R.G. n. 566/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mirko Intravaia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 566/2018, promossa da:
, C.F. , elettivamente domiciliato in Messina., via Parte_1 C.F._1
Cratemene n. 312, presso lo studio dell'Avv. Maria Landi, che lo rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente all'Avv. Angelo Crimi, giusta procura in atti.
Attore
Contro
, C.F. anche quale procuratore speciale di CP_1 C.F._2
, C.F. , e , C.F. CP_2 C.F._3 Controparte_3 elettivamente domiciliati in Messina, via Lenzi n. 5, presso lo studio dell'Avv. C.F._4
EP Zanghì, che li rappresenta e difende giusta procura in atti.
Convenuti
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, citava in giudizio , Parte_1 CP_2
e , quali promittenti venditori del fabbricato sito in Furnari, in Controparte_3 CP_1 località Tonnarella alla via Camparia n. 91, int. 17, meglio descritto nell'atto introduttivo, del quale l'attore era promissario acquirente, giusto preliminare registrato in data 05.09.2017 presso l'agenzia delle Entrate di Barcellona Pozzo di Gotto. L'attore rappresentava che successivamente alla stipula del preliminare, nelle more della sottoscrizione del rogito definitivo, veniva a conoscenza di difformità tra l'immobile realizzato ed il progetto assentito dal Comune di Furnari, afferenti alla sagoma planivolumetrica dell'edificio, eccedenti la tolleranza di cantiere legislativamente ammessa (3% ex art. 12 L.R. 37/1985), risultandone compromessa la regolarità urbanistica e catastale e, conseguentemente, la regolarità della vendita.
Denunciate tempestivamente le difformità riscontrate ai promissari alienanti, in assenza di bonario pagina 1 di 11 R.G. n. 566/2018 componimento della vicenda, adiva l'intestato Tribunale per richiedere, cumulativamente, la conclusione del contratto di acquisto e la riduzione del prezzo pagato, o, gradatamente, la restituzione dell'importo versato al momento del preliminare, aumentato del doppio. Chiedeva inoltre condanna dei convenuti al risarcimento del danno da liquidarsi secondo equità, per l'inadempimento sostanziantesi nella promessa di vendita di immobile affetto da irregolarità urbanistiche, il tutto oltre vittoria di spese e compensi di lite da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Costituendosi con comparsa del 20.05.2018, , e CP_2 CP_1 Controparte_3 avanzavano preliminarmente domanda cautelare di sequestro giudiziario ex artt. 670 e 669 sexies c.p.c, volta a recuperare il possesso dell'immobile di loro esclusiva proprietà, nelle more ancora detenuto dal
Pt_1
Eccepivano, sempre in via preliminare, la nullità della citazione a giudizio, per indeterminatezza della domanda, nonché l'improcedibilità della stessa sia per omessa integrazione del contraddittorio con la e la litisconsorti necessarie, in quanto anch'esse promissarie venditrici del CP_2 CP_1 bene conteso, sia per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
Nel merito chiedevano il rigetto delle domande attoree, adducendo l'inesistenza delle difformità costruttive lamentate, ed interponevano domanda riconvenzionale volta all'accertamento della risoluzione del contratto di vendita per grave responsabilità del il quale si sottraeva alla stipula Pt_1 dell'atto pubblico nel termine pattuito, rivendicando diritto di ritenzione della caparra confirmatoria versata, pari ad € 56.000,00 oltre al risarcimento dei danni patrimoniali patiti per il ritardo nella stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile, in misura non inferiore ad € 30.000,00 nonché oltre risarcimento dei danni non patrimoniali, ivi compreso il danno morale, in misura non inferiore ad €
20.000,00. Avanzavano poi istanza di risarcimento del danno per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. da liquidarsi in via equitativa per un importo non inferiore ad € 5.000,00 con vittoria di spese e compensi di lite, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
In considerazione della domanda cautelare veniva aperto subprocedimento n. 566-1/2018 R.G., conclusosi con ordinanza depositata il 30.06.2019 con cui veniva rigettata domanda cautelare avanzata da parte convenuta, per mancata prova del periculum di dispersione della garanzia patrimoniale dei convenuti o di deterioramento del bene reclamato, rinviando alla conclusione del merito il regolamento delle spese del giudizio cautelare.
