REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente

SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 7641 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 26/03/2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
Avvocato [OL] [LM] (c.f. [...]) e avvocato Elisa Cacciato Insilla
(c.f. [...]) per AT AL ED AL (c.f.
[...]) elettivamente domiciliati anche al proprio indirizzo telematico- PARTE APPELLANTE -
E
PI AL TE LT (c.f. 97898210584) in persona del legale rappresentante pro tempore;
elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Valentina Bartoletti (c.f. [...]), che la rappresenta e difende per procura in atti – PARTE APPELLATA-

OGGETTO: appello di avvocato [OL] [LM] e avvocato Elisa Cacciato Insilla per
TW ID AM LY nei confronti di IT EA TA TD avverso la sentenza n. 15870/2021, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma, in data 08.10.2021, a definizione del giudizio recante n° R.G. 17742/2021 promosso da IT EA TA
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TD nei confronti di TW ID AM LY -risoluzione per morosità di contratto di locazione immobile ad uso commerciale- inadempimento del conduttore- pagamento somme
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La IT EA TA TD con atto di intimazione di sfratto per morosità, notificato il
13.11.2020, conviene in giudizio TW ID AM LY per la convalida dello sfratto per morosità, con emissione, in caso di opposizione dell'intimato, dell'ordinanza di rilascio e la pronuncia, nel merito, della risoluzione del contratto, per inadempimento del conduttore, in ragione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 8 del contratto di locazione, con condanna, del conduttore, al pagamento dei canoni maturati e non corrisposti, sino alla data del rilascio.
L'intimante, a sostegno delle rassegnate conclusioni, allega:
- Di aver locato ad uso commerciale ad TW ID AM LY, per lo svolgimento esclusivo di attività di pizzeria / rosticceria, l'immobile in Roma,
Via Giustiniano Imperatore 40, per contratto in data 01.04.2019, registrato il
05.04.2019, pattuendo il pagamento di un canone annuale complessivo di euro
42.000,00, da corrispondere entro il giorno cinque di ogni mese e non oltre cinque giorni di tolleranza, a mezzo di dodici rate mensili, ciascuna pari a euro
3.500,00.
- Il conduttore ha omesso il versamento dei canoni relativi ai mesi di aprile e maggio 2020 per la residua somma complessiva di euro 3.510,00; al mese di settembre 2020, per la residua somma di euro 3.000,00; al mese di novembre
2020, per la residua somma di euro 3.500,00 oltre al versamento degli oneri condominiali per euro 2.413,00, per una morosità complessiva pari a euro
12.413,00.
Si costituisce in giudizio l'intimato; si oppone alla convalida dello sfratto;
allega di aver sempre corrisposto il canone, fatta eccezione che per il periodo interessato da lockdown, per le difficoltà di esercizio dell'attività economica al cui fine è stato concesso in locazione l'immobile. In via riconvenzionale, chiede accertarsi il proprio diritto alla riduzione temporanea del canone, in misura pari al 50%, per i mesi di chiusura obbligata dell'attività, e pari al 30%, per i mesi successivi. Aggiunge di aver corrisposto, successivamente alla notificazione dell'atto di intimazione, la somma complessiva di euro 3.550,00, per cui la morosità intimata deve intendersi ridotta ad euro 8.873,00 e r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2

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chiede, in via riconvenzionale, la ripetizione della somma di euro 5.100,00, avendo corrisposto un deposito cauzionale di € 15.600,00 superiore alle tre mensilità previste dall'art. 11 della L. 392/1978.
Il 12.03.2021 viene emessa ordinanza di rilascio dell'immobile locato;
fissato l'inizio dell'esecuzione, al 01.07.2021 e viene disposta la trasformazione del rito, ai sensi dell'art. 426 c.p.c., con assegnazione dei termini per l'integrazione degli atti.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< accoglie per quanto di ragione le domande svolte da PI AL TE
LT ai danni di AL ED AL AT e, per l'effetto: dichiara risolto, per inadempimento grave del convenuto, il contratto di locazione inerente all'immobile sito in Roma, alla Via Giustiniano Imperatore, 40, censita N.C.E.U. di Roma al Foglio 841 particella 370, sub 6, z.c. 4, categoria catastale C/1, classe 7, consistenza mq 46, R.C.
