N. R.G. 49569/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Simonetta Scirpo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 49569/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Francesco Cicconi e Parte_1 C.F._1 dell'avv. Pietro Cappannini, elettivamente domiciliato in Perugia, via Manfredo Fanti n. 2/B, presso lo studio dell'avv. Cappannini
ATTORE
contro
(P.VA , con il patrocinio Controparte_1 P.VA_1 dell'avv. Monica Petrillo, elettivamente domiciliata in Udine, viale Ungheria n. 56, presso lo studio del suo difensore
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Parte attrice:
Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così decidere: - In via principale: accertato l'inadempimento contrattuale descritto in narrativa, condannare al pagamento del compenso in favore dell'Arch. da Controparte_2 Pt_1
quantificarsi in Euro 194.000,00 (diconsi centonovantaquattromila,00) pari al 2% del prezzo di vendita della RSA di Torrevecchia Pia, acquistata dalla AM GR, oltre VA ed altre imposte dovute, o della maggiore o minore somma che l'Ecc.mo Tribunale adito riterrà di giustizia, oltre interessi da calcolarsi dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo;
In via istruttoria: con ogni più ampia riserva di pagina 1 di 7 aggiungere, integrare, modificare, precisare e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti e chiedere prova per testi, nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in relazione al comportamento processuale di controparte, si depositano gli allegati documenti. Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio da liquidarsi secondo le tariffe o i parametri vigenti, oltre al rimborso forfettario al 15%, CAP ed VA ed accessori come per legge.
Parte convenuta:
Nel merito in via principale: - Rigettare, per tutti i motivi esposti, le domande attoree in quanto infondate e/o illegittime in fatto e in diritto;
- Condannarsi l'Arch. (C.F. Parte_1 [...]
) al risarcimento dei danni in favore dell'odierna convenuta nella misura ritenuta di C.F._2
giustizia ai sensi dell'art. 96 cpc per aver agito in giudizio con malafede o colpa grave per le ragioni tutte di cui alla narrativa del presente atto. In ogni caso: - Spese e competenze tutte relative al presente procedimento interamente rifuse. In via istruttoria: - I più ampi mezzi istruttori riservati.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
A sensi degli artt. 132 secondo comma n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. la motivazione della sentenza consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi. A norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del
D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221
(comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132), la presente sentenza viene redatta in maniera sintetica, tenendo conto delle indicazioni contenute nel decreto n. 136 in data 14.9.2016 del Primo Presidente della Corte di Cassazione, e delle considerazioni contenute nella Circolare del CSM (adottata il
5.7.2017) di cui alla nota 6.7.2017, Prot. P 12300/17 (secondo cui “la giurisdizione è, notoriamente, risorsa statuale limitata” e “il principio della durata ragionevole dei giudizi deve informare pure l'azione della cd. amministrazione della giurisdizione ... anche con riferimento alle tecniche di redazione dei provvedimenti”). L'esame delle questioni seguirà il criterio della ragione più liquida
(Cass. SU 8.5.2014 n. 9936; Cass. 28.5.2014 n. 12002; Cass. 19.8.2016 n. 17214).
Con atto di citazione l'arch. conveniva in giudizio avanti questo Tribunale la Parte_1 [...]
, chiedendo, in via principale, accertato l'inadempimento contrattuale della Controparte_2 società convenuta, di condannare la stessa al pagamento del compenso in favore dell'arch. da Pt_1
quantificarsi in euro 194.000,00, pari al 2% del prezzo di vendita della RSA di Torrevecchia Pia, acquistata dalla AM GR, oltre VA e altre imposte dovute, o della maggiore o minore somma che pagina 2 di 7 si ritenesse di giustizia, oltre interessi da calcolarsi dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo, con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio.
A sostegno della domanda formulata, parte attrice rilevava che:
- in data 30.10.2018 l'arch. stipulava una scrittura privata, relativa ad un incarico di Pt_1 consulenza tecnica e commerciale, con parte convenuta, con cui quest'ultima dava mandato all'odierno attore “di reperire una o più RSA o di ricerca di un investitore, effettuando tutte le verifiche tecniche preliminari” (art. 2 della suddetta scrittura);
- l'attore individuava la AM GR, una società di Gestione del Risparmio, specializzata nell'istituzione e gestione di Fondi di Investimento Alternativi Immobiliari, che, in data
12.12.2019, concludeva con l'odierna convenuta, tramite la società di costruzioni ON Cav.
