N. R.G. 172/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE ATTRICE
e
Controparte_1
PARTE CONVENUTA
Oggi 13 febbraio 2025 ad ore 13,15 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. Caterina ORIGLIA in sost avv per parte attrice Controparte_2
l'avv. CAPPELLETTI FABIO con l'arch. Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla discussione.
L'avv. ORIGLIA rappresenta ce ad oggi la morosità cantata da è € 46.245,03, importo da Pt_1
ridursi ad € 32.361,03 tenuto conto invece della riduzione del canone di cui alla CTU
I procuratori delle parti discutono brevemente la causa, riportandosi agli atti e rinuncia a presenziare alla lettura del provvedimento, allontanandosi.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Oggetto: intimazione sfratto- locazione immobiliare
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida ritualmente notificato, la conveniva in giudizio la signora la quale aveva Parte_1 Controparte_1
omesso da ottobre 2022 il pagamento di canoni di locazione per un totale di €. 19.256,72, intimandole di rilasciare l'immobile sito in Fiesole Via di Valle n. 13 libero da persone o cose e chiedendo altresì
l'emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento dei canoni scaduti e da scadere, oltre interessi, spese e competenze professionali. A Sostegno della domanda deduceva che con contratto decorrente dal 1Marzo 1999, debitamente registrato, la società intimante aveva concesso in locazione alla signora l'immobile di cui sopra. CP_1
Si costituiva la signora opponendosi alla convalida dello sfratto. CP_1
La stessa eccepiva l'esistenza di numerosi vizi dell'immobile, contestati alla locatrice anche formalmente, ovvero omesse manutenzioni di spettanza del locatore ex art. 1575 c.c., con conseguente ridotta utilizzabilità e godimento dell'immobile, circostanza che a suo dire l'avevano indotta a sospendere il pagamento dei canoni da ottobre 2022. In particolare, la stessa lamentava la continua mancanza di acqua corrente, l'esistenza di infiltrazioni di acque piovane dalla copertura, comunque necessitante di ristrutturazione, l'impianto elettrico obsoleto e la mancata manutenzione della strada privata di accesso, che risultava percorribile solo con mezzi fuoristrada ed impediva l'accesso anche ai mezzi di soccorso. Tale situazione le aveva creato gravi disagi, vivendo la stessa nella medesima abitazione, unitamente al di lei compagno, gravemente ammalato.
La stessa, quindi eccepiva in compensazione il proprio credito restitutorio in relazione ai canoni regolarmente pagati fino ad ottobre 2022, nonché la propria pretesa risarcitoria per il danno anche non patrimoniale sofferto per i disagi cui era stata sottoposta unitamente al compagno, successivamente deceduto. ha contestato ogni morosità, manifestando comunque disponibilità rilascio CP_1
dell'immobile, ove venissero ripristinate le condizioni di percorribilità della strada d'accesso così da poter effettuare il trasloco.
Con ordinanza del 10 Febbraio 2023 l'ufficio ha respinto l'istanza di ordine di rilascio provvisoriamente esecutivo ai sensi dell'articolo 665 CPC richiesta dalla locatrice e disposto il mutamento del rito avviando le parti a mediazione.
Esperito senza esito tale incombente, con memoria integrativa la locatrice ha contestato l'eccezione di inadempimento sollevata, insistendo nelle proprie richieste e chiedendo rigetto delle eccezioni.
Con la propria memoria integrativa la conduttrice non solo ha ribadito le contestazioni sollevate in relazione alla vetustà e mancata manutenzione dell'immobile e dai danni conseguenti, ma ha anche
2 dedotto di aver posseduto uti dominis per oltre un ventennio alcuni immobili adiacenti e diversi rispetto a quelli locati.
La stessa in via riconvenzionale ha quindi chiesto la condanna della parte attrice a rimborsare i canoni nel tempo pagati, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali sofferti, nonché
l'accertamento dell'acquisto per usucapione della piena proprietà dei cespiti sopraindicati.
Poiché la domanda di usucapione doveva essere trattata con rito ordinario, è stato quindi disposto il mutamento del rito da locatizio a ordinario.
Le parti hanno quindi depositato memorie di trattazione ed istruttorie.
