R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE
In persona del G.O.P. Avv. MASSIMILIANO LELLA in funzione di Giudice Unico ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine
10112/2019
T R A
, COD. FISC. , rappresentato e Parte_1 CodiceFiscale_1
difeso dall'Avv. Filippo Giorgio ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Acquaviva delle
Fonti alla via Giovanni XXIII n. 57
- ATTORE -
SITO IN CASSANO DELLE MURGE Controparte_1
ALLA VIA MERCADANTE KM. 4, COD. FISC. in persona P.IVA_1
dell'amministratore e legale rappresentante pro-tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Fabio
SS e NA LL ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Bari al viale De
Laurentis n. 6/16;
- CONVENUTO –
All' udienza del 13.06.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come di seguito riportate: PER L'ATTORE ( dalla comparsa conclusionale ): “… 1) preliminarmente, ai sensi dell'art. 8, comma
4-bis, del D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28, che dalla mancata partecipazione della parte convenuta alla procedura obbligatoria di mediazione vengano desunti argomenti di prova nel presente giudizio come previsto dall'articolo 116, secondo comma, c.p.c.; 2) previo rigetto di ogni avversa eccezione e richiesta,
l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in citazione;
3) condannarsi inoltre parte convenuta, ex art. 8,
comma 4-bis, del D.Lgs. 4 marzo 25 2010 n. 28, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato della somma corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio;
4) condannare parte convenuta al pagamento delle spese e compensi di lite in favore dello Stato ai sensi dell'art. 133 del
D.P.R. n. 115/2002; 5) in via subordinata e qualora venga dichiarata la cessazione della materia del contendere, salvo rispettoso gravame, condannare parte convenuta al pagamento delle spese e compensi di lite in favore dello Stato ai sensi dell'art. 133 del D.P.R. n. 115/2002 in applicazione della soccombenza virtuale;
6) emettere in ogni caso decreto di liquidazione delle spese e compensi di lite in favore del sottoscritto difensore.”… ( dalla citazione ): “accertare e dichiarare, per tutti i motivi indicati, nulla e/e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 03.03.2019 in relazione al punto 2 lettere a) e b) o.d.g.
decisione adottata dal convenuto e, per l'effetto, dichiarare come illegittimo ed inesistente CP_1
l'obbligo di pagamento di €. 350,00 e di €. 80,00 posto a carico dell'attore…”
PER IL CONVENUTO: ( dalle note conclusive ) “ … in via preliminare: accertare sia il difetto di legittimazione che di interesse ad agire dell'attore, e per l'effetto, dichiarare la domanda inammissibile e/o improcedibile;
nel merito;
in via principale: rigettare la domanda, perché infondata e non provata;
in subordine: dichiarare cessata la materia del contendere ex art. 2377 co. 8 c.c.; in ogni caso: condannare, in ogni caso, l'attore al pagamento del compenso e spese di lite…”
MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA: Con atto di citazione notificato in data 11.07.2019,
l'attore, deducendo di essere condomino del codominio “ , lo conveniva in giudizio al Controparte_1
fine di ottenere la declaratoria di illegittimità della delibera condominiale adottata sul punto 2 lett. a) e b)
dell'ordine del giorno ( “ transazione con della debitoria con decurtazione del 30% sul totale, CP_2
bilancio preventivo, riparto anticipazioni di spesa e conguaglio: a) ratifica deliberazioni ex punto n.5
pag. 2/7 o.d.g. del 02.12.2018 ed ex punto n.1 o.d.g. del 27.01.2019 di “aggiornamento contabile delle morosità
relative alla transazione condominio parco La Vecchia/ acquedotto pugliese spa”; b) aggiornamento sull'esito della transazione con l'acquedotto pugliese spa ed eventuale anticipazione a mezzo di fondo cassa delle quote insolute alla data di scadenza della transazione ) dall'assemblea nella seduta in seconda convocazione del 03.03.2019 con la quale si era provveduto alla ratifica del punto 1 o.d.g.
dell'assemblea condominiale del 27.01.2019 e del punto n.5 o.d.g. dell'assemblea condominiale del
02.12.2018 ( punto 2 lett. a ) nonché si era deliberato di integrare la somma di €. 350,00 pro capite, salvo conguaglio, già originariamente destinata a fondo cassa per la transazione con una integrazione di €.
