REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Federica Ferreri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di primo grado iscritta al n. 5875 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi civili dell'anno 2020, promossa
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Velletri, Parte_1 C.F._1
Vicolo Giorgi n. 24, presso lo studio dell'avv. Aurelia Panetta, rappresentato e difeso dall'avv.
Antonio Pierro (pec: , giusta procura alle liti allegata all'atto di Email_1
citazione;
ATTORE
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F. ), elettivamente domiciliati in Fondi, via Antoniazzo Romano n. 9, presso lo P.IVA_1 studio dell'avv. Enzo Biasillo ( , che li rappresenta e difende giusta Email_2
procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI
Oggetto: contratto preliminare – recesso – caparra confirmatoria
Conclusioni: come da note scritte depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., recepite nell'ordinanza del 7.12.2023 con cui la causa è stata assunta in decisione
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio la Parte_1 [...]
e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Controparte_2 Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c.: 1) accertare e dichiarare intervenuto il recesso del Sig. Parte_1 dall'atto sottoscritto in data 14/06/2013 avente ad oggetto compravendita di bene immobile tra
1 e in persona del legale rapp.te p.t.; 2) accertare e Parte_1 Controparte_2
dichiarare il conseguente diritto del sig. alla restituzione della doppio della Parte_1
caparra confirmatoria di euro 15.000,00 (quindicimila/00) versata in relazione alla sottoscrizione del citato atto di cui in premessa pari, pertanto, ad euro 30.000,00 (trentamila/00), come conseguenza del grave inadempimento imputabile alla controparte e, per Controparte_2
gli effetti, condannare la in persona del legale rapp.te p.t., in solido con Controparte_2
in proprio, al pagamento della somma di euro 30.000,00 (trentamila/00) in favore Controparte_1 dell'attore, oltre interessi a far data dal recesso e sino all'effettivo soddisfo. Con vittoria di spese e compensi professionali da liquidarsi in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario”.
A fondamento delle proprie domande, l'attore deduceva che: in data 14.06.2013 aveva concluso la legalmente rappresentata dal geom. un Controparte_2 Controparte_1
contratto preliminare di compravendita relativo ad un immobile sito in Anzio e censito al N.C.E.U. al foglio 20, particella 1768, sub 4, Via Cupa dei Marmi snc, piano T, cat. A, classe 2, vani 5, sup. cat. 83 mq, rendita catastale euro 632,66; la trattativa era stata condotta dall'agenzia immobiliare di
“Casedavendere di , sita in Anzio alla Piazza del Consorzio n. 7; il prezzo era Controparte_3 stato convenuto in € 165.000,00, di cui € 15.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria all'atto della sottoscrizione del preliminare;
nello specifico, tale somma era stata versata tramite assegno non trasferibile tratto su n. 118820442-00 del 17.06.2013, intestato al geom. Org_1
la data del rogito, inizialmente prevista per il 15.09.2013, era stata di comune Controparte_1
accordo differita al 20.01.2014 su richiesta della parte promittente venditrice che, prima del rogito, si era obbligata ad estinguere la residua porzione di ipoteca (€ 180.000,00) gravante sull'immobile, derivante da un mutuo edilizio stipulato dalla promittente venditrice con la Controparte_4
poco prima del 20.01.2014, la parte promittente venditrice si era verbalmente dichiarata
[...] ancora impossibilitata a liberare dall'ipoteca il citato immobile e aveva chiesto un ulteriore differimento della data del rogito;
sennonché, egli aveva comunicato la propria urgenza di addivenire alla stipula, anche perché nelle more aveva già chiesto e ottenuto la delibera positiva all'erogazione di un mutuo da parte di , che tuttavia era in procinto di scadere;
Org_1
spirato il termine del 20.01.2014 senza alcuna notizia in merito all'avvenuta cancellazione dell'ipoteca, il 21.02.2014 aveva formalizzato il recesso dal contratto con richiesta di pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata, senza ricevere riscontro;
anche la mediazione esperita aveva avuto esito negativo per la mancata partecipazione della parte chiamata.
Sulla scorta di tale ricostruzione in fatto, l'attore concludeva come sopra riportato.
2 Si costituivano con comparsa depositata il 17.03.2021 i convenuti. eccepiva Controparte_1
la propria carenza di legittimazione passiva, per essere intervenuto nel contratto preliminare soltanto quale amministratore della non in proprio;
sempre in veste di Controparte_2 amministratore aveva ricevuto e incassato l'assegno consegnato dall'attore a titolo di caparra confirmatoria. La contestava il proprio inadempimento, deducendo che le Controparte_2 parti avevano concordato l'estinzione del debito verso la e la cancellazione Controparte_4 dell'ipoteca mediante utilizzo del denaro della compravendita, che l' avrebbe ottenuto tramite Pt_1
apposito mutuo;
erano tuttavia insorte delle difficoltà legate ad un difetto di comunicazione interna tra i due istituti di credito, a sé non imputabili;
per tentare di superare la fase di stallo, era stata prospettata al promissario acquirente la possibilità di chiedere l'erogazione del mutuo direttamente alla anziché a;
aveva anche accettato, Controparte_4 Org_1 Parte_1 sebbene fosse spirato il termine del 20.01.2014, e l'istituto di credito aveva confermato la fattibilità dell'erogazione del mutuo al sig. ; tuttavia, invitato a presentarsi innanzi al notaio Pt_1 Per_1
per il giorno 6.03.2014, quest'ultimo aveva inaspettatamente comunicato il proprio
[...]
recesso dal contratto preliminare.
I convenuti, per l'effetto, rassegnavano le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale: 1)
Dichiarare il difetto di legittimazione passiva del Geom. ; 2) Dichiarare Controparte_1
l'insussistenza dell'inadempimento contrattuale da parte della come Controparte_2
descritto in citazione dal Sig. ; 3) Rigettare la richiesta di restituzione del doppio della Pt_1
caparra; 4) Condannare l'attore al pagamento delle spese e dei compensi di lite”.
Concessi i termini di cui all'art. 183, 6 comma, c.p.c., la causa veniva istruita mediante acquisizione dei documenti ritualmente prodotti ed escussione dei testimoni indicati dalle parti.
All'esito, la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del

