REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del giudice monocratico, dott.ssa Federica Ferreri, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies ultimo comma c.p.c., la seguente
SENTENZA nel giudizio di primo grado, iscritto al n. 6707 del Ruolo Generale Affari contenziosi civili dell'anno 2021, promosso
da
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), elettivamente C.F._2 Parte_3 C.F._3 domiciliati in Roma, via R. R. Pereira n. 116, presso lo studio dell'avv. Antonio Di Cicco
( ), che li rappresenta e difende giusta procura alle liti Email_1 allegata all'atto di citazione
ATTORI
contro
C.F. ), in persona del legale rappresentantepro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Pomezia, viale Italia n. 5, presso lo studio dell'avv. Mariacarmela
ES ( , che la rappresenta e difende giusta procura Email_2 allegata alla comparsa di costituzione e risposta con chiamata in causa di terzo
CONVENUTA con la chiamata in causa di
(P.IVA. ), in persona del legale Controparte_2 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Pomezia, via dei Castelli Romani n.
22, presso lo studio degli avv.ti Giuliano Rendina ( , Federico Di Email_3
SI e AN UC, che la rappresentano e difendono, unitamente e disgiuntamente, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
TERZA CHIAMATA IN CAUSA
1 Oggetto: compravendita di beni immobili – vizi – responsabilità del venditore-costruttore (art. 1669 c.c.)
Conclusioni delle parti: come da note scritte depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c., recepite nell'ordinanza del 18.6.2025, con cui la causa è stata trattenuta in decisione
**********
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2 Pt_3 convenivano in giudizio la denunciando la presenza di gravi difetti
[...] Controparte_1 costruttivi nelle unità immobiliari rispettivamente acquistate da quest'ultima, site in Ardea, via
Sassari n. 26, interni 1 e 2, e per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni subiti e subendi, da parametrarsi ai costi necessari per l'eliminazione di tali difetti.
In sintesi, gli attori esponevano: di essere proprietario, dell'immobile Parte_1 sito in Ardea, via Sassari n. 26 interno 1, casa di abitazione su tre livelli, distinta al NCEU del
Comune di Ardea foglio 45 mapp. 345 sub 501 graffato con il sub 502 e mapp 344;
[...]
e invece, della confinante porzione di fabbricato sita in Ardea alla via Pt_2 Parte_3
Sassari n 26 interno 2, e precisamente casa di abitazione su tre livelli, distinta al NCEU del
Comune di Ardea foglio 45 mappale 346 sub 503 graffato con il sub 504 e 505; le due unità immobiliari erano parte di un unico fabbricato, trasformato dalla in un villino Controparte_1 bifamiliare mediante intervento di manutenzione straordinaria per diversa distribuzione delle tramezzature interne e ridistribuzione degli spazi interni;
in data 11.5.2020 la Controparte_1 aveva comunicato il fine lavori e messo in vendita i due immobili con incarico conferito all'agenzia immobiliare “Soluzioni Immobiliari di Saba;
la prima era stata CP_3 acquistata da in data 27.10.2020 con atto a rogito del Notaio la Parte_1 Per_1 seconda dai coniugi e in data 26.2.2021 con atto a rogito del Notaio Parte_2 Parte_3
; contestualmente, gli acquirenti erano stati immessi nel possesso dei beni acquistati e Per_2 avevano constatato che il venditore non aveva realizzato a regola d'arte molte delle opere;
precisamente, nella proprietà sussistevano gravi infiltrazioni e muffe nel piano Pt_1 interrato, che lo rendevano del tutto invivibile;
l'impianto elettrico non era conforme alla normativa CEI 64/08 per il mancato collegamento delle utenze, l'assenza di opportuni morsetti, il mancato isolamento dei conduttori di rame lasciati a vista, l'omessa chiusura di alcune scatole di derivazione, la mancata installazione di un interruttore sezionatore generale da 25/16 A, la mancanza di un secondo interruttore differenziale da 25 A e dei due magneto termici a valle a
2 protezione dei circuiti luce e prese, la mancanza dei due magneto termici a doppio polo protetto, la mancanza di protezione di linea magnetica;
all'esterno, i marciapiedi presentavano una errata pendenza, con conseguente accumulo di acqua piovana, e la pavimentazione del giardino lo scollamento delle mattonelle;
la scala in legno che collega all'interno il piano terreno al primo piano non era ancorata;
il balcone non era correttamente tinteggiato e l'antenna scollegata, il cancello del passo carrabile aveva il battente ridotto, ciò che impediva l'accesso nel cortile di autovetture;
non erano state installate la pompa e l'autoclave, il che impediva l'utilizzo del pozzo, non vi erano le mostre a tutti gli infissi ed era stato erroneamente collocato nella proprietà confinante il rubinetto di chiusura dell'erogazione del gas;
