Tribunale Ordinario di Monza Sezione Seconda Civile Verbale di udienza
All'udienza del 01/04/2025, innanzi al giudice dr.ssa Maddalena Ciccone, è stata chiamata la causa iscritta al N.r.g.a.c. 5035/2024
Sono comparsi:

1. l'avv. STRANIERO ALESSIO per Controparte_1

2. l'avv. DOUGLAS SCOTTI CELI FIORELLA per
[...]
; CP_2
I procuratori delle parti si riportano ai rispettivi scritti difensivi e chiedono l'accoglimento di tutte le domande, eccezioni, istanze (anche istruttorie) e conclusioni ivi rassegnate, con il rigetto delle avversarie difese ed il favore delle spese del giudizio.
Chiedono che la causa sia decisa.
IL GIUDICE dato atto, dichiara chiusa la discussione e si ritira in camera di consiglio per l'emissione della sentenza.
§§§§ il giudice, assenti i procuratori delle parti, emette separata sentenza ex art. 429 comma 1° c.p.c., di cui dà lettura in udienza, e che provvede contestualmente ad inviare al deposito in cancelleria, mediante CONSOLLE del magistrato.
Il Giudice
Maddalena Ciccone N. R.G. 5035/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Monza
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale di Monza, in persona del giudice dott.ssa Maddalena
Ciccone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n°5035 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, pendente tra
(C.F. , in persona Controparte_1 C.F._1
della procuratrice speciale (C.F. Parte_1
), elettivamente domiciliata in Milano, in via C.F._2
Savare n.1, presso lo studio dell'avv. Alessio Straniero, che la rappresenta e difende, giusta procura in calce al ricorso;
ricorrente
(C.F. ), elettivamente Controparte_2 C.F._3
domiciliato in Milano, piazzetta Guastalla n. 10 , presso lo studio dell'avv.
Fiorella Douglas Scotti, che lo rappresenta e difende, giusta procura allegata alla memoria di costituzione;

resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE Con il ricorso introduttivo della lite come sopra Controparte_1
rappresentata, evocando in giudizio ha chiesto al tribunale Controparte_2
di condannarlo a rilasciare l'immobile sito in Cologno Monzese, via Visconti
n. 9/c, P1, oltre al pagamento delle spese ordinarie residue dell'immobile in comodato (spese ordinarie condominiali e tasse rifiuti) in €6.968,47, oltre alle successive maturande per i medesimi titoli fino all'effettivo rilascio. In via subordinata ha chiesto al tribunale, di “accertare che il sig. Controparte_2
occupa senza titolo l'immobile sito in Cologno Monzese (Mi) in Via Visconti 9/c e per l'effetto condannarlo all'immediato rilascio dello stesso;
… condannarlo, altresì
, al pagamento dell'indennita di occupazione dell'immobile dal maggio 2020 al rilascio, nella misura di giustizia pari al valore locativo dell'immobile secondo i parametri OMI come indicati in espositiva, o da determinarsi con CTU, oltre alle spese di gestione dell'immobile e tasse”.
A motivo di tali domande, la ricorrente ha esposto:
- di essere proprietaria dell'immobile sito in Cologno Monzese, via
Visconti n. 9/c, P1, acquistato con atto trascritto in data 19/11/2002 (cfr. doc. 1 parte ricorrente);
- che l'immobile era stato concesso in godimento al resistente in virtù di contratto di comodato sottoscritto in data 04/05/2020 (cfr. doc. 4 parte ricorrente), in cui si dava atto che il comodatario si assumeva l'obbligo di rifondere le spese ordinarie dell'immobile (spese condominiali, tassa rifiuti oltre alle bollette che il Principe avrebbe dovuto pagare direttamente e/o rimborsato alla comodante);
- che con raccomandata a/r del 22/04/2024, Controparte_1
invitava alla riconsegna dell'immobile (cfr. doc.