7.12.2023 con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
* * * * *
ha incardinato il presente giudizio al fine di sentir accertare la legittimità del Parte_1
recesso esercitato dal contratto preliminare concluso con la in data Controparte_2
14.06.2013 e la condanna di quest'ultima, in solido con al pagamento di € Controparte_1
30.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria di € 15.000,00 versata.
Per parte sua, la convenuta si è difesa in giudizio sostenendo la mancata cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile oggetto del preliminare per causa a sé non imputabile;

[...]
ha invece eccepito la propria carenza di legittimazione passiva. CP_1
Quest'ultima eccezione, preliminare, va accolta per quanto di seguito si espone.
3 Il contratto preliminare di compravendita rispetto al quale l'attore ha chiesto accertarsi la legittimità del proprio recesso è stato stipulato con la (v. doc. 2 di parte Controparte_2
attrice) e il geom. è intervenuto in fase di stipula, dichiaratamente, soltanto in veste Controparte_1
di amministratore unico e quindi di legale rappresentante della parte promittente venditrice (cfr. anche l'intestazione del contratto).
Né lo rende passivamente legittimato, rispetto all'azione di condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, la circostanza che l'assegno n. 118820442-00 tratto su
[...]
, mediante il quale ha corrisposto la caparra di € 15.000,00, sia stato Org_1 Parte_1
incassato da . CP_1 CP_2
Infatti, all'art. 8 del contratto preliminare le parti avevano precisato che l'assegno di €
15.000,00, costituente caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., sarebbe stato intestato a e da costui incassato quale legale rappresentante e “delegato dalla società stessa Controparte_1 all'incasso di detto assegno…”.
Tale inciso inserito dalle parti rende evidente che il patto di caparra confirmatoria si sia perfezionato tra e la la quale ha tuttavia percepito Parte_1 Controparte_2
l'importo per il tramite del proprio legale rappresentante: quest'ultimo, in definitiva, ha ricevuto il pagamento quale adiectus solutionis causa, ossia in nome proprio ma per conto della creditrice e di ciò il debitore era perfettamente edotto attraverso la clausola contenuta nel preliminare.
Nei confronti di “in proprio”, pertanto, la domanda di condanna al Controparte_1
pagamento del doppio della caparra va dichiarata inammissibile per carenza di legittimazione passiva.
Sono fondate e vanno accolte, invece, le domande proposte da nei confronti Parte_1
della Controparte_2
In punto di diritto, giova rammentare che, vertendosi in materia di responsabilità da inadempimento di obbligazioni contrattuali, trovano applicazione le note regole sul riparto dell'onere della prova elaborate dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui è il debitore convenuto a dover allegare e dimostrare l'adempimento o la non imputabilità dell'inadempimento, allegando e dimostrando fatti impeditivi, modificativi o estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte, mentre il creditore che agisce per la declaratoria di legittimità del recesso esercitato, per la risoluzione contrattuale, il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, ha l'onere di provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte (cfr. ex plurimis Cass. civ., n.
826/2015; in senso conforme, Cass. civ., n. 3373/2010; Cass. civ., n. 9351/2007).
4 Nel caso qui scrutinato è pacifico – oltreché documentalmente provato – che la
[...]
in data 14.06.2013, si fosse obbligata a vendere a un immobile di Controparte_2 Parte_1
sua proprietà, sito nel Comune di Anzio, via Cupa dei Marmi snc.
Nel contratto era specificato che sull'immobile gravava un'ipoteca in favore della
[...]
a garanzia di un credito residuo, derivante da un mutuo fondiario, di circa € Controparte_4
180.000,00, che avrebbe dovuto essere cancellata, a cura e spese della parte venditrice, “entro la data del rogito notarile di trasferimento”.
Sennonché, è fatto sostanzialmente pacifico tra le parti – perché incontestato dalla convenuta - che l'ipoteca in questione non sia stata cancellata né entro la data del 20.01.2014 (alle quali le parti avevano differito il rogito) né successivamente, prima dell'esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente, avvenuto con missiva spedita il 24.02.2014 e ricevuta il 25.02.2014.
