Tribunale di Milano
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 44777 DELL'ANNO 2023
FRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._2 Parte_3
), (C.F. ), C.F._3 Parte_4 C.F._4 Parte_5
(C.F. ), (C.F. e C.F._5 Parte_6 C.F._6 Pt_7
(C.F. ), tutti con il patrocinio dell'avv. SA CO ed
[...] C.F._7 elettivamente domiciliati in VIA GIOVANNI BELLEZZA 11 20136 MILANO presso il difensore avv.
SA CO OR
E
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv. CALDARINI GAIA FRANCESCA, elettivamente domiciliato in VIA FREGUGLIA, 8/A 20122
MILANO presso il difensore avv. CALDARINI GAIA FRANCESCA CONVENUTO
Oggi 05/11/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,45 sono comparsi:
Per altri l'avv.to SA CO e l'avv. MILAN CRISTINA. Parte_1
Per , l'avv.to CALDARINI GAIA Controparte_2
FRANCESCA.
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti identificando gli avvocati mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto da parte loro collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori si riportano agli atti.
Il Giudice
Dato atto, preliminarmente, visti gli artt. 39, 40 e 274 c.p.c. dispone la riunione al presente giudizio di quello n°26295/2024 R.G., chiamato davanti a questa Sezione del Tribunale e Giudice per la sua parziale identità soggettiva e connessione oggettiva con il presente giudizio;
dispone conseguentemente la prosecuzione della trattazione e verbalizzazione per entrambi i giudizi nel presente giudizio ed invita le parti a precisare le conclusioni ed a discutere la causa.
1 A questo punto i procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa, precisano le conclusioni e discutono in conformità e l'avv. Sacco in particolare impugna e contesta le avverse difese contenute nelle sue ultime note evidenziando che in esse controparte non prende posizione su vari punti ed illustra le proprie difese e domande. L'avv. Caldarini impugna e contesta le avverse deduzioni ed illustra le proprie difese e domande. I procuratori concordano e chiedono di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 15,55, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art.281 sexies cpc, mediante allegazione a verbale e deposito contestuale.
Verbale chiuso alle ore 16,00.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 44777/2023 R.G. promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._2 Parte_3
), (C.F. ), C.F._3 Parte_4 C.F._4 Parte_5
(C.F. ), (C.F. e C.F._5 Parte_6 C.F._6 Pt_7
(C.F. ), tutti con il patrocinio dell'avv. SA CO ed
[...] C.F._7 elettivamente domiciliati in VIA GIOVANNI BELLEZZA 11 20136 MILANO presso il difensore avv.
SA CO OR contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv. CALDARINI GAIA FRANCESCA, elettivamente domiciliato in VIA FREGUGLIA, 8/A 20122
MILANO presso il difensore avv. CALDARINI GAIA FRANCESCA CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 5/11/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., sentenza n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
Il presente giudizio prende origine, con distinti atti di citazione, dall'impugnazione di alcune delibere assunte dal convenuto , Milano. CP_1 Controparte_3
Con il primo atto di citazione introduttivo del giudizio contraddistinto dal R.G. n. 44777/2023, gli attori
3 impugnavano:
- la delibera del 27.05.22, punto n. 2 O.D.G., adottata dall'assemblea nella parte in cui: nominava quale amministratore del Condominio e decideva l'esecuzione di interventi di manutenzione Parte_8 straordinaria da eseguire nella scala A;

- la delibera del 4.4.2023, punto n. 1 O.D.G., adottata dall'assemblea nella parte in cui approvava il rendiconto consuntivo e il relativo stato di riparto afferente alla gestione 1.10.2021 – 30.9.2022, sia per la parte ordinaria che per la parte straordinaria;

- la delibera del 6.6.2023, punto n. 1 e n. 3 O.D.G., adottata dall'assemblea nella parte in cui approvava il rendiconto consuntivo e lo stato di riparto relativo alla gestione delle facciate da parte della ed il CP_4 rendiconto consuntivo e lo stato di riparto relativo alla gestione manutenzione straordinaria 2018/ 2019.
Con il secondo atto di citazione introduttivo del giudizio contraddistinto dal R.G. n. 26295/2024, gli attori, ad eccezione del signor impugnavano: Parte_7
- la delibera del 12.2.2024, punti n. 1, 2, 3 O.D.G., adottata dall'assemblea nella parte in cui approvava il rendiconto consuntivo e il relativo stato di riparto afferente alla gestione 1.10.2022 – 30.9.2023 per la parte ordinaria;
il rendiconto consuntivo e lo stato di riparto per la gestione straordinaria;
la conferma dell'amministratore.
In entrambi i giudizi si costituiva regolarmente il eccependo in entrambi l'infondatezza in fatto CP_1
e in diritto delle domande degli attori oltre alla temerarietà delle controversie promosse.
Il primo giudizio, contraddistinto dal R.G. n. 44777/2023, veniva assegnato allo scrivente che con decreto del 11.3.2024 fissava la prima udienza di comparizione delle parti per il 23.5.2024.
Depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c., a scioglimento della riserva assunta all'esito della prima udienza di comparizione, venivano rigettate le prove orali richieste da entrambe le parti e la richiesta di parte convenuta di essere rimessa nei termini per il deposito della documentazione attestante il superamento da parte dell'amministratore dei corsi di formazione dal 2019 al 2023; nonché veniva disposta la comparizione personale delle parti al fine di tentare la conciliazione ex art. 185 c.p.c., rinviando la causa per l'incombente al 2.10.2024.
Rinviata poi la causa per i medesimi incombenti al 5.12.2024 prima e al 14.2.2025 dopo, all'esito di quest'ultima udienza veniva rigettata la richiesta di acquisizione della memoria depositata da parte attrice, veniva riservata ogni decisione in merito alla riunione del presente giudizio con quello contraddistinto dal
R.G. n. 26295/2024 e la causa, ormai ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 9.7.2025, successivamente differita al 5.11.2025, assegnando termine alle parti per il deposito note conclusive fino a 10 giorni prima della udienza.
Il secondo giudizio avente R.G. n. 26295/2024 veniva assegnato al Giudice di questa sezione del Tribunale, dott.ssa Paola Folci che, con decreto del 11.10.2024 fissava la prima udienza di comparizione delle parti per
4 il 5.2.2025.
Depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c., all'esito della suddetta udienza, ritenuta esservi connessione soggettiva e in parte oggettiva tra il giudizio e quello avente R.G. n. 44777/2023, il fascicolo della causa veniva rimesso al Presidente di questa sezione del Tribunale di Milano, che ne assegnava definitivamente la trattazione a questo giudice.
Differita la causa al 9.5.2025, a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza, non veniva ammessa la prova orale articolata dagli attori e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 9.7.2025, successivamente differita al 5.11.2025, assegnando termine alle parti per il deposito note conclusive fino a 10 giorni prima della udienza.
Depositate le note conclusive da entrambe le parti nel giudizio recante R.G. n. 44777/2023 e dai soli attori nel giudizio recante R.G. n. 26295/2024, parte attrice precisava le conclusioni come segue:
a) con riferimento al giudizio R.G. n. 44777/2023, come da apposito foglio depositato telematicamente che qui si trascrive integralmente: “In via principale, nel merito: 1. Accertare e dichiarare la nullità della delibera del 27.05.22 punto 2 Odg adottata dall'assemblea del Milano nella Controparte_1 parte in cui nomina quale amministratore del lo senza la specificazione CP_1 Parte_8 analitica del compenso a quest'ultimo spettante e ciò in violazione del disposto di cui all'art. 1129 c.c. comma 14; 2. Accertare e dichiarare la nullità della delibera del 27.05.22 punto 2 Odg adottata dall'assemblea del nella parte in cui ha deliberato l'esecuzione di Controparte_1 interventi di manutenzione straordinaria da eseguire nella scala A, senza la costituzione di un fondo ad hoc;



3. Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità e/o inefficacia della delibera del 04.04.23 punto 1 Odg adottata dall'assemblea del per le ragioni ampiamente dedotte in atti Controparte_1
e per l'effetto condannare il convenuto, in persona dell'amministratore pro-tempore, a CP_1 predisporre il Rendiconto Consuntivo e del relativo stato di riparto afferente la gestione 01/10/21 – 30/09/22 sia per la parte ordinaria che per la parte straordinaria corredandolo di ogni documento contabile previsto dalla legge e per l'effetto apportare anche le conseguenti modifiche che dovessero rendersi necessarie al fine di rendere intelleggibili anche i rendiconti successivi a quello oggetto di impugnazione e a sottoporre ogni atto all'approvazione dell'assemblea 4. Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità e/o inefficacia della delibera del 06.06.23 punti 1 e 3 Odg adottata dall'assemblea del Controparte_1 CP
Milano quanto al punto 1 per assenza di quorum deliberativo previsto per le opere di manutenzione straordinaria, per mancata esibizione della documentazione idonea a rendere la decisione dei condomini consapevole nonché per l'inserimento a consuntivo di fattura emessa (ed incassata) dall'attuale amministrazione nel 2019 (cft. doc. 7 pag. 2, ft. 21.05.19) senza svolgimento di alcuna attività; quanto al punto 3 Odg (cft. doc. 3) per erronea ripartizione spese opere straordinarie scala B, eseguite dall'amministrazione nel 2018-2019 senza autorizzazione assembleare e senza che vi fosse urgenza alcuna, come meglio indicato in atti e per l'effetto condannare il convenuto, in persona CP_1
5 dell'amministratore pro-tempore, a predisporre il Rendiconto Consuntivo e del relativo stato di riparto afferente la gestione facciate (punto 1) e la gestione straordinaria 2018/19 (punto 3), ripartendo CP_4 correttamente le spese e corredandolo di ogni documento contabile previsto dalla legge, apportando le conseguenti modifiche necessarie al fine di rendere intelleggibili anche i rendiconti successivi a quello oggetto di impugnazione e a sottoporre ogni atto all'approvazione dell'assemblea.