Con comparsa del 05.03.2021, si costituiva sotto il ministero di nuovo difensore in CP_1 proprio e nella qualità di procuratore generale di . CP_2
Concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., con ordinanza resa in calce al verbale dell'udienza del 09.03.2021 veniva disposta c.t.u. sull'immobile conteso, al fine di accertarne il valore annuo pagina 2 di 11 R.G. n. 566/2018 locativo, dal momento della stipula del preliminare, nonché la sussistenza di eventuali difformità rispetto ai titoli costruttivi ed in caso affermativo, l'incidenza sul valore dell'immobile (se incremento o diminuzione). L'elaborato veniva depositato in data 20.10.2021.
All'udienza del 12.07.2022, preso atto della cancellazione dall'Albo dell'Avv. Bartolo, unico difensore di , veniva dichiarata l'interruzione del processo. Controparte_3
Riassunta la causa da anche quale procuratore generale di con ricorso CP_1 CP_2 del 14.11.2022, si costituiva in data 05.06.2023, e si costituiva con Parte_1 Controparte_3 memoria del 14.06.2023, col patrocinio del medesimo difensore delle ricorrenti in riassunzione
L'istruzione del giudizio veniva ultimata con le relazioni integrative depositate dal C.T.U del
03.10.2023 e del 20.12.2023, chiamato a rendere chiarimenti come da ordinanza del 18.03.2022.
Indi, all'udienza del 21.10.2025, precisate dalle parti le conclusioni come da verbale, la causa veniva posta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Preliminarmente va rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda avanzata da parte convenuta, per omessa integrazione del contraddittorio (mancata ricezione del plico) nei confronti delle litisconsorti necessarie e Si evidenzia al riguardo che dall'esame CP_2 CP_1 dell'atto di citazione, esibito all'udienza del 07.02.2019 e depositato telematicamente, risulta invero effettuata dall'ufficiale giudiziario la notifica dello stesso, a mezzo servizio postale, a tutti i litisconsorti necessari, pertanto la notifica va considerata esistente, risultando al contempo irrilevanti gli eventuali vizi di notifica denunciati dalle convenute, in quanto sanati, in virtù del principio del raggiungimento dello scopo ex art. 156 c.p.c., dalla loro costituzione in giudizio.
Per quanto concerne l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione vale quanto già motivato con ordinanza del 09.03.2021, ossia che vertendo la domanda principale su materia contrattuale, non è necessario l'espletamento del procedimento di mediazione ex d.lgs. n. 28/2010.
Parimenti da rigettare l'istanza di declaratoria di nullità della citazione ex art. 164, comma 4, c.p.c. per indeterminatezza del petitum e della causa petendi. L'attore ha formulato in via principale domanda di adempimento del preliminare sottoscritto tra le parti con contestuale istanza di riduzione del prezzo per vizi della cosa venduta. Linea difensiva congruente con pacifico filone ermeneutico di legittimità a mente del quale “in materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'"actio quanti minoris" per vizi della cosa, chiedendo
l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo;
in tal caso, l'offerta del prezzo, ex pagina 3 di 11 R.G. n. 566/2018 art. 2932, comma 2, c.c., non è necessaria, ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Ordinanza n. 36241/2021; Sez. 2, Sentenze n.
3855/2016, n. 1562/2010 e n. 59/2002).
