REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI MESSINA
Sezione II civile
Composta dai magistrati:
dott.ssa Vincenza RANDAZZO Presidente
dott. Giuseppe MINUTOLI Consigliere
dott. Arturo OLIVERI Giudice ausiliario relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al R.G. n. 812 dell'anno 2021 posta in decisione con ordinanza del 27/06/2025 comunicata in pari data, vertente
TRA
, nato a [...] il [...] (C.F. ) Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato a Messina, in via dei Verdi n.55 (studio legale Materia), presso il recapito professionale dell'Avv. Giulio Lima che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
APPELLANTE
E
nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), nata ad [...] il [...] (C.F. C.F._2 Controparte_2
, , nata a [...] il [...] (C.F. C.F._3 CP_3
), , nata a [...] il [...] (C.F. C.F._4 CP_4
), nato a [...] il [...] C.F._5 Parte_2
(C.F. ), nato a [...] il [...] C.F._6 Parte_3
(C.F. , , nata a [...] il C.F._7 Parte_4
03/02/1961(C.F. ), , nato a [...] il C.F._8 Parte_5
15/09/1997, (C.F. ), nata a [...] il C.F._9 CP_5
23/11/1947 (C.F. ) in proprio e nella qualità di erede di C.F._10 Per_1
, , nato a [...] l'[...] (C.F. ,
[...] Parte_6 C.F._11 nata a [...] il [...] (C.F. Parte_7
, , nato a [...] l'[...] (C.F. C.F._12 Parte_8
, , nata a [...] il [...] (C.F. C.F._13 Parte_9
), , nata a [...] il [...] (C.F. C.F._14 Parte_10
), nato a [...] il [...] (C.F. C.F._15 Parte_11
, nato a [...] il [...] (C.F. C.F._16 Parte_12
), , nata a [...] il [...] C.F._17 Parte_13
(C.F. ), , nata a [...] il [...], (C.F. C.F._18 Parte_14
), nato a [...] il [...] C.F._19 Parte_15
(C.F. , tutti elettivamente domiciliati in LA (ME) alla Via C.F._20
Giorgio Rizzo n. 39 presso lo Studio Legale dell'Avv. Giorgio Leotti dal quale sono rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente agli Avv. Salvatore De
QU ed Avv. Nicola Nastasi, con studio in Messina alla Via S. Giovanni Bosco n.
23, giusta procura in atti
APPELLATI
nato a [...] il [...] (C.F. , e Controparte_6 C.F._21
nata a [...] il [...] (C.F. , Parte_16 C.F._22
, nata a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_7 C.F._23 costituita in giudizio in proprio e n.q. di erede di ed in persona del suo Persona_2 amministratore di sostegno nato a [...] il [...] Controparte_8
(C.F. ) giusta nomina contenuta in seno al Decreto del Tribunale C.F._24 di Barcellona Pozzo di Gotto n. cron. 3927/2023 del 09/06/2023, elettivamente domiciliati in via Garibaldi n. 114, Messina, (studio legale Militi) presso il recapito professionale dell'avv. Roberto Picciolo che li rappresenta e difende giusta procura in atti
APPELLATI
nato a [...] il [...] (C.F. ), CP_9 C.F._25
nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_10
, nato in [...] il C.F._26 Controparte_11
19/02/1965 (C.F. ), , nata a [...] C.F._27 Parte_17
l'11/09/1965 (C.F. , nato a [...] il C.F._28 Parte_18
pag. 2/18 19/06/1966 (C.F. ), nata a [...] l'[...] C.F._29 Parte_19
(C.F. ), nato a [...] il [...] (C.F. C.F._30 Parte_20
) quale avente causa di , nata C.F._31 Parte_3 Parte_21
ZA (CZ) l'11/07/1957 (C.F. ), quale avente causa di C.F._32
nata a [...] il [...] (C.F. Parte_3 Parte_22
), nella qualità di erede di , , C.F._33 Persona_1 Parte_23 nata a [...] il [...] (C.F. ), nella qualità di C.F._34 avente causa di , nato a [...] il Persona_3 Parte_24
05/09/1969 (C.F. ), avente causa di C.F._35 Controparte_12
, nato a [...] il [...] (C.F.
[...] Parte_25
), quale avente causa di C.F._36 Persona_2 Parte_26
, nata a [...] l'[...] (C.F. ), quale
[...] C.F._37 avente causa di , , nato a [...] il [...] (C.F. Persona_2 Parte_27
), nella qualità di avente causa di De QU C.F._38 [...]
, nato a [...] il [...] (C.F. Parte_28 Parte_29
), nella qualità di avente causa di C.F._39 Persona_4 CP_13
nata a [...] il [...] (C.F. ),
[...] C.F._40 Parte_30
, nata a [...] il [...], (C.F. ),
[...] C.F._41 [...]
nata a [...] il [...] (C.F. ), Pt_31 C.F._42 CP_14
nata a [...] il [...] (C.F. )
[...] C.F._43
APPELLATI - CONTUMACI
Avverso la sentenza n. 791/2020, pubblicata il 14/10/2020, dal Tribunale di Barcellona
Pozzo di Gotto nel procedimento R.G. 15313/2003.
