REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI GENOVA
Sezione Seconda Civile
R.G. 576/2023
La Corte di Appello di Genova, Sezione Seconda Civile, in persona dei magistrati:
Dott. Marcello Bruno Presidente rel.
Dott. Valeria Albino Consigliere
Dott. Lorenzo Pietro Fabris Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado avverso la sentenza n. 1144/2023 del Tribunale di Genova
(R.G. 8729/2018), pubblicata il 15/05/2023 tra
(C.F. ) e C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) assistite e difese dall'avv. Enrico Vignola come da mandato C.F._2
in atti appellanti
e
(C.F. ) in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore, assistito e difeso dall'avv. Fabio Broglia come da mandato in atti appellati
*
CONCLUSIONI DELLE PARTI per le parti appellanti:
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, in accoglimento dei motivi di appello dedotti nell'atto di citazione in appello del 13.6.2023, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, previa ogni declaratoria meglio vista, in annullamento e/o in integrale riforma della sentenza n. 1144/2023, emessa dal Tribunale di Genova, Sezione Terza Civile, in persona del G.U. dott.ssa Francesca Ziccardi, a definizione del giudizio di primo grado recante R.G. n. 8729/2018, pubblicata il 15.5.2023 (repert. n. 1282/2023 del
15.5.2023), ex adverso notificata il 16.5.2023, così giudicare:
Nel merito, in via principale:
- dichiarare la nullità, o, in subordine, annullare per le ragioni di cui in atti, la delibera di approvazione del bilancio consuntivo 2017/2018 assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 2 del relativo ordine del giorno, nella parte in cui raggruppa come “spese generali” le spese per “assicurazioni”, “stasatura fogna”, “A.P.E.”,
“postali”, “varie”, “spese c/c”, “imposta di bollo” e “sinistro del 04/10/16 – pagamento franchigia a e, conseguentemente, dichiarare la nullità, Controparte_2
o, in subordine, annullare la delibera di approvazione del riparto del bilancio consuntivo 2017/2018 nella parte in cui suddivide tali spese attraverso la tabella “A” allegata al regolamento di condominio;

- dichiarare la nullità, o, in subordine, annullare, per le ragioni di cui in atti, la delibera di approvazione del bilancio preventivo 2018/2019 assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 6 del relativo ordine del giorno, nella parte in cui raggruppa come “spese generali” le spese per “assicurazioni”, “stasatura fogna”,
“A.P.E.”, “postali”, “varie imprevisti” e “fondo spese”, e, conseguentemente, dichiarare la nullità, o, in subordine, annullare, la delibera di approvazione del riparto del bilancio preventivo 2018/2019 nella parte in cui suddivide tali spese attraverso la tabella “A” allegata al regolamento di condominio;

- dichiarare nulla, o, in subordine, annullare, per le ragioni di cui in atti, la delibera assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 10 del relativo ordine del giorno;

- dichiarare inammissibile, o comunque rigettare in quanto infondata in fatto e in diritto, per le ragioni di cui in atti, la domanda riconvenzionale proposta dal
in sede di comparsa di costituzione e Controparte_3
risposta.
In via subordinata: - dichiarare la nullità, o, in subordine, annullare per le ragioni di cui in atti, la delibera di approvazione del bilancio consuntivo 2017/2018 assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 2 del relativo ordine del giorno, nella parte che verrà ritenuta dall'Ill.mo Giudice non conforme al dettato del regolamento condominiale di natura contrattuale, e, conseguentemente, dichiarare la nullità, o, in subordine, annullare la delibera di approvazione del riparto del bilancio consuntivo 2017/2018 nella porzione che verrà ritenuta dall'Ill.mo Giudice non conforme al dettato del regolamento condominiale;

- dichiarare la nullità, o, in subordine, annullare, per le ragioni di cui in atti, la delibera di approvazione del bilancio preventivo 2018/2019 assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 6 del relativo ordine del giorno, nella parte che verrà ritenuta dall'Ill.mo Giudice non conforme al dettato del regolamento condominiale di natura contrattuale, e, conseguentemente, dichiarare la nullità, o, in subordine, annullare, la delibera di approvazione del riparto del bilancio preventivo 2018/2019 nella porzione che verrà ritenuta dall'Ill.mo Giudice non conforme al dettato del regolamento condominiale;

