REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
Composta dai signori magistrati: Dr. GEREMIA CASABURI Presidente REL. Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere Dr. BIAGIO ROBERTO CIMINI Consigliere
ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al N. 833/22 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 11 giugno 2025 all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Civitavecchia n. 996\21;
e vertente tra
( , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Alberto Palmeri e Flaminia Parte_1 C.F._1 Agostinelli
- appellante – E ( ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti David Giuseppe Apolloni, Controparte_1 C.F._2 Debora Spinelli e Simona Batori
- appellato – Nonché
), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Fabiola Liuzzi e Milena Liuzzi Controparte_2 C.F._3
-appellato ed appellante incidentale -
IN FATTO E IN DIRITTO Rilevato che:
-il Tribunale di Civitavecchia, con sentenza n. 996\21 del 4 ottobre 2021, accolse la domanda risarcitoria proposta da per il ristoro subito dalla compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Fiumicino, loc. Controparte_1 Maccarese, Viale Maria 278– Centro 32, affetto da irregolarità urbanistiche in corso di sanatoria;

-le vicende di causa possono così riassumersi: in qualità di parte acquirente, citava innanzi al Controparte_1 Tribunale di Civitavecchia la venditrice, , ed il notaio rogante, per ivi ottenerne la Parte_1 Controparte_2 condanna, in solido, al risarcimento del danno subito dall'acquisto di un bene immobile affetto da irregolarità edilizie non sanabili, e quindi incommerciabile quale immobile ad uso abitativo;
deduceva, infatti, che, in sede di stipula del contratto definitivo la parte venditrice si obbligava a garantire il buon esito della pratica di condono prot.18808 pendente innanzi al per la regolarizzazione delle opere di frazionamento e cambio di destinazione d'uso realizzate Controparte_3 sull'immobile e che tuttavia il titolo abilitativo in sanatoria, mai intervenuto, non può essere rilasciato in forza di quanto previsto dall'art.32 co.27 L.326/03 ed in forza della L.R.

8.11.2004 n.12 in quanto ricadente all'interno del perimetro della “Riserva Naturale Statale del Litorale Romano”; si costituiva ritualmente , la quale, in via Parte_1 preliminare, proponeva eccezione di difetto di giurisdizione in favore del Tribunale amministrativo e, nel merito, contestava l'inadempimento, in ragione dell'attuale pendenza della domanda di sanatoria, chiedendo, in subordine, la condanna in manleva del notaio rogante;
costituitosi quest'ultimo, deduceva la corretta esecuzione della propria attività professionale, atteso che la stessa non impone alcun accertamento in merito alla veridicità delle dichiarazioni rese dalle parti;
il Tribunale, all'esito dell'istruttoria svolta con ctu, concludeva per l'irrimediabile insanabilità delle difformità edilizie e, accertata la responsabilità della parte venditrice per la compravendita di aliud pro alio, condannava
[...]
al pagamento di € 196.617,36, a titolo di risarcimento del danno, nonché alla refusione delle spese di lite e di Parte_1 ctu, disconoscendo qualsivoglia responsabilità del notaio rogante, atteso che la prestazione invocata dall'attore è del tutto inesigibile rispetto agli obblighi di diligenza costituenti il contenuto della prestazione professionale;

- ha proposto appello , formulando sostanzialmente quattro motivi di censura: in via preliminare, Parte_1 contesta l'erroneità del rigetto dell'eccezione di difetto di giurisdizione;
nel merito, deduce l'errato accertamento dell'inadempimento contrattuale e l'inesistenza e/o mancata prova del danno;
in subordine, si duole dell'errato rigetto della domanda di manleva nei confronti del notaio CP_2 -si sono costituiti e ed hanno entrambi spiegato appello incidentale, chiedendo Controparte_1 Controparte_2 rispettivamente: la riforma della sentenza nella parte in cui ha escluso la responsabilità del notaio rogante e nella parte in cui ha decurtato dal risarcimento dovuto il valore locativo dell'immobile; in via subordinata all'accoglimento dell'appello nei confronti del notaio, la riforma della quantificazione dell'utilitas conseguita da in ragione del godimento CP_1 del bene come abitazione e del capo relativo al prezzo di vendita;

