappresentato” (Cass. civ., Sez. lav., 26/11/2002, n. 16708). Tale valutazione “non deve essere compiuta in modo astratto od ipotetico, ma con riferimento al concreto atto o negozio che, per le sue intrinseche caratteristiche, consenta la creazione dell'utile di un soggetto mediante il sacrificio dell'altro” (Cass. civ.,
pagina 8 di 16 Sez. III, 30/05/2008, n. 14481), “avendo riguardo alla situazione esistente al tempo della conclusione del contratto” (Cass. civ., Sez. III, 08/11/2007, n. 23300).
Pertanto, nel negozio stipulato dal rappresentante, l'esplicazione dell'autonomia privata non è libera, ma è legata ad un vincolo di subordinazione funzionale e teleologica che impone al rappresentante di curare gli interessi del gerito, da cui attinge limiti e direttive. Ove tali limiti e tali direttive non siano rispettati e l'interesse del rappresentato non venga adeguatamente tutelato, nel rispetto del principio dell'affidamento del terzo incolpevole, il negozio è invalido ed annullabile.
Premesso ciò, va sottolineato come il legislatore non vieti al rappresentante di agire, oltre che nell'interesse del rappresentato, anche in quello suo o di un terzo. Il codice, infatti, prevede, all'art. 1723, comma 2, c.c., la possibilità che il mandato sia conferito anche (e non già esclusivamente) nell'interesse del mandatario (c.d. “mandato in rem propriam”) o di terzi. Ciò, tuttavia, non consente affatto la possibilità di configurare un abuso di potere da parte del rappresentante, il quale eserciti il potere conferitogli non in conformità degli obblighi cui è tenuto, perseguendo (solo) un interesse proprio o altrui.
La configurabilità, nel caso di specie, di un conflitto di interessi tra ed il padre Controparte_1
è intrinsecamente rilevabile nelle condizioni negoziali del contratto di compravendita Parte_1 concluso tra quest'ultimo e la di lui compagna (ed ora moglie): laddove la nuda proprietà dell'immobile è stata trasferita - come più ampiamente si esporrà in relazione al secondo motivo di appello - ad un prezzo vistosamente inferiore al suo valore commerciale, e con un significativo squilibrio giuridico, essendo stata pattuita una dilazione sul pagamento di quasi undici anni, con la rinunzia all'iscrizione di ipoteca legale e senza alcuna garanzia di natura personale.
Si aggiunga infine che, per quanto l'accertamento dell'elemento soggettivo del rappresentante non risulti necessario ai fini dell'annullamento in esame, elementi di evidenza della conoscenza del nocumento derivante dal contratto al rappresentato (ed, anzi, della sua intenzionalità) non possono che integrare elementi probatori dell'esistenza del conflitto stesso: come nel caso di specie, laddove quanto ancora si esporrà - in punto di conoscenza/conoscibilità del terzo - sulle emergenze relative al legame familiare con questo ed, anzi, alle dichiarate intenzioni retrostanti il negozio (favorire la terza figlia di e della di lui nuova compagna), insieme al prolungato (infatti) Parte_1 inadempimento all'obbligazione di pagamento assunta, corrobora ulteriormente l'accertamento del conflitto ex art. 1394 c.c.
pagina 9 di 16 2. Il tema del valore effettivo dell'immobile - e della ritenuta (dal giudice di prime cure) sproporzione rispetto al prezzo di vendita di €90.000,00 - è strettamente correlato, naturalmente, anche al secondo motivo di appello inerente l'asseritamente omessa istruttoria per la sua Pt_1 determinazione, ed al secondo motivo di appello che svolge anche contestazioni sul CP_2 merito della determinazione operata dal Tribunale.
E' primario dato acquisito che nel 2002 l'immobile era stato acquistato da e dall'allora Parte_1 coniuge, al prezzo di 620 milioni di lire, pari ad € 320.205,00; prezzo Controparte_3 rivalutabile al 2017, secondo gli indici ISTAT, a circa € 408.000,00.
Come esposto anche negli scritti difensivi dell'odierna appellante utilizzando i CP_2 criteri di calcolo desunti dal registro OMI, il valore complessivo dei beni oggetto di vendita sarebbe anzi stato determinabile in 452.175,00 euro.
Circa la possibilità di ridurre della metà tale valore – in quanto l'immobile si troverebbe assai lontano dal centro – questa Corte ritiene, conformemente a quanto affermato dal giudice di prime cure, del tutto indimostrata ed arbitraria tale affermazione, oltre che evidentemente contraria a quanto appunto risulta già dal prezzo di acquisto pattuito dallo stesso nel 2002. Pt_1
Da fonti aperte - così come già stato fatto dal giudice di primo grado - è anzi possibile ricavare criteri ulteriormente contrari a tale pretesa operazione. Come risulta dal “Manuale della Banca Dati
Quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare” del 2025, i comuni con meno di 5.000 abitanti prevedono tre sole zone OMI e ciò risulta evidente dai dati rinvenibili dal portale dedicato.
