REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dai Signori Magistrati
Dott. Enrico Schiavon Presidente
Dott. Martina Gasparini Consigliere Dott. Francesco Marchio Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 928 del Ruolo Generale dell'anno 2024.
T R A
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Dario Meneguzzo, con domicilio eletto presso lo studio in Malo (VI), Via Gorizia n. 18.
PARTE APPELLANTE E
(c.f. ), (c.f. CP_1 C.F._2 Controparte_2
) e (c.f. ), quali C.F._3 CP_3 C.F._4 eredi di , rappresentati e difesi dall'avv. Giuseppe Renzo Villanova, Persona_1 con domicilio eletto presso lo studio in Bassano Del Grappa (VI), Via Roma n. 51.
PARTE APPELLATA
E
, , , CP_4 CP_5 CP_6 CP_7
, ,
[...] Controparte_8 CP_9 [...]
, , contumaci. CP_10 CP_11 CP_12
PARTE APPELLATA
Oggetto della causa: appello avverso la sentenza n. 893 del Tribunale di Vicenza pubblicata in data 19/4/2024.
Causa decisa nella camera di consiglio del 3/4/2025.
CONCLUSIONI
Per la parte appellante
Nel merito
1) Sia riformata la sentenza appellata del Tribunale di Vicenza, n. 893/2024, pubblicata in data 19.04.2024, RG 7551/2019, Repert. n. 1014/2024 del 19.04.2024 notificata in data 23.04.2024 nella causa n. 7551/2019 R.G e per l'effetto siano comunque rigettate le domande formulate dalla parte , e CP_1 Controparte_2 CP_3 perché infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi di cui in atti;

2) conseguentemente, sia dichiarato: a) che i fabbricati siti in Marostica (VI), Corso
Mazzini e insistenti sui terreni catastalmente indicati al Catasto Terreni, Foglio 8, in Comune di Marostica, mappali 267-139-133, costituiscono un unico condominio;
b) che la deliberazione assembleare del 14.10.2019 oggetto di causa è pienamente valida, legittima ed efficace;

3) in accoglimento della domanda n. 3 sub a, siano anche accertate le parti comuni condominiali, individuandole quantomeno nei muri esterni, nella copertura, nel viottolo di accesso, nelle scale e nel muro divisorio interno tra i mappali 267 e 139/133 e in ogni altra parte che risultasse in corso di causa, provvedendo alla loro individuazione catastale e disponendo le eventuali variazione catastali che si rendessero necessarie, con conseguente ordine al Conservatore e ad ogni altro necessiti di apportare le necessarie modifiche;

4) con vittoria di spese e competenze di causa, di entrambi i gradi di giudizio, compreso il rimborso delle spese generali al 15%
In via istruttoria a) Si chiede che venga disposta una nuova CTU finalizzata a descrivere lo stato esistente nell'immobile di Marostica di cui è causa, ricostruendone anche le variazioni nel tempo con riferimento alla titolarità delle singole proprietà esclusive anche sulla base della documentazione prodotta, individuando le parti comuni dell'edificio, apportando le necessarie modificazioni anche catastali e disponendo tutto quanto occorra alla gestione del condominio.
b) Da ultimo, qualora le circostanze di seguito indicate siano ritenute rilevanti ai fini di causa, essendo in parte le medesime comunque documentate anche per tabulas, si chiede sia ammessa la prova per testimoni

Per la parte appellata
Rifiutato il contraddittorio su ogni nuova domanda,
1) rigettarsi l'appello ed ogni domanda così come proposta dall'appellante perché infondati in fatto e in diritto e confermarsi integralmente l'impugnata sentenza;

