REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Perugia, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Andrea Ausili, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5891 del Ruolo Generale degli
Affari Contenziosi Civili del Tribunale di Perugia
dell'anno 2019 e promossa
da
(Cod. Fisc. e Parte_1 C.F._1
(Cod. Fisc. , in proprio ed Parte_2 C.F._2
in qualità di esercenti la potestà genitoriale nei confronti dei figli minori e Persona_1
, rappresentati e difesi dall'Avv. Stefano Persona_2
Castellani, elettivamente domiciliati presso lo Studio del medesimo difensore in Perugia, Via Campo Battaglia n. 1 attori contro
(Cod. Fisc. e CP_1 C.F._3 CP_2
(Cod. Fisc. ), rappresentati e difesi C.F._4
dall'Avv. Riccardo Betti ed elettivamente domiciliati presso lo Studio del medesimo difensore in Panicale (PG),
fraz. Tavernelle, Via del Commercio 43
CONVENUTI
e nei confronti di (C.F./P.IVA ), rappresentata e Controparte_3 P.IVA_1
difesa dall'Avv. Carolina Cesaretti, elettivamente domiciliata presso lo Studi del medesimo difensore in
Perugia, Via Pennetti Pennella 46
TERZA CHIAMATA IN CAUSA
OGGETTO: Vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI
Per gli attori: “accertare e dichiarare, in alternativa, o subordine – per Sua qualificazione dei difetti
convenzionali esposti, ove reputati c.dd. genetici, o
funzionali di causa negotii del rapporto pattizio in
questione – annullamento per dolo avversario c.d.
rescindente, o risoluzione giudiziale, da inadempimenti e /
o vizi redibitòri, occulti e / od occultati, o / ed
evizione parziale e fatti illeciti, gravi ed essenziali, o
determinanti, lo scioglimento del contratto preliminare
documentato su scrittura privata a firme tra i SI.ri
, e , in luogo e con data “PERUGIA 16 Pt_1 CP_2 CP_1
NOVEMBRE 2018” ut sub all. I per esclusive responsabilità
concorsuali (e ragioni spiegate, finora) di questi ultimi
due, da promittenti venditori immobiliari, risarcibili,
verso i promissari compratori, anzidetto e persona da
nominare designatavi, SI.ra senza più nulla a Pt_2
doversene, da costoro, nei confronti degli evocati
comparenti; - condannare, pertanto e inoltre, i convenuti,
in via solidale - passiva, tra loro, a cagione dei motivi
pag. 2/24 di doglianze lamentate, in narrativa, sinora e favore di
ciascun attore e figlio loro, primogenito minore e neonata
prole legittima identificata, in trattazione, nei presenti
atto e certificati, a risarcimento per equivalente in
denaro – con interessi operativi a saggi, o tassi,
pecuniari, applicabili dalla mora di decorrenza e legge, su
sorte di capi-tale stabilita con rivalutazione monetaria,
fino a saldi satisfattori effettivi – dei danni tutti
ripetibili a integrale ristoro, materiali, o meno / morali
e quaesiti solo esemplificativamente, ma in linea
orientativa e non vincolante, o tassativa (per evitarne sia
pure minime o virtuali, soccombenze di sorta) economico /
patrimoniali, c.dd. emergenti e da lucro cessante, perdite
di chances relazioni individuali ed esistenziali, vita,
familiari e personali, da liquidarsi a beneficio di ciascun
soggetto, agente ed esponente, nella misura che si riterrà
derivata dagli illeciti e a carichi avversari, sul piano
eziologico e dimostrata in corso di causa o / e reputata di
Giustizia, finanche secondo equità, integrativa, per le
ragioni illustrate in siffatta citazione, a esito di lite
per emolumenti dovuti a ogni attore, in montanti a
stabilirsi ex per somme maggiori, eguali, o CP_4
minori a meri importi indicativi di Euro 15.000,00 –
quindicimila / zero Centesimi – pro capite cadauno ai
SI.ri e , sia / o di Euro 10.000,00 Pt_1 Pt_2
(diecimila / zero Centesimi) per ogni discendente / prole
pag. 3/24 minore legittima, primogenita e neonata per complessivo
emolumento cumulato pari, o superiore, o inferiore, a Euro
50.000,00, dicesi cinquantamila / zero Centesimi, a
statuirsi dal Giudicante;
- con vittoria, in ogni caso di
costi e compensi difensivi dello scrivente patrocinatore e
procuratore speciale, per ciascuna parte attrice, a carichi
avversari / soccombenti, in virtù degli artt. 91 e ss.,
c.p.c.”.
