TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
PRIMA SEZIONE CIVILE
R.G. N. 5944/2023
Oggi 17 ottobre 2024 dinanzi al giudice dott. Stefania Ietti viene chiamata la causa R.G. N. 5944/2023
Sono presenti in modalità telematica i difensori delle parti, i quali hanno illustrato le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni.
Il giudice decide la controversia dando lettura della seguente sentenza ex art. 429
c.p.c., che viene incorporata al verbale di udienza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Stefania Ietti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 5944/2023
TRA
(C.F. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Pasquale Serafino, presso il cui studio elettivamente domicilia, in
Napoli al Corso Umberto I n. 381, come da procura a margine dell'atto di intimazione
INTIMANTE
E
C.F. ), rappresentato e Controparte_1 C.F._2 difeso dall'avv. Sabatino Di Palma, presso il cui studio elettivamente domicilia, in Nola (NA), alla Via M. De Sena n. 156, come da procura in calce alla memoria difensiva,
INTIMATO
OGGETTO: sfratto per morosità – contratto di locazione uso abitazione
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, intimava a sfratto per Parte_1 Controparte_1 morosità in relazione all'immobile sito in Cimitile (NA), alla Via Della Resistenza n. 15, nel NCEU del Comune di Cimitile al foglio 5, particella 788, sub. 2, categoria A-2 meglio identificato in atti, e concesso in locazione al convenuto per uso abitazione, con contratto stipulato il 1.8.2018 con decorrenza