OGGETTO: azione a tutela della proprietà.
Conclusioni rese in modalità cartolare: i procuratori delle parti chiedono la decisione della causa
Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 24/11/2003 conveniva in giudizio, innanzi al Parte_1
Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto la società e tutti i Controparte_12
pag. 3/18 proprietari delle singole villette costituenti il Condominio “Covo degli Dei” di LA, indicati nell'intestazione della presente sentenza.
L'attore esponeva di essere proprietario del terreno, sito in LA, via Baronia, ricadente nelle particelle n. 840 e n. 841 del foglio di mappa 2, acquistato a corpo e non a misura, dalla con atto del 14/02/2003 ai rogiti del Notaio Controparte_12
e che il suddetto terreno, insieme alla villetta di sua proprietà, Persona_5 contrassegnata con la sigla B1 nella planimetria in atti, in precedenza acquistata il
29/01/2003 da potere delle signore ed (a Persona_6 Persona_7 loro volta permutanti dell'intero comparto nei confronti della Controparte_12 in cui il Complesso “Covo degli Dei” era stato realizzato) fosse comunque estraneo al complesso condominiale, pur se ricadente all'interno del medesimo, stante che questa era stata la volontà contrattuale espressa dalle originarie suddette signore proprietarie;

l'attore deduceva quanto sopra in relazione al contenuto dell'atto di permuta ai rogiti del notaio del 27/11/1979 fra le originarie proprietarie e la Per_8 Controparte_15 società e dalla planimetria allegata alla dichiarazione di Controparte_12 vincolo a parcheggio del 16/03/1984 ai rogiti del notaio , con relativa Per_8 elencazione delle unità immobiliari costituenti il Complesso “Covo degli Dei”, cui il parcheggio è stato asservito. Il riferimento è in particolare al suddetto atto del
27/11/1979 nel quale le sigg.re hanno trasferito 13.500 mq di Per_6 Per_7 terreno di loro proprietà alla ricevendo in cambio, quale bene Controparte_12 futuro, quattro villette da costruire, di cui tre inserite in un'area di 4.000 mq espressamente ivi indicata come estranea al perimetro del futuro Condominio che la suddetta società avrebbe costruito sul terreno ad essa trasferito, ed una facente parte del costruendo complesso edilizio.
L'attore lamentava nei confronti della società immobiliare sua venditrice e costruttrice dell'intero plesso immobiliare, e nei confronti dei singoli condomini convenuti, la lesione del proprio diritto di proprietà: in particolare, deduceva l'impossibilità di procedere alla recinzione del proprio terreno part 840 e 841 a causa dell'avvenuto compimento, da parte del “Covo degli Dei”, di opere insistenti sul terreno CP_16 in questione, quali pavimentazione con mattonelle, posizionamento di siepi, aiuole e paletti per l'illuminazione esterna, nonché realizzazione di cancello condominiale con pag. 4/18 binario, che all'apertura si addentra nella sua proprietà attorea. L'attore, ancora, si doleva del fatto che alcuni condomini erano soliti utilizzare come parcheggio parte del suddetto terreno.
Concludeva, pertanto, chiedendo: 1) Ritenere e dichiarare che l'attore con atto del
14/02/03 ha acquistato la proprietà del terreno contraddistinto al foglio n. 2 partt. 840
e 841; 2) Ritenere e dichiarare che tale terreno non fa parte del Complesso “Covo degli
Dei”; 3) Ritenere e dichiarare che a carico del Complesso “Covo degli Dei” esiste, ex art. 1062 c.c., una servitù di passaggio anche con automezzi, attraverso il cancello
d'ingresso del detto complesso, per accedere alla proprietà dell'attore; 4) Ritenere e dichiarare che tutte quelle opere descritte in premessa sono state realizzate abusivamente dal Complesso “Covo degli Dei”; 5) Ritenere e dichiarare che la zona condominiale destinata a parcheggio è individuata nella planimetria allegata al detto vincolo;
6) Ritenere e dichiarare che il terreno acquistato dall'attore non fa parte di detto vincolo a parcheggio;
7) Di conseguenza condannare in solido i condomini convenuti a sgombrare tutte le opere abusivamente eseguite nelle porzioni di terreno di proprietà dell'attore; 8) Condannare in solido i condomini convenuti a non usare il terreno di proprietà dell'attore, abusivamente utilizzato come parte condominiale;
9)
Condannare in solido i condomini convenuti a consegnare all'attore la chiave del cancello d'ingresso del Complesso “Covo degli Dei”, su cui esiste una servitù di passaggio anche con mezzi motorizzati a favore dell'attore; 10) condannare i convenuti in solido al risarcimento dei danni morali e materiali che la Giustizia del
Tribunale adito vorrà quantificare in via equitativa;
11) In via istruttoria chiede che sia ammessa CTU al fine di verificare quanto lamentato, e prova per testi nel caso si ritenesse utile e conducente in corso di causa;
12) con vittoria di spese, compensi ed onorari di causa
Nell'instaurato giudizio R.G. 15313/2003 si costituivano ventidue condomini, chiedendo il rigetto delle domande attoree, e segnatamente i convenuti Per_1
, , ,
[...] Parte_2 Parte_6 Parte_3 CP_5
, , , Parte_16 Controparte_6 Parte_7 Parte_8 Parte_4
, e , Controparte_17 Parte_9 Parte_10 Persona_3 Controparte_18
, CP_19 Parte_11 CP_20 CP_21 CP_9
pag. 5/18 e i convenuti esponevano che il tratto di terreno Persona_4 Controparte_10 acquistato dall'attore, ricadente nelle particelle 840 e 841, fosse di fatto già delimitato da un muretto preesistente al rogito ed era esteso solo 280 mq, e che la restante parte di dette particelle catastali, la quale era rimasta nella disponibilità della società venditrice, era già stata ceduta come spazio comune al complesso immobiliare, e così, utilizzata continuamente, pacificamente ed indisturbatamente dai proprietari delle unità abitative.