80,00 per ciascuna unità immobiliare, salvo conguaglio come per legge ( punto 2 lett. b). In fatto
Cont deduceva che il contratto di fornitura idrica con l da cui era derivata la debitoria oggetto di riparto,
era intestato non al condominio di , bensì all'Hotel la Quercia, singolo condòmino, che a Controparte_1
sua volta sub-forniva l'acqua alle restanti unità immobiliari, circa una settantina e tutte residenziali,
CP_ ricomprese in , tanto che l'acqua stessa era erogata anche alle abitazioni, compresa quella CP_1
Con dell'attore, per uso non residenziale;
che in seguito alla ingente morosità dell'Hotel La Quercia l'
aveva interrotto l'erogazione della fornitura lasciando pertanto di fatto senza acqua anche le utenze domestiche;
che pertanto il condominio aveva cercato di transigere la controversia con l' CP_2
accettando di versare l'insoluto dell'Hotel decurtato del 30% al fine di ottenere l'allaccio a proprio nome di una nuova fornitura di acqua;
che le delibere impugnate erano conseguenti a tali accordi transattivi con l' ed alla decisione di ripartire in quote uguali tra tutti i condomini le somme derivanti dalla CP_2
transazione. Deduceva che senza esito era restata la mediazione introdotta prima della impugnazione (
avendo l'attore eccepito l'invalidità della delibera condominiale che autorizzava l'amministratore ed il suo legale a partecipare alla mediazione ); nel merito eccepiva l'invalidità della delibera di cui al punto 2
lett. a) dell'o.d.g. per eccesso di potere essendosi l'assemblea limitata a ripetere il contenuto delle precedenti deliberazioni senza eliminarne i vizi lamentati dall'attore nel precedente giudizio che tali precedenti delibere aveva impugnato;
riproponeva pertanto i medesimi motivi di impugnazione espressi per le precedenti deliberazioni anche in relazione al punto lett. b) dell'o.d.g. ovvero: la carenza di
Cont legittimazione nel richiedere ai condomini il pagamento della morosità l'assenza di unanimità ed il conflitto di interessi in capo ai condomini di;
la violazione del principio di sussidiarietà Controparte_1
pag. 3/7 per assenza di unanimità; la violazione dell'art. 1123 c.c. per assenza di unanimità; l'irrilevanza della precisazione contenuta nei verbali del 27.01.2019 e del 03.03.2019 circa la natura di anticipazione delle somme deliberate in quanto non oggetto di specifica deliberazione assembleare;
l'illegittimità del fondo cassa e la violazione dell'art. 1123 c.c. nella sua determinazione. Concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c. si costituiva tardivamente il convenuto eccependo in via preliminare il difetto CP_1
di legittimazione attiva dell'attore atteso che lo stesso non era proprietario dell'immobile condominiale ma solo titolare del diritto di abitazione sullo stesso;
l'improcedibilità per carenza dell'interesse ad agire del titolare del diritto di abitazione in ordine alle deliberazioni transattive aventi ad oggetto diritti obbligatori e non diritti reali comuni;
la conseguente improcedibilità dell'azione essendo stata la mediazione introdotta da soggetto non legittimato;
l'incompetenza per valore del giudice adito per essere competente il Giudice di Pace avendo la causa valore di €. 430,00 pari alla quota di spese deliberata a carico dell'attore; nel merito chiedeva il rigetto della domanda in quanto deduceva che la delibera ex punto 1 dell'o.d.g. del 27.01.2019 non era mai stata impugnata;
l'infondatezza delle altre censure di merito e comunque la cessazione della materia del contendere ex art. 2377 comma 8 c.c., avendo l'assemblea del 16.11.2019 approvato il rendiconto 2018 ed i conguagli relativi alla transazione con l' e che tale delibera non era stata impugnata dall'attore. Alla udienza del 13.11.2020 l'attore CP_2
eccepiva la tardività della costituzione di parte convenuta e la conseguente decadenza dalle eccezioni non rilevabili d'ufficio; eccepiva inoltre il difetto di rappresentanza del condominio e l'infondatezza delle sue eccezioni di merito. Con provvedimento del 05.01.2021 la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni per cui viene ora in decisione. Deve preliminarmente rilevarsi come le eccezioni preliminari non rilevabili di ufficio sollevate dal convenuto con la sua costituzione in giudizio ( in CP_1
particolare l'eccezione di incompetenza per valore del giudice adito ) siano inammissibili in quanto tardivamente proposte oltre i termini previsti dalla legge per la sua tempestiva costituzione. L'eccezione preliminare di difetto di legittimazione attiva dell'attore sollevata dal convenuto non è fondata alla luce della disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. 67 delle disp. att. c.c. che prevede una responsabilità
solidale nei confronti del condominio ( che è cosa diversa rispetto alla ripartizione delle spese nei rapporti interni ) dell'usufruttario ( cui è pacificamente assimilata la posizione del titolare del diritto reale di abitazione sull'immobile ) e del nudo proprietario nel pagamento dei contributi dovuti all'amministratore pag. 4/7 condominiale ( senza distinzione per la natura dei predetti contributi ). Da tale responsabilità solidale deriva ovviamente il diritto di entrambi tali soggetti ad impugnare le delibere assembleari da cui derivi,
