REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
Sezione Terza Civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei signori magistrati:
Dr.ssa Rossana Zappasodi PRESIDENTE rel.
Dr.ssa Anna Bonfilio CONSIGLIERE
Dr. Francesco Rizzi CONSIGLIERE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1523/2023 R.G. promossa da elettivamente domiciliata in Cuneo, presso lo studio dell'Avv. Parte_1
RB AB che la rappresenta e difende per procura in atti.
- PARTE APPELLANTE - contro
e elettivamente domiciliate in Controparte_1 Controparte_2
Torino, presso lo studio dell'Avv. Martino Giovanni, rappresentate e difese dagli
Avv.ti Golinelli Alessandra e Vannini Alessandra per procura in atti.
- PARTI APPELLATE –
Rimessione in decisione del 18.09.2025
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE
In integrale riforma della sentenza appellata;

Ferme le istanze istruttorie;

Nel merito:
In via principale: reintegrarsi o, ove del caso, mantenersi la nel Parte_1
possesso delle vetrine poste al civico di Via Roma n. 60, sotto i portici lato negozio, ordinando alle resistenti di consegnare le nuove chiavi delle tre serrature relative a dette vetrine;
In via subordinata: Dichiarare e/o riconoscere che la Parte_1
sino al momento del cambio delle tre serrature da parte delle resistenti, ha esercitato il possesso delle vetrine poste al civico di Via Roma n. 60, sotto i portici, lato
1 negozio, ordinando alle convenute la consegna delle nuove chiavi delle tre serrature sostituite e relative a tali vetrine.
In ogni caso: condannarsi le resistenti a restituire alla ricorrente tutte le somme a loro pagate per spese legali e di registrazione in forza dei provvedimenti datati 07.12.21 e
03.02.22; si tratta di €. 4.871,08 pagati in forza del provvedimento datato 07.12.21,
€.200,00 per il costo della sua registrazione, €. 2.659,98 pagati in forza del provvedimento collegiale del 03.02.22, €. 4377,36 pagati in forza della sentenza impugnata (mancano, in quanto provvedimenti non ancora liquidati, € 400,00 per la registrazione del provvedimento collegiale e per la registrazione della sentenza impugnata);
Con il favore delle spese di ogni grado di giudizio.
PER PARTI APPELLATE
Ferme le istanze istruttorie;

In via principale: respingere le domande avverse tutte, rigettare l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Cuneo n. 843/2023 e, per l'effetto, confermare l'impugnata sentenza del Tribunale di
Cuneo n. 843/2023 in ogni sua parte;
con il favore delle spese.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato in data 12.12.2023, impugna la Parte_1 sentenza n. 843/2023 con la quale il Tribunale di Cuneo, a conferma dell'ordinanza già resa nell'ambito del procedimento cautelare possessorio dalla stessa instaurato e dell'ordinanza di conferma pronunciata in sede di reclamo, ha rigettato la domanda con cui essa aveva chiesto la reintegrazione o, ove del caso, la manutenzione nel possesso delle vetrine poste sotto i portici di via Roma n. 60 in Cuneo, asserendo di esserne proprietaria e di aver comunque esercitato su di esse il possesso sino allo spoglio subito ad opera di e Controparte_1 Controparte_2 proprietarie dell'unità immobiliare adiacente, per anni concessa in locazione all'appellante per l'esercizio della sua attività commerciale e regolarmente restituita
(unitamente alle chiavi di vetrine diverse e poste, alcune, in galleria all'interno di via
Roma e altre, sui pilastri lato strada dei portici).
In particolare, lamenta l'erroneità in diritto e in fatto delle valutazioni svolte dal
Giudice di prime cure sostenendo che:
2 a) entrambi i provvedimenti interdittali del 7.12.2021 e del 3.2.2022 sarebbero affetti da errori di fatto revocatori inerenti alla individuazione delle vetrine de quibus e della ritenuta riconsegna delle chiavi di tutte le vetrine in sede di rilascio dell'immobile (mentre vi era evidenza che essa appellante aveva trattenuto le chiavi delle due vetrine oggetto del lamentato spoglio);
b) il primo giudice aveva errato nel negare la sussistenza di un possesso tutelabile, posto che a fronte della pacifica disponibilità delle vetrine da svariati anni, non sussisterebbe alcun principio giuridico secondo cui la tutela possessoria debba essere subordinata alla prova dell'esercizio di uno stato di fatto attuale connotato da una continuità di atti di pieno godimento uti dominus;
c) nel caso di specie, la società avrebbe mantenuto l'esclusiva ed effettiva disponibilità delle due vetrine non avendo provveduto alla restituzione delle relative chiavi al momento della riconsegna dell'immobile locato (continuando ad effettuare la loro pulizia), e nel maggio 2021 sarebbe stata spogliata del possesso con la sostituzione violenta e clandestina delle serrature delle due vetrine, ad opera delle appellate.
Insiste pertanto nell'accoglimento delle domande di reintegrazione o, ove del caso, di manutenzione nel possesso delle vetrine per cui è causa e la condanna delle appellate alla consegna delle chiavi delle due nuove serrature sostituite e alla restituzione di tutte le somme a loro corrisposte per spese legali e di registrazione in forza dei provvedimenti del 07.12.21 e 03.02.22, con il favore delle spese di ogni grado di giudizio.
Si sono costituite e che hanno Controparte_1 Controparte_2 contestato la fondatezza dell'impugnazione avversaria, chiedendo l'integrale conferma della sentenza impugnata, riproponendo le medesime difese in fatto e in diritto svolte in precedenza. In particolare, pur non contestando di avere cambiato la serratura delle vetrine in esame nel maggio 2021,hanno affermato che al momento del rilascio erano state riconsegnate tutte le chiavi (ivi comprese quelle delle due vetrine de quibus), hanno sostenuto che le vetrine oggetto di ricorso costituivano parte integrante del locale piano terra oggetto dei contratti di locazione susseguitisi nel tempo e poi cessati e che controparte non aveva assolto al suo onere probatorio circa il previo possesso tutelabile di tali vetrine.
Sulle conclusioni precisate e le memorie conclusive ritualmente depositate, la causa
è stata trattenuta in decisione collegiale con provvedimento del 18.09.2025.
3 2. L'appello è fondato e merita accoglimento.