Euro 2.285,42; conferma per l'effetto l'ordinanza emessa, ex art. 665 c.p.c., all'esito dell'udienza di convalida e condanna a rilasciare, in favore della parte attrice,
l'immobile sopra indicato libero da persone e cose alla data del 1 luglio 2021;
condanna il convenuto al pagamento, in favore della società attrice, della somma di €
35.423,00 a titolo di residuo della somma indicata in intimazione per canoni ed oneri condominiali maturati alla data dell'intimazione, nonché dei canoni locativi relativi ai mesi da dicembre 2020 a settembre 2021 (totali 10 mensilità di € 3.500,00 ciascuna), oltre interessi legali sulla sorte delle singole mensilità dalle rispettive scadenze al saldo;
condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di €
3.500,00 per ogni mensilità trascorsa dal mese di ottobre 2021 sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile, ex art.1591 c.c.), oltre interessi legali sulla sorte delle singole mensilità dalle rispettive scadenze al saldo;
condanna PI AL
TE LT a pagare a AL ED AL AT la somma di € 5.100,00, oltre interessi legali decorrenti dall'11 dicembre 2020 all'effettivo soddisfo;
compensa in misura pari ad un terzo le spese legali e, per l'effetto, condanna AL ED
AL AT a rifondere alla controparte l'eccedenza, in misura pari ad € 2.500,00, di cui € 200,00 per esborsi ed € 2.300,00 per compensi legali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge>>.
Di seguito, le ragioni della decisione.
- In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3

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ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
- La locatrice ha assolto agli oneri di prova che le spettavano producendo in giudizio il contratto di locazione, a termini del quale il conduttore si impegnava al pagamento del corrispettivo mensile di euro 3.500,00, oltre oneri accessori.
- Dagli atti, emerge il pagamento complessivo di euro 10.000,00, eseguito in data
04.03.2021 (sostitutivo dei precedenti versamenti effettuati sul c/c estero della società, poi divenuto non operativo) e l'ulteriore pagamento di euro 2.000,00 (di cui si è dato atto nei verbali di udienza); nulla è stato corrisposto per i mesi successivi, a partire da quello di dicembre 2020 a tutt'oggi.
- Dimostrati il titolo e scadenza dell'obbligazione dedotta, ancora parzialmente inadempiuta, seppur limitatamente ad euro 423,00, nonché la persistenza del conduttore nella morosità per i canoni successivi alla notifica della citazione, è
provata la gravità dell'inadempimento, trattandosi di locazione commerciale e per il chiaro disposto della clausola risolutiva espressa contenuta in contratto.
- La domanda di riduzione del canone di locazione ricondotta alle conseguenze della pandemia e dei provvedimenti governativi in materia di chiusura totale o parziale delle attività commerciali non è fondata: tale possibilità non è prevista da alcuna norma dell'ordinamento positivo e non può ricondursi all'obbligo di delle parti di comportarsi secondo buona fede;
l'accordo è apprezzabile, ma non può essere preteso e il giudice non ha alcun potere di riduzione del canone di affitto;
gli interventi governativi in materia locatizia si sono limitati a concedere agevolazioni fiscali in favore di imprese, la cui attività è stata sospesa a seguito delle misure restrittive “anti coronavirus”.
- La domanda riconvenzionale di ripetizione di quanto versato in eccedenza a titolo di deposito cauzionale, in violazione del disposto dell'art. 11 della Legge
392/1978, è fondata: a fronte di un canone locatizio convenuto stabilito in euro
3.500,00, il deposito non avrebbe potuto superare la misura di euro 10.500,00; il limite non è derogabile;
la clausola che disponga in difformità è nulla;
a fronte del pagamento del maggior importo di euro 15.600,00 corrisposto, la locatrice deve restituire la maggior somma di euro 5.100,00 incassata.
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- Per la reciproca parziale soccombenza, le spese compensate in misura di un terzo.