Si costituiva in giudizio anche la eccependo preliminarmente Controparte_12 la nullità dell'atto in Notar del 14/02/2003, a causa della generica descrizione del Per_8 bene trasferito, non essendo ivi specificato il limite del tratto di terreno da escludersi dalla compravendita che la venditrice aveva già ceduto al condominio “Covo degli Dei”
e, che quindi, sussistendo contestazioni sull'effettiva demarcazione del confine, non fosse possibile procedere alla esatta individuazione del bene compravenduto, i cui dati e riferimenti contrattuali erano contraddittori.
Si costituivano in giudizio anche le condomine e Controparte_7 Persona_2 eccependo anch'esse la nullità dell'atto di citazione per mancata chiamata in causa del
Complesso “Covo degli Dei” e/o, comunque, per la mancanza di prova sulla integrità del contraddittorio, sostenendo anch'esse che il tratto di terreno facente parte delle particelle 840 e 841 del foglio mappale 2, già delimitato da muretti e siepi, fosse stato posseduto pacificamente da tutti i condomini ed utilizzato come area comune del condominio.
Con ordinanza depositata il 18/12/2006, il Giudice rigettava l'eccezione di nullità del contratto di compravendita, ammettendo prova per testi ed interrogatorio formale del legale rappresentante della società venditrice e dell'attore. Avverso detta ordinanza, la proponeva ricorso ex art. 177 c.p.c., chiedendo venisse accolta Controparte_12
l'eccezione di nullità dell'atto notarile per mancanza del requisito della determinatezza e/o determinabilità dell'oggetto della vendita e/o per mancanza di accordo sul bene da trasferire, in quanto il lotto di terreno oggetto del contratto di compravendita da Pt_1 distaccarsi da quello più grande rimasto di proprietà della società venditrice, non fosse stato identificato in contratto, né potesse esserlo per via di elementi privi di certezza ed oggettività, e comunque, che lo stesso contenzioso sorto tra le parti costituisse la prova pag. 6/18 della mancanza di accordo sul bene da trasferire: il ricorso veniva rigettato e il giudizio proseguiva nel suo corso.
L'attore proponeva ricorso ex art. 700 c.p.c. chiedendo che venisse ordinato a tutti i condomini il divieto di parcheggiare nell'area a ridosso del proprio fabbricato e che lui stesso venisse autorizzato alla recinzione dell'area circostante la sua proprietà onde consentirgli l'esecuzione dei lavori necessari alla ristrutturazione del proprio fabbricato;
il ricorso era rigettato con ordinanza del 21/11/2008.
La causa veniva istruita attraverso le produzioni documentali allegate ai fascicoli delle parti, oltreché con le prove orali e con CTU tecnica affidata all'Ing. Persona_9
Il procedimento era quindi posto in decisione ex 'art. 281 sexies c.p.c. e con sentenza del 14/10/2020 il tribunale ha così deciso:
”DICHIARA la contumacia di , , , CP_22 CP_23 Controparte_24
, , , CP_13 Controparte_25 Parte_30 Controparte_26 Pt_14
, ,
[...] Parte_15 CP_14 Parte_31 CP_27
, (nulla disponendo sulle spese nei confronti dei Controparte_28 Controparte_29 contumaci);
RIGETTA la domanda proposta da nei confronti delle parti convenute Parte_1 per le causali spiegate in parte motiva e, per l'effetto;
CONDANNA la parte attrice soccombente alla refusione delle spese del giudizio che si liquidano, in favore dei condomini costituiti col patrocinio dell'avv. Bassarelli
( Controparte_30 CP_5

[...] Controparte_31 Controparte_32 [...]
Controparte_33

[...] Controparte_34 Controparte_35
, della
[...] Controparte_36 [...]