Effettuando una ricerca testuale, infatti, il comune di ZZ viene suddiviso unicamente in tre zone: B1 (“centro urbano”); R1 e R2 (“Extraurbana/zona rurale”). Secondo il Manuale (e conformemente, peraltro, ai più noti usi commerciali ed a scienza comune) “in queste zone i valori degli immobili non presentano, di norma, significativi scostamenti all'interno del territorio comunale, e in particolar modo nel centro edificato principale. In questa ipotesi è facile verificare come le sole fasce centrale ed extraurbana soddisfino una sufficiente articolazione in zone. In particolare, un'unica zona nella fascia centrale potrà ricomprendere tutta la scala dei valori presenti nel centro edificato, con riferimento alla tipologia prevalente”.
In ogni modo, effettuando una ricerca mappale dal portale dedicato, risulta come l'immobile sia situato in una zona qualificata con il codice B1.
Quanto poi alla riduzione del valore trattandosi di cessione di nuda proprietà e non di piena proprietà, risulta corretto parametrarla al più giovane dei due usufruttuari e non, invece, al numero degli usufruttuari, come pare ventilare l'appellante poiché la compressione da usufrutto CP_2
pagina 10 di 16 alla proprietà piena è valutabile in termini di tempo - ovviamente prognostici - e non di qualità della compressione, che resta tale a prescindere dal numero degli aventi diritto. L'operazione è eseguibile ricorrendo al prospetto dei coefficienti per il calcolo del valore dell'usufrutto vitalizio allegato al DPR 131/1986 rielaborato dal DM dell'Economia 23 dicembre 2016, pubblicato nella
Gazzetta del 31 dicembre 2016 e applicabile ratione temporis. Utilizzando tali criteri di calcolo, risulta come – in riferimento all'età della minore degli usufruttuari (la sig.ra , di anni 63) ai CP_3 sensi dell'art. 46, comma 3, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – il valore della nuda proprietà vada quantificato nel 45% del valore di mercato dell'immobile e dunque, indicativamente, in una forbisce oscillante tra 180.000,00 e 202.000,00 euro: valore comunque almeno doppio di quello pattuito in contratto.
Alla luce di queste considerazioni, risultano pertanto infondati sia il secondo motivo di appello che il secondo motivo svolto da Pt_1 CP_2
Quanto in particolare al primo, va ancora evidenziato che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito la valutazione se disporre o meno la nomina del consulente tecnico d'ufficio o indagini tecniche suppletive (Cass. civ., Sez. I,
Ord., 08/07/2024, n. 18525; Cass. civ., Sez. VI - 1, Ord., 13/01/2020, n. 326; Cass. civ., Sez. II,
17/02/2020, n. 3850; Cass. civ., Sez. VI - Lavoro, 24/01/2019, n. 2103).
Nel caso di specie, il fatto che l'immobile sia stato venduto ad un valore di molto inferiore a quello di mercato - almeno del 50%, come sopra esposto - risulta facilmente accertabile (né, ai fini dell'accoglimento della domanda principale svolta dall'attrice sarebbe stato CP_1 necessario - una volta accertata l'evidenza della sproporzione - determinare con esattezza il valore), dimodoché l'esperimento di una consulenza tecnica, correttamente, è stato ritenuto dal giudice di prime cure del tutto superfluo.

3. Infondati risultano, altresì, il terzo motivo di appello ed il terzo motivo di appello Pt_1
CP_2
Ai fini dell'applicabilità dell'art. 1394 c.c. è necessario che il conflitto di interessi risulti conosciuto o conoscibile dal terzo, a nulla rilevando la presenza o meno di un vantaggio del rappresentante o del terzo stesso, né che il rappresentante fosse in mala fede (condizione questa che, peraltro, nel caso di specie - come già accennato e come evidente alla luce delle circostanze di seguito esposte - pare stagliarsi con chiarezza).
pagina 11 di 16 L'evidenza della sproporzione tra prezzo pattuito e valore effettivo dell'immobile di cui si è sin qui argomentato, oltre alla pattuizione del tutto anomala - nella prassi commerciale, secondo scienza comune - riguardante una dilazione di pagamento tanto lunga quanto quella del caso di specie, integrano di per sé elementi di oggettiva conoscibilità del nocumento arrecato alla parte venditrice
CP_1
Come poi affermato da consolidata giurisprudenza di legittimità (v. tra le tante Cass. civ., Sez. II,
Sent., 05/05/2003, n. 6755; Cass. civ., Sez. II, Sent., 25/01/1992, n. 813), “la comunanza di interessi tra rappresentante e terzo e la connivenza tra loro - specialmente quando questa sia determinata da rapporti di parentela o, come nella specie, di coniugio - sono indizi che certamente consentono al giudice del merito di argomentare, ai fini dell'accertamento della sussistenza del conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato, secondo l' “id quod plerumque accidit” ed in concorso con altri elementi (nel caso di specie caratterizzati dalla pochezza del prezzo della compravendita), sia il proposito del rappresentante di favorire il terzo sia la conoscenza effettiva o quanto meno la conoscibilità di tale situazione da parte del medesimo”.