5. Condannare il convenuto al risarcimento del danno in favore degli attori ex art. 96 c.p.c., stante l'infondatezza e la pretestuosità delle difese. In ogni caso:

6- con vittoria di spese e competenze di causa. In via istruttoria:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto ammettere interrogatorio formale del legale rappresentante del CP_1 convenuto e testi sui seguenti capitoli di prova, ove le circostanze non siano ritenute già documentalmente provate, preceduti da “vero che”: 1) In prossimità della riunione assembleare del 04.04.23 riceveva da
Amministrazioni UN LS, amministratore del , il registro di contabilità a Controparte_1 corredo del consuntivo 01/10/21-30/09/22; 2) nel mese di dicembre del 2017 la interrompeva i CP_5 lavori di rifacimento delle facciate condominiali oggetto di appalto;
3) Sino al 14 maggio 2018
l'amministratore pro tempore del Condominio era il sig. 4) L'Amministrazioni UN LS è stata Pt_9 nominata amministratrice del in data 14 maggio 2018, come da Controparte_1 doc. 23 che si rammostra al teste;
5) Con email del 21.03.21 la Amministrazioni UN LS confermava al sig. la necessità di richiedere la refusione di quanto corrisposto in eccedenza alla DL, in persona Pt_5 del Geom. come da doc. 24 che si rammostra al teste;
6) In data 2.04.23 l'Amministrazioni UN Per_1
LS comunicava al sig. l'annullamento dell'incontro del 03.04.23 presso i propri uffici per Pt_5
l'esame della documentazione condominiale, come da doc. 12 che si rammostra al teste;
Si indica a teste: sig.ra c/o amministrazioni UN LS sui cap. 5) e 6); Geom. c/o Casarini sas, Tes_1 Testimone_2 via Gian Galeazzo 19, Milano sui cap. 2) 3) 4); SI.ra , Milano da 1) a 6)”; Parte_10 Controparte_3
b) con riferimento al giudizio R.G. n. 26295/2024, come da apposito foglio depositato telematicamente che qui si trascrive integralmente: “Nel merito:

1. Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità e/o inefficacia della delibera del 12.02.24 punti 1 e 2 Odg adottata dall'assemblea del Controparte_1
Milano e per l'effetto condannare il convenuto, in persona dell'amministratore pro-
[...] CP_1 tempore, a predisporre il Rendiconto Consuntivo e del relativo stato di riparto afferente la gestione 01/10/22
– 30/09/23 ordinaria-straordinaria corredandolo di ogni documento contabile previsto dalla legge e per
l'effetto apportare anche le conseguenti modifiche che dovessero rendersi necessarie al fine di rendere intelleggibili anche i rendiconti successivi a quello oggetto di impugnazione e a sottoporre ogni atto all'approvazione dell'assemblea;

2. Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità e/o inefficacia della delibera del 12.02.24 punto 3 Odg adottata dall'assemblea del Milano nella Controparte_1 parte in cui nomina quale amministratore del Condominio senza la preventiva Parte_8 esibizione della documentazione a comprova della sussistenza dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att.
c.c.; 3. Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità e/o inefficacia della delibera del 12.02.24
6 adottata dall'assemblea del Dichiarare in ogni caso nulla e/o annullabile e/o Controparte_1 comunque invalida e/o inefficace e/o illegittima la delibera assembleare assunta in data 12.02.24 per tutti i motivi di cui in narrativa. In ogni caso:

4. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa. In via istruttoria: Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto ammettere prova per testi sul seguente capitolo di prova, ove la circostanza non sia ritenuta già documentalmente provate, preceduti da “vero che”: 1) In prossimità della riunione assembleare del 12.02.24 riceveva da Amministrazioni UN LS, amministratore del
[...]
, il registro di contabilità a corredo del consuntivo 01/10/22-30/09/23; Si indica a teste: Controparte_1
SI.ra , Milano. Quanto ai capitoli di prova ex adverso formulati, si ritiene che Parte_10 Controparte_3
i medesimi siano inammissibili ed in ogni caso documentalmente smentiti. Nella denegata ipotesi di ammissione, si chiede di essere ammessi a prova contraria con il teste già indicato nella memoria 171 ter n.
2 c.p.c., nonché con il teste: - c/o cond. Milano. Testimone_3 Controparte_3
Parte convenuta precisava invece le conclusioni per entrambi i giudizi R.G. n. 44777/2023 e R.G. n.
26295/2024 come da note depositate in data 26/6/2025, come segue:
“Voglia l'ill.mo sig. Giudice adito, ogni contraria eccezione e deduzione disattesa, così giudicare: NEL
MERITO Respingere in toto la domanda avversaria in quanto infondata in fatto ed in diritto. Ritenere la temerarietà della domanda avversaria per i motivi sopra esposti, e, per l'effetto, condannare gli attori ai sensi dell'art. 96 c.p.c. a corrispondere al il risarcimento del Controparte_6 danno che si indica in € 10.000,00 o la diversa somma maggiore o minore sarà ritenuta di giustizia. IN
OGNI CASO con vittoria di spese di lite ivi comprese quelle della fase di mediazione come da nota spese che si allega”.
All'odierna udienza del 5.11.2025, riuniti preliminarmente i due giudizi, precisate le conclusioni e discussa la causa, la stessa viene decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta, essendo state esperite le procedure di mediazione obbligatoria, conclusesi negativamente in data 8.11.2023 per il giudizio R.G. n. 44777/2023 e in data 19.6.2024 per il giudizio R.G. n. 26295/2024.
Sempre preliminarmente vanno disattese nuovamente le istanze istruttorie reiterate da parte attrice e confermate le ordinanze con le quali sono state disattese, perché irrilevanti o comunque superflue ai fini della decisione della causa per quanto di seguito si dirà.
Infine, ancora preliminarmente, vertendosi in tema di impugnativa di delibere assembleari, verranno esaminate solo le doglianze espressamente formulate da parte attrice nei suoi due atti di citazione introduttiva e non le eventuali ulteriori introdotte nelle successive memorie, costituendo le stesse nuove allegazioni e domande e non quella precisazione o modificazione delle “domande, eccezioni e conclusioni già proposte” che è consentita a termini dell'art.171 ter cpc.
Neppure rilevano ai fini della impugnativa delle delibere oggetto di causa le doglianze avverso l'operato
7 dell'amministratore, atteso che il vaglio di legittimità in questa sede può riguardare solo le delibere emanazione della assemblea condominiale, organo sovrano del Condominio ed ai limitati fini chiariti dalla giurisprudenza di legittimità che escludono il vaglio della loro opportunità e convenienza;
mentre per le eventuali doglianze avverso l'operato dell'amministratore esistono altri rimedi giudiziali, diversi da quello in esame.
Nel merito delle doglianze ammissibili, quindi, va osservato che gli attori, tutti condomini del CP_1 convenuto, hanno impugnato le delibere del 4.4.2023, punto n. 1 o.d.g., del 27.05.22, punto n. 2 o.d.g., del
6.6.2023, punti n. 1 e 3 o.d.g., del 12.2.2024, punti n. 1, 2, 3 o.d.g., asserendone la illegittimità per vari motivi che verranno di seguito esaminati.
Parte convenuta ha contestato tutte le allegazioni avversarie e ne ha chiesto il rigetto come di seguito evidenziato.
A) Relativamente alla delibera del 4/04/2023, punto n. 1 o.d.g., nella parte in cui approva il rendiconto consuntivo e il relativo stato di riparto afferente alla gestione 1.10.2021 – 30.9.2022 sia per la parte ordinaria che per la parte straordinaria e con riferimento alle varie doglianze formulate da parte attrice va ritenuto quanto segue.