- dichiarare nulla, o, in subordine, annullare, per le ragioni di cui in atti, la delibera assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 10 del relativo ordine del giorno;

- dichiarare inammissibile, o comunque rigettare in quanto infondata in fatto e in diritto, per le ragioni di cui in atti, la domanda riconvenzionale proposta dal
in sede di comparsa di costituzione e Controparte_3
risposta.
Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio e della precedente fase di mediazione, nonché con condanna dell'appellato a restituire alle appellanti
l'importo di euro 4.424,05 da queste ultime corrisposto a titolo di spese legali liquidate in primo grado, oltre al rimborso dell'imposta di registro relativa alla sentenza di primo grado per l'ammontare di euro 200,00 e alle successive occorrende”.
* per la parte appellata: “Respinta ogni contraria eccezione, deduzione e istanza.
- Rigettare l'appello proposto da e contro il Parte_1 Parte_2
perché infondato in fatto e in diritto e Controparte_1
confermare in ogni suo capo la sentenza del Tribunale di Genova – terza sez. civile n.
1282/2023 del 15/5/2023.
- Con vittoria di spese e competenze per il doppio grado di giudizio”.
*
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato le Sig.re ed Parte_2 Pt_1
convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Genova il
[...] [...]
esponendo che: Controparte_4
- esse erano proprietarie di tre fondi e due appartamenti nel Condominio;

- il suddetto Condominio era retto da un regolamento di natura contrattuale con allegate
5 tabelle millesimali: la tabella “A” rappresentante il valore della proprietà, la tabella
“B” dedicata alla suddivisione delle “spese generali di amministrazione”, la tabella “C” per il riparto delle “spese per pulizia e luce scale”, la tabella “D” per la suddivisione delle “spese ascensore” e l'ultima, la tabella “E”, dedicata al riparto delle spese del
“riscaldamento”;
- in data 11/06/2018 si teneva l'assemblea ordinaria del cui le attrici CP_3
partecipavano a mezzo di delegato, in cui erano approvati il rendiconto consuntivo e riparto per l'esercizio 1/5/2017 - 30/4/2018 (punto 2 dell'o.d.g) ed il bilancio preventivo e il relativo riparto per l'esercizio 1/5/2018 -30/4/2019 (punto 6 dell'o.d.g); inoltre, nella medesima assemblea era deliberato di incaricare l'amministratore di richiedere la verifica dell'ottenimento dell'agibilità per i locali posti al piano terra dello stabile (di proprietà delle attrici, destinati ad uso non abitativo);
- nel bilancio consuntivo 2017/2018 ed in quello preventivo 2018/2019 le spese di gestione dell'immobile erano raggruppate in due voci: “spese generali” e “spese generali di amministrazione”;
- nel bilancio consuntivo erano state considerate “spese generali” le spese di “assicurazione”, “stasatura fogna”, “APE”, “postali”, “varie”, “spese di c/c”,
“imposta di bollo” e “sinistro del 4/10/16-pagamento franchigia a CP_2
, per un totale di € 4247,04;
[...]
- nel bilancio preventivo erano state considerate “spese generali” le spese di
“assicurazione”, “stagnatura fogna”, “APE”, “postali”, “varie imprevisti” e “fondo spese”, per un totale di € 8127,00;
- tali spese erano state suddivise mediante la tabella “A”, cioè secondo la tabella che rappresentava i millesimi di proprietà all'interno del condominio;

- il consuntivo ed il riparto erano errati alla luce del regolamento condominiale, poiché il criterio di suddivisione delle spese tra i condomini non doveva corrispondere alle quote di proprietà (tabella “A”), dovendo le spese in questione essere suddivise mediante la tabella “B” in quanto andavano tutte considerate spese generali di amministrazione;