Per i convenuti: “Piaccia all'adito Giudicante, ogni contraria istanza, eccezione e domanda disattesa: in via
preliminare: a) in via principale: - accertare la nullità
dell'atto di citazione del giorno 21 ottobre 2019 per
violazione dell'art. 163, comma III, nn.

3-4 cod. proc.
civ., con ogni consequenziale provvedimento di legge;
b) in
via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato
accoglimento dell'eccezione preliminare: - rilevare e
dichiarare il difetto di legittimazione attiva dei signori
e quali genitori Parte_2 Parte_1
esercenti la patria potestà sul figlio concepito nel corso
dell'anno 2019 e non ancora nato alla data del 21 ottobre
2019; nel merito: a) in via principale: - rigettare ogni
domanda spiegata dagli attori, poiché infondata sia in
fatto che in diritto e comunque sfornita di prova per come
meglio descritto in atti e, per l'effetto, dichiarare che
nulla è dovuto a qualsivoglia titolo dalla sig.ra CP_1
e dal sig. in favore degli attori;
c) in
[...] CP_2
pag. 4/24 via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato
accoglimento della domanda principale: - dichiarare che la
società è obbligata a mantenere indenne la CP_3
sig.ra ed il sig. da ogni CP_1 CP_2
conseguenza negativa che dovesse derivante, a qualsivoglia
titolo, dall'odierno giudizio;
in ogni caso con vittoria
delle spese e del compenso di lite”.
Per la terza chiamata: “Voglia il Tribunale di Perugia, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,
per le argomentazioni addotte in narrativa, da intendersi
qui richiamate e trascritte: in via preliminare: a)
accertare e dichiarare l'indeterminatezza del contenuto
dell'atto di citazione degli attori principali, SInori
e sia in proprio, sia Parte_2 Parte_1
quali genitori esercenti la patria potestà sul figlio
minore e su “terza nascitura Persona_1
prossima da gestazione”, nonché la violazione da parte
degli stessi dei principi di chiarezza e sinteticità degli
atti processuali;
per l'effetto dichiarare la nullità
dell'atto introduttivo del presente giudizio richiamato e/o
l'improponibilità delle domande attoree per come ivi
formulate, adottando ogni conseguente provvedimento di
diritto.
b) in via gradata, in caso di mancato accoglimento della
predetta domanda, accertare e dichiarare il difetto di
legittimazione attiva in capo a (C.F. Parte_2
pag. 5/24 ), (C.F. C.F._2 Persona_1
),nonché della “terza nascitura prossima da C.F._5
gestazione”, poiché estranee al rapporto negoziale di
compravendita per cui è causa, come argomentato in
narrativa.
Nel merito: in via principale: respingere integralmente la
domanda di parte attrice e, in ogni caso, tutte le domande
avanzate nei confronti di (C.F./P.IVA CP_3
), con sede in Perugia, fraz. Olmo, Strada P.IVA_1
Trasimeno Ovest, 257, in persona del legale rappresentante
pro tempore, in quanto infondate in fatto ed in diritto,
per le ragioni addotte in parte motiva;
per l'effetto
dichiarare che in persona del legale rapp.te CP_3
p.t. nulla deve, ad alcun titolo, per i fatti di causa,
agli attori SInori (C.F. Parte_2 C.F._2
e ( , sia in Parte_1 CodiceFiscale_6
proprio, sia quali genitori esercenti la patria potestà sul
figlio minore (C.F. Persona_1
), e su “terza nascitura prossima da C.F._5
gestazione”, ed ai convenuti principali, CP_1
( ) e (C.F. CodiceFiscale_7 CP_2
). in via subordinata: nella denegata e non C.F._4
creduta ipotesi in cui venisse accolta la tesi attorea e/o
la domanda di manleva formulata dai convenuti principali,
ridurre il risarcimento dovuto da in persona CP_5
del legale rapp.te p.t., in proporzione alle
pag. 6/24 corresponsabilità imputabili ed ascrivibili alle
controparti. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi
professionali del presente giudizio.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato
[...]