2.1 parte Controparte_2
ricorrente);
- che si rifiutava di restituire l'immobile, il quale ad Controparte_2
oggi risulta ancora occupato;

- che le spese ordinarie dell'immobile, non ancora rimborsate, ammontano ad €6.968,47, oltre alle successive fino all'effettivo rilascio. Tanto esposto in fatto, la ricorrente ha argomentato, in diritto, in merito alla sussistenza del proprio diritto al rilascio dell'immobile ex art. 1810 c.c., nonché all'insussistenza di un titolo che legittimasse il convenuto a conservare la detenzione dell'appartamento ancora occupato;
ha pertanto rassegnato le conclusioni su richiamate, chiedendo la rifusione delle spese della lite.
***
Il resistente, nel costituirsi in giudizio, ha disconosciuto la sottoscrizione e il contenuto del contratto di comodato prodotto dal ricorrente (doc. 4 di parte ricorrente), esponendo che la sig.ra li CP_1
aveva realmente concesso l'immobile in godimento, ma tramite contratto di locazione parziale concluso in forma verbale, per il corrispettivo di €300,00 mensili, oltre alle utenze;
il sig. si era anche impegnato a versare CP_2
la somma stabilita a titolo di canone di locazione “in nero”, “mentre la proprietà, che pure condivideva parte dei locali, avrebbe continuato a pagare le spese condominiali e la tassa rifiuti”.
Sul presupposto della nullità relativa del contratto di locazione, rilavabile solo dal conduttore, in quanto “frutto di diniego/rifiuto del locatore”, ha quindi concluso chiedendo al tribunale di rigettare le domande ex adverso proposte e, in via riconvenzionale, di accertare che il contratto inter partes è un contratto di locazione parziale in forma verbale come conseguenza del rifiuto del locatore che ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto e, per l'effetto, ricondurre il contratto a condizioni conformi a quanto previsto dagli artt. 2, comma 1, e 13, comma 5, L. 431/98 e confermare che il corrispettivo della locazione parziale è stato determinato in €300,00 mensili omnicomprensivi, escluso il pagamento delle utenze.
Tali i fatti controversi, la causa è stata istruita sulla scorta della documentazione prodotta dalle parti, senza necessità di assumere gli ulteriori mezzi istruttori (c.t.u. e prova testimoniale) e, ritenuta matura per la decisione, è pervenuta all'odierna udienza del 1°/04/2025 ove, all'esito della discussione, la causa è stata decisa ex art. 429 c.p.c.
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In via preliminare, occorre rilevare – per circoscrivere l'oggetto della pronuncia di merito – che la domanda riconvenzionale (reconventio reconventionis) svolta dalla ricorrente con la memoria del 13/12/2024 è processualmente inammissibile.
La formulazione di tale domanda non è stata accompagnata dalla richiesta di spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. (cfr. Cass., sez. lav. 18125/2016). Se l'attore vuole proporre una reconventio reconventionis, infatti, deve farlo, come il convenuto, nel rispetto degli artt.
416 e 418 c.p.c.
***
La parte ricorrente ha proposto in giudizio una domanda di “rilascio”,
o meglio un'azione personale intesa alla restituzione dell'immobile concesso in comodato al resistente, per effetto dell'esercizio della facoltà di recesso dal contratto in base al quale quest'ultimo aveva conseguito la detenzione del bene (art. 2037 c.c.: “chi ha ricevuto indebitamente una cosa determinata è tenuto a restituirla”; sul punto, v. Cass., sez. un., n. 7305/2014: “l'azione personale di restituzione, come già dice il nome, è destinata a ottenere
l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario. … Il possibile fondamento delle azioni personali di restituzione è stato generalmente ravvisato – con le sentenze 11 luglio
1981 n. 4507, 7 gennaio 1983 n. 120, 8 luglio 1983 n. 4589, 28 gennaio 1985 n.
439, 30 novembre 1987 n. 7162, 26 giugno 1991 n. 7162, 19 luglio 1996 n. 6522,
19 febbraio 2002 n. 2392, 4 luglio 2005 n. 14135 – nell'invalidità oppure nell'esaurimento, per risoluzione, per rescissione, per esercizio della facoltà di recesso, per decorso del termine di durata e così via, del rapporto di natura obbligatoria in base al quale il convenuto aveva conseguito la detenzione del bene”).
Il ricorrente ha altresì proposto una domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali (dovuti dal comodatario per contratto), nonché una domanda di condanna al risarcimento del danno articolata nell'assunto della lesività della condotta usurpativa ed abusiva imputata alla parte resistente a far data dalla comunicazione di recesso (sul tema, cfr. Cass.
n. 25898/2016; Cass. n. 16670/2016).
Tale l'oggetto ed i motivi delle pretese svolte nel ricorso, la domanda di rilascio ex art. 2037 c.c. è fondata e come tale deve essere accolta, per quanto di seguito considerato.