invece, nella proprietà era stato riscontrato l'errato montaggio delle mostre degli infissi, la necessità di CP_4 sostituire le soglie di due finestre e di fissare a norma la scala interna, l'esigenza di sistemazione della porta finestra del terrazzo e di una porta finestra e di sostituzione del lavandino del bagno, la necessità di sistemazione delle soglie nel salone e nella camera da letto, la presenza di una perdita d'acqua all'interno del muro tra il bagno e la camera al piano terra, nonché di perdite d'acqua dall'impianto termosifoni, che avevano generato un allagamento al piano seminterrato, la necessità di sostituire la grondaia lesionata in più punti, infiltrazioni di acqua dal tetto, che interessavano la cameretta ed il bagno del piano superiore, nonché infiltrazioni d'acqua nella camera matrimoniale provenienti dal terrazzo;
nonostante la denuncia di tali inconvenienti da parte di entrambi i proprietari, la era rimasta inerte;
Controparte_1 avendo quest'ultima provveduto alla ristrutturazione degli immobili prima della vendita, era obbligata al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Su tale scorta, gli attori rassegnavano le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale Ill.mo, in accoglimento della domanda con il presente atto svolta, accertato che persistono nelle proprietà degli attori tutti i vizi le difformità ed in generale gli inconvenienti denunciati, condannare la con sede in Pomezia alla via Varrone 54 ( CF ), CP_1 P.IVA_1 in persona del legale rapp.te pro- tempore, a corrispondere alle parti attrici, oltre al risarcimento dei danni da liquidarsi anche in via equitativa, le somme, che saranno quantificate all'esito della CTU che si da ora si chiede, necessarie alla messa in conformità degli impianti tecnici ( elettrico, del gas ed idrico) presenti nelle proprietà che non risultano corrispondenti ai parametri della normativa vigente (, atteso che nel caso oggetto di causa si è in presenza di fabbricati di nuova costruzione e la parte venditrice, nei rogiti, ha garantito la conformità di detti impianti alla normativa in materia di sicurezza ) e ad eliminare tutti gli
3 inconvenienti ed i vizi e le difformità tempestivamente denunciati e che qui di seguito si elencano, e che deprezzano gli immobili rispetto al prezzo d'acquisto; voglia da ultimo condannare la convenuta al pagamento a favore degli attori di una somma di danaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emanando provvedimento. Vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Si costituiva tempestivamente in giudizio, con comparsa depositata il 29.12.2021, la deducendo l'inapplicabilità delle norme in materia di appalto ed eccependo, Controparte_1 in via preliminare, la decadenza degli attori dalla garanzia per i vizi della cosa venduta, non essendo intervenuta alcuna denuncia nel termine di otto giorni dalla scoperta ai sensi dell'art. 1495 c.c.; nel merito, contestava l'esistenza dei presunti vizi, ammettendo soltanto di non aver provveduto all'installazione della pompa e dell'autoclave necessarie per il funzionamento del pozzo;
esponeva, in ogni caso, che i lavori di ristrutturazione non avevano riguardato l'intero fabbricato ma singole parti di esso e che le opere erano state appaltate alla Controparte_2
che era perciò il soggetto legittimato passivo rispetto alla domanda risarcitoria formulata
[...] ai sensi dell'art. 1669 c.c.; in subordine, chiedeva, previa autorizzazione alla chiamata in causa di quest'ultima, la condanna dell'appaltatore a tenerla indenne di quanto eventualmente riconosciuto in favore delle parti attrici.
Per l'effetto, la così concludeva: “In via preliminare, all'Ill.mo Giudice Controparte_1 adito di essere autorizzato alla chiamata in giudizio della Società P. CP_5 Controparte_6
IVA in persona del legale rappresentante pro tempore sita in P.IVA_2 Controparte_7
Via dei Castelli Romani 22 Pomezia, con contestuale differimento della prima udienza allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art.163-bis, al fine di essere da essa garantita e manlevata nella denegata ipotesi di una affermazione di propria responsabilità per i fatti dedotti in giudizio. Ancora in via preliminare: accertarsi e dichiararsi
l'intervenuta decadenza e/o prescrizione dell'azione proposta dagli odierni attori, attesa la sua giusta qualificazione quale azione promossa ai sensi dell'art. 1495 c.c.; per l'effetto, rigettarsi la domanda proposta dai Sig.ri e avverso la convenuta, n Pt_1 Pt_2 Pt_3 CP_1 via principale ed in diritto, rigettare la domanda di controparte, in quanto infondata in fatto ed in diritto, previo riconoscimento della mancanza di responsabilità della Società CP_1
[...