e in proprio ed in qualità di Parte_1 Parte_2
esercenti la potestà genitoriale nei confronti del figlio minore e dell'allora Persona_1
nascitura convenivano in giudizio, Persona_2
dinanzi al Tribunale di Perugia, e CP_1 [...]
, per ivi sentir accogliere le sopra riportate CP_2
conclusioni.
1.1. a fondamento della domanda proposta gli attori allegavano:
- di aver manifestato, nell'anno 2018, ai convenuti la propria disponibilità all'acquisto di un immobile, di proprietà dei convenuti stessi, parte di un condominio sito in Corciano (PG), Loc. Mantignana, Via G. Guinizzelli n.
15, condizionando la formalizzazione di una proposta di acquisto alla possibilità di ampliare l'immobile realizzando una veranda solare all'interno della corte esclusiva del medesimo, nonché all'ottenimento CP_6
di mutuo ipotecario per l'acquisto de quo;
- che, confermata la fattibilità dell'ampliamento,
[...]
sottoscriveva, anche per persone da nominare, Parte_1
in data 16 novembre 2018 l'offerta di acquisto avente ad pag. 7/24 oggetto l'immobile di cui sopra, fissando, quale termine per la stipula del contratto definitivo, la data del 15
gennaio 2019;
- di non aver più voluto stipulare il contratto definitivo di vendita a causa di gravi inadempimenti dei convenuti,
consistiti sia in notevoli ritardi nella realizzazione dell'ampliamento concordato, sia, e soprattutto, nella mancata comunicazione ai promissari acquirenti della pendenza di una controversia giudiziaria fra il condominio nel quale l'immobile era ubicato e l'impresa costruttrice dello stesso, controversia avente ad oggetto gravi vizi riscontrati sulle parti condominiali e giunta al vaglio della Corte di Cassazione, motivi questi che giustificano una pronuncia di risoluzione del contratto preliminare sottoscritto fra le parti in causa, con conseguente diritto degli attori al risarcimento di tutti i danni subiti a causa degli inadempimenti dei convenuti.
1.2. Si costituivano in giudizio e CP_1 [...]
, contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo CP_2
l'accoglimento delle sopra riportate conclusioni.
Eccepivano i convenuti:
- di aver conferito, nell'anno 2017, all'agenzia immobiliare odierna terza chiamata in causa, CP_3
l'incarico di procedere alla messa in vendita dell'immobile di cui sopra, comunicando immediatamente alla società
stessa l'esistenza di un contenzioso fra il condominio del pag. 8/24 quale l'immobile era parte e l'impresa che aveva realizzato l'immobile stesso, contenzioso definito in primo grado con sentenza favorevole al condominio, anch'essa immediatamente comunicata all'odierna terza chiamata;

- che, in effetti, gli odierni attori manifestarono,
nell'anno 2018, ai convenuti la propria disponibilità
all'acquisto dell'immobile in questione, condizionando la formalizzazione della relativa proposta alla possibilità di realizzare una veranda solare all'interno della corte esclusiva del medesimo, nonché all'ottenimento CP_6
di mutuo ipotecario per l'acquisto in questione;

- che, con l'offerta di acquisto poi formalizzata in data
16 novembre 2018, gli attori si erano impegnati a versare una caparra confirmatoria di € 6.500,00 entro e non oltre il termine del 30 novembre 2018, versamento poi mai effettuato;

- di avere, in adesione alla richiesta formulata loro dagli attori di attivarsi in ogni modo utile al fine di ottenere i permessi necessari all'ampliamento edilizio concordato,