L'eccezione proposta dai convenuti, invero genericamente formulata risulta tra l'altro smentita dalle difese dagli stessi approntate, tramite le quali hanno contestato puntualmente la sussistenza dei paventati vizi dell'immobile, producendo gli atti amministrativi di assenso alla edificazione,
l'autorizzazione di abitabilità, nonché perizia di parte attestante la conformità tra edificato ed assentito
(cfr. atti da 14 a 18 allegati alle memorie 183, comma 6, c.p.c. II termine), non ravvisandosi pertanto alcun vulnus al loro diritto di difesa.
Ciò premesso, alla luce dell'attività assertiva e probatoria svolta dalle parti, la domanda proposta da deve ritenersi infondata e pertanto va rigettata in forza della seguente motivazione. Parte_1
Risulta provato e non è oggetto di contestazione che le parti hanno stipulato in data 05.09.2017, preliminare di vendita afferente all'immobile di proprietà dei convenuti, sito nel Comune di Furnari, fraz. Tonnarella, alla via Camparia n. 91 int. 17 (cfr. contratto preliminare allegato alla citazione) ed il mobilio che ne costituiva l'arredo.
In base agli accordi sottoscritti, il ha versato ai convenuti a titolo di caparra confirmatoria il Pt_1 complessivo importo di € 56.000,00 mediante consegna di n. 9 assegni (cfr. art. 7 del citato preliminare). Le parti si erano, quindi, impegnate a stipulare il contratto definitivo entro la data del
31.10.2017, da considerarsi “termine finale per l'adempimento” (cfr. art. 9 del citato preliminare), ma lo stesso non veniva infine stipulato.
A fronte di tali circostanze, l'attore ha eccepito l'inadempimento dei promissari venditori, i quali in violazione del disposto dell'art. 1490 c.c. avrebbero offerto in vendita un bene affetto da vizi, in quanto edificato con difformità costruttive rispetto ai progetti assentiti, mentre i convenuti hanno eccepito l'inadempimento del promissario acquirente per la mancata stipula del contratto definitivo.
La soluzione del caso in esame richiede pertanto la valutazione delle antitetiche domande di adempimento del preliminare, con contestuale riduzione del prezzo avanzata dall'attore, cui si contrappone in via riconvenzionale la domanda di risoluzione del medesimo preliminare avanzata da parte convenuta.
In materia di rapporti tra domanda di adempimento e domanda di risoluzione la Suprema Corte ha più volte ribadito che “ove alla domanda di esecuzione specifica del contratto preliminare di vendita, proposta dal promissario acquirente, si contrapponga quella del promittente venditore diretta ad ottenere la risoluzione dello stesso contratto per inadempimento della controparte, il giudice deve, secondo un criterio di priorità logica, esaminare quest'ultima, in quanto l'eventuale positività pagina 4 di 11 R.G. n. 566/2018 dell'accertamento in ordine alle condizioni della risoluzione rende inutile l'ulteriore esame di una domanda che abbia come obiettivo il relativo adempimento, se pur coattivo” (v. Cass. Civ. Sez. 2,
Ordinanza n. 10555/2025, Sez. 2 Sentenza n. 13739 del 31/07/2012); specificando comunque che “la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte” (v. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 3455/2020).
Nel caso di specie, dalla documentazione versata in atti dai convenuti, non contestata da parte attrice, risulta che il si sia in effetti sottratto alla conclusione del contratto definitivo. Non convocando, Pt_1 come era suo onere i convenuti per il rogito, limitandosi ad intimare ai la conclusione Parte_2 del definitivo con contestuale richiesta di riduzione del prezzo entro il 31.10.2017 (cfr. nota del
17.10.2017 e telegramma del 25 ottobre 2017 doc. nn. 6 e 7 allegati alla comparsa di costituzione), senza poi però procedere alla loro effettiva convocazione presso il proprio notaio di fiducia;
né presentandosi alla convocazione per il rogito per la data del 03.11.2017 formalizzata dai convenuti con raccomandata A/R (cfr. raccomandata del 25 ottobre 2017, doc. n. 8 della comparsa di costituzione).