- il Condominio aveva errato nel considerare “spese generali di amministrazione” solo le spese inerenti al compenso dell'amministratore, infatti – anche alla luce dell'art. 11 del citato regolamento – il concetto di amministrazione era da intendersi come sinonimo di gestione del condominio, e non del mero operato dell'amministratore;
- tutte le voci contestate dalle attrici avrebbero dovuto quindi essere suddivise secondo la “tabella B”;
- nella medesima assemblea, al punto n. 10 dell'o.d.g., era deliberato l'incarico all'amministratore di verifica dell'ottenimento dell'agibilità dei fondi posti al piano terra (civv. 10-12-16 di ) di proprietà e CP_3 Parte_2 Pt_1
- tale incarico esulava dalle competenze del Condominio quale ente di gestione delle parti comuni, trattandosi in tal caso di parti dell'edificio di proprietà esclusiva.
Per tali ragioni concludevano per la declaratoria di nullità – o, in subordine, di annullamento – della delibera condominiale assunta in data 11/06/2018 ai punti dell'ordine del giorno nn. 2, 6 e 10.
Si costituiva il convenuto contestando la Controparte_4 CP_3
domanda attorea, in particolare esponendo che: - la domanda era improcedibile per non avere le attrici preventivamente attivato il tentativo di conciliazione avanti l'Associazione Provinciale dei Proprietari dei
Fabbricati di Chiavari previsto dall' art. 20 del regolamento condominiale;

- l'amministrazione condominiale, sin dal 1991, aveva sempre proposto ai condomini schemi di riparto spese consuntive/preventive strutturati sulle seguenti voci:
“spese generali” con riparto modulato secondo le percentuali di cui alla tabella A del regolamento condominiale;

“scale” con riparto modulato secondo le percentuali di cui alla tabella C del regolamento condominiale;

“ascensore” con riparto modulato secondo le percentuali di cui alla tabella D del regolamento condominiale;

“riscaldamento” con riparto modulato secondo le percentuali di cui alla tabella E del regolamento condominiale;

- le attrici si erano sempre mostrate acquiescenti a tale suddivisine sino al 2017 compreso;

- fino ad allora le attrici non solo non avevano mai avanzato eccezioni e/o riserve sui criteri di calcolo ma addirittura avevano accettato delle modifiche ai millesimi di proprietà resesi necessari da alcune trasformazioni riguardanti un'unità immobiliare del caseggiato (assemblea 04/06/2014 – punto 7), e si erano accollate – in un primo tempo – parte delle spese, seppure in misura estremamente minima, per pulizia, illuminazione e manutenzione dell'atrio, da loro usato per la effettuare letture e controlli sui contatori di loro pertinenza (dei fondi civv. 10-12-16), riconoscendo che ciò dovesse avvenire attraverso la voce “spese generali” imputata a ciascun condomino sulla base dei millesimi di cui alla tabella A del regolamento di condominio a far data dal consuntivo 2016/2017;
- in seguito, le attrici avevano chiesto ed ottenuto la revoca della delibera anzidetta, dichiarandosi estranee alla proprietà dell'atrio del caseggiato, lasciando però invariate le determinazioni concernenti l'uso della tabella “A” come criterio di ripartizione delle spese generali (a prescindere dalle questioni riguardanti l'uso dell'atrio condominiale); - inoltre, la voce “spese generali” era da sempre stata usata per il riparto delle voci di spesa non specificamente tabellate nelle altre;

- rispetto al punto 10 dell'o.d.g. della delibera impugnata (verifica dell'agibilità dei locali al piano terra delle attrici) il ne sosteneva la legittimità; CP_3
- con riferimento all'agibilità dei fondi ai civici 10-12-16 di di proprietà CP_3
delle attrici, la sola si era impegnata all'assemblea del 05/06/2016 a CP_5
consegnare all'amministrazione condominiale la relativa attestazione;

- il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune di relativamente CP_3
ai fondi menzionati era subordinato alla condizione che le attrici fornissero ai conduttori dei locali le chiavi del portone dello stabile per potervisi riparare in caso di esondazioni, creando unilateralmente un onere o un peso di natura reale a carico del
Condominio;
- per tale ragione, il aveva interesse all'accertamento negativo di CP_3
qualsivoglia peso o servitù sull'atrio a favore delle attrici, le quali avevano reso dichiarazioni non veritiere al solo fine di ottenere l'agibilità.
Per tali ragioni il concludeva per la reiezione delle avversarie domande, e CP_3
in via riconvenzionale per l'accertamento negativo di servitù a carico delle aree comuni dello stesso in favore dei fondi delle attrici, oltre al risarcimento del danno per illegittimo utilizzo.
Le attrici eccepivano il difetto di legittimazione dell'amministratore a stare in giudizio perché la delibera adottata per conferirgli il relativo potere non era stata assunta con il quorum necessario.
Il Tribunale, istruita la causa a mezzo di prove orali e documentali, tratteneva la causa in decisione e definiva la vertenza con la sentenza gravata, così statuendo:
“Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica ogni diversa e contraria istanza, eccezione e domanda respinta cosi decide:
-rigetta le domande attoree;