per il verificarsi di tutti i danni subiti e subendi dalle parti attrici e dal quale ne è derivata la richiesta di risarcimento de quo, premesso il fatto – fondamentale ai fini della corretta valutazione della domanda giudiziaria della presente memoria di replica - che l'abitazione non
4 era di nuova costruzione, ma si trattava di un immobile già costruito nel 1961 ed oggetto di una ristrutturazione nel corso dell'anno 2019, della quale le odierne parti attrici sono rimaste assolutamente estranee. In via subordinata, nel caso in cui la domanda attrice dovesse essere, in tutto o anche in parte accolta e, per l'effetto, la dovesse essere tenuto a CP_8 CP_1 pagare ad esse parti somme giustificate dalla causa petendi in oggetto, si chiede ce l'adito
Tribunale voglia riconoscere l'obbligo di manleva, per esse, della a CP_9 CP_2
[...
terza chiamata in causa, in virtù del contratto di appalto di cui si è offerta contezza in atto e del quale si darà prova in corso di giudizio”.
Autorizzata con decreto ex art. 269 c.p.c. del 15.1.2022 la chiamata in causa del terzo, si costituiva tardivamente in giudizio, con comparsa depositata in data 11.7.2022 la
[...]
esponendo di aver eseguito, a regola d'arte, le sole opere indicate nel Controparte_2 preventivo del 9.5.2019 accettato dalla e rappresentando che molti dei vizi Controparte_1 contestati dagli attori dipendevano da lavori che esulavano dal contratto di appalto;
eccepiva altresì l'intervenuta decadenza della committente dalla garanzia per i vizi, Controparte_1 non avendole quest'ultima mai denunciato alcunché fino alla notificazione dell'atto di citazione per chiamata in causa del terzo.
quindi, chiedeva al Tribunale di: “1) In via preliminare Controparte_2 revocare la dichiarazione di contumacia della;
2) Sempre in via Controparte_2 preliminare: dichiarare la ecaduta dalla denuncia dei vizi ex art. 1667 c.c. per CP_1 le ragioni di cui in narrativa e per l'effetto rigettare tutte le domande nei confronti della
3) In via principale, in ogni caso: rigettare tutte le domande Controparte_2 formulare nei confronti della sia in via diretta che in manleva, Controparte_2 in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni di cui in narrativa;
4) In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento delle richieste di manleva di parte convenuta limitare la responsabilità solo ed esclusivamente agli interventi che verranno accertati in corso di causa eseguiti come da contratto di appalto del 09 maggio 2019. 5) In ogni caso: con vittoria di spese di lite”.
Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa veniva istruita tramite interrogatorio formale del legale rappresentante della Controparte_10
, sollecitata sia dagli attori che dalla terza chiamata.
[...]
All'esito, fallito il tentativo di conciliazione condotto dal Tribunale ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale.
5 Viene decisa con la presente sentenza, depositata a norma dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c. (applicabile al presente procedimento ai sensi dell'art. 7 d.lgs. 164/2024).
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da un lato, e i coniugi e dall'altro, hanno Parte_1 Parte_4 Parte_3 agito in litisconsorzio facoltativo nei confronti della società dalla quale Controparte_1 hanno acquistato gli immobili siti in Ardea, via Sassari n. 26 (rispettivamente, l'interno 1 e l'interno 2), di cui sono gli attuali proprietari, per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni subiti a causa di pretesi, gravi difetti costruttivi degli immobili stessi.
La convenuta ha eccepito la decadenza degli attori-acquirenti dalla Controparte_1 garanzia per i vizi ai sensi dell'art. 1495 c.c. e, nel merito, ha contestato l'esistenza di vizi, specie occulti, salvo evocare in giudizio, anche in manleva, la cui Controparte_2 aveva conferito, nel 2019, l'incarico di eseguire una parziale ristrutturazione del fabbricato, frazionato nelle due unità immobiliari poi alienate separatamente agli attori.
Così compendiati i fatti per cui è giudizio, ritiene il Tribunale che, anche alla luce dell'istruttoria espletata (in particolare, alla luce degli esiti della c.t.u.), la domanda proposta da e vada integralmente respinta perché infondata;
invece, la domanda Parte_4 Parte_3 proposta da può trovare accoglimento solo in parte. Parte_1
Anzitutto, si rende necessario procedere all'esatta qualificazione giuridica delle domande, dal momento che gli attori hanno invocato la disciplina di cui all'art. 1669 c.c., mentre la convenuta quella di cui agli artt. 1490 e ss. c.c. (con la conseguenza che gli acquirenti sarebbero decaduti dalla garanzia per i vizi, avendoli denunciati ben oltre il termine di otto giorni dalla scoperta;
anzi, non avrebbero diritto alla garanzia, non sussistendo vizi occulti).