Con l'atto di appello sono rassegnate le seguenti conclusioni.
<< In Via Preliminare e Cautelare: Alla luce della sussistenza del fumus per i motivi
sopra richiamati, e del periculum in mora determinato dalla imminente perdita dell'attività con ricaduta occupazionale sul personale, disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva della Sentenza di Primo grado concedendo all'Appellante termine per sanare le morosità sì come rideterminate. Nel merito: (…): - accertare, ritenere e dichiarare la sussistenza dei fatti narrati in premessa;
- accertare ritenere e dichiarare il diritto del conduttore alla riduzione dei canoni di locazione relativi al periodo marzo 2020 – maggio 2021.- accertare ritenere l'insussistenza di morosità colposa e /o dolosa a carico del conduttore e per l'effetto accertata l'insussistenza dei presupposti per la risoluzione contrattuale rideterminando la somma dovuta sulla base di quanto dedotto e quanto effettivamente versato. Con ogni consequenziale pronuncia in ordine alle spese di lite ed oneri di giudizio debitamente maggiorati di IVA e CPA
come per legge>>.
Con comparsa del 09.04.2022 si costituisce l'appellata; resiste alle censure e rassegna le seguenti conclusioni: << (…) rigettare la richiesta sospensione dell'efficacia esecutiva
e dell'esecuzione della sentenza impugnata per le ragioni sopra dedotte NON sussistendo gravi e fondati motivi NON sussistendo il periculum né i presupposti di legge, rigettare ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione nel merito richiesta, e voler confermare la sentenza impugnata. 2) Si contestano i pagamenti prodotti che non siano stati versati sul conto del Sig. FA CA unico titolato ad incassarli>>.
Con l'atto di appello sono proposti tre motivi di appello.
1) Rubricato: “Limitazione d'uso del bene locato diritto alla riduzione del canone di locazione”. Vi si censura la decisione nella parte in cui che rigetta la domanda di riduzione del canone. Vi si richiamano le disposizioni emergenziali in materia di limitazione di attività ritenute non essenziali;
la L. 77/ 2020 (di conversione del cosiddetto Decreto Rilancio), di cui è chiesta l'applicazione analogica ai rapporti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati allo svolgimento delle attività commerciali sospese nel periodo di pandemia.
2) Rubricato: “Diritto alla riduzione del canone ed assenza di morosità”. Vi si censura la decisione nella parte in cui rigetta la domanda di riduzione dei canoni, invocandosi un principio generale consistente in un “obbligo di rinegoziazione”
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dei contratti “ogni qualvolta una sopravvenienza rovesci il terreno fattuale e
l'assetto giuridico-economico su cui è eretta la pattuizione negoziale,” in virtù del quale la parte danneggiata deve avere la possibilità di rinegoziare il contenuto delle prestazioni.
3) Rubricato: “Errata determinazione delle morosità”: Vi si censura l'accertamento della morosità che residua in misura inferiore, in ragione dei pagamenti complessivamente eseguiti.
La società locatrice appellata, tra le difese svolte, sostiene la “nullità” della procura alle liti “sottoscritta dall'appellante”, in quanto riferita ad un giudizio nei confronti di un soggetto estraneo alla presente controversia, con la conseguenza che tale procura non conferisce, ai difensori, il potere di rappresentare, in questa sede, il conduttore: tale difesa è idonea a definire il giudizio e assorbe la valutazione delle diverse censure e difese.
La procura versata in atti alla data di iscrizione a ruolo del ricorso in appello è inesistente per un duplice ordine di ragioni.
- La procura è riportata su un foglio bianco, separato dal ricorso introduttivo, che nella parte della intestazione, richiama poteri di rappresentanza e difesa dell'avvocato [OL] [LM] e dell'avvocato Elisa Cacciato Insilla come conferiti:” in virtù di mandato apposto a margine del presente atto”.