Sotto il profilo della distribuzione dell'onere della prova (art. 2697 c.c.), si rammenta che alla parte che svolga azione personale di rilascio (art. 2037 cit.) incombe esclusivamente di fornire dimostrazione della materiale occupazione dell'immobile da parte della controparte, e di allegare che questi sia privo di titolo che lo legittimi a tale detenzione, ovvero che il titolo sia venuto meno;
spetta al secondo di eccepire e dimostrare di essere detentore in virtù di un titolo contrattuale o legale che lo abiliti a tanto (v. ex plurimis Cass. 4416/2007: “in tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo”; conf. Cass. 26003/2010; Cass. 1929/2009; Cass. 11774/2006; Cass. 23086/2004: “la domanda di restituzione di un bene, allorquando sia fondata sulla deduzione dell'arbitraria disponibilità materiale dello stesso da parte del convenuto e non accompagnata dalla contestuale richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà, non può qualificarsi come rivendica
e non integra un'azione reale, ma dev'essere qualificata come azione personale di rilascio o di restituzione e, qualora il convenuto contrapponga il suo diritto alla detenzione in base ad un titolo giuridico, la validità e persistenza di quest'ultimo diventa l'oggetto della controversia”; Cass. 13605/2000; Cass. 1635/1999: “la qualità di proprietario è sufficiente per richiedere la restituzione, mentre incombe al detentore che sostiene di avere sulla cosa un diritto di godimento l'obbligo di provare che fra le parti è stato concluso un contratto in tal senso”; Cass. 491.1984:
“nell'azione di rilascio di un fondo che si assume occupato senza titolo, nessun onere probatorio incombe all'attore, facendo invece carico al convenuto – che non contesti la proprietà della controparte – l'onere di provare l'esistenza di un titolo che giustifichi la sua permanenza nella detenzione della cosa”; Cass. 1936/1978: “nel giudizio promosso dal proprietario per ottenere il rilascio dell'immobile da chi egli assume detenerlo senza titolo, incombe al convenuto, che non contesti la proprietà dell'attore, l'onere di provare il titolo che giustifica la sua permanenza nella detenzione della cosa”).
Nella fattispecie non è processualmente contestato (con quanto ne consegue agli effetti dell'art. 115 c.p.c.) che l'odierna ricorrente sia proprietaria dell'immobile dedotto in contesa.
Pur avendo disconosciuto la sottoscrizione e il contenuto del contratto di comodato fatto valere dalla ricorrente è pacifico – poiché espressamente ammesso dallo stesso resistente – l'esistenza di un accordo verbale con il quale l'immobile veniva concesso in godimento dalla (divenuta CP_1
proprietaria del cespite nel 2002) al resistente dietro pagamento di un corrispettivo in nero comprensivo delle spese condominiali;
circostanza che, comunque, dimostra la traditio della detenzione del cespite in favore del resistente. Altrettanto pacifico (e documentalmente provato) è che la ricorrente, in data 22/04/2024, inviava al resistente comunicazione di recesso dal contratto con richiesta di rilascio dell'appartamento nel termine di 15 gg.
L'odierno resistente ha, infine, esplicitamente ammesso di essere tuttora residente presso l'immobile.
Tanto basta all'accoglimento della richiesta condannatoria della parte ricorrente, non avendo il resistente dimostrato di essere in possesso di un titolo che la legittimi a conservare la detenzione illo tempore ricevuta.
Difatti, il resistente ha dedotto di avere concluso, con la sig.ra un contratto di locazione (abitativa) verbale che prevedeva il CP_1
pagamento di €300,00 al mese, in contanti.
Parte resistente ha chiesto di dimostrare la conclusione del contratto di locazione – e dunque la sussistenza di un valido titolo di detenzione dell'immobile – mediante la prova per testi e le comunicazioni whatsapp prodotte sub docc. 4 e 5 alla memoria di costituzione, in cui le parti “in più occasioni pacificamente parlano di pagamento di e di bollette come pure Pt_2
di accesso frequente della ai locali riservati alla proprietà (studio per Parte_1
fisioterapia) con i pazienti”.
Quanto agli aspetti di natura probatoria, deve ribadirsi (cfr. ord.
17/11/2021) che nel caso in cui il fatto costitutivo del diritto sia rappresentato da un atto per il quale la legge impone la forma scritta ad substantiam (a differenza di quanto accade nel caso in cui una determinata forma sia richiesta ad probationem), l'osservanza dell'onere formale non è prescritta esclusivamente ai fini della dimostrazione del fatto, ma per l'esistenza stessa del diritto fatto valere, il quale, pertanto, può essere provato soltanto in via documentale, non risultando sufficienti né la prova testimoniale o per presunzioni, né la stessa confessione della controparte