-la Corte, rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza gravata con ordinanza del 15 giugno 2022, ha riservato il giudizio in decisione all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in data 11 giugno 2025, concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
-Ritenuto, a scioglimento della riserva, che l'appello è parzialmente fondato;
ed infatti: il Giudice di prime cure ha correttamente riconosciuto la responsabilità della parte venditrice per aver ella inadempiuto all'obbligo espressamente assunto, senza termine, di garantire il buon esito della pratica di condono delle difformità edilizie e pur tuttavia la liquidazione del danno, sì come determinata dal Giudice di prime cure – e correttamente imputata alla sola - Parte_1 importa un ingiusto vantaggio in favore della parte acquirente, la quale, nonostante abbia adibito l'immobile a casa familiare già dal 2005 e continuerà, altresì, a trarne un'utilità abitativa - vista l'espressa rinuncia alla risoluzione contrattuale ed ai conseguenti obblighi restitutori – otterrebbe l'equivalente monetario della restituzione del prezzo corrisposto pur rimanendone proprietario;

- in via preliminare, l'appellante contesta il rigetto dell'eccezione di difetto di giurisdizione in favore del g.a., deducendo, in modo equivoco, che la pendenza della domanda di rilascio del titolo abilitativo in sanatoria implicherebbe l'obbligo del giudice ordinario di astenersi da valutazione rimesse alla sola P.A. e sarebbe, altresì, idonea ad attrarre la controversia tra le materia di giurisdizione esclusiva del Giudice amministrativo in materia urbanistica ed edilizia;
proponendo così due differenti eccezioni – entrambe infondate - l'una di difetto assoluto di attribuzione in favore della p.a. competente e l'altra più propriamente di difetto di giurisdizione per controversia devoluta al g.a. Riguardo alla contestata sostituzione da parte del Giudice di prime cure di una valutazione rimessa esclusivamente all'Amministrazione, a ben vedere si tratta di un accertamento del tutto incidentale – in quanto finalizzato ad accertare il fondamento del petitum sostanziale - che inevitabilmente questo Giudice deve compiere secondo lo status quo esistente al momento del giudizio, senza che ciò importi in alcun modo una valutazione sostitutiva del provvedimento amministrativo adottando, bensì una mera valutazione prognostica eventualmente destinata ad avvicendarsi con il provvedimento conclusivo ed i conseguenti rimedi restitutori e/o indennitari. Del pari fallace è l'eccezione di riserva di giurisdizione in materia in favore del g.a., atteso che la stessa si radica in conseguenza della lesione di un bene della vita corrispondente ad un interesse legittimo del privato causata dal cattivo o scorretto esercizio di un potere pubblicistico, rispetto al quale l'estensione della cognizione alla tutela dei conseguenti diritti soggettivi è funzionale alla concentrazione dell'accertamento sulla medesima fonte causativa dei danni, qualora anch'essi originati dall'esercizio di un pubblico potere. È evidente che nella controversia de quo non è in discussione la lesione dell'interesse pretensivo della venditrice
– l'unica che eventualmente potrebbe peraltro dolersene – ad ottenere il provvedimento autorizzatorio e quindi il cattivo esercizio del potere da parte della p.a. – che invece non risulta averlo ancora esercitato - quanto piuttosto il mancato adempimento di un obbligo assunto iure privatorum e senza termine tra le parti della compravendita in apposito regolamento contrattuale validamente sottoscritto avanti al notaio rogante, radicandosi così correttamente la giurisdizione del giudice ordinario;