Per contro, non è neppure oggetto di contestazione che il successivamente all'immissione in Pt_1 possesso del bene (cfr. verbale di consegna chiavi del 23.09.2017 allegato n. 4 della costituzione), accertate delle difformità costruttive rispetto alla licenza edilizia relativa all'immobile promesso in vendita, le denunciava ai proprietari chiedendo una corrispondente riduzione del prezzo pari ad €
10.000,00 (cfr. nota del 17.10.2017 allegato n. 6 della costituzione), non accordata dai convenuti, i quali lo diffidavano invece ad adempiere all'accordo sottoscritto (cfr. raccomandata del 25.10.2017 allegato n. 8 cit.).
Orbene, all'esito dell'esperita CTU, ha in effetti trovato conferma la tesi attorea circa la sussistenza di vizi costruttivi dell'immobile, coincidenti con “la sussistenza di parziale difformità dello stato di fatto rispetto al titolo abilitativo”, eccedente le tolleranze di cantiere del 3% ammesse ex L. n. 37/1985 (cfr. pag. 37 CTU). Rispetto a tali vizi, tuttavia, il perito del Giudice non è stato in grado di fornire elementi utili circa la loro incidenza sulla trasferibilità dell'immobile oggetto di causa e sul suo valore, ritenendo di non potere perfettamente valutare la loro sanabilità o fiscalizzazione, in mancanza di un'analisi estesa all'intero complesso edilizio, in cui la ridetta unità immobiliare risulta inserita. Limitandosi ad evidenziare che lo stato di parziale difformità rilevato si traduce in “una maggiore consistenza dello stato di fatto” rispetto ai progetti assentiti, che determinerebbe un aumento di valore del bene conteso, seppur non significativo in termini commerciali, cui andrebbero sottratti gli oneri della fiscalizzazione dell'abuso, poi però non calcolato, come già detto (“la scrivente ritiene di non avere gli elementi pagina 5 di 11 R.G. n. 566/2018 necessari per determinare un aumento o una riduzione effettiva del valore dell'immobile, in quanto, questo deriverebbe dallo scorporo dell'incremento di valore dovuto alla maggiore consistenza rispetto ai costi e ai termini di una eventuale sanato-ria e/o fiscalizzazione dell'abuso, qualora se ne possano accertare e configurare le condizioni di ammissibilità” – v. pag. 38 CTU).
In merito alla trasferibilità dell'immobile conteso occorre evidenziare che secondo gli insegnamenti della Suprema Corte le difformità costruttive non sono causa di nullità dell'atto di vendita di un edificio.
La nullità degli atti giuridici relativi a trasferimenti di edifici, a differenza di quanto addotto dall'attore
(cfr. pag. 4 della citazione), non va infatti riconnessa alle difformità costruttive dell'immobile, ma al difetto nell'atto di vendita della dichiarazione da parte dell'alienante degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (cfr. art. 46 TUE - D.P.R. 380/2001).
Sul punto le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno chiarito che il disposto dell'articolo 46 TUE è norma di stretta interpretazione, in quanto pone limiti all'autonomia privata ed alla libera circolazione dei beni, ed ha enunciato il principio di diritto secondo cui “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R.
n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
"testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (v. S.U. Sentenza n. 8230 del 22/03/2019; nello stesso senso di recente la Sez. 2, Ordinanza n. 10360 del 19/04/2025 relativa a fattispecie inerente atti di trasferimento che il giudice d'appello aveva ritenuto nulli per mancanza di conformità urbanistica degli immobili alienati), chiarendo definitivamente che la sanzione della nullità dell'atto non può applicarsi alle ipotesi in cui, pur presentando l'immobile di fatto delle irregolarità urbanistiche, sia comunque dichiarato il titolo edificatorio.