2) spese di lite rifuse, con applicazione anche dell'ultimo comma dell'art. 96 c.p.c. a carico dell'appellante. In via istruttoria: a) ci si oppone alla richiesta di ammissione di nuova CTU, perché del tutto infondata e pretestuosa;
così come formulata la richiesta, si darebbe ingresso, se accolta, ad una
CTU meramente esplorativa e, quindi, inammissibile;
b) ci si oppone all'ammissione delle prove per testi ex adverso dedotte, e già rigettate in primo grado, in quanto del tutto non confacenti ed irrilevanti ai fini della presente causa.
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione innanzi al Tribunale di Vicenza, - quale Persona_1 proprietaria di alcune unità immobiliari nel fabbricato sito in Marostica (VI), Corso
Mazzini insistente sul terreno censito al C. T. foglio 8, mappale 267, conveniva in giudizio i proprietari delle unità immobiliari del predetto fabbricato unitamente ai proprietari e gli usufruttuari del fabbricato contiguo insistente sul terreno costituito dai mappali 139 e 133 - per sentire dichiarare, accertato che i fabbricati costituiscono due condomìni autonomi, l'inesistenza o la nullità ovvero l'annullamento della deliberazione del 14/10/2019, con la nomina di un unico amministratore, adottata da un'assemblea illegittimamente convocata e composta dai proprietari delle unità immobiliari di entrambi i condomìni.
pag. 2/7 1. Esponeva parte attrice:
- si tratta di due fabbricati distinti ed autonomi in relazione ai quali era stata costituita con atto del notaio del 19/3/1961 una servitù di passaggio a carico del fondo Per_2 sul mappale 267, attraverso lo scoperto esterno (mappale 137d ora mappale 353) e le scale del fabbricato (mappale 267 sub 4), per accedere ad unità immobiliari poste al secondo e terzo piano del fabbricato adiacente sui mappali 139 e 133, con autorizzazione ad aprire porte sul muro tra i due fabbricati;

- gli immobili in oggetto tra loro distinti hanno autonomia strutturale, un tetto proprio, proprie fondazioni, fognature ed impianti.

2. Si costituivano , , Parte_1 CP_13 CP_5 CP_6
, e , Controparte_7 Controparte_8 CP_9 CP_14 CP_15 resistendo alla domanda e chiedendone il rigetto come da comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale subordinata per sentire accertate le parti comuni condominiali.

2.1. Esponevano i convenuti:
- i fabbricati aventi un unico ingresso costituivano un unico condominio;

- con la scrittura privata autenticata dal notaio il 19 marzo 1961, n. 21.296 tra Per_2
i due proprietari delle unità immobiliari nei due fabbricati, non veniva costituita una servitù di passaggio, trattandosi: “di una regolamentazione tra soggetti comproprietari e con riferimento a parti tra loro comuni e non tra soggetti proprietari di un fondo dominante e di un fondo servente, fattispecie tipica in caso di servitù”.

3. nominato amministratore con la delibera impugnata, restava CP_12 contumace.

4. Il Tribunale di Vicenza, istruita la causa con l'acquisizione di documenti e c.t.u., così disponeva
1) accerta e dichiara che tra gli immobili ubicati in Marostica Corso Mazzini, censiti al
C.T., fg. 8, mapp. 267 e C.T., fg. 8, mapp. 139 e 133 non sussiste un condominio ex artt.
1117 ss c.c.; 2) dichiara inesistente la delibera del 14.10.2019 adottata dalla assemblea costituita dai proprietari delle unità immobiliari site in Marostica, Corso Mazzini, censite al C.F. fg. 8, mapp. 267, e fg. 8, mapp. 133 e 139, con ogni effetto di legge;

3) condanna , , , , Parte_1 CP_13 CP_5 CP_6 Parte_2 CP_1
, , , ,
[...] Controparte_7 Controparte_8 CP_9 CP_14
e in solido tra loro, a rifondere le spese di lite in favore di
[...] CP_12
, che si liquidano in euro 707,80 per anticipazioni, ed euro 10.860,00 Persona_1 per compenso professionale (di cui euro 2.127,00 per la fase di studio, euro 1.416,00 per la fase introduttiva, euro 3.738,00 per la fase istruttoria ed euro 3.579,00 per la fase decisionale), oltre 15% per spese generali, IVA e CPA;

4) pone le spese di CTU, come già liquidate, definitivamente a carico di parte convenuta, in solido.