2.1 In punto di fatto, le parti appellate, fin da quando con lettera 18.5.2021 (doc. 12) era stata loro contestata da l'illegittima “lesione nel possesso e nella Pt_1 proprietà” per avere sostituito le “tre serrature delle due vetrine sotto i portici di via
Roma (lato negozio)”, avevano sostenuto la liceità di una simile sostituzione (che quindi non è mai stata negata) in quanto “le vetrine non solo non sono di proprietà di
ma non sono neppure nel possesso della che in Parte_2 Parte_1
seguito alla cessazione della locazione di cui al contratto 31.1.2012 ne hanno restituito le chiavi” (cfr. mail del 26-27.5.2021 – doc. 13).
Di contro, dalla documentazione prodotta e dalle dichiarazioni testimoniali raccolte, emerge che all'atto del rilascio in favore delle appellate dell'immobile Parte_1 commerciale oggetto di locazione (da ultimo a partire dal 2012 – cfr. doc. 6 appellate), aveva consegnato tutte le chiavi, ad eccezione proprio di quelle delle due vetrine poste sotto i portici di via Roma 60, a lato dell'entrata del negozio:
- a conferma del fatto che aveva mantenuto la disponibilità delle due vetrine Pt_1
a lato del negozio, anche dopo il rilascio dell'immobile (effettuato unitamente a quello delle altre vetrine di cui era dotato), vi sono innanzitutto le univoche e chiarissime dichiarazioni rese all'udienza del 9.9.2021 da e Parte_3 Testimone_1
(persone informate sui fatti sentite nelle forme ex art. 251 e 252 c.p.c. e quindi con i conseguenti effetti probatori – cfr. ex multis Cass. 22.7.2021 n. 21072);
- esse hanno confermato di avere avuto la disponibilità delle chiavi per aprire e pulire le vetrine per cui è causa (di cui al doc. 6 appellante) anche dopo il rilascio dell'immobile; in particolare, ha dichiarato: “I miei titolari, cioè la Testimone_1
società ha trattenuto le chiavi e io e la mia collega abbiamo provveduto a Pt_1
pulirle saltuariamente, mi ricordo che era periodo invernale, mi ricordo fino al mese di dicembre, periodo di Natale, poi quando è stato cambiato il non abbiamo Per_1 più pulito. Non so da chi sia stato cambiato il nottolino”;
- del resto, si rinviene prova documentale che parte locatrice si era accorta che mancavano tali chiavi e che si era trattata di una deliberata omessa consegna di esse (e non di una mera dimenticanza), negli screenshot di whatsapp prodotti sub doc. 2 e 3 di parte appellante, in cui parte locatrice (numero telefonico poi rubricato come e mai contestato), inviati dopo la riconsegna dell'immobile in cui Persona_2 era stato dato atto in modo generico della restituzione di “tutte le chiavi”;