Nel caso di specie non difetta, invero, la sussistenza della concessione edilizia del fabbricato di proprietà dei promissari acquirenti (Concessione edilizia n.15/1988 e Comunicazione per opere interne, per modifiche apportate in corso d'opera prot. 6027 del 04.08.1989,) assentita dal Comune di Furnari, pertanto a stretto rigore, secondo l'ermeneusi fornita dalla Suprema Corte, l'immobile per cui è causa risulta giuridicamente commerciabile. pagina 6 di 11 R.G. n. 566/2018
Tra l'altro, nel caso di specie, è circostanza nota che l'immobile conteso fosse stato precedentemente acquistato dai con atto rogato in notar del 29.12.1990 (cfr. doc. 13 delle Parte_2 Per_1 memorie 183 comma 6 c.p.c. n. 2 di parte convenuta), immobile quindi già oggetto di trasferimento e rispetto al quale sussisteva la pertinente documentazione amministrativa (Concessione edilizia n.15/1988 rilasciata dal Comune di Furnari e Comunicazione per opere interne, per modifiche apportate in corso d'opera prot. 6027 del 04.08.1989, autorizzazione abitabilità prot. 1596 del 25.08.2000, Nulla
Osta all'inizio dei lavori del Genio Civile,e Certificato di collaudo statico del 13.04.1989 cfr. allegati da 14 a 18 delle memorie 183 II termine dei convenuti) della cui presenza dà atto lo stesso CTU (cfr. pag. 36 CTU).
Quanto invece all'incidenza delle difformità costruttive sul valore bene si osserva che, dal complesso probatorio in atti, pur in assenza di puntuale risposta del CTU, è comunque possibile trarre degli elementi idonei a quantificarla, seppur in via approssimativa.
Con nota del 17.10.2017, infatti, l'ingegnere denunciata la sussistenza “di difformità nella Pt_1 misura superiore la tolleranza di costruzione” richiedeva una rideterminazione del prezzo di vendita pari ad € 10.000,00 sul complessivo importo pattuito di € 127.000,00 (cfr. raccomandata allegato n. 6 della costituzione).
Orbene, ai sensi dell'art. 1490 cc. “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”; appare dunque evidente che la volontà del legislatore è quella di limitare la rilevanza giuridica dei vizi a quelli tali da rendere il bene inidoneo all'uso, oppure tali da diminuirne significativamente il valore.
Considerato che la riduzione del prezzo richiesta dall'attore, pari ad € 10.000 rappresenta una minima percentuale (7,8%), rispetto al valore complessivo dell'affare, superiore ad € 100.000,00, non pare giustificabile la condotta del promissario acquirente, sottrattosi di fatto alla stipula del definitivo per la sussistenza di vizi che seppur effettivi, rivestivano comunque una minima incidenza nella complessiva economia dell'affare.
Valutata unitariamente la vicenda processuale e gli inadempimenti imputabili alle parti, il rifiuto del promissario acquirente alla stipulazione del rogito in mancanza della riduzione del corrispettivo
(qualificabile alla stregua di una eccezione di inadempimento), non pare improntato a buona fede, attesa l'esigua incidenza dei vizi accertati sul valore dell'immobile, tali da determinare una diminuzione del prezzo complessivo convenuto, al più nella misura del 7,8 % sul compimento dell'operazione negoziale.
Valutata pertanto la prevalenza dell'inadempimento del sottrattosi alla stipula del definitivo Pt_1 pagina 7 di 11 R.G. n. 566/2018 per l'esistenza di vizi o difformità incidenti in modo non determinante sull'economia del contratto, la domanda di adempimento dallo stesso avanzata va rigettata, mentre deve trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita avanzata in via riconvenzionale da parte convenuta, la quale conserva anche il diritto di trattenere il complessivo importo di € 56.000,00 ricevuto a titolo di caparra confirmatoria (cfr. art. 7 del preliminare, allegato n. 5 della costituzione, ove i promissari venditori danno atto di avere ricevuto il complessivo importo di € 56.000,00 “ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c.”; ed art. 9 del medesimo contratto ove, per quanto di interesse, è previsto il diritto della parte non inadempiente a trattenere le somme versate a titolo di caparra).