promosso, con diversi mesi di anticipo rispetto ai termini concordati, l'esecuzione di alcune opere funzionali all'ampliamento stesso (realizzazione del massetto per l'installazione della serra solare), provvedendo altresì a liberare l'unità abitativa da ogni mobilio ed oggetto;

- che, nelle more della vicenda, veniva pubblicata la sentenza d'appello relativa al contenzioso fra il pag. 9/24 e l'impresa costruttrice dell'immobile, sentenza CP_6
anche questa favorevole al condominio e che veniva anch'essa immediatamente comunicata all'agenzia immobiliare oggi terza chiamata;

- di avere, tra il febbraio ed il marzo 2019 sempre in considerazione degli impegni assunti, proseguito con l'espletamento di altre attività connesse alla realizzazione della veranda solare di fatto commissionata dagli attori, provvedendo anche al versamento degli importi dovuti a titolo di oneri e compenso professionale di pratica, pari ad € 10.400,00;
- che in data 25 marzo 2019 rilasciava Parte_1
nelle mani dell'agenzia odierna terza CP_3
chiamata, l'assegno bancario n. 3034-966-718-04, emesso in pari data, per l'importo di euro 5.490,00 in favore di
; CP_2
- che gli attori, dopo aver ottenuto alcuni rinvii della data di stipula del contratto definitivo, compiuto un sopralluogo in data 13 aprile 2019 presso l'immobile per assicurarsi che all'interno non vi fossero oggetti di proprietà della famiglia , si rifiutavano di procedere CP_2
alla stipula medesima, motivando tale decisione col fatto di essere venuti a conoscenza solo in quel momento dell'esistenza di un contenzioso ancora pendente fra il condominio e l'impresa costruttrice dello stesso;

pag. 10/24 - successivamente a tutto ciò, di essere stati chiamati,
unitamente alla società in mediazione a cura CP_3
degli attori, procedimento conclusosi con esito negativo.
I convenuti eccepivano quindi:
- la nullità dell'atto di citazione, per violazione dell'art. 163, comma III, nn. 3 e 4, cod. proc. civ.,
carenza sanzionata ai sensi dell'art. 164 cod. proc. civ.;
- la carenza di legittimazione attiva degli attori nella qualità di esercenti la patria potestà sul discendente,
concepito e non nato alla data dell'atto Persona_2
introduttivo del presente giudizio;

- l'infondatezza dell'azione proposta nei loro confronti,
non potendo agli stessi contestarsi alcuna scorrettezza o mancanza di trasparenza in una qualsivoglia fase della trattativa.
1.2.1 I convenuti chiedevano infine di essere autorizzati a chiamare in causa l'agenzia immobiliare al fine di essere tenuti, in ogni caso, CP_3
indenni da ogni eventuale conseguenza negativa derivante nei loro confronti dal presente giudizio.
1.3. Chiamata in causa, si costituiva in giudizio contestando anch'essa la domanda attorea e CP_3
chiedendo l'accoglimento delle sopra riportate conclusioni.
Eccepiva la convenuta:
- la nullità dell'atto di citazione e/o l'improponibilità
delle domande ivi svolte dagli attori in quanto pag. 11/24 assolutamente incerte ed indeterminate nel contenuto, tanto da ledere il diritto di difesa della stessa terza chiamata;

- la carenza di legittimazione attiva di parte degli attori, e segnatamente di Parte_2 Persona_1
e della “terza nascitura prossima da gestazione”,
[...]
dovendo considerarsi i SI.ri ed il SI. Parte_3
le uniche parti contrattuali aventi la Parte_1
facoltà di costituirsi nel presente giudizio;

- di aver sempre edotto il promissario acquirente di tutte le informazioni di cui la medesima società convenuta era effettivamente a conoscenza, motivo per il quale
[...]