5. Rilevava il Tribunale:
- gli immobili per cui è causa sono siti nel centro storico del Comune di Marostica in
Corso Mazzini, adiacenti e affacciantesi sulla medesima via pubblica, sviluppati su tre piani fuori terra, oltre soffitte e sottotetti, con accesso dal cancello pedonale sito al civico n. 58;
pag. 3/7 - gli elementi raccolti, evidenziava il primo giudice, inducono a ritenere trattarsi di immobili distinti per la conformazione strutturale, il periodo di edificazione, l'assenza di impianti e parti comuni a servizio di entrambi gli edifici, mentre l'accesso dal vano scale posto sul mapp. 267 e la presenza nell'androne di contatori dell'energia di tutte le unità immobiliari site sui mapp. 367, 133 e 139 “(che già si è detto essere distinti dal punto di vista impiantistico)” non risultano dirimenti a fronte della servitù di passaggio, costituita con atto notarile del 1961, e del conseguente uso di fatto comune dell'ingresso, androne e vano scale, da parte di tutti i titolari di immobili nei due fabbricati;

- la delibera impugnata del 14/10/2019, con cui veniva nominato come CP_12 amministratore di condominio, doveva ritenersi inesistente in quanto frutto della volontà di una assemblea di un condominio non esistente fra tali immobili e, quindi, esternazione di un organo deliberativo privo di qualsivoglia legittimazione.

6. Per la riforma della sentenza proponeva appello . Parte_1
Si costituivano , e quali eredi dell'attrice CP_1 Controparte_2 CP_3
, per chiederne il rigetto come da comparsa di costituzione e risposta. Persona_1
Gli appellati , CP_13 CP_5 CP_6 Controparte_7 CP_8
, e restavano
[...] CP_9 CP_14 CP_15 CP_12 contumaci.
Previa assegnazione dei termini per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche, la causa veniva trattenuta in decisione.
* * * 7. I motivi di appello.
Con il primo motivo si deduce l'erronea applicazione dell'art. 1117 c.c., in relazione all'esistenza di un unico condominio insistente sui mappali 267, 139 e 133, non avendo il primo giudice considerato il rapporto di accessorietà fra tutte le parti dell'edificio e che:
- l'impianto fognario, inizialmente comune, sarebbe stato successivamente sistemato seguendo “percorsi alternativi” ed analogamente per le condutture del gas;

- non possono non considerarsi comuni i muri che dividono gli edifici, l'atrio e le scale con i muri che delimitano e contengono il vano scale;

- l'entrata è unica e la stessa signora proprietaria di due porzioni immobiliari, Per_1 su due mappali diversi, per accedere al sub 3 sul mappale 139 utilizza le scale;

- su quanto rilevato dal c.t.u. (che originariamente i fabbricati “avessero ingressi indipendenti e godessero di indipendenza propria…ma che poi, in seguito a variazioni e/o ampliamenti…siano entrati in relazione tra loro rendendoli, di fatto, comunicanti”),
“E' vero quello che scrive il CTU”, ma sarebbe sfuggito, secondo l'appellante, che in origine l'edificio era appartenuto ad un unico proprietario, il sig. e Persona_3 che “la successiva suddivisione tra più proprietà non ha fatto venire meno (anzi) l'accessorietà delle varie parti dell'edificio l'una verso l'altra”, v. pag. 13 atto di appello.
Con il secondo motivo di appello si sostiene, in ordine al contenuto della servitù di passaggio costituita, sulla parte riguardante il tratto esterno all'edificio (per il cancello di via Mazzini): “Una volta arrivati nel vano scala non serviva prevedere altro perché da quel punto iniziavano le parti comuni”, v. pag. 18 atto di appello;

pag. 4/7 quanto alla seconda convenzione del 1961, non sarebbe: “stata costituita una servitù di passaggio, ma un accesso “a mezzo di fori di porta in secondo e terzo piano” per consentire di aprire le porte in precedenza non necessarie…Si è trattato, quindi, di una regolamentazione tra soggetti comproprietari”. Inoltre, aggiunge l'appellante, sempre sul contenuto dell'atto del 1961 che menziona anche il mappale 137/d, oggi 353, costituito dal viottolo esterno di ingresso pedonale all'edificio, il Giudice di primo grado, erroneamente avrebbe ritenuto che: “se fosse stata una parte comune a servizio di entrambi gli immobili non avrebbe avuto senso alcuno la costituzione di una servitù di passaggio a favore dei mappali 139 e 133 e a carico del mappale 267”, mentre, deduce l'appellante, tale mappale sarebbe “sempre stato comune”.
* * *

