N. R.G. 5609/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5609/2023
Tra

Parte_1
ATTORE
e

Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 30 gennaio 2025 ad ore 14,00 innanzi al dott. Marina Bruni, sono comparsi:
Per l'avv. RISPOLI RAFFAELLA e l'avv. Eleonora De Parte_1
Tollis
Per l'avv. ALTIERI ANNA VITTORIA Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note depositate telematicamente.
Dopo breve discussione orale, il Giudice inizia la stesura ed alle ore 19,45 pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Marina Bruni

pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marina Bruni ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5609/2023 promossa da:
(C.F. , elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1 VIALE DI PORTA VERCELLINA 10 20123 MILANO presso lo studio dell'avv. DE TOLLIS ELEONORA, che lo rappresenta e difende giusta delega in atti, con l'avv. RISPOLI RAFFAELLA
ATTORE contro
(C.F. , elettivamente Controparte_1 P.IVA_1 domiciliata in VIA MASCHERONI, 31 20145 MILANO presso lo studio dell'avv. FORTUNAT ANDREA, che lo rappresenta e difende giusta delega in atti, con l'avv. MOTRONI MATTEO e l'avv. ALTIERI ANNA VITTORIA;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni all'udienza come da note conclusive depositate telematicamente da intendersi qui richiamate e trascritte.
. pagina 2 di 9 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

A sensi degli artt.132 secondo comma n.4 cpc e 118 disp. att. Cpc la motivazione della sentenza consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi. A norma dell'art.16 bis, comma 9 octies del D.L.18 ottobre 2012 n.179, convertito, con modificazioni, dalla L.17 dicembre 2012
n.221(comma aggiunto dall'art.19, comma 1, lett.a), n.2 ter), D.L.27 giugno 2015 n.83, convertito, con modificazioni, dalla L.6 agosto 2015 n.132) la presente sentenza viene redatta in maniera sintetica, la sentenza viene redatta in maniera sintetica, tenendo conto delle indicazioni contenute nel decreto n.136 in data 14.09.2016 del Primo Presidente della Corte di
Cassazione e delle considerazioni contenute nella circolare del CSM (adottata il 5.07.2017) di cui alla nota 6.07.2017 Prot. P 12300/17 ( secondo cui “la giurisdizione è, notoriamente, risorsa statuale limitata” e “il principio della durata ragionevole dei giudizi deve informare pure l'azione della cd. amministrazione della giurisdizione....anche con riferimento alle tecniche di redazione dei provvedimenti”). L'esame delle questioni seguirà il criterio della ragione più liquida ( Cass. SU 8.05.2014 n.9936; Cass. 28.05.2014 n.12002; Cass.19.08.2016 n. 17214).
Con atto di citazione chiama in giudizio la convenuta per ottenere Parte_1
il pagamento della provvigione maturata a seguito dell'incarico ricevuto nell'estate del 2020 da
Ecoline s.r.l., nella persona di per vendere l'immobile sito in Milano, via Persona_1
Ghandi, 11, condotto in locazione dalla medesima quale società utilizzatrice in virtù di contratto di locazione finanziaria stipulato con IN Direct s.r.l. (ora EN AS s.r.l.), con il necessario coinvolgimento di quest'ultima (doc.

1-3 attrice).
Rilevava che contattava l'agente immobiliare, tramite il Controparte_2 sig. (responsabile, all'epoca dei fatti, della cooperativa), visionava l'unità Testimone_1
immobiliare e, all'esito di ulteriori due sopralluoghi anche con il proprio tecnico di fiducia, manifestava l'interesse della cooperativa all'acquisto (docc.