(cfr. Cass. 25999/2018).
Ciò si verifica per il contratto di locazione abitativa, il quale è soggetto all'onere di forma scritta ad substantiam (art. 1, comma 4, legge n. 431/1998), pena la sua radicale nullità e inefficacia (cfr. Cass. 14364/2016;
Cass., sez. un. 18214/2015); essendo ininfluenti, ai fini della decisione, le comunicazioni whatsapp prodotte da parte resistente, tutt'al più dimostrative del contratto che la stessa difesa resistente allega esser stato stipulato solo in forma verbale, così da restare indimostrati gli ulteriori e ben più rilevanti aspetti del contendere, attinenti alla nascita di un rapporto di locazione di fatto, che il resistente sostiene essere stato concluso con il ricorrente e, quindi, alla sussistenza di un valido titolo per la detenzione dell'immobile.
Quanto alla dedotta eccezione di nullità relativa, le Sezioni Unite della
Corte di Cassazione, come ormai noto, hanno stabilito che il contratto di locazione non registrato è viziato da nullità relativa solo qualora sia stato il solo locatore ad imporre al locatario di non procedere alla registrazione.
Quando, invece, la mancata registrazione sia frutto dell'accordo tra locatore e locatario, il contratto deve ritenersi affetto da nullità assoluta, ed il locatore potrà quindi esperire l'azione conseguente ad occupazione senza titolo. Invero, prosegue la Suprema Corte, il conduttore ha facoltà di sanare il contratto di fatto e “[i]n deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo […] la norma di cui all'art. 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio cardine dell'ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale. Il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell'art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata” (cfr. Cass., sez. un., 17/09/2015, n.18214).
La nullità relativa sussiste, però, qualora il locatore abbia posto in essere una sorta di violenza morale sul conduttore per indurlo a non registrare il contratto. Quando invece il “nero” è frutto di un accordo proprietario-inquilino, valgono i principi generali in materia di nullità: il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone
“concordato”: la restituzione dell'intero canone percepito dal locatore costituirebbe invece un ingiustificato arricchimento dell'occupante. In ogni caso, l'onere della prova in merito a quale delle due parti non abbia voluto la registrazione del contratto grava sull'inquilino.
Ciò posto, è agevole osservare che il resistente non ha offerto prova alcuna in merito al fatto che il locatore abbia esercitato una violenza morale sul conduttore per costringerlo a non registrarlo, essendosi limitato ad allegare, del tutto genericamente, che il locatore non ha voluto la registrazione del contratto, senza tuttavia esplicitare le ragioni di tale rifiuto, né come e perché tale rifiuto si sarebbe tradotto in una imposizione nei confronti del resistente;
di talché non può che ritenersi sussistente la presenza di un accordo condiviso in merito alla mancata registrazione dello stesso.
Da ciò consegue l'accoglimento della domanda di rilascio, non avendo parte resistente assolto agli oneri di prova incombentigli nel processo, e il conseguente rigetto della domanda riconvenzionale di parte resistente.
***
Venendo alla domanda di condanna al rimborso delle spese (per la complessiva somma di €6.968,47), questa è infondata e va pertanto respinta.
In termini generali, secondo la giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini,
e siano dovuti dal conduttore a rimborso dei pagamenti effettuati dal proprietario/locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto – in caso di contestazione da delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore – se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso. Gli oneri accessori, infatti, costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore (cfr. Cass. 22899/2016).
Nella vicenda che ci occupa, invece, la ricorrente non ha prodotto né la dimostrazione dei pagamenti al condominio, né le delibere assembleari di approvazione dei rendiconti condominiali, sicché la sua pretesa di condanna al pagamento degli oneri condominiali va respinta.
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Parimenti infondata, e dunque da respingere, è la domanda di risarcimento del danno patrimoniale da mancato godimento dell'immobile
“nella misura di giustizia pari al valore locativo dell'immobile secondo i parametri
OMI come indicati in espositiva, o da determinarsi con CTU, oltre alle pese di gestione dell'immobile e tasse rifiuti” (pagg.