8. I motivi di appello, esaminati congiuntamente per la connessione sono infondati e vengono rigettati per le assorbenti considerazioni che seguono.

8.1. In tema di condominio negli edifici, il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituita dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità.
La verifica di detta relazione di accessorietà è indispensabile e preliminare per ritenere operante la presunzione dell'art. 1117 c.c., nel senso che ove quell'accessorietà manchi in concreto, detti beni non possono presumersi - già solo per questo fatto - comuni a tutti i condomini.

8.2. In particolare, è stato affermato, ai fini della esclusione della presunzione di proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo. Ne consegue che viene meno il presupposto della suddetta presunzione quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, o risulta comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, così da rivelare che si tratta di un bene dotato di propria autonomia e perciò non destinato a servizio dell'edificio condominiale (cfr. Cass.10073/2018,
19490/2011 e 8119/2004).

9. Nella fattispecie, diversamente da quanto dedotto dall'appellante, il primo giudice ha condivisibilmente accolto la domanda sulla scorta delle risultanze istruttorie e chiaramente motivato che:
- l'uso di fatto comune dell'ingresso, androne e vano scale, da parte dei titolari delle unità immobiliari che compongono i fabbricati è giustificato dall'esistenza di un diritto di servitù di passaggio, come da atto notarile di divisione del 15/10/1948 e da successivo atto del 19/3/1961;
- “Tanto esclude che il vano scale costituisca una parte comune a servizio di entrambi gli immobili, non spiegandosi altrimenti il senso giuridico della costituzione di detta servitù di passaggio a favore delle unità di cui all'immobile2 - se non presupponendo pag. 5/7 alterità di proprietari degli immobili ed assenza di parti strutturali comuni poste a servizio delle unità immobiliari esclusive. In questo sta l'elemento univoco e dirimente che contrasta con l'esistenza, dal punto di vista fattuale e giuridico, di un rapporto di condominialità tra gli immobili”.