ha sempre avuto perfetta cognizione dello Parte_1
stato e delle vicende relative all'immobile oggetto del preliminare;

- che, non essendo la vicenda giudiziaria tra il CP_6
e l'impresa costruttrice del medesimo stata ancora definita con sentenza passata in giudicato, allo stato non vi era nemmeno certezza della effettiva esistenza delle criticità
lamentate da parte attrice, delle quali la stessa era stata comunque sempre informata, criticità che in ogni caso,
anche dovessero risultare effettivamente sussistenti, non inficerebbero la commerciabilità e la fruibilità
dell'immobile in questione, né il suo valore, stimato in una cifra congrua ai valori di mercato;

pag. 12/24 - l'infondatezza della domanda di risarcimento danni formulata dagli attori, sotto il profilo sia dell'an che del quantum debeatur.
1.4. Depositate le memorie istruttorie autorizzate ed assunte le prove per interpello e testi ammesse, il giudice fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni,
all'esito della quale la causa veniva trattenuta in decisione.
* * *
2. Deve preliminarmente rigettarsi l'eccezione di nullità dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, in quanto, come già evidenziato a verbale dell'udienza 26 novembre 2020, sebbene la tecnica di scrittura dell'atto stesso renda, in effetti, molto difficoltosa la sua lettura, ciò non impedisce di individuare le allegazioni rilevanti e dunque la causa
petendi ed il petitum.
3. Quanto all'eccezione, formulata dai convenuti, di
“difetto di legittimazione attiva dei signori Pt_2
e quali genitori esercenti la
[...] Parte_1
patria potestà sul figlio concepito e non ancora nato al 21
ottobre 2019” (pag. 10 della comparsa di costituzione in giudizio) ed all'analoga eccezione, formulata dalla terza chiamata in causa, di “carenza di legittimazione attiva… di
e della “terza Parte_2 Persona_1
nascitura prossima da gestazione”…” (pag. 5 della comparsa pag. 13/24 di costituzione in giudizio), la stessa è infondata nei confronti di e del figlio nato Parte_2 [...]
che hanno agito in giudizio, se non Persona_1
quali parti del contratto definitivo mai sottoscritto, in ragione dell'asserito pregiudizio patito in conseguenza dell'inadempimento contrattuale lamentato da Parte_1
rispetto alle obbligazioni originate dal contratto
[...]
preliminare di acquisto dell'immobile che doveva essere destinato ad abitazione familiare. Ad analoghe conclusioni deve giungersi con riferimento alla figlia R_
, la quale, sebbene non ancora nata al momento
[...]
dell'inadempimento, ha allegato di avere subito pregiudizio da tale evento;
da tale affermazione deriva la sussistenza della propria legittimazione attiva.
4. Quanto al merito della causa, gli attori domandano che il Tribunale dichiari la risoluzione o l'annullamento del contratto preliminare per non avere i convenuti promissari venditori informato l'attore dell'esistenza di un contenzioso fra il condominio nel quale era parte l'immobile oggetto di causa e l'impresa costruttrice del compendio immobiliare medesimo.
4.1. Al punto 2 della proposta di acquisto del
16.11.2018 si legge espressamente che: “il venditore ha
altresì dichiarato […] che non vi sono controversie
relative all'immobile ad eccezion di NULLA”.
pag. 14/24 Dunque, nonostante fosse pendente almeno dall'anno 2016
controversia tra la società appaltatrice e il condominio dove si trovava l'appartamento oggetto di compravendita,
con il contratto preliminare del novembre 2018 ai promissari acquirenti era fornita un'informazione non corretta.
Peraltro, già in data 10.10.2017 aveva CP_2
fornito – mediante e-mail – all'agenzia immobiliare terza chiamata oltre agli atti di compravendita dell'appartamento anche la copia della sentenza che aveva definito in primo grado il giudizio tra il condominio e la società
appaltatrice.
La sentenza di secondo grado, anch'essa favorevole al
, era inoltrata con le medesime modalità CP_6
dall'attore all'agenzia terza chiamata nell'anno 2019.