Per giurisprudenza consolidata, che il Tribunale non ignora, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili contemplata dall'art. 1669 c.c. può effettivamente essere esercitata non solo dal committente nei confronti dell'appaltatore, bensì anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito o ristrutturato l'immobile, sotto la propria responsabilità, prima della vendita. Nello specifico, “la norma in questione trova applicazione anche quando il venditore-costruttore abbia realizzato l'edificio servendosi dell'opera di terzi, se la costruzione sia a esso riferibile, in tutto o in parte, per aver partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento di attività altrui o di impartire direttive e sorveglianza […] Il venditore quindi può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche
6 nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale” (così Cass., 18 dicembre 2015, n. 25541; v. anche Cass., 30 settembre 2020, n. 20877).
In altri termini, “è responsabile ex art. 1669 c.c. il venditore che ha mantenuto il potere di impartire direttive o sorvegliare l'attività di costruzione da parte di terzi, anche ove si sia avvalso di soggetti qualificati (appaltatori, progettisti, direttori dei lavori), gravando a suo carico, per l'esonero da responsabilità, la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'appaltatore, anche all'esito di una concatenazione di appalti, al fine di superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva” (così Cass., 28 giugno 2024, n. 17955).
Nella specie, la ha alienato le unità immobiliari per cui è causa agli CP_1 CP_1 attori, con distinti rogiti notarili, dopo averle frazionate (in origine, infatti, si trattava di un unico villino unifamiliare di costruzione risalente agli anni '60) e avervi fatto eseguire dalla alcuni interventi, sia interni che esterni, di manutenzione Controparte_2 straordinaria, precisamente quelli di cui al capitolato e al preventivo (v. doc. 2 e 3 di parte convenuta) predisposto dalla terza chiamata.
Dunque, la assume, nei confronti dei compratori, la veste di venditore- Controparte_1 costruttore, presupposto soggettivo che potrebbe, in astratto, dar luogo all'applicazione della disciplina di cui all'art. 1669 c.c. (infatti, “il venditore che, sotto la propria direzione e controllo, abbia fatto eseguire sull'immobile successivamente alienato opere di ristrutturazione edilizia ovvero interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti, ne risponde nei confronti dell'acquirente ai sensi dell'art. 1669 c.c.”, v. Cass., 28 luglio 2017, n. 18891).
Reputa però il Tribunale che la responsabilità della società venditrice, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non sia oggettivamente e concretamente configurabile attesa l'entità, minima, dei vizi riscontrati dal c.t.u.
Infatti, i difetti che fanno sorgere la responsabilità di cui all'art. 1669 c.p.c. “consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e
7 non sulle singole proprietà dei condomini” (cfr. ex plurimis Cass., 4 ottobre 2018, n. 24230); peraltro, “la qualificazione del vizio come grave costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato” (v. per tutte Cass., 13 dicembre 2021, n. 39599).
Muovendo da tali principi ed esaminando, per prima, la domanda proposta da
[...]
e dalla consulenza tecnica espletata è emerso che l'immobile di cui Pt_2 Parte_3 all'interno 2 dello stabile di via Sassari n. 26 non è affetto da “gravi difetti” strutturali riconducibili all'art. 1669 c.c.; al più sono presenti piccoli inconvenienti o singole imperfezioni, che non incidono, né in misura totale né parziale, sull'abitabilità dell'appartamento.
Infatti, il c.t.u., pur avendo redatto, evidentemente per ragioni di completezza dell'elaborato, un computo metrico estimativo degli interventi di sistemazione delle “avarie”, al contempo ha chiaramente concluso, rispetto all'immobile di proprietà che: “il CP_4 montaggio delle mostre risulta essere stato eseguito sugli infissi, né sono state rilevate difformità evidenti;
Non sono particolari ed evidenti criticità delle soglie di due finestre;
Non risultano particolari ed evidenti criticità della scala interna di collegamento dei livelli dell'abitazione; Non risultano particolari ed evidenti criticità della porta finestra del terrazzo e della porta finestra interna;
Non risultano particolari ed evidenti criticità per il lavandino del bagno;
Non risultano particolari ed evidenti criticità per le soglie salone e camera da letto;

Non risultano particolari ed evidenti criticità quali infiltrazioni d'acqua all'interno del muro tra il bagno e la camera al piano terra;
Non risultano particolari ed evidenti criticità quali infiltrazioni d'acqua dall'impianto termosifoni tali da generare ad oggi allagamenti al piano seminterrato;
Non risultano particolari ed evidenti criticità della grondaia quali lesioni della stessa, oggettivamente riconducibili ad un'errata installazione, con conseguente stillicidio
d'acqua. Non risultano criticità evidenti di infiltrazioni d'acqua dal tetto che interessano la cameretta ed il bagno del piano superiore;
Non risultano criticità evidenti di infiltrazioni
d'acqua nella camera matrimoniale provenienti dal terrazzo” (v. pag. 10-11 dell'elaborato peritale).