-nel merito, eccepisce l'appellante l'erronea valutazione sull'avvenuto inadempimento e sulla conseguente responsabilità, vista l'attuale pendenza della domanda di sanatoria delle difformità edilizie. A tacer delle conclusioni del CTU in merito alla nullità del contratto di compravendita per incommerciabilità del bene – la cui impugnazione è del tutto superflua in assenza di domanda attorea nonché di un dictum giudiziale in tal senso – occorre prioritariamente precisare che, diversamente dalle deduzioni di parte appellante, formula domanda risarcitoria da inadempimento Controparte_1 contrattuale non perché la Sig.ra abbia sottaciuto, in mala fede, le reali qualità dell'immobile sotto il profilo Parte_1 delle irregolarità urbanistiche ed edilizie, quanto piuttosto per aver ella inadempiuto all'obbligazione, espressamente assuntasi nel regolamento contrattuale, di garantire il buon esito del procedimento amministrativo pendente, da cui solo consegue la consegna di una cosa di qualità radicalmente diversa da quella pattuita. Rispetto all'inadempimento di tale specifico obbligo, pertanto, è irrilevante che la non sia un'esperta di diritto urbanistico, che nessuna Parte_1 responsabilità possa esserle addebitata per i ritardi degli Uffici del di Fiumicino o ancora che il Sig. CP_3 CP_1 fosse stato reso edotto già prima della stipula dell'atto di compravendita;
ella si è assunta consapevolmente un'obbligazione aleatoria, dall'esito incerto – per quanto di sua conoscenza – e non governabile, peraltro senza apporre alcun termine iniziale di esigibilità. Di talché l'autorità giudiziaria oggi adita è chiamata a pronunciarsi sull'avvenuto soddisfacimento dell'interesse creditorio allo stato dei fatti e degli atti, effettuando, ove necessario, in via meramente incidentale, un giudizio prognostico sull'esito della domanda di condono, tenuto conto che: l'attività della P.A. in materia è strettamente vincolata all'accertamento della sussistenza dei presupposti determinati dalla legge;
sono decorsi ben 20 anni dall'atto di compravendita, peraltro senza che la parte venditrice abbia attivato i rimedi ad impulso di parte che l'ordinamento riconosce a tutela della perdurante inerzia dell'amministrazione. Ne deriva che questa Corte condivide gli approdi a cui è pervenuto il Tribunale - che non appaiono scalfiti dal primo motivo di ricorso – secondo cui la sanatoria non è stata ottenuta e, all'esito della CTU svolta nel corso del giudizio, risulta impossibile da ottenere. Invero il bene oggetto di causa ricade all'interno dell'area classificata, dall'art. 134 comma 1 lettera b e art. 142 comma 1 D.lgs. 42/2004, nella Tav. A come Paesaggio Naturale Agrario, nella Tav. B come Beni paesaggistici sottoposti alla tutela, sotto la lettera f) parchi e riserve naturali, in quanto facente parte della Riserva Naturale Statale del Litorale Romano, ragion per cui in merito al richiesto parere paesaggistico prot. n. 24639 del 21.04.2005, ai sensi dell'art. 32 L.n.47/85, si è perfezionato il silenzio rifiuto dell'Ente preposto;
presupposto quest'ultimo indefettibile del provvedimento a formazione progressiva del titolo abilitativo in sanatoria. Il sopra citato art. 32 comma 27, lettera d, della L 326/03, recita che: “Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora: … d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”. Del pari, l'art. 3, comma 1, della L.R n. 12/2004, sancisce che: “Fermo restando quanto previsto dall'articolo 32, comma 27, del d.l. 269/2003 e successive modifiche, dall'articolo 32 della l. 47/1985, come da ultimo modificato dall'articolo 32, comma 43, del citato d.l. 269/2003, pagina 9 di 14 nonché dall'articolo 33 della l. 47/1985, non sono comunque suscettibili di sanatoria: b) le opere di cui all'articolo 2, comma 1, realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all'interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali”. La richiamata normativa fonda nel merito le ragioni del preavviso di rigetto prot.n.066009 del 19.08.2008 comunicato alla Parte_1 dal Comune di Fiumicino, che, sebbene non integri un provvedimento definitivo ed autonomamente impugnabile, è idoneo, unitamente al rifiuto del nulla osta paesaggistico ed alla lettera della legge, a radicare la fondatezza del giudizio prognostico reso, in via incidentale, nella sentenza ivi gravata. Né vale a smentire tali premesse, la deduzione dell'omesso esame del documento da cui risulterebbe che il ha rilasciato, sempre in Località Maccarese, Via Controparte_3 Tre Denari, una sanatoria per identici abusi rispetto a quelli per cui è causa. A ben vedere, non è idoneo a fondare alcuna prova in merito all'identità dei vincoli paesaggistici insistenti sul territorio – su cui peraltro ben potrebbe essere stato in quel caso rilasciato il nulla osta - né tantomeno all'identità sostanziale degli abusi. Sicché sussiste il grave inadempimento contrattuale [art. 1455 c.c.] per consegna di “aliud pro alio”, poiché l'evidente differenza tra la destinazione d'uso abitativa individuata dalle parti nel contratto di compravendita e quella effettiva – come, allo stato, desumibile dalle disposizioni urbanistiche applicabili – è idonea a frustare la funzione economico-sociale assunta come essenziale dalle parti medesime nella compravendita in esame (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023;Cass, Sez. 2 - , Ordinanza n. 23265 del 18/09/2019);