9.1. In relazione a tale ultimo profilo, sull'assenza di parti strutturali comuni poste a servizio delle unità immobiliari esclusive e di impianti comuni, dalla c.t.u. espletata - nel contraddittorio con i consulenti di parte, della quale se ne condividono nel complesso gli accertamenti, in quanto frutto di sopralluoghi, esame di documenti e di argomentazioni prive di vizi logici, - è infatti emerso che gli immobili in oggetto sono:
- “per conformazione e loro originaria costruzione, da intendersi come immobili tra loro distinti, con strutture distinte”, edificati in epoca lontana e “prendendo come esempio i tetti rappresentati nella foto qui sopra riportata (in cui si vedono sostanzialmente 3 coperture distinte), si presume siano stati edificati in momenti diversi”, v. pag. 14 della c.t.u. depositata il 20/2/2023;
- sempre sulla ricostruzione storica dei fabbricati, ribadiva il c.t.u. in sede di risposta alle osservazioni dei c.t.p.: “penso di essere stato abbastanza chiaro nello specificare che i fabbricati siano stati sicuramente edificati in epoche diverse tra loro e che, altrettanto sicuramente, il fabbricato edificato sul m.n. 267 sia stato edificato successivamente ai fabbricati insistenti sui mappali n. 133 e 139”;
- la documentazione “più datata”, aggiungeva a sostegno il consulente, “riporta solamente i fabbricati esistenti” sui mappali 139 e 137, mentre sul mappale 267 “verrà edificato l'immobile (presumibilmente nei primi anni del 1900) oggi presente e sul quale si trova il vano scale”, v. pag. 16 della c.t.u. depositata il 20/2/2023;
- sugli impianti rilevati, evidenziava il c.t.u.: “Contatori del gas, pozzetti e caditoie (in parte non funzionanti e da eliminare)…tali impianti sono di uso solamente al m.n. 267 e non delle unità insistenti sui m.n. 133 e 139”, inoltre, gli immobili insistenti sulle particelle m.n. 133 e 139 “sono dotati di proprio sistema fognario”, v. pag. 22 della c.t.u. depositata il 20/2/2023;
- conclusivamente, affermava il consulente: “Quello che ragionevolmente si può supporre è che, originariamente, i fabbricati insistenti sui mappali 133 e 139 avessero ingressi indipendenti e godessero di indipendenza ma che poi, in seguito a variazioni e/o ampliamenti (e la creazione del m.n. 267), siano entrati in relazione tra loro rendendoli, di fatto, comunicanti”, v. chiarimenti c.t.u. in sede di risposta alle osservazioni dei c.t.p.. 9.2. I rilievi del c.t.u. e l'uso di fatto comune dell'ingresso, androne e vano scale, da parte dei titolari delle unità immobiliari che compongono i fabbricati, trovano coerente riscontro:
- nel diritto di servitù di passaggio costituito come da atto notarile del 19/3/1961, v. doc. 6 del fasc. parte attrice: “a favore dei fabbricati distinti in catasto con i mappali n. 139 e 133 fg. 8 sezione unica comune di Marostica di proprietà di si Persona_3 costituisce servitù di passaggio dal vano scale ed ingresso interno ed esterno distinto in catasto coi mappali n. 267 sub 4 e 137d fg. 8 sezione unica del Comune di Marostica” da esercitarsi “a mezzo di fori di porta in secondo e terzo piano dei fabbricati distinti coi mappali suddetti (n. 133, 139 e 267 e suoi subalterni)”;
- nel Piano Particolareggiato vigente del centro storico del Comune di Marostica con individuazione dei tre edifici in modo autonomo, classificati e schedati come tre distinti immobili, v. doc. 11, fasc. parte attrice.
pag. 6/7 9.3. Per altro verso, l'esistenza della predetta servitù e l'inequivocabile tenore dell'atto costitutivo appaiono incompatibili con quanto sostenuto dall'appellante sulla asserita sussistenza dei presupposti per ritenere il vano scala come “bene comune” e sul diverso significato che si dovrebbe attribuire all'atto notarile del 1961 (una mera regolamentazione tra soggetti comproprietari). Le censure proposte dall'appellante, pertanto, vengono respinte.
10. Anche la domanda di condanna dell'appellante per violazione dell'art. 96 c.p.c., peraltro meramente enunciata dagli appellati, non può essere accolta. La responsabilità ex art. 96, comma 3, c.p.c., presuppone, sotto il profilo soggettivo, una concreta presenza di malafede o colpa grave della parte soccombente.
Non essendo emersi chiari e concordanti elementi in tal senso, la domanda deve essere rigettata.
11. In conclusione, l'appello va rigettato con condanna alle spese del grado liquidate come in dispositivo in favore di , e quali CP_1 Controparte_2 CP_3 eredi di , tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva. Persona_1
Nulla per le spese per le parti non costituite non avendo svolto difese.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa così provvede: 1) rigetta l'appello proposto da e, per l'effetto, conferma la sentenza Parte_1 appellata;

2) condanna al pagamento delle spese di lite del grado che si liquidano in Parte_1
€ 3.857,00 oltre spese generali (15%) e oneri accessori come per legge in favore di
, e quali eredi di;
CP_1 Controparte_2 CP_3 Persona_1
3) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.;
4) dà atto che sussistono a carico dell'appellante i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1, quater del d.p.r. n. 115 del 2002 (T.U. in materia di spese di giustizia).
Così deliberato in data 3/4/2025.
Il Cons. Ausiliario est. Il Presidente
Francesco Marchio Dott. Enrico Schiavon
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