N. 5227/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA
Terza Sezione Civile

Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico, dott.ssa Caterina Lazzara, all'udienza del
2/10/2024 ha pronunciato, mediante lettura in udienza la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta nel registro generale affari contenziosi al n. 5227/2023 R.G.;
TRA
(cod. fisc. ), con il patrocinio dell'avv. Raffaele Parte_1 C.F._1
Fusco;
- appellante -
CONTRO
(cod. fisc. , con il patrocinio degli Controparte_1 C.F._2
avv.ti Angelo Salvemini e Michela De Padova;

- appellato -
OGGETTO: “Appello”.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato il 23/10/2023, ha convenuto in Parte_1 giudizio , proponendo appello avverso la sentenza n. 44/2023 del Controparte_1
24/03/2023 emessa dal Giudice di Pace di Manfredonia nel giudizio iscritto al n. 322/2022 R.G., avente ad oggetto opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c.
Ha dedotto l'appellante che:

1 - con atto di citazione del 19 luglio 2022, aveva proposto opposizione al precetto notificatole da
, chiedendo al Giudice di Pace di Manfredonia di dichiarare l'inefficacia del Controparte_1 titolo esecutivo rappresentato dal verbale di mediazione del 27 novembre 2018;
- sosteneva che nulla era dovuto da essa al per non essersi Parte_1 Controparte_1 verificate le condizioni previste nell'accordo di mediazione relativamente alle modalità di vendita dell'immobile (art. 2 del verbale), ovvero né la vendita dell'immobile ad opera dei comproprietari in proprio, né la vendita dell'immobile a mezzo di agenzia di intermediazione al prezzo base di €
110.000,00, onde l'accordo di mediazione del 27/11/2018 contenuto nel relativo verbale era rimasto privo di effetti, ex tunc, ivi compreso il patto n. 3 che prevedeva che essa all'atto Parte_1 della vendita dell'immobile avrebbe dovuto corrispondere a la somma di € Controparte_1

2.333.33. Precisamente la corresponsione di detta somma era rapportata e vincolata al raggiungimento della vendita dell'immobile al prezzo base non inferiore ad € 110.000,00, onde la vendita dell'immobile con rogito del 23/3/2022 al prezzo di 30.000,00 € aveva determinato l'inefficacia ex tunc del verbale di mediazione per la parte relativa alla vendita degli immobili ivi compreso il patto di cui al punto n. 3;
- che si era costituito in giudizio contrastando l'assunto di parte avversa, Controparte_1 sostenendo che la clausola n. 3 del verbale di mediazione fosse autonoma e non soggetta a condizione sospensiva;
chiedendo, conseguentemente, il rigetto dell'opposizione con condanna di essa al pagamento delle spese del giudizio;
Parte_1
- che con sentenza n. 44/2023 del 24 marzo 2023 il Giudice di Pace di Manfredonia aveva rigettato l'opposizione condannando l'opponente al pagamento delle spese del giudizio. Aveva motivato il giudicante assumendo che la clausola di cui al punto 4 del verbale di mediazione non fosse subordinata alla vendita dell'immobile al prezzo di € 110.000,00, ma prevedeva semplicemente che il pagamento dell'indennizzo per lo stato rustico dell'immobile avvenisse contestualmente alla vendita, indipendentemente dal prezzo, e precisando che il prezzo di vendita inferiore (€ 30.000,00) era stato accettato da tutti gli eredi. ed aveva condannato l'opponente al pagamento delle spese legali.
propone appello avverso la suddetta sentenza n. 44/2023 per i seguenti Parte_2 motivi:
- “mancata valutazione della reale intenzione delle parti e del senso letterale delle clausole contenute nel verbale di mediazione”: sostiene che il Giudice di prime cure abbia omesso di considerare la reale intenzione delle parti e il senso letterale delle clausole, violando i principi di interpretazione contrattuale di cui agli articoli 1362 e 1363 c.c. L'accordo di mediazione prevedeva la vendita dell'immobile al prezzo di € 110.000, ma il prezzo effettivo di vendita era stato notevolmente più basso, soli € 30.000, a causa delle condizioni dell'immobile e delle irregolarità urbanistiche emerse successivamente. Quindi, considerata la forte riduzione del prezzo di vendita, non era logico richiedere il pagamento dell'indennizzo previsto per lo stato dell'immobile, in quanto tale condizione già si era riflessa nella riduzione del prezzo di vendita;