un contratto di compravendita avente ad oggetto due terreni siti nel Comune di CP_3
Torrevecchia Pia (PV) di proprietà della convenuta, su cui veniva poi edificata la RSA;

- era dunque incontrovertibile che tale affare fosse stato effettivamente concluso, soddisfacendo le condizioni di cui alla scrittura privata siglata tra le parti in causa e determinando, quindi, in capo all'arch. il diritto al compenso pattuito. Pt_1
La ritualmente costituita, contestava l'avversa pretesa, Controparte_2
chiedendo, nel merito, in via principale, di rigettare le domande attoree in quanto infondate e/o illegittime in fatto e in diritto e, per l'effetto, di condannare l'arch. al risarcimento dei danni in Pt_1 favore dell'odierna convenuta nella misura ritenuta di giustizia ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per aver agito in giudizio con malafede o colpa grave.
In particolare, parte convenuta osservava che:
- l'arch. non aveva alcun diritto alla provvigione dallo stesso pretesa poiché: l'odierno Pt_1 attore non risultava iscritto all'albo degli agenti di affari in mediazione, con conseguente esclusione del diritto al pagamento della provvigione;
l'operazione oggetto della presente causa era stata effettuata ben oltre il termine di vigenza del contratto (cfr. punto 15 del contratto), con esclusione di qualsivoglia pretesa creditoria come dalle parti espressamente previsto;
l'incarico affidato all'arch. riguardava esclusivamente la ricerca e il reperimento di RSA (già Pt_1
esistenti) e quindi, nel caso di specie, non trovava comunque applicazione quanto previsto dal punto 3 dell'art. 11 del contratto di consulenza, con conseguente non debenza del pagamento della provvigione.
All'udienza del 21.04.2022 il Giudice assegnava i termini di cui all'art. 183 c. 6 c.p.c.
pagina 3 di 7 All'udienza del 28.09.2022 il Giudice, attesa la natura documentale della causa, la rinviava per la precisazione delle conclusioni.
Precisate le conclusioni, depositate le comparse conclusionali e le memorie di replica, la causa passa in decisione.
Il Tribunale osserva
Risulta pacifica in causa la stipulazione tra le parti in data 30.10.2018 di una scrittura privata, dalla quale scaturiva un rapporto negoziale la cui natura giuridica è oggetto del contendere.
Infatti, secondo la prospettazione attorea, l'attività prestata dall'arch. sarebbe qualificabile come Pt_1
consulenza, per contro, a parere della società convenuta, il rapporto che le parti hanno inteso regolare, a prescindere dal nomen iuris utilizzato, sarebbe riconducibile all'istituto della mediazione immobiliare, con conseguente insussistenza del diritto alla provvigione da parte del professionista, non essendo lo stesso formalmente iscritto nei ruoli degli agenti di affari in mediazione.
Invero, dall'esame del contratto sottoscritto dalle parti emerge con chiarezza, sia tenuto conto del dato letterale che dall'esame delle specifiche attività demandate al “Consulente” che il rapporto contrattuale non assume l'esclusiva ed esplicita configurazione del contratto di mandato;
al riguardo si osserva, infatti, che nelle Premesse del contratto è scritto che:
l'impegno del “consulente” è quindi consistito nella ricerca e nel reperimento di RSA sul territorio italiano da acquistare libere dalla gestione e/o da prendere in locazione, o nella ricerca di investitori interessati all'acquisizione delle sole mura a reddito nella disponibilità del gestore (cfr. lett. d ed E doc.
1 di parte attrice), e tale profilo è collegato e connotato dalle valutazioni tipiche del contratto di consulenza demandato alla parte attrice, persona munita di specifiche competenze legate alla qualifica di architetto che hanno agevolato la conclusioni dell'affare.
In questo sensi si ritiene opportuno citare, ad esempio, alla mail del giorno 30.11.19 (sub doc. nr. 2 che riporta di seguito)
pagina 4 di 7 Dalla lettura della mail emergono le informazioni che attengono a profili tecnici legati ad esempio all'individuazione della slp (si direbbe l'acronimo di superficie lorda di pavimento) alla specificazione delle urbanizzazioni esterne e dei tempi di attuazione, alla comparazione rispetto altre aree con extra oneri più elevati.
Sono tutti aspetti che non rientrano nell'attività demandata al rapporto di mediazione.
Stando alla lettera del contratto l'arch. si era dunque impegnato anche a cercare e trovare un bene Pt_1
immobile adibito a RSA posto in vendita o in locazione per poi mettere in contatto il proprietario di tale bene o, alternativamente, un investitore interessato con la società odierna convenuta, interessata a gestire la RSA;
l'attività non è quindi consistita nella sola messa in relazione dei contraenti.