1) Prima doglianza: il consuntivo non risulterebbe intellegibile non essendo stato consentito ai condomini di prendere preventiva visione del registro di contabilità e non essendo stata allegata all'avviso di convocazione la documentazione volta a garantire che i condomini prendessero piena conoscenza delle voci di spesa;
presenterebbe una generica nota esplicativa, come tale inidonea a rappresentare la situazione finanziaria del presenterebbe una relazione di bilancio dalla quale, diversamente dalla morosità CP_1 di oltre euro 60.000,00 indicata nel rendiconto, non si ricaverebbe alcun indice di criticità finanziaria.
Si difende il convenuto eccependo che il rendiconto consuntivo 2021/ 2022 e la contabilità CP_1 condominiale avrebbero descritto efficacemente e chiaramente le spese sostenute dal in quanto CP_1 ogni voce di spesa inserita sarebbe stata adeguatamente illustrata ai condomini, e la documentazione contabile utile per la comprensione del documento contabile sarebbe stata messa a disposizione immediata dei condomini in occasione dell'adunanza assembleare tenutasi presso lo studio dell'amministratore ove la stessa è conservata.
E' noto che l'Amministratore assolve al proprio obbligo d'informazione, per quanto riguarda la rendicontazione, attraverso la redazione della contabilità sulla base delle specifiche indicazioni previste dall'art. 1130-bis c.c., con la comunicazione ai condomini in vista dell'assemblea annuale dei soli elaborati contabili costituiti dal rendiconto consuntivo e bilancio preventivo, del “registro di contabilità”, del
“riepilogo finanziario”, e della “nota sintetica esplicativa della gestione”.
L'amministratore non è invece tenuto ad allegare al momento della convocazione della detta assemblea la ulteriore documentazione riguardante contratti e spese condominiali, ma solo a conservarla nel luogo specificato al momento del conferimento dell'incarico e metterla a disposizione dei singoli condomini che
8 possono visionarla ed estrarne copia, ai sensi degli artt.1129, II e VII comma e XIII comma n°7 e 1130, I comma n°6) e 1130 bis c.c..
E' poi orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, anche prima della riforma del
, intervenuta con la legge 220/2012, che l'amministratore di , nella tenuta della CP_1 CP_1 contabilità e per la redazione del bilancio, deve attenersi a principi di ordine e di correttezza, seppure senza dover rispettare rigorosamente le regole formali a cui sono soggette le imprese. Ne consegue che, nel redigere il bilancio, deve predisporre un documento chiaro ed intelligibile, che indichi correttamente le voci dell'attivo e del passivo così da consentire la immediata verifica da parte dei condomini della corrispondenza e della congruità rispetto alla documentazione relativa alle entrate ed alle spese (Cass. civ. Sez. II,
23/01/2007, n. 1405; Cass. civ. Sez. II, 28/04/2005, n. 8877).
Tali principi sono stati trasfusi poi nell'articolo 1130 bis c.c. introdotto dalla riforma del Condominio.
Ne consegue che la esistenza contemporanea del registro della contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa è necessaria ai fini della individuazione della situazione patrimoniale del e per la chiarezza ed intelligibilità del documento contabile di bilancio condominiale. CP_1
Va dunque ritenuto che con tale norma sono stati posti stringenti obblighi formali in capo all'amministratore, finalizzati ad assicurare la corretta e piena informazione dei condomini in merito ai dati contabili amministrativi, in un'ottica di trasparenza e di garanzia del pieno ed effettivo controllo sul suo operato, nonché di una consapevole autodeterminazione dei condomini in merito alle decisioni da assumere in assemblea, così da consentire l'espressione di una volontà cosciente e meditata di ogni condomino.
E ciò anche prescindendo dall'eventuale accesso agli atti e documenti condominiali del singolo condomino, pur previsto e tutelato dall'art.1129 c.c..
Ciò posto va ritenuto che la doglianza è fondata solo con riferimento alla circostanza della mancata esposizione della morosità condominiale di €. 60.000,00 nella nota sintetica esplicativa del rendiconto, che non è stata contesta da parte convenuta nella sua prima difesa utile, la comparsa di costituzione del
29/02/2024.
La esistenza di tale criticità finanziaria costituita dalla detta morosità doveva essere evidenziata al fine di consentire una immediata intelligibilità della stessa nella consultazione dei documenti contabili portati all'esame della assemblea e la doglianza va dunque accolta.
2) Seconda doglianza inerente la mancanza di chiarezza e la illegittimità nella indicazione di alcune voci di spesa e di alcune somme da imputare ad ogni singolo condomino:
- 2a) Per quanto riguarda la voce inerente le spese di pulizia asseriscono gli attori chele stesse sarebbero state addebitate al senza che i condomini avessero potuto verificarne i costi e senza che fosse stato CP_1 sottoscritto alcun contratto in cui venissero individuati gli importi richiesti.
Il Condominio contesta allegando che l'amministratore avrebbe già fornito chiarimenti in assemblea e che il contratto sarebbe già stato consegnato agli attori, nonché allegandolo in atti e specificando che tale contratto
9 risulta essere stato stipulato e sottoscritto in data 2.7.2018 con la Teco Servizi S.r.l., ed in esso è previsto un canone di euro 220,00 lordi mensili per un totale di euro 2,640,00 lordi annuali.
In mancanza di contestazione di detto documento è provato quindi che tale contratto esiste.
Invece va osservato che non vi è prova che gli attori abbiano fatto richiesta di visionarlo ed eventualmente estrarne copia a termini dell'art. ai sensi degli artt.1129, II e VII comma c.c., prima dell'assemblea del
04/04/2023 presso l'amministrazione del e che gli sia stato impedito l'accesso a tale documento;
CP_1 né, per quanto sopra già evidenziato, esisteva alcun obbligo per l'amministratore di allegarlo al momento della convocazione della assemblea.
Né emerge, in mancanza di diversa allegazione e prova, che gli importi ad esso riferibili non siano stati correttamente esposti e contabilizzati nel rendiconto consuntivo approvato.
La doglianza sul punto va dunque disattesa.
- 2b) Per quanto riguarda la somma di complessivi euro 1.061,00 per due fatture per opere murarie realizzate in conseguenza di sinistri, eccepiscono gli attori che la stessa sarebbe stata addebitata al CP_1 nonostante la esistenza di una polizza assicurativa che avrebbe potuto consentire il rimborso delle spese direttamente da parte della compagnia assicurativa.
La circostanza non è contestata ma il si giustifica allegando l'esistenza di una franchigia pari ad CP_1 euro 250 per ogni sinistro, mentre le fatture ammontavano a poco più di euro 500 cadauna e vi era di contro il rischio dell'aumento del premio in conseguenza del rischio da coprire.
La doglianza non può essere accolta in quanto la stessa pare indirizzata a contestare il merito della decisione assembleare piuttosto che la sua legittimità, in ordine alla quale parte attrice nulla allega.
E' noto difatti che le contestazioni nel merito delle decisioni assembleari sono irrilevanti in sede di impugnativa delle stesse, atteso che è ormai consolidato il principio per cui il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea di non può estendersi alla valutazione del merito e al CP_1 controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della loro legittimità
(Cass. n. 5889 del 2001; Cass. n. 19457 del 2005).
- 2c) In merito poi alle spese poste a consuntivo per gli interventi relativi alle opere idrauliche, eccepiscono gli attori che le stesse sarebbero state addebitate erroneamente all'intero e non alle singole scale CP_1 interessate dai lavori.
Il , di contro, allega che, a seguito dei rilievi già sollevati sul punto nel corso della assemblea, il CP_1 rendiconto consuntivo poi approvato è stato rettificato e le spese sono state addebitate alla sola scala interessata, come indicato nello stesso verbale assembleare.
In quest'ultimo si legge espressamente che “5/510 opere idrauliche: gli interventi sono addebitati al
ma dovrebbero essere addebitati alle singole scale. L'amministratore: procederemo ad CP_1 eseguire la rettifica richiesta, attribuendo la registrazione 86 e 617 alla scala di competenza”, mentre non è contestato che tale rettifica sia avvenuta.
10 La ulteriore eccezione formulata da parte attrice nella sua prima memoria ex art. 171 ter cpc, per la quale anche tale rettifica sarebbe errata, non è ammissibile in questa sede per quanto sopra già rilevato, trattandosi non di una specificazione ma di un nuovo motivo di impugnativa.
La doglianza sul punto va dunque disattesa.
- 2d) Sostengono poi gli attori che nell'elenco dei condomini della scala A sarebbero stati inseriti alcuni nominativi non appartenenti alla stessa, mentre altri non sarebbero stati ivi inseriti pur appartenendo a tale scala e che tali circostanze si riverberebbe sulla ripartizione delle spese condominiali tra i condomini.
A seguito della eccezione del di genericità della doglianza, gli attori hanno poi legittimamente CP_1 specificato, nella loro prima memoria ex art.171 ter cpc, i nominativi dei condomini omessi e i millesimi afferenti le loro proprietà e le conseguenze di tali omissioni in ordine alla ripartizione delle spese.