, nonché di (per tali ultime Controparte_37 Controparte_7 due parti processuali, le procuratrici hanno reso la dichiarazione di cui all'art. 93
c.p.c. e quindi la liquidazione è in favore delle stesse, come in parte motiva) in complessivi euro 7.454,00 per ciascuna (di cui euro 1.620,00 per fase studio euro
1.147,00; per fase introduttiva euro 1.920; per fase istruttoria/trattazione; euro
2.767,00 per fase decisoria) per compensi professionali oltre rimborso generale al pag. 7/18 15%, IVA, CPA come per legge, - CONDANNA altresì la parte attrice soccombente alla refusione delle spese del giudizio sostenute da , e Controparte_6 Parte_16
che si liquidano in favore dei procuratori antistatari ai sensi Parte_3 dell'art. 93 c.p.c. nella complessiva somma pari ad euro 2.767,00 per compensi professionali dovuti (attesa la prestazione professionale resa solo a partire dalla comparsa di costituzione con nuovo procuratore depositata il 20.11.2017, in fase conclusiva e prima dell'udienza ex art. 281 sexies c.p.c.); -
PONE le spese di CTU liquidate come da separato decreto, definitivamente a carico dell'attore”.
Avverso la suddetta sentenza ha proposto impugnazione. Nell'instaurato Parte_1 giudizio in secondo grado, regolarizzata l'integrazione del contraddittorio verso tutti i soci della nel frattempo estinta e definitivamente cancellata, si CP_12 Controparte_12 sono costituiti , , Controparte_6 Parte_16 Controparte_7 CP_1
, , ,
[...] Controparte_2 CP_3 CP_4 Parte_2 [...]
, , , , Parte_3 Parte_4 Parte_5 CP_5 Parte_6
, , Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10 Pt_11
, , , e chiedendo il
[...] Parte_12 Parte_13 Parte_14 Parte_15 rigetto dell'appello; la , Controparte_12 CP_9
, , Controparte_10 Controparte_11 Parte_17 Parte_18 Pt_19
[...] Parte_20 Parte_21 Parte_22 Parte_23 [...]
, , Parte_24 Parte_25 Parte_26 Parte_27
, , e Parte_29 CP_13 Parte_30 Parte_31 CP_14 non si sono costituiti nel giudizio.
[...]
La causa era rimessa al collegio e veniva poi assegnata in decisione con ordinanza del
27/06/2025 con successivo deposito di scritti conclusionali.
Motivi della decisione
1) Preliminarmente va dichiarata la contumacia di , CP_9 Controparte_10
, Controparte_11 Parte_17 Parte_18 Parte_19 [...]
, , Pt_20 Parte_21 Parte_22 Parte_23 Parte_24
, , Parte_25 Parte_26 Parte_27 Parte_29
pag. 8/18 , e che, benchè CP_13 Parte_30 Parte_31 CP_14 regolarmente citati, non si sono costituiti nel giudizio.
Con il primo motivo di gravame l'appellante incentra il proprio appello su più punti della sentenza.
1) Innanzi tutto si duole che il primo giudice abbia affermato di essersi riferito, Pt_1 circa la menzione della superficie di mq. 280, al contenuto dell'atto di provenienza notarile del 14/02/2003 contenente le particelle 840 e 841, non considerando che, invece, l'atto da cui scaturisce la citata compravendita è rappresentato, prima ancora, dalla permuta del 27/11/1979, in virtù della quale le originarie proprietarie dell'intero comparto hanno ricevuto dalla quattro costruendi lotti, tra cui Controparte_12 il c.d. lotto B1 che poi sarebbe stato acquistato dal e del quale le particelle 840 e Pt_1
841 costituivano nella loro interezza le naturali pertinenze;
secondo l'appellante, quindi, laddove ai fini della corretta interpretazione del senso delle disposizioni della compravendita del 14/02/2003 si fosse tenuto conto dell'indicata permuta 27/11/1979, era da escludere qualsiasi possibilità di frazionamento ad opera della Controparte_12 delle dette particelle 840 e 841, sì da determinare il venire ad esistenza di una autonoma striscia di mq.280: ciò in quanto non si rinviene alcun atto da cui desumere tale volontà contrattuale, risultando quindi un errore l'indicazione catastale della particelle in favore della società. In sostanza, secondo l'appellante, con l'originaria permuta nelle quattro villette da trasferire alle originarie cedenti era ricompresa quale pertinenza anche l'area adiacente in questione, per come si evincerebbe anche dal tipo mappale di cambiamento di destinazione del 30/03/1984 ove le particelle risulterebbero pertinenza dell'immobile
B1 dove sorge la villetta poi trasferita al Conclude l'appellante sostenendo che Pt_1 le particelle 840 e 841, nate dall'originario frazionamento del terreno, sono state destinate di fatto come corte urbana all'immobile (poi) allo stesso modo di come Pt_1 le altre aree urbane lo sono state a pertinenza degli altri immobili realizzati.