Orbene nel caso di specie, è del tutto evidente che i legami familiari esistenti tra quest'ultimo ed il rappresentante (e dunque l'ovvia comunanza di interessi) unitamente al fatto, anzi, che l'intera operazione fosse dichiaratamente volta a garantire un'abitazione alla figlia minore di Parte_1 nata proprio dall'unione con fondano univocamente la presunzione che questa CP_2 fosse pienamente cosciente del conflitto di interessi in cui versava il rappresentante nei confronti del rappresentato. La presunzione è ulteriormente rafforzata dai concreti vantaggi economici accordati alla sig.ra consistenti sia in un prezzo notevolmente inferiore (almeno del CP_2
50%) rispetto al valore di mercato, sia nelle condizioni di pagamento estremamente favorevoli: vantaggi a loro volta di fatto rafforzati (ad ulteriore riscontro ex post, come già evidenziato, della iniziale verosimile preordinazione) nel prolungato inadempimento alle obbligazioni di pagamento stesse.
Di nessun rilievo è quanto argomentato da parte appellante circa la mancata ricezione di accertamenti da parte dell'Agenzia delle Entrate. Come indicato specificamente nel rogito (punto
XIII), la parte acquirente ha espressamente richiesto l'applicazione del meccanismo del c.d.
“prezzo-valore” ai sensi dell'art. 1, comma 497, della Legge 266/2005. La base imponibile per le imposte di registro, ipotecaria e catastale non è, quindi, il prezzo pattuito (€ 90.000,00), ma il valore catastale della nuda proprietà che, nel rogito, è indicato in € 60.396,51, quale risultante dalla rendita pagina 12 di 16 catastale (€ 1.162,03), rivalutata e moltiplicata per i coefficienti previsti per la nuda proprietà (che tengono conto dell'età degli usufruttuari) e per le agevolazioni “prima casa” ( punto XIV).
In altre parole, il valore rilevante ai fini dell'accertamento del conflitto di interessi è il prezzo di mercato dell'immobile e non già il suo valore catastale che, infatti, nella normalità delle transazioni,
è inferiore rispetto al primo.

4. Quanto infine alla convalida tacita, sebbene non sia prevista espressamente dagli artt. 1394 e
1395 c.c., la dottrina è concorde nel ritenere, in applicazione dell'istituto della convalida di cui all'art. 1444 c.c., predisposto in via generale per sanare i vizi che rendano annullabile un contratto, che il rappresentato possa autorizzare anche successivamente, in forma sia espressa che tacita, il contratto stipulato dal rappresentante in conflitto di interessi.
La convalida tacita è naturalmente subordinata alla duplice condizione dell'acquisita certezza della causa di invalidità del negozio e della volontà di non avvalersene (Cass. civ., 2 aprile 1982, n. 2029).
Come pure affermato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., Sez. III, 27/03/2001, n.
4441), elemento rivelatore della volontà di convalidare il contratto può essere qualsiasi comportamento attinente all'esecuzione del contratto, cioè non soltanto quello di stretto adempimento proprio del soggetto passivo di un'obbligazione nascente dal contratto stesso, ma anche quello posto in essere dalla controparte di accettazione ed adesione alla prestazione dell'obbligato.
Tutto ciò premesso, è necessario fornire la prova dell'acquisita certezza della causa di annullabilità
(Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 15/03/2012, n. 4143, Cass. civ., 2 aprile 1982 n. 2029). La convalida tacita non è d'altronde rilevabile d'ufficio ma forma oggetto di un'eccezione di merito in senso stretto, presupponendo la volontà di non avvalersi della causa di invalidità di cui sia stata acquisita la certezza (Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 08/03/2017, n. 5794); essa, pertanto, è a carico di parte appellante.
Orbene, nel caso di specie, tale prova non è stata fornita, essendosi gli appellanti limitati ad affermazioni del tutto generiche.