1.9.2018 e scadenza 31.8.2022, registrato presso l'Agenzia delle Entrate prot. n.
5246 Serie 3T, codice identificativo , in data 1.8.2018, CodiceFiscale_3 stante il mancato pagamento dei canoni mensili di € 490,00, e per l'importo complessivo di € 4.000,00, relativamente ai mesi di settembre 2020, febbraio
2022, aprile 2022 per la differenza di € 190,00, maggio 2022 per la differenza
€ 90,00, luglio, agosto e settembre 2022, aprile 2023, e per il parziale versamento degli oneri condominiali di € 10,00 mensili in luogo di € 23,50 dovuti.
All'udienza del 29.6.2023 compariva l'intimato, contestando la morosità, ed opponendosi alla convalida. Sosteneva di essere invalido al 100%, di vivere di pensione di invalidità e reddito di cittadinanza, di trovarsi in oggettive difficoltà economiche legate alla pandemia e dichiarandosi debitore delle mensilità di aprile 2023, aprile 2022 per la differenza di € 190,00, maggio 2022 per la differenza € 90,00, e delle mensilità di luglio e settembre 2022.
La causa veniva rinviata all'udienza del 7.9.2023, nella quale l'intimato precisava di avere pagato le mensilità di luglio e agosto 2023, e lamentando la inagibilità dell'immobile, giustificava il mancato pagamento dei mesi di febbraio
2022, aprile 2023 ed altra mensilità del 2023 non meglio specificata.
Rinviata la causa all'udienza del 26.9.2023 e poi al 9.11.2023, per consentire la regolare costituzione del convenuto, con ordinanza del 9.11.2023 veniva concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, mutato il rito, ed assegnato alle parti termine ex art. 5 d-lgs n. 28/2010 per il tentativo di mediazione.
La difesa di depositava il 4.10.2024 memorie integrative Controparte_1 allegando la risoluzione del contratto di locazione acquisito presso l'Agenzia delle Entrate, sede di Nola, dal quale risultava che il contratto era stato risolto in data 2.5.2023.
Infine, la causa è stata rinviata per la discussione alla odierna udienza.
In via preliminare, va chiarito, sotto il profilo metodologico, che nella presente decisione si fa applicazione del principio della “ragione più liquida”, il quale suggerisce al Giudice un approccio interpretativo con verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, preferibile - per economia processuale ed ove consenta una più rapida ed agevole soluzione della controversia - rispetto a quello della coerenza logico-sistematica, con la conseguenza che nell'analisi delle questioni è consentito sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare di cui all'art. 276 c.p.c., tralasciando l'analisi delle questioni logicamente preordinate, ma non dirimenti. Come hanno precisato le
Sezioni Unite della Corte di Cassazione, tale principio risponde ad esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, ormai anche costituzionalizzate ai sensi dell'art. 111 Cost, e che ha come sfondo una visione dell'attività giurisdizionale, intesa non più come espressione della sovranità statale, ma come un servizio reso alla collettività con effettività e tempestività, per la realizzazione del diritto della parte ad avere una valida decisione nel merito.
Va ancora premesso che nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., determina la conclusione del procedimento a carattere sommario con l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.
Ancora in via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs. n.
28/2010 (come novellato dal D.L. n. 69/2013, conv. in legge n. 98/2013), al quale non ha partecipato il convenuto, come documentato in atti (si cfr. verbale di mancata conciliazione del 11.1.2024, in allegato alla produzione di parte intimante, depositata in data 26.9.2024).
Risultano altresì provate sia la legittimazione che la titolarità attive e passive delle parti, dimostrate per tabulas (si cfr. contratto di locazione in allegato nella produzione della fase sommaria di parte istante).
Nel merito, la domanda attorea di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore è fondata e merita accoglimento.
A fondamento dell'intimazione ha indicato il contratto di Parte_1
locazione stipulato tra le parti il 1.8.2018 con decorrenza 1.9.2018 e scadenza
31.8.2022, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 1.8.2018, prot. n.
5246 Serie 3T, codice identificativo , lamentando il CodiceFiscale_3 mancato pagamento dei canoni mensili di € 490,00, e per l'importo complessivo di € 4.000,00, relativamente ai mesi di settembre 2020, febbraio 2022, aprile
2022 per la differenza di € 190,00, maggio 2022 per la differenza € 90,00, luglio, agosto e settembre 2022, aprile 2023, e per il parziale versamento degli oneri condominiali di € 10,00 mensili in luogo di € 23,50 dovuti.
Giova immediatamente rilevare che i dati di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate risultano essere prot. 6246, in luogo del prot. n. 5246 Pa indicato dall'intimante, mentre coincidono i dati Serie , codice identificativo
TEV18T006246000YG.
Parte intimata, in data 4.10.2024 ha depositato in atti ricevuta dell'Agenzia delle
Entrate, datata 10.7.2024, con oggetto la comunicazione della risoluzione del contratto di locazione in data 2.5.2023.
All'odierna udienza parte intimante ha dichiarato di avere annullato, in data
16.10.2024, la risoluzione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle
Entrate.
L'art. 4 del contratto azionato stabilisce, tra l'altro, che: ”..la parte conduttrice ha facoltà di recedere dal contratto, come per legge, previo preavviso a mezzo lettera raccomandata a.r. che dovrà pervenire alla parte locatrice almeno sei mesi prima del previsto rilascio”
Sulla formulazione della clausola non vi è contestazione tra le parti, le quali non discutono sulla sufficienza o meno del dato testuale.
Tuttavia, in atti, non vi è prova che l'intimato abbia inviato nota raccomandata al locatore, entro il termine stabilito di sei mesi prima e cioè entro il 1.11.2022, per recedere dalla locazione ed è certo, in assenza di contestazione, che il medesimo continua ad occupare l'immobile.
La previsione dell'art. 1334 c.c. stabilisce che essendo il recesso un atto unilaterale recettizio, per avere effetto deve essere portato a conoscenza o alla conoscibilità del destinatario (art. 1335 c.c.), senza che siano rilevanti le modalità di esercizio (Corte di Cassazione S.U., n. 84/2000).
Nella normativa vigente è contenuto un principio di vincolatività della dichiarazione, la quale non può essere più revocata dopo la conoscenza da parte del destinatario. In tal modo la legge ha voluto stabilire uno specifico requisito di certezza dell'atto unilaterale, il cui contenuto non può essere affidato alle mutevoli determinazioni del dichiarante. Trasportato nel campo del recesso unilaterale nel rapporto di locazione, questo significa che, una volta espressa la volontà di recesso, il conduttore non può affidarne l'effetto ad elementi causali non contenuti nell'atto di preavviso richiesto dai ricordati articoli della L. n. 392 del 1978.
Quindi, il recesso del conduttore, ai sensi dell'art. 27, Legge n. 392/1978, produce l'effetto risolutivo ex lege della locazione al momento del compimento del periodo di preavviso.
In assenza di prova documentale deve ritenersi acclarata la validità del contratto stipulato tra le parti, che non si è risolto per volontà delle parti alla data del
2.5.2023, ove rileva, non poco, la pacifica detenzione dell'immobile da parte dell'intimato in virtù del contratto medesimo.
Come è noto, l'intimazione di sfratto per morosità introduce una domanda giudiziale di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e conseguente domanda al rilascio dell'immobile.
Giova, a questo punto, considerare che, in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c., relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c., nel caso di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive,
«il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento» (si cfr. Cass., S.U. n. 13533/2001).
Presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, risolutoria e risarcitoria) è, quindi, la sola dimostrazione della sussistenza del credito, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spettando alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso, ossia del proprio adempimento: in altre parole, l'inadempimento è sempre presunto, incombendo sul debitore l'onere di provare il contrario, cioè l'esatto adempimento.
Ciò posto, parte attrice ha dedotto il mancato pagamento dei canoni di locazione per l'importo complessivo di € 4.000,00, relativamente ai mesi di settembre
2020, febbraio 2022, aprile 2022 per la differenza di € 190,00, maggio 2022 per la differenza € 90,00, luglio, agosto e settembre 2022, aprile 2023, e per il parziale versamento degli oneri condominiali di € 10,00 mensili in luogo di €
23,50 dovuti (si cfr. atto di intimazione).
Dal canto suo, parte convenuta, non ha smentito la mora accumulata, e stando alla prova documentale versata in atti, l'intimato ha versato le seguenti somme: in data 5.10.2020 € 500,00; in data 2.7.2024 € 450,00; in data 28.9.2022 €
500,00; in data 12.4.2022 € 300,00; in data 14.3.2022 € 380,00; in data 5.1.2023
€ 500,00; in data 1.2.2023 € 500,00; in data 2.3.2023 € 500,00; in data 5.5.2023
€ 500,00; in data 30.6.2023 € 470,00; in data 5.8.2023 € 490,00; in data 2.9.2023
€ 450,00; in data 23.7.2024 1.000,00; in data 16.9.2024 € 1.000,00.
Considerato che all'udienza del 26.9.2023 le parti davano atto che la morosità ammontava ad € 1500,00 e che successivamente l'intimato versava in data
23.7.2024 l'importo di € 1.000,00 ed in data 16.9.2024 ulteriori € 1.000,00, senza dare prova del pagamento dei canoni mensili a far data da ottobre 2023, in definitiva ad oggi la morosità ammonta ad € 5.380,00.
Il comportamento dell'intimata, che ha sospeso unilateralmente il pagamento per i mesi contestati, pur continuando a godere dell'unità locata, è illegittimo e costituisce inadempimento contrattuale.
La giurisprudenza univoca afferma che in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone ovvero di ridurlo unilateralmente.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è difatti legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Deve, quindi, disporsi in ordine al rilascio in quanto non risulta che l'immobile sia stato liberato.
L'intimato va condannato al pagamento dei canoni di locazione, come richiesti nell'atto di intimazione e fino al rilascio, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
Le spese processuali del presente procedimento seguono la soccombenza della parte convenuta e si liquidano, a favore dell'attore, come da dispositivo, ai sensi del D.M. n. 55/2014, applicando i valori tabellari minimi previsti per ciascuna fase del giudizio in relazione al valore della causa, tenuto conto del comportamento processuale delle parti, nonché dell'effettivo svolgimento del processo