2) L'appellante rileva inoltre l'erronea e/o parziale valutazione della relazione peritale, dalla quale si ricaverebbe una chiara incongruenza tra lo stato dei luoghi, la superficie ed i confini del terreno, rilevando peraltro che la nota di trascrizione dell'atto notarile riporta il passaggio di proprietà delle suddette particelle 840 (mq. 165) e 841 (mq. 275) senza indicarne la dimensione, così come non fa menzione di alcuna minore superficie pag. 9/18 di mq. 280. Secondo l'appellante tale circostanza, a dire del CTU, fa pensare che le particelle siano per intero oggetto di trasferimento, sebbene nello stesso atto si parla di un tratto di terreno della superficie complessiva di circa metri quadrati duecentottanta
(mq.280).
L'appellante solleva inoltre un dubbio per il fatto che è stata inserita l'ulteriore nota di istituzione della servitù per la presenza del vano contatori EL che diversamente si trova nel bene C, che è interno alla part. 841, ma esula dalla superfice di mq.280, e il motivo di ciò potrebbe essere proprio che l'oggetto della compravendita era rappresentato effettivamente dalle due particelle nella loro interezza. L'appellante, comunque, contesta le valutazioni finali del CTU, che sulla base dello stato dei luoghi, riferendosi al confine reale del cortile di pertinenza al fabbricato apparentemente realizzato nella stessa epoca dell'intero condominio ed identificato dal limite del suddetto bene, che presenta la medesima superficie di circa 280 mq indicata nella compravendita, ha poi ritenuto che tale spazio fosse stato presente al tempo di redazione dell'atto stesso e che ad esso si siano volute riferire le parti citandone lo stato di fatto.
3) Il ancora, si duole della omessa valutazione delle prove orali, con particolare Pt_1 riferimento alle dichiarazioni del notaio Dott. rogante l'atto di Persona_5 compravendita: quest'ultimo, infatti, ha dichiarato che la superficie indicata in atto come mq. 280 fosse solo approssimativa, ma che tuttavia, egli, avendo esattamente inteso che la volontà della venditrice fosse questa, aveva proceduto, proprio perché dalle visure catastali non risultavano le effettive misure delle due particelle nell'atto di acquisto, con la vendita a corpo e non a misura, non già per vincolarne il prezzo, come sostenuto in sentenza, ma per suffragare che l'intenzione fosse quella di vendere l'intero terreno contraddistinto dalle partt. 840 e 841.
Da ciò l'appellante assume l'erroneità della sentenza, posto che dalla suddetta istruttoria orale è emerso chiaramente che parte venditrice intendesse vendere tutto ed intero il terreno contrassegnato dalle particelle nn 840 e 841: pertanto, chiede riconoscersi in suo favore il diritto di proprietà sulle intere particelle, la declaratoria che le stesse non fanno parte del complesso condominiale e l'esclusione delle stesse dall'onere di vincolo a parcheggio dell'intero complesso.
pag. 10/18 4) L'appellante evidenzia, inoltre, la circostanza che all'interno del tratto di superficie oggetto di contestazione tra le parti fosse stato collocato un armadio con i contatori
EL di pertinenza dell'intero complesso, con conseguente servitù di passaggio in favore del per l'accesso ai suddetti contatori;
secondo l'appellante la CP_16 circostanza che la stessa abbia puntualizzato in contratto l'esistenza Controparte_12 della servitù, che – come accertato dal c.t.u. - grava sul fondo da egli reclamato, in favore del fondo dominante costituito dalla proprietà condominiale implica di conseguenza che il primo (costituito proprio dai residui mq.160 delle particelle 840 e
841) non appartiene al , ma è di qualcun altro, cioè il deducente: pertanto, CP_16 ha errato il tribunale nell'escludere che quella porzione di terreno non abbia costituito oggetto di trasferimento in favore al Pt_1
5) L'appellante deduce inoltre che l'errata individuazione nella gravata sentenza a proposito della porzione di terreno acquistata determina un contrasto insanabile con le norme di legge, precisamente con riferimento al vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio.
Il riferimento è all'art. 18 della legge 06/08/1967, n. 765, norma imperativa che sancisce il principio per cui l'atto di trasferimento di un immobile con destinazione abitativa
(quale è il lotto B1, dove è stata costruita la villetta dell'appellante) non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa, con la conseguenza che coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario costruttore-venditore, il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio. Ciò significa che la relazione tra costruzioni e spazio per parcheggio ad esse progettualmente annesso, ha connotazioni di necessità di indispensabile permanenza di rilievo pubblicistico e caratteristiche di realità e quindi il tratto di terreno oggetto di causa non poteva ab origine essere escluso dal lotto (poi) in quanto in tema di Pt_1 vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41 sexies della legge
17/08/1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della legge 06/08/1967 n.
765, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del pag. 11/18 fabbricato, così come richiesto dalla legge, è verificato dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia e l'eventuale rimozione del vincolo a parcheggio sulle aree individuate in sede di rilascio della concessione edilizia come condizione essenziale per lo stesso rilascio, può avvenire soltanto tramite una nuova concessione in variante, al fine di trasferirlo su altre zone riconosciute idonee.
Con il secondo motivo di impugnazione l'appellante chiede la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui, avendo considerato tutte le altre domande contenute in citazione, assorbite dalla decisione assunta sulla prima di esse, ha omesso di decidere sul chiesto riconoscimento, in favore dell'unità abitativa del ed a carico del Pt_1
del diverso diritto di servitù di passaggio anche con Parte_32 automezzi, che afferma essere stata disposta e creata dall'originario proprietario ex art.1062 cod.civ.; l'appellante evidenzia che la servitù in questione, in ragione dell'operata negazione in suo favore dell'appartenenza esclusiva delle particelle 840 e
841, si rendeva e si rende necessaria ed imprescindibile per garantire il pieno e corretto godimento dell'immobile, cui diversamente risulterebbe impedito materialmente l'accesso alla via pubblica.
Osserva la Corte che le superiori argomentazioni, seppure poste distintamente, vanno esaminate congiuntamente, risultando determinanti i passaggi che hanno contraddistinto storicamente la vicenda e gli atti di trasferimento via via susseguitisi.
Con l'atto di permuta del 27/11/1979 le sigg.re hanno ceduto alla Controparte_15
il loro terreno di 13.500 mq in LA località Misericordia – CP_12 Controparte_12
Paradiso al Promontorio, confinante a nord con strada interpoderale, ad est con strada provinciale Capo LA, a sud con strada comunale Misericordia e ad ovest con stradella privata, in catasto rustico all'art. 6696, foglio 2, particelle 38, 205, all'art. 320 foglio 2 part. 37; quanto sopra al fine di consentire alla cessionaria società la costruzione di quindici unità abitative costituite da villette a due elevazioni fuori terra facenti parte di due distinti condomini, rispettivamente di dodici vilette (condominio A)
e di tre villette (condominio B). A titolo di corrispettivo per il trasferimento, la società si
è impegnata alla realizzazione di un gruppo di tre villette ed accessori “da realizzarsi nella parte dell'area insistente sui primi cinquanta metri dio fronte stradale a partire da nord (condominio B) della superficie di metri quadrati 4000 (mq 4000) circa ed una pag. 12/18 villetta ed accessori (la seconda sul fronte strada a partire da sud) appartenente al condominio A ubicata nella restante parte sud dell'area”.
Nel medesimo atto il Dott. quale legale rappresentante della società “si obbliga Pt_33
a distaccare la parte nord dell'area oggetto della permuta della consistenza di circa metri quadrati quattromila (mq 4000) da destinarsi, con tutte le relative costruzioni;
il tutto costituente il condominio B a parziale esecuzione della permuta alle contraenti signore (da perfezionarsi con la consegna della quarta villetta del condominio Per_6
A di cui alla premessa) prima della consegna delle villette oggetto della permuta e comunque prima della stipula di atti pubblici di compravendita a terzi. Tale clausola dovrà essere inserita nei contratti di compravendita a terzi delle altre villette in modo che sia ben specificato che il terreno di mq. 4000 circa, oltre le relative costruzioni non fanno parte del condominio A”.
A giudizio della Corte, si evince chiaramente dal testo della compravendita che tre delle quattro villette (di cui una sarà poi trasferta al erano da realizzare all'interno di Pt_1 un'area di 4000 mq non facente parte del Condominio A, oggi Covo degli dei.
Sul punto soccorre la CTU resa nel giudizio di prime cure dall'Ing. Persona_9 che ha accertato che a seguito del frazionamento Tipo mappale 72082 del 03/09/1981 relativo all'intera area, i contraenti si sono riferiti all'area oggi partt 691 e 603 che lui stesso ha misurato avere una superficie complessiva di mq. 3920 e quindi pressoché corrispondente agli originari mq 4000, non risultando ivi ricompresa anche l'ulteriore area antistante individuata catastalmente con le particelle 840 e 841 oggetto di causa.
Conseguenza di ciò è che le particelle 840 e 841 non facevano e non fanno parte dei complessivi originari 4000 mq e quindi non sono rimaste nella disponibilità delle cedenti ma hanno fatto parte della porzione di terreno diventata di Persona_10 proprietà della . Controparte_12
Tali conclusioni, a giudizio della Corte, sono pienamente condivisibili, perché frutto di attenta analisi dei dati acquisiti, motivate in maniera completa, esaustiva, tanto da potersi ritenere che la valutazione e le determinazioni del consulente siano corrispondenti alle reali condizioni di quanto oggetto di perizia.
Per tale ragione la società costruttrice ha legittimamente potuto intestare a sé le suddette particele 840 e 841 ed ha potuto farle diventare oggetto di atto di trasferimento, così pag. 13/18 come effettivamente fatto con la vendita del 14/02/2003 al atto resosi a quel Pt_1 punto necessario in quanto la villetta del contrariamente alle altre unità Pt_1 immobiliari, risultava sprovvista di corte antistante.