-in accoglimento della riconvenzionale della convenuta dichiara che l'atrio e le scale del sono liberi da qualsiasi CP_3 CP_3 CP_1 servitù, onere, peso o altro diritto di natura reale dichiarato e/o vantato dalle attrici in favore dei fondi di Via Marsala civici 10 – 12 – 16 in conseguenza e/o come specificato nelle prescrizioni contenute nel “permesso di costruire in sanatoria” rilasciato dal Comune di in data 12/12/2007 prot. 2004/47668 – pratica CP_3
C003/42, di conseguenza condanna le stesse a non più esercitare e/o far esercitare tali diritti;

-condanna le attrici a rifondere al Condominio le spese giudiziali che liquida in euro 3032,00 oltre IVA, CPA e spese generali”.
In via preliminare, era respinta l'eccezione attorea di carenza di legittimazione a stare in giudizio da parte dell'amministratore poiché il vizio dedotto era astrattamente di annullabilità e sanato dalla mancata impugnazione nei termini.
Il Tribunale motivava la decisione concernente i punti 2 e 6 dell'o.d.g. della delibera impugnata mediante il richiamo al canone di ermeneutica contrattuale del comportamento delle parti, con particolare riferimento al comportamento successivo alla pattuizione.
Sul punto 10 del medesimo o.d.g., il Tribunale riteneva di attinenza condominiale la questione relativa all'agibilità dei fondi, dato che il relativo permesso era stato concesso previa imposizione unilaterale delle attrici-istanti di un peso sulle parti comuni del Condominio.
La delibera era, quindi, dichiarata legittima.
Era accolta la domanda riconvenzionale di accertamento negativo della servitù, ma non quella di risarcimento del danno da illegittima occupazione, in quanto non provata.
Avverso tale sentenza proponevano appello ed Parte_2 Parte_1
Con il primo motivo di appello eccepivano che, non avendo l'amministratore firmatario del mandato all'avvocato il potere specifico di formulare domanda riconvenzionale in nome del Condominio, tale domanda avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile.
Ad avviso delle appellanti il Tribunale aveva confuso nella motivazione la procura rilasciata dall'amministratore al difensore, con i poteri conferiti dall'assemblea all'amministratore, tra i quali non vi era il potere di formulare domanda riconvenzionale.
Con il secondo motivo di appello, subordinato al primo, contestavano nel merito l'accoglimento della domanda riconvenzionale.
Le appellanti sostenevano di avere pieno diritto di usare le parti comuni dell'edificio in quanto proprietarie di fondi parte del medesimo. In tal senso, la presenza nell'atrio del dei contatori delle utenze afferenti ai medesimi locali era elemento che CP_3
attestava tale tesi. Osservavano che l'utilizzo dell'atrio e delle scale riferibile ai tre locali fondi non era contrario ai principi dell'art. 1102 c.c., dato lo scarso numero di avventori di detti locali, e l'eccezionalità dell'ipotesi di fuga in caso di esondazione, che avrebbe appunto legittimato detto uso.
Con il terzo motivo di appello contestavano la circostanza che il potesse CP_3
a mezzo di deliberazione assembleare incaricare l'amministratore di verificare l'ottenimento dell'agibilità dei fondi in questione. Affermavano che le questioni afferenti all'agibilità dei fondi di proprietà esclusiva erano questioni di diritto amministrativo estranee alla sfera gestoria condominiale.
Con il quarto motivo di appello denunziavano l'erroneità della decisione in punto ripartizione delle spese condominiali.
Contestavano la ripartizione delle voci di spesa nei bilanci consuntivo 2017/2018 e preventivo 2018/2019, sostenendo che raggruppandole come “Spese generali”
(categoria estranea al regolamento di condominio), tali voci di spesa erano state erroneamente ripartite tra i condomini con la “Tabella A: Quote millesimali di proprietà”, in violazione del regolamento contrattuale che ne prevede la suddivisione tramite la “Tabella B: Spese generali di amministrazione”.
Aggiungevano che tale suddivisione era anche illogica.
Infatti, alcune voci di spesa (come, ad esempio, quelle di “A.P.E.”, “postali”, “varie”,
“spese c/c”, “imposta di bollo”) non erano state incluse tra quelle analoghe che il
Condominio aveva ricompreso nella categoria delle “Spese generali di amministrazione” (“compenso amministratore”, “spese telefoniche”, “gestione c/c” e
“copie xerox”) e aveva ripartito tramite la “Tabella B”.
Infine, contestavano la validità del criterio di ermeneutica contrattuale della valutazione del comportamento successivo alla pattuizione con riferimento al regolamento condominiale, non trattandosi di materie meramente organizzative, bensì di ripartizione di spese e, quindi, incidenti sulla proprietà dei beni.
Con il quinto motivo di appello contestavano la condanna alla rifusione delle spese di lite, chiedendo la riforma sul punto in esito alla chiesta riforma nel merito della decisione.
In subordine, chiedevano la compensazione delle spese stesse, attesa la parziale soccombenza del rispetto alla domanda riconvenzionale di condanna al CP_3
risarcimento del danno, mai accolta dal Tribunale.
In ogni caso, chiedevano la rettifica degli importi liquidati in sentenza a titolo di spese di lite per onorari, avendo il primo giudice ritenuto la somma indicata in nota spese di
€ 3.032,00 non comprensiva delle spese generali, applicandole erroneamente sulla somma anzidetta che – in realtà – già le comprendeva.
Chiedevano la restituzione di quanto pagato a tale titolo.
Si costituiva l'appellato chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma CP_3
della gravata sentenza.