-con il secondo motivo, che merita accoglimento, l'appellante contesta la liquidazione del danno effettuata in primo grado, in quanto non tiene conto del concreto vantaggio goduto dall'acquirente ed è idonea a generare un'ingiusta locupletazione in suo favore, tenuto anche conto dell'erronea indicazione del prezzo di acquisto. Preliminarmente, merita di essere riformato il capo della sentenza in cui il Tribunale ha erroneamente ritenuto pacifico il prezzo di acquisto dell'immobile di cui è causa, sì come indicato dall'attore, contrariamente alle risultanze documentali. Ed infatti ha depositato nel fascicolo di primo grado (doc. 1), poi riprodotto nel presente grado, il contratto di Parte_1 compravendita a rogito notaio sottoscritto da entrambe le parti in data 23/09/2025, da cui risulta, con tutta CP_2 evidenza all'art. 3, che “il prezzo della vendita è convenuto in € 200.000,00 che la parte venditrice dichiara di aver ricevuto prima d'ora dalla parte acquirente alla quale pertanto rilascia ampia, finale e liberatoria quietanza di saldo”. Trattasi, pertanto, di prova documentale mai fatta oggetto di contestazione – sub specie querela di falso - tra le parti né smentita da documenti successivi – inidoneo quindi il contratto preliminare - e che in quanto tale forma piena prova in merito al prezzo di compravendita indipendentemente dall'omessa contestazione delle difformi dichiarazioni di controparte. Né assume rilievo dirimente la mancata indicazione di tale capo di sentenza tra quelle oggetto di gravame, laddove il secondo motivo d'appello sul punto è chiaro, specifico ed intellegibile. Per quanto attiene alla liquidazione del danno, questa Corte ritiene che il Tribunale abbia fatto malgoverno dei principi informatori della disciplina codicistica, laddove risulta aver pretermesso la selezione delle effettive conseguenze vantaggiose godute dal danneggiato. Ed infatti, il risarcimento del danno ha una funzione eminentemente compensativa e riequilibratrice del patrimonio del danneggiato in attuazione del cd. “principio di indifferenza”, che impone una selezione delle conseguenze immediate e dirette dell'illecito basata sulla c.d. teoria differenziale, in virtù della quale il danno risarcibile deve essere quantificato in ragione della differenza tra l'entità del patrimonio attuale del danneggiato e la consistenza che esso avrebbe avuto in mancanza dell'illecito. Giammai, quindi, il fatto illecito può costituire un'occasione di vantaggio, ed il risarcimento del danno deve riportare il patrimonio del danneggiato nello status quo ante l'illecito; sicché è necessario tenere conto certamente di tutte le conseguenze negative prodotte dall'inadempimento nel patrimonio del creditore e pur tuttavia non è possibile pretermettere la compensazione dei vantaggi che in esso trovano fonte (ex mutis, Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 23123 del 28/07/2023). D'altronde è principio oramai acquisito, a seguito delle quattro sentenze delle Sezioni Unite 2018, che la compensatio lucri cum damno “è una regola di evidenza operativa per la stima e la liquidazione del danno”, desumibile dall'art. 1223 c.c., in forza della quale il danno risarcibile deve essere il risultato di una valutazione globale degli effetti prodotti dall'atto dannoso, cosicché se, in applicazione della regola della causalità giuridica, dall'atto dannoso deriva, accanto al pregiudizio, anche un vantaggio, quest'ultimo deve essere calcolato in diminuzione dell'entità del risarcimento, affinché il risarcimento liquidato compensi il danno effettivo e non determini un ingiusto arricchimento. Nel caso de quo, risulta evidente che la condanna al pagamento della somma di € 196.617,36, a titolo di risarcimento, a fronte di un prezzo di compravendita corrisposto pari ad € 200.000,00, genera un abnorme e sproporzionato vantaggio ingiusto in capo ad affatto giustificato dalla necessità di ripristinarne il patrimonio al netto delle utilità ricavate. CP_1 La parte acquirente ha, infatti, goduto dell'immobile precipuamente adibito ad uso abitativo per circa 20 anni, senza subire limiti d'uso rispetto alla destinazione attualmente impressa al Catasto, traendone piuttosto proprio quel vantaggio che lo ha determinato a stipulare l'atto di compravendita;