La causa è stata istruita solo su base documentale e con CTU ed è passata oggi in decisione a seguito di discussione orale.
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1) il rapporto locativo ed i reciproci inadempimenti
E' in atti il contratto di locazione 1.3.1999, ritualmente registrato, stipulato dalle parti, da cui risulta il canone pattuito.
E' incontestato che da ottobre del 2022 la convenuta ha sospeso il pagamento del canone maturando ad oggi un debito complessivo di euro 46.245,03.
Tanto premesso va in primo luogo valutata l'eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta.
In punto di diritto va considerato che per costante giurisprudenza: “l'inquilino che ha sottoscritto un regolare contratto di locazione non può sospendere il pagamento del canone di affitto, anche in presenza di vizi nell'immobile o malfunzionamento degli impianti poiché, così facendo, verrebbe a mancare la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento. In caso di autosospensione del canone il proprietario del bene può chiedere ed ottenere dal Giudice lo sfratto per morosità” (Cass. Civ. n.
18987-2016; Cass. 2 marzo 2018, n. 4913).
Ciò posto occorre in primo luogo valutare, tenuto conto dei canoni ritualmente pagati fino a tale data, se sia da considerare corretta e conforme a buona fede e comunque proporzionata nell'ambito del rapporto tra le prestazioni sinallagmatiche la sospensione di ogni pagamento dall'ottobre 2022.
La CTU effettuata in istruttoria per descrivere l'immobile oggetto di locazione e verificarne lo stato manutentivo, nonché ove fosse accertata la presenza dei vizi lamentati, per accertare se gli stessi siano o meno imputabili alla parte locatrice, dopo sopralluogo e sulla base di rilievo fotografico ed ampia motivazione ha accertato l'esistenza di buona parte delle problematiche lamentate dalla
3 conduttrice. Problematiche che sono per lo più imputabili ad omessa manutenzione ai sensi dell'articolo
1475 del codice civile dell'immobile da parte del locatore.
Sul punto si richiama quanto argomentato dal ctu, non solo in sede di descrizione dell'immobile, ma anche nelle conclusioni dove vengono descritti i vizi accertati e la loro imputabilità.
Le considerazioni esposte dal CTU sono senz'altro da condividere.
Va disattesa la difesa di parte locatrice che appare incentrata essenzialmente sulla circostanza che, trattandosi di immobile rurale sito in aperta campagna e nel bosco, lo stesso era in condizioni di manutenzione modeste sin dal momento iniziale della locazione. In sostanza, i vizi lamentati sarebbero stati preesistenti e palesi, e quindi sostanzialmente accettati dalla conduttrice, la quale evidentemente aveva reputato conveniente il canone oggettivamente non alto convenuto, in relazione alle caratteristiche oggettive dell'immobile.
Invero, dagli atti emerge che le prime contestazioni e la richiesta di interventi manutentivi sono del 2011 e quindi sono sopravvenute 12 anni dopo la stipula del contratto e l'immissione in possesso.
Tale circostanza induce chiaramente a ritenere che le problematiche oggi riscontrate dal CTU, pur forse in nuce presenti all'origine del rapporto, si siano aggravate nel corso di esso.
In tale contesto una volta segnalata la necessità dell'intervento, era quindi doveroso per la proprietà intervenire con le necessarie manutenzioni.
Non può essere condivisa invece la valutazione del CTU circa la riduzione del canone spettante per il ridotto godimento in conseguenza dell'inadempimento del locatore alla manutenzione.
L'ausiliare ha infatti quantificato l'importo versato in eccesso in euro 410,00 al mese, limitando peraltro la quantificazione al periodo successivo all'ottobre 2022 e cioè a quello in cui vi era stata interruzione di ogni pagamento.
Il suddetto importo di € 410,00 è stato determinato calcolando il canone dovuto per i contratti a canone concordato, assumendo pari al minimo della forbice dei valori i relativi parametri, in considerazione della vetustà e degrado.
In realtà ritiene il giudicante che la riduzione del canone debba essere effettuata in proporzione a quello pattuito in regime di libero mercato, avendo le parti stipulato il contratto secondo il format ordinario di cui all'art.