Infatti, anche dalla lettura del doc. 4 allegato da parte attrice emerge che l'attività prestata dall'arch ha natura di consulenza, il documento è costituito da una email e da una lettera di intenti dalla Pt_1 quali emerge l'interesse dell'investitore soc. AM GR ad investire su alcune RSA in progetto, tra cui quella di Torrevecchia Pia, che sarebbe sorta su terreni di proprietà della convenuta Si CP_2
tratta di documentazione riconducibile al mese di novembre 2018, circostanza che dunque assorbe la contestazione della parte convenuta sulla intervenuta scadenza del contratto.
Le email contenute nell'allegato 2 (allegato costituito da 60 pagine) forniscono la prova dell'attività di consulenza prestata. A titolo di esempio si veda la email del 30.11.2018 (pag 31 dell'allegato 2) pagina 5 di 7 Nella quale si danno indicazioni sulla procedura edilizia necessaria per la costruzione della RSA della distribuzione spaziale dell'edificio, del numero di posti letto possibili. Si tratta, tra l'altro, di email del
15.11.2018 pertanto recante data ben precedente alla data di risoluzione del contratto indicata nel giugno 2019.
Il documento nr. 6 permette poi di “chiudere il cerchio” poiché fornisce la prova della conclusione dell'affare caratterizzato dalla triangolazione tra e AM GR, vale a dire CP_2 Controparte_4 che RO ed ciascuno per quanto di propria competenza, si impegnano a rispettare il CP_2
cronoprogramma concernente rispettivamente le attività di costruzione, a cura e spese di ON, e le attività di progettazione degli arredi e la fornitura degli stessi, a cura e spese di ” e ancora CP_2 si legge: “All'atto dell'acquisto della RSA, AM subentrerà nel contratto di locazione in qualità di locatore, ai sensi dell'art. 1602 Codice civile. rinuncia ad esercitare il diritto di prelazione CP_2 per l'acquisto della RSA da parte di AM alle condizioni che saranno convenute nel contratto preliminare di vendita che verrà sottoscritto successivamente al presente atto tra ON e AM” .
Vale la pena richiamare la giurisprudenza della Suprema Corte secondo la quale: “In tema di mediazione, l'attività volta a mettere due o più parti in relazione al fine di concludere un affare, pur potendo assumere in concreto le forme più eterogenee, non può che ridursi a due attività principali: individuare la persona con cui contrattare oppure l'oggetto della contrattazione;
la prima, a sua volta, può teoricamente avvenire con due modalità diverse: il reperimento, allorché il mediatore favorisca la conoscenza di due persone che in precedenza erano ignote l'una all'altra e l'avvicinamento, laddove il mediatore appiani le divergenze esistenti tra due soggetti che già si conoscevano, in ragione del fatto che dette divergenze avevano fino ad allora impedito la conclusione dell'affare. (Nella specie, la S.C. ha escluso che il contratto con il quale una società aveva richiesto consulenza e assistenza ad altra società, al fine di predisporre la domanda volta ad ottenere un contributo pubblico, potesse ricondursi ad un'ipotesi di mediazione stante l'assenza, tra l'altro, dell'attività di reperimento dell'ente erogatore, già noto e individuato, e di componimento di divergenze tra le parti). La sentenza conferma come l'attività del mediatore abbia un contenuto più ristretto rispetto all'attività professionale prestata dall'arch Pt_1
In definitiva, tramite l'attività professionale prestata dall'Arch è stato reperito un investitore Pt_1
(AM GR), ha venduto i terreni a e ha concluso il contratto CP_2 CP_4 CP_4
preliminare con AM GR (cfr doc. 8), nel contrato compare anche quale parte locatrice, CP_2 che ha così realizzato l'intento di gestire la RSA (cfr doc. 6). Alla parte attrice spetta pertanto il compenso pattuito. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. pagina 6 di 7

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) accoglie le domande formulate da nei confronti della Parte_1 Controparte_2
;
[...]
2) condanna la al pagamento di euro 194.000,00 Controparte_2
(centonovantaquattromila,00), oltre VA se dovuta e oneri e interessi ai sensi dell'art. 1284 comma 4 dalla data della domanda giudiziale al saldo effettivo, nonché al pagamento a favore della società convenuta delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 8.109,80, di cui euro
7.052,00 per compensi ed euro 1.057,80 per spese generali al 15 %, oltre iva, cpa e oneri fiscali.
Milano, il 13 gennaio 2025
il Giudice
Dott.ssa Simonetta Scirpo
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