La Corte accoglieva l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata.
La causa veniva, quindi, rimessa al Collegio per la decisione sulle conclusioni sopra trascritte e all'udienza del 14/1/2025 veniva trattenuta in decisione.
-----
Il primo motivo di appello, concernente l'inammissibilità della domanda riconvenzionale per carenza di mandato in capo all' amministratore, non è fondato.
Infatti, con delibera del 21/2/2019 vi è stata l'espressa ratifica da parte dell'assemblea del condominio dell'operato dell'amministratore in ordine all'incarico all'avv. Broglia anche relativamente alla proposizione della domanda riconvenzionale in questione, ratifica che sana quindi ogni eventuale difetto di legittimazione per carenza di mandato
(cfr. Cass., S.U., n. 18331 del 2010).
Il secondo motivo di appello è invece fondato e deve essere accolto.
Al riguardo si osserva che le signore e sono proprietarie di tre fondi Parte_2 Pt_1
e due appartamenti siti nel condominio di in ai sensi dell'art. CP_3 CP_3
1117 c.c., l'androne e le scale del Condominio costituiscono parti comuni dell'edificio e svolgono una funzione comune a beneficio di tutte le unità immobiliari, ivi comprese quelle poste nei fondi dell'edificio.
Anche il regolamento condominiale contrattuale dello stabile in oggetto (doc. 2 del fascicolo di primo grado delle appellanti), ribadisce ciò all'art. 2.
Tra l'altro l'androne è sede dei contatori delle utenze anche dei fondi, sicchè devono potervi accedere non solo i proprietari, ma anche i conduttori degli immobili siti nel condominio, ivi compresi quelli dei fondi (cfr. deposizione del teste Tes_1
).
[...]
Viene in considerazione allora l'art. 1102 c.c. che consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Né può dirsi che l'uso dell'androne e delle scale condominiali da parte delle signore e e dei loro inquilini dei fondi possa andare oltre il normale utilizzo Parte_2 Pt_1
della cosa comune stabilito dall'art. 1102 c.c.
Nel caso di specie, infatti, si tratta di un laboratorio artigianale di vetreria e di due locali sfitti, di talchè appare poco verosimile che in essi possa trovarsi un rilevante numero di persone tale da poter costituire intralcio per gli altri condomini, tanto più che si tratterebbe di un uso del tutto eccezionale che potrebbe persino non verificarsi mai, come del resto fino ad oggi non si è verificato.
In ogni caso, l'accesso ipotetico degli inquilini dei fondi e dei loro eventuali avventori non sarebbe idoneo ad alterare la destinazione dell'androne e delle scale e non impedirebbe agli altri condomini di farne pari utilizzo. Il primo giudice ha poi errato nel ritenere che l'uso in questione dell'androne e delle scale costituisca un vincolo di carattere reale a carico dei beni condominiali, inquadrabile nell'ambito di applicazione dell'art. 949 c.c.
Il diritto che le appellanti intendono far valere è infatti riconducibile, come si è detto, all'art. 1102 c.c.: la domanda riconvenzionale del condominio (negatoria servitutis) non poteva quindi essere accolta.
La sentenza va pertanto riformata sul punto.
Il terzo motivo di appello è parimenti fondato.
Con la delibera impugnata l'assemblea condominiale ha, tra l'altro, dato mandato all'amministratore “di richiedere la verifica dell'ottenimento dell'agibilità” dei fondi di proprietà delle signore e Parte_2 Pt_1
Il Tribunale ha respinto la domanda perchè “l'agibilità dei locali delle sigg.re
[...]
citata nell'ordine del giorno dell'assemblea [sarebbe] di stretta attinenza Parte_3
condominiale risultando dagli atti che la collegata sanatoria [sarebbe] stata ottenuta accettando e autodichiarando, senza il benchè minimo consenso da parte del
Condominio, l'imposizione di un peso a carico dell'atrio e delle scale comuni che va ben oltre il semplice utilizzo di queste parti da parte dei singoli proprietari e/o dei loro inquilini ma che lo rende possibile, seppure in caso di alluvione, da parte di una pletora indefinita di soggetti” (così nella seconda comparsa conclusionale)”.
Ora, tale uso delle parti comuni deve ritenersi lecito, come si è detto sopra.
La circostanza dell'ottenimento dell'agibilità dei fondi è, poi, questione esclusivamente privata e non condominiale, perché riguarda soltanto il regime amministrativo di tali locali, sicché non può essere oggetto di delibera assembleare.
Infatti, ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'assemblea ha poteri che riguardano solo la gestione delle parti comuni dell'edificio e non, quindi, poteri in relazione alla gestione delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Tanto più che non vi è collegamento tra l'agibilità dei locali e la possibilità per i conduttori degli stessi ed i loro clienti di transitare nell'androne condominiale. Il terzo motivo di appello va quindi accolto e anche in ordine ad esso la sentenza impugnata va riformata.
Con il quarto motivo le appellanti ritengono errati il riparto delle spese per
"assicurazioni", "stasatura fogna", "A.P.E.", "postali", "varie", "spese c/c", "imposta di bollo" e "sinistro del 04/10/16 - pagamento franchigia a facenti parte Controparte_2
del “consuntivo e riparto spese es. 1/5/2017-30/4/2018” (punto 2 dell' O.d.G.) e il riparto delle spese per "assicurazioni", "stasatura fogna", "A.P.E.", "postali", "varie imprevisti" e "fondo spese" facenti parte del “preventivo e riparto spese es. 1/5/2018 –
30/4/2019” (punto 6 dell' O.d.G.).
Ora, l'art. 5 del regolamento del condominio di prevede che “Tutti i CP_3