Le circostanze come specificate dagli attori non sono poi state contestate dal convenuto nella sua prima difesa utile, la seconda memoria ex art.171 ter cpc, che non è stata depositata dal , e dunque CP_1 devono ritenersi provate.
La doglianza sul punto va dunque accolta in quanto fondata.
- 2e) Allegano ancora gli attori che l'addebito in capo al condomino attore dell'importo Parte_5 di euro 198,00 per “sopralluogo e consulenza su scarico caldaia prop. stesura relazione Pt_5 comprensiva di documentazione fotografica” sarebbe illegittimo in quanto tali consulenza e relazione non sarebbero state richieste, né autorizzate, né concordate con il condomino ma costituirebbero una autonoma iniziativa dell'amministratore; con la conseguenza che la spesa sarebbe illegittima.
E' pacifico tra le parti che l'amministratore faceva svolgere le attività suddette in occasione della sostituzione della caldaia all'interno dell'abitazione che quest'ultimo aveva effettuata con l'ausilio Pt_5 dei propri tecnici di fiducia e quando questi, al termine della installazione, si accorgeva poi di un non corretto smaltimento dei fumi ed avvisava prontamente l'amministratore e con i propri tecnici provvedeva alla tempestiva risoluzione della problematica riscontrata.
Il di contro alla contestazione di parte attrice allega la legittimità della attribuzione di tali CP_1 somme a carico del condomino perché il sopralluogo e la consulenza ed in genere l'intervento Pt_5 tecnico sarebbero da addebitarsi al in quanto di sua esclusiva utilità e competenza. CP_1
Va ritenuto che a fronte della contestazione di parte attrice ed in mancanza di prova e accertamento della sua eventuale debenza a carico del condomino attore o della sua accettazione espressa del suo onere, la Pt_5 spesa personale in esame è stata posta illegittimamente a suo carico da parte dall'assemblea condominiale con la delibera in esame.
E' noto, difatti, che le attribuzioni dell'assemblea del Condominio sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, nonché per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, oltre che per le legittime innovazioni deliberate dalla maggioranza. Esula quindi dalle attribuzioni
11 dell'assemblea il potere di imputare al singolo condomino una determinata spesa pretesamene individuale con l'efficacia vincolante propria della deliberazione assembleare, non potendosi ravvisare una sorta di autotutela dell'ente collettivo privilegiata rispetto alla posizione del normale creditore e, siccome al riguardo l'assemblea è carente di potere, il relativo vizio deve qualificarsi in termini di nullità. (Cass. civ., Sez. II,
30/04/2013, n. 10196; Cass. civ., Sez. II, 22/07/1999, n. 7890; Trib. Milano, Sez. XIII, 6/5/2004 n. 5717).
Detta spesa, quindi, doveva essere ripartita tra tutti i condomini, seppure tale apposizione dovesse intendersi come provvisoria in attesa dell'eventuale accertamento o accettazione della debenza a carico del condomino
Pt_5
La doglianza sul punto va dunque accolta in quanto fondata.
- 2f) Infine contestano gli attori la esposizione dei compensi dell'amministratore riportata nelle voci 701, 703
e 710 del consuntivo in esame, allegando che gli importi richiesti risulterebbero essere maggiori rispetto a quelli approvati in sede assembleare al momento del conferimento dell'incarico di amministrazione;
nonché assumono come non dovuta la spesa di euro 244,00 di cui alla fattura n. 236/2022 emessa a titolo di “canone annuale fatturazione elettronica anno 2022”, sempre inserita tra le spese di amministrazione, posto che il
Condominio non emette alcuna fattura essendo un soggetto passivo.
Il convenuto eccepisce, di contro, che l'amministratore non ha percepito più del dovuto, perché CP_1 spettano all'amministratore, oltre all'emolumento di €.3.400,00 ed alle spese amministrative pari ad
€.2.000,00, anche gli emolumenti per le assemblee straordinarie pari ad €.150,00 ciascuna, nonché le competenze dovute nella percentuale dell'1,5% sugli interventi condominiali di natura straordinaria e il rimborso per la spesa di “canone annuale fatturazione elettronica anno 2022” non compresa tra quelle amministrative.
Va rilevato sul punto, che è provato in atti che nell'ultima delibera di nomina dell'amministratore condominiale antecedente quella impugnata, quella del 27/05/2022, l'assemblea approvava esclusivamente l'emolumento quantificato in €.3.400,00 ed un importo di €.2.000,00 per spese amministrative e fiscali.
Tali importi devono ritenersi omnicomprensivi di ogni emolumento e spesa, in assenza di qualsiasi ulteriore specificazione.
E' noto che l'amministratore di configura un ufficio di diritto privato, che è assimilabile, pur CP_1 con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto "sociale" della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato, (Cfr.: Cass., Sez. 2^, 16 agosto 2000, n. 10815; Cass., Sez. 2^, 9 giugno 2000, n. 7891; Cass., Sez. 2^, 12 febbraio 1997, n. 1286).
In applicazione di tali principi e delle norme che regolano il mandato, da un lato l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre, dall'altro, i condomini e il Condominio sono tenuti, quali mandanti,
a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno, dovendo dimostrare di avere adempiuto
12 all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale subita (Cass.civ.,Sez. II,
30/03/2006, n. 7498).
Con il nuovo art.1129, co.14, c.c. è stato poi stabilito espressamente che la nomina dell'amministratore è nulla se lo stesso, al momento della sua accettazione e del suo rinnovo, non specifichi l'importo dovuto a titolo di compenso.
Con la conseguenza che l'amministratore potrà pretendere dal il pagamento dei soli compensi CP_1 ed il rimborso dei soli esborsi specificati, anche se in maniera forfettaria, al momento del conferimento dell'incarico.
Da un semplice esame del consuntivo impugnato, invece, emerge che, se l'emolumento esposto alla voce
701 risulta esser pari a quello approvato dalla assemblea al momento del conferimento dell'incarico, invece le somme esposte nelle voci 703 e 710, assommando ad un totale di €. 3.396,76, sono superiori come importi a quello approvato nella medesima occasione per spese di amministrazione e pari ad €.2.000,00.
La esposizione di tali ulteriori importi nel consuntivo non risulta giustificata atteso quanto sopra rilevato in punto di diritto e la doglianza sul punto va dunque accolta perché fondata.
B) Relativamente alla delibera del 27.05.22, punto n. 2 e punto n.6 O.D.G., va poi osservato quanto segue.
- B1) Eccepiscono gli attori, con riferimento al punto n. 2 dell'odg., che la nomina quale amministratore del
è avvenuta senza la presentazione di un preventivo che specificasse Controparte_7 analiticamente il compenso richiesto, così violando l'art. 1129, comma XIV, c.c. e senza il possesso dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c..
Di contro il allega la legittimità della nomina dell'amministratore perché nel verbale sarebbe CP_1 avvenuta la determinazione del suo emolumento, che sarebbe invariato dal 2018; nonché perché
l'amministratore risulterebbe possedere i requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c. in quanto abilitato all'esercizio della professione, come dimostrato dagli attestati professionali e di superamento dell'esame degli anni 2023 e 2024.
In merito ai compensi vanno richiamate le osservazioni già sopra svolte e va ritenuto che con la delibera impugnata, nella quale sono stati indicati sia il compenso omnicomprensivo che le spese forfettariamente individuate, si sia sufficientemente rispettato il dettato dell'art. 1129, co. 14, c.c..
Ciò anche atteso che tale norma non prevede la necessità di inviare ai condomini prima della assemblea un preventivo di tali compensi, ma impone solo la loro specificazione “all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo”, come risulta essere avvenuto nel caso in esame al momento della discussione ed approvazione assembleari per quanto risulta agevolmente dal verbale del 27.05.22..
Per quanto riguarda l'eccepita violazione del dettato dell'art. 71-bis disp. att. cc. va rilevato che tale norma ha stabilito la necessità di una serie di requisiti, elencati analiticamente, per poter svolgere l'attività di amministratore di ed ha poi previsto espressamente che, in casi quali quello in esame: “Possono CP_1
13 svolgere l'incarico di amministratore di anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In CP_1 tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.”
Ritiene questo Giudice che l'assenza dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp att. c.c. - che è una norma dettata nell'interesse pubblico, generale e fondamentale - implichi la nullità della deliberazione assembleare di nomina dell'amministratore di Condominio, per violazione di norme imperative, con conseguente nullità del mandato fiduciario conferito allo stesso amministratore e impossibilità per il medesimo di riscuotere gli emolumenti deliberati dall'assemblea. Tale nullità, come noto, è rilevabile d'ufficio (Cass Sez Unite
9839\2021).