È altresì documentato che l'agenzia immobiliare terza chiamata ha inoltrato al notaio in data 10.1.2019, oltre alla restante documentazione utile per predisporre l'atto,
anche la sentenza di primo grado.
Il compendio documentale esaminato non consente di ritenere che gli attori sono stati edotti della pendenza della lite tra il e l'impresa costruttrice. CP_6
Anzi, nel contratto preliminare era indicato espressamente come alcuna causa che interessasse l'immobile fosse pendente.
pag. 15/24 La società terza chiamata sostiene tuttavia di avere informato gli attori dell'esistenza della controversia. A
fondamento di tale allegazione offre quale prova la testimonianza di , collaboratore a partita Testimone_1
iva della società terza chiamata, che sentito quale testimone ha ricordato di avere informato – nel periodo ottobre/novembre 2018 – l'attore del contenzioso in Pt_1
corso tra il condominio e la società appaltatrice. A
precisa domanda del difensore di parte attrice il testimone ha affermato di avere riferito della circostanza all'attore
“fin dalle prime volte che ha visionato la casa, lì sul
posto. Poi gli abbiano dato anche i documenti e insieme
alle piantine e ai documenti catastali c'erano anche gli
atti del contenzioso. Ricordo che tutto ciò avveniva,
consegna dei documenti inclusi, nel periodo delle prime
visite della casa”.
La deposizione testimoniale di teste Testimone_1
scarsamente credibile in ragione del rapporto professionale in essere con la società terza chiamata, è contraddetta dalla registrazione dell'incontro avuto tra le parti e il notaio il giorno in cui le parti medesime avrebbero dovuto stipulare il rogito. Dal tenore della conversazione emerge evidente come gli attori prima di allora non fossero stati edotti della pendenza della controversia tra il CP_6
e l'impresa appaltatrice.
pag. 16/24 Nell'occasione il Notaio dava lettura del contratto di compravendita dell'immobile – poi non sottoscritto dalle parti – nel quale, dopo essere stato premesso che “a
seguito di una sentenza del Tribunale di Perugia registro
generale repertorio ecc.. del sedici giugno duemilasedici
il condominio di cui le unità immobiliari in oggetto fanno
parte ha ottenuto la condanna della società al Parte_4
pagamento di una somma di duecentocinquattottomila ecc in
suo favore a titolo di risarcimento del danno somma ad oggi
non ancora riscossa” era stata inserita la clausola che il diritto a percepire tali somme sarebbe spettato alla parte venditrice. Alla lettura di tale clausola gli odierni attori chiedevano spiegazioni in ordine all'esistenza della causa, di cui si dichiaravano ignari, lamentando che solo al momento della stipulazione del rogito (cioè in quel momento) erano stati informati della pendenza del contenzioso. SInificative sul punto sono le parole di che protesta il fatto di non essere Parte_1
stato informato della circostanza “lo so però è correttezza
cioè uno acquista casa e oggi si viene a sapere una cosa
del genere?”. Nell'ambito di tale conversazione il presupposto della mancata informazione della pendenza della controversia agli attori non è contraddetto dal notaio e dalle altre parti presenti, tra cui che Testimone_1
aveva gestito l'affare tra le parti per conto della società
di mediazione terza chiamata, e che – in tale occasione -
pag. 17/24 si è limitato a minimizzare gli effetti di tale omessa informazione.
4.2. Apprezzato che i convenuti e la società terza chiamata non hanno informato gli attori in merio alla pendenza della lite, va verificato se da tale circostanza derivi responsabilità in capo alla parte promittente venditrice. A tale quesito va data risposta positiva. In
primo luogo, va osservato come l'errata informazione sia stata fornita da parte promissaria venditrice già con il contratto preliminare di cui si chiede la risoluzione. La
scorrettezza dell'informazione costituisce già di per sé
fonte di responsabilità e di inadempimento della scrittura che la contiene. Inoltre, indipendentemente da quanto contenuto nel contratto preliminare in termini di corrette o non corrette informazioni, la stipulazione dello stesso imponeva alla parte promittente venditrice, nelle more del definitivo, di fornire alla parte promittente acquirente le informazioni di cui si discute, essenziali per la sua stipulazione, anche ove contrastanti con quelle originariamente fornite nel medesimo contratto preliminare.