È quindi conclamato l'inadempimento, da parte della convenuta, agli obblighi che aveva assunto con la scrittura privata del 14.06.2013.
D'altronde, la si è difesa sul punto sostenendo soltanto che la Controparte_2 mancata cancellazione dell'ipoteca – che a suo dire doveva avvenire contestualmente al rogito e tramite il prezzo che avrebbe ricevuto proprio da – sarebbe dipesa da causa a sé non Parte_1
imputabile, ovvero da un “difetto di comunicazione” tra la creditrice Controparte_4
ipotecaria, e la , istituto al quale l'attore si era rivolto e dal quale aveva ottenuto Org_1 la delibera favorevole per l'erogazione di un mutuo di € 152.000,00 (v. all.ti da 3 a 5 della memoria istruttoria di parte attrice).
Anche a voler prescindere dall'estrema genericità di tale deduzione difensiva e dalla difficile configurabilità di una causa di esonero da responsabilità (art. 1218 c.c.) in presenza di un mero
“problema di comunicazione” tra le due banche, alcuna prova di ciò è stata fornita dalla
[...]
Controparte_2
Il teste , di parte convenuta, ha soltanto ricordato che i tempi “si si sono dilungati ma Tes_1 la ragione non la so”. Invece, il teste addotto da parte attrice all'udienza del Tes_2
18.11.2021, ha più precisamente riferito che, sebbene avesse acconsentito Org_1
all'accredito della somma mutuata direttamente in favore della (creditrice Controparte_4
ipotecaria), occorreva in ogni caso il pagamento, da parte della Controparte_2 dell'ulteriore importo di € 30.000,00 circa, posto che il debito residuo di quest'ultima ammontava a
€ 180.000,00, mentre il prezzo stabilito per la compravendita tra l'attore e la convenuta era di €
165.000,00 e l'importo che l' avrebbe preso a mutuo di soli € 152.000,00 (€ 15.000,00 già li Pt_1
aveva versati a titolo di caparra confirmatoria, da imputarsi al prezzo in sede di rogito).
5 Dunque, il debito della era più elevato del prezzo da pagarsi a Controparte_2 quest'ultima da parte di e la differenza, necessaria per la cancellazione dell'ipoteca, Parte_1
doveva essere versata alla dalla promittente venditrice, come facilmente Controparte_4
intuibile e come l'intermediario della già aveva fatto presente al Tes_2 Org_1 promissario acquirente all'epoca (v. doc. 2 all.to alla memoria istruttoria di parte attrice). Tale circostanza, a ben vedere, è confermata persino dal teste di parte convenuta: “non sono Tes_1
bene a conoscenza degli importi né di né della ma Org_1 Controparte_4
probabilmente, come spesso accade, la chiedeva l'integrazione al Controparte_4 venditore” (cfr. v. verbale di udienza del 7.02.2023).
La promittente venditrice non ha tuttavia mai allegato e provato nell'odierno giudizio di essere pronta a versare l'ulteriore importo di € 30.000,00. Non è nemmeno mai stato prodotto agli atti di causa il presunto telegramma del 18.02.2014 richiamato nella comparsa, con il quale il
[...]
nella sua qualità di amministratore della società, avrebbe formalmente invitato il sig. CP_2 Pt_1
davanti al notaio per la stipula del rogito. Ininfluente è la deposizione del teste su Per_1 Tes_1
tale aspetto, non essendogli stata rivolta – perché non formulata dalla convenuta – alcuna domanda finalizzata a provare che, effettivamente, la avesse formalmente invitato Controparte_2
alla stipula e fosse “pronta” a rogitare, avendo recuperato la disponibilità Parte_1 dell'ulteriore somma di € 30.000,00 necessaria per la cancellazione dell'ipoteca.
Del tutto irrilevanti sono le ulteriori argomentazioni su cui fa leva la società convenuta, che sostiene di essersi attivata per fare in modo che l'attore ottenesse il mutuo direttamente dalla
[...]
anzi, la circostanza conferma l'adempimento e la buona fede dell'attore che, per Controparte_4 superare la fase di “stallo” e pur non essendo in alcun modo obbligato a rivolgersi alla banca indicata dalla controparte, si era persino dichiarato disponibile a valutare la stipula del proprio mutuo con la Controparte_4
Sennonché, la evidentemente non aveva – e comunque non ha Controparte_2