- “mancata valutazione del senso letterale delle clausole contenute nel verbale di mediazione”: sostiene che il Giudice abbia mal interpretato il senso letterale della clausola n. 4 del verbale di mediazione, avendo frainteso il significato del termine "contestualmente", che dovrebbe riferirsi al
2 contesto complessivo della vendita fissata in € 110.000, come indicato al punto 2 del verbale, e non solo al momento della vendita;

- “errata applicazione dei criteri interpretativi soggettivi”: assume che nella sentenza non era stata fatta applicazione corretta dei principi di ermeneutica contrattuale. Le regole interpretative soggettive, che mirano a individuare la reale volontà delle parti (artt. 1362-1365 c.c.), dovevano avere priorità su quelle oggettive, utilizzate solo se i primi criteri risultino insufficienti. Il giudice aveva invece dato peso esclusivamente ai criteri oggettivi (“Si osserva che il diverso prezzo di vendita dell'immobile è stato accettato da tutte le parti”), basando la sua decisione sulla semplice accettazione del prezzo, senza considerare la comune volontà espressa dalle parti di disattendere quanto stabilito nell'accordo di mediazione, soprattutto per quanto riguarda le modalità di vendita, che si era manifestata con la vendita dell'immobile al prezzo di soli € 30.000,00;
- “mancata valutazione dell'equo contemperamento degli interessi delle parti”: deduce che il
Giudice di Pace non aveva adeguatamente motivato la sua decisione, trascurando l'importante principio dell'equo contemperamento degli interessi delle parti, come stabilito dal verbale di mediazione del 25 novembre 2018. Secondo l'art. 1371 c.c., in caso di contratto oneroso, il giudice deve interpretare il contratto in modo da bilanciare equamente gli interessi delle parti. Nel caso di specie, il giudice avrebbe effettuato un'interpretazione "indefinita" e omessa del verbale di mediazione, portando ad uno sbilanciamento evidente a favore di . Controparte_1
L'appellante ha quindi concluso chiedendo volersi accogliere l'appello “e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 44/2023 del 24.03.2023, emessa dal Giudice di Pace di Manfredonia, nella persona del Dott. Antonio Capraro, nell'ambito del giudizio R.G. n. 322/2022, non notificata dall'attuale appellato, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che quivi si riportano: “2. nel merito, previa declaratoria dell'inefficacia ex tunc del titolo esecutivo per la parte relativa alla vendita degli immobili, ivi compreso il punto n°3, dichiarare che il convenuto opposto non ha diritto di procedere ad esecuzione forzata per i motivi esposti in premessa e ai punti A), B) e C) del presente atto e, per l'effetto, dichiarare l'inefficacia del precetto notificato;

3. sempre nel merito, in via subordinata, dichiarare che l'odierno istante nulla deva al convenuto opposto in forza del titolo azionato per i motivi esposti in premessa e ai punti A), B) e C) del presente atto e, per l'effetto, dichiarare l'inefficacia del precetto notificato;

4. condannare il convenuto opposto alla rifusone delle spese, diritti ed onorari di causa, oltre ad IVA, CPA e rimborso forfettario, come per legge”. Con vittoria di spese e compensi per entrambi i gradi di giudizio.
Con comparsa del 12/1/2024 si è costituito in giudizio , contestando la Controparte_1 rilevanza e la fondatezza delle doglianze avanzate dall'appellante, sostenendo che la sentenza impugnata sia, invece, logica, giusta e legittima.
Sostiene l'appellato:
- che il prezzo base di vendita era stato chiaramente stabilito dalle parti e il fatto che l'immobile fosse stato venduto a un prezzo inferiore a quello indicato nell'accordo di mediazione non invaliderebbe quest'ultimo;

3 - che la vendita ad un prezzo inferiore era prassi comune e non annullava l'accordo di mediazione, che restava vincolante, poiché la condizione di prezzo base non si era realizzata per volontà di tutte le parti compresa la;
Parte_1
- che la clausola sul pagamento dell'indennizzo da parte di era legata alla vendita Parte_1 degli immobili e non alle condizioni di vendita;
quindi, l'indennizzo era dovuto indipendentemente dal prezzo effettivo;

