REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, in persona del GOP Calogero Dimino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3587 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili del 2023, vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Gaia Squillaci, ATTRICE e CONVENUTA in RICONVENZIONALE
dalla Controparte_1
CONTRO
P.I. ) e Controparte_1 P.IVA_1 Controparte_2
(P.I. ), in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro
[...] P.IVA_2
tempore, entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Salvatore Aglialoro.
CONVENUTE ed ATTRICE in RICONVENZIONALE
la Controparte_1
OGGETTO: risoluzione, recesso, caparra, risarcimento danni.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da note ex art. 127 ter C.P.C., depositate il
09/10/2024 dall'attrice ed il 04/10/2024 dalle società convenute.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato a mezzo PEC il 23/02/2023, conveni- Parte_1 va avanti all'intestato Tribunale la e la Controparte_1 Controparte_3
esponendo:
[...]
- di avere sottoscritto il 15/04/2022, presso la sede dell'Agenzia Immobiliare Spataro
s.r.l.s., una proposta irrevocabile di acquisto - destinata a divenire contratto preliminare di compravendita a seguito di accettazione del venditore - di un immobile in costruzio- ne, sito in Carini (PA) nella Via Agnelleria snc e di proprietà della Immobiliare Trina- cria s.r.l., per il prezzo di € 255.000,00 più iva e con termine per la stipula dell'atto pubblico al 30/09/2022 (cfr. doc. n. 2 allegato citazione);
- che contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto consegnava all'agenzia immobiliare, a titolo di cauzione infruttifera, un assegno bancario di €
5.000,00, da imputare a caparra confirmatoria dopo l'accettazione della proposta di ac- quisto da parte della (cfr. doc. n. 3 allegato citazione); Controparte_1
- che, una volta accettata dalla società costruttrice dell'immobile detta proposta di ac- quisto, aveva avviato, unitamente al proprio convivente , la procedura Parte_2
presso Che Banca S.p.A. per la concessione del mutuo (cfr. doc. n. 4 allegato citazione), asseritamente ottenuto il 13/06/2022 e bloccato fino al 10/12/2022;
- di avere acquistato materiale edile per € 2.038,38, al fine di eseguire nell'immobile la- vori extracapitolato (cfr. doc. n. 5 allegato citazione), e di avere inviato ai propri locatori disdetta del contratto di locazione dell'immobile dalla medesima abitato, impegnandosi a rilasciarlo il 01/10/2022 (cfr. doc. n. 6 allegato citazione);
- che entrambe le società convenute, dopo aver più volte rinviato la consegna dell'immobile oltre il 30/09/2022, non provvedevano alla conclusione dei lavori extra- capitolato né, tanto meno, alla consegna dei documenti/fideiussione richiesti dal notaio;

- che con lettera raccomandata a.r. del 20-28/12/2022, recapitata il 02/01/2023, comuni- cava alle società convenute (venditrice ed agenzia immobiliare) il recesso dal contratto preliminare di compravendita per inadempimento contrattuale della promittente vendi- trice, invitandole nel contempo alla restituzione del doppio della caparra versata ed al rimborso delle spese sostenute per l'acquisto del materiale extracapitolato (cfr. doc. n. 7 allegato citazione).
Stante la infruttuosità di tale invito, l'attrice promuoveva il presente giudizio per la de- claratoria di legittimità, validità ed efficacia del recesso contrattuale esercitato dalla me- desima nei confronti delle società convenute e la loro conseguente condanna solidale al rimborso del doppio della caparra e del costo del materiale extracapitolato per comples- sivi € 12.038,38, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
in subordine, chiedeva la condanna solidale delle società convenute alla restituzione della somma trattenuta inde- bitamente di € 7.038,38, con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla domanda sino al soddisfo.