condomini debbono concorrere alle spese per conservare e mantenere in condizioni decorose le cose ed i servizi in comune in proporzione ai coefficienti espressi nella tabella allegata, salvo quanto è stabilito in appresso”.
Tale articolo 5 afferma quindi che tutti i condomini concorrono alle spese in base ai millesimi di proprietà, salvo quanto previsto dagli articoli che seguono.
Questi riguardano le spese inerenti i termosifoni (art. 6 del regolamento di condominio), l'ascensore e le scale (art. 7 del regolamento).
Vi sono poi cinque tabelle allegate al regolamento di condominio, contraddistinte dalle lettere A,B,C,D,E che concernono il riparto delle spese secondo i millesimi di proprietà (tabella A), delle spese generali di amministrazione secondo le percentuali di cui alla tabella B, di quelle relative alle scale secondo le percentuali di cui alla tabella
C, di quelle inerenti l'ascensore secondo le percentuali di cui alla tabella D, e infine di quelle per il riscaldamento secondo le percentuali di cui alla tabella E.
L'art. 5 del regolamento prevede quindi che tutte le spese diverse da quelle delle scale, del riscaldamento e dell'ascensore vadano suddivise in base ai millesimi di proprietà, secondo la tabella A.
Secondo le appellanti, invece, le spese in questione andrebbero suddivise mediante la tabella B in quanto spese generali di amministrazione. Infatti, gli artt. 8 e seguenti del regolamento si riferirebbero all'amministrazione intesa non come mero operato dell'amministratore ma come gestione del condominio.
Pertanto, la tabella A (riproduttiva del valore delle proprietà) dovrebbe essere utilizzata solo in via residuale e nel caso in cui le spese abbiano un “impatto diretto sulle proprietà”, mentre la tabella B servirebbe a ripartire tutte le uscite aventi “un carattere di amministrazione generale dell'immobile”.
Osserva la Corte che gli artt. 8 e seguenti del regolamento si limitano a individuare i compiti dell'amministratore e i diritti e i doveri che spettano ai condomini, ma non anche i criteri di riparto delle spese.
Del resto, seguendo la tesi delle appellanti, rientrerebbero nella tabella B le spese di assicurazione, il cui premio è calcolato sul valore dell'intero edificio di cui le sigg.re sono comproprietarie pro-quota in base ai millesimi generali, sicchè Parte_4
appare piuttosto applicabile la tabella A.
E' vero peraltro che nel regolamento del condominio di manca una norma CP_3
che in modo chiaro indichi quali sono le spese da suddividere in base alla tabella B.
Nessuna clausola del regolamento condominiale specifica infatti cosa si debba intendere per “spese generali” e per “spese generali di amministrazione” e che differenza vi sia tra le suddette tipologie di spese.
Esaminando analiticamente le singole voci di spesa contestate dalle appellanti, si evince però che esse vorrebbero far considerare come “spese di amministrazione” spese che si riferiscono alla gestione generale, quali sono quelle di “assicurazione”, che vanno sostenute invece in proporzione ai millesimi di proprietà; di “stasatura fogna” (i fondi delle attrici sono collegati alla fogna del condominio ed è quindi ragionevole che sostengano i costi in proporzione ai millesimi di proprietà), del “sinistro del 04/10/16
- pagamento franchigia a , per cui vale lo stesso ragionamento appena Controparte_2
svolto relativamente alla voce “assicurazione”, "varie imprevisti" e il "fondo spese"
(trattasi di spese che appaiono riferibili alla gestione globale del fabbricato sicchè sembra ragionevole che siano ripartite in base ai millesimi di proprietà). Da quanto precede discende che nella voce “spese di amministrazione”, possono ricomprendersi le spese per il compenso dell'amministrazione, le spese bancarie, le spese per l'assemblea, quelle di cancelleria e per gli adempimenti fiscali, quelle di iscrizione all'A.P.E., quelle cioè strettamente inerenti l'attività amministrativa e burocratica dell'amministratore del condominio.
Si aggiunga che il appellato ha prodotto i verbali e i bilanci dal 2001 fino CP_3
all'annualità oggetto di doglianza, da cui risulta che le sigg.re e non Pt_1 Parte_2
avevano mai avanzato riserve sui criteri di imputazione delle spese in questione, già in passato seguiti, e ciò può valere ai fini dell'interpretazione del regolamento, di natura contrattuale, tenuto conto del comportamento complessivo dei contraenti che appunto hanno inteso che tali tipologie di spese andassero ripartite in base ai millesimi di proprietà, quindi secondo la tabella A allegata al regolamento di condominio.
Da tali documenti si evince infatti che il riparto spese consuntive/preventive è stato costantemente elaborato come segue: spese generali ripartite secondo le percentuali di cui alla tabella A del regolamento condominiale;
scale secondo le percentuali di cui alla tabella C;
ascensore in base alla tabella D;
riscaldamento in base alla tabella E.
Alla luce di ciò risulta che i condomini hanno interpretato l'art. 5 del regolamento nel senso di far ricadere le spese diverse da quelle inerenti scale, ascensore, riscaldamento e strettamente amministrative nella tabella A, che è quella che detta il criterio generale di suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà.
La voce spese generali, costantemente utilizzata nei consuntivi/rendiconti del convenuto, approvati negli anni anche dalle appellanti, ha quindi sempre CP_3
raggruppato in un'unica voce tutte le spese non tabellate autonomamente, anche in considerazione del fatto che i contenuti della tipologia “spese di amministrazione”, a differenza di quanto previsto per termosifone (art.