Passando all'esame delle ulteriori istanze, parte convenuta ha altresì richiesto il risarcimento di danni non patrimoniali e patrimoniali.
In merito alla prima richiesta (risarcimento danno non patrimoniale), nello specifico danno biologico e danno morale riconnessi a presunti “patemi d'animo, preoccupazioni, ansie e sofferenze psichiche” patiti dai convenuti ed in particolare dalla , a seguito della condotta del (cfr. pag. 16 CP_2 Pt_1 della costituzione), nessun elemento, neppure in termini di istanza istruttoria è stata fornita al vaglio del giudicante. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità, nell'affrontare la questione relativa alla risarcibilità del danno morale nell'ambito della responsabilità contrattuale, ha condivisibilmente affermato che “Il danno morale, inteso come sofferenza soggettiva, rappresenta una voce dell'ampia categoria del danno non patrimoniale e ben può derivare da un inadempimento contrattuale che pregiudichi un diritto inviolabile della persona;
deve trattarsi di un danno da stress o da patema
d'animo, la cui risarcibilità presuppone la sussistenza di un pregiudizio sofferto dal titolare dell'interesse leso, sul quale grava l'onere della relativa allegazione e prova, anche attraverso presunzioni semplici” (v. Cassazione civile sez. I, 13/09/2021, n.24643). Nel caso di specie, in difetto di specifica attività assertiva – posto che già con l'atto introduttivo nessuna specifica richiesta è stata articolata sul punto – ovvero di indicazione di mezzi istruttori a riprova degli asseriti pregiudizi morali riconducibili all'inadempimento, deve ritenersi l'insussistenza dei presupposti per l'accoglimento in parte qua della domanda.
I convenuti hanno poi formulato domanda di ristoro del danno patrimoniale, conseguente all'inadempimento del promissario acquirente, il quale si sottraeva alla stipula del definitivo ed al contempo manteneva il possesso dell'immobile conteso, sia in termini di danno emergente che di lucro cessante, riconnessi all'impossibilità di disporre del proprio immobile (cfr. pag. 16-17 della costituzione) e trarne “l'utilità normalmente ricavabile in relazione alla natura fruttifera del bene”(cfr. pag. 3 memorie di replica ex art. 183 c.p.c.).
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che il promissario acquirente di un immobile, che, pagina 8 di 11 R.G. n. 566/2018 immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione, lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come “sine titulo” (cfr. Cassazione civile sez. II - 20/12/2017, n. 30594; Corte appello sez. III
- Torino, 06/05/2021, n. 520).
Deve tuttavia rilevarsi che la tematica è stata oggetto di riesame da parte della Corte di Cassazione, la quale con recenti arresti sostenuto che l'efficacia retroattiva della risoluzione di un contratto per inadempimento, quale il preliminare di compravendita immobiliare, costringe ciascuna parte a restituire le prestazioni ricevute, ormai prive di giustificazione giuridica, seguendo i principi di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.. Tale principio comporta che il promissario acquirente, che abbia ricevuto in anticipo la consegna dell'immobile, debba non solo restituire il bene ma anche corrisponderne i frutti sotto forma di indennità di occupazione. Tale obbligazione non assume natura risarcitoria ma deriva dall'annullamento retroattivo del contratto e mira a reinstaurare le situazioni patrimoniali originarie
(cfr. ex multis Cassazione civile sez. II, 25/08/2025, n.23814).