Ha quindi concluso, rispetto all'interno 2 del fabbricato bifamiliare di via Sassari n. 26,
Ardea, nel senso che “in termini generali, risulta un modesto stato patologico delle finiture edilizie, risolvibile con interventi di piccola manutenzione come dettagliatamente riportato nel computo metrico estimativo appositamente redatto”.
Ad avviso del Tribunale, dunque, non può dirsi sussistente alcuno dei “gravi difetti”
8 strutturali o rischi di rovina, sussumibili sotto l'art. 1669 c.c., denunciati dai proprietari
CP_4
Il c.t.u. – la cui relazione sul punto è rimasta priva di contestazione ad opera degli attori – ha piuttosto individuato piccole imperfezioni relative, prevalentemente, alle finiture dell'immobile, che necessiterebbero di “ritocchi”; tali inconvenienti, al più, possono essere ricondotti alla disciplina dei vizi della cosa venduta di cui agli artt. 1490 e ss. c.c. (e non a quella dei vizi della cosa appaltata contenuta negli artt. 1667 e 1668 c.c., inapplicabile al venditore come ha chiarito Cass., 9 novembre 2017, n. 26574: “la circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente con la conseguenza che quest'ultimo non acquista la qualità di committente nei confronti del primo. L'acquirente non può pertanto esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d'appalto…”).
Sennonché, applicando la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta, i vizi non risultano denunciati, come tempestivamente eccepito dalla convenuta nella propria comparsa di risposta, entro il termine decadenziale di cui all'art. 1495 c.c.; la denuncia, infatti, è stata effettuata da soltanto con una pec del 18.3.2021 (v. doc. G di parte attrice), a Parte_2 fronte della consegna dell'immobile avvenuta il 26.2.2021; né le parti attrici hanno dedotto e dimostrato che la scoperta sia intervenuta in un momento successivo all'immissione in possesso.
Inoltre, l'operatività della garanzia in questione presuppone che si tratti di vizi occulti e non già percepiti o percepibili al momento dell'acquisto; infatti, l'art. 1491 c.c. stabilisce che
“non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”.
Nel caso di specie, nella pec sopra menzionata, trasmessa alla è lo Controparte_1 stesso ad ammettere che le problematiche lamentate erano state quasi tutte Parte_2 notate prima ancora della stipula del rogito notarile, tanto che il giorno 26.2.2021 aveva chiesto all'agenzia immobiliare di poterlo visionare un'ultima volta (sopralluogo che, poi, non sarebbe avvenuto e, ciononostante, il e la si sono determinati a concludere il contratto). Pt_2 Pt_3
Pertanto, la domanda proposta da e va respinta, non Parte_2 Parte_3
9 sussistendo nel loro appartamento i gravi difetti strutturali lamentati ai sensi dell'art. 1669 c.c. ma, al più, imperfezioni riconducibili alla disciplina dei vizi della cosa venduta contenuta negli artt. 1490 e ss. c.c., già conosciuti (o almeno conoscibili) prima dell'acquisto e, in ogni caso, non denunciati tempestivamente.
Né può tenersi conto dell'esistenza, nell'immobile dei predetti attori, dello “stato patologico edilizio al piano seminterrato dell'abitazione attualmente adibito a box e cantina, ove sono stati rilevati i valori di umidità ben superiori ai limiti della norma”. Infatti,
[...]
e sia nella pec del 18.3.2021 sia, soprattutto, nell'atto introduttivo del Pt_2 Parte_3 giudizio (v. pag. 3 e 4 della citazione, ove risultano elencati, con lettere dalla a. alla l., i vizi relativi all'interno 2), non hanno mai contestato specificamente l'esistenza di difetti di impermeabilizzazione del piano seminterrato, che pertanto esulano dalla domanda risarcitoria proposta.
Quanto alla domanda avanzata dal valgono considerazioni in parte analoghe a Pt_1 quelle sin qui svolte per ciò che concerne i vizi all'interno e all'esterno dell'abitazione.