6 - tabella E) e luce e scale (art.

7 - tabelle C-D, ) non risulta definita nei suoi contenuti dal regolamento condominiale.
Ne discende che la delibera impugnata per quanto riguarda i punti 2) e 6) è valida, salvo per quanto riguarda le spese strettamente inerenti l'amministrazione. Queste, infatti, andavano ripartite secondo la Tabella B, come di fatto avvenuto per spese sostanzialmente analoghe.
Si tratta delle spese postali, di tenuta conto corrente, di imposta di bollo, e relative all'A.P.E.
Limitatamente a tali spese, quindi, la delibera di approvazione e riparto del bilancio consuntivo 2017/2018 assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 2 del relativo ordine del giorno, nella parte in cui raggruppa come “spese generali” le spese
“postali”, “spese c/c”, “imposta di bollo” va annullata nella parte in cui suddivide tali spese attraverso la tabella “A” allegata al regolamento di condominio.
Analogamente, va annullata la delibera di approvazione e riparto del bilancio preventivo 2018/2019 assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 6 del relativo ordine del giorno, nella parte in cui raggruppa come “spese generali” tali spese e nella parte in cui le suddivide attraverso la tabella “A” allegata al regolamento di condominio.
Le appellanti chiedono la condanna dell'appellato a restituire l'importo di euro
4.424,05 dalle appellanti corrisposto a titolo di spese legali liquidate in primo grado, oltre al rimborso dell'imposta di registro relativa alla sentenza di primo grado per l'ammontare di euro 200,00.
Al riguardo producono la ricevuta di pagamento delle spese per euro 4.424,05: nonché quella di pagamento dell'imposta di registro per euro 200: per tali somme va dunque riconosciuto il rimborso.
In considerazione dell'esito complessivo della causa, sussistono giusti motivi per dichiarare compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio nella misura di un terzo, ponendosi i residui due terzi a carico dell'appellato Controparte_4
[...]
Esse sono liquidate come in dispositivo, per l'intero, secondo quanto stabilito dagli artt. 4 e ss. d.m. 10.3.2014, n. 55 e dalle tabelle allegate al medesimo d.m., assunto come scaglione di valore indeterminabile di complessità bassa ed esclusa per il grado di appello la fase istruttoria, non celebrata.