Appurato, dunque, l'inadempimento di parte convenuta e terza chiamata, va verificato se lo stesso ha giustificato la chiesta risoluzione del contratto o il suo annullamento,
costituendo l'errata (prima) e la (successiva) mancata informazione inadempimento di non scarsa importanza nel sinallagma contrattuale, tale che ove l'informazione fosse pag. 18/24 stata resa gli attori non avrebbero stipulato il contratto definitivo.
Dalla complessiva lettura dell'atto di citazione e della prima memoria ex art. 183 c. VI c.p.c. di parte attrice,
nonché della documentazione prodotta, emerge come la lite sia stata introdotta dal in ragione di gravi CP_6
difetti presenti nello stabile condominiale, accertati nel corso del giudizio ed analiticamente descritti nella sentenza di primo grado allegata (tra gli altri vizi si rinvengono per importanza: a) eccessiva pendenza non uniforme in senso longitudinale né simmetrica in direzione trasversale della rampa di accesso ai garage;
b)
infiltrazioni d'acqua nella corsia dei garage;
c) rete fognaria eseguita non a regola d'arte, con scarsa pendenza delle condotte e diametro sottodimensionato) e per la cui eliminazione la società appaltatrice è stata condannata al pagamento del consistente importo di euro 258.461,00.
Omettendo di informare gli attori in merito alla pendenza della lite gli stessi sono stati tenuti all'oscuro del fatto che l'immobile presentava gravi difetti, incidenti in termini sicuramente apprezzabili sul valore dell'appartamento acquistato (la società terza chiamata sostiene che al momento della stipulazione dei contratti i difetti erano già stati eliminati;
tuttavia, tale affermazione, che appare inconferente rispetto alla condanna della società appaltatrice di risarcire il danno pag. 19/24 mediante pagamento di somme di denaro, peraltro non corrisposte, non risulta provata). L'esito parziale della causa, peraltro, non garantiva l'eliminazione dei difetti da parte della società appaltatrice, di cui gli attori ignoravano la solvibilità. Ritiene, dunque, il Tribunale
che da un lato la conoscenza della causa avrebbe consentito agli attori di apprezzare importanti problematiche presenti nell'immobile, dall'altro che l'alea del giudizio e delle vicende processuali eventualmente successive allo stesso non assicuravano gli attori in merito all'eliminazione di tali problematiche. L'omessa informazione fornita agli attori, dunque, può essere considerato inadempimento sicuramente grave, idoneo a risolvere il contratto preliminare.
5. Una volta pronunciata la risoluzione del contratto preliminare vanno valutate le domande risarcitorie formulate da parte attrice, che chiede ristoro dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.
Va premesso come la tecnica redazionale utilizzata da parte attrice rende sicuramente ardua l'individuazione di tali pregiudizi così sintetizzati (“danni tutti ripetibili
a integrale ristoro, materiali, o meno / morali e quaesiti…
economico / patrimoniali, c.dd. emergenti e da lucro
cessante, perdite di chances relazioni individuali ed
esistenziali, vita, familiari e personali, da liquidarsi…
nella misura che si riterrà derivata dagli illeciti e a
pag. 20/24 carichi avversari, sul piano eziologico e dimostrata in
corso di causa o / e reputata di Giustizia…).
Quanto ai danni non patrimoniali gli attori lamentano che per effetto della mancata conclusione dell'affare sono dovuti rimanere a vivere nell'abitazione che fino ad allora detenevano in locazione, nonostante l'attrice aspettasse un secondo figlio, poi vissuto insieme alla famiglia nel medesimo appartamento fino al giugno 2021. Invocano,
pertanto, il risarcimento consistito nei disagi patiti per effetto di tale condizione.