Precisato dunque che, a fronte di domanda risarcitoria, non di semplice ripetizione, non risulta possibile operare una riqualificazione da risarcitoria (ex art. 1223 c.c.) ad indennitaria dell'istanza avanzata, considerata la “diversità per natura ed effetti tra l'azione di ingiustificato arricchimento e quella risarcitoria” (v. Cass. Civ. Sez 2 n. 25044/2018 in tema di indennità dovuta dal promissario acquirente per l'occupazione ingiustificata dell'immobile, in caso di nullità del preliminare di vendita, ove la
Suprema Corte chiarisce appunto che, “considerata la diversità per natura ed effetti tra l'azione di ingiustificato arricchimento e quella risarcitoria” integra domanda nuova la richiesta di indennità avanzata dal promittente venditore in appello, in sostituzione della domanda di risarcimento del danno conseguente alla risoluzione del contratto proposta in primo grado”), sicché la domanda risarcitoria – ferma la riproponibilità della domanda di natura indennitaria – non può trovare accoglimento.
In ultimo, quanto all'istanza di risarcimento per lite temeraria avanzata da parte convenuta, occorre premettere in diritto che la pronuncia di condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. presuppone la soccombenza dell'avversario, così come nel caso di specie;
ma richiede anche la prova dell'altrui malafede o colpa grave nell'agire o resistere in giudizio, nonché la prova del danno subìto a causa della condotta temeraria della controparte. Pertanto, è necessario dimostrare l'esistenza sia dell'elemento soggettivo consistente nella consapevolezza o nell'ignoranza colpevole dell'infondatezza della propria tesi, sia di quello oggettivo, ovvero il pregiudizio subìto a causa della condotta temeraria della parte soccombente. pagina 9 di 11 R.G. n. 566/2018
Orbene nel caso di specie, pur valutata la prevalenza dell'inadempimento del non paiono però Pt_1 sussistere i requisiti di legge per la comminatoria di condanna per lite temeraria. La sussistenza dell'elemento psicologico, ossia la consapevolezza dell'infondatezza della pretesa, risulta infatti smentito sia dall'accertata sussistenza dei vizi dell'immobile, seppur, per quanto già motivato, non può parlarsi di vizi atti ad impedire il trasferimento del bene, sia dalla sussistenza, all'atto dell'instaurazione del giudizio, di contrasto giurisprudenziale circa l'incidenza sulla trasferibilità degli immobili delle difformità costruttive.
Neppure sussiste la prova dell'effettivo patimento da parte dei convenuti di un danno riconducibile alla condotta dell'attore, gli istanti si sono limitati a formulare la relativa richiesta, senza poi però fornire alcun elemento probatorio circa l'esistenza del danno, pertanto anche tale domanda va rigettata.
Tenuto conto del rigetto dell'istanza cautelare avanzata da parte convenuta, nonché del mutamento giurisprudenziale circa la nullità degli atti traslativi di edifici affetti da vizi costruttivi, sussistono giustificati motivi ai sensi dell'art. 92 c.p.c. per la compensazione nella misura del 50% delle spese di lite, le quali vanno poste per il residuo a carico di parte attrice, nella misura indicata in dispositivo, avuto riguardo alla natura, al valore della causa ed all'attività difensiva concretamente espletata, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014, aggiornati al D.M. 147/2022.
Le spese di CTU, come liquidate con separato decreto, vanno in via definitiva poste a carico delle parti in solido.


P.Q.M.

il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, in persona del giudice unico dott. Mirko Intravaia, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando nel procedimento iscritto al R.G. n. 566/2018, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così statuisce:
- dichiara risolto il contratto preliminare di vendita stipulato dalle parti in data 05.09.2017;
- dichiara che i convenuti hanno diritto di ritenere l'importo di € 56.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- rigetta ogni altra domanda;

- condanna alla refusione delle spese processuali in favore di parte convenuta, Parte_1 liquidate in complessivi € 3.919 di cui € 393,00 per esborsi ed € 3.526,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge, da distrarsi in favore del procuratore, Avv. EP
Zanghì, dichiaratosi antistatario;

- pone le spese di CTU definitivamente a carico delle parti in solido.
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Barcellona Pozzo di Gotto, 04.12.2025.
IL GIUDICE
Dott. Mirko Intravaia

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Anna Elisa Imbesi, addetta all'Ufficio per il Processo.
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