Si costituiva, con comparsa di risposta del 19/05/2023, la Controparte_1
Pag. 2 di 10 CP_
la quale chiedeva il rigetto delle avverse domande, eccependo: a- la insussistenza di un termine essenziale per la stipula dell'atto definitivo di compravendita in uno alla mancanza di prova dell'accettazione da parte di detta società venditrice della proposta di acquisto, stante che la proposta allegata all'atto di citazione era priva di firma del vendi- tore per accettazione;
b- la mancata consegna e/o incasso dell'assegno di € 5.000,00 da parte della società venditrice;
c- che la promissaria acquirente aveva trattenuto il mate- riale extracapitolato e che, comunque, a quest'ultima era da attribuire il ritardo nella consegna dell'immobile, avendo effettuato la società promittente venditrice, come ri- chiesti dall'attrice, i detti lavori extracapitolato.
In via riconvenzionale, ritenendo che la mancata conclusione del contratto di compra- vendita era da imputare all'attrice - che prima aveva richiesto la realizzazione di opere fuori dal capitolato d'appalto e poi pretestuosamente non stipulava la compravendita -, chiedeva di condannarla al pagamento del risarcimento del danno pari a € 30.000,00 (di cui € 15.000,00 per i lavori extracapitolato ed € 15.000,00 per lucro cessante, ovvero per danno da perdita delle occasioni d'affari che si sono presentate durante le trattative e che sono andate perse a causa della mancata conclusione del contratto definitivo) o per l'importo minore o maggiore da liquidarsi anche in via equitativa ex art. 1226 C.C.
Con detta comparsa di risposta del 19/05/2023 si costituiva in giudizio la Immo- biliare Spataro s.r.l.s., la quale, nel chiedere parimenti il rigetto delle domande attoree, negava qualsiasi propria responsabilità in ordine alla mancata stipula dell'atto definitivo di compravendita;
altresì rilevava che, pur non avendo incassato o richiesto alcuna provvigione, dal momento della sottoscrizione della proposta si era adoperata, affinché i contraenti il contratto preliminare potessero concludere il contratto definitivo (cfr. doc.
n. 6 allegato comparsa di risposta).
Autorizzate le parti al deposito di memorie ex art. 183, comma VI, C.P.C.,
l'attrice allegava la proposta di acquisto con la firma del venditore per accettazione e precisava che la somma di € 5.000,00 in realtà non era stata corrisposta con l'assegno allegato all'atto di citazione, ma con bonifico bancario del 15-16/06/2022 (cfr. allegato memorie ex art. 183, comma VI, n. 1 e 2 C.P.C. ). Parte_1
Indi, istruita documentalmente e con l'escussione del teste Testimone_1
nonché dato atto che non si era presentato senza giustificato motivo Persona_1
Pag. 3 di 10 all'udienza del 18/09/2024 per rendere l'interrogatorio formale e dichiarata parte attrice decaduta dalla prova con il testimone , con ordinanza del 20/10/2024 Testimone_2
la causa veniva trattenuta in decisione ed assegnati alle parti i termini di cui all'art. 190
C.P.C.
* * *
1) Sulla caducazione dell'efficacia del contratto preliminare intercorso tra
[...]
e la Parte_3 Controparte_1

1.A) Prescindendo dall'esame della violazione dell'art. 2 D.L.vo n. 122/2005 - atteso che trattasi di nullità relativa, che avrebbe potuto essere fatta valere unicamente dalla promissaria acquirente, ma dalla stessa non domandata -, è pacifico che tra l'attrice e la convenuta è intercorso un contratto preliminare di compra- Controparte_1
vendita relativo ad un immobile in costruzione, sito in Carini (PA) nella Via Agnelleria snc, poiché la proposta irrevocabile di acquisto del 15/04/2022 è divenuta contratto pre- liminare di compravendita a seguito di accettazione “firmata” del venditore (cfr. allega- to memorie ex art. 183, comma VI, n. 1 e 2 C.P.C. ). Parte_1
Rispetto a tale contratto preliminare di compravendita immobiliare, si contrappongono due domande, aventi identica finalità solutoria:
- quella dell'attrice, promissaria acquirente, con cui viene chiesto l'accertamento della legittimità del proprio recesso, che presuppone l'inadempimento della parte promittente venditrice, ed il conseguente diritto al rimborso del doppio della caparra versata e del costo del materiale extracapitolato;

- quella di risarcimento danni spiegata in via riconvenzionale dalla convenuta
[...]
promittente venditrice, che pure presuppone l'inadempimento della Controparte_4
promissaria acquirente.