2.1 L. n. 431/1998.
Considerata la peculiarità della fattispecie e la circostanza che la convenuta che pure ha reiteratamente lamentato l'inadeguatezza e carenza dell'immobile locato, non ha mai esercitato recesso nè rilasciato il medesimo, stimasi equo ridurre il canone del 50% e quindi dell'importo di euro 330,00 mensili.
4 Tale importo va riconosciuto a credito della conduttrice con decorrenza dal 2011 considerato che sono documentate già a fine 2010 le prime richieste di intervento che, pacificamente non hanno avuto alcun seguito.
Nel periodo andante dal gennaio 2011 ad ottobre 2022 va quindi riconosciuto alla conduttrice un credito restitutorio pari a complessivi euro 46.530,00 (11 anni e 9 mesi x 330 mensili).
Tale importo è superiore alla contestata morosità esistente al momento di introduzione del procedimento di convalida di sfratto, e sostanzialmente collimante con quella ad oggi maturata.
Tale assorbente ragione esclude nella valutazione dei reciproci inadempimenti la rilevanza del mancato pagamento del canone per il periodo successivo ad ottobre 2022.
2) le domande di risoluzione, condanna al rilascio e pagamento
Segue il necessario rigetto della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e della richiesta di condanna al rilascio e al pagamento della morosità asseritamente maturata.
3) Le domande riconvenzionali
3.1) La richiesta avanzata in via riconvenzionale di restituzione delle somme versate a titolo di canone va respinta in relazione ai risultati della compensazione tra i reciproci crediti che in via equitativa si assume pari a zero.
3.2) Fondata è invece la domanda risarcitoria per quanto attiene al pregiudizio non patrimoniale sofferto.
E' incontestato che la conduttrice aveva stabilito la propria abitazione principale nella nell'immobile locato.
Le problematiche lamentate e l'inerzia serbata negli anni dalla parte locatrice in relazione agli obblighi di manutenzione a lei facenti carico hanno senz'altro comportato un serio pregiudizio al diritto alla casa ed al domicilio privato.
Nella fattispecie si ravvisa pertanto la violazione di un interesse costituzionale rilevante che, come tale, legittima il danneggiato al risarcimento come autorevolmente sostenuto da Cass. sezioni unite n. 26972/2008.
In via equitativa, valutata la lunga durata del periodo di locazione disagiata, e la circostanza che la convenuta conviveva con il compagno gravemente ammalato, si reputa di liquidare tale voce di danno nell'importo omnia di euro 10.000,00, già comprensivo di interessi e rivalutazione monetaria, oltre interessi legali dalla data odierna al saldo.
3.3) Quanto alla domanda di usucapione avente a oggetto immobili diversi e ulteriori rispetto a quello locato, ritiene invece giudicante che la stessa debba essere respinta.
5 Trattasi infatti di immobili aventi una chiara natura pertinenziale rispetto a quello locato (fienile, stalla ecc.) e che si trovano in condizioni assolutamente fatiscenti, così come emerge dalla relazione redatta da GU.
La natura pertinenziale di tali beni lascia chiaramente presumere che il godimento, in ipotesi, effettuato dalla conduttrice sia stato caratterizzato dalla piena consapevolezza che lo stesso era sorretto da un titolo negoziale, cioè il contratto di locazione. In sostanza difetta pertanto l'elemento soggettivo dell'usucapione e cioè la circostanza che il bene sia posseduto con l'animus del proprietario.
Si aggiunga che, come emerge dalla CTU, la conduttrice non ha neanche dedotto di essersi occupata della manutenzione e conservazione di tali beni, che peraltro oggi intende usucapire.
A tutto concedere può infatti ipotizzarsi esclusivamente un utilizzo opportunistico di questi locali, senza peraltro assunzione dei doveri tipici propri del proprietario e quindi assolvimento di oneri manutentivi ovvero di oneri tributari.
Segue il necessario rigetto della domanda di usucapione, restando assorbita anche ogni questione sulla eccepita inammissibilità della stessa, in quanto proposta per la prima volta in sede di memorie integrative e non nell'atto di citazione originale.
4) Conclusioni
Alla luce delle suesposte considerazioni, va quindi disattesa la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della parte conduttrice è quella inerente la condanna al rilascio dell'immobile e dal pagamento della morosità maturata.
All'opposto la locatrice va condannata al pagamento in favore della conduttrice dell'importo di euro 10.000,00, previa compensazione delle rispettive ragioni.
Va quindi respinta la domanda riconvenzionale di usucapione.
5) Spese del giudizio
Considerata la reciproca soccombenza parziale si giustifica ai sensi dell'articolo 92 del codice di procedura civile la compensazione tra le parti delle spese di lite per metà.
Per il residuo in considerazione della condanna della parte locatrice al risarcimento del danno non patrimoniale la locatrice va condannata a rimborsare la parte convenuta.
Le spese vanno liquidate avuto riguardo al valore della causa (scaglione €26.200 - 52000) ed all'attività defensionale espletata.
Per le stesse ragioni le spese di CTU, liquidate come in atti, vanno poste per due terzi a carico di e per il residuo a carico della signora con spese di consulenza tecnica di parte Pt_1 CP_1
interamente compensate.


P.Q.M.


6 Visto l'art 281 sexies c.p.c. c.p.c.
Il Tribunale di Firenze, Sez. II civile, definitivamente decidendo, ogni altra e contraria istanza disattesa:
1) RESPINGE le domande di parte attrice;

2) CONDANNA in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, previa compensazione tra le parti delle rispettive ragioni ad oggi maturate, al pagamento nei confronti di dell'importo di euro 10.000,00, oltre interessi Controparte_1
legali dalla sentenza al saldo;

3) COMPENSA per metà le spese di lite e CONDANNA Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, a rimborsare a la residua
[...] Controparte_1
parte, spese di lite, che si liquidano per l'intero (2/2) in € 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per fase introduttiva, € 1.800,00 per trattazione ed istruttoria ed € 2.900,00 per decisoria, oltre rimborso forfettario delle spese generali al 15% I.V.A. e C.P.A. come per legge ed € 300,00, per esborsi.
4) PONE le spese di CTU liquidate come in atti per due terzi a carico della parte attrice e per un terzo a carico della convenuta con integrale compensazione delle spese di consulenza tecnica di parte.

Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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