sicché è irragionevole detrarre dalla differenza di valore dell'immobile come determinata dal Ctu il valore locativo dello stesso ad uso magazzino piuttosto che ad uso abitativo, in quanto il vantaggio contabilizzato non corrisponderebbe all'utilizzo effettivo del bene e quindi al vantaggio economico effettivamente conseguito dall'attore. D'altronde la Corte di legittimità riconosce la necessità di detrarre l'utilitas che il danneggiato ha tratto godendo dell'immobile quale proprietario dal momento dell'acquisto, addirittura nel caso di caducazione del contratto con obbligo di restituire l'immobile (si veda Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26908 del 19/12/2014); il che vale a fortiori nel caso, come quello in esame, in cui l'acquirente continuerà a godere dell'immobile in qualità di proprietario, per aver esso rinunciato al rimedio risolutorio, sebbene dichiari che non avrebbe acquistato l'immobile se avesse conosciuto l'insanabilità delle difformità edilizie. Né tale compensazione può essere validamente paralizzata dall'appello incidentale dell'appellato innanzitutto CP_1 l'eccezione di compensatio lucri cum damno è, come correttamente statuito in primo grado, una mera difesa in ordine all'esatta entità globale del pregiudizio effettivamente patito dal danneggiato, ed è, come tale, rilevabile d'ufficio dal giudice il quale, per determinare l'esatta misura del danno risarcibile, può fare riferimento, per il principio dell'acquisizione della prova, a tutte le risultanze del giudizio (Cass., Sezione 3, Ordinanza 30-10-2020, n. 24177); di talché non è necessaria un'eccezione specifica e tempestiva, e comunque sarebbe stata sufficiente la domanda, pur formulata nella comparsa di costituzione e riproposta in conclusionale, di liquidazione del danno tenendo conto dell'effettivo e concreto vantaggio tratto dal godimento del bene;
del pari non era onere della convenuta dare prova dell'effettivo valore locativo dell'immobile, potendo il Giudice valutare alla luce delle altre risultanze del giudizio. Ne deriva che sul punto la sentenza gravata deve essere riformata nei termini che seguono. Accertato il grave inadempimento della convenuta e l'interesse dell'attore a rimanere nella disponibilità del bene, il danno deve essere quantificato nella differenza tra il prezzo corrisposto da per l'acquisto del bene (€ 200.000,00) ed il valore CP_1 effettivo del medesimo, quale mero magazzino agricolo (quantificato in CTU in complessivi euro 5.000), a cui ulteriormente detrarre in compensazione il valore locativo dell'immobile ad uso abitativo, calcolato dal CTU in € 137.869,83 fino alla domanda giudiziale, per un ammontare complessivo del risarcimento pari ad € 57.130,17;
-il rigetto dell'appello in merito all'accertamento della responsabilità per inadempimento implica la necessità di pronunciarsi sulla domanda di manleva proposta dall'appellante nei confronti del notaio in via subordinata, ed CP_2 altresì formulata, in via di appello incidentale, dall'appellato Con particolare riguardo alla domanda di parte CP_1 appellante, essa è da dichiararsi inammissibile ai sensi dell'art. 342 c.p.c. per l'assoluta inconferenza rispetto alla motivazione resa in primo grado. Si ricorda, infatti, che, per ciascun motivo di appello, a pena di inammissibilità, devono individuarsi le censure proposte alla ricostruzione dei fatti compiuta dal primo giudice e le violazioni di legge rilevanti ai fini della decisione. A ben vedere, la doglianza proposta dall'appellante in relazione al termine di decorrenza della prescrizione per responsabilità professionale è del tutto estranea alle ragioni della decisione di rigetto della domanda di condanna al risarcimento nei confronti del professionista esplicitate dal Giudice di prime cure. Merita invece il rigetto nel merito l'appello incidentale proposto da avverso il capo di sentenza con cui il CP_1 Giudice di primo grado ha negato la responsabilità professionale del notaio Deduce l'appellante che il notaio, CP_2 in quanto a conoscenza del vincolo insistente sull'immobile per aver esso rogato anche gli atti di trasferimento precedenti dalle cui perizie risultava l'ubicazione dell'immobile all'interno della Riserva Naturale Statale Litorale Romano, avrebbe dovuto avvisare le parti dell'insanabilità degli abusi edilizi e della nullità dell'atto stipulando e consigliarle sulle conseguenze giuridiche dell'operazione. Tuttavia, tale eccezione non coglie nel segno;