Orbene, il diritto di recesso previsto dall'art. 1385, comma II, C.C. non è altro “che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la ca- ducazione ex tunc degli effetti del contratto)”; tale principio vale anche per la domanda di risarcimento danni, correlata all'inadempimento dell'altro contraente, poiché non è altro che una domanda di accertamento dell'avvenuto recesso (Cass. Civ. SS.UU. n.
553/2009).
Pag. 4 di 10 Ciò comporta la necessità di procedere alla corretta qualificazione in diritto delle con- trapposte domande solutorie al di là del loro dato formale, dovendosi considerare l'interesse in concreto perseguito dalle parti.
Interesse che nel caso in esame è volto ad ottenere, con la caducazione del contratto, il beneficio previsto dall'art. 1385, comma II, C.C. (per l'attrice) o dagli artt. 1218 e 1223
C.C. (per la convenuta per effetto dell'altrui inadempimen- Controparte_1
to. Beneficio che non è possibile conseguire senza l'esercizio del diritto di recesso e/o il conseguente accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto.
Da quanto precede ne discende che le speculari domande spiegate in giudizio dai con- traenti il contratto preliminare di compravendita vanno, pertanto, entrambe ricondotte nell'alveo dell'azione di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento (artt.
1453 e segg. C.C.), che l'attrice ha esercitato con la lettera raccomandata a.r. del
28/12/2022-02/01/2023 (cfr. doc. n. 7 allegato citazione), mentre la convenuta promis- saria venditrice con la comparsa costitutiva nel presente giudizio, non avendo reagito alla avversa dichiarazione di recesso con la messa in mora della promissaria acquirente e non avendo manifestato in detto scritto difensivo alcun interesse alla esecuzione del contratto preliminare.
Tale qualificazione di dette domande, peraltro, non ha altre ricadute processuali, visto che “nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed
a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che oc- corre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i con- traenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir me- no, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento dei negozio”
(Cass. Civ. SS.UU. n. 553/2009); ovvero “si sia resa responsabile delle trasgressioni che, per numero o per gravità ovvero per entrambe le cause, si rivelino idonee a turba- re il sinallagma contrattuale” (Cass. Civ. n. 28391/2020).
Può, altresì, affermarsi che l'adempimento non è più possibile, perché inibito dalle reci- proche domande solutorie delle parti ex art. 1453, comma III, C.C.

1.B) Posto che nell'ipotesi di contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, ciascuna parte per paralizzare la domanda dell'altra deve dimostrare il proprio adem-
Pag. 5 di 10 pimento (Cass. Civ.: n. 20320/2021; n. 14314/2018; n. 6675/2018).
Facendo applicazione di tale principio al caso in esame, deve affermarsi che nessuna delle parti del contratto preliminare de quo ha dato prova di essere stata pronta ad adempiere la propria prestazione, dopo la scadenza del termine del 30/09/2022 convenu- to in detto contratto preliminare, e non tanto perché tale termine è da considerare essen- ziale.
Invero, “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti
e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la vo- lontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile de- corso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell''espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797; nella specie questa Corte ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel con- tratto preliminare le parti, adoperando l'espressione “entro e non oltre”, avevano fis- sato per il rogito;
altresì Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870)” (Cass.
Civ. n. 22454/2014).