4 - nel primo screenshot si legge un messaggio in cui parte locatrice contesta al legale rappresentante della che “mancano chiavi di questa vetrina” specificamente Pt_1
indicata su una foto ivi allegata (cfr. doc. 2) e che successivamente chiede di vedersi una mattina “per definire il discorso delle vetrine” e a cui la aveva risposto Pt_1
dicendo che avrebbe dato il suo numero al geometra che seguiva la questione (cfr. doc. 3);
- da tali scambi di messaggi si desume in modo chiaro che, appunto, le chiavi di tali vetrine non erano state consegnate alle locatrici e che vi era controversia sull'effettiva titolarità e pertinenza di tali vetrine alla cessata locazione;

- in sede di rilascio il 31.10.2020 l'attestazione di riconsegna delle chiavi aveva riguardato, tra gli altri, anche quelle delle “vetrine in galleria” e quelle “delle due vetrine a pilastro” (cfr. doc. 1 appellante) con ciò utilizzando una descrizione generica e ambigua, posto che non era stato specificato che riguardassero anche le due vetrine oggetto di giudizio e di cui, appunto, qualche giorno dopo parte locatrice aveva lamentato la mancata riconsegna;

- le appellate hanno sostenuto di ritenere che le vetrine indicate nel contratto di locazione (doc. 6 appellati) fossero comprensive anche di quelle in esame e che, pertanto, fosse comunque doveroso da parte dell'ex conduttore restituirne le chiavi, chiavi che, quindi, è pacifico che esse non avessero ricevuto in restituzione dall'ex conduttore (posto che altrimenti non avrebbero avuto alcuna necessità di sostituirle);
- proprio tale affermazione conferma che, in una simile situazione controversa creatasi a partire dal rilascio avvenuto il 31.10.2020, la disponibilità che Pt_1
continuava a esercitare sulle due vetrine in esame era, dal punto di vista del locatore, derivante dal contratto di locazione e proprio in base a tale ferma convinzione aveva ritenuto lecito provvedere “in proprio” nel maggio 2021 (e quindi a oltre sei mesi di distanza dal rilascio “parziale”) alla sostituzione dei relativi nottolini delle serrature;

- dal proprio lato, invece, sostiene di avere da sempre esercitato su tali Pt_1
vetrine un potere di fatto corrispondente ad un diritto di proprietà risalente nel tempo in forza di documentazione che ha prodotto (seppure ad colorandum attesa la natura interdittale dell'azione promossa) e che esse fossero estranee al contratto di locazione, il quale faceva riferimento - a suo avviso - alle altre vetrine di cui era dotato l'immobile commerciale (in galleria e sui pilastri dei portici lato strada).

2.2 Posto ciò, vale appena il caso di ricordare, in diritto, che:
5 - “Il conduttore che mantenga la disponibilità dell'immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria ex art. 1168, secondo comma, cod. civ., in quanto detentore qualificato, ancorché inadempiente all'obbligo di restituzione agli effetti dell'art. 1591 cod. civ.” (Cass.

1.9.2014 n. 18486);
- “L'attribuzione dell'azione di reintegrazione anche al detentore (salvi i casi di detenzione per ragioni di servizio o di ospitalità) comporta che una volta accertata la materiale detenzione della cosa da parte del soggetto che ha proposto l'azione (e in assenza delle suindicate ragioni giustificatrici della detenzione) sia superfluo accertare se il potere di fatto si sia concretato o no nel possesso in senso stretto manifestato cioè come corrispondente all'esercizio della proprietà o di un diritto reale”
(Cass. 27.2.1997 n. 1798).

2.3 Ritiene quindi il collegio che sia pienamente fondata l'azione per la tutela possessoria invocata dalla . Pt_1
Da un lato, è pacifico che essa avesse esercitato un potere di fatto sulle vetrine de quibus almeno fin dal 2012: sul punto sono le stesse dichiarazioni delle appellate a darne conferma, posto che esse sostengono che tali vetrine facessero parte dell'oggetto della locazione intercorsa tra le parti e, come noto, è legittimato all'azione di reintegrazione anche il conduttore che rifiuti in toto o in parte la restituzione di quanto locato e, per tale motivo, subisca l'azione di spoglio da parte del locatore (il quale decida di farsi ragione da sé invece che adire la tutela giurisdizionale che accerti il suo preteso diritto).
L'azione di reintegrazione, peraltro, appare fondata anche valorizzando il titolo vantato dall'ex conduttore che rifiuti, come in questo caso, la riconsegna parziale, vantando sul singolo bene un possesso corrispondente ad un pregresso diritto di proprietà il cui esercizio nel corso della locazione si sarebbe confuso nei fatti con l'esplicarsi della detenzione qualificata ed in particolare, con la sopravvenuta contestazione circa l'effettivo oggetto del contratto di locazione stipulato inter partes
e l'affermazione di una situazione pienamente possessoria esplicitatasi in sede di rilascio dell'immobile con l'esercizio di una interversione del possesso ai sensi dell'art. 1141 cod. civ. in relazione alle sole due vetrine per cui è causa.
Un simile potere di fatto, quindi, era stato pacificamente esercitato per anni (sia pure in modo confuso con la detenzione qualificata) e per la prova dello stesso appare erroneo ritenere necessario l'esame solo delle modalità di esercizio mantenute dopo
6 la cessazione del contratto di locazione (limitate alla pulizia periodica delle vetrine, come riferita dalle testi escusse), posto che, appunto, esso risaliva a tutti gli anni precedenti e almeno fin dal 2012.
Sta di fatto che, a fronte dell'insorgere di una simile controversia, non era lecito alla parte locatrice, ben consapevole di ciò, di forzare clandestinamente le serrature delle vetrine in oggetto per sostituirle e così impedire alla di continuare ad Pt_1
esercitare quel potere di fatto esercitato per anni su di esse in forza di un asserito titolo che essa riteneva infondato, piuttosto che adire l'autorità giurisdizionale perché si pronunciasse in merito ad esso.
In accoglimento dell'appello, quindi, le appellate devono essere condannate a consegnare a le nuove chiavi delle tre serrature relative alle due Parte_1
vetrine poste sotto i portici lato negozio in corrispondenza al civico di via Roma n. 60.