- che se le parti avessero voluto annullare il debito/credito derivante dall'accordo, avrebbero dovuto formalizzare tale volontà in un nuovo contratto, il che non era avvenuto.
ha quindi concluso, chiedendo volersi: “dichiarare infondato, in fatto ed in Controparte_1 diritto, l'appello avverso la sentenza n. 44 emessa dal Giudice di Pace di Manfredonia (dott. Capraro) e, per l'effetto, rigettarlo, con condanna dell'appellante al pagamento di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
La causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'odierna udienza del 2/10/2024 nella quale, in esito a discussione delle parti, viene decisa mediante lettura della sentenza in udienza.
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L'appello non è fondato e non può trovare accoglimento.
Le parti dell'odierno giudizio erano comproprietarie, unitamente ad altri germani, in virtù di successione ai genitori, tra gli altri beni, anche di un immobile.
I coeredi condividenti hanno composto la vicenda successoria ereditaria pervenendo, in sede di mediazione dinanzi ad un organismo di conciliazione, alla transazione contenuta nel verbale di mediazione del 27.11.2018, Prot. n. A193/2018 -costituente il titolo esecutivo su cui si fonda l'atto di precetto del 24.05.2022 opposto da . Parte_1
Prevede, per la parte che in questa sede rileva, l'accordo transattivo che:
“2. le parti si impegnano e si obbligano a porre in vendita gli immobili (…) alle seguenti condizioni:
a. il prezzo base di vendita viene congiuntamente fissato in euro 110.000,00 (…) b. la vendita de qua sarà promossa dalle parti in proprio sino al 27.05.2019;
c. qualora entro la data di cui alla lett. b che precede non si dovesse pervenire alla vendita degli immobili de quibus, le parti si impegnano e si obbligano, ora per allora, ad affidare l'incarico di vendita in esclusiva ad una Agenzia d'intermediazione immobiliare congiuntamente scelta dalle parti, con prezzo base di vendita fissato in euro 110.000,00.


3. I sig.ri , e , si impegnano a CP_2 Controparte_3 CP_4 corrispondere in favore dei germani e , la Parte_3 Controparte_1 somma di euro 8.000,00 (euro ottomila/00), pari ad euro 4.000,00 cadauno, a titolo di indennizzo per le condizioni dell'immobile ricevuto in successione, ricevuto allo stato rustico. Tale somma di euro 8.000,00 verrà corrisposta nella misura di €2.333,33 da parte della sig.ra , e Parte_1 nella misura di euro 2.833,33 ciascuno dai sigg.ri e . Controparte_3 CP_4


4. La somma di cui al punto che precede verrà corrisposta in favore dei sigg.ri Parte_3
e contestualmente alla vendita di cui al punto n. 2.
[...] Controparte_1
4