4-5 attrice) e, dopo una serie di attività volti da un lato ad approfondire la possibilità di procedere con la trasformazione dell'immobile da ufficio a residenziale, e dall'altro a valutare le migliori modalità di
[... svincolo dell'immobile dal contratto di leasing al fine del suo acquisto da parte de
. Seguiva in data 30/9/2020 la delibera del Consiglio di Amministrazione della CP_1
pagina 3 di 9 convenuta che veniva inviata al contenente, fra l'altro, l' offerta d'acquisto Pt_1
dell'immobile per un importo di € 395.000,00 che, a causa di difficolta insorte nella gestione della trattativa con la società di leasing, la convenuta dichiarava di non volere più acquistare.
Successivamente invece l'attrice constatava l'avvenuta compravendita in data 11.02.2022 al medesimo prezzo di cui alla proposta. Concludeva chiedendo di condannare
[...]
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a Controparte_3 versare in favore del sig. la somma di € 15.800,00 oltre Parte_1
accessori di legge se dovuti, e interessi ex art. 5, D. Lgs. 231/2002 dalla data del dovuto al saldo effettivo, a fronte dell'attività di mediazione prestata da quest'ultima per la compravendita dell'immobile sito in Milano, via Gandhi, 11, ovvero la maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese e competenze di causa.
Si costituiva la convenuta confermando che l'attrice reperiva un immobile confacente alle
[... esigenze della Cooperativa ed in data 30/09/2020, il Consiglio di Amministrazione de ha deliberato di presentare un'offerta di acquisto per un importo pari a euro CP_1
395.000,00 ma che tuttavia, le trattative tra le parti si sono interrotte e l'affare non è andato a buon fine. A distanza di circa due anni dai primi contatti con il Dott. ed in assenza Pt_1
di alcuna o ulteriore attività di intermediazione con contratto il ha poi CP_1 formalizzato l'acquisto dell'immobile direttamente con il venditore con il quale nel frattempo era stato risolto il problema legato al contratto di leasing immobiliare.
Rilevava che le informazioni fornite dal Dott. alla Cooperativa durante le trattative si Pt_1
sono rivelate scarne e frammentarie, in violazione dell'art. 1759 c.c. il quale prescrive che
“il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso” ragione per cui la medesima si è successivamente determinata a rinunciare alla sua conclusione con la conseguenza che la situazione di incertezza che ha portato all'abbandono della compravendita
, difatti, è inidonea a far sorgere il diritto del Dott. alla provvigione ex art. 1755 c.c. Pt_1
Rilevava altresì l'assenza di causalità adeguata atteso che il mediatore non ha offerto la prova che il suo intervento abbia fornito quel contributo che ha consentito la successiva conclusione dell'affare tra le parti ed il mancato avverarsi della condizione apposta all'offerta di acquisto dal pagina 4 di 9 Consiglio di Amministrazione che vincolava l'offerta “ all'avvenuta Controparte_4
trasformazione, da parte dell'attuale proprietà dell'immobile, alla categoria residenziale”.
Concludeva chiedendo il rigetto della domanda previo accertamento dell' insussistenza del diritto alla provvigione del Dott. quantificata in euro 15.800,00 e dell'assenza del Pt_1 nesso di causalità adeguata tra l'attività di mediazione posta in essere dal Dott. e Pt_1
l'acquisto dell'immobile sito in Milano, Via Gandhi n° 11 da parte de;
IN VIA CP_1
SUBORDINATA: accertarsi il mancato avveramento della condizione apposta all'offerta di acquisto dell'immobile sito in Milano, Via Gandhi n°11 consistente nella trasformazione della destinazione d'uso dell'immobile da ufficio a residenziale. Con vittoria di spese e competenze di causa.
Il Giudice designato Dott. ssa Forlenza con ordinanza 10.07.2023 dichiarava la contumacia della convenuta assegnando i termini ex art. 183 VI comma cpc e con successivo provvedimento del 13.03.2024 delegava alla trattazione della causa sino alla decisione la scrivente che, ammesse le prove nei limiti dell' ordinanza 21.05.2024, rinviava per interrogatorio formale. Si costituiva la convenuta in data 8.07.2024 e nell'impossibilità di esperire l'interrogatorio formale in quanto il legale rappresentante della cooperativa era stato nominato successivamente ai fatti per cui è causa, sentiti i testi, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni ex art.281 sexies cpc.
*** *** ***
La domanda di parte attrice deve essere accolta nei limiti e per le motivazioni di seguito indicate da ritenersi assorbenti.
Circostanze incontestate sono che l'attore ha ricevuto l'incarico, nell'estate del 2020 da
Ecoline s.r.l., titolare del diritto di riscatto dell'immobile al termine della locazione finanziaria, nella persona di per vendere l'immobile sito in Milano, via Ghandi, 11, che Persona_1
in data 30/09/2020, il Consiglio di Amministrazione de ha deliberato di CP_1
presentare un'offerta di acquisto per un importo pari a euro 395.000,00, vincolata all'avvenuta trasformazione, da parte dell'attuale proprietà dell'immobile, alla categoria residenziale, che parte convenuta rinunciava alla compravendita la quale poi si perfezionava, a distanza di due pagina 5 di 9 anni, in data 11 febbraio 2022 con il rogito notarile registrato presso l'Agenzia delle
Entrate di Milano il successivo 18 febbraio.
Parte attrice ex art. 2697 c.c ha assolto al proprio onere probatorio.
Come noto, l'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che si atteggia quale attore da un punto di vista sostanziale. Ne consegue che la regola di ripartizione dell'onere della prova, in applicazione del principio generale di cui all'art. 2967 c.c., si atteggia in modo tale per cui la prova del fatto costitutivo del credito incombe sul creditore opposto che fa valere un diritto in giudizio ed ha quindi il compito di fornire gli elementi probatori a sostegno della propria pretesa mentre il debitore opponente da parte sua dovrà fornire la prova degli eventuali fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto del credito (cfr. ex multiis, Cassazione civile, sez. I, 31 maggio 2007, n. 12765; Cassazione civile, sez. III, 24 novembre 2005 n. 24815;