P.Q.M.

LA CORTE DI APPELLO
Definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accoglie l'appello proposto da e ed in riforma Parte_2 Parte_1
della impugnata sentenza n. 1144 del 15/5/2023 del Tribunale di Genova annulla la delibera assunta dall'assemblea del in in Parte_5 CP_3
data 11 giugno 2018 al punto 10 del relativo ordine del giorno;
annulla la delibera di approvazione del bilancio consuntivo 2017/2018 assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 2 del relativo ordine del giorno, nella parte in cui raggruppa come spese generali le “spese postali”, “spese c/c”, “imposta di bollo”
“A.P.E.” e, conseguentemente, annulla la delibera di approvazione del riparto del bilancio consuntivo 2017/2018 nella parte in cui suddivide tali spese attraverso la tabella “A” allegata al regolamento di condominio;
annulla la delibera di approvazione del bilancio preventivo 2018/2019 assunta dall'assemblea dell'11 giugno 2018 al punto 6 del relativo ordine del giorno, nella parte in cui raggruppa come spese generali le “spese postali” e “A.P.E.” e, conseguentemente, annulla la delibera di approvazione del riparto del bilancio preventivo 2018/2019 nella parte in cui suddivide tali spese attraverso la tabella “A” allegata al regolamento di condominio;
rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal in Controparte_3
CP_3
conferma le ulteriori statuizioni sul merito della sentenza gravata;
dichiara compensato un terzo delle spese di entrambi i gradi del giudizio;
condanna il in alla rifusione, in favore delle Controparte_4 CP_3
appellanti, dei restanti due terzi delle spese stesse che liquida, per l'intero, in euro
7.616,00 per compensi quanto al primo grado, ed in euro 6.946,00 per compensi quanto al presente grado, oltre, per ambedue i gradi, spese generali e accessori di legge;
condanna il a restituire alle appellanti la Controparte_4
somma di euro 4.624,05, oltre interessi legali dalla domanda al saldo. Genova, 21.1.2025
Il Presidente estensore
Dott. Marcello Bruno