E dalla lettura del contratto preliminare di compravendita in atti, non si evince che il mancato rispetto del termine dedotto per l'adempimento dell'obbligazione a contrarre il definitivo sia stato ostativo al raggiungimento dello scopo economico del preliminare stesso;
anzi, è provato che, dopo la scadenza di detto termine non essenziale e fino alla lettera raccomandata a.r. del 28/12/2022-02/01/2023, le parti, per il tramite della agen- zia immobiliare, hanno avuto interesse alla conclusione del contratto definitivo di com- pravendita (cfr. messaggi , doc. n. 3 allegato memoria ex Email_1
art. 183, comma VI, n. 2 C.P.C. attrice e doc. n. 6 comparsa di risposta convenute).
Indi, acclarato che il termine indicato nel preliminare per cui è causa non è essenziale e che questo è scaduto senza il relativo adempimento, né la promissaria acquirente né la società promittente venditrice, pur ritenendosi entrambe parti contrattuali adempienti,
Pag. 6 di 10 hanno proceduto a diffidare ex art. 1454 C.C. l'adempimento dell'altra parte, realizzan- do eventualmente in tale modo gli effetti risolutivi collegati al mancato rispetto del ter- mine individuato nella diffida (Cass. Civ. n. 3477/2012: “in tema di contratti a presta- zioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell'interesse della parte adempiente ...”).
Ciò fa pervenire inconfutabilmente alla constatazione che nessuna delle parti, non aven- do previamente offerto la propria obbligazione all'altra parte mediante la diffida ad adempiere per iscritto entro un congruo termine, ha dato sufficiente prova del proprio adempimento.
Deve, pertanto, ritenersi che la mancata esecuzione del contratto preliminare è dipesa da colpa equivalente di entrambe le parti contrattuali, che, nel tacciare l'altra parte inadem- piente, non ha dato prova di essere pronta ad eseguire la propria obbligazione.

1.C) In detta situazione, pertanto, non è possibile assegnare all'una o all'altra parte la colpa esclusiva della caducazione del contratto preliminare.
Tuttavia, deve darsi per avvenuta la cessazione degli effetti del contratto preliminare oggetto del giudizio (Cass. Civ. n. 6675/2018: “non potendo pronunziare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 c.c. ... Il giudice deve in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifesta- zioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le con- trastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rap- porto negoziale”).
E poiché la caducazione non è addebitabile in via esclusiva ad una delle parti contrattua- li, vanno rigettate le contrapposte domande ex art. 1385, comma II, ed ex artt. 1218 e
1223 C.C., non avendo conseguentemente la promissaria acquirente diritto alla restitu- zione del doppio della caparra e la società promittente venditrice diritto al risarcimento dei danni.

1.D) Fondata, invece, è la domanda subordinata proposta dall'attrice, di condanna alla
Pag. 7 di 10 restituzione della caparra (e non del doppio) e del costo del materiale per i lavori extra- capitolato.
Invero, la caparra di € 5.000,00 ed il costo del materiale extracapitolato di € 2.038,38 vanno restituiti all'attrice dalla convenuta società promittente venditrice (e non in solido con la convenuta per i motivi di cui si dirà appresso), in Controparte_3
quanto la restituzione è effetto della risoluzione, che priva ex tunc il pagamento della sua causa (art. 1458 C.C.) e che obbliga solo il venditore a rimborsare al compratore le spese fatte per la vendita (art. 1493 C.C.).
Riguardo alle spese per l'acquisto del materiale extracapitolato, devono ritenersi come ammessi, ai sensi dell'art. 232, comma I, C.P.C., i fatti dedotti al capitolo sub 4 dell'interrogatorio formale di - ovvero che il materiale extracapito- Persona_1
lato, acquistato dall'attrice presso la Zingale Francesco Group s.r.l., è stato ritirato dai propri collaboratori -, essendo tali fatti strettamente correlati alla prova documentale of- ferta, peraltro, dalla convenuta (cfr. doc. n. 7 allegato com- Controparte_1
parsa di risposta, nei cui buoni di consegna leggesi “ e (IMMOB. CP_5
TRINACRIA)”) ed alle dichiarazioni rese all'udienza del 10/04/2024 dal teste TE
, amministratore (“Dei lavori extra capitolato, sono stati esegui-
[...] Controparte_6
ti dalla relativamente alla parte edilizia . . . ho visto dall'esterno che la vil- CP_6
letta della Sig.ra era stata ultimata, e ciò, se non ricordo male, nel mese di Parte_1 dicembre 2022/gennaio 2023 . . .”).