Cassazione civile, sez. I, 3 febbraio 2006, n. 2421): se solleva delle eccezioni volte a paralizzare la pretesa creditoria dell'opposto dovrà fornire la prova delle eccezioni sollevate.
L'attore ha messo in relazione le parti e si è adoperato secondo la diligenza professionale per la conclusione dell'affare. Risulta avere informato la convenuta
(doc. 6) sin dai primi contatti, dell'esistenza di un leasing immobiliare sul bene ed infatti , allorquando presentava offerta d'acquisto deliberava di CP_1
conferire mandato, congiuntamente al legale rappresentante della società conduttrice, al legale della stessa “di seguire le procedure necessarie ad interloquire con BA IN ora EN AS ( proprietaria dell'immobile concesso in locazione finanziaria) al fine di liberare l'immobile, libero da trascrizioni pregiudizievoli, da qualsiasi obbligo.
Si aggiunga che la vendita dell'immobile non avrebbe potuto perfezionarsi senza l'assenso/accordo con la conduttrice Ecoline s.r.l., titolare del diritto di riscatto nel pagina 6 di 9 medesimo al termine della locazione e pertanto anche se tecnicamente non risulta proprietaria dell'immobile certamente era parimenti nelle condizioni di potere disporre dello stesso unitamente alla società di leasing, interessata sin dall'inizio delle contrattazioni con la promissaria acquirente.
Lo stesso ( dipendente della convenuta all'epoca dei fatti) ha confermato nel Tes_1
corso dell'esame testimoniale di aver incontrato, in data 10.9.2021, prima di formalizzare la proposta per cui è causa, il legale di Econline, il dott. e Pt_1
il sig. per discutere della liberazione dell'immobile dal leasing o in Per_1
alternativa l'assenso della società finanziaria alla vendita diretta a CP_1
nonché di aver presenziato a successivi due incontri ad ottobre e a dicembre 2020 per esaminare le medesime problematiche. assenso o accordo con la conduttrice Ecoline
s.r.l., titolare del diritto di riscatto del medesimo al termine della locazione.
Inoltre il teste consulente di Ecoline s.r.l. per verificare la possibilità di Tes_2
trasformare l'immobile da uso ufficio ad uso abitativo, ha confermato di aver incontrato in due occasioni il tecnico della convenuta : “se non ricordo male a quel momento l'immobile aveva una destinazione ad ufficio e si ipotizzava la trasformazione a residenziale. Sicuramente il mio parere fu di fattibilità con interventi di adeguamento alla nuova destinazione, parere che darei anche oggi perché le norme del 2020 sono le stesse in vigore oggi”.
Circostanza confermata anche dal teste consulente de . Tes_3 CP_1
Parte attrice con le sue plurime attività ha determinato la conclusione dell'affare: ha messo in relazione tutte le parti necessarie alla Parte_1
conclusione dello stesso, parti che, diversamente, non avrebbero potuto incontrarsi. Il dott. (per ) ha confermato “ad un certo punto ho parlato con la Tes_1 CP_1
finanziaria che aveva in mano l'immobile e il problema è stato superato, tanto è vero che poi a febbraio 2022 è stato fatto il rogito”.
pagina 7 di 9 Il fatto che, ad un certo punto delle trattative l'agente immobiliare sia stato estromesso non riveste alcuna rilevanza atteso che poi le medesime Ecoline srl, ( già CP_5
BA Ing ), hanno portato a compimento la Controparte_2
compravendita peraltro allo stesso prezzo: si può affermare che senza soluzione di continuità rispetto alla messa in contatto iniziale sono arrivate alla sottoscrizione del rogito notarile.
Il fatto che il diretto proprietario del bene fosse diverso rispetto a colui che ha conferito mandato all'agente non rileva: l'eventuale sostituzione di una delle parti (società di leasing) a sé (Ecoline srl) nelle trattative non vale ad escludere il nesso causale tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare come recita la giurisprudenza della Suprema Corte: “Per un verso deve ribadirsi che il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell'affare, mentre non rileva che questo sia concluso dalle medesime parti ovvero da parti diverse da quelle cui è stato proposto, purché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte originaria … e quella con cui è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto (Sez. 2, n. 6552,
16/03/2018, Rv. 647854 – 01; ex multis, Cass. nn. 8126/2009 e 20549/2004).
La misura della provvigione, in assenza di un accordo fra le parti, va calcolata secondo il
Listino della Camera di Commercio di Milano sulla Compravendita di immobili urbani fino a € 516.000, nella percentuale del 3%, pertanto, calcolata sull'importo di cui alla proposta del settembre 2020 di € 395.000,00, si quantifica un totale dovuto per €
11.850,00 oltre accessori di legge se dovuti.
A detto importo si applicano gli interessi ex art. 5, D. Lgs. 231/2002 dalla data della domanda al saldo effettivo;

pagina 8 di 9 Le spese seguono la soccombenza ex art.91 cpc e vengono liquidate ex DM 147/22 come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività effettivamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
A) Condanna a Controparte_1
corrispondere a l'importo di € Parte_1
11.850,00 oltre accessori di legge se dovuti, e interessi ex art. 5, D. Lgs.
231/2002 dalla data della domanda al saldo effettivo;

B) Condanna altresì a Controparte_1
rimborsare a le spese di lite, che si Parte_1
liquidano in € 233,00 per spese, € 3.300,00 per competenze professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura pubblica ed allegazione al verbale.
Milano, 30 gennaio 2025
Il Giudice dott. Marina Bruni
pagina 9 di 9