3. Va inoltre accolta anche l'ulteriore domanda con cui parte appellante ha altresì richiesto che venga disposta restituzione di “tutte le somme a loro pagate per spese legali e di registrazione in forza dei provvedimenti datati 07.12.21 e 03.02.22; si tratta di € 4.871,08 pagati in forza del provvedimento datato 07.12.21, € 200,00 per il costo della sua registrazione, € 2.659,98 pagati in forza del provvedimento collegiale del
03.02.22, € 4.377,36 pagati in forza della sentenza impugnata”, (per un importo complessivo, quindi, pari a € 12.108,42), atteso che tali pagamenti oltre a non essere stati contestati, sono stati anche documentati rispettivamente sub n. 4, 5, 6 e 7.
Alla condanna alla restituzione di tali somme si aggiunge ex lege anche la condanna alla corresponsione degli interessi legali moratori maturati dal giorno dei rispettivi pagamenti. Come noto, infatti, “L'azione di restituzione delle somme pagate in base ad una pronuncia di condanna poi caducata non è riconducibile allo schema della ripetizione d'indebito, perché si collega ad un'esigenza di restaurazione della situazione patrimoniale e, dunque, non si presta a valutazioni sulla buona o mala fede dell'"accipiens"; per ottenere la restituzione di quanto pagato è necessaria la formazione di un titolo restitutorio, il quale comprende "ex lege", senza bisogno di una specifica domanda in tal senso e a prescindere anche da una sua espressa menzione nel dispositivo, il diritto del "solvens" di recuperare gli interessi legali, con decorrenza, ex art. 1282 c.c., dal giorno dell'avvenuto pagamento” (Cass. 12.11.2021
n. 34011).

4. Alla soccombenza segue l'obbligo di parte appellata al rimborso anche delle spese di tutti i gradi del giudizio (cautelare ex art. 703 c.p.c., reclamo, giudizio di merito
7 possessorio di primo e secondo grado), spese che si liquidano – viste le note spese depositate – come da dispositivo, tenuto conto del D.M. 13.8.2022 n. 147, applicato lo scaglione corrispondente al valore dichiarato della causa, in considerazione delle fasi effettivamente svolte, applicati gli importi medi, oltre agli esposti documentati.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Torino, Sezione Terza Civile, in riforma della sentenza n. 843/2023 emessa inter partes dal Tribunale di Cuneo in data 15.11.2023,
- condanna e , in solido, a consegnare Controparte_1 Controparte_2
a le nuove chiavi delle tre serrature relative alle vetrine poste sotto i Parte_1
portici lato negozio in corrispondenza al civico di via Roma n. 60 in Cuneo;

- condanna e , in solido, alla Controparte_1 Controparte_2 restituzione a favore di della somma complessiva di € 12.108,42, Parte_1
oltre agli interessi moratori decorrenti dal giorno dei rispettivi pagamenti;

- condanna e , in solido, a rimborsare Controparte_1 Controparte_2
a le spese del giudizio che liquida: Parte_1
➢ quanto alla fase cautelare in € 166,80 per esposti ed € 3.503,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge;

➢ quanto alla fase di reclamo in € 174,00 per esposti ed € 2.299,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge;

➢ quanto al primo grado in € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge;

➢ quanto al presente grado di appello in € 382,50 per esposti ed € 3.966,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella Camera di Consiglio del 1.10.2025 dalla Terza Sezione Civile della
Corte d'Appello di Torino.
Il Presidente est. dr.ssa Rossana Zappasodi
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