Nel caso in esame parte convenuta ha invece fornito prova della sussistenza dei requisiti di cui all'art. 71 bis cc disp att. al momento del conferimento dell'incarico con la delibera impugnata, allegando in atti del procedimento n°26295/2024 riunito al presente, le certificazioni che attestano il possesso dei requisiti previsti dall'art.71 bis disp att. Cc. sia anteriormente alla delibera in esame che fino a tutto il 2023.
Tenuto conto di detta documentazione, quindi, ne consegue che il mandato conferito dal alla CP_1 studio UN LS con la delibera in esame, deve ritenersi validamente approvato e la doglianza sul punto va dunque disattesa.
- B2) Relativamente poi al punto n. 6 dell'odg., eccepiscono gli attori che la decisione di effettuare degli interventi di manutenzione straordinaria nella scala A è stata assunta senza la costituzione del fondo speciale previsto obbligatoriamente dall'art. 1135, comma primo, n. 4, c.c..
Il contesta la allegazione attorea eccependo che si tratterebbe di una spesa straordinaria, di CP_1 contenuto valore, che si è resa necessaria per interventi urgenti sull'autoclave nel corso dell'esercizio e per la quale si è utilizzata la giacenza di cassa già esistente. CP_8
Posto che è pacifico in atti che la spesa in esame riguarda lavori straordinari, va ritenuto che è irrilevante la loro entità, nonché la eventuale urgenza, peraltro non specificata nella delibera impugnata.
Invece, in accordo a quanto chiarito fin da Cass. Sez. 6 - 2, 25/05/2022, n. 16953, va ritenuto che, nel caso in esame, sussiste la violazione del dettato dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., perché, diversamente da quanto deciso con la delibera impugnata, quest'ultima doveva provvedere “obbligatoriamente” e preventivamente a costituire un o fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere, ai fini della validità della stessa delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. (cfr. anche: Cass.,
Sez. 2, Ordinanza n. 9388 del 2023)
Ne consegue che la doglianza sul punto va dunque accolta perché fondata.
C) Relativamente alla delibera del 6/06/2023, punti n.1 e n.3 o.d.g., va poi osservato quanto segue.
14 - C1) Con riferimento al punto 1 dell'odg. gli attori eccepiscono che l'approvazione del rendiconto consuntivo e del relativo riparto della gestione dei lavori straordinari alle facciate eseguiti dalla società sarebbe illegittima per i seguenti motivi. CP_4
a) Perché approvato con la maggioranza di 403,56 millesimi, così non raggiungendo il quorum deliberativo richiesto ex art. 1136, comma secondo, c.c., per l'approvazione di opere straordinarie e consistente nel voto favorevole di un numero di condomini che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
Allega, di contro il convenuto che nel caso in esame deve applicarsi invece il dettato dell'art. CP_1
1136, comma terzo, c.c. e che lo stesso è stato rispettato essendovi stata la presenza in assemblea di 29 condomini rappresentanti 610,51 su un totale di 43 e il voto favorevole di 403,56 millesimi.
L'eccezione del è fondata atteso che nel caso in esame non si verte in tema di approvazione di CP_1 lavori straordinari, ma di approvazione di un rendiconto consuntivo delle spese straordinarie sostenute per la quale è sufficiente il quorum previsto dall'art. 1136, comma terzo, c.c..
Ne consegue che la doglianza sul punto va rigettata.
b) Perché approvato senza che l'amministratore avesse messo a disposizione la documentazione idonea a rendere i condomini consapevoli della propria decisione.
Sul punto valgono analoghe considerazioni a quelle già sopra svolte in ordine ai doveri dell'amministratore ed ai poteri dei condomini in merito alla comunicazione ed esame della documentazione condominiale.
Con la conseguenza che anche su questo punto, in mancanza di prova di impedimento frapposto ai condomini all'accesso ai detti documenti e non sussistendo alcun obbligo per l'amministratore di allegarli al momento della convocazione della assemblea, la doglianza va disattesa perché infondata.
c) Perché approvato con la indicazione di una fattura emessa ed incassata dall'attuale amministratore nel
2019 il cui importo di euro 4.934,44 andrebbe restituito al Condominio posto che, da un lato, il riconoscimento di tale importo non sarebbe mai stato discusso e deliberato e, dall'altro lato, che l'importo farebbe riferimento ad una prestazione lavorativa eseguita dal precedente amministratore e non da quello attuale.
Allega di contro il che l'incasso e la esposizione di questo emolumento sarebbero corretti in CP_1 quanto sarebbe stato lo stesso amministratore in carica e non quello precedente a porre in essere tutta quell'attività straordinaria necessaria per portare a termine i lavori eseguiti sulle facciate condominiali da parte della CP_4
Sul punto valgono analoghe considerazioni a quelle già sopra svolta in ordine ai compensi dell'amministratore del , ove specificati al momento del conferimento dell'incarico. CP_1
In mancanza di prova anche su questo punto che il compenso in esame sia stato specificato e come tale approvato dalla assemblea al momento del conferimento dell'incarico di amministrazione, la esposizione e l'incasso di tale ulteriore importo di compensi non risulta giustificata e non è stata validamente approvata.
15 La doglianza sul punto va dunque accolta perché fondata.
d) Perché approvato con il riconoscimento e il pagamento in favore del direttore dei lavori di un importo maggiore rispetto a quello contrattualmente pattuito del 6% delle opere effettivamente eseguite.
Eccepisce invece il convenuto la correttezza del maggior importo di euro 9.259,50 corrisposto CP_1 al direttore dei lavori alla luce della ulteriore attività di coordinamento della sicurezza dallo stesso prestata, non comprese nella percentuale pattuita del 6%.
Deve quindi ritenersi pacifico che tali ulteriori attività e le somme corrisposte come compensi per le stesse non erano state precedentemente esposte al Condominio ed approvate dallo stesso.
E' opinione pacifica che nessuna obbligazione, ovviamente di natura contrattuale, può essere posta in essere a carico del se non da questo stesso, attraverso la deliberazione dell'organo collegiale, CP_1 preventivamente approvata o successivamente ratificata espressamente;
e nulla può esser considerato approvato se i soggetti titolari del diritto di decidere non ne hanno avuto alcuna informazione e notizia.
In mancanza di prova di tale preventiva approvazione o successiva ratifica espressa da parte del CP_1 va ritenuto che detti maggiori compensi non sono giustificati e non sono stati validamente approvati.
La doglianza sul punto va dunque accolta perché fondata.
e) Perché approvato con la indicazione di un importo di euro 7.186,14 per opere di manutenzione straordinaria aggiuntiva mai discusse e approvate in sede assembleare.
Il Condominio, a sostegno della allegata legittimità della delibera sul punto, si limita ad eccepire che in sede di mediazione con la società alla stessa era stato proposto il pagamento a saldo e stralcio della CP_4 somma di euro 4000,00 che non era stata accettata;
nonché che l'importo oggetto di contestazione non era stato ancora pagato.
E' noto (cfr. da ultimo Cass. II Sez. Ord. n° 20541/2025) che, “l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni di gestione del Condominio di cui all'art. 1135 cod. civ., ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti, e, di conseguenza, di approvare ex post il consuntivo delle opere, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo (Cass. n.
2246 del 1961; n. 3226 del 1963; n. 6896 del 1992; n. 2133 del 1995; n. 2864 del 2008; n. 18192 del 2009).
Posto che “l'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese” (cfr. da ultimo Cass. II Sez. Ord. n°
20541/2025), nel caso in esame manca invece la prova che l'assemblea abbia approvato o ratificato espressamente i sopra menzionati lavori e la spesa ad essa relativi ad una semplice lettura del verbale assembleare, laddove da esso nulla si evince in proposito.
Va ritenuto, quindi che gli importi in esame non sono stati validamente approvati e la doglianza sul punto va dunque accolta perché fondata.
- C2) Relativamente al punto 3 dell'odg. gli attori eccepiscono che l'approvazione del rendiconto
16 consuntivo e del relativo al riparto gestione manutenzione straordinaria sarebbe illegittima in quanto:
a) Approvato con la maggioranza di 403,56 millesimi così non raggiungendo il quorum deliberativo richiesto ex art. 1136, comma secondo, c.c., per l'approvazione di opere straordinarie.
L'eccezione va disattesa per gli stessi motivi sopra evidenziati, atteso che nel caso in esame non si verte in tema di approvazione di lavori straordinari ma di approvazione di un rendiconto consuntivo delle spese straordinarie sostenute, per la quale è sufficiente il quorum previsto dall'art. 1136, comma terzo, c.c..
Ne consegue che la doglianza sul punto va rigettata.
b) Approvato con una ripartizione delle spese sostenute per la realizzazione dei torrini e dei comignoli posti sulle canne fumarie a servizio unicamente della scala B effettuata in capo a tutti i condomini, in violazione del dettato dell'art. 1123, comma terzo, c.c..
Il contesta eccependo che la ripartizione della spesa in esame sarebbe stata effettuata CP_1 correttamente in capo a tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123, comma primo, c.c., essendo il tetto un bene di natura comune e condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c..