Acclarati tali passaggi storici, deve a questo punto valutarsi se con il suddetto atto del
14/02/20203 la ha trasferito al l'intera superficie di Controparte_12 Pt_1 entrambe la particelle pari a 440 mq (di cui 165 mq la 840 e 275 mq la 841) o solo una limitata porzione di esse pari a 280 mq, e cioè la minore superficie indicata nell'atto di cui sopra.
L'atto di compravendita in questione indica i numeri catastali 840 e 841 delle due particelle, senza alcuna specifica sulla loro superficie, e in esso così è riportato: “Art 1)
La società “ ” come sopra rappresentata, vene e Controparte_12 trasferisce al signor che accetta ed acquista, un tratto di terreno Parte_1 in LA Via Baronia, della superficie complessiva di circa metri quadrati duecentottanta (mq 20) avente le caratteristiche di cui al certificato di destinazione urbanistica infra allegato. Confinante con fabbricato di proprietà della parte acquirente da più lati, con restante terreno di proprietà della sicula immobiliare, con
Via Baronia e con terreno di proprietà . Al C.U. del Comune di LA, in ditta CP_5 esatta, al foglio 2, particelle 840 e 841, Via Capo LA, P.T, area urbana senza redditi. Art 2) La vendita viene fatta ed accettata con tutte le accessioni e le pertinenze,
i diritti e le servitù che dipendono dallo stato dei luoghi e da titoli validi, nello stato di fatto e di diritto in cui il medesimo trovasi ben noto alla parte acquirente;
a copro e non
a misura. Si precisa in particolare che sul tratto del detto terreno che prospetta sulla via Baronia, insiste l'armadio porta contatori EL dell'intero complesso. Di conseguenza, il tratto di terreno oggi compravenduto risulta gravato della relativa servitù per l'accesso al detto vano contatori, servitù da esercitarsi, come per legge, nella zona in cui reca meno pregiudizio ai terreno compravenduto”.
Sul punto, ascoltato all'udienza del 13/05/2009, il Notaio rogante Dott. Persona_5 ha affermato che “Posso precisare che al momento della redazione dell'atto, dalle visure catastali non risultava la superficie delle due particelle. Nel contesto dell'atto è stata dichiarata una superficie approssimativa dichiarata dal venditore ma in effetti la vendita è stata fatta a corpo e nona misura così come risulta dall'atto”. pag. 14/18 Così come dedotto dall'appellante, anche il Notaio rogante ha confermato la circostanza che l'acquisto del terreno è avvenuto “a corpo” e non a misura, per come ulteriormente confermato anche dal teste , ingegnere incaricato dalle sigg.re Testimone_1 per curare gli atti di vendita: questi ha dichiarato, infatti, che per la Persona_10 vendita in questione il prezzo è stato concordato “a corpo”.
Osserva la Corte che, premessa la differenza sostanziale tra vendita a corpo (regolata dall'art. 1358 c.c. e nella quale il prezzo è determinato per il bene nella sua interezza a prescindere dalla sua misura) e “vendita a misura” (o a metro quadro: art. 1357 c.c.), va ricordato che (Cass ordinanza 27834 del 22/09/2022 e ordinanza 14592 del 26/05/2021)
“Nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Ne consegue in tal caso che, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono l'ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l'interpretazione dell'effettivo intento negoziale delle parti”
Può quindi affermarsi che nella compravendita in questione, espressamente indicata “a corpo” e non a misura, l'intento delle parti, indipendentemente dalla indicazione numerica della superficie fosse quella di trasferire per intero le due particelle 840 e 841
e quindi nella loro interezza per complessivi mq 440 (di cui 165 mq la 840 e 275 mq la
841), non rilevando per l'individuazione del bene quella che era la superficie indicata.
Una ulteriore importante precisazione sul punto va fatta in relazione alla presenza sui luoghi dell'armadio dei contatori EL del con relativa servitù di CP_16 passaggio, circostanza non poco determinante.
Nell'atto di compravendita è infatti indicata e precisata la presenza di tale armadio contatori “sul tratto del detto terreno” con la conseguenza che il “il tratto di terreno oggi compravenduto risulta gravato della relativa servitù per l'accesso al detto vano contatori”. pag. 15/18 Nella sua relazione il CTU afferma che il vano contatori EL si trova all'interno della particella 841 ma esula dalla porzione dei 280 mq attualmente nel possesso del e Pt_1 non oggetto di contestazione. La domanda che sorge spontanea all'appellante, ma che al
CTU, è perché mai era necessario indicare la presenza dell'armadio se lo stesso si trovava all'interno di un'area che non era oggetto di quel trasferimento? Ovvero, ancora, se il ha comprato solo 280 mq non comprendenti i contatori e non già Pt_1 tutti i 440 mq, per quale ragione la ha voluto specificare la Controparte_12 presenza dell'armadio e della servitù in una zona che non era oggetto di compravendita?