4-5 ricorso introduttivo).
È rimasta indimostrata, infatti, la circostanza che la indisponibilità dell'immobile abbia arrecato alla ricorrente un pregiudizio patrimoniale, peraltro quantificato secondo parametri del tutto assertivi, in assenza di alcun riferimento a circostanze concrete relative alle condizioni dell'immobile, alle sue potenzialità di utilizzo e/o a occasioni di concessione in locazione a terzi.
A tale proposito va ricordato il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui chi propone una domanda di condanna al risarcimento dei danni ha l'onere di fornire la prova di aver subito un pregiudizio patrimoniale o non patrimoniale per effetto dell'inadempimento o del fatto illecito della controparte, non essendo la prova del danno in re ipsa, anche laddove accertato in giudizio l'inesatto o tardivo adempimento del contratto ovvero l'avvenuta commissione di un fatto illecito extracontrattuale, costituente titolo del contendere (cfr. sul punto Cass. 20889/2016).
In altre parole, la mancata locazione non può fondare, di per sé, la pretesa risarcitoria, dovendosi escludere qualsiasi automatismo.
Nel caso di specie gravava, dunque, sulla ricorrente l'onere di provare di avere inutilmente tentato di locare l'immobile ovvero della sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli, dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell'immobile.
Tale onere probatorio non è stato assolto da parte ricorrente. Se è vero infatti che, chi chiede il risarcimento del danno in questione, per assolvere l'onere della prova su di lui incombente ex art. 2697 c.c., può certamente avvalersi di presunzioni (che siano gravi, precise e concordanti), non è però meno vero che egli deve, a tal fine, pur sempre prima allegare e poi dimostrare la sussistenza di elementi indiziari e circostanze fattuali (diversi dalla mera indisponibilità dell'immobile che costituisce il fatto lesivo) idonei a fondare la presunzione che da quella perdita egli abbia tratto un pregiudizio economico (cfr. Cass. 31233/2018).
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La soccombenza regola le spese di lite. In particolare, in mancanza di questioni rilevanti in fatto e diritto, appare corretto liquidare le spese processuali sui valori minimi di cui al D.M. 147/2022, con rifermento alle cause di valore indeterminabile di complessità media, limitatamente alle fasi di studio e introduttiva e decisionale, stante il mancato deposito di memorie istruttorie e considerata la natura documentale della causa, senza istruttoria orale.


P.Q.M.

il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: - accoglie per quanto di ragione la domanda svolta da CP_1
nei confronti di e, per l'effetto, condanna il
[...] Controparte_2
resistente a rilasciare immediatamente, libero da persone e cose, in favore della parte ricorrente l'immobile sito in Cologno Monzese, via Visconti n.
9/c, piano primo;

- rigetta le altre domande proposte da Controparte_1
- rigetta le domande proposte dal resistente;
Controparte_2
- condanna a rifondere alla ricorrente Controparte_2 CP_1
le spese del giudizio, che liquida in €264,00 per esborsi ed
[...]
€3.809,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva (se dovuta) e cpa.
Monza, 1 aprile 2025
Il giudice
Maddalena Ciccone