Infatti, il c.t.u., anche rispetto all'interno 1 di via Sassari 26, ha escluso le avarie lamentate con riguardo al quadro elettrico (“dall'esame a vista non emerge il lamentato mancato impiego di morsetti, né il mancato isolomento dei conduttori di rame lasciati a vista, nè la mancata chiusura di scatole di derivazione, risulta installato un interruttore generale da 25 A, con protezione differenziale da 30 mA”) e ha soltanto ipotizzato che potrebbero verificarsi, in modo del tutto intermittente, piccoli malfunzionamenti dello stesso, che non integrano di certo un
“grave difetto”, non potendosi dire impedito in maniera apprezzabile l'uso dell'impianto.
Quanto agli altri difetti lamentati in citazione dal il c.t.u. ha appurato che: 1) Pt_1
“l'indagine visiva non ha consentito di verificare la lamentata non corretta pendenza dei marciapiedi esterni ed in particolare di una porzione di marciapiede creata per posizionare una scala nel patio preesistente e per l'errato livellamento del materiale di riporto depositato nel giardino, né la termografia ha rilevato criticità (infiltrazioni). L'accesso alla scala durante il sopralluogo, salendo sulla stessa, non ha rilevato evidenze di ancoraggio della scala in legno de quo, che collega all'interno il piano terreno al primo piano (…)”; 2) “in merito alla lamentata sistemazione dell'antenna della tv, ispezionata durante il sopralluogo, essa è risultata collegata, funzionante al momento del sopralluogo. In merito alla riduzione del battente del cancello del passo carrabile, che allo stato impedirebbe l'accesso nel cortile di autovetture, il cui pianale si incastra nel battente stesso, si rileva che non sono state riscontrate
10 particolari problematiche, e inoltre il sottoscritto ha parcheggiato l'auto internamente senza difficoltà, e inoltre anche in questo caso si tratta di interventi di piccola manutenzione equivalgono le considerazioni dettagliatamente riportate nella presente”; 3) “il montaggio delle mostre degli infissi è stato verificato nel corso del sopralluogo, non rilevando, da indagine visiva, spifferi significativi”; “in merito alla sistemazione della pavimentazione marciapiede del giardino, a vista non sono state evidenziate vaste porzioni di mattonelle scollate” (cfr. elaborato definitivo depositato il 16.10.2023).
Dalla c.t.u. espletata – rimasta pressoché incontestata sul punto – non sono emersi, dunque, gravi difetti o rischi di rovina nella porzione di villino del anche in questo Pt_1 caso, semmai, si riscontrano delle imperfezioni (alcune di natura prettamente estetica, si pensi alla necessità di sistemazione della tinteggiatura del balcone, altre addebitati dal c.t.u., in parte, anche ad una carente attività di manutenzione ordinaria da parte della proprietà), risolvibili attraverso “piccoli interventi manutentivi”.
Dunque, anche la domanda spiegata dal va ricondotta, piuttosto, alla disciplina di Pt_1 cui agli artt. 1490 e ss. c.c., con la conseguenza che non può riconoscersi all'attore il risarcimento dei danni richiesti, trattandosi, in parte, di difetti conosciuti o conoscibili dal compratore con l'uso dell'ordinaria diligenza (si pensi, a titolo esemplificativo, al battente del cancello che non consentirebbe l'ingresso delle auto, all'intonaco non sistemato del balcone o, ancora, all'errato posizionamento del rubinetto di chiusura del gas), in parte di vizi rispetto ai quali l'acquirente non ha allegato e provato la data della scoperta successiva rispetto alla consegna dell'immobile.
A tale ultimo proposito si precisa che “eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna della merce, incombe sull'acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l'esercizio dell'azione, l'onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c.” (v. Cass., 30 settembre 2019, n. 24348).
Il invece, nella memoria ex art. 183, 6 comma n. 1, c.p.c. non ha specificamente Pt_1 preso posizione sull'eccezione di decadenza sollevata dalla convenuta e non ha precisato quando avrebbe scoperto i vizi non percepibili ictu oculi al momento della compravendita;
per tal via, non ha posto il Tribunale in condizione di verificare la tempestività della denuncia, che risulta effettuata il 2.1.2021 (v. doc. E di parte attrice), a fronte dell'immissione in possesso risalente al 27.10.2020.
Discorso a parte merita la questione dei difetti riscontrati nel piano seminterrato
11 dell'immobile acquistato dal Pt_1
A differenza dei coniugi e ha specificamente contestato Pt_2 Pt_3 Parte_1
l'esistenza di umidità e muffe nel proprio seminterrato (v. pag. pag. 2, lett. a) dell'elencazione dei vizi contenuta nell'atto di citazione) e il c.t.u. ha appurato che, effettivamente, sono presenti le problematiche lamentate, derivanti dalla mancata impermeabilizzazione delle opere murarie contro terra.