Anzitutto, come affermato dalla stessa non aveva “mai manifestato in epoca CP_2 CP_1 antecedente all'introduzione del giudizio qualsivoglia pretesa sull'immobile né ha tentato di instaurare un contatto con l'odierna appellante”, con ciò evidenziando la propria ignoranza o, quantomeno, il proprio pagina 13 di 16 disinteresse per le sorti del contratto e non già il compimento di atti incompatibili con la volontà di annullarlo.
Inoltre, da una lettura del rogito, risulta come siano stati versati € 20.000,00 prima della conclusione del contratto: la ricezione di tale somma anteriore alla conclusione non prova però affatto, di per sé, che la giovane conoscesse l'esistenza del conflitto di interessi. CP_1
Come anticipato, dalle risultanze istruttorie emerge anzi come, successivamente alla stipula, non abbia ricevuto alcuna somma di denaro, essendo stato i pagamenti rateali CP_1 effettuati da a . Tale circostanza non può essere considerata una forma idonea CP_2 Parte_1 di adempimento posto che, come afferma l'art. 1188 c.c., il pagamento del debitore può avvenire certamente nelle mani del rappresentante ove, tuttavia, tale potere derivi da una procura generale che lo abiliti alla gestione di una certa attività patrimoniale, oppure da una procura speciale - c.d. all'incasso - espressamente conferita per la ricezione del pagamento. Ebbene, non vi
è traccia alcuna di una procura conferita in tal senso;
di talché, anche per tale verso può ritenersi che di giovanissima età, abbia inizialmente riposto nel padre la sua piena fiducia CP_1 senza approfondire la disciplina contrattuale e, solo dopo il protrarsi dell'inadempimento, abbia ritenuto necessario farlo, così scoprendo il conflitto di interessi a suo danno.

5. Quanto infine alla doglianza che svolge - sub primo motivo appello - circa l'omessa CP_2 pronuncia sulla validità del contratto di mandato, preliminare all'accertamento sulla compravendita, va rilevata l'assenza di interesse ad impugnare il punto di parte appellante (art. 100 c.p.c.), che è evidentemente portatrice di interesse, anzi, contrario a quello dell'annullamento del mandato in virtù del quale ella ha potuto acquistare l'immobile con l'operazione che, invece, da lei stessa viene ritenuta valida.
In ogni caso, la censura è infondata.
Non solo non è stata fornita alcuna prova circa la presenza di elementi fondanti annullamento del contratto di mandato ma, a monte, le due azioni di annullamento risultano ontologicamente separate in quanto si basano su presupposti differenti, tali da escludere la ventilata pregiudizialità: il rapporto di gestione, infatti, risente di vizi suoi propri relativi al rapporto “interno” tra il mandante ed il mandatario;
il conflitto di interessi, invece, costituisce, essenzialmente, una forma di abuso del potere rappresentativo e manifesta la sua efficacia verso l'esterno. Ciò significa che per promuovere un'azione di annullamento ai sensi dell'art. 1394 c.c. non è affatto richiesto che venga pagina 14 di 16 annullato il contratto di mandato a monte (che potrebbe, infatti, mancare). In altre parole, è ben possibile che un contratto concluso dal rappresentante venga annullato per conflitto di interessi in presenza di un contratto di mandato con rappresentanza perfettamente valido.
Conclusivamente, atteso il rigetto degli appelli principali, la sentenza n. 6739/2023 deve essere confermata, restando anche assorbito l'appello incidentale svolto da in via CP_1 subordinata.

6. Alla luce dell'accertata soccombenza, gli appellanti devono rifondere le spese di lite, in solido tra loro, in favore di con esclusione dell'importo relativo alla fase istruttoria, non CP_1 svoltasi. Le spese per compensi possono essere determinate con riferimento ai valori medi dello scaglione indeterminabile ed a complessità media, pertanto: € 2.518,00 per studio, € 1.665,00 per fase introduttiva ed € 4.287,00 per fase decisionale, oltre agli accessori di legge ed al rimborso forfettario delle spese sostenute.
In virtù del rigetto dell'appello, sussistono inoltre per gli appellanti i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/02, per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 bis, D.P.R. n. 115/02.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, rigetta gli appelli nei termini di cui in motivazione e, per l'effetto: conferma la sentenza n. 6739/2023 del Tribunale di Milano;
dichiara assorbito l'appello incidentale;
condanna e in solido fra loro al pagamento delle spese di lite del Parte_1 CP_2 presente grado di giudizio a favore di spese che si liquidano in Controparte_1 complessivi € 8.470,00 oltre al rimborso del contributo unificato, al rimborso forfettario del 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge;
dichiara che sussistono i presupposti per il versamento, da parte di e Parte_1 CP_2 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n.
115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.
pagina 15 di 16 Così deciso in Milano, nella Camera di Consiglio del 16 aprile 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Natalia Imarisio Dott.ssa Cesira D'Anella
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