fornito la relativa prova in giudizio – la disponibilità economica per fa fronte all'estinzione integrale del debito e, quindi, per ottenere la cancellazione dell'ipoteca.
Il comportamento della convenuta integra, senza dubbio, un inadempimento di non scarsa importanza, legittimante il recesso del promissario acquirente, che dal canto proprio si è mostrato perfettamente adempiente, oltreché collaborativo, nei confronti della società venditrice (sulla legittimità del recesso in caso di mancata cancellazione dell'ipoteca, che “determina un intralcio al commercio giuridico del bene…” si veda Cass., sez. II, 29.05.2008, n. 14424).
6 Da quanto esposto discende che ha legittimamente esercitato, con la Parte_1
raccomandata spedita il 24.02.2014 e ricevuta il 25.02.2014 (doc. 4), il recesso dal contratto preliminare.
Ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. gli spetta il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata (incassata da quale semplice “delegato” della società in forza Controparte_1 della clausola di cui all'art. 8 del preliminare) per un totale di € 30.000,00, oltre interessi in misura legale dalla messa in mora (ricevuta il 25.02.2014) al soddisfo.
Le spese di lite, nei rapporti tra l'attore e , seguono la soccombenza del primo Controparte_1
e si liquidano, come in dispositivo, in base al d.m. 55/2014 (aggiornato dal d.m. 147/2022) ai parametri minimi previsti per lo scaglione di riferimento (cause tra € 26.000,00 e € 52.000,00) a tutte le fasi, considerato che il convenuto si è sostanzialmente difeso solo sull'eccezione preliminare di carenza di legittimazione passiva.
Seguono la soccombenza anche le spese nei rapporti tra attore e convenuta
[...]
che si liquidano, come in dispositivo, in base al d.m. 55/2014 (aggiornato dal d.m. Controparte_2
147/2022) ai parametri medi previsti per lo scaglione di riferimento (cause tra € 26.000,00 e €
52.000,00) a tutte le fasi processuali, concretamente svolte. Spettano all'attore anche gli esborsi sostenuti per il giudizio e quelli relativi alla fase della mediazione, come documentati e quantificati negli allegati alla comparsa conclusionale.
Non si ravvisano i presupposti di cui all'art. 96, comma 3, c.p.c., invocato da parte attrice, posto che “la responsabilità ex art. 96, comma 3, c.p.c., presuppone, sotto il profilo soggettivo, una concreta presenza di malafede o colpa grave della parte soccombente, perché agire in giudizio per far valere una pretesa non è di per sé condotta rimproverabile, anche se questa si riveli infondata, dovendosi attribuire a tale figura carattere eccezionale e/o residuale, al pari del correlato istituto dell'abuso del processo, giacché una sua interpretazione lata o addirittura automaticamente aggiunta alla sconfitta processuale verrebbe a contrastare con i principi dell'art.24 Cost.” (v.
Cass., Sez. 3, 12.07.2023, n. 19948), mentre nella fattispecie esaminata la parte soccombente si è limitata a sostenere una tesi rivelatasi infondata, senza attuare un comportamento integrante abuso del processo.


p.q.m.


Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore istanza, eccezione e domanda disattese, così provvede:
1) dichiara inammissibile la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
[...]
7 2) accerta e dichiara la legittimità del recesso esercitato da dal contratto Parte_1
preliminare di compravendita concluso il 14.06.2013 con la Controparte_2
3) per l'effetto, condanna la al pagamento, in favore di Controparte_2 Parte_1
, della somma di € 30.000,00, oltre interessi legali dal 25.02.2014 al soddisfo;

[...]
4) condanna al pagamento, in favore di delle spese Parte_1 Controparte_1 processuali, che si liquidano in € 3.809,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15% per spese generali, iva e cpa come per legge;

5) condanna la al pagamento, in favore di , delle Controparte_2 Parte_1 spese processuali, che liquida in € 669,00 per esborsi e spese di mediazione, € 7.616,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario del 15% per spese generali, iva e cpa come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Antonio Pierro, dichiaratosi antistatario;

Così deciso in Velletri in data 21 marzo 2024
Il Giudice dott.ssa Federica Ferreri
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