comunque, un onere di spesa loro imputabile. Infondate sono anche le eccezioni relative alla procedura di mediazione espletata tra le parti prima dell'introduzione del presente giudizio. Parte attrice deduce la mancata partecipazione del alla mediazione: dal verbale di mediazione prodotto risulta CP_1
invece che il abbia partecipato alla mediazione mentre non è oggetto del presente giudizio la CP_1
validità della delibera assembleare che autorizzava l'amministratore a parteciparvi. Generica ed infondata l'eccezione di difetto di rappresentanza e di legittimazione dell'amministratore. Nel merito la domanda è
fondata. In materia di criteri di ripartizione delle spese condominiali, la regola di base per la quale gli oneri vanno suddivisi in proporzione al valore millesimale delle singole proprietà può essere derogata solo da una convenzione approvata all'unanimità dei condomini. In tema di condominio negli edifici “ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità, che sia espressione dell'autonomia contrattuale,
la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità,
fissati nell'art. 1123, primo comma, c.c.” (Cass. Sent. n. 27233/2013). L'assemblea è competente a deliberare a maggioranza solamente la transazione riguardante il pagamento di una spesa ma non la modifica dei criteri di riparto legalmente o convenzionalmente stabiliti per la quale è necessario il consenso unanime dei condomini. (Corte di Cassazione, ordinanza n. 27511/2022). L'intento transattivo del deliberato non è in grado di giustificare una deroga, deliberata a maggioranza, ai criteri di ripartizione degli oneri condominiali stabiliti dalla legge che richiede, invece, il consenso unanime dei partecipanti al condominio. Orbene nel caso in esame la ripartizione delle spese relative al consumo idrico doveva avvenire, preferibilmente, in base ai consumi effettivi -sulla scorta del disposto dell'art. 1123, co. 2 c.c.,
essendo essi oggettivamente rilevabili stante la dedotta installazione, nelle singole unità immobiliare,
degli appositi contatori che possono costituire una base certa per l'addebito dei costi;
e comunque, ove ciò
non fosse possibile, la ripartizione deve essere effettuata in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà di ciascuno, ai sensi dell'art.1123, co. 1 c.c.. La ripartizione delle spese relative al consumo idrico disposto con la suddivisione in parti uguali tra i condomini degli importi dovuti dal all'AQP è pertanto illegittima;
tale riparto, doveva avvenire, preferibilmente, in base ai CP_1
consumi effettivi -sulla scorta del disposto dell'art. 1123, comma 2 c.c.- essendo essi oggettivamente pag. 5/7 rilevabili stante la dedotta installazione, nelle singole unità immobiliare, degli appositi contatori e comunque;
ove ciò non fosse stato possibile, in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà
di ciascuno, ai sensi dell'art.1123, comma 1 c.c.. ( cfr. Corte d'Appello di Bari sent. n. 38/2025 del
18.12.2024 ). La circostanza che si trattasse di un riparto provvisorio, salvo conguaglio, non sposta i termini della questione in quanto anche in sede di riparti provvisori l'assemblea è tenuta a seguire i criteri di legge e può derogarvi solo in presenza di voto unanime di tutti i condomini. La dedotta cessazione della materia del contendere in relazione ad una successiva delibera non impugnata che avrebbe ripartito in via definitiva le somme oggetto del presente giudizio, da un lato non risulta dimostrata in quanto manca la produzione del relativo nuovo bilancio approvato ( a prescindere da ogni considerazione circa la tempestività della relativa produzione ) dall'altro sarebbe comunque irrilevante ai fini della regolamentazione delle spese di giudizio che seguirebbe i principi della soccombenza virtuale. Le spese legali del giudizio seguono la soccombenza e vengono poste a carico del Controparte_3
Stato, stante l'ammissione della parte attrice al patrocinio a spese dello Stato, e liquidate ex DM 147/2022
(scaglione fino ad € 1.100,00 in base al decisum) valore minimo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti del sito in SS delle Murge Parte_1 Controparte_1
alla via Mercadante km. 4, in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, così
provvede:
- dichiara la nullità della delibera dell'assemblea del del 03.03.2019 in Controparte_1
relazione al punto 2 lettere a) e b) dell'o.d.g., relativamente al riparto della spesa inerente il consumo idrico disposto con la suddivisione in parti uguali tra i condomini degli importi dovuti dal CP_4
e, per l'effetto, dichiara illegittimo l'obbligo di pagamento di € 350,00 e di € 80,00 posto a carico
[...]
del sig. Parte_1
- condanna il (P. IVA al pagamento delle spese legali del Controparte_1 P.IVA_1
giudizio che liquida, in € 332,00 oltre oneri e accessori di legge se dovuti, in favore dell'erario.
Bari, 03.10.2025
pag. 6/7 Il Giudice Onorario
Avv. Massimiliano Lella
pag. 7/7