Trattandosi, inoltre, di obbligo restitutorio conseguente a caducazione contrattuale, co- me tale governato dai principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 C.C., la som- ma capitale di € 7.038,38 non va rivalutata, ma maggiorata degli interessi legali dal giorno della domanda (02/01/2023) al soddisfo, dovendo escludersi la mala fede dell'accipiens.
2) Sulle domande attoree spiegate nei confronti della convenuta
[...]
Controparte_3
Posto che la mancata esecuzione del contratto preliminare è dipesa da colpa equivalente di entrambe le parti contrattuali, non si ravvisano profili di responsabilità a carico dell'agenzia immobiliare.
La responsabilità ex art. 1759 C.C. della convenuta agenzia immobiliare non è ravvisa-
Pag. 8 di 10 bile nemmeno in relazione alla mancata comunicazione degli estremi della polizza fi- deiussoria di cui all'art. 2 D.Lgs. n. 122/2005, in quanto la promissaria acquirente non è addivenuta alla stipula del contratto definitivo di compravendita con la società promit- tente venditrice non per la nullità del contratto preliminare mancante degli estremi di detta polizza fideiussoria, non avendo esercitato tale azione.
Solo laddove l'attrice avesse spiegato detta azione di nullità, sarebbe stato possibile l'esame della condotta dell'agenzia immobiliare in ordine alla mancata comunicazione degli estremi della polizza fideiussoria.
Né tale omissione ha influito sulla conclusione dell'affare, essendo stata esposta dall'attrice per la prima volta con l'atto introduttivo del presente giudizio, mentre nella dichiarazione di recesso in atti nulla sul punto in esame è stato addotto.
Pertanto, la domanda attorea di condannatorio della in soli- Controparte_3
do con la va rigettata. Controparte_1
3) Spese di lite.
In virtù del principio della soccombenza consegue la condanna della Immobiliare Trina- cria s.r.l. in favore di e di quest'ultima in favore della Parte_1 [...]
alle spese di lite. Controparte_3
Tali spese si liquidano come da dispositivo, secondo le regole di cui al D.M. Giustizia
55/2014, come modificati dal D.M. Giustizia 147/2022, valori medi diminuiti del 30% per quelle in favore di e valori minimi per quelli in favore della Im- Parte_1
mobiliare Spataro s.r.l.s., tenuto conto dell'attività processuale effettivamente svolta dalle parti in causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, in composizione monocratica, respinta ogni diversa domanda, eccezione e difesa, definitivamente pronunziando e riqualificate le contrapposte doman- de come in motivazione:
- Dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare del 15/04/2022 stipulato da e la Parte_1 Controparte_1
- Condanna la in persona del legale rappresentante pro tem- Controparte_1
pore, al pagamento in favore di della somma di € 7.038,38, oltre inte- Parte_1
ressi legali maturati e maturandi dal 02/01/2023 al saldo, a titolo di restituzione della
Pag. 9 di 10 caparra e del rimborso del costo del materiale extracapitolato;

- Rigetta le domande spiegate da nei confronti di Parte_1 Controparte_3
[...]
- Condanna la in persona del legale rappresentante pro tem- Controparte_1
pore, al pagamento in favore di delle spese del giudizio, che si liqui- Parte_1 dano in € 3.817,90 (di cui € 264,00 per esborsi), oltre spese generali, CPA ed IVA (se dovuta) come per Legge.
- Condanna al pagamento in favore della Parte_1 Controparte_3
in persona del legale rappresentante pro tempore, delle spese del giudizio, che si liqui- dano in € 2.540,00, oltre spese generali, CPA ed IVA (se dovuta) come per Legge.
Così deciso a Palermo, 03 febbraio 2025
Il GOP
Calogero Dimino
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