La risposta sta evidentemente nel fatto che con l'atto di compravendita la
[...] non ha inteso trasferire una ridotta porzione di soli 280 mq ma ha Controparte_12 trasferito per intero tutti i 440 mq delle due particelle, ivi compresa anche la porzione comprendente l'armadio contatori, ubicato non già entro i 280 mq ma nella restante porzione delle particelle e quindi pur sempre all'interno dell'area ceduta che, ovviamente, non poteva che essere l'interezza delle particelle 840 e 841.
A ciò si aggiunga l'ulteriore considerazione dell'appellante, prima ricordata: l'avere, infatti, la stessa puntualizzato nel contratto l'esistenza della Controparte_12 servitù di passaggio a favore della proprietà condominiale (fondo dominante) e a carico di altra proprietà in cui il vano contatori risultava collocato, significa inequivocabilmente dire che quest'altro fondo è servente rispetto al primo e di diversa proprietà, per il principio nemini res sua servit.
La complessiva valutazione di tutti i superiori profili determina che l'appello è fondato e che, in riforma della sentenza appellata, va accolta la domanda di , Controparte_38 potendosi affermare che quest'ultimo con l'atto di compravendita del 14/02/2003 ha acquistato l'intera superficie di entrambe le particelle 840 e 841. Di conseguenza va affermato che il suddetto terreno non fa parte del Complesso condominiale Covo degli dei e che lo stesso è da escludere dall'area di vincolo a parcheggio di cui all'atto Notaio
rep. 2627 racc. 824 del 16/03/1984. Persona_5
Va inoltre di conseguenza accolta la domanda di di condanna degli Controparte_38 appellati condomini a sgombrare la suddetta area da ogni opera ivi realizzata e di rilascio in favore dell'appellante del pieno ed incondizionato possesso dell'area entro il termine di giorni trenta dalla pubblicazione ella presente sentenza. pag. 16/18 Il riconoscimento dell'intera superficie delle particelle 840 e 841 determina l'assorbimento della seconda domanda di impugnazione con la quale l'appellante chiedeva il riconoscimento in suo favore del diritto di servitù di passaggio sulla porzione inizialmente non riconosciuta, non avendo il suo immobile altra possibilità di accesso alla pubblica via;
tale accesso è oggi garantito all'appellante dalla possibilità di utilizzo quale proprietario delle intere due particelle di sui sopra.
L'impugnata sentenza va pertanto riformata.
Spese e compensi del presente grado di giudizio, liquidati come da dispositivo sulla scorta del D.M. Ministero della Giustizia n.55 del 10/03/2014 e dello scaglione per cause del valore dichiarato seguono la soccombenza, non avendo l'appellante proposto alcuna richiesta di rifusione delle spese del primo grado che ha dichiarato essere state già transatte.


P. Q. M.


La Corte di Appello di Messina, Sezione II civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 791/2020, pubblicata il Parte_1
14/10/2020, dal Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto nel procedimento R.G.
15313/2003, così provvede:
1) Dichiara la contumacia di , , CP_9 Controparte_10 Controparte_11
Parte_17 Parte_18 Parte_19 Parte_20 Parte_21
, Parte_22 Parte_23 Parte_24 Parte_25 [...]
, , , Parte_26 Parte_27 Parte_29 CP_13 Parte_30
e ;
[...] Parte_31 CP_14
2) Accoglie l'appello e per l'effetto in riforma dell'impugnata sentenza dichiara che in forza dell'atto di compravendita del 14/02/2003 rogato dal Notaio Controparte_38
da LA rep. 45111 racc 12510 ha acquistato il diritto di piena Persona_5 proprietà sulle particelle 840 e 841 del foglio 2 del catasto urbano del Comune del
LA per l'intera superficie ed estensione delle stesse per complessivi mq 440 e dichiara che l'area ricompresa nelle suddette particelle 840 e 841 non fa parte del
; Parte_34
3) Dichiara che la suddetta area comprendente le particelle 840 e 841 del foglio 2 del catasto urbano del Comune del LA per l'intera superficie ed estensione delle stesse pag. 17/18 è da escludere dall'area di vincolo a parcheggio di cui all'atto Notaio Persona_5 rep. 2627 racc. 824 del 16/03/1984;
4) Condanna gli appellati condomini a sgombrare la suddetta area da ogni opera ivi realizzata nonché a rilasciare in favore dell'appellante il pieno ed incondizionato possesso dell'area entro il termine di giorni trenta dalla pubblicazione della presente sentenza;

5) Condanna gli appellati condomini in solido fra essi al rimborso in favore dell'appellante di spese e compensi del presente grado di giudizio che liquida in complessivi Euro 810,00 per spese ed Euro 4.000,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A..
Messina, camera di consiglio del 31/10/2025
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
Dott. Arturo Oliveri Dott.ssa Vincenza Randazzo
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