non appartiene alle competenze del notaio formulare un giudizio prognostico in merito alla sanabilità o meno delle difformità edilizie, pienamente ed espressamente dichiarate – sì come peraltro l'esistenza del vincolo paesaggistico – dalla parte venditrice nel contratto stesso. Trattasi di accertamento tecnico che può essere opportunamente demandato ad un perito competente in materia edilizia e non certo preteso dal pubblico ufficiale incaricato di rogare l'atto di compravendita - diversamente dagli accertamenti di natura giuridica. La valutazione circa la compatibilità dell'interesse del privato proprietario con la salvaguardia di interessi pubblici superiori è dalla legge rimessa alla P.A. ed in particolare al parere dell'Ente paesaggistico, sicché il Notaio certamente non avrebbe potuto prevederne l'esito in anticipo, salvo trascendere in un ammonimento relativo all'opportunità e/o alla convenienza dell'affare – a cui pacificamente non è tenuto. In merito al dovere di consiglio, certamente il Notaio ha l'onere di informare i clienti sugli effetti e sul risultato pratico dell'atto e sulla corrispondenza di essi alla volontà manifestata dalle parti, ma tale onere non si estende sino ad avvertire gli acquirenti di ulteriori, ipotetici ed eventuali rischi, non prevedibili al momento della stipula, quale possibile sviluppo di pendenze in atto al momento della stipula (Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 20297 del 26/07/2019). Piuttosto, nel caso di specie, la parte venditrice ha reso opportunamente edotto lo stesso acquirente circa i vizi dell'immobile e, ciò nonostante, lo stesso si è determinato ad acquistarlo, assumendosi il rischio intrinseco dell'esito dell'istruttoria amministrativa, sebbene con la garanzia del buon esito assunta dalla;
ed ancora a tutt'oggi Parte_1
pur essendo a conoscenza dell'insanabilità delle difformità edilizie, continua ad adibire l'immobile ad uso CP_1 abitativo e non ha interesse ad ottenere la risoluzione del contratto oltre il risarcimento del danno, sicché non è raggiunta la prova che l'appellante incidentale avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse adempiuto ai dedotti obblighi ivi fatti valere (Cass., Sez. 3, sentenza n. 12627 del 12/05/2025);
- infine, è altresì infondato il terzo motivo di appello incidentale proposto da e relativo alla condanna alle spese CP_1 di lite e di CTU in favore del notaio L'appellante incidentale, assorbita la questione relativa alla condanna di CP_2 alle spese in conseguenza dell'accoglimento dell'appello incidentale sul capo che ne ha escluso la CP_2 responsabilità, si duole che tali spese non siano state compensate tra le parti. A ben vedere, il Giudice di primo grado ha correttamente applicato il principio della soccombenza ex art. 91 cpc, a fronte del rigetto della domanda proposta dall'attore nei confronti del notaio, non sussistendo i presupposti di cui all'art. 92, co. 2, c.p.c. per compensarle.
-al parziale accoglimento dell'appello proposto dalla ed al rigetto dell'appello incidentale, segue la condanna Parte_1 dell'appellato alla refusione integrale delle spese di lite in favore dell'appellato e di 1/3 delle spese CP_1 CP_1 in favore dell'appellante, mentre per i restanti 2/3 sono compensate tra le parti;

P.Q.M

Accoglie parzialmente l'appello, rigetta l'appello incidentale e condanna l'appellato alle spese, che liquida in CP_1 complessivi euro 9.000,00 oltre spese generali, Iva e cpa in favore dell'appellato condanna l'appellato CP_2 alla refusione di 1/3 delle spese di lite, che liquida in Euro 3.000,00 oltre spese generali, Iva e cpa, in favore CP_1 dell'appellante e compensa tra le parti i restanti 2/3. Parte_1
Roma, data del deposito Il presidente est. (dr. G. Casaburi)