E' noto che, con riguardo ai beni comuni in Condominio, l'art. 1117 c.c. pone una presunzione di condominialità per i beni ivi indicati, la cui elencazione non è tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, che deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune, laddove tali parti siano necessarie quindi, per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero, siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. Tale presunzione può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario;
oppure se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile (cfr.: Cass. civ., Sez. II, 26/07/2012, n. 13262; Cass. civ., Sez. II, 27/05/2011, n. 11812; Cass. civ.,Sez. II, 02/08/2010,n.17993; Cass. civ.,Sez. II, 28/02/2007, n.4787).
Come ugualmente noto è che sia il Condominio, che il Condominio parziale, non esigono un fatto o un atto costitutivo a sé, ma insorgono ope legis in virtù della situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, ovverossia per la relazione di accessorio a principale, configurata dalla necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero dalla destinazione all'uso o al servizio di talune cose, impianti e servizi in favore soltanto di alcuni piani o porzioni di piano dell'edificio.
Ciò posto, nel caso in esame con riferimento ai beni ed alle spese oggetto di delibera non è stata provata dagli attori l'esistenza di un Condominio parziale non essendo stato allegato un titolo contrario all'art.1117 cc o provato che detti beni, per le loro obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in
Condominio.
Ne consegue che tali spese dovevano essere ripartite con il criterio dettato dall'art.1123 cc, come effettivamente avvenuto con la delibera impugnata e la doglianza sul punto va rigettata.
c) Approvato nonostante che si tratterebbe di lavori realizzati nel 2019 e mai autorizzati dall'assemblea in
17 quanto giustificati da un'asserita indifferibilità ed urgenza, mai dimostrate.
Il eccepisce che l'amministratore ha agito nel rispetto del dettato dell'art. 1135 comma 2 c.c., CP_1 laddove ha ordinato lavori straordinari aventi carattere d'urgenza e poi relazionato ai condomini, come si evincerebbe dal verbale assembleare.
Dal verbale assembleare del 6/6/2023 si legge che l'amministratore rappresentava “la presenza di problemi strutturali nel tetto che producono lo scivolamento delle tegole verso l'esterno sul lato di Controparte_3 come era già stato segnalato dal geometra e dalla ditta Boscani”…; segnalava che ” è stato
[...] CP_9 necessario richiedere un intervento urgente di per tamponare il problema”, e infine Controparte_10 specificava che l'intervento ha riguardato “pulizia gronde, rimozione tegole e sistemazione perdite”.
A tali informative ha poi fatto seguito un ampio dibattito in merito a detti lavori al cui esito vi è stata l'approvazione del consuntivo della spesa ad essi relativa.
Tenuto conto dei principi sopra richiamati in tema di approvazione o ratifica di lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, va ritenuto quindi che, nel caso in esame, ad una semplice lettura del verbale assembleare emerga la prova che l'assemblea ha ratificato espressamente i sopra menzionati lavori e la spesa ad essa relativi laddove da detto verbale si evince una ampia ed articolata discussione in merito agli stessi conclusasi con l'approvazione del loro consuntivo.
Ne consegue che la doglianza sul punto va rigettata.
d) Approvato con la ripartizione di una spesa di euro 1.732,00 prevista nella parte relativa alla direzione dei lavori, in persona del geometra , che sarebbe stata posta a carico di tutti i condomini Controparte_11 nonostante la stessa fosse afferente delle parti private.
Ha di contro eccepito il che tale doglianza sarebbe improcedibile in quanto non oggetto della CP_1 domanda di mediazione e comunque infondata perché in nessun punto del consuntivo approvato con la delibera in esame questa spesa sarebbe stata imputata ai condomini.
Va ritenuto in maniera assorbente che la doglianza è infondata atteso che parte attrice non ha allegato alcuna prova in atti che nel consuntivo approvato con la delibera in esame detta spesa sia stata effettivamente posta a carico di condomini che non abbiano beneficiato della attività professionale ad essa afferente.
Ne consegue che la doglianza sul punto va rigettata.
D) Relativamente alla delibera del 12.2.2024, punti 1 e 2 dell'Odg., nella parte in cui la assemblea approvava il rendiconto consuntivo e il relativo stato di riparto afferente alla gestione 1.10.2022 – 30.9.2023 per la parte ordinaria ed il rendiconto consuntivo e lo stato di riparto per la gestione straordinaria, va ritenuto quanto segue.
D1) Prima doglianza: il consuntivo non risulterebbe intellegibile non essendo stato consentito ai condomini di prendere preventiva visione del registro di contabilità e non essendo stata allegata all'avviso di convocazione la documentazione volta a garantire che i condomini prendessero piena conoscenza delle voci di spesa;
presenterebbe una generica nota esplicativa, come tale inidonea a rappresentare la situazione
18 finanziaria del;
sarebbe stato approvato in mancanza della nota sintetica, del registro di CP_1 contabilità e del riepilogo finanziario;
presenterebbe una relazione di bilancio dalla quale, diversamente dalla morosità di euro 60.908,81 indicata nel rendiconto, non si ricaverebbe alcun indice di criticità finanziaria.
Su quest'ultimo punto evidenziano inoltre gli attori che nove giorni dopo l'assemblea la per tale CP_12 morosità condominiale, provvedeva a pignorare il conto corrente condominiale per euro 33.807,73.
Il convenuto si difende eccependo che, diversamente da quanto sostenuto dagli attori, il CP_1 rendiconto consuntivo risulterebbe intellegibile essendo stato corredato della nota sintetica, del riepilogo finanziario e del registro di contabilità sin dalla trasmissione dell'avviso di convocazione dell'assemblea del
12.2.2024.
Sul punto vanno richiamati i principi sopra evidenziati e svolte analoghe considerazioni già espresse con riferimento all'analogo punto di impugnazione inerente la delibera del 04/04/2023.
Nel merito va osservato che il convenuto ha provato che al momento della convocazione esistevano e sono stati comunicati ai condomini la nota sintetica, il riepilogo finanziario ed il registro di contabilità quali richiamati dalla giurisprudenza sopra evidenziata.
Ma, ciò posto, va ritenuto che la doglianza è comunque fondata con riferimento alla circostanza della mancata esposizione della morosità condominiale di €.60.908,81 nella nota sintetica esplicativa del rendiconto. Circostanza che non è stata contesta da parte convenuta nella sua prima difesa utile, la comparsa di costituzione del 29/07/2024.
La esistenza di tale criticità finanziaria costituita dalla detta morosità doveva essere evidenziata al fine di consentire una immediata intelligibilità della stessa nella consultazione dei documenti contabili portati all'esame della assemblea e la doglianza va dunque accolta.
D2) Seconda doglianza: la delibera del 12.2.2024 risulterebbe poco chiara nella indicazione di alcune voci di spesa e di alcune somme da imputare ad ogni singolo condomino, come di seguito evidenziate.
- a) Addebito per spese di pulizia: eccepiscono gli attori che sarebbero state addebitate al in CP_1 virtù di un contratto di cui gli attori allegano di aver avuto conoscenza soltanto nel corso del giudizio R.G. n.
44477/2023, ma di cui non si comprenderebbe se costituisca un contratto quadro e nel quale mancherebbe in ogni caso la sottoscrizione sia della Teco Servizi S.r.l. che dell'amministrazione.
Il Condominio contesta allegando in atti il contratto e specificando che tale contratto risulta essere stato stipulato e sottoscritto in data 2.7.2018 con la Teco Servizi S.r.l., ed in esso è previsto un canone di euro
220,00 lordi mensili per un totale di euro 2,640,00 lordi annuali.
Sul punto vanno richiamate le osservazioni in punto di fatto già sopra esposte, i principi sopra evidenziati e svolte analoghe considerazioni già espresse con riferimento all'analogo punto dii impugnazione inerente la delibera del 04/04/2023, ai fini del rigetto della medesima doglianza in esame.
Con la conseguenza che, poiché non emerge, in mancanza di diversa allegazione e prova, che gli importi riferibili a detto contratto non siano stati correttamente esposti e contabilizzati nel rendiconto consuntivo
19 approvato, la doglianza sul punto va dunque disattesa.
- b) Addebito del compenso del consulente del lavoro: eccepiscono gli attori che il compenso di euro
1719,22, inserito nella sezione “varie” del consuntivo, sarebbe superiore rispetto all'emolumento di euro
910,00 previsto dal contratto.
Si difende il convenuto eccependo che il compenso corrisposto al consulente del lavoro, CP_1 diversamente da quanto sostenuto dagli attori, non sarebbe determinato in misura fissa come affermato dagli stessi, ma risulterebbe essere variabile in quanto dipendente dalla tipologia dell'attività effettivamente svolta dal professionista, come da contratto e preventivo allegati in atti.