5. Il prezzo di vendita dell'immobile innanzi descritto verrà diviso in quote eguali tra tutte le parti”. Questo il testo dell'accordo, è evidente che l'obbligazione concordata al patto 3 non è sottoposta ad alcuna condizione, nè sospensiva né risolutiva, ed in particolare non è sottoposta alla condizione della vendita dell'immobile ad un prezzo non inferiore ad € 110.000,00. Una tale previsione, invero, manca del tutto nel testo dell'accordo. Nella pattuizione di cui al punto 3, l'obbligazione posta a carico di , Parte_1 [...]
e non è, infatti, in alcun modo testualmente condizionata e/o CP_3 CP_4 collegata alla vendita dell'immobile e/o alle modalità della vendita dell'immobile, rispettivamente decisa la prima e concordate le seconde al patto di cui al punto 2.
Neppure nella clausola di cui al punto 4 il pagamento dell'indennizzo è collegato al prezzo concordato per la vendita.
Il testo letterale della clausola in esame collega infatti solo temporalmente la corresponsione dell'indennizzo di cui al punto 3 alla stipula della vendita menzionata al punto 2: il significato del termine “contestualmente” è, invero, univocamente quello di “contemporaneamente”, “nel medesimo tempo”, o nel medesimo contesto cioè nel medesimo luogo e tempo. La pattuizione di cui al punto 4 fissa, dunque, solo un termine per il pagamento dell'indennizzo, termine chiaramente a favore degli obbligati, non tenuti a versare la somma concordata a tale titolo prima della vendita
(diversamente quod sine die debètur stàtim debetur art. 1183, comma 1, c.c.).
La mancanza di un riferimento testuale al prezzo di vendita dell'immobile quale condizione per l'insorgenza dell'obbligo di corresponsione dell'indennizzo impone di concludere nel senso che, secondo il testo dell'accordo, l'indennizzo debba essere versato indipendentemente dall'ammontare del prezzo effettivamente riscosso con la vendita dell'immobile.
Neppure può configurarsi una condizione c.d. tacita o inespressa, cioè la fattispecie della cd.
"presupposizione", che ricorre laddove le parti abbiano inteso subordinare gli effetti del negozio, o di una delle pattuizioni del negozio, al verificarsi di un evento esterno. L'obbligazione di cui al punto 3, secondo l'assunto dell'odierna appellante, sarebbe sorta solo a condizione che l'immobile fosse stato venduto ad un prezzo non inferiore ad € 110.000,00. Perché ricorra la c.d. condizione inespressa è, infatti, necessario che dal contenuto del contratto si evinca l'esistenza di una situazione di fatto, non espressamente enunciata in sede di stipulazione, ma considerata quale presupposto imprescindibile della volontà negoziale, il cui successivo verificarsi o venir meno dipenda da circostanze non imputabili alle parti. Nel caso di specie, tuttavia, la vendita dell'immobile al prezzo di € 110.000,00 non è una situazione di fatto inespressa o non contemplata nell'accordo, ma piuttosto prevista e considerata dalle parti, alla quale non è stata, tuttavia, in alcun modo collegata e tanto meno subordinata l'insorgenza dell'obbligazione a carico di , e . Parte_1 Controparte_3 CP_4
Ciò che è osta a individuare un collegamento, una connessione, una interazione, in via interpretativa, sulla base dei criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., il patto di cui al punto 3 al patto di cui al punto 2 dell'accordo, ed in particolare di collegare l'insorgenza dell'obbligazione di pagare l'indennizzo alla vendita dell'immobile al prezzo minimo di 110.000,00 Euro, è, poi, che è rimasta non sufficientemente esplicitata la causale sottesa alla obbligazione
5 assunta da e di pagare ai germani Controparte_5 CP_4
e la somma di euro 8000,00. La causale indicata Parte_3 Controparte_1
“a titolo di indennizzo per le condizioni dell'immobile ricevuto in successione, ricevuto allo stato rustico” non fa comprendere il perché e Parte_3 Controparte_1 dovessero ricevere quest'indennizzo. Si può ipotizzare che questi ultimi avessero apportato all'immobile caduto in successione delle addizioni, delle migliorie che avevano aumentato il valore del bene che era originariamente stato da essi appreso allo stato rustico. E si può ipotizzare che le parti abbiano quindi concordato che e dovessero conseguentemente essere rifusi, Parte_3 Controparte_1 secondo il parametro della minor somma tra lo speso e il migliorato, in linea con quanto previsto dall'art. 936, secondo comma, c.c. Nulla di ciò, tuttavia, è evincibile dal verbale di mediazione, nè
è stato dedotto da alcuna delle parti, né emerge da alcuno dei documenti prodotti in giudizio, onde la causale cioè la ragione dello spostamento patrimoniale previsto dal patto n. 3 rimane, in sostanza, oscura. Ciò non consente, pur facendo applicazione dei criteri di interpretazione del contratto, di collegare la pattuizione di cui al punto 3 dell'accordo a quella di cui al punto 2, ed in particolare di interpretare l'accordo transattivo nel senso che le parti abbiano voluto collegare l'entità dell'indennizzo all'incremento di valore acquisito dall'immobile per opera di Parte_3
e , e dunque concordare una proporzionalità tra l'indennizzo ed il
[...] Controparte_1 prezzo di vendita dell'immobile (prezzo di vendita che doveva essere espressione del valore del bene anche grazie alle migliorie, addizioni apportatevi), sino anche eventualmente all'azzeramento dell'indennizzo ove l'immobile fosse stato venduto al di sotto di un certo prezzo.
Ne consegue il rigetto dell'appello, dovendo la sentenza di primo grado essere confermata, essendo l'importo precettato dovuto da in favore di . Parte_1 Controparte_1
Le spese del giudizio di appello seguono la soccombenza.


P Q M


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza del Giudice di Pace di Manfredonia del 24/3/2023 n. 44/23 emessa a definizione del giudizio iscritto al n. 322/2022 R.G.; sentiti i procuratori delle parti;
disattesa ogni contraria difesa, eccezione e domanda, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento, in favore di , delle spese del Parte_1 Controparte_1 giudizio che liquida in complessivi € 1.200,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, CPA ed IVA come per legge;

3) da atto della sussistenza dei presupposti di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma
1 quater, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la impugnazione.
Foggia, 2 ottobre 2024
Il Giudice
dott.ssa Caterina Lazzara
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