Tale procura, per ciò solo, è inesistente: in tema di procura alle liti, infatti, il
“margine” cui la stessa può essere apposta richiede, per essere considerato tale, di essere affiancato ad uno scritto (cfr. Ordinanza n. 33274 del 10/11/2021); nel concreto, a margine del ricorso introduttivo del giudizio di appello, non vi è alcuna procura;
l'unica procura versata in atti è quella riportata a margine di un foglio bianco.
- Nella procura si legge:” io sottoscritto TW ID AM LY delego l'Avv.
[OL] [LM] e l'Avv. Elisa Cacciato Insilla, sia congiuntamente, sia disgiuntamente, a rappresentarmi, assistermi e difendermi nel presente giudizio nei confronti dell'INPS, in ogni Stato e grado anche di esecuzione e opposizione alla stessa, conferendo ogni più ampio potere di legge, ed espressamente la facoltà di sottoscrivere il presente atto, proporre impugnazioni, anche in via incidentale, notificare anche via pec, rinunciare agli atti e alle domande di giudizio, farsi sostituire rappresentare, resistere alle impugnazioni avverse,
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 nominare sostituti processuali, proporre eccezioni di ogni tipo, istanze cautelari, transigere la lite, compromessa di rato e valido (…)”.
Tale procura non è riferibile al presente giudizio.
L'art. 182, comma 2, c.p.c., nella formulazione introdotta dall'art. 46, comma 2, della l. n. 69 del 2009 e applicabile, ratione temporis, alla fattispecie, non consente di "sanare" l'inesistenza o la mancanza in atti della procura alla lite
L'art. 182, comma 2, c.p.c., nella formulazione anteriore alla c.d. riforma
Cartabia, non consente di "sanare" l'inesistenza o la mancanza in atti della procura alla lite giacché in tale testo espressamente si fa riferimento ad "un vizio che determina la nullità della procura", a differenza di quanto accade nel testo come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022, ove si è espressamente esteso il fenomeno giuridico della sanatoria anche alla fattispecie di inesistenza (cfr. Sez.
U Sentenza n. 37434 del 21/12/2022; Cass. sez. 3 Sentenza n. 28251 del 09/10/2023 )
L'appello dunque è inammissibile.
Spese del grado.
Regolamentazione delle spese.
In materia di disciplina delle spese processuali, nel caso di azione o di impugnazione promossa dal difensore senza effettivo conferimento della procura da parte del soggetto nel cui nome egli dichiari di agire nel giudizio o nella fase di giudizio di che trattasi (come nel caso di inesistenza della procura ad litem o falsa o rilasciata da soggetto diverso da quello dichiaratamente rappresentato o per processi o fasi di processo diverse da quello per il quale l'atto è speso),
l'attività del difensore non riverbera alcun effetto sulla parte e resta attività
processuale di cui il legale assume esclusivamente la responsabilità e, conseguentemente, è ammissibile la sua condanna a pagare le spese del giudizio;
diversamente, invece, nel caso di invalidità o sopravvenuta inefficacia della procura ad litem, non è ammissibile la condanna del difensore alle spese del giudizio, in quanto l'attività processuale è provvisoriamente efficace e la procura, benché sia nulla o invalida, è tuttavia idonea a determinare l'instaurazione di un rapporto processuale con la parte rappresentata, che assume la veste di potenziale destinataria delle situazioni derivanti dal processo (cfr.
Cass. Ordinanza n. 29209 del 12/11/2024)
Liquidazione delle spese.
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Si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: euro
35.000,00; compensi minimi in ragione dell'unica semplicità della questione che ha definito la controversia;
inclusa la fase di trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata).
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'avvocato [OL] [LM] e dell'avvocato Elisa Cacciato
Insilla, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto avverso la sentenza n. 15870/2021, resa dal Tribunale Ordinario di Roma, in data 08.10.2021, a definizione del giudizio recante n° R.G. 17742/2021 promosso da IT EA TA
TD nei confronti di TW ID AM LY, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Dichiara inammissibile l'appello.
- Condanna l'avv. [OL] [LM] e l'avv. Elisa Cacciato Insilla, in solido a rifondere, all'appellata, le spese del grado che liquida, in euro 4.996,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge e distrae.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 26.03.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

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