Sennonché, dai documenti in atti (in particolare, dal capitolato e dal preventivo dei lavori appaltati alla e dalle concordi allegazioni delle parti sul punto (art. Controparte_2
115 c.p.c.), emerge che il seminterrato non è stato oggetto di interventi di manutenzione straordinaria da parte della (anche il c.t.u., al riguardo, ha argomentato che “le Controparte_1 condizioni del piano seminterrato di entrambe le abitazioni sono riconducibili ad una mancata impermeabilizzazione delle opere murarie contro terra, che non rientravano nelle opere eseguite per conto del General contractor ( e commissionate alla CP_1 [...]
dette opere erano finalizzate sostanzialmente alla ristrutturazione interna esterna CP_2 per la trasformazione dell'immobile da unità abitativa monofamiliare ad unità abitativa bifamiliare”, v. pag. 67 della relazione).
Il piano seminterrato è stato oggetto, su incarico della di un intervento Controparte_1 di mera installazione della scala, della ritinteggiatura delle pareti e del montaggio della nuova pavimentazione e dei nuovi infissi (fatto, questo, allegato dalla convenuta e rimasto incontestato dagli attori nelle memorie ex art. 183, 6 comma, c.p.c.). Non sono invece stati eseguiti
“interventi manutentivi o modificativi di lunga durata” (in particolare, non era contemplata e non è stata realizzata alcuna attività di impermeabilizzazione delle pareti, la cui costruzione risale agli anni '60, circostanza nota all'acquirente), che costituiscono uno dei presupposti per l'applicazione dell'art. 1669 c.c. (v. in tal senso Cass., Sez. Unite, 27 marzo 2017, n. 7756).
Ne discende che la non può essere chiamata a rispondere, verso il Controparte_1
dell'omessa impermeabilizzazione delle pareti del piano interrato (attività che non ha Pt_1 mai realizzato né fatto realizzare a terzi), ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Anche a voler ritenere applicabile tale norma in virtù dell'attività di installazione dei pavimenti e di tinteggiatura fatta eseguire alla la responsabilità della Controparte_2 andrebbe comunque esclusa, dal momento che il piano seminterrato è stato Controparte_1 venduto come cantina (v. planimetria allegata al rogito notarile, doc. A di parte attrice).
Sia l'art. 1669 c.c. che l'art. 1490 c.c., presuppongono, infatti, che il difetto incida in
12 misura apprezzabile sull'utilità cui l'opera è destinata: nella specie, l'errata impermeabilizzazione impedisce l'uso abitativo (l'attore lamenta infatti “l'invivibilità” della porzione del fabbricato), non certo l'utilizzo come cantina o come box auto, ambienti notoriamente umidi e non abitabili (circostanza, quest'ultima, dedotta dalla convenuta e mai specificamente contestata da parte attrice nelle memorie ex art. 183, 6 comma, c.p.c.).
L'unico importo che si può riconoscere al (giacché nella citazione introduttiva Pt_1 solo costui ha lamentato tale inadempimento) riguarda la spesa necessaria per l'installazione dell'autoclave e della pompa, che il c.t.u. ha stimato in € 3.692,67 oltre iva di legge (22%).
La mancata installazione di tali elementi integra, infatti, un inadempimento più che un vizio della cosa venduta, come tale riconducibile alla disciplina di cui all'art. 1453 c.c. (sicché non operano i termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c.); pertanto, spetta all'acquirente il risarcimento del danno parametrato al costo per mettere in funzione il pozzo.
Ne consegue la domanda proposta da può essere accolta limitatamente Parte_1 alla somma di € 3.692,67 (calcolata all'attualità dal c.t.u.), oltre iva di legge e senza interessi in quanto non oggetto di domanda (art. 112 c.p.c.).
Tale somma va posta a carico della venditrice e non della Controparte_1 [...]
con la quale le parti attrici non hanno avuto alcun rapporto contrattuale;
né Controparte_2 quest'ultima può essere condannata “a manlevare” la in relazione all'importo Controparte_1 dovuto al per la mancata installazione dell'autoclave, atteso che la Pt_1 [...] non ha contrattualmente assunto obblighi di garantire la committente, che non Controparte_2 ha mai specificamente allegato che tale inadempimento nei confronti dell'acquirente sia dipeso da inadempimenti imputabili alla terza chiamata (sicché non può configurarsi una responsabilità di quest'ultima, ai sensi dell'art. 1453 c.c., verso la . Controparte_1
Pertanto, la domanda di manleva proposta dalla verso la Controparte_1 [...] va respinta per detta parte, mentre per il resto rimane assorbita (essendo state Controparte_2 per lo più respinte le domande principali spiegate, ex artt. 1669 e 1490 c.c., da e Parte_2
da un lato, e da dall'altro). Parte_3 Parte_1
Merita infine osservare che alcuna somma può essere riconosciuta a nessuno degli attori per la pretesa attività di regolarizzazione di alcune opere di demolizione del solaio in calcestruzzo da espletarsi presso il Genio Civile, trattandosi di questione mai specificamente dedotta negli atti di causa e introdotta, tardivamente e quindi in modo inammissibile, soltanto nel corso della c.t.u.
13 Parimenti, non spetta agli attori nessun importo per il conseguimento delle certificazioni di conformità degli impianti o per la loro messa a norma, giacché il c.t.u. ha appurato che questi ultimi sono sostanzialmente funzionanti e conformi alle normative vigenti (“la verifica della conformità degli impianti tecnologici a servizio delle abitazioni è stata eseguita mediante indagine visiva, senza ricorrere a verifiche di secondo livello adottando idonea strumentazione, concordi le parti, per ragioni di costo opportunità; l'indagine visiva non ha rilevato particolari criticità, inoltre nel corso dei sopralluoghi gli impianti sono risultati funzionanti, senza avarie
o funzionamenti discontinui, e inoltre risultano regolarmente certificati come previsto dalla normativa vigente”, v. pag. 67 della c.t.u.).
e che risultano soccombenti, vanno condannati al pagamento Parte_2 Parte_3 delle spese processuali verso la da liquidarsi ai parametri previsti, per le Controparte_1 cause di valore indeterminato e di bassa complessità, dal d.m. 55/2014 (aggiornato dal d.m.
147/2022), ai medi per le fasi di studio, introduttiva e istruttoria e ai minimi per la fase decisoria.
La invece, deve rifondere le spese di lite a queste, Controparte_1 Parte_1 tuttavia, vanno parametrate all'accolto (€ 3.692,67) e si liquidano in applicazione dei parametri medi di cui al d.m. n. 55/2014 (aggiornati dal d.m. 147/2022) alle fasi di studio, introduttiva e istruttoria e ai minimi alla fase decisoria.
La deve altresì rifondere le spese di lite alla terza chiamata, stante Controparte_1
l'infondatezza della domanda di manleva rispetto all'importo riconosciuto in favore del
Tali spese si liquidano ai parametri minimi (in considerazione della costituzione Pt_1 tardiva e della scarna attività difensiva svolta dalla di cui al d.m. n. Controparte_2
55/2014 (aggiornati dal d.m. 147/2022) previsti per lo scaglione di riferimento (cause di valore indeterminato e di bassa complessità), a tutte le fasi processuali. Non sussistono, invece, i presupposti per la condanna della ai sensi dell'art. 96 c.p.c., genericamente Controparte_1 invocata dalla terza chiamata, non ravvisandosi, nella condotta della convenuta, una qualche forma di abuso del processo.
Le spese della c.t.u. (considerati i suoi esiti e tenuto conto che l'accertamento tecnico, sollecitato sostanzialmente da tutte le parti, compresa la si è reso Controparte_2 necessario per appurare l'esistenza e l'entità dei vizi lamentati dagli attori, che riguardavano anche opere realizzate dalla terza chiamata), liquidate con separato decreto in atti, vanno poste, in via definitiva, per un terzo a carico degli attori, per un terzo a carico della e Controparte_1
14 per un ulteriore terzo a carico della Controparte_2


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore istanza, eccezione o domanda disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta la domanda proposta da e Parte_2 Parte_3
2) accoglie parzialmente la domanda proposta da e, per l'effetto, Parte_1 condanna la al pagamento, in suo favore, della somma di € 3.692,67, Controparte_1 oltre iva;

3) rigetta la domanda di manleva proposta dalla nei confronti della Controparte_1
Controparte_2
4) condanna e in solido, al pagamento delle spese processuali Parte_2 Parte_3
in favore della che si liquidano in € 6.164,00 per compensi, oltre al Controparte_1
15% di rimborso forfettario per spese generali, iva e c.p.a. come per legge;

5) condanna la al pagamento delle spese processuali in favore di Controparte_1 Pt_1
che si liquidano in € 2.127,00 per compensi, oltre al 15% di rimborso
[...] forfettario per spese generali, iva e c.p.a. come per legge;

6) condanna la al pagamento delle spese processuali in favore della Controparte_1
che si liquidano in € 3.809,00 per compensi, oltre al 15% di Controparte_2 rimborso forfettario per spese generali, iva e c.p.a. come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Giuliano Rendina, dichiaratosi antistatario;

7) pone in via definitiva le spese della c.t.u., come liquidate con separato decreto in atti, per un terzo a carico delle parti attrici, per un terzo a carico della e per Controparte_1 un terzo a carico della CP_2 Controparte_2
Così deciso in Velletri in data 24 luglio 2025
Il Giudice dott.ssa Federica Ferreri
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