P.Q.M

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Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, disattesa ogni contraria istanza, così decide:
1. Accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, dichiara Parte_1
definitivamente risolto, per fatto e colpa del conduttore il contratto di locazione per cui è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Cimitile (NA), alla Via
Della Resistenza n. 15, nel NCEU del Comune di Cimitile al foglio 5, particella
788, sub. 2, categoria A-2 (meglio indicato e specificato in citazione e nel contratto in atti);
2. conferma l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. adottata in corso di giudizio in data

9.11.2023 e per l'effetto condanna al rilascio immediato, Controparte_1 qualora già non intervenuto, in favore di dell'unità immobiliare Parte_1
sita in Cimitile (NA), alla Via Della Resistenza n. 15, nel NCEU del Comune di
Cimitile al foglio 5, particella 788, sub. 2, categoria A-2, come identificata in atti;

3. dichiara tenuto al pagamento dei canoni di locazione per Controparte_1
€ 5.380,00, come specificato in narrativa, nonché dei successivi canoni, per €
490,00 mensili, a far data da ottobre 2024 e fino al rilascio dell'immobile, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

3. Condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1 delle spese di lite del presente giudizio, liquidate in € 150,00 per spese ed in €
1.500,00 per compenso professionale, oltre IVA e CPA come per legge, se documentate, e rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, con attribuzione.
Così deciso in Nola, il 17.10.2024
Il Giudice
Dott.ssa Stefania Ietti