Ritiene il Tribunale che tali “disagi” non siano risarcibili. Secondo il condivisibile insegnamento della
Corte di Cassazione (S.U. set. N. 26972 del 2008) “il danno
non patrimoniale derivante dalla lesione di diritti
inviolabili della persona, come tali costituzionalmente
garantiti, è risarcibile - sulla base di una
interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 2059
cod. civ. - anche quando non sussiste un fatto-reato, né
ricorre alcuna delle altre ipotesi in cui la legge consente
espressamente il ristoro dei pregiudizi non patrimoniali, a
tre condizioni: (a) che l'interesse leso - e non il
pregiudizio sofferto - abbia rilevanza costituzionale
(altrimenti si perverrebbe ad una abrogazione per via
interpretativa dell'art. 2059 cod. civ., giacché qualsiasi
danno non patrimoniale, per il fatto stesso di essere tale,
e cioè di toccare interessi della persona, sarebbe sempre
pag. 21/24 risarcibile); (b) che la lesione dell'interesse sia grave,
nel senso che l'offesa superi una soglia minima di
tollerabilità (in quanto il dovere di solidarietà, di cui
all'art. 2 Cost., impone a ciascuno di tollerare le minime
intrusioni nella propria sfera personale inevitabilmente
scaturenti dalla convivenza); (c) che il danno non sia
futile, vale a dire che non consista in meri disagi o
fastidi, ovvero nella lesione di diritti del tutto
immaginari, come quello alla qualità della vita od alla
felicità”.
Calando tali principi nel caso di specie, non si ravvisa la lesione di un interesse costituzionalmente rilevante nell'inadempimento di parte convenuta e terza chiamata rispetto ad obblighi informativi funzionali al consapevole acquisto di un immobile. Inoltre, il danno nel caso di specie consiste proprio in meri disagi e fastidi, come tali irrisarcibili, in quanto ogni persona inserita nel complesso contesto sociale è chiamata a sopportare tali pregiudizi in virtù del dovere di tolleranza che la convivenza impone (art. 2 Cost.).
Quanto al danno patrimoniale, parte attrice omette alcuna concreta allegazione e prova documentale di pregiudizi aventi tali caratteristiche.
Al riguardo, non può essere considerato danno risarcibile il canone di locazione dell'appartamento che gli attori hanno continuato ad abitare, trattandosi di voce pag. 22/24 di danno che sembra essere stata rappresentata solo in comparsa conclusionale (dunque tardivamente) e costituendo tale somma il corrispettivo del godimento dell'immobile goduto in locazione;
in ultima analisi non emerge che il protrarsi della locazione e l'acquisto del nuovo appartamento abbia comportato un effettivo pregiudizio economico in capo agli attori, ove raffrontato con l'acquisto dell'immobile per cui è causa che sarebbe dovuto avvenire nell'anno 2019 (non potendosi escludere, in difetto di prova gravante sugli attori e dagli stessi non offerta, che gli attori abbiano acquistato nel 2021 un bene di valore superiore a quello oggetto del preliminare per cui è causa, ad un prezzo talmente conveniente da consentire agli stessi di “ammortizzare” i canoni di locazione medio tempore pagati).
Inoltre, delle condizioni finanziarie deteriori relative all'acquisto dell'appartamento avvenuto nel 2021 non vi è
prova in atti.
Il difetto di allegazione e di prova dei danni patiti da parte attrice emerge indirettamente dalla difesa spiegata dalla medesima parte, che non ha in alcun modo quantificato le singole voci di danno, chiedendo la liquidazione del pregiudizio patito in via equitativa ed omettendo di indicare al Tribunale i necessari criteri a cui ancorare tale tecnica di liquidazione.
Le domande risarcitorie, dunque, vanno rigettate.
pag. 23/24 6. tenuto conto della reciproca soccombenza delle parti, le spese di lite vanno interamente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda disattesa o assorbita, in parziale accoglimento della domanda attorea:
- Dichiara risolto il contratto preliminare del 16.11.2018
stipulato da e Parte_1 CP_2 CP_1
[...]
- rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dagli attori.
- spese di lite interamente compensate tra le parti.
Perugia, 29.5.2025
Il Giudice dott. Andrea Ausili
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