Il convenuto ha provato con i suddetti documenti la sua eccezione e parte attrice non ha CP_1 contestato tali documenti limitandosi ad allegare nella sua prima memoria ex art 171 ter cpc di averne preso visione solo in questa sede giudiziale.
Circostanza questa ultima allegata, inammissibilmente, per la prima volta in detta memoria, mentre, peraltro, va osservato che lo stesso risulterebbe comunque conosciuto dagli attori attesa la motivazione della impugnazione;
e manca la prova che gli attori ne avessero precedentemente richiesta visione, inutilmente.
Con la conseguenza che, poiché non emerge, in mancanza di diversa allegazione e prova, che gli importi riferibili a detto contratto non siano stati correttamente esposti e contabilizzati nel rendiconto consuntivo approvato, la doglianza sul punto va dunque disattesa.
- c) Addebito del canone annuale di fatturazione elettronica 2023 pari ad euro 244,00: eccepiscono gli attori che l'esborso andrebbe sostenuto dall'amministrazione e, in ogni caso, andrebbe compreso nell'emolumento dell'amministratore.
Il convenuto eccepisce, di contro, che il servizio di fatturazione elettronica si rende necessario CP_1 poiché consente al Condominio di conservare, di catalogare e di individuare immediatamente tutte le fatture ricevute anno per anno all'interno di un cloud così da tenere in ordine la contabilità condominiale;
mentre l'amministratore non avrebbe percepito più del dovuto attesa la proposta economica dei compensi e delle spese dell'amministratore approvata dalla assemblea
Sul punto vanno richiamate le osservazioni in punto di fatto già sopra esposte, i principi sopra evidenziati e svolte le stesse considerazioni già espresse con riferimento ad analogo punto di impugnazione inerente la delibera del 04/04/2023, al fine di ritenere anche in questo caso che la esposizione di tale ulteriore importo nel consuntivo non risulta giustificata.
La doglianza sul punto va dunque accolta perché fondata.
- d) Addebito dell'importo di euro 1.185,80 per un intervento descritto in consuntivo come “intervento per ripristini in seguito all'infiltrazione da prop. Magrini a prop. sottostante” che a detta degli attori apparirebbe di competenza privata ed, invece, è stato ripartito all'intera compagine condominiale.
Eccepisce di contro il convenuto che la ripartizione è stata effettuata all'intera compagine CP_1 condominiale in quanto l'infiltrazione proveniva dalla colonna di scarico della scala A, trattandosi dunque di
20 un intervento dovuto alla lesione di un bene di natura condominiale, mentre parte attrice non avrebbe assolto l'onere della prova dell'asserita natura privata dell'intervento.
Va osservato che nella fattura relativa a tali lavori allegata dalla stessa parte convenuta (doc. 10 fascicolo convenuto) è specificato che si tratta di: “Intervento per ripristini in seguito all'infiltrazione da proprietà
a proprietà sottostante (proprietà intervento eseguito in più step per rimozione intonaco Pt_11 Pt_12 ammalorato, rasature e successive stesure in cementite ed imbiancatura. Maestranze 3GGx 1 persona x 8 ore x 32,00 = 768,00. Costo di materiali di consumo 230,00, oneri per trasporto e smaltimento alle PP.DD. dei materiali di risulta 80,00. Totale 1.078,00.”
Atteso il tenore di tale descrizione, la specifica eccezione di parte attrice sul punto e la mancanza di prova contraria che detti lavori ineriscano effettivamente una parte comune condominiale e non una parte privata come specificato in fattura, che incombeva a carico del convenuto, deve ritenersi che nel caso in CP_1 esame si tratta di lavori conseguenti ad infiltrazioni da proprietà privata.
Poichè, quindi si tratta di una spesa personale inerente la “proprietà , attesi i principi sopra Pt_11 richiamati ed in mancanza di prova e accertamento della sua eventuale debenza a carico del condomino o della sua accettazione espressa del suo onere, la stessa è stata posta legittimamente a carico di tutti Pt_11
i condomini;
seppure tale apposizione deve intendersi come provvisoria in attesa del suddetto accertamento o accettazione della debenza a carico del condomino Pt_11
La doglianza sul punto va dunque disattesa.
- e) Addebito dell'importo di euro 1.403,00 per la fornitura e per la posa di nuovi zerbini, che non andrebbe ripartito tra tutti i condomini, ma soltanto tra quelli che ne avevano chiesto la sostituzione, a detta degli attori.
Il convenuto ammette che la spesa riguarda, tra l'altro, gli zerbini dei singoli condomini per un CP_1 valore pari ad euro 97,60 oltre I.V.A. cadauno ed ammette che l'unico condomino a non aver voluto partecipare a tale spesa è l'attore Pt_5
Allega però la legittimità di detta ripartizione tra tutti i condomini perché tale spesa riguarderebbe anche la fornitura degli zerbini condominiali dell'ingresso e dell'ascensore, alla cui spesa devono partecipare tutti i condomini e, dall'altro lato, in quanto la spesa di euro 97,60 oltre I.V.A. addebitata al condomino Pt_5 che non la aveva richiesta, gli sarà stornata nel consuntivo 2024.
Queste allegazioni non sono state contestate da parte attrice, rimanendo così accertato in atti che parte della suddetta spesa riguardava beni condominiali (zerbini dell'ingresso e dell'ascensore) ed andava ripartita tra tutti i condomini.
Va poi osservato che parte attrice ha anche preso atto della rettifica dei conteggi a seguito della contestazione dell'erronea attribuzione all'attore della spesa di euro 97,60 oltre I.V.A.. Pt_5
Poichè, quindi solo con riferimento a quest'ultimo importo è emersa la soccombenza virtuale del
Condominio trattandosi di una spesa personale inerente l'attore poi rettificata dopo Pt_5
21 l'impugnazione, attesi i principi sopra richiamati ed in mancanza della sua accettazione espressa del suo onere, della stessa si terrà conto ai fini della liquidazione delle spese a carico dello stesso . CP_1
- f) Addebito alla condomina delle spese della procedura di mediazione Parte_3 nonostante sia parte attiva della controversia.
Il ha ammesso l'erroneo addebito in esame e ha allegato che lo stesso sarebbe stato già stato CP_1 stornato in data 15.3.2024 come risulterebbe dall'estratto del conto corrente condominiale.
Parte attrice ha preso atto di tale storno successivo alla impugnazione.
E' noto l'orientamento giurisprudenziale (cfr. tra le tante: Cass. II sez., Ord. n° 1629/2018) secondo cui nell'ipotesi di controversia tra e uno o più condomini, la compagine condominiale viene a CP_1 scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al in CP_1 contrasto tra loro, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall'amministratore; con la conseguenza che è nulla la deliberazione dell'assemblea condominiale che, all'esito della controversia che abbia visto contrapposti il ed un singolo CP_1 condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, pro quota, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso Condominio (cfr. anche: Cass. Sez. 2, 18/06/2014, n. 13885; Cass. Sez. 2, 25/03/1970, n. 801)
Ciò posto, quindi, è emersa la soccombenza virtuale del sul punto atteso che la rettifica e lo CP_1 storno sono avvenuti dopo l'impugnazione e della stessa si terrà conto ai fini della liquidazione delle spese a carico dello stesso . CP_1
E) Relativamente alla delibera del 12.2.2024, punto 3 O.D.G., recante conferma dell'amministratore, allega parte attrice che la stessa sarebbe avvenuta senza la preventiva esibizione e produzione della documentazione a comprova della sussistenza dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c., essendosi l'amministratore limitato a produrre all'assemblea due attestazioni per il 2023 e per il 2024 che non dimostrerebbero l'adempimento dell'onere imposto dalla norma richiamata.
Si difende il convenuto eccependo che la doglianza è infondata per avere gli attori più volte CP_1 visionati i documenti attestanti il possesso dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c. costituiti da: certificato penale (cfr. doc. 16); certificato di godimento dei diritti civili e dei politici (cfr. doc. 17); certificato dei protesti negativo (cfr. doc. 18); attestati di formazione 2019 - 2024 (cfr. doc. 19); attestato di superamento e di legittimità dell'esercizio della professione anni 2023 - 2024 (cfr. doc. 20).
Eccepisce di contro parte attrice che dalle certificazioni professionali prodotte in giudizio (cfr. doc. 20 fascicolo convenuto), si rileva che le medesime sarebbero prive della Certificazione dell'aggiornamento annuale previsto dal D.M. 140/14, nonostante che nelle stesse sia specificato che: “Questa certificazione è valida fino al 9/01/25 e costituisce titolo abilitante all'esercizio della professione, solo se accompagnato dalla Certificazione dell'Aggiornamento annuale ai sensi del D.M. 140/14.”.
Sul punto vanno richiamate le osservazioni in punto di fatto già sopra esposte, i principi sopra evidenziati e svolte analoghe considerazioni già espresse con riferimento ad analogo punto di impugnazione inerente la
22 delibera del 27/05/2022.
Nel caso in esame parte convenuta ha fornito prova, come era suo onere, della sussistenza dei requisiti di cui all'art. 71 bis cc disp att. fino al momento del conferimento dell'incarico con la delibera impugnata, allegando attestazioni di possesso dei requisiti previsti dall'art.71 bis disp att. cc ed in particolare dell'aggiornamento annuale previsto dal D.M. 140/14 fino a tutto il 2023, momento immediatamente antecedente la nomina avvenuta, di lì a poco in data 12/2/2024, con la delibera impugnata.
Ne consegue che il mandato allo studio UN LS deve ritenersi validamente conferito dal con CP_1 la delibera impugnata e la doglianza sul punto va dunque disattesa.
In definitiva quindi vanno accolte le domande della società attrice in merito alle delibere impugnate nei termini e limiti sopra specificati, emergendo la mancanza di chiarezza e la illegittimità nella indicazione di alcune voci di spesa e di alcune somme da imputare ad ogni singolo condomino e rilevando i vizi emersi sotto il profilo di annullabilità delle stesse (Cfr.: Cass. Sezz. UU. 9839/2021; Cass. Sezz. UU. sent. n. 4806 del 7.3.2005), con riferimento solo ai punti:
A) delibera del 4/04/2023, punto n. 1 dell'Odg., per:
- mancata esposizione della morosità condominiale di €.60.000,00 nella nota sintetica esplicativa del rendiconto;

- erroneità dell'elenco dei condomini della scala A;

- erroneità delle somme esposte nelle voci 703 e 710, quali spese dell'amministratore condominiale;

C) delibera del 6/06/2023, punto n. 1 e punto n.3 dell'Odg., per:
- erronea esposizione di una fattura di euro 4.934,44 emessa ed incassata dall'attuale amministratore nel
2019;
- erroneo riconoscimento in favore del direttore dei lavori di un importo maggiore rispetto a quello contrattualmente pattuito;

- erroneo riconoscimento di un importo di euro 7.186,14 per opere di manutenzione straordinaria aggiuntiva a favore della società CP_4
D) delibera del 12.2.2024, punto 1, 2 e 3 dell'Odg., per:
- mancata esposizione della morosità condominiale di €.60.908,81nella nota sintetica esplicativa del rendiconto;

- erroneo addebito del canone annuale di fatturazione elettronica 2023.
Mentre sono rilevanti sotto il profilo della loro nullità con riferimento Cfr.: Cass. Sezz. UU. 9839/2021;
Cass. Sezz. UU. sent. n. 4806 del 7.3.2005) con riferimento solo ai punti:
A) delibera del 4/04/2023, punto n. 1 dell'Odg., per:
- erroneità addebito in capo al condomino attore dell'importo di euro 198,00 per Parte_5
“sopralluogo e consulenza su scarico caldaia prop. stesura relazione comprensiva di Pt_5 documentazione fotografica”;
23 B) delibera del 27.05.22, punto n. 2 e punto n.6 dell'Odg., per:
- mancata costituzione del fondo speciale per gli interventi di manutenzione straordinaria nella scala A.
Parte attrice ha poi chiesto di condannare il convenuto a predisporre nuovi Rendiconti CP_1
Consuntivi e relativi riparti per le gestioni oggetto di impugnativa, che tengano conto dei motivi di impugnazione.
E' noto che la sentenza di annullamento rende priva di effetti la delibera condominiale oggetto di impugnazione sino dalla sua adozione, determinando la rimozione di tutti gli effetti nel frattempo prodotti, mentre l'apprezzamento del Giudice non da luogo ad una sostituzione della delibera ma individua esclusivamente i precetti da rispettare per la adozione di una valida delibera.
Sul punto, difatti, la Corte di Cassazione (Cassazione civile sez. II, 29/01/2021, n.2127) ha precisato:
“L'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido;
la sentenza di annullamento resa ai sensi dell'art. 1137 c.c. ha, inoltre, effetto nei confronti di tutti i condomini, anche qualora non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata. “
La domanda va conseguentemente disattesa perché compito del giudice della impugnativa delle delibere assembleari condominiali è solo quello di verificare la legittimità dell'operato della assemblea che deve attenersi alle norme di legge e regolamentari in tema di redazione ed approvazione dei consuntivi, preventivi e relativi riparti;
mentre la necessità della redazione da parte dell'amministratore e della approvazione da parte della assemblea di nuovi documenti contabili è conseguenza implicita ed incoercibile di una pronuncia che accerti la illegittimità della delibera di approvazione di quelli precedenti sottoposti al vaglio giudiziale.
Tale nuova delibera, a sua volta, sarà sempre sottoponibile ad un nuovo vaglio di legittimità giudiziale, a termini di legge.
Va poi rigettata la domanda formulata dal di condanna degli attori al risarcimento del danno ex CP_1 art.96 cpc in quanto, anche atteso l'esito del presente giudizio: non è stato allegata né, a fortiori, provata l'esistenza di un danno non suscettibile di ristoro con la condanna alla refusione delle spese di lite, come necessario ai sensi del primo comma dell'art. 96 c.p.c.; non si rileva la esistenza dei presupposti sanzionatori di cui al III comma della stessa norma, in quanto, tenuto conto delle statuizioni della presente sentenza e della durata e svolgimento del processo, non sono emersi in atti danni irreparabili in capo al dall'atteggiamento processuale della controparte e CP_1 non si ravvisano sintomi di una grave negligenza della stessa nell'utilizzo dello strumento processuale azionato ai fini delle sue difese.
Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione oggetto di giudizio per il principio della ragione più liquida (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014).
24 In merito alle spese e competenze del giudizio vanno valutati gli esiti del giudizio che comportano il rigetto di parte delle domande di parte attrice e la soccombenza solo virtuale del convenuto su alcune CP_1 altre.
Per quanto sopra rilevato e ritenuto, in applicazione del dettato degli artt.91 e 92 c.p.c., le competenze del presente giudizio e della procedura di mediazione vanno compensate per la metà tra le parti e la rimanente metà va posta a carico di parte convenuta ed a favore degli attori, in solido tra di loro.
Le stesse vanno determinate sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, n. 140 e del valore della domanda e sono liquidate, per tale sola parte, in dispositivo.
Vanno invece poste integralmente a carico del convenuto le spese vive di lite e di mediazione CP_1 ed a favore degli attori, in solido tra di loro.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede, come in motivazione:
- Annulla le delibere del convenuto impugnate in atti con riferimento a: CP_1
1) delibera del 4/04/2023, punto n. 1 dell'Odg., per: mancata esposizione della morosità condominiale di
€.60.000,00 nella nota sintetica esplicativa del rendiconto;
erroneità dell'elenco dei condomini della scala A;
erroneità delle somme esposte nelle voci 703 e 710, quali spese dell'amministratore condominiale;

2) delibera del 6/06/2023, punto n. 1 e punto n.3 dell'Odg., per: erronea esposizione di una fattura di euro
4.934,44 emessa ed incassata dall'attuale amministratore nel 2019; erroneo riconoscimento in favore del direttore dei lavori di un importo maggiore rispetto a quello contrattualmente pattuito;
erroneo riconoscimento di un importo di euro 7.186,14 per opere di manutenzione straordinaria aggiuntiva a favore della società CP_4
3) delibera del 12.2.2024, punto 1, 2 e 3 dell'Odg., per: mancata esposizione della morosità condominiale di
€.60.908,81nella nota sintetica esplicativa del rendiconto;
erroneo addebito del canone annuale di fatturazione elettronica 2023.
- Dichiara la nullità delle delibere del convenuto impugnate in atti con riferimento a: CP_1
1) delibera del 4/04/2023, punto n. 1 dell'Odg., per: erroneità addebito in capo al condomino attore dell'importo di euro 198,00 per “sopralluogo e consulenza su scarico caldaia prop. Parte_5
stesura relazione comprensiva di documentazione fotografica”; Pt_5
2) delibera del 27.05.22, punto n. 2 e punto n.6 dell'Odg., per: mancata costituzione del fondo speciale per gli interventi di manutenzione straordinaria nella scala A.
- Rigetta ogni altra domanda degli attori.
- Rigetta la domanda del di condanna degli attori al risarcimento del danno ex art.96 cpc. CP_1
- Condanna il convenuto in persona dell'Amministratore, legale rappresentante pro-tempore, a CP_1
25 corrispondere degli attori, in solido tra di loro, la metà delle competenze di lite e di procedura di mediazione che liquida, per tale sola parte, in €.12.000,00 per compensi, oltre alle spese generali in misura pari al 15 % dei compensi ed a cpa e Iva di legge;
nonché alla refusione agli attori, in solido tra di loro, di tutte le spese di lite e di mediazione determinate in €.2.756,56 per spese vive.
Compensa tra le parti la rimanente metà delle competenze di lite e di mediazione.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge, resa ex